《前期物業(yè)管理》PPT課件.ppt

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1、第五章 前期物業(yè)管理第 一 節(jié) 物 業(yè) 管 理 的 早 期 介 入 第 2頁 前期物業(yè)管理概述n前期物業(yè)管理從建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同起，到業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同為止。 第 3頁 前期物業(yè)管理的特殊性n 1、前期物業(yè)管理中三方當事人的法律關(guān)系n房地產(chǎn)開發(fā)單位的法律責任n業(yè)主意志的表達方式n 2、前期物業(yè)管理在時間上的過渡性n從無到有n從準備啟動到全面展開 n從不規(guī)范到逐步規(guī)范 第 4頁 一 、 早 期 介 入 的 概 念 n 物 業(yè) 管 理 的 早 期 介 入 ， 是 指 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 單 位 邀 請 物 業(yè) 管 理 人員 ， 參 與

2、該 項 目 的 可 行 性 研 究 ， 從 物 業(yè) 管 理 的 角 度 ， 對 小 區(qū)規(guī) 劃 、 樓 宇 設(shè) 計 、 設(shè) 備 選 用 、 功 能 布 局 、 施 工 監(jiān) 管 、 驗 收 接管 、 房 屋 銷 售 或 租 賃 等 提 出 建 設(shè) 性 意 見 ， 充 分 反 映 用 戶 的 使用 要 求 和 物 業(yè) 管 理 的 自 身 要 求 ， 力 求 使 用 戶 入 住 之 前 的 各 種前 期 工 作 與 用 戶 使 用 的 實 際 需 要 及 日 后 物 業(yè) 管 理 工 作 的 需 要相 適 應(yīng) 。 n 物 業(yè) 管 理 的 早 期 介 入 ， 其 意 義 表 現(xiàn) 在 幾 個 方 面 ： n

3、 第 一 ， 物 業(yè) 管 理 人 員 擁 有 豐 富 的 實 際 工 作 經(jīng) 驗 ， 他 們 從 業(yè) 主 和 使 用 人的 角 度 ， 對 物 業(yè) 在 設(shè) 計 和 施 工 過 程 中 出 現(xiàn) 的 各 種 問 題 ， 及 時 發(fā) 現(xiàn) 、 予以 解 決 ， 這 樣 可 以 完 善 物 業(yè) 設(shè) 計 中 的 細 節(jié) ， 提 高 監(jiān) 理 的 質(zhì) 量 ， 從 而 提高 物 業(yè) 的 建 設(shè) 水 平 。n 第 二 ， 物 業(yè) 管 理 公 司 的 早 期 介 入 ， 使 其 預(yù) 先 對 物 業(yè) 有 了 相 當 的 了 解 ，這 樣 就 為 竣 工 驗 收 、 接 管 驗 收 以 及 日 后 的 檢 查 、 維

4、修 、 改 造 、 更 新 等創(chuàng) 造 了 便 利 條 件 。 同 時 ， 在 早 期 介 入 過 程 中 ， 物 業(yè) 管 理 公 司 與 水 、 電 、煤 氣 、 通 訊 、 治 安 、 環(huán) 保 等 相 關(guān) 部 門 已 建 立 了 工 作 聯(lián) 系 ， 理 順 了 服 務(wù)渠 道 。 第 5頁 二 、 早 期 介 入 不 同 階 段 的 任 務(wù) n 1.立 項 決 策 階 段n 主 要 是 就 該 項 目 的 市 場 定 位 、 潛 在 業(yè) 主 的 構(gòu) 成 及 消 費 水 平 、 周 圍 商 業(yè)服 務(wù) 網(wǎng) 點 、 交 通 情 況 等 向 開 發(fā) 商 提 出 參 考 意 見 ， 必 要 的 情 況

5、下 提 出 書面 報 告 。 同 時 ， 物 業(yè) 管 理 公 司 借 此 也 與 開 發(fā) 商 加 強 了 溝 通 ， 方 便 日 后工 作 上 的 協(xié) 調(diào) 與 合 作 。n 2.規(guī) 劃 設(shè) 計 階 段 n 物 業(yè) 自 身 方 面 。 比 如 ： 房 屋 建 筑 的 總 體 布 局 、 周 圍 環(huán) 境 綠 化 、 房 型功 能 構(gòu) 想 、 管 線 走 向 等 ， 以 及 所 選 用 的 建 筑 材 料 是 否 防 滲 漏 、 抗 腐 蝕 、耐 磨 損 ， 設(shè) 施 設(shè) 備 是 否 經(jīng) 久 耐 用 、 便 于 維 修 、 更 換 ， 成 本 是 否 合 理 等 。n 日 常 管 理 方 面 。 比

6、如 ： 中 央 監(jiān) 控 室 、 設(shè) 備 層 、 管 理 用 房 、 門 衛(wèi) 設(shè) 置 、人 員 通 道 、 車 輛 進 出 與 停 放 、 安 全 通 道 、 隔 離 圍 墻 、 自 控 防 盜 報 警 系統(tǒng) 、 垃 圾 堆 放 、 建 筑 外 立 面 附 屬 物 (如 空 調(diào) 室 外 機 、 雨 篷 、 煙 道 等 )的預(yù) 留 位 置 ， 以 及 陽 臺 、 窗 戶 的 安 全 設(shè) 計 等 。n 服 務(wù) 方 面 。 比 如 ： 健 身 房 、 閱 覽 室 、 乒 乓 室 等 的 設(shè) 置 布 局 等 。 第 6頁 n比如在海南，高溫時間較長，空調(diào)用電量特別大，尤其是一些商業(yè)大廈，就必須考慮電路和

7、負荷問題。而在北方，特別是東北，就要考慮取暖。又如通常的鋁合金窗移動的滑軌都是平口槽型的，但是沿海地區(qū)都有臺風季節(jié)，臺風夾著暴雨，就可能會使槽內(nèi)浸水，并倒灌進屋，因此須對平口槽進行改進，變成外低內(nèi)高，就可有效防止雨水進入。 第 7頁 n 3.建 筑 施 工 階 段n 主 要 是 派 人 到 施 工 現(xiàn) 場 ， 熟 悉 管 道 線 路 的 鋪 設(shè) 及 走 向 ， 參 與 機 電 設(shè) 備的 安 裝 調(diào) 試 ， 發(fā) 現(xiàn) 問 題 及 時 與 施 工 方 、 建 設(shè) 方 共 同 磋 商 ， 落 實 整 改 方案 。n 4.代 理 物 業(yè) 銷 售n 開 發(fā) 商 將 已 開 發(fā) 的 物 業(yè) 交 給 物 業(yè)

8、管 理 公 司 ， 由 其 代 理 銷 售 。 信 譽 良 好的 物 業(yè) 管 理 公 司 代 理 物 業(yè) 銷 售 ， 能 夠 增 強 投 資 者 的 信 心 ， 這 是 它 不 可比 擬 的 優(yōu) 勢 。 在 工 程 前 期 就 參 與 物 業(yè) 開 發(fā) 的 物 業(yè) 管 理 公 司 ， 不 僅 工 程進 展 、 工 程 質(zhì) 量 非 常 了 解 ， 而 且 對 將 來 的 管 理 有 著 詳 細 的 規(guī) 劃 。 這 能夠 使 投 資 者 樂 意 因 為 日 后 系 統(tǒng) 、 周 到 的 服 務(wù) 和 優(yōu) 良 的 管 理 而 購 買 該 物業(yè) 。 n 物 業(yè) 管 理 公 司 要 代 理 物 業(yè) 銷 售 ，

