房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)

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1、第 二 章 房 地 產(chǎn) 與 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 第 一 節(jié) 房 地 產(chǎn) 含 義 一 、 房 地 產(chǎn) 的 定 義 房 地 產(chǎn) ： 是 指 土 地 、 建 筑 物 及 其 他 地上 定 著 物 ， 是 實(shí) 物 、 權(quán) 益 、 區(qū) 位 三 者 的 結(jié)合 體 。 理 解 房 地 產(chǎn) 的 定 義 ， 可 以 從 三 個(gè) 方 面來(lái) 理 解 ， 房 地 產(chǎn) 的 三 要 素 。 (1)、 實(shí) 物 ; (2)、 權(quán) 益 ; (3)、 區(qū) 位 。 二 、 土 地 、 建 筑 物 和 其 他 地 上 定 著 物 的 含 義 (一 )、 土 地 的 含 義 3種 不 同 的 認(rèn) 識(shí) 和 定 義 ： (1)、 土 地

2、是 指 田 地 、 地 面 ， 即 一 般 人 通 常 最直 觀 的 認(rèn) 識(shí) 。 (2)、 土 地 是 指 “ 地 球 上 陸 地 的 表 層 ， 包 括 水域 在 內(nèi) 。 是 由 地 貌 、 土 壤 、 巖 石 、 水 文 、 氣 候 、植 被 等 要 素 組 成 的 自 然 綜 合 體 。 ” (3)、 土 地 是 指 自 然 物 、 自 然 力 或 自 然 資 源 。 例 如 ， 馬 克 思 (KarlMarx， 18181883)認(rèn) 為 ： “ 經(jīng) 濟(jì)學(xué) 上 所 說(shuō) 的 土 地 是 指 未 經(jīng) 人 的 幫 助 而 自 然 存 在 的 一 切 勞 動(dòng)對(duì) 象 。 ” 英 國(guó) 著 名 經(jīng) 濟(jì)

3、 學(xué) 家 馬 歇 爾 (A1fredMarshall， 18421924)認(rèn) 為 ： “ 土 地 是 指 大 自 然 為 了 幫 助 人 類(lèi) ， 在 陸 地 、海 上 、 空 氣 、 光 和 熱 各 方 面 所 贈(zèng) 與 的 物 質(zhì) 和 力 量 。 ” 公 認(rèn) 的 土 地 經(jīng) 濟(jì) 學(xué) 之 父 、 地 產(chǎn) 學(xué) 術(shù) 研 究 的 鼻 祖 伊 利(Richard Theodore Ely， 18541943)認(rèn) 為 ： “ 經(jīng) 濟(jì) 學(xué) 家所 使 用 的 土 地 這 個(gè) 詞 ， 指 的 是 自 然 的 各 種 力 量 ， 或 自 然 資源 。 它 的 意 義 不 僅 是 指 土 地 的 表 面 ， 因 為

4、 它 還 包 括 地 面 上下 的 東 西 ” ， “ 經(jīng) 濟(jì) 學(xué) 上 的 土 地 是 側(cè) 重 于 大 自 然 所 賦 予 的東 西 ” 。 對(duì) 于 房 地 產(chǎn) 金 融 來(lái) 說(shuō) ， 土 地 不 是 平 面 的 ，而 是 一 個(gè) 三 維 立 體 空 間 ， 具 體 是 指 地 球 的陸 地 表 面 及 其 上 下 一 定 范 圍 內(nèi) 的 空 間 。 一宗 土 地 的 空 間 范 圍 可 分 為 以 下 3層 ： 地 球 表 面 ， 簡(jiǎn) 稱(chēng) 地 表 ; 地 球 表 面 以 上 一 定 范 圍 內(nèi) 的 空 間 ，簡(jiǎn) 稱(chēng) 地 上 空 間 ; 地 球 表 面 以 下 一 定 范 圍 內(nèi) 的 空 間 ，簡(jiǎn)

5、 稱(chēng) 地 下 空 間 。 (二 )、 建 筑 物 的 含 義 建 筑 物 是 一 種 地 上 定 著 物 ， 有 廣 義 和狹 義 兩 種 含 義 。 廣 義 的 建 筑 物 既 包 括 房 屋 ， 也 包 括 構(gòu)筑 物 。 狹 義 的 建 筑 物 主 要 是 指 房 屋 ， 不 包 括構(gòu) 筑 物 。 在 房 地 產(chǎn) 金 融 中 一 般 將 建 筑 物 作 廣 義理 解 。 (三 )、 其 他 地 上 定 著 物 附 屬 物 的 含 義 附 屬 物 ： 是 指 附 屬 于 或 結(jié) 合 于 土 地 或 建 筑 物 ，從 而 構(gòu) 成 土 地 或 建 筑 物 的 一 部 分 ， 應(yīng) 隨 著 土 地

6、或建 筑 物 的 轉(zhuǎn) 移 而 一 同 轉(zhuǎn) 移 的 物 。 其 他 地 上 定 著 物 與 土 地 、 建 筑 物 在 物 理 上 不 可分 離 ， 或 者 雖 然 可 以 在 物 理 上 分 離 ， 但 是 這 種 分離 是 不 經(jīng) 濟(jì) 的 ， 或 者 分 離 后 會(huì) 破 壞 土 地 、 建 筑 物的 完 整 性 、 使 用 價(jià) 值 或 功 能 ， 或 者 會(huì) 使 土 地 、 建筑 物 的 價(jià) 值 受 到 明 顯 損 害 。 例 如 ， 為 了 提 高 土 地 或 建 筑 物 的 使 用 價(jià)值 或 功 能 ， 埋 設(shè) 在 地 下 的 管 線(xiàn) 、 設(shè) 施 ， 建造 在 地 上 的 圍 墻 、 假

7、 山 、 水 池 ， 種 植 在 地上 的 樹(shù) 木 、 花 草 等 。 僅 僅 是 放 進(jìn) 土 地 或 者 建 筑 物 中 ， 置 于 土地 或 者 建 筑 物 的 表 面 ， 或 者 與 土 地 、 建 筑物 毗 連 者 ， 則 不 屬 于 其 他 地 上 定 著 物 ， 例如 擺 放 在 房 屋 內(nèi) 的 家 具 、 電 器 ， 掛 在 墻 上的 畫(huà) ， 在 地 上 臨 時(shí) 搭 建 的 帳 篷 、 戲 臺(tái) 等 。 三 、 權(quán) 益 和 區(qū) 位 的 含 義 (一 )、 房 地 產(chǎn) 權(quán) 益 的 含 義 房 地 產(chǎn) 的 權(quán) 益 ： 目 前 ， 我 國(guó) 房 地 產(chǎn) 權(quán) 利 的 種 類(lèi) 主 要 有 ：

8、(1)所 有 權(quán) ; (2)土 地 使 用 權(quán) ; (3)地 役 權(quán) ; (4)抵 押 權(quán) ; (5)租 賃 權(quán) 。 房 地 產(chǎn) 所 有 權(quán) 可 分 為 ： (1)單 獨(dú) 所 有 ;(2)共 有 ;(3)建 筑 物 區(qū) 分 所 有權(quán) 。 例 如 ： 商 品 住 宅 中 ， 入 戶(hù) 門(mén) 以 內(nèi) 屬 于 單獨(dú) 所 有 ;樓 梯 間 屬 于 共 同 所 以 ;該 住 宅 的 土 地使 用 權(quán) 可 以 按 建 筑 面 積 持 份 ， 并 享 有 持 份權(quán) ， 室 外 部 分 的 公 共 設(shè) 施 ， 因 共 同 關(guān) 系 構(gòu)成 成 員 權(quán) 。 土 地 使 用 權(quán) ： 建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 可 分 為

9、 ： 出 讓 土 地使 用 權(quán) 、 劃 撥 土 地 使 用 權(quán) 、 臨 時(shí) 用 地 土 地使 用 權(quán) 。 宅 基 地 使 用 權(quán) 土 地 承 包 經(jīng) 營(yíng) 權(quán) 房 地 產(chǎn) 的 實(shí) 物 和 權(quán) 益 在 價(jià) 值 決 定 中 都 很重 要 。 例 如 一 幢 房 屋 ， 其 價(jià) 值 既 受 建 筑 結(jié) 構(gòu) 、設(shè) 備 、 裝 飾 裝 修 、 完 損 程 度 等 實(shí) 物 狀 況 的影 響 ， 又 受 產(chǎn) 權(quán) 是 否 完 整 等 權(quán) 益 狀 況 的 影響 。 比 如 該 房 屋 是 合 法 建 筑 還 是 違 法 、 違 章建 筑 ， 或 者 其 產(chǎn) 權(quán) 是 完 全 產(chǎn) 權(quán) 還 是 部 分 產(chǎn)權(quán) ， 價(jià) 值

