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1、房地產(chǎn)金融的快速增長與風險防范
近年來，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對于改善居民的居住條件、拉動經(jīng)濟的發(fā)展作出了重要的貢獻，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也對商業(yè)銀行的業(yè)務發(fā)展起到了積極的促進作用，已成為各家商業(yè)銀行一個新的經(jīng)濟增長點。但是我們也應該注意到，房地產(chǎn)行業(yè)本身所蘊含的巨大風險，給商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務帶來的信貸風險也日益顯現(xiàn)出來。
商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務中存在的主要風險點
結構性風險，即商業(yè)銀行過量投入的風險
這是目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務的一個主要風險點。由于受到房地產(chǎn)業(yè)高額利潤回報的利益驅動，加上有商業(yè)銀行信貸資金的支持，我國房地產(chǎn)業(yè)投資快速
2、增長，但這種增長目前已呈現(xiàn)一定的非理性狀態(tài)。商業(yè)銀行實際上對這種非理性增長起到了一種推波助瀾的作用。因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率在基準利率的基礎上上浮30%－40%后房地產(chǎn)開發(fā)商也能接受，同時，還可以取得按揭貸款份額，這使得各家商業(yè)銀行都在積極爭搶這塊業(yè)務，有的銀行甚至不惜違規(guī)操作。據(jù)統(tǒng)計最近兩年各家商業(yè)銀行在房地產(chǎn)金融業(yè)務上的信貸余額占到各家商業(yè)銀行信貸總量的20%以上，個別銀行甚至占到了50%以上，并且還在呈上升趨勢，出現(xiàn)了各家商業(yè)銀行熱捧房地產(chǎn)金融業(yè)務的局面。在一些商業(yè)銀行，信貸資金的結構性風險已經(jīng)出現(xiàn)。大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)增加了房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性，造成房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，局部地區(qū)甚至已經(jīng)出現(xiàn)
3、了房地產(chǎn)泡沫，市場供求失衡，商品房閑置，出現(xiàn)滯銷。房地產(chǎn)泡沫一旦形成并破滅，銀行將是最大的受害者。由于房地產(chǎn)金融在商業(yè)銀行信貸結構中的占比較大，一旦該行業(yè)出現(xiàn)問題，將會直接危及整個金融業(yè)。房地產(chǎn)泡沫的破滅就是引發(fā)亞洲金融危機的重要因素。國際和國內(nèi)經(jīng)驗都證明了銀行出現(xiàn)的問題往往是經(jīng)濟高速增長時期對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的過量投入所致。
流動性風險，也就是資金上的風險
房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金籌措能力是直接決定項目成敗的關鍵，這包括房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金實力及融資能力兩個方面。但目前房地產(chǎn)業(yè)最突出的問題就是房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金嚴重不足，這是造成房地產(chǎn)金融業(yè)務風險的一個主要問題。具
4、體表現(xiàn)形式如下：
房地產(chǎn)開發(fā)商運作的項目通常是東拼西湊地通過各種形式籌集自籌資金，然后向銀行申請貸款，在用銀行貸款把工程形象進度拉到一定程度之后，開始辦理預售，緊接著到銀行按揭貸款（其中有一些是“假個貸”），自己只投入一小部分資金運作項目，其負債和隱形負債的風險都背在銀行身上。項目資金流動性一旦出現(xiàn)問題，資金鏈斷裂，項目失敗，房地產(chǎn)開發(fā)商損失的只是那點少得可憐的注冊資金，而銀行將承擔整個項目失敗的風險。
有的房地產(chǎn)開發(fā)商則把一個完整的項目人為地分成幾期，稱為“滾動開發(fā)”，一期的投資滾動進入二期、三期等，以掩蓋房地產(chǎn)開發(fā)商整體實力不夠的真相。而房地產(chǎn)開發(fā)商得到銀行貸款支持后，就可能將整個項目
5、鋪開，如果項目銷售或房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，資金周轉不靈時，房地產(chǎn)開發(fā)商就會反逼銀行繼續(xù)給予信貸資金的支持，否則將涉及原貸款風險。這樣一來，銀行很容易被房地產(chǎn)開發(fā)商牽著鼻子走。
有的房地產(chǎn)開發(fā)商通過虛增項目投資概算，套取銀行貸款；或者故意壓低項目投資概算，以滿足房開項目自有資金規(guī)定比例的要求。概算投資如果測算不準確，有資金缺口，同時銷售收入又不能按預期回籠的話，直接反映到銀行貸款上就是貸款不能按期收回，最后房地產(chǎn)開發(fā)商會以增加項目建設內(nèi)容、設計變更、施工中的一些不可預見因素等為理由要求展期。
有的房地產(chǎn)開發(fā)商以“四證”齊全、快要完工的項目來申請銀行貸款，而其貸款的真正用途卻用于儲備新項