9、 就 要 和 開 發(fā) 商 簽 訂 代 理 銷 售 協(xié) 議 ， 以明 確 雙 方 的 權(quán) 利 和 義 務(wù) ， 這 是 雙 方 之 間 一 份 重 要 的 法 律 文 件 。n 物 業(yè) 管 理 公 司 的 營 銷 人 員 應(yīng) 該 對 市 場 有 專 門 的 研 究 和 深 刻 的 理 解 ， 能夠 透 過 現(xiàn) 象 看 本 質(zhì) ， 根 據(jù) 物 業(yè) 的 特 點 ， 針 對 當 時 的 具 體 市 場 狀 況 和 特定 的 銷 售 對 象 確 定 相 應(yīng) 的 銷 售 策 略 。 第 8頁 對 早 期 介 入 否 定 的 立 論n 早 期 介 入 與 物 業(yè) 管 理 的 內(nèi) 涵 不 相 符 合 。n 早

10、期 介 入 阻 礙 了 社 會 專 業(yè) 化 的 發(fā) 展 進 程 ，破 壞 了 社 會 分 工 ， 不 利 于 物 業(yè) 管 理 規(guī) 范 化 、社 會 化 、 市 場 化 發(fā) 展 目 標 的 實 現(xiàn) 。n 早 期 介 入 對 物 業(yè) 的 建 筑 設(shè) 計 、 施 工 質(zhì) 量 方面 可 能 產(chǎn) 生 不 利 影 響 。 第 9頁 前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別 n (1)早期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)；n (2)早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象； n (3)在早期介入

11、工作中，物業(yè)管理企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起主導(dǎo)作用。 第 10頁 三 、 前 期 物 業(yè) 管 理 n （ 一 ） 前 期 物 業(yè) 管 理 的 含 義 n 所 謂 “ 前 期 物 業(yè) 管 理 ” ， 是 指 在 業(yè) 主 大 會 選 聘 物 業(yè) 管 理 企 業(yè)之 前 ， 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 與 選 聘 的 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 簽 訂 前 期 物業(yè) 服 務(wù) 合 同 ， 并 由 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 依 照 合 同 的 約 定 實 施 的 物業(yè) 管 理 。n 城 市 新 建 住 宅 小 區(qū) 管 理 辦 法 第 五 條 規(guī) 定 ： “ 房 地 產(chǎn) 開 發(fā)企 業(yè)

12、在 出 售 住 宅 小 區(qū) 房 屋 前 ， 應(yīng) 當 選 聘 物 業(yè) 管 理 公 司 承 擔 住宅 小 區(qū) 的 管 理 ， 并 與 其 簽 訂 物 業(yè) 管 理 合 同 。 ” n 搞 好 前 期 物 業(yè) 管 理 的 意 義 ：n 1.是 物 業(yè) 產(chǎn) 品 再 生 產(chǎn) 內(nèi) 在 規(guī) 律 的 客 觀 需 要 。n 2.保 護 先 期 入 住 業(yè) 主 的 合 法 權(quán) 益 。n 3.為 物 業(yè) 的 銷 售 與 租 賃 創(chuàng) 造 良 好 的 環(huán) 境 。 第 11頁 (二 )前 期 物 業(yè) 管 理 的 利 益 主 體n 在 物 業(yè) 的 前 期 管 理 階 段 ， 存 在 著 業(yè) 主 、 房 地 產(chǎn) 開 發(fā)企 業(yè)

13、和 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 三 個 相 互 聯(lián) 系 的 利 益 主 體 。n 業(yè) 主 、 物 業(yè) 使 用 人 與 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 之 間 的 房 屋 買 賣 或 者房 屋 租 賃 關(guān) 系 已 經(jīng) 成 立 ；n 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 同 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 之 間 的 物 業(yè) 管 理 合 同 關(guān) 系也 已 經(jīng) 成 立 ， 但 會 隨 著 物 業(yè) 的 銷 售 和 租 賃 以 及 業(yè) 主 委 員 會的 成 立 而 終 止 ， 因 此 ， 這 種 合 同 關(guān) 系 是 短 暫 的 ； n 業(yè) 主 與 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 之 間 雖 然 并 不 存 在 合 同 關(guān) 系 ， 但 卻

14、 存在 著 事 實 上 的 物 業(yè) 管 理 關(guān) 系 。n 在 三 者 關(guān) 系 中 ， 業(yè) 主 是 三 者 利 益 的 中 心 。 第 12頁 (三 )前 期 物 業(yè) 管 理 的 主 要 內(nèi) 容 n 1.建 立 與 業(yè) 主 、 物 業(yè) 使 用 人 的 聯(lián) 絡(luò) 關(guān) 系n （ l） 聽 取 業(yè) 主 、 物 業(yè) 使 用 人 對 物 業(yè) 管 理 的 要 求 和 希 望 ；n （ 2） 了 解 業(yè) 主 、 物 業(yè) 使 用 人 對 物 業(yè) 使 用 的 有 關(guān) 安 排 與 打算 ；n （ 3） 參 與 銷 售 部 門 同 業(yè) 主 、 物 業(yè) 使 用 人 簽 約 。n 2.設(shè) 計 管 理 模 式 ， 草 擬 物

15、 業(yè) 管 理 制 度 n （ l） 與 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 一 起 草 擬 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 的 規(guī) 章 制度 、 業(yè) 主 大 會 議 事 規(guī) 則 、 業(yè) 主 臨 時 公 約 等 ；n （ 2） 設(shè) 置 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 內(nèi) 的 組 織 機 構(gòu) ， 規(guī) 定 各 部 門 人 員崗 位 責 任 制 度 ， 編 制 住 戶 手 冊 、 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 的 綜 合 管 理辦 法 等 ；n （ 3） 制 定 上 崗 人 員 的 培 訓(xùn) 計 劃 并 加 以 實 施 。 第 13頁 n 3.建 立 服 務(wù) 系 統(tǒng)n （ l） 保 安 、 清 潔 、 養(yǎng) 護 、 維 修 、 綠 化

16、 隊 伍 的 設(shè) 立或 者 選 聘 、 洽 談 和 訂 立 合 同 ；n （ 2） 同 街 道 、 公 安 、 交 通 、 環(huán) 保 、 衛(wèi) 生 、 市 政 、園 林 、 教 育 、 公 用 事 業(yè) 及 商 業(yè) 等 部 門 進 行 聯(lián) 絡(luò) 、溝 通 ；n （ 3） 代 辦 服 務(wù) 項 目 網(wǎng) 絡(luò) 。n 4.辦 理 移 交 承 接 事 宜 n （ 1） 擬 訂 移 交 物 業(yè) 承 接 辦 法 ；n （ 2） 籌 備 成 立 業(yè) 主 大 會 ；n （ 3） 協(xié) 助 辦 理 移 交 物 業(yè) 承 接 事 宜 。 第 14頁 第 二 節(jié) 物 業(yè) 的 承 接 驗 收 n 物 業(yè) 的 承 接 ， 是 房 地

17、產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 、 公 有 房 屋 出 售 單位 或 者 業(yè) 主 、 業(yè) 主 委 員 會 向 接 受 委 托 的 物 業(yè) 管 理 企業(yè) 移 交 物 業(yè) ， 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 接 受 物 業(yè) 的 過 程 。 “ 物業(yè) 的 承 接 驗 收 ” ， 是 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 承 接 房 地 產(chǎn) 開 發(fā)企 業(yè) 、 公 有 房 屋 出 售 單 位 或 者 業(yè) 主 、 業(yè) 主 委 員 會 委托 管 理 的 新 建 房 屋 或 者 原 有 房 屋 時 ， 以 物 業(yè) 主 體結(jié) 構(gòu) 安 全 和 滿 足 使 用 功 能 為 主 要 內(nèi) 容 的 再 檢 驗 。 條 例 第 三 十 七 條 第 一 款