10、 就 有 很 大 的 差 異 。 (二 )、 房 地 產(chǎn) 區(qū) 位 的 含 義 區(qū) 位 原 本 是 房 地 產(chǎn) 的 外 在 因 素 ， 因 為房 地 產(chǎn) 不 可 移 動(dòng) 而 內(nèi) 在 化 了 ， 成 了 房 地 產(chǎn)的 重 要 組 成 部 分 。 房 地 產(chǎn) 的 區(qū) 位 (location) ： 是 指 一 宗 房地 產(chǎn) 與 其 他 房 地 產(chǎn) 或 者 事 物 在 空 間 方 位 和距 離 上 的 關(guān) 系 ， 包 括 位 置 、 交 通 、 環(huán) 境 景觀 、 外 部 配 套 設(shè) 施 等 方 面 。 “l(fā)ocation， location and location”是 西 方 認(rèn)為 的 投 資 房 地

11、 產(chǎn) 最 重 要 的 三 點(diǎn) ， 即 “ 第 一是 區(qū) 位 ， 第 二 是 區(qū) 位 ， 第 三 還 是 區(qū) 位 ” 。 四 、 房 地 產(chǎn) 的 其 他 名 稱(chēng) (一 )、 不 動(dòng) 產(chǎn) (二 )、 物 業(yè) 中 國(guó) 香 港 地 區(qū) 通 常 使 用 “ 物 業(yè) ” 這 個(gè)詞 ， 香 港 所 講 的 物 業(yè) 實(shí) 質(zhì) 上 是 房 地 產(chǎn) ， 僅叫 法 不 同 。 香 港 的 物 業(yè) 一 詞 是 從 英 國(guó) 的 property一詞 翻 譯 過(guò) 來(lái) 的 。 在 英 國(guó) ， property也 是 指 房地 產(chǎn) 。 (三 )、 real estate和 real property 在 英 語(yǔ) 中 ， 房 地

12、 產(chǎn) 的 名 稱(chēng) 為 real estate和 real property， 但 兩 者 的 含 義 不 完 全 相 同 。 英 語(yǔ) 中 的land(土 地 )、 real estate和 real property是 三 個(gè) 相互 聯(lián) 系 、 含 義 越 來(lái) 越 寬 的 術(shù) 語(yǔ) ： Land=土 地 自 身 ; Real estate=土 地 +土 地 上 的 人 工 物 ; Real property=土 地 +土 地 上 的 人 工 物 +權(quán) 益 Real estate和 real property雖 然 有 上 述嚴(yán) 格 區(qū) 分 ， 但 在 一 般 情 況 下 經(jīng) 常 是 相 互 通用

13、 、 不 加 以 區(qū) 分 的 ， 大 多 使 用 real estate一詞 。 第 二 節(jié) 房 地 產(chǎn) 分 類(lèi) 一 、 按 照 房 地 產(chǎn) 用 途 的 分 類(lèi) 按 照 房 地 產(chǎn) 的 用 途 ， 首 先 可 以 把 房 地 產(chǎn) 分 為居 住 房 地 產(chǎn) 和 非 居 住 房 地 產(chǎn) 兩 大 類(lèi) ， 然 后 可 以 具體 分 為 下 列 10類(lèi) ： (1)居 住 房 地 產(chǎn) ： 可 分 為 住 宅 和 集 體 宿 舍 兩 類(lèi) 。 住 宅 是 指 供 家庭 居 住 使 用 的 房 地 產(chǎn) ， 可 分 為 普 通 住 宅 、 高 檔 公寓 和 別 墅 。 集 體 宿 舍 可 分 為 單 身 職 工

14、宿 舍 、 學(xué) 生 宿 舍 等 。 (2)商 業(yè) 房 地 產(chǎn) ： 是 指 供 出 售 商 品 使 用 的 房 地產(chǎn) ， 包 括 商 業(yè) 店 鋪 、 百 貨 商 場(chǎng) 、 購(gòu) 物 中 心 、 超 級(jí)市 場(chǎng) 、 批 發(fā) 市 場(chǎng) 等 。 (3)辦 公 房 地 產(chǎn) ： 可 分 為 商 務(wù) 辦 公 樓 (俗 稱(chēng) 寫(xiě) 字 樓 )和 行 政 辦 公 樓 兩 類(lèi) 。 (4)旅 館 房 地 產(chǎn) ： 是 指 供 旅 客 住 宿 使 用 的 房 地產(chǎn) ， 包 括 賓 館 、 飯 店 、 酒 店 、 度 假 村 、 旅 店 、 招待 所 等 。 (5)餐 飲 房 地 產(chǎn) ： 是 指 供 顧 客 用 餐 使 用 的 房

15、地產(chǎn) ， 包 括 酒 樓 、 美 食 城 、 餐 館 、 快 餐 店 等 。 (6)娛 樂(lè) 房 地 產(chǎn) ： 是 指 供 人 消 遣 使 用 的 房 地 產(chǎn) ，包 括 游 樂(lè) 場(chǎng) 、 娛 樂(lè) 城 、 康 樂(lè) 中 心 、 俱 樂(lè) 部 、 夜 總會(huì) 、 影 劇 院 、 高 爾 夫 球 場(chǎng) 等 。 (7)工 業(yè) 房 地 產(chǎn) ： 包 括 廠 房 、 倉(cāng) 庫(kù) 等 。 工 業(yè) 房 地 產(chǎn) 按 照 用 途 ， 又 可 分 為 主 要 生 產(chǎn) 廠 房 、輔 助 生 產(chǎn) 廠 房 、 動(dòng) 力 用 廠 房 、 儲(chǔ) 存 用 房 屋 、 運(yùn) 輸用 房 屋 、 辦 公 用 房 、 其 他 (如 水 泵 房 、 污 水 處

16、理 站等 )。 (8)農(nóng) 業(yè) 房 地 產(chǎn) ： 包 括 農(nóng) 地 、 農(nóng) 場(chǎng) 、 林 場(chǎng) 、 牧場(chǎng) 、 果 園 、 種 子 庫(kù) 、 拖 拉 機(jī) 站 、 飼 養(yǎng) 牲 畜 用 房 等 。 (9)特 殊 用 途 房 地 產(chǎn) ： 包 括 車(chē) 站 、 機(jī) 場(chǎng) 、 碼 頭 、醫(yī) 院 、 學(xué) 校 、 博 物 館 、 教 堂 、 寺 廟 、 墓 地 等 。 (10)綜 合 房 地 產(chǎn) ： 是 指 具 有 上 述 兩 種 以 上 (含兩 種 )用 途 的 房 地 產(chǎn) 。 二 、 按 照 房 地 產(chǎn) 的 開(kāi) 發(fā) 程 度 ， 可 以 把 房 地產(chǎn) 分 為 下 列 5類(lèi) ： (1)生 地 ： 是 指 不 具 有 城 市

17、基 礎(chǔ) 設(shè) 施 的土 地 ， 例 如 荒 地 、 農(nóng) 地 。 (2)毛 地 ： 是 指 具 有 一 定 的 城 市 基 礎(chǔ) 設(shè)施 ， 但 尚 未 完 成 房 屋 拆 遷 補(bǔ) 償 安 置 的 土 地 。 (3)熟 地 ： 是 指 具 有 較 完 善 的 城 市 基 礎(chǔ)設(shè) 施 且 場(chǎng) 地 平 整 ， 能 直 接 在 其 上 建 造 建 筑物 的 土 地 。 熟 地 按 照 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 完 備 程 度 ， 又 可 以 分 為 “ 三 通 一 平 ” ， 一 般 是 指 路 通 、 水 通 、 電 通 和場(chǎng) 地 平 整 ; “五 通 一 平 ” ， 一 般 是 指 具 有 了 道 路 、 給 水

