房地產(chǎn)估價(jià)程序與估價(jià)報(bào)告

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1、第 九 章 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 程 序 與 估 價(jià) 報(bào) 告第 一 節(jié) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 的 程 序第 二 節(jié) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 規(guī) 范 與 估 價(jià) 報(bào) 告第 三 節(jié) 城 鎮(zhèn) 土 地 估 價(jià) 規(guī) 程 與 土 地 估 價(jià) 報(bào) 告第 四 節(jié) 農(nóng) 用 地 估 價(jià) 規(guī) 程 和 農(nóng) 用 地 估 價(jià) 報(bào) 告 學(xué)習(xí)目標(biāo) 掌 握 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 的 基 本 程 序 熟 悉 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 規(guī) 范 ， 掌 握 房 地 產(chǎn) 估價(jià) 報(bào) 告 的 含 義 和 內(nèi) 容 熟 悉 城 鎮(zhèn) 土 地 估 價(jià) 規(guī) 程 ， 掌 握 土 地 估價(jià) 報(bào) 告 的 含 義 和 內(nèi) 容 熟 悉 農(nóng) 用 地 估 價(jià) 規(guī) 程 ， 掌 握

2、 農(nóng) 用 地 估價(jià) 報(bào) 告 的 含 義 和 內(nèi) 容 第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的程序 一 、 明 確 估 價(jià) 的 基 本 事 項(xiàng) 二 、 擬 定 估 價(jià) 作 業(yè) 方 案 三 、 搜 集 所 需 要 資 料 四 、 實(shí) 地 查 看 估 價(jià) 對(duì) 象 五 、 選 定 估 價(jià) 方 法 六 、 選 定 估 價(jià) 方 法 計(jì) 算 七 、 估 價(jià) 結(jié) 果 的 書 面 表 達(dá) 一、明確估價(jià)的基本事項(xiàng) 明 確 估 價(jià) 的 基 本 事 項(xiàng) 的 主 要 內(nèi) 容 包 括 ： 明 確 估 價(jià)目 的 、 明 確 估 價(jià) 對(duì) 象 、 明 確 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 。 在 房 地 產(chǎn)估 價(jià) 中 ， 估 價(jià) 目 的 、 估 價(jià) 對(duì) 象 、 估

3、 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 是 具 有內(nèi) 在 聯(lián) 系 的 ， 其 中 估 價(jià) 目 的 是 龍 頭 。 （ 一 ） 明 確 估 價(jià) 目 的 （ 二 ） 明 確 估 價(jià) 對(duì) 象 （ 三 ） 明 確 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 二、擬定估價(jià)作業(yè)方案 在 明 確 估 價(jià) 基 本 事 宜 的 基 礎(chǔ) 后 ， 應(yīng) 對(duì) 估 價(jià) 項(xiàng) 目 進(jìn)行 初 步 分 析 ， 擬 定 估 價(jià) 作 業(yè) 方 案 。 估 價(jià) 作 業(yè) 方 案的 內(nèi) 容 包 括 ： 擬 采 用 的 估 價(jià) 技 術(shù) 路 線 和 估 價(jià) 方 法 ；擬 調(diào) 查 搜 集 的 資 料 及 其 來 源 渠 道 ； 預(yù) 計(jì) 所 需 要 的時(shí) 間 、 人 力 、 經(jīng) 費(fèi) ； 擬 定 作 業(yè)

4、 步 驟 進(jìn) 度 。 （ 一 ） 初 選 估 價(jià) 方 法 （ 二 ） 擬 定 調(diào) 查 搜 集 的 資 料 （ 三 ） 其 他 估 價(jià) 作 業(yè) 環(huán) 節(jié) 安 排 三、搜集所需要資料 估 價(jià) 機(jī) 構(gòu) 和 估 價(jià) 人 員 應(yīng) 經(jīng) 常 搜 集 估 價(jià) 所 需 資 料 ，并 進(jìn) 行 核 實(shí) 、 分 析 、 整 理 。 （ 一 ） 宏 觀 資 料 和 市 場(chǎng) 狀 況 資 料 （ 二 ） 估 價(jià) 方 法 所 需 資 料 （ 三 ） 估 價(jià) 對(duì) 象 狀 況 資 料 包 括 ： 區(qū) 位 、 權(quán) 益 和 實(shí) 物 三 方 面 。 四、實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象（ 一 ） 實(shí) 體 確 認(rèn) 1.估 價(jià) 對(duì) 象 房 地 產(chǎn) 的 所

