河北邯鄲德源大廈定位市場調(diào)研報告方案

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1、 目 錄o 調(diào) 研 基 本 情 況o 被 訪 者 基 本 資 料o 基 本 數(shù) 據(jù) 表 述 與 分 析o 交 叉 數(shù) 據(jù) 表 述 與 分 析o 項 目 分 析o 項 目 建 議o 合 作 方 式 調(diào) 研 基 本 情 況 調(diào) 查 目 的1、 了 解 消 費 群 體 對 辦 公 場 地 的 需 求2、 了 解 消 費 群 體 選 擇 辦 公 場 地 的 標(biāo) 準(zhǔn)3、 了 解 消 費 群 體 對 辦 公 場 地 的 面 積 、 戶 型 需 求4、 了 解 消 費 群 體 對 房 價 的 接 受 程 度5、 掌 握 消 費 群 體 對 物 業(yè) 配 套 設(shè) 施 的 需 求6、 挖 掘 潛 在 客 戶 量

2、和 客 戶 群 調(diào) 查 形 式o 采 用 面 對 面 訪 問 形 式 對 邯 鄲 市 各 大 寫 字 樓 內(nèi) 中 小 單 位 進 行 抽 樣 調(diào) 查 調(diào) 查 時 間o 2007年 月 日 調(diào) 查 區(qū) 域 范 圍o 亞 太 大 廈 、 國 貿(mào) 中 心 、 老 東 北 莊 園 辦 公 樓 、國 鑫 賓 館 、 華 冶 大 廈 、 財 富 大 廈 、 印 染 廠 辦公 樓 、 海 軍 招 待 所 調(diào) 查 樣 本o 本 次 調(diào) 查 表 有 效 份 數(shù) 共 計 230份注 ： 作 廢 調(diào) 查 表 主 要 出 現(xiàn) 雷 同 、 前 后 回 答 出 現(xiàn) 矛盾 的 問 題 被 訪 者 基 本 資 料 調(diào) 查 對

3、 象 年 齡 特 征o 訪 問 對 象 多 為 歲 歲 的 中 年 人 士 l房 地 產(chǎn) E網(wǎng)房 地 產(chǎn) E網(wǎng) -傾 力 打 造 房 地 產(chǎn) 物 業(yè) 管 理資 料 庫 ,匯 聚 海 量 的 免 費 管 理 資 料 。房 地 產(chǎn) E網(wǎng) -傾 力 打 造 房 地 產(chǎn)物 業(yè) 管 理 資 料 庫 ,匯 聚 海 量 的 免 費 管 理 資 料 。 房 地 產(chǎn) E網(wǎng) -傾 力 打 造 房 地 產(chǎn)物 業(yè) 管 理 資 料 庫 ,匯 聚 海 量 的 免 費 管 理 資 料 。倍 訊 易 - 調(diào) 查 對 象 職 業(yè) 特 征o 訪 問 對 象 為 單 位 中 級 以 上 領(lǐng) 導(dǎo) 基 本 數(shù) 據(jù) 表 述 與 分 析

4、消 費 者 對 現(xiàn) 辦 公 環(huán) 境 滿 意 度 在 被 訪 者 內(nèi) ， 只 有10 的 單 位 對 現(xiàn) 在所 在 辦 公 場 所 滿 意 ，67%與 23%的 單 位 對 現(xiàn) 在 辦 公場 所 持 勉 強 和 不 滿意 的 態(tài) 度 ， 可 見 大多 數(shù) 單 位 還 是 有 更換 辦 公 場 地 的 意 愿 消 費 者 對 新 辦 公 場 所 的 需 求 消 費 者 中 有 更 換場 地 需 求 的 占 到53%， 表 明 寫 字 樓還 是 有 較 大 的 市場 需 求 量 消 費 者 對 地 段 的 認(rèn) 可 度 此 圖 表 明 ， 消 費者 對 于 人 民 路 的商 業(yè) 地 段 認(rèn) 可 度較