18、規(guī) 定 ： “ 物 業(yè) 管 理 企 業(yè)承 接 物 業(yè) 時 ， 應(yīng) 當 與 業(yè) 主 委 員 會 辦 理 物 業(yè) 驗 收 手續(xù) ” 。 物 業(yè) 的 承 接 驗 收 ， 是 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 在 承 接 物業(yè) 時 不 可 缺 少 的 重 要 環(huán) 節(jié) 。 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 在 承 接 物業(yè) 時 ， 一 方 面 要 充 分 考 慮 工 程 質(zhì) 量 問 題 對 日 后 物 業(yè)管 理 帶 來 的 影 響 ， 另 一 方 面 ， 要 充 分 維 護 業(yè) 主 的 合法 權(quán) 益 。 第 15頁 一 、 物 業(yè) 承 接 驗 收 的 作 用 n 1.進 一 步 明 確 交 接 雙 方 的 責 、 權(quán) 、

19、利 關(guān) 系 。通 過 承 接 驗 收 和 承 接 合 同 的 簽 訂 ， 實 現(xiàn) 權(quán) 利和 義 務(wù) 的 轉(zhuǎn) 移 ， 在 法 律 上 界 定 清 楚 各 自 的 權(quán)利 和 義 務(wù) 。n 2.確 保 物 業(yè) 具 備 正 常 的 使 用 功 能 ， 充 分 維 護業(yè) 主 的 利 益 。n 3.為 日 后 的 物 業(yè) 管 理 創(chuàng) 造 條 件 。 通 過 物 業(yè) 管理 企 業(yè) 的 承 接 驗 收 ， 還 可 以 根 據(jù) 有 關(guān) 物 業(yè) 管理 的 文 件 資 料 ， 摸 清 物 業(yè) 的 性 能 與 特 點 ， 預(yù)防 管 理 中 可 能 出 現(xiàn) 的 問 題 ， 有 計 劃 地 安 排 好各 項 管 理 工

20、作 。 第 16頁 二 、 物 業(yè) 承 接 驗 收 的 標 準 n 物 業(yè) 承 接 驗 收 的 標 準 分 為 新 建 物 業(yè) 的 承 接 驗收 標 準 和 原 有 物 業(yè) 的 承 接 驗 收 標 準 。 其 具 體的 要 求 和 標 準 應(yīng) 當 執(zhí) 行 1991年 2月 建 設(shè) 部 頒 布的 房 屋 承 接 驗 收 標 準 ， 有 關(guān) 住 宅 小 區(qū) 竣工 綜 合 驗 收 的 規(guī) 定 還 應(yīng) 當 執(zhí) 行 1993年 12月 建設(shè) 部 頒 布 的 城 市 住 宅 小 區(qū) 竣 工 綜 合 驗 收 管理 辦 法 等 。 n 新 建 物 業(yè) 的 承 接 驗 收 標 準 。 主 要 包 括 ： 第 1

21、7頁 n l.主 體 結(jié) 構(gòu) 部 分 ： 地 基 基 礎(chǔ) 的 沉 降 不 得 超 過 建 筑 地 基 基 礎(chǔ) 設(shè)計 規(guī) 范 的 允 許 變 形 值 ； 不 得 引 起 上 部 結(jié) 構(gòu) 的 開 裂 或 者 相 鄰 房屋 的 損 壞 ； 鋼 筋 混 凝 土 構(gòu) 件 產(chǎn) 生 變 形 、 裂 縫 ， 不 得 超 過 鋼 筋混 凝 土 結(jié) 構(gòu) 設(shè) 計 規(guī) 范 的 規(guī) 定 值 ； 磚 石 結(jié) 構(gòu) 必 須 有 足 夠 的 強 度和 剛 度 ， 不 允 許 有 明 顯 裂 縫 ； 木 結(jié) 構(gòu) 應(yīng) 當 節(jié) 點 牢 固 ， 支 撐 系統(tǒng) 可 靠 、 無 蟻 害 ， 選 材 必 須 符 合 結(jié) 構(gòu) 工 程 施 工

22、及 驗 收 規(guī) 范 的規(guī) 定 ； 設(shè) 有 抗 震 設(shè) 防 的 房 屋 ， 必 須 符 合 建 筑 抗 震 設(shè) 計 規(guī) 范 的有 關(guān) 規(guī) 定 。n 2.屋 面 部 分 ： 各 類 房 屋 必 須 符 合 屋 面 工 程 及 驗 收 規(guī) 范 的 規(guī) 定 ，排 水 通 暢 ， 無 積 水 ， 不 滲 漏 ； 陽 臺 和 三 層 以 上 房 屋 應(yīng) 當 有 排水 ， 出 水 口 、 檐 溝 、 落 水 管 應(yīng) 當 安 裝 牢 固 ， 接 口 平 密 ， 不 滲漏 。 n 3.樓 地 面 部 分 ： 面 層 與 基 層 必 須 粘 結(jié) 牢 固 ， 不 空 鼓 ； 衛(wèi) 生 間 、陽 臺 、 盥 （ 灌 音

23、 ） 洗 室 地 面 與 相 鄰 地 面 的 相 對 標 高 應(yīng) 當 符 合設(shè) 計 要 求 ， 不 應(yīng) 當 有 積 水 ， 不 允 許 倒 泛 水 和 滲 漏 。 第 18頁 n 4.裝 修 部 分 ： 鋼 木 門 窗 應(yīng) 當 安 裝 平 整 牢 固 ， 無 翹 曲變 形 ， 開 關(guān) 靈 活 ， 零 配 件 裝 配 齊 全 ， 位 置 準 確 ， 鋼門 窗 縫 隙 嚴 密 ， 木 門 窗 縫 隙 適 度 ； 進 戶 門 不 得 使 用膠 合 板 制 作 ， 門 鎖 應(yīng) 當 安 裝 牢 固 ， 底 層 外 窗 、 樓 層公 共 走 道 窗 、 進 戶 門 上 的 亮 子 均 應(yīng) 當 裝 設(shè) 鐵

24、柵 欄 ；木 裝 修 工 程 應(yīng) 當 表 面 光 潔 ， 線 條 順 直 ， 對 縫 嚴 密 ，門 窗 玻 璃 應(yīng) 當 安 裝 平 整 ， 油 灰 飽 滿 ， 粘 接 牢 固 ； 抹灰 應(yīng) 當 表 面 平 整 ； 飾 面 磚 應(yīng) 當 表 面 潔 凈 ， 粘 貼 牢 固 ，陰 陽 角 與 線 角 順 直 ； 油 漆 、 刷 漿 應(yīng) 當 色 澤 一 致 ， 表面 不 應(yīng) 當 有 脫 皮 、 漏 刷 現(xiàn) 象 。 第 19頁 n 5.電 氣 部 分 ： 電 氣 線 路 安 裝 應(yīng) 當 平 整 、 牢 固 、 順 直 ，過 墻 應(yīng) 當 有 導(dǎo) 管 ； 應(yīng) 當 按 套 安 裝 電 表 或 者 預(yù) 留 表

25、位 ，并 有 電 器 接 地 裝 置 ； 照 明 器 具 等 低 壓 電 器 安 裝 支 架必 須 牢 固 ， 部 件 齊 全 ， 接 觸 良 好 ， 位 置 正 確 ； 各 種避 雷 裝 置 的 所 有 連 接 點 必 須 牢 固 可 靠 ， 接 地 電 阻 值必 須 符 合 電 氣 裝 置 工 程 施 工 及 驗 收 規(guī) 范 的 要 求 ； 電梯 應(yīng) 當 能 準 確 地 啟 動 運 行 、 選 層 、 平 層 、 停 層 ； 制動 器 、 限 速 器 及 其 安 全 設(shè) 備 應(yīng) 當 動 作 靈 敏 可 靠 ； 安裝 的 隱 蔽 工 程 、 試 運 轉(zhuǎn) 記 錄 、 性 能 監(jiān) 測 記 錄 及