18、、排 水 、 供 電 、 通 信 等 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 條 件 以 及 場(chǎng) 地 平 整 ; “七 通 一 平 ” ， 一 般 是 指 具 有 了 道 路 、 給 水 、排 水 、 供 電 、 通 信 、 燃 氣 、 熱 力 等 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 條 件 ，以 及 場(chǎng) 地 平 整 。 (4)在 建 工 程 ： 是 指 建 筑 物 已 開(kāi) 始 建 造 但尚 未 建 成 、 不 具 備 使 用 條 件 的 房 地 產(chǎn) 。 該房 地 產(chǎn) 不 一 定 正 在 開(kāi) 發(fā) 建 設(shè) 之 中 ， 也 可 能停 工 了 多 年 ， 因 此 在 建 工 程 包 括 停 緩 建 工程 。 按 照 形 象 進(jìn) 度 可 以 把

19、 在 建 工 程 分 為 ： 地 下室 某 層 ， 正 負(fù) 零 ， 結(jié) 構(gòu) 某 層 ， 結(jié) 構(gòu) 封 頂 ，完 成 外 裝 修 等 等 。 (5)現(xiàn) 房 ： 是 指 已 建 造 完 成 、 可 直 接 使 用 的建 筑 物 及 其 占 用 范 圍 內(nèi) 的 土 地 。 現(xiàn) 房 按 照 新 舊 程 度 ， 又 可 以 分 為 新 房 和 舊房 。 其 中 ， 新 建 的 商 品 房 按 照 裝 飾 裝 修 狀 況 ，又 可 以 分 為 毛 坯 房 、 粗 裝 修 房 和 精 裝 修 房 。 三 、 按 照 房 地 產(chǎn) 是 否 產(chǎn) 生 收 益 的 分 類(lèi) 按 照 房 地 產(chǎn) 是 否 產(chǎn) 生 收 益 ，

20、 可 以 把 房地 產(chǎn) 分 為 收 益 性 房 地 產(chǎn) 和 非 收 益 性 房 地 產(chǎn)兩 大 類(lèi) 。 四 、 按 照 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營(yíng) 使 用 方 式 的 分 類(lèi) 房 地 產(chǎn) 的 經(jīng) 營(yíng) 使 用 方 式 主 要 有 銷(xiāo) 售 、出 租 、 營(yíng) 業(yè) 和 自 用 四 種 。 按 照 房 地 產(chǎn) 的 經(jīng)營(yíng) 使 用 方 式 ， 可 以 把 房 地 產(chǎn) 分 為 下 列 4類(lèi) ： (1)銷(xiāo) 售 的 房 地 產(chǎn) ; (2)出 租 的 房 地 產(chǎn) ; (3)營(yíng) 業(yè) 的 房 地 產(chǎn) ; (4)自 用 的 房 地 產(chǎn) 。 五 、 按 照 房 地 產(chǎn) 權(quán) 益 狀 況 的 分 類(lèi) 按 照 房 地 產(chǎn) 的 權(quán) 益 狀

21、況 ， 可 以 把 房 地 產(chǎn) 分 為 下 列 20類(lèi) ： (1)“干 凈 ” 的 房 屋 所 有 權(quán) 和 出 讓 土 地 使 用 權(quán) 的 房 地 產(chǎn) 。 (2)“干 凈 ” 的 房 屋 所 有 權(quán) 和 劃 撥 土 地 使 用 權(quán) 的 房 地 產(chǎn) 。 (3)“干 凈 ” 的 房 屋 所 有 權(quán) 和 集 體 土 地 的 房 地 產(chǎn) 。 (4)共 有 的 房 地 產(chǎn) 。 (5)部 分 產(chǎn) 權(quán) 的 房 地 產(chǎn) 。 (6)有 租 約 限 制 的 房 地 產(chǎn) ， 即 已 出 租 的 房 地 產(chǎn) 。 (7)設(shè) 立 了 地 役 權(quán) 的 房 地 產(chǎn) ， 即 該 房 地 產(chǎn) 為 他 人 提 供 了有 限 的 使

22、 用 權(quán) ， 如 允 許 他 人 通 行 。 (8)設(shè) 立 了 抵 押 權(quán) 的 房 地 產(chǎn) ， 即 已 抵 押 的 房 地 產(chǎn) 。 (9)有 拖 欠 建 設(shè) 工 程 價(jià) 款 的 房 地 產(chǎn) 。 (10)已 依 法 公 告 列 入 拆 遷 或 征 收 、 征 用 范 圍 的 房 地 產(chǎn) 。 (11)臨 時(shí) 用 地 或 臨 時(shí) 建 筑 的 房 地 產(chǎn) 。 (12)手 續(xù) 不 全 的 房 地 產(chǎn) 。 (13)產(chǎn) 權(quán) 不 明 或 者 權(quán) 屬 有 爭(zhēng) 議 的 房 地 產(chǎn) 。 (14)被 依 法 查 封 、 采 取 財(cái) 產(chǎn) 保 全 措 施 或 者 以 其 他 形 式限 制 的 房 地 產(chǎn) 。 (15)違

23、法 占 地 或 者 違 法 、 違 章 建 筑 的 房 地 產(chǎn) 。 (16)房 地 產(chǎn) 的 租 賃 權(quán) ， 即 承 租 人 權(quán) 益 。 (17)房 地 產(chǎn) 的 抵 押 權(quán) 。 (19)房 地 產(chǎn) 的 空 間 利 用 權(quán) 。 資 料 房 地 產(chǎn) 相 關(guān) 術(shù) 語(yǔ) 1、 五 證 ： 房 地 產(chǎn) 商 在 預(yù) 售 商 品 房 時(shí) 應(yīng) 具 備 建 設(shè)用 地 規(guī) 劃 許 可 證 、 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可證 、 建 筑 工 程 施 工 許 可 證 、 國(guó) 有土 地 使 用 證 和 商 品 房 預(yù) 售 許 可 證 ，簡(jiǎn) 稱(chēng) “ 五 證 ” 。 購(gòu) 房 時(shí) 只 需 看 一 下 國(guó) 有 土 地 使 用 證

24、 和 預(yù) 售 許 可 證 這 “ 兩 證 ” 就 行 了 。 因 為 如 果 開(kāi) 發(fā) 商 未 取 得 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃許 可 證 和 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 是 拿不 到 國(guó) 有 土 地 使 用 證 的 ， 未 取 得 上 述兩 個(gè) 規(guī) 劃 許 可 證 和 施 工 許 可 證 是拿 不 到 預(yù) 售 許 可 證 的 。 2、 公 房 ： 公 房 也 稱(chēng) 公 有 住 房 ， 國(guó) 有 住宅 。 3、 不 可 售 公 房 ： 4、 已 購(gòu) 公 房 ： 已 購(gòu) 公 房 又 稱(chēng) 售 后 公 房 ，就 是 購(gòu) 買(mǎi) 的 公 有 住 房 。 5、 單 位 產(chǎn) 權(quán) 房 ： 單 位 產(chǎn) 權(quán) 房 是

25、 指 產(chǎn) 權(quán)屬 于 單 位 所 有 的 房 屋 ， 也 稱(chēng) 系 統(tǒng) 產(chǎn) 權(quán) 房 、系 統(tǒng) 房 。 6、 廉 租 房 ： 我 國(guó) 的 廉 租 房 只 租 不 售 ， 出 租 給 城 鎮(zhèn)居 民 中 最 低 收 入 者 。 廉 租 房 的 來(lái) 源 主 要 是 騰 退 的舊 公 房 等 。 7、 私 房 ： 8、 安 居 房 ： 安 居 房 指 實(shí) 施 國(guó) 家 “ 安 居 (或 康 居 )工程 ” 而 建 設(shè) 的 住 房 (屬 于 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 的 一 類(lèi) )。 是 黨和 國(guó) 家 安 排 貸 款 和 地 方 自 知 自 籌 資 金 建 設(shè) 的 面 向廣 大 中 低 收 入 家 庭 ， 特 別 是

26、 對(duì) 4 以 下 特 困 戶(hù) 提 供的 銷(xiāo) 售 價(jià) 格 低 于 成 本 、 由 政 府 補(bǔ) 貼 的 非 盈 利 性 住房 。 9、 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 ： 10酒 店 式 公 寓 ： 酒 店 式 服 務(wù) 公 寓 的 概 念 ， 始 于 1994年 ，意 為 “ 酒 店 式 的 服 務(wù) ， 公 寓 式 的 管 理 ” ，市 場(chǎng) 定 位 很 高 。 它 是 集 住 宅 、 酒 店 、 會(huì) 所 多 功 能 于 一 體 的 ，具 有 “ 自 用 ” 和 “ 投 資 ” 兩 大 功 效 。 與 傳 統(tǒng) 的 酒 店 相 比 ， 酒 店 式 服 務(wù) 公 寓 在 硬件 配 套 設(shè) 施 上 毫 不 遜 色 ，