5、在 地 2.估 價(jià) 對(duì) 象 房 地 產(chǎn) 的 類 型 3.估 價(jià) 對(duì) 象 房 地 產(chǎn) 數(shù) 量（ 二 ） 權(quán) 利 狀 態(tài) 確 認(rèn) 估 價(jià) 應(yīng) 明 確 估 價(jià) 對(duì) 象 房 地 產(chǎn) 的 一 切 權(quán) 利 關(guān) 系 ， 已確 定 為 估 價(jià) 對(duì) 象 的 權(quán) 利 的 ， 應(yīng) 以 確 認(rèn) 資 料 對(duì) 照 其權(quán) 利 內(nèi) 容 是 否 存 在 及 其 內(nèi) 容 是 否 一 致 。 五、選定估價(jià)方法 初 步 選 定 的 估 價(jià) 方 法 能 否 最 終 在 估 價(jià) 中 采 用 取 決于 所 搜 集 資 料 的 數(shù) 量 和 質(zhì) 量 。 對(duì) 于 估 價(jià) 對(duì) 象 房 地 產(chǎn) 類 型 、 估 價(jià) 方 法 的 適 用 條 件及 所

6、搜 集 資 料 的 數(shù) 量 和 質(zhì) 量 均 滿 足 的 房 地 產(chǎn) ， 可選 定 估 價(jià) 方 法 ， 根 據(jù) 估 價(jià) 方 法 的 技 術(shù) 要 求 進(jìn) 行 具體 的 計(jì) 算 。 六、選定估價(jià)方法計(jì)算 對(duì) 不 同 估 價(jià) 方 法 估 算 出 的 結(jié) 果 ， 應(yīng) 進(jìn) 行 比 較 分 析 ，當(dāng) 這 些 結(jié) 果 差 異 較 大 時(shí) ， 應(yīng) 尋 找 并 排 除 出 現(xiàn) 差 異 的原 因 。 （ 一 ） 檢 查 不 同 方 法 的 估 價(jià) 結(jié) 果 1.計(jì) 算 過 程 是 否 有 誤 2.基 礎(chǔ) 數(shù) 據(jù) 是 否 準(zhǔn) 確 3.參 數(shù) 選 擇 是 否 合 理 4.是 否 符 合 估 價(jià) 原 則 5.公 式 選 用

7、 是 否 恰 當(dāng) 6.選 用 的 估 價(jià) 方 法 是 否 適 宜 估 價(jià) 對(duì) 象 和 估 價(jià) 目 的 （ 二 ） 確 定 估 價(jià) 結(jié) 果 七、估價(jià)結(jié)果的書面表達(dá) （ 一 ） 估 價(jià) 報(bào) 告 的 形 式 估 價(jià) 報(bào) 告 的 形 式 有 敘 述 式 和 表 格 式 報(bào) 告 。 （ 二 ） 估 價(jià) 報(bào) 告 的 要 求 1.全 面 性 2.公 正 性 和 客 觀 性 3.準(zhǔn) 確 性 4.概 括 性 （ 三 ） 估 價(jià) 報(bào) 告 的 內(nèi) 容 包 括 ： 封 面 、 目 錄 、 致 委 托 方 函 、 估 價(jià) 師 聲 明 、估 價(jià) 的 假 設(shè) 和 限 制 條 件 ， 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 、 估 價(jià) 技術(shù)

8、 報(bào) 告 ， 附 件 。 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范與房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 一 、 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 規(guī) 范 簡(jiǎn) 介 國 家 標(biāo) 準(zhǔn) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 規(guī) 范 （ GB/T52091 1999） 是 由 建 設(shè) 部 負(fù) 責(zé) 主 編 ， 具 有 由 中 國 房地 產(chǎn) 估 價(jià) 師 學(xué) 會(huì) 同 建 設(shè) 部 政 策 研 究 中 心 、 廣 東省 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 師 學(xué) 會(huì) 等 10個(gè) 單 位 共 同 編 制 而 成 。本 規(guī) 范 于 1999年 2月 12日 發(fā) 布 ， 并 于 1999年 6月 1日 起 開 始 實(shí) 施 。 二 、 估 價(jià) 報(bào) 告 概 述 估 價(jià) 報(bào) 告 的 寫 作 要 求 由 4方

9、面 ： 全 面 性 、 公正 性 和 客 觀 性 、 準(zhǔn) 確 性 、 概 括 性 。三 、 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告 一 份 完 整 的 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告 通 常 包 括 下 列八 個(gè) 部 分 內(nèi) 容 ： 封 面 ； 目 錄 ； 致 委 托 人 函 ；房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 師 聲 明 ； 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 的 假 設(shè) 和 限制 條 件 ； 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 ； 房 地 產(chǎn) 