26、 完 整的 圖 紙 資 料 均 應(yīng) 符 合 要 求 ； 除 上 述 要 求 外 ， 同 時 應(yīng)當 符 合 地 區(qū) 性 “ 低 壓 電 氣 裝 置 規(guī) 程 ” 的 有 關(guān) 要 求 。 第 20頁 n 6.水 、 衛(wèi) 、 消 防 部 分 ： 管 道 應(yīng) 當 安 裝 牢 固 ， 控 制 部 件 啟 動 靈活 ， 無 滴 漏 ； 水 壓 試 驗 及 保 溫 、 防 腐 措 施 必 須 符 合 采 暖 與 衛(wèi)生 工 程 施 工 及 驗 收 規(guī) 范 的 要 求 ； 應(yīng) 當 按 套 安 裝 水 表 或 者 預(yù) 留表 位 ； 高 位 水 箱 進 水 管 與 水 箱 檢 驗 口 的 位 置 應(yīng) 當 便 于 檢

27、修 ；衛(wèi) 生 間 、 廚 房 內(nèi) 的 排 污 管 應(yīng) 當 分 設(shè) ， 出 戶 管 長 不 宜 超 過 8米 ，并 不 應(yīng) 使 用 陶 瓷 管 、 塑 料 管 。 其 他 管 子 可 用 塑 料 管 ， 在 國外 很 普 遍 ， 可 用 50年 。 地 漏 、 排 污 管 接 口 、 檢 查 口 不 得 滲 漏 ，管 道 排 水 必 須 流 暢 ； 衛(wèi) 生 器 具 質(zhì) 量 良 好 ， 接 口 不 得 滲 漏 ， 安裝 應(yīng) 當 平 整 、 牢 固 、 部 件 齊 全 ， 制 動 靈 活 ； 水 泵 安 裝 應(yīng) 當 平穩(wěn) ， 運 行 時 無 較 大 震 動 ； 消 防 設(shè) 施 必 須 符 合 建 筑

28、 設(shè) 計 防 火 規(guī)范 、 高 層 民 用 建 筑 設(shè) 計 防 火 規(guī) 范 要 求 ， 并 且 有 消 防 部 門 檢 驗合 格 簽 證 。 第 21頁 n 7.采 暖 部 分 ： 鍋 爐 、 箱 罐 等 壓 力 容 器 應(yīng) 當 安 裝 平 整 、 配 件 齊全 ， 不 得 有 變 形 、 裂 紋 、 磨 損 、 腐 蝕 等 缺 陷 ， 安 裝 完 畢 后 ，必 須 有 專 業(yè) 部 門 的 檢 驗 合 格 簽 證 ； 爐 排 必 須 進 行 12小 時 以 上試 運 轉(zhuǎn) ， 爐 排 之 間 ， 爐 排 與 壁 鏜 （ 堂 音 ） 之 間 不 得 互 相 摩 擦 ，且 無 雜 音 ， 不 跑 偏

29、 、 不 凸 起 、 不 受 卡 ， 運 轉(zhuǎn) 自 如 ； 各 種 儀 器 、儀 表 應(yīng) 當 齊 全 精 確 ， 安 全 裝 置 必 須 靈 敏 、 可 靠 ， 控 制 閥 門 開關(guān) 靈 活 ； 設(shè) 備 、 管 道 不 應(yīng) 有 跑 、 冒 、 滴 、 漏 現(xiàn) 象 ， 保 溫 、 防腐 措 施 必 須 符 合 采 暖 與 衛(wèi) 生 工 程 施 工 及 驗 收 規(guī) 范 ； 鍋 爐 輔 機應(yīng) 當 運 行 正 常 ， 無 雜 音 ； 消 煙 除 塵 、 消 音 減 震 設(shè) 備 齊 全 ， 水質(zhì) 、 煙 塵 排 放 濃 度 應(yīng) 當 符 合 環(huán) 保 要 求 ； 經(jīng) 過 48小 時 連 續(xù) 試 運轉(zhuǎn) ， 鍋 爐

30、 和 附 屬 設(shè) 備 的 熱 工 、 機 械 性 能 及 采 暖 區(qū) 室 溫 必 須 符合 設(shè) 計 要 求 。 自 家 購 房 也 應(yīng) 注 意 檢 查 暖 氣 管 道 ， 如 自 己 家自 動 排 氣 閥 跑 水 被 淹 。 第 22頁 n 8.附 屬 工 程 及 其 他 ： 化 糞 池 應(yīng) 當 按 照 排 污 量 合 理 設(shè)置 ， 池 內(nèi) 無 垃 圾 雜 物 ； 明 溝 、 散 水 、 落 水 管 內(nèi) 部 不得 有 斷 裂 、 積 水 現(xiàn) 象 ； 房 屋 入 口 處 必 須 做 室 外 道 路 ，并 與 主 干 道 相 通 ； 房 屋 應(yīng) 按 單 元 設(shè) 置 信 報 箱 ； 常不 用 ， 如

31、 裕 中 西 里 就 是 如 此 。 單 位 工 程 必 須 做 到 活完 料 清 ， 場 地 清 ； 群 體 建 筑 應(yīng) 當 檢 驗 相 應(yīng) 的 市 政 、公 建 配 套 工 程 和 服 務(wù) 設(shè) 施 ， 達 到 應(yīng) 有 的 質(zhì) 量 和 使 用功 能 要 求 。 第 23頁 三 、 物 業(yè) 承 接 驗 收 與 工 程 竣 工 驗 收 的 區(qū) 別 n 1.兩 種 驗 收 的 性 質(zhì) 不 同 。 竣 工 驗 收 是 建 設(shè) 單 位 的 驗收 ， 是 業(yè) 主 行 為 。 而 物 業(yè) 承 接 驗 收 ， 是 企 業(yè) 行 為 。n 2.兩 種 驗 收 所 處 的 階 段 不 同 。 竣 工 驗 收 是

32、施 工 單 位向 建 設(shè) 單 位 移 交 物 業(yè) 的 過 程 ， 承 接 驗 收 是 建 設(shè) 單 位向 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 移 交 物 業(yè) 的 過 程 ； 竣 工 驗 收 合 格 后 ，由 施 工 單 位 向 建 設(shè) 單 位 辦 理 物 業(yè) 的 交 付 手 續(xù) ， 標 志著 物 業(yè) 可 以 使 用 。 承 接 驗 收 是 繼 竣 工 驗 收 以 后 進 行的 再 驗 收 ， 承 接 驗 收 一 旦 完 成 ， 標 志 著 物 業(yè) 正 式 進入 使 用 階 段 。 第 24頁 n 3.兩 種 驗 收 中 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 的 職 責 不 同 。 竣 工 驗 收時 ， 物 業(yè) 管 理 企

33、 業(yè) 僅 是 參 加 者 ， 而 在 承 接 驗 收 中 ，物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 與 建 設(shè) 單 位 是 直 接 的 責 任 關(guān) 系 。 新 建物 業(yè) 的 竣 工 驗 收 ， 經(jīng) 常 與 承 接 驗 收 一 并 進 行 。n 4.驗 收 方 式 不 同 。 竣 工 驗 收 需 要 對 工 程 的 各 個 項 目從 結(jié) 構(gòu) 、 建 筑 、 設(shè) 施 設(shè) 備 安 裝 運 行 、 消 防 安 全 等 方面 做 具 體 、 專 業(yè) 的 驗 證 ， 只 以 被 驗 方 提 供 的 數(shù) 據(jù) 為參 考 ， 自 行 取 樣 、 測 試 、 分 析 ， 然 后 得 出 獨 立 的 結(jié)果 ； 而 承 接 驗 收