27、而 服 務(wù) 就 更 勝 一籌 了 。 酒 店 式 服 務(wù) 公 寓 與 傳 統(tǒng) 酒 店 的 本 質(zhì) 區(qū) 別在 于 ， 這 種 樓 盤(pán) 可 將 每 個(gè) 單 元 出 售 給 個(gè) 體買(mǎi) 房 者 ， 由 于 擁 有 產(chǎn) 權(quán) 的 業(yè) 主 居 住 或 委 托酒 店 物 業(yè) 管 理 公 司 統(tǒng) 一 出 租 經(jīng) 營(yíng) ， 所 以 從本 質(zhì) 上 來(lái) 說(shuō) ， 它 是 擁 有 私 家 產(chǎn) 權(quán) 的 酒 店 。 11、 容 積 率 ： 容 積 率 是 建 筑 總 面 積 與 建 筑 用地 面 積 的 比 。 例 如 ， 在 1萬(wàn) 平 方 米 的 土 地 上 ， 有4000平 方 米 的 建 筑 總 面 積 ， 其 容 積

28、率 為 0.4. 12、 得 房 率 ： 得 房 率 是 指 套 內(nèi) 建 筑 面 積 與 套(單 元 )建 筑 面 積 之 比 。 套 內(nèi) 建 筑 面 積 =套 內(nèi) 使 用 面積 +套 內(nèi) 墻 體 面 積 +陽(yáng) 臺(tái) 建 筑 面 積 。 套 (單 元 )建 筑面 積 =套 內(nèi) 建 筑 面 積 +分 攤 得 公 用 建 筑 面 積 。 13、 開(kāi) 間 ： 住 宅 設(shè) 計(jì) 中 ， 住 宅 的 寬 度 是 指 一間 房 屋 內(nèi) 一 面 墻 皮 到 另 一 面 墻 皮 之 間 的 實(shí) 際 距 離 。因 為 是 就 一 自 然 間 的 寬 度 而 言 ， 故 又 稱(chēng) 開(kāi) 間 。 住宅 開(kāi) 間 一 般 不

29、超 過(guò) 3.0米 14、 進(jìn) 深 ： 在 建 筑 學(xué) 上 是 指 一 間 獨(dú) 立 的房 屋 或 一 幢 居 住 建 筑 從 前 墻 皮 到 后 墻 壁 之間 的 實(shí) 際 長(zhǎng) 度 。 進(jìn) 深 大 的 住 宅 可 以 有 效 地 節(jié) 約 用 地 ， 但為 了 保 證 建 成 的 住 宅 可 以 有 良 好 的 自 然 采光 和 通 風(fēng) 條 件 ， 住 宅 的 進(jìn) 深 在 設(shè) 計(jì) 上 有 一定 的 要 求 ， 不 宜 過(guò) 大 。 目 前 我 國(guó) 大 量 城 鎮(zhèn) 住 宅 房 間 的 進(jìn) 深 一 般要 限 定 在 5米 左 右 ， 不 能 任 意 擴(kuò) 大 。 15共 有 建 筑 面 積 分 攤 系 數(shù)

30、： 整 幢 建 筑 物的 共 有 建 筑 面 積 與 整 幢 建 筑 物 的 各 套 套 內(nèi)建 筑 面 積 之 和 的 比 值 ， 即 為 共 有 建 筑 面 積分 攤 系 數(shù) 。 16建 筑 密 度 ： 建 筑 密 度 是 指 在 居 住 區(qū)用 地 內(nèi) 各 類(lèi) 建 筑 的 基 底 總 面 積 與 居 住 區(qū) 用地 的 比 率 (%)， 它 可 以 反 映 出 一 定 用 地 范 圍內(nèi) 的 空 地 率 和 建 筑 密 集 程 度 。 17、 綠 化 率 ： 綠 化 率 是 指 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 建設(shè) 用 地 范 圍 內(nèi) 的 綠 化 面 積 與 規(guī) 劃 建 設(shè) 用 地面 積 之 比 。 對(duì) 購(gòu) 房

31、 者 而 言 ， 綠 化 率 高 為 好 。 18層 高 ： 層 高 是 指 住 宅 高 度 以 “ 層 ” 為單 位 計(jì) 量 ， 每 一 層 的 高 度 國(guó) 家 在 設(shè) 計(jì) 上 有要 求 ， 這 個(gè) 高 度 就 叫 層 高 。 它 通 常 包 括 下層 地 板 面 或 樓 板 面 到 上 層 樓 板 面 之 間 的 距離 。 19、 凈 高 ： 凈 高 是 指 層 高 減 去 樓 板 厚度 的 凈 剩 值 。 20 、 道 路 紅 線(xiàn) ： 道 路 紅 線(xiàn) 是 指 城 市 道路 含 居 住 區(qū) 級(jí) 道 路 用 地 的 規(guī) 劃 控 制 線(xiàn) 。 21、 建 筑 線(xiàn) ： 建 筑 線(xiàn) 一 般 稱(chēng) 建

32、筑 控 制線(xiàn) ， 是 建 筑 物 基 底 位 置 的 控 制 線(xiàn) 。 22 、 SOHO 資 料 房 地 產(chǎn) 業(yè) 23條 通 俗 定 律 從 眾 心 理 定 律 感 覺(jué) 閾 限 定 律 黃 金 季 節(jié) 定 律 一 般 來(lái) 說(shuō) ， 5月 份 和 10月 份 是 房 產(chǎn) 交 易的 旺 季 ， 房 價(jià) 也 是 在 這 個(gè) 時(shí) 候 漲 上 去 的 ;而 7、8月 份 和 年 底 的 時(shí) 侯 ， 一 般 交 易 就 比 較 清 淡 ，這 個(gè) 時(shí) 候 ， 房 價(jià) 比 較 平 穩(wěn) ， 掛 牌 出 售 的 業(yè)主 也 比 較 心 急 ， 這 個(gè) 時(shí) 候 出 售 購(gòu) 買(mǎi) ， 比 較合 適 ， 有 不 少 好 房

33、可 以 讓 你 慢 慢 挑 選 ， 還可 打 個(gè) 比 較 合 適 的 折 扣 。 銷(xiāo) 售 調(diào) 查 定 律 在 銷(xiāo) 售 現(xiàn) 場(chǎng) 內(nèi) 進(jìn) 行 500份 以 上 的 問(wèn) 卷 調(diào)查 ， 通 過(guò) 這 種 方 式 來(lái) 判 斷 置 業(yè) 者 對(duì) 該 樓 盤(pán)的 心 理 承 受 價(jià) 格 。 然 后 將 問(wèn) 卷 調(diào) 查 中 置 業(yè)者 期 望 價(jià) 格 的 平 均 值 上 浮 10%到 15%左 右 ，就 是 消 費(fèi) 者 能 夠 承 受 的 心 理 價(jià) 格 。 這 種 定律 對(duì) 價(jià) 格 的 判 斷 非 常 準(zhǔn) 確 ， 比 任 何 其 它 的調(diào) 查 數(shù) 據(jù) 都 精 確 。 公 開(kāi) 宣 傳 定 律 不 用 統(tǒng) 計(jì) 就 可

34、以 認(rèn) 定 ， 報(bào) 紙 和 網(wǎng) 絡(luò) 說(shuō)房 價(jià) 漲 的 遠(yuǎn) 比 說(shuō) 房 價(jià) 跌 的 多 得 多 。 為 什 么 ?例 如 上 海 某 份 售 價(jià) 為 0.5元 的 報(bào) 紙 ， 每 賣(mài) 出一 份 ， 報(bào) 社 就 能 有 1元 的 收 入 ， 公 開(kāi) 的 秘 密就 是 因 為 有 廣 告 收 入 。 一 份 報(bào) 紙 會(huì) 拿 著 房產(chǎn) 商 的 廣 告 費(fèi) ， 再 大 量 刊 登 客 觀 公 允 的 認(rèn)為 房 價(jià) 會(huì) 下 跌 的 文 章 嗎 ? 路 牌 廣 告 定 律 作 為 地 產(chǎn) 業(yè) 附 屬 的 地 產(chǎn) 廣 告 業(yè) 與 地 產(chǎn)業(yè) 的 發(fā) 展 是 正 關(guān) 聯(lián) 的 。 路 牌 地 產(chǎn) 廣 告 越 多 ，