5、高 ， 因 此 ， 提升 消 費 者 對 項 目地 段 的 認(rèn) 可 度 是目 前 工 作 的 重 點 消 費 者 會 購 買 還 是 租 賃 辦 公 場 所在 被 訪 者 中 ， 有 租 賃需 求 的 占 83%， 此 比 例表 明 寫 字 樓 投 資 業(yè) 的市 場 占 有 率 比 較 大 ，因 此 ， 此 項 目 的 主 要客 戶 群 體 不 單 是 企 業(yè)主 ， 而 主 要 消 費 群 體應(yīng) 集 中 在 投 資 者 身 上 消 費 者 對 辦 公 場 所 類 型 的 需 求此 圖 表 明 ， 絕 大 多數(shù) 的 消 費 者 對 于 寫字 樓 這 種 項 目 類 型有 較 高 的 認(rèn) 可 度

6、，此 項 目 的 市 場 定 位符 合 市 場 需 求 消 費 者 對 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 的 要 求 此 圖 表 明 ， 消 費 者已 經(jīng) 對 辦 公 場 所 的選 擇 標(biāo) 準(zhǔn) 從 經(jīng) 濟 型轉(zhuǎn) 向 實 用 型 ， 為 業(yè)主 提 供 設(shè) 施 裝 修 已然 成 為 寫 字 樓 的 必備 條 件 消 費 者 對 辦 公 場 所 面 積 的 需 求此 圖 表 明 ， 由 于 消 費群 體 的 公 司 規(guī) 模 、 設(shè)施 要 求 有 所 不 同 ， 對戶 型 的 要 求 也 相 應(yīng) 有所 差 別 ， 因 此 ， 多 樣性 、 可 變 性 的 戶 型 在市 場 上 有 較 高 的 需 求量 消 費 者 所

7、承 受 價 格 范 圍 此 圖 表 明 ， 中 檔寫 字 樓 的 市 場 需求 量 較 大 ， 因 此 ，此 項 目 以 價 格 優(yōu)勢 取 勝 的 機 率 相應(yīng) 較 大 消 費 者 認(rèn) 為 合 理 租 金 范 圍 此 圖 表 明 大 多 數(shù)消 費 者 對 于 租 金價 格 承 受 范 圍 為20元 / -30元 / ， 成 本 收 回 期 以 不長 于 15年 為 宜 計 算 ，此 項 目 銷 售 價 格 應(yīng)定 在 3600元 / -3800元 / 之 間 消 費 者 對 物 業(yè) 的 要 求 由 圖 可 見 ， 消 費 者已 經(jīng) 不 是 簡 單 的 辦公 場 地 的 需 求 ， 為適 應(yīng) 現(xiàn)

8、代 化 的 辦 公要 求 ， 已 經(jīng) 對 物 業(yè)和 配 套 設(shè) 施 有 明 顯的 要 求 交 叉 數(shù) 據(jù) 表 述 與 分 析 消 費 者 對 地 段 的 認(rèn) 可 度 消 費 者 選 擇 地 段 的 標(biāo) 準(zhǔn) 此 圖 表 明 ， 消 費 者多 選 擇 臨 近 人 民 路為 辦 公 場 所 ， 主 要原 因 是 此 地 段 是 行政 、 商 務(wù) 較 集 中 的區(qū) 域 ， 交 通 便 捷 。因 此 ， 本 項 目 應(yīng) 以適 中 價 位 、 進 而 繁華 ， 退 而 靜 謐 為 主 要 賣 點 項 目 分 析 o 項 目 周 邊 類 同 項 目 少 ， 競 爭 壓 力 相 對 較 小o 項 目 緊 鄰