34、對 于 結(jié) 構(gòu) 、 樁 基 、 建 材 標 號 等 隱 蔽性 較 強 的 項 目 只 需 要 另 一 方 提 供 竣 工 驗 收 合 格 證 明 ，不 再 做 專 項 驗 收 ， 重 點 對 表 面 可 見 項 目 是 否 符 合 開發(fā) 商 與 業(yè) 主 簽 訂 的 購 銷 合 同 要 求 及 通 常 使 用 用 途 做仔 細 驗 收 。 第 25頁 接管驗收與竣工驗收的區(qū)別竣工驗收接管驗收性質(zhì)法定行為企業(yè)行為驗收目的是否達到設(shè)計文件規(guī)定結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能參與主體建設(shè)行政主管部門房地產(chǎn)行政主管部門驗收條件施工完畢達到使用標準竣工驗收合格，設(shè)施正常使用，戶編號確認驗收范圍全部工程共用產(chǎn)權(quán)部分

35、第 26頁 四 、 物 業(yè) 承 接 驗 收 應(yīng) 當 注 意 的 事 項 n 1.物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 一 般 應(yīng) 當 在 15日 內(nèi) 簽 發(fā) 驗 收 通 知 書并 約 定 驗 收 時 間 。 經(jīng) 驗 收 合 格 的 ， 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 應(yīng)當 在 7日 內(nèi) 簽 署 驗 收 合 格 憑 證 ， 并 及 時 簽 發(fā) 承 接 文 件 。n 2.承 接 驗 收 時 ， 交 接 雙 方 均 應(yīng) 當 嚴 格 按 照 標 準 執(zhí) 行 。驗 收 不 合 格 的 ， 雙 方 協(xié) 議 處 理 ， 并 商 定 時 間 復(fù) 驗 ，建 設(shè) 單 位 應(yīng) 當 按 照 約 定 返 修 合 格 后 ， 再 組 織 復(fù)

36、驗 。n 3.在 房 屋 承 接 驗 收 中 ， 發(fā) 生 爭 議 而 不 能 解 決 的 ， 可以 申 請 當 地 縣 級 人 民 政 府 房 地 產(chǎn) 行 政 主 管 部 門 進 行協(xié) 調(diào) 解 決 。 n 4.在 物 業(yè) 承 接 驗 收 中 ， 還 應(yīng) 當 注 意 以 下 三 個 防 止 ：n 一 是 防 止 物 業(yè) 承 接 驗 收 工 作 “ 走 過 場 ” 。n 二 是 防 止 物 業(yè) 承 接 驗 收 工 作 “ 不 到 位 ” 。n 三 是 防 止 物 業(yè) 承 接 驗 收 的 資 料 “ 不 齊 全 ” 。 第 27頁 建 設(shè) 單 位 應(yīng) 當 移 交 下 列 資 料 n （ 1） 竣 工

37、 驗 收 資 料 包 括 ： 總 平 面 竣 工 圖 ； 建 筑 、 結(jié) 構(gòu) 、 設(shè) 備竣 工 圖 ； 配 套 設(shè) 施 工 程 、 地 下 管 網(wǎng) 工 程 、 隱 蔽 工 程 竣 工 圖 等 。n （ 2） 技 術(shù) 資 料 包 括 ： 設(shè) 施 設(shè) 備 的 安 裝 、 使 用 和 維 護 保 養(yǎng) ； 地質(zhì) 勘 察 報 告 ； 工 程 合 同 及 工 程 開 工 、 竣 工 報 告 ； 工 程 預(yù) 決 算 ；圖 紙 會 審 記 錄 ； 工 程 設(shè) 計 變 更 通 知 及 技 術(shù) 核 定 單 位 ； 隱 蔽 工程 驗 收 記 錄 ； 沉 降 觀 察 記 錄 ； 工 程 竣 工 驗 收 證 明 書 ；

38、 鋼 材 、水 泥 等 主 要 材 料 的 質(zhì) 量 保 證 書 ； 新 材 料 、 建 筑 構(gòu) 配 件 的 鑒 定合 格 證 書 ； 水 、 電 、 暖 、 通 、 衛(wèi) 生 器 具 、 電 梯 等 設(shè) 備 的 檢 驗合 格 證 書 ； 砂 漿 、 混 凝 土 試 塊 試 壓 報 告 ； 供 水 、 供 暖 、 煤 氣管 道 的 試 壓 報 告 等 。 n （ 3） 物 業(yè) 質(zhì) 量 保 修 文 件 和 物 業(yè) 使 用 說 明 文 件 。n （ 4） 物 業(yè) 管 理 所 必 需 的 其 他 資 料 包 括 ： 房 屋 產(chǎn) 權(quán) 資 料 ； 項 目批 準 文 件 ； 用 地 批 準 文 件 ； 拆 遷

39、 資 料 等 。n 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 應(yīng) 當 在 前 期 物 業(yè) 服 務(wù) 合 同 終 止 時 ， 依 照 規(guī) 定 將上 述 資 料 移 交 給 業(yè) 主 委 員 會 。 第 28頁 五 、 物 業(yè) 管 理 用 房 n “物 業(yè) 管 理 用 房 ” ， 是 指 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 建 設(shè) 中 按 照 有 關(guān) 規(guī) 定 建 設(shè)的 ， 由 開 發(fā) 建 設(shè) 單 位 以 建 造 成 本 價 一 并 轉(zhuǎn) 讓 給 購 房 業(yè) 主 集 體 ，用 作 物 業(yè) 管 理 辦 公 、 工 作 人 員 值 班 以 及 存 放 工 具 材 料 的 用 房 。n 確 保 在 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 內(nèi) 為 物 業(yè) 管 理

40、 企 業(yè) 提 供 必 要 的 物 業(yè) 管 理用 房 ， 是 保 證 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 實 施 物 業(yè) 管 理 活 動 的 最 基 本 的 ，也 是 最 重 要 的 條 件 之 一 。 因 此 ， 條 例 第 30條 規(guī) 定 ： “ 建設(shè) 單 位 應(yīng) 當 按 照 規(guī) 定 在 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 內(nèi) 配 置 必 要 的 物 業(yè) 管 理用 房 。 ” 這 就 明 確 規(guī) 定 了 建 設(shè) 單 位 具 有 為 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 配 置物 業(yè) 管 理 用 房 的 法 定 義 務(wù) 。 因 此 ， 建 設(shè) 單 位 在 建 設(shè) 項 目 的 立項 階 段 ， 就 要 做 到 全 面 規(guī) 劃 ， 統(tǒng)

41、 籌 安 排 ， 以 使 物 業(yè) 管 理 用 房在 建 設(shè) 工 程 勘 察 、 設(shè) 計 、 施 工 的 各 個 階 段 得 以 順 利 實 施 。 所謂 “ 按 照 規(guī) 定 ” ， 目 前 ， 國 家 尚 沒 有 今 后 也 難 以 作 出 統(tǒng) 一 的規(guī) 定 ， 只 能 由 各 地 人 民 政 府 ， 根 據(jù) 本 地 區(qū) 的 實 際 情 況 作 出 規(guī) 定 。 第 29頁 n 所 謂 “ 必 要 的 物 業(yè) 管 理 用 房 ” ， 是 指 根 據(jù) 本物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 的 規(guī) 模 大 小 、 人 口 數(shù) 量 多 少 等因 素 ， 按 照 經(jīng) 濟 、 適 用 、 合 理 等 原 則 確 定