35、代 表 地 產(chǎn) 業(yè) 越 繁 榮 。 與 這 一 定 律 關(guān) 聯(lián) 的 還有 裝 修 公 司 的 廣 告 多 少 、 裝 修 公 司 的 發(fā) 展程 度 。 電 線(xiàn) 桿 干 凈 定 律 指 馬 路 上 電 線(xiàn) 桿 或 圍 墻 等 被 小 廣 告 亂張 貼 侵 占 的 程 度 。 這 是 異 地 投 資 ， 判 斷 房地 產(chǎn) 發(fā) 展 潛 力 的 定 律 房 地 產(chǎn) 潛 力 與 電線(xiàn) 桿 干 凈 程 度 成 反 比 !這 個(gè) 與 我 們 通 常 的 想法 相 反 ， 它 客 觀 地 提 示 了 外 來(lái) 人 口 的 數(shù) 量和 需 求 潛 力 。 酒 店 價(jià) 格 定 律 酒 店 價(jià) 格 與 房 價(jià) 成 正

36、比 。 這 包 含 有 兩層 意 思 ： 一 個(gè) 城 市 當(dāng) 地 酒 店 價(jià) 格 高 ， 其 所在 的 周 邊 物 業(yè) 價(jià) 格 也 高 ;一 個(gè) 城 市 酒 店 價(jià) 格在 上 漲 ， 通 常 該 地 區(qū) 或 者 該 城 市 房 價(jià) 也 上漲 ， 反 之 亦 然 。 酒 店 發(fā) 票 定 律 一 個(gè) 地 區(qū) 的 高 檔 酒 店 里 面 不 拿 發(fā) 票 的人 越 多 ， 說(shuō) 明 該 地 區(qū) 白 領(lǐng) 消 費(fèi) 能 力 越 強(qiáng) ，該 地 區(qū) 的 主 力 消 費(fèi) 群 是 高 消 費(fèi) 白 領(lǐng) ;高 品 質(zhì)小 戶(hù) 型 適 合 該 地 區(qū) 。 客 廳 定 律 指 步 行 10分 鐘 內(nèi) 小 吃 店 和 咖 啡 廳

37、 的 數(shù)目 ， 反 映 生 活 便 利 度 和 配 套 成 熟 度 的 定 律 。這 個(gè) 定 律 適 用 于 ： 投 資 出 租 型 住 宅 和 SOHO公 寓 ;確 定 會(huì) 所 的 功 能 ;確 定 新 新 人 類(lèi) 的 生 活成 本 。 同 理 ， 還 可 以 推 出 類(lèi) 似 “ 服 務(wù) 業(yè) 定律 ” 、 “ 學(xué) 區(qū) 定 律 ” 、 “ 酒 店 定 律 ” 大 排 面 定 律 即 一 個(gè) 樓 盤(pán) 合 理 的 均 價(jià) ， 是 這 個(gè) 樓 盤(pán)半 徑 500米 內(nèi) 小 吃 店 里 一 碗 排 骨 面 價(jià) 格 的1000倍 。 如 果 大 排 檔 上 賣(mài) 的 “ 大 排 面 ” 一碗 4元 錢(qián) ，

38、那 么 這 個(gè) 地 方 標(biāo) 準(zhǔn) 的 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格就 應(yīng) 該 是 4000元 /m2如 果 你 發(fā) 現(xiàn) 面 價(jià) 是 5元錢(qián) 一 碗 ， 而 附 近 的 房 價(jià) 只 是 3000元 /m2那 你應(yīng) 該 毫 不 猶 豫 地 投 資 。 反 之 ， 房 價(jià) 就 有 虛高 的 成 分 。 第 三 節(jié) 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 和 價(jià) 值 一 、 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 的 含 義 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 是 和 平 地 獲 得 他 人 的 房 地 產(chǎn) 所必 須 付 出 的 代 價(jià) 貨 幣 額 、 商 品 或 其 他有 價(jià) 物 。 在 現(xiàn) 今 社 會(huì) ， 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 通 常 用 貨 幣 來(lái) 表示 ， 慣

39、例 上 也 是 用 貨 幣 形 式 來(lái) 償 付 ， 但 也可 以 用 實(shí) 物 、 勞 務(wù) 等 其 他 形 式 來(lái) 償 付 。 例 如 ： 以 房 地 產(chǎn) 作 價(jià) 入 股 換 取 設(shè) 備 、 技 術(shù)等 。 二 、 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 的 形 成 條 件 房 地 產(chǎn) 與 其 他 經(jīng) 濟(jì) 物 品 一 樣 ， 之 所 以有 價(jià) 格 (價(jià) 值 )是 因 為 有 用 稀 缺 有 需 求 。 歸 納 起 來(lái) ， 古 今 中 外 主 要 有 以 下 6 種 分 配 方 式 ： 武 力 。 如 小 到 個(gè) 人 之 間 的 打 架 ， 大 到 國(guó) 家 之 間 的 戰(zhàn)爭(zhēng) ， 物 品 最 后 由 勝 者 獲 得 。

40、禮 讓 。 如 像 有 些 人 那 樣 發(fā) 揚(yáng) 高 尚 風(fēng) 格 ， 即 使 自 己 需要 ， 也 將 物 品 讓 與 他 人 。 抽 簽 。 即 采 取 隨 機(jī) 的 方 式 分 配 物 品 ， 誰(shuí) 的 運(yùn) 氣 好 ，物 品 就 歸 誰(shuí) 。 排 隊(duì) 。 即 誰(shuí) 排 在 最 前 面 ， 物 品 就 歸 誰(shuí) 。 這 實(shí) 質(zhì) 上是 把 物 品 給 予 那 些 最 愿 意 花 時(shí) 間 等 待 的 人 。 計(jì) 劃 。 如 在 傳 統(tǒng) 的 社 會(huì) 主 義 計(jì) 劃 經(jīng) 濟(jì) 下 憑 下 達(dá) 的 指標(biāo) 或 票 證 、 領(lǐng) 導(dǎo) 批 條 子 獲 得 物 品 。 但 這 在 實(shí) 際 中 往 往 演 變?yōu)?按 權(quán) 力 大

41、 小 或 關(guān) 系 好 壞 進(jìn) 行 分 配 。 價(jià) 格 。 即 誰(shuí) 愿 意 且 能 夠 付 出 的 金 錢(qián) 最 多 ， 物 品 就 歸誰(shuí) 。 三 、 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 的 特 征 （ 一 ） 地 價(jià) 與 一 般 物 品 價(jià) 格 的 不 同 地 價(jià) 與 一 般 物 品 價(jià) 格 的 不 同 主 要 表 現(xiàn) 在 下 列 6 個(gè) 方 面 ： (1)生 產(chǎn) 成 本 不 同 。 一 般 物 品 是 勞 動(dòng) 的 產(chǎn) 物 ，而 土 地 本 質(zhì) 上 不 是 勞 動(dòng) 創(chuàng) 造 的 ， 是 大 自 然 的 恩 賜 。 一 般 物 品 的 價(jià) 格 是 “ 勞 動(dòng) 價(jià) 值 ” 的 貨 幣 表 現(xiàn) ，圍 繞 著 “ 勞 動(dòng)

42、 價(jià) 值 ” 而 上 下 波 動(dòng) ;地 價(jià) 本 質(zhì) 上 不是 “ 勞 動(dòng) 價(jià) 值 ” 的 貨 幣 表 現(xiàn) ， 是 地 租 的 資 本 化 。 地 價(jià) = 地 租 利 息 率 (2)折 舊 不 同 。 一 般 物 品 有 折 舊 。 而 土 地 由 于 具 有 不 可 毀 滅 性 ， 不 能 再 生 產(chǎn) ，其 價(jià) 格 通 常 隨 著 時(shí) 間 的 流 逝 而 上 升 ， 所 以不 僅 無(wú) 折 舊 ， 而 且 會(huì) 自 然 增 值 。 但 中 國(guó) 有 期 限 的 出 讓 土 地 使 用 權(quán) 是 一 個(gè) 特例 ， 在 這 種 情 況 下 土 地 應(yīng) 計(jì) 提 折 舊 。 (3)價(jià) 格 差 異 不 同 。