9、聯(lián) 紡 路 ， 交 通 相 對 便 捷o 項 目 周 邊 商 場 、 醫(yī) 院 、 金 融 等 配 套 設(shè) 施 齊 全o 以 德 源 紡 織 和 德 源 醫(yī) 院 為 依 托 ， 提 升 項 目 知名 度o 項 目 主 體 已 初 現(xiàn) 規(guī) 模 ， 對 促 進 樓 盤 的 前 期 銷售 起 到 促 進 的 作 用優(yōu) 勢 劣 勢o 項 目 周 邊 商 務(wù) 氛 圍 相 對 不 成 熟 ， 需 要 較 長 的 引導(dǎo) 期o 周 邊 建 筑 比 較 破 舊 ， 會 影 響 到 項 目 的 檔 次o 邯 鄲 市 場 對 于 人 民 路 的 寫 字 樓 帶 認(rèn) 可 度 較 高 ，對 于 項 目 的 市 場 占 有

10、 率 會 有 所 影 響o 周 邊 即 建 和 在 建 的 商 住 項 目 ， 會 分 流 部 分 客 戶o 項 目 體 量 較 小 ， 無 法 真 正 形 成 商 務(wù) 圈 競 爭 對 手 分 析項 目名 稱 項 目 位 置 項 目定 位 交 房標(biāo) 準(zhǔn) 項 目 業(yè) 態(tài) 項 目 配 套 層 數(shù) 項 目面 積 售 價 租 金 項 目狀 態(tài)國 際商 務(wù)中 心 人 民 路 新 世紀(jì) 東 側(cè) 寫 字樓 毛 坯 辦 公 、 商場 、 餐 飲 、休 閑 、 酒店 中 央 空 調(diào) 、停 車 場 、 公共 設(shè) 施 精 裝 32層 145303 5100元 / 均 價 40-45元 / /月 正 售國 貿(mào) 中 心

11、 人 民 東 路 商 住 毛 坯 辦 公 、 商場 、 餐 飲 、休 閑 、 酒店 雙 氣 、停 車 場 30層 130-360 已 售 完 25-30元 / 已 售完財 富大 廈 光 明 路 與 和平 路 交 叉 口東 南 角 寫 字樓 毛 坯 辦 公 中 央 空 調(diào) 、地 上 停 車 位 、煤 氣 18層 70-260 3600元 / 起 -4200元 / 30-35元 / 尾 盤期已 經(jīng) 投 放 市 場 的 項 目 項 目名 稱 項 目 位 置 項 目定 位 交 房標(biāo) 準(zhǔn) 項 目 業(yè) 態(tài) 項 目 配 套 層 數(shù) 項 目 面積 售 價 租 金 項 目狀 態(tài)新 時 代廣 場 人 民 路 與

12、黎 明大 街 交 叉 口 寫 字 樓 毛 坯 辦 公 、 餐飲 、 休 閑 、酒 店 中 央 空 調(diào) 、停 車 場 27層 17 -349 未 定 未 定 未 售招 賢大 廈 人 民 路 中 段南 路 寫 字 樓 毛 坯 辦 公 暖 氣 、 小 型空 調(diào) 系 統(tǒng) 地 上 28層地 下 3層 106-170 未 定 未 定 未 售華 億大 廈 光 明 路 與 陵 園路 交 叉 口 寫 字 樓 一 般裝 修 辦 公 商 場 雙 氣停 車 場 11層 27 -360 3600元 / 起 -4130元 / 30-35元 /月 尾 盤期保 爾 國際 商 務(wù)中 心 人 民 路 與 前 進大 街 交 叉 口

13、 寫 字 樓 毛 坯 辦 公 中 央 空 調(diào) 、地 上 停 車 位 19層 55 -116 3430元 /均 價 20元 / /月 正 售 萬 豪公 寓 聯(lián) 紡 路 與 新 興大 街 交 叉 口 商 住 毛 坯 辦 公居 住 雙 氣 、 樓 宇對 講 、 車 庫 11層 寫 字 樓33 -66 暫 定 3500元 / 起 未 定 未 售中 華大 廈 中 華 北 大 街 商 住 毛 坯 辦 公居 住 雙 氣 、 樓 宇 14層 50 -110 3216元 / 未 定 只 剩頂 層 即 將 投 放 市 場 項 目 項 目 建 議 戰(zhàn) 略 思 想 o 創(chuàng) 建 高 品 質(zhì) 商 務(wù) 樓 盤 品 牌 概