42、符合 實 際 需 要 的 物 業(yè) 管 理 用 房 。 現(xiàn) 實 中 ， 一 些建 設(shè) 單 位 在 建 設(shè) 項 目 中 ， 根 本 沒 有 考 慮 物 業(yè)管 理 企 業(yè) 的 用 房 ， 或 者 建 造 的 數(shù) 量 很 少 ， 由此 ， 為 日 后 的 物 業(yè) 管 理 帶 來 很 大 的 困 難 ， 這是 今 后 必 須 要 改 進 的 。 對 于 舊 有 物 業(yè) 管 理 區(qū)域 內(nèi) 的 物 業(yè) 管 理 用 房 ， 業(yè) 主 、 業(yè) 主 委 員 會 應(yīng)當 根 據(jù) 本 地 區(qū) 的 實 際 情 況 ， 給 予 安 排 解 決 。 第 30頁 六 、 物 業(yè) 的 保 修 n 建 筑 工 程 實 行 質(zhì) 量 保

43、 修 制 度 ， 是 1997年 11月1日 國 家 頒 布 的 中 華 人 民 共 和 國 建 筑 法 （ 以 下 簡 稱 建 筑 法 ） 中 所 確 定 的 基 本 制度 。 “ 建 筑 工 程 質(zhì) 量 保 修 制 度 ” ， 是 指 建 筑工 程 竣 工 驗 收 后 ， 對 在 保 修 期 限 內(nèi) 因 勘 察 設(shè)計 、 施 工 、 材 料 等 原 因 造 成 的 質(zhì) 量 缺 陷 ， 予以 修 復(fù) 。 這 里 所 稱 “ 質(zhì) 量 缺 陷 ” ， 是 指 建 筑工 程 的 質(zhì) 量 不 符 合 工 程 建 設(shè) 強 制 性 標 準 以 及合 同 的 約 定 。 第 31頁 （ 一 ） 建 筑 工

44、 程 質(zhì) 量 保 修 義 務(wù) 的 主 體 n 建 筑 工 程 在 保 修 范 圍 和 保 修 期 限 內(nèi) 出 現(xiàn) 的 質(zhì) 量 缺 陷 ，施 工 單 位 應(yīng) 當 履 行 保 修 義 務(wù) 。n 建 筑 法 第 58條 規(guī) 定 ： “ 建 筑 施 工 企 業(yè) 對 工 程 的 施 工質(zhì) 量 負 責 ” 。n 建 筑 法 第 60條 規(guī) 定 ： “ 建 筑 物 在 合 理 使 用 壽 命 內(nèi) ，必 須 確 保 地 基 基 礎(chǔ) 工 程 和 主 體 結(jié) 構(gòu) 的 質(zhì) 量 。 建 筑 工 程 竣 工時 ， 屋 頂 、 墻 面 不 得 留 有 滲 漏 、 開 裂 等 質(zhì) 量 缺 陷 ； 對 已 發(fā)現(xiàn) 的 質(zhì) 量

45、缺 陷 ， 建 筑 施 工 企 業(yè) 應(yīng) 當 修 復(fù) 。 ” n 建 設(shè) 工 程 質(zhì) 量 管 理 條 例 第 39條 規(guī) 定 ： “ 建 設(shè) 工 程 承包 單 位 在 向 建 設(shè) 單 位 提 交 工 程 竣 工 驗 收 報 告 時 ， 應(yīng) 當 向 建設(shè) 單 位 出 具 質(zhì) 量 保 修 書 。 質(zhì) 量 保 修 書 中 應(yīng) 當 明 確 建 設(shè) 工 程的 保 修 范 圍 、 保 修 期 限 和 保 修 責 任 等 。 ” 第 32頁 n 當 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 作 為 建 設(shè) 單 位 將 房 屋 建 筑 出 售 給物 業(yè) 買 受 人 后 ， 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 則 成 為 工 程 質(zhì)

46、量 保修 的 第 一 責 任 人 。 n “ 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 應(yīng) 當 在 商 品 房 支 付 使 用 時 ， 向 購 買 人 提供 住 宅 質(zhì) 量 保 證 書 和 住 宅 使 用 說 明 書 。 住 宅 質(zhì) 量 保 證 書 應(yīng)當 列 明 工 程 質(zhì) 量 監(jiān) 督 部 門 核 驗 的 質(zhì) 量 等 級 、 保 修 范 圍 、 保修 期 和 保 修 單 位 等 內(nèi) 容 。 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 應(yīng) 當 按 照 住 宅 質(zhì)量 保 證 書 的 約 定 ， 承 擔 商 品 房 保 修 責 任 。 保 修 期 內(nèi) ， 因 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 對 商 品 房 進 行 維 修 ， 致 使

47、房 屋 原 使 用 功 能 受到 影 響 ， 給 購 買 人 造 成 損 失 的 ， 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 應(yīng) 當 依 法承 擔 賠 償 責 任 。 ” n 物 業(yè) 管 理 條 例 第 31條 規(guī) 定 ： “ 建 設(shè) 單 位 應(yīng) 當 按 照 國家 規(guī) 定 的 保 修 期 限 和 報 修 范 圍 ， 承 擔 物 業(yè) 的 保 修 責 任 。 ” 第 33頁 （ 二 ） 建 設(shè) 工 程 的 最 低 保 修 期 限 n （ 1） 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 工 程 、 房 屋 建 筑 的 地 基 基 礎(chǔ) 工 程 和 主 體 結(jié) 構(gòu)工 程 ， 為 設(shè) 計 文 件 規(guī) 定 的 該 工 程 的 合 理 使 用 年

48、 限 ；n （ 2） 屋 面 防 水 工 程 ， 有 防 水 要 求 的 衛(wèi) 生 間 、 房 間 和 外 墻 面的 防 滲 漏 為 5年 ；n （ 3） 供 熱 與 供 冷 系 統(tǒng) 為 2個 采 暖 期 、 供 冷 期 ；n （ 4） 電 氣 管 線 、 給 排 水 管 道 、 設(shè) 備 安 裝 和 裝 修 工 程 為 2年 ；n （ 5） 其 他 項 目 的 保 修 期 限 由 發(fā) 包 方 與 承 包 方 約 定 。 n 國 家 規(guī) 定 的 是 保 修 的 “ 最 低 年 限 ” ， 而 一 些 有 實 力 的 施 工 單位 常 常 會 提 供 更 長 的 保 修 期 限 。n 建 設(shè) 工 程

49、 的 保 修 期 ， 自 竣 工 驗 收 合 格 之 日 起 計 算 。 開 發(fā) 商 的保 修 期 應(yīng) 從 業(yè) 主 購 買 商 品 房 之 日 起 到 建 設(shè) 部 規(guī) 定 的 有 關(guān) 期 限止 。 第 三 節(jié) 樓 宇 入 伙 與 裝 修 管 理 第 35頁 業(yè)主(住戶)入住前籌備工作 n 管 理 處 各 類 人 員 可 按 以 下 程 序 和 時 間 到 位 ， 但 應(yīng) 根 據(jù) 小 區(qū)條 件 和 實 際 情 況 進 行 調(diào) 整 (以 下 人 員 名 額 按 建 筑 面 積 5萬 平 方米 的 住 宅 小 區(qū) 擬 定 )：n .入 住 前 三 個 月 ， 任 命 管 理 處 主 任 ， 房 管

50、員 2人 (收 款 1人 )到 位 ， 投 入 入 住 前 的 各 項 準 備 工 作 ；n .竣 工 驗 收 前 二 個 月 ， 大 廈 消 防 中 心 值 班 人 員 3人 (機 電1人 ， 給 排 水 1人 ， 電 梯 1人 )進 入 現(xiàn) 場 ， 與 機 電 維 修 工 程 部 人員 一 起 ， 參 與 機 電 設(shè) 備 安 裝 調(diào) 試 的 監(jiān) 理 工 作 ， 掌 握 大 廈 設(shè) 備設(shè) 施 的 基 本 情 況 和 操 作 規(guī) 程 ； n C.竣 工 驗 收 前 半 個 月 ， 電 工 2人 ， 給 排 水 1人 ， 進 入 現(xiàn) 場 ，熟 悉 樓 宇 結(jié) 構(gòu) 、 公 共 配 套 設(shè) 施 和