43、一 般 物 品 ， 如 電 視 機(jī) 、 汽 車(chē) ， 人 們 可 以 大量 制 造 ， 同 一 品 牌 、 同 一 型 號(hào) 的 很 多 ， 因此 其 價(jià) 格 較 一 致 。 土 地 由 于 具 有 獨(dú) 一 無(wú) 二 的 特 性 ， 所 以 基 本上 是 一 宗 土 地 一 個(gè) 價(jià) 格 ， 而 且 不 同 土 地 之間 的 價(jià) 格 差 異 較 大 ， 有 的 寸 土 寸 金 ， 如 大城 市 商 業(yè) 中 心 的 土 地 ， 有 的 可 能 價(jià) 值 很 低 ，如 偏 遠(yuǎn) 的 荒 漠 土 地 。 (4)市 場(chǎng) 性 質(zhì) 不 同 。 一 般 物 品 的 市 場(chǎng) 為 較 完 全 市 場(chǎng) ， 形 成 的 價(jià)格

44、較 客 觀 ， 而 土 地 市 場(chǎng) 為 典 型 的 不 完 全 市場(chǎng) ， 地 價(jià) 的 形 成 受 主 觀 因 素 的 影 響 較 大 。 馬 克 思 曾 說(shuō) 過(guò) ： “ 必 須 牢 牢 記 住 ， 那 些 本身 沒(méi) 有 任 何 價(jià) 值 ， 即 不 是 勞 動(dòng) 產(chǎn) 品 的 東 西(如 土 地 ), 或 者 至 少 不 能 由 勞 動(dòng) 再 生 產(chǎn) 的 東西 (如 古 董 ， 某 些 名 家 的 藝 術(shù) 品 等 等 ) 的 價(jià) 格 ，可 以 由 一 系 列 非 常 偶 然 的 情 況 來(lái) 決 定 。 ” (5)價(jià) 格 形 成 時(shí) 間 不 同 。 一 般 物 品 價(jià) 格 形 成 的 時(shí) 間 通 常 較

45、 短 。 土 地 由 于 具 有 獨(dú) 一 無(wú) 二 的 特 性 ， 相 互 之 間難 以 比 較 ， 其 所 形 成 的 市 場(chǎng) 為 不 完 全 市 場(chǎng) ，而 且 價(jià) 值 量 大 ， 交 易 通 常 需 要 經(jīng) 過(guò) 較 長(zhǎng) 時(shí)間 的 慎 重 考 慮 后 才 能 達(dá) 成 ， 所 以 地 價(jià) 形 成的 時(shí) 間 通 常 較 長(zhǎng) 。 (6)供 求 變 化 不 同 。 地 價(jià) 與 一 般 物 品 的 價(jià) 格 雖 然 都 受 供 求 變 化 的 影 響 ，但 因 土 地 的 數(shù) 量 難 以 增 減 且 不 可 移 動(dòng) ， 所 以 其 供給 彈 性 較 小 。 因 此 ， 地 價(jià) 多 受 需 求 的 影 響

46、， 并 且 對(duì) 土 地 的 需 求是 一 種 “ 引 致 ” 需 求 ， 即 由 對(duì) 土 地 上 的 產(chǎn) 品 和 服務(wù) 的 需 求 而 引 起 的 需 求 。 從 全 社 會(huì) 的 角 度 來(lái) 看 ， 土 地 的 自 然 供 給 是 完 全 無(wú)彈 性 的 ， 不 會(huì) 隨 著 地 價(jià) 的 變 化 而 增 減 。 但 值 得 注 意 的 是 ， 對(duì) 于 某 種 特 定 用 途 的 土 地 來(lái) 說(shuō) ，土 地 的 供 給 是 有 彈 性 的 。 因 為 土 地 往 往 可 以 在 不 同 用 途 之 間 進(jìn) 行 選 擇 ， 從而 一 種 用 途 可 以 擠 占 其 他 用 途 的 土 地 。 例 如 ，

47、 商 業(yè) 可 以 擠 占 居 住 用 地 ， 住 宅 可 以 擠 占 工業(yè) 用 地 ， 工 業(yè) 可 以 擠 占 農(nóng) 業(yè) 用 地 。 另 外 ， 在 土 地 一 級(jí) 市 場(chǎng) 被 政 府 “ 獨(dú) 家 ” 壟 斷 的情 況 下 ， 地 價(jià) 會(huì) 主 要 受 政 府 土 地 供 應(yīng) 數(shù) 量 的 影 響 。 （ 二 ） 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 的 特 征 (1)房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 既 有 交 換 代 價(jià) 的 價(jià) 格 ， 又 有使 用 代 價(jià) 的 租 金 房 地 產(chǎn) 的 價(jià) 格 與 租 金 的 關(guān) 系 ， 類(lèi) 似 于 本 金與 利 息 的 關(guān) 系 。 如 果 需 要 求 取 價(jià) 格 (相 當(dāng) 于 本 金 ),

48、只 要 把 握租 金 (相 當(dāng) 于 利 息 )與 資 本 化 率 或 報(bào) 酬 率 (相當(dāng) 于 利 息 率 ， 通 常 簡(jiǎn) 稱(chēng) 利 率 ), 將 租 金 資 本 化即 可 ; 相 反 ， 如 果 需 要 求 取 租 金 ， 只 要 把 握 價(jià) 格和 資 本 化 率 ， 也 可 求 得 。 (2)房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 受 區(qū) 位 的 影 響 很 大 (3)房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 實(shí) 質(zhì) 上 是 房 地 產(chǎn) 權(quán) 益 的價(jià) 格 (4)房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 形 成 的 時(shí) 間 較 長(zhǎng) (5)房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 容 易 受 交 易 者 的 個(gè) 別 情況 ， 如 買(mǎi) 賣(mài) 雙 方 的 偏 好 、 討 價(jià) 還 價(jià) 能

49、力 、感 情 沖 動(dòng) 的 影 響 。 四 、 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 和 價(jià) 值 的 種 類(lèi) 1， 成 交 價(jià) 格 、 市 場(chǎng) 價(jià) 格 、 理 論 價(jià) 格 和 評(píng) 估 價(jià) 值 嚴(yán) 格 地 說(shuō) ， 正 常 成 交 價(jià) 格 的 形 成 條 件 有 以 下 7個(gè) ： 公 開(kāi) 市 場(chǎng) 。 交 易 對(duì) 象 本 身 具 備 市 場(chǎng) 性 。 眾 多 的 買(mǎi) 者 和 賣(mài) 者 。 買(mǎi) 者 和 賣(mài) 者 都 不 受 任 何 壓 力 ， 完 全 出 于 自 愿 。 “經(jīng) 濟(jì) 人 假 定 ” 。 買(mǎi) 者 和 賣(mài) 者 都 具 有 完 全 信 息 。 適 當(dāng) 的 期 間 完 成 交 易 。 在 通 常 情 況 下 采 取 協(xié)

50、議 方 式 出 讓 的 地 價(jià) 最低 ， 其 次 是 招 標(biāo) 方 式 ， 拍 賣(mài) 方 式 出 讓 的 地價(jià) 最 高 。 2， 原 始 價(jià) 值 、 賬 面 價(jià) 值 、 公 允 價(jià) 值 和 市場(chǎng) 價(jià) 值 。 原 始 價(jià) 值 (original value) 簡(jiǎn) 稱(chēng) 原 值 、 原價(jià) ， 也 稱(chēng) 為 歷 史 成 本 、 原 始 購(gòu) 置 成 本 ， 是指 一 項(xiàng) 資 產(chǎn) 在 當(dāng) 初 取 得 時(shí) 實(shí) 際 發(fā) 生 的 成本 ， 。 賬 面 價(jià) 值 (book value)也 稱(chēng) 為 賬 面 凈 值 、 折 余價(jià) 值 ， 是 指 一 項(xiàng) 資 產(chǎn) 的 原 始 價(jià) 值 減 去 已 計(jì) 提 折 舊后 的 余 額

51、。 公 允 價(jià) 值 (fair value)是 指 在 公 平 交 易 中 ， 熟悉 情 況 的 交 易 雙 方 自 愿 進(jìn) 行 資 產(chǎn) 交 換 或 者 債 務(wù) 清償 的 金 額 。 市 場(chǎng) 價(jià) 值 也 稱(chēng) 為 實(shí) 際 價(jià) 值 ， 是 指 一 項(xiàng) 資 產(chǎn) 現(xiàn)時(shí) 在 市 場(chǎng) 上 實(shí) 際 所 值 的 價(jià) 格 ;或 者 假 設(shè) 把 該 資 產(chǎn) 拿到 市 場(chǎng) 上 去 交 易 ， 它 最 可 能 實(shí) 現(xiàn) 的 價(jià) 格 。 市 場(chǎng) 價(jià)值 與 公 允 價(jià) 值 的 內(nèi) 涵 基 本 相 同 。 3， 市 場(chǎng) 調(diào) 節(jié) 價(jià) 、 政 府 指 導(dǎo) 價(jià) 和 政 府 定 價(jià) 在 城 鎮(zhèn) 住 房 制 度 改 革 中 ， 出 售