14、念 o 務(wù) 必 保 證 項 目 的 信 譽 度 o 務(wù) 必 樹 立 企 業(yè) 的 美 譽 度 o 務(wù) 必 快 速 銷 售 回 籠 資 金 o 務(wù) 必 做 到 無 滯 銷 房 市 場 策 略o 以 德 源 大 廈 為 整 體 項 目 的 切 入 點 ， 帶 動 隨后 項 目 的 良 性 循 環(huán)o 合 市 場 需 求 ， 抓 住 主 流 ， 并 迎 合 未 來 發(fā) 展 ，出 奇 制 勝 o 降 低 門 檻 ， 遵 循 聚 集 原 則 ， 集 中 資 源 ， 走實 效 推 廣 路 線 定 價 建 議o 定 價 原 則 、 以 項 目 的 成 本 和 公 司 盈 利 為 目 標(biāo) 、 參 照 市 場 價

15、格 主 流 水 平 ， 并 綜 合 考 慮 市 場 走 勢 、 入 市 價 格 應(yīng) 為 后 期 的 升 值 炒 作 預(yù) 留 空 間 定 價 策 略 o 低 開 高 走 策 略 、 引 導(dǎo) 期 以 相 對 較 低 價 格 引 導(dǎo) 市 場 ， 建 立 市 場 價 值 、 采 用 有 效 的 促 銷 手 段 ， 使 入 市 成 交 價 低 于 引 導(dǎo) 價 格 ，形 成 價 格 心 理 落 差 ， 引 發(fā) 熱 銷 。 、 采 用 小 幅 高 頻 手 段 ， 階 段 性 配 合 銷 售 進 程 提 價 ， 建 立項 目 升 值 事 實 。 、 首 先 以 較 有 吸 引 力 的 價 格 占 有 市 場

16、， 隨 著 市 場 的 變 化相 應(yīng) 提 高 價 格 。 銷 售 策 略o 主 動 營 銷 體 系 與 聯(lián) 合 營 銷 體 系 相 結(jié) 合 競 爭 造 成 的 “ 買 方 市 場 ” ， 決 定 了 目 前 房 地 產(chǎn)市 場 必 須 實 行 主 動 營 銷 體 系 ， 同 時 接 納 聯(lián) 合 營銷 的 合 作 伙 伴 ， 快 速 占 領(lǐng) 市 場 份 額 建 立 營 銷 渠 道 o 大 客 戶 渠 道 市 場 營 銷 前 期 ， 以 大 客 戶 渠 道 為 主 ， 導(dǎo) 入 優(yōu) 質(zhì)客 源 o 口 碑 渠 道 在 市 場 預(yù) 熱 后 ， 逐 步 培 育 口 碑 渠 道 ， 收 攏 大 客戶 渠 道

17、， 以 口 碑 渠 道 為 主 渠 道 調(diào) 控 式 銷 售o 入 市 期 .為 引 起 廣 泛 關(guān) 注 和 營 造 良 好 的 銷 售 氛 圍可 適 當(dāng) 放 一 些 低 價 位 、 較 好 的 房 源 引 起 旺 銷 場景o 成 熟 期 .在 原 始 定 價 基 礎(chǔ) 上 做 出 相 應(yīng) 的 價 格 調(diào)整 ， 交 叉 釋 放 稍 次 單 位 ， 做 到 “ 局 部 消 化 、 步步 為 營 、 穩(wěn) 扎 穩(wěn) 打 ” ， 依 次 實 現(xiàn) 減 小 尾 盤 壓 力 ，不 斷 支 撐 售 價 的 目 的 廣 告 媒 體 形 式o 戶 外 廣 告o 平 面 媒 體o 電 視 媒 體 公 關(guān) 活 動 形 式o 新 聞 發(fā) 布 會o 樓 盤 展 示 活 動o SP活 動 ， 即 實 效 活 動 與 您 攜 手 鑄 就 共 贏