51、設(shè) 備 等 ， 參 加 竣 工 驗 收 ， 配合 房 管 員 監(jiān) 督 樓 宇 工 程 遺 留 問 題 的 整 改 工 作 。 部 分 保 安 人 員到 位 ， 上 崗 培 訓(xùn) 后 ， 負 責 對 所 接 受 的 物 業(yè) 守 衛(wèi) 工 作 ；n .入 住 前 一 個 月 ， 管 理 處 管 理 層 人 員 到 位 ， 管 理 處 掛 牌辦 公 ； 炊 事 員 到 位 ， 食 堂 開 餐 ； 衛(wèi) 生 人 員 到 位 ， 開 始 對 區(qū) 內(nèi)環(huán) 境 和 已 接 收 的 房 間 進 行 清 潔 工 作 ； 全 部 保 安 人 員 配 齊 上 崗維 修 班 組 成 立 ， 人 員 配 齊 到 位 ； 第 3

52、6頁 一 、 樓 宇 入 伙 n 樓 宇 入 伙 ， 是 指 業(yè) 主 或 使 用 人 進 房 入 住 的 過 程 ， 這是 物 業(yè) 管 理 公 司 與 業(yè) 主 或 使 用 人 的 首 次 接 觸 ， 標 志著 物 業(yè) 管 理 工 作 的 逐 步 展 開 。 在 這 一 過 程 中 ， 物 業(yè)管 理 公 司 與 業(yè) 主 或 使 用 人 之 間 需 要 辦 理 相 關(guān) 的 入 伙手 續(xù) ， 其 中 涉 及 一 系 列 業(yè) 主 或 使 用 人 應(yīng) 當 知 曉 、 參考 或 必 須 簽 訂 的 入 伙 手 續(xù) 文 件 。 它 們 是 ： n (1)入 伙 通 知 書 ；n (2)入 伙 手 續(xù) 書 ；

53、n (3)收 樓 須 知 ；n (4)繳 款 通 知 書 ；n (5)驗 樓 情 況 表 ；n (6)樓 宇 交 接 書 。 第 37頁 樓 宇 入 伙 的 程 序 n 1.物 業(yè) 管 理 公 司 向 業(yè) 主 或 使 用 人 寄 發(fā) 入 伙 手 續(xù) 文 件 ：n “ 入 伙 通 知 ” 應(yīng) 包 括 ： 入 伙 時 間 、 入 伙 須 知 、收 樓 須 知 等 ， 并 分 別 約 定 日 期 ， 分 批 地 請 業(yè) 主 或 使用 權(quán) 人 帶 齊 有 關(guān) 證 件 和 費 用 ， 到 指 定 地 點 辦 理 入 住手 續(xù) 。 “ 入 伙 手 續(xù) ” 包 括 進 駐 之 前 需 要 提 供 的 資 格

54、審 查 文 件 ； 需 繳 納 的 費 用 和 相 關(guān) 款 項 ； 需 要 簽 署 的相 關(guān) 文 件 領(lǐng) 取 鑰 匙 等 。n 2.業(yè) 主 、 使 用 權(quán) 人 驗 樓 ， 并 最 終 取 得 認 可n 驗 樓 是 業(yè) 主 或 使 用 權(quán) 人 的 一 項 基 本 權(quán) 利 ， 也 是其 入 住 的 秘 要 程 序 。 物 業(yè) 管 理 公 司 應(yīng) 派 專 人 接 待 地向 業(yè) 主 或 使 用 權(quán) 人 介 紹 物 業(yè) 。 業(yè) 主 或 使 用 權(quán) 人 最 終取 得 認 可 ， 才 補 交 購 置 物 業(yè) 或 承 租 物 業(yè) 的 余 (欠 )款 ，再 進 行 下 一 步 程 序 。 第 38頁 n 3.簽

55、 定 “ 物 業(yè) 管 理 合 同 ” 和 “ 物 業(yè) 管 理 公 約 ”n 簽 約 之 前 應(yīng) 給 業(yè) 主 或 使 用 權(quán) 人 一 定 的 時 間 ， 讓 其 細 細 閱讀 和 認 真 推 敲 物 業(yè) 管 理 合 同 及 物 業(yè) 管 理 公 約 的 各 項 條 款 。 經(jīng)充 分 考 慮 在 不 存 在 疑 義 的 情 況 下 繳 納 各 項 管 理 費 用 。n 4.組 織 搬 遷 入 住n 在 業(yè) 主 或 使 用 權(quán) 人 辦 理 完 各 項 入 住 手 續(xù) 后 ， 物 業(yè) 管 理 公司 幫 助 其 聯(lián) 系 專 門 的 搬 家 公 司 或 自 行 組 織 力 量 幫 助 業(yè) 主 及 使用 權(quán)

56、人 搬 遷 入 住 ， 為 其 盡 可 能 提 供 各 種 方 便 。n 5.進 行 裝 修 管 理 n 由 業(yè) 主 或 使 用 權(quán) 人 提 出 書 面 申 請 ， 按 照 報 批 程 序 進 行 申報 ， 物 業(yè) 公 司 經(jīng) 審 核 同 意 后 ， 業(yè) 主 或 使 用 權(quán) 人 方 可 進 行 物 業(yè)的 裝 修 或 二 次 裝 修 。 但 裝 修 過 程 中 仍 需 執(zhí) 行 建 設(shè) 部 統(tǒng) 一 的 裝修 管 理 要 求 及 業(yè) 主 或 使 用 權(quán) 人 與 物 業(yè) 管 理 簽 定 的 “ 物 業(yè) 管 理合 同 ” 及 “ 物 業(yè) 管 理 公 約 ” 中 的 約 定 。 第 39頁 入 伙 通 知

57、 書 女 士 /先 生 ： 您 好 !您 所 認 購 的 _大 廈 樓 閣 層 座 已 于 _年 _ 月 _日 經(jīng) 市 建 設(shè)局 、 質(zhì) 量 檢 查 總 站 、 消 防 支 隊 等 政 府 有 關(guān) 部 門 驗 收 合 格 ， 準 予 入 住 。 一 、 請 您 按 入 伙 通 知 書 、 收 樓 須 知 辦 理 入 伙 手 續(xù) 。 辦 理 地 址 ： ( )。 在 規(guī) 定 的 日 期 內(nèi) ， 財 務(wù) 部 、 地 產(chǎn) 部 將 派 員 到 場 集 中 辦 公 。 二 、 為 了 您 在 辦 理 過 程 中 不 擁 擠 ， 順 利 而 快 捷 地 辦 理 各 樓 層 的 入 伙 手 續(xù) ，時 間 以

58、 下 表 為 準 ： 三 、 請 閣 下 按 上 述 時 間 來 辦 理 手 續(xù) ， 如 不 能 按 時 前 來 ， 在 _月 _日 后 請 到 大 廈 _摟 辦 理 財 務(wù) 及 收 樓 有 關(guān) 事 宜 ， 然 后 到 _大 廈 管 理 處 辦理 入 伙 手 續(xù) 。 特 此 通 知 物 業(yè) 管 理 公 司 日 期 閣 閣 閣月 日月 日月 日 第 40頁 入 伙 手 續(xù) 書 女 士 先 生 ： 您 認 購 的 _大 廈 閣 樓 座 ， 現(xiàn) 已 具 備 入 伙 條 件 ， 請 閱 讀 收 樓 須 知 ， 按如 下 次 序 辦 理 入 伙 手 續(xù) 。 物 業(yè) 管 理 公 司 管 理 處 _年 _月