52、 公 有 住 房 的標(biāo) 準(zhǔn) 價(jià) 、 成 本 價(jià) 就 屬 于 政 府 定 價(jià) 。 4， 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 、 標(biāo) 定 地 價(jià) 和 房 屋 重 置 價(jià) 格 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 是 指 在 城 鎮(zhèn) 一 定 區(qū) 域 范 圍 內(nèi) ， 對(duì) 現(xiàn) 狀 利用 條 件 下 不 同 級(jí) 別 或 不 同 均 質(zhì) 地 域 的 土 地 ， 按 照商 業(yè) 、 居 住 、 工 業(yè) 等 用 途 ， 分 別 評(píng) 估 確 定 的 某 一時(shí) 點(diǎn) 法 定 最 高 出 讓 年 限 國(guó) 有 土 地 使 用 權(quán) 的 平 均 價(jià)格 。 標(biāo) 定 地 價(jià) 是 指 政 府 根 據(jù) 管 理 需 要 ， 評(píng) 估 的 某一 宗 地 在 正 常 土 地 市 場(chǎng)

53、條 件 下 于 某 一 時(shí) 點(diǎn) 的 土 地使 用 權(quán) 價(jià) 格 。 它 是 該 類(lèi) 土 地 在 該 區(qū) 域 的 標(biāo) 準(zhǔn) 指 導(dǎo)價(jià) 格 。 5， 總 價(jià) 格 、 單 位 價(jià) 格 和 樓 面 地 價(jià) 樓 面 地 價(jià) 土 地 總 價(jià) 規(guī) 劃 建 筑 面 積 土 地 單 價(jià) =土 地 總 價(jià) 土 地 面 積 容 積 率 =規(guī) 劃 建 筑 總 面 積 土 地 面 積 容 積 率 =土 地 單 價(jià) 樓 面 地 價(jià) 認(rèn) 識(shí) 樓 面 地 價(jià) 的 作 用 十 分 重 要 。 在 現(xiàn) 實(shí) 中 ， 樓 面 地 價(jià) 往 往 比 土 地 單 價(jià) 更 能 反 映 土地 價(jià) 格 水 平 的 高 低 。 例 如 ， 有 甲 、

54、 乙 兩 塊 土 地 ， 甲 土 地 的 單 價(jià) 為 700元 / m2時(shí) ， 乙 土 地 的 單 價(jià) 為 510元 /m2, 如 果 甲 、乙 兩 塊 土 地 的 其 他 條 件 完 全 相 同 ， 毫 無(wú) 疑 問(wèn) 甲 土地 比 乙 土 地 貴 (每 平 方 米 土 地 面 積 貴 190元 ), 此 時(shí)明 智 的 買(mǎi) 者 會(huì) 購(gòu) 買(mǎi) 乙 土 地 而 不 會(huì) 購(gòu) 買(mǎi) 甲 土 地 。 但 如 果 甲 、 乙 兩 塊 土 地 的 容 積 率 不 同 ， 除 此 之 外的 其 他 條 件 都 相 同 ， 則 不 應(yīng) 簡(jiǎn) 單 地 根 據(jù) 土 地 單 價(jià)來(lái) 判 斷 甲 海 乙 兩 塊 土 地 的 價(jià)

55、格 高 低 ， 而 應(yīng) 采 用 樓面 地 價(jià) 。 6， 起 價(jià) 、 標(biāo) 價(jià) 、 成 交 價(jià) 和 均 價(jià) 這 是 在 商 品 房 銷(xiāo) 售 中 出 現(xiàn) 的 一 組 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 。 起 價(jià) 是 指 所 銷(xiāo) 售 的 商 品 房 的 最 低 價(jià) 格 。 這 個(gè) 價(jià) 格 通 常 是 最 差 的 樓 層 、 朝 向 、 戶(hù) 型 的商 品 房 價(jià) 格 ， 甚 至 這 種 價(jià) 格 的 商 品 房 不 存 在 ， 僅是 在 宣 傳 中 為 了 吸 引 人 們 對(duì) 所 銷(xiāo) 售 商 品 房 的 關(guān) 注而 虛 設(shè) 的 價(jià) 格 。 因 此 ， 起 價(jià) 通 常 不 能 反 映 所 銷(xiāo) 售 商 品 房 的 真實(shí) 價(jià)

56、格 水 平 。 標(biāo) 價(jià) 也 稱(chēng) 為 報(bào) 價(jià) 、 表 格 價(jià) ， 是 商 品 房 出 售者 在 其 “ 價(jià) 目 表 ” 上 標(biāo) 注 的 不 同 樓 層 、 朝向 、 戶(hù) 型 的 商 品 房 出 售 價(jià) 格 ， 即 賣(mài) 方 的 要價(jià) 。 7， 評(píng) 估 價(jià) 、 保 留 價(jià) 、 起 拍 價(jià) 、 應(yīng) 價(jià) 和 成 交價(jià) 商 品 房 價(jià) 格 的 構(gòu) 成 商 品 房 價(jià) 格 的 制 走 ， 應(yīng) 當(dāng) 以 合 理 成 本 為基 礎(chǔ) 、 市 場(chǎng) 供 求 為 導(dǎo) 向 ， 兼 顧 國(guó) 家 、 企 業(yè)和 消 費(fèi) 者 三 者 利 益 ， 并 結(jié) 合 區(qū) 位 、 樓 層 、朝 向 、 質(zhì) 量 等 因 素 ， 實(shí) 行 差 別

57、作 價(jià) 。 商 品 房 價(jià) 格 的 構(gòu) 成 為 ： （ 一 ） 成 本 構(gòu) 成 ： 1、 土 地 征 用 （ 出 讓 ） 及 拆 遷 補(bǔ) 償 費(fèi) ； 2、 前 期 工 程 費(fèi) ； 3、 建 筑 安 裝 工 程 費(fèi) ； 4、 附 屬 公 共 配 套 設(shè) 施 費(fèi) ； 5、 公 共 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 費(fèi) ； 6、 管 理 費(fèi) 用 ； 7、 銷(xiāo) 售 費(fèi) 用 ； 8、 財(cái) 務(wù) 費(fèi) 用 ； 9、 公 共 設(shè) 施 專(zhuān) 項(xiàng) 維 修 資 金 。 （ 二 ） 利 潤(rùn) 。 提 取 基 數(shù) 為 本 條 第 一 項(xiàng) 前 五目 之 和 ， 具 體 比 例 為 ： 1、 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 的 利 潤(rùn) ， 最 高 不 得 超

58、 過(guò)3 ； 2、 普 通 住 宅 房 的 平 均 利 潤(rùn) 率 ， 最 高 不得 超 過(guò) 8 ； 3、 高 檔 住 宅 房 和 非 住 宅 商 品 房 的 利 潤(rùn)率 ， 由 開(kāi) 發(fā) 經(jīng) 營(yíng) 單 位 自 主 確 定 。 （ 三 ） 稅 金 。 （ 四 ） 住 宅 差 價(jià) ： 1、 區(qū) 位 差 價(jià) ， 按 照 同 級(jí) 政 府 建 設(shè) 、 國(guó) 土 、 價(jià)格 部 門(mén) 共 同 確 定 并 公 布 的 地 段 劃 分 增 減 價(jià) 格 ； 2、 樓 層 、 朝 向 差 價(jià) ， 由 價(jià) 格 主 管 部 門(mén) 根 據(jù) 本地 具 體 情 況 確 定 ， 但 增 減 差 價(jià) 總 額 的 代 數(shù) 和 應(yīng) 當(dāng)?shù)?于 零 ；

59、 3、 質(zhì) 量 差 價(jià) ， 由 價(jià) 格 主 管 部 門(mén) 根 據(jù) 建 筑 工 程質(zhì) 量 管 理 部 門(mén) 確 認(rèn) 的 優(yōu) 良 工 程 ， 在 商 品 房 建 筑 安裝 工 程 造 價(jià) 的 基 數(shù) 上 加 價(jià) 1 5 。 商 品 房 價(jià) 格 的 計(jì) 算 公 式 為 ： 商 品 房 價(jià) 格 成 本 利 潤(rùn) 稅 金 區(qū) 位 差 價(jià) 層 次 差價(jià) 朝 向 差 價(jià) 優(yōu) 良 工 程 加 價(jià) 。 開(kāi) 發(fā) 小 區(qū) （ 片 ） 內(nèi) 的 營(yíng) 業(yè) 用 房 和 設(shè) 施的 建 設(shè) 費(fèi) 用 以 及 其 他 按 照 規(guī) 走 不 得 計(jì) 人 商品 房 成 本 的 費(fèi) 用 ， 不 得 計(jì) 入 商 品 房 價(jià) 格 。 第 五 節(jié) 房