6、目的土地所需支付土地費或者是辦理新項目的“四證”手續(xù)所需交納的相關費用等，這實際上也體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)商實力不足以同時操作多個項目。如果銀行沒有認真審查，就容易被房地產(chǎn)開發(fā)商當前項目的一些假象所迷惑甚至誤導，一旦新項目出現(xiàn)問題，就有可能殃及銀行貸款的安全。
商業(yè)銀行的操作性風險，即貸款管理風險
商業(yè)銀行自身對貸款管理不到位是房地產(chǎn)金融業(yè)務的又一個風險點。在實際操作中存在一些違規(guī)放貸現(xiàn)象：一是一些經(jīng)辦行為了搶占市場份額，完成經(jīng)營指標，對申報審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目貸前調(diào)查評價不深入，甚至對房地產(chǎn)開發(fā)商或項目的實際情況隱瞞不報，人為夸大房地產(chǎn)開發(fā)商的實力，粉飾項目的銷售前景；二是經(jīng)辦行在把貸款一次性
7、發(fā)放之后，就不再過問房地產(chǎn)開發(fā)商是如何使用資金的，以致貸款被挪用的情況屢見不鮮；三是由于貸款管理跟不上，一些經(jīng)辦行沒有將本項目的土地使用權設置抵押，而是尋求其他的抵押物或是采取第三方擔保方式；或者有的行雖然使用本項目土地使用權作抵押，但沒有及時置換為項目的全部在建工程作抵押，這樣開發(fā)商就可以順利地辦理房屋產(chǎn)權登記，加上在一些地方土地部門和房屋產(chǎn)權登記部門之間信息溝通不暢，有的開發(fā)商甚至能夠可以辦理抵押登記。這樣一來，銷售資金（包括按揭銷售資金）就可以不進貸款銀行，最終導致商品房的銷售資金被房地產(chǎn)開發(fā)商挪作他用，有的開發(fā)商甚至還可乘機抽回投資，把風險完全留給貸款銀行。四是有的經(jīng)辦行在進行土地使用
8、權抵押置換在建工程抵押時，不是以房開項目全部的在建工程作抵押，而是置換成小區(qū)內(nèi)不好銷售的商業(yè)門面或車庫作抵押，這些抵押物的風險是很大的，如果銷售不出去，房地產(chǎn)開發(fā)商就不能按期還款，銀行同樣也會因為市場銷售問題而無法處置抵押物，第二還款來源也就形同虛設。
商業(yè)銀行房地產(chǎn)
信貸風險的防范措施
針對上述房地產(chǎn)金融業(yè)務中存在的風險點，筆者認為商業(yè)銀行今后在開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務時應從以下幾個方面加強管理，最大限度地防范信貸風險。
嚴把貸前調(diào)查、審查關
首先，調(diào)查人員要認真分析客戶的財務報表，對客戶是否具備籌措項目自有資金的能力作出正確的判斷，即在營銷和調(diào)查客戶時，必須摸清客戶的所有者權益是否達到
9、了規(guī)定的比例。其次，經(jīng)辦行要對房開項目進行全面、系統(tǒng)的項目評估，項目評估切忌走形式。調(diào)查人員一定要對項目的概算總投資作精確的估算和審查，對一些規(guī)費的收取比例及金額要走訪相關部門，拿到第一手資料。然后就項目的投資構成、資金到位的情況及可能性、市場預期、價格定位、收入實現(xiàn)的預期、貸款償還方案等方面進行認真、嚴謹、求實的分析測算。再次，銀行的貸款審批作為貸款發(fā)放前的最后一道防線，在審批項目時，銀行要從政策、客戶的實力及運作能力、項目的預期及風險防范措施等方面對客戶和項目進行嚴格的審查，把信貸風險堵截在銀行貸款投放前。把資源配置到那些具備房地產(chǎn)開發(fā)資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款，資金實力強有發(fā)展前
10、景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有選擇性地發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促進房地產(chǎn)金融業(yè)務的健康發(fā)展，對不符合要求的客戶和項目要堅決果斷地退出。各行應著眼全局，把結構性調(diào)整、分散風險當成己任。
嚴格貸款資金的使用
經(jīng)辦行首先要在貸中管理上辦妥房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的抵押登記后才能發(fā)放貸款；其次，經(jīng)辦行要根據(jù)項目的實際工程進度和工程成本合同的規(guī)定逐步支用貸款資金，并嚴格審查貸款資金的實際用途，而不能一下子將全部貸款資金投放給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以防止企業(yè)挪用貸款的情況發(fā)生。
嚴格貸后管理
貸后管理是決定一個項目成功與否的關鍵，通過嚴格的貸后管理將項目銷售資金控制住了，真正做到房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金的封閉管理，就基本上可以有效地控制住貸款風險。這包括兩個方面的管理，一是嚴格抵押物的管理，二是嚴格商品房銷售回籠資金的管理。也就是說經(jīng)辦行要及時將貸款的抵押物從項目的土地使用權，置換為項目的全部土地使用權和全部在建工程，這是一項重要工作，也是為控制下一步銷售環(huán)節(jié)而必須做的工作。這樣，在房地產(chǎn)開發(fā)商取得房開項目的預售商品房資格后，經(jīng)辦行在房地產(chǎn)開發(fā)商開始預售時就要建立銷售臺賬，銷售一套商品房，回籠一套商品房的銷售資金，然后注銷一套商品房抵押，銀行才能取得對銷售款的控制權。只有當銷售資金全部回籠到貸款銀行，才能實現(xiàn)真正意義上的銀行貸款封閉管理，也才能有效地控制商業(yè)銀行的信貸風險。
房地產(chǎn)金融的快速增長與風險防范