59、 _日 (1)公 司 財 務(wù) 部 (2)大 廈 管 理 處 財 務(wù) 室 已 付 清 各 項 入 伙 費 用 特 此 證 明 （ 蓋 章 ） 已 付 清 樓 款 特 此 證 明 (蓋 章 ) 第 41頁 n (3)公 司 地 產(chǎn) 部 n (4)大 廈 管 理 處 辦 公 室 入 伙 資 格 審 查 合 格 特 此 證 明 （ 蓋 章 ） 入 伙 收 摟 完 畢 特 此 證 明 （ 蓋 章 ） 第 42頁 收 樓 須 知 大 廈 收 樓 須 知 歡 迎 閣 下 成 為 大 廈 新 業(yè) 主 ： 我 公 司 為 提 供 良 好 的 管 理 服 務(wù) ， 茲 先 介 紹 有 關(guān) 收 樓 程 序 ， 避 免

60、 您 在 收樓 時 ， 產(chǎn) 生 遺 漏 而 引 起 不 便 。 (一 )在 財 務(wù) 部 辦 理 的 手 續(xù) 1.付 清 購 樓 余 額 。 凡 分 期 付 款 購 樓 者 ， 請 攜 帶 “ 本 票 ” ， 抬 頭 “ 公司 ” ， 將 購 樓 余 款 付 清 。 2.帶 已 繳 款 的 各 期 收 據(jù) 及 合 同 工 本 費 收 據(jù) 原 件 來 換 取 “ 發(fā) 票 ” ， 并 領(lǐng) 取 付清 樓 款 證 明 書 。 3.凡 未 交 合 同 工 本 費 者 ， 請 準 備 _元 補 交 工 本 費 。 4.在 銀 行 按 揭 的 業(yè) 主 ， 如 銀 行 未 能 在 簽 訂 “ 買 賣 臨 時 合

61、 約 ” 后 _天 內(nèi) 將按 揭 款 撥 付 我 公 司 的 ， 請 按 所 延 遲 的 天 數(shù) 支 付 我 公 司 的 逾 期 利 息 。 5.在 入 伙 手 續(xù) 書 (1)上 蓋 章 。 第 43頁 (二 )在 地 產(chǎn) 部 門 應(yīng) 辦 理 的 手 續(xù) 1.業(yè) 主 最 好 能 夠 親 臨 地 盤 ， 接 受 摟 宇 ， 并 請 帶 備 ： (1)業(yè) 主 身 份 證 ； (2)大 廈 入 伙 手 續(xù) 書 ； (3)身 份 證 或 護 照 影 印 本 一 份 ； (4)買 賣 合 同 ： (5)公 司 所 簽 收 的 商 業(yè) 副 本 ； 2.在 入 伙 手 續(xù) 書 (2)上 蓋 章 ，（ 三 ）

62、 大 廈 入 伙 時 ， 應(yīng) 在 管 理 處 財 務(wù) 部 辦 理 手 續(xù) ： 交 付 各 項 管 理 費 用 和 其 他 費 用 (略 )，并 在 入 伙 手 續(xù) 書 (3)上 蓋 章 。 (四 )在 大 廈 管 理 處 辦 公 室 辦 理 手 續(xù) 1.將 入 伙 手 續(xù) 書 上 已 辦 的 手 續(xù) 交 給 辦 公 室 ， 并 在 入 伙 手 續(xù) 書 (4)上 蓋 章 或 簽 字 ， 交物 業(yè) 管 理 公 司 管 理 處 保 存 ； 2.辦 公 室 向 業(yè) 主 介 紹 入 住 的 有 關(guān) 事 項 ， 并 移 交 鑰 匙 ， 由 業(yè) 主 驗 收 。 特 此 通 知 物 業(yè) 管 理 公 司 _年

63、_月 _日 第 44頁 n 1.給 排 水 系 列 。 包 括 水 管 、 水 龍 頭 是 否 完 好 ， 沒 有 漏 水 和 銹 蝕的 情 況 ， 下 水 道 是 否 有 建 筑 垃 圾 堵 塞 ， 抽 水 馬 桶 、 地 漏 、 浴 缸的 排 水 是 否 通 暢 、 有 無 泛 水 現(xiàn) 象 等 。n 2.門 窗 系 列 。 包 括 框 架 是 否 平 整 、 牢 固 、 安 全 ； 門 窗 是 否 密 實 、貼 合 ， 開 閉 是 否 靈 活 ； 門 鎖 是 否 啟 閉 靈 活 、 合 用 ， 門 的 開 關(guān) 能否 自 如 ； 玻 璃 是 否 有 防 水 密 封 等 。n 3.供 電 系

64、列 。 包 括 電 燈 、 電 線 (管 線 )是 否 有 質(zhì) 量 問 題 ， 開 關(guān) 所控 是 否 是 火 線 ， 電 表 的 流 量 大 小 是 否 能 滿 足 安 裝 空 調(diào) 及 微 波 爐等 大 功 率 家 用 電 器 的 要 求 (北 京 市 已 將 住 戶 電 表 的 容 量 由 原 來 的5 增 至 20 ， 應(yīng) 檢 查 本 樓 宇 是 否 執(zhí) 行 新 的 標 準 )。n 4.地 面 、 屋 頂 及 地 板 系 列 。 包 括 是 否 平 整 、 起 殼 、 起 砂 、 剝 落 ，是 否 裂 縫 、 滲 水 ； 次 磚 、 地 磚 和 墻 磚 貼 面 的 平 整 、 間 隙 、

65、虛 實(聽 敲 擊 聲 )等 。 n 5.公 共 設(shè) 施 及 其 它 。 查 驗 水 表 、 電 表 、 煤 氣 表 (天 然 氣 表 )是 否都 是 從 “ 0”開 始 或 僅 有 少 量 試 電 、 試 水 、 試 氣 所 經(jīng) 過 流 量 和 數(shù)值 (一 般 為 0. 或 0.0 )， 對 超 出 數(shù) 值 過 大 的 用 戶 有 權(quán) 要 求 物 業(yè)公 司 重 新 換 表 。 此 外 ， 還 需 查 驗 垃 圾 桶 、 扶 梯 、 電 梯 、 防 盜 門 、防 盜 窗 、 電 話 電 線 、 天 線 、 信 箱 等 。 對 高 層 建 筑 除 檢 查 電 梯 的運 行 外 ， 還 要 檢 查

66、 步 行 樓 梯 的 延 時 觸 摸 照 明 系 統(tǒng) 是 否 能 正 常 使用 等 。 第 45頁 入 住 糾 紛 愈 演 愈 烈 n 1.缺 乏 規(guī) 范 的 驗 收 標 準 及 依 據(jù)n 目 前 導(dǎo) 致 入 住 糾 紛 矛 盾 的 焦 點 主 要 是 ： 延 期 交房 ； 房 屋 質(zhì) 量 問 題 ； 小 區(qū) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 、 公 共 配套 建 筑 正 常 運 行 的 承 諾 不 能 兌 現(xiàn) ； 承 諾 的 規(guī) 劃與 事 實 不 一 致 。n 2.法律法規(guī)不健全 n目前中國還沒有一部全國性的住宅方面的法律，北京市也沒有相關(guān)的法規(guī)來規(guī)范入住問題。 n 3.消費者的眼光更挑剔 第 46頁 案例分析n 一 業(yè) 主 到 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 公 司 辦 理 入 住 手 續(xù) ， 業(yè) 主 直 接 找 到 物 業(yè) 管理 公 司 的 經(jīng) 理 自 我 介 紹 說 ： “ 我 接 到 入 住 通 知 書 已 經(jīng) 半 年 多 了 ，由 于 工 作 忙 ， 一 直 沒 來 辦 理 手 續(xù) ， 今 天 特 抽 空 來 辦 理 ” 。 工 作人 員 說 ： “ 沒 關(guān) 系 ， 我 們 一 切 為 用 戶 服 務(wù)