60、 地 產(chǎn) 估 價(jià) 原 則 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 的 原 則 有 ： 獨(dú) 立 客 觀 公 正 原 則 合 法 原 則 最 高 最 佳 使 用 原 則 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 替 代 原 則 謹(jǐn) 慎 原 則 合 法 原 則 要 求 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 結(jié) 果 是 在 估 價(jià) 對(duì)象 依 法 判 定 的 權(quán) 益 下 的 價(jià) 值 。 在 依 法 判 定 的 權(quán) 利 類(lèi) 型 及 歸 屬 方 面 ， 一 般應(yīng) 以 房 地 產(chǎn) 權(quán) 屬 證 書(shū) 等 其 他 合 法 權(quán) 屬 證 明為 依 據(jù) 。 現(xiàn) 行 的 房 地 產(chǎn) 權(quán) 屬 證 書(shū) 有 房 屋 權(quán) 屬 證 書(shū) 、土 地 權(quán) 屬 證 書(shū) 或 者 統(tǒng) 一 的 房 地 產(chǎn) 權(quán)

61、 證 書(shū) 。 房 屋 權(quán) 屬 證 書(shū) 有 房 屋 所 有 權(quán) 證 、 房 屋 共 有權(quán) 證 和 房 屋 他 項(xiàng) 權(quán) 證 三 種 。 土 地 權(quán) 屬 證 書(shū) 有 國(guó) 有 土 地 使 用 證 、 集 體 土地 所 有 證 、 集 體 土 地 使 用 證 和 土 地 他 項(xiàng)權(quán) 利 證 明 書(shū) 四 種 。 當(dāng) 縣 級(jí) 以 上 地 方 人 民 政 府 由 一 個(gè) 部 門(mén) 統(tǒng) 一 負(fù) 責(zé) 房產(chǎn) 管 理 和 土 地 管 理 工 作 的 ， 可 能 制 作 、 頒 發(fā) 統(tǒng) 一的 房 地 產(chǎn) 權(quán) 證 書(shū) 。 統(tǒng) 一 的 房 地 產(chǎn) 權(quán) 證 書(shū) 有 房 地產(chǎn) 權(quán) 證 、 房 地 產(chǎn) 共 有 權(quán) 證 和 房 地 產(chǎn)

62、 他 項(xiàng)權(quán) 證 三 種 。 在 依 法 判 定 的 使 用 權(quán) 利 方 面 ， 應(yīng) 以 使 用 管制 (如 城 市 規(guī) 劃 、 土 地 用 途 管 制 等 )為 依 據(jù) 。 例 如 ， 如 果 城 市 規(guī) 劃 規(guī) 定 了 某 宗 土 地 的 用途 、 建 筑 高 度 、 容 積 率 、 建 筑 密 度 等 ， 那么 ， 對(duì) 該 宗 土 地 進(jìn) 行 估 價(jià) 就 應(yīng) 以 其 使 用 符合 這 些 規(guī) 定 為 前 提 。 最 高 最 佳 使 用 原 則 要 求 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 結(jié) 果 是在 估 價(jià) 對(duì) 象 最 高 最 佳 使 用 下 的 價(jià) 值 。 最 高 最 佳 使 用 是 指 法 律 上 許

63、 可 、 技 術(shù) 上 可能 、 經(jīng) 濟(jì) 上 可 行 ， 經(jīng) 過(guò) 充 分 合 理 的 論 證 ，能 夠 使 估 價(jià) 對(duì) 象 的 價(jià) 值 達(dá) 到 最 大 化 的 一 種最 可 能 的 使 用 。 最 高 最 佳 使 用 具 體 包 括 3個(gè) 方 面 ： 最 佳 用 途 ; 最 佳 規(guī) 模 ; 最 佳 集 約 度 。 收 益 遞 增 遞 減 原 理 可 以 幫 助 確 定 最 佳 集 約度 和 最 佳 規(guī) 模 。 均 衡 原 理 是 以 房 地 產(chǎn) 內(nèi) 部 各 構(gòu) 成 要 素 的 組合 是 否 均 衡 ， 來(lái) 判 定 是 否 為 最 高 最 佳 使 用 。它 也 可 以 幫 助 確 定 最 佳 集

64、約 度 和 最 佳 規(guī) 模 。 適 合 原 理 是 以 房 地 產(chǎn) 與 其 外 部 環(huán) 境 是 否 協(xié)調(diào) ， 來(lái) 判 定 是 否 為 最 高 最 佳 使 用 。 它 可 以幫 助 我 們 確 定 最 佳 使 用 。 適 合 原 理 加 上 均 衡 原 理 以 及 收 益 遞 增遞 減 原 理 ， 即 當(dāng) 房 地 產(chǎn) 與 外 部 環(huán) 境 最 協(xié) 調(diào) ，同 時(shí) 內(nèi) 部 構(gòu) 成 要 素 的 組 合 最 為 均 衡 時(shí) ， 便為 最 高 最 佳 使 用 。 當(dāng) 估 價(jià) 對(duì) 象 已 做 了 某 種 使 用 ， 則 在 估 價(jià) 時(shí)應(yīng) 根 據(jù) 最 高 最 佳 使 用 原 則 對(duì) 估 價(jià) 前 提 做 下列 之

65、 一 的 判 斷 和 選 擇 ， 并 應(yīng) 在 估 價(jià) 報(bào) 告 中予 以 說(shuō) 明 ： (1)保 持 現(xiàn) 狀 前 提 。 (2)裝 修 改 造 前 提 。 (3)轉(zhuǎn) 換 用 途 前 提 。 (4)重 新 開(kāi) 發(fā) 前 提 。 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 原 則 要 求 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 結(jié) 果 是 由 估價(jià) 目 的 決 定 的 某 個(gè) 特 定 時(shí) 間 的 價(jià) 值 。 替 代 原 則 要 求 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 結(jié) 果 不 得 不 合 理偏 離 類(lèi) 似 房 地 產(chǎn) 在 同 等 條 件 下 的 正 常 價(jià) 格 。 類(lèi) 似 房 地 產(chǎn) 是 指 其 實(shí) 物 、 權(quán) 益 、 區(qū) 位 狀 況均 與 估 價(jià) 對(duì) 象 的 實(shí)

66、 物 、 權(quán) 益 、 區(qū) 位 狀 況 相同 或 相 當(dāng) 的 房 地 產(chǎn) 。 具 體 一 點(diǎn) 說(shuō) ， 類(lèi) 似 房 地 產(chǎn) 是 與 估 價(jià) 對(duì) 象 處在 同 一 供 求 范 圍 內(nèi) 的 房 地 產(chǎn) 。 同 一 供 求 范圍 是 指 與 估 價(jià) 對(duì) 象 具 有 替 代 關(guān) 系 ， 價(jià) 格 會(huì)相 互 影 響 的 其 他 房 地 產(chǎn) 的 區(qū) 域 范 圍 。 第 六 節(jié) 房 地 產(chǎn) 評(píng) 估 方 法 之 一 收 益 法 一 、 收 益 法 的 基 本 原 理 1 收 益 法 的 概 念 收 益 法 又 稱(chēng) 收 益 資 本 化 法 、 收 益 還 原 法 ，是 預(yù) 測(cè) 估 價(jià) 對(duì) 象 的 未 來(lái) 收 益 ， 然 后 將 其 轉(zhuǎn)換 為 價(jià) 值 ， 以 此 求 取 估 價(jià) 對(duì) 象 的 客 觀 合 理價(jià) 格 或 價(jià) 值 的 方 法 。 收 益 法 的 雛 形 是 用 若 干 年 (或 若 干 倍 )的 年 地租 (或 年 收 益 )來(lái) 表 示 土 地 價(jià) 值 的 早 期 購(gòu) 買(mǎi) 年法 ， 即 ： 地 價(jià) 年 地 租 購(gòu) 買(mǎi) 年 例 如 ， 威 廉 配 第 在 賦 稅 論 中 寫(xiě) 道 ：“ 在 愛(ài) 爾 蘭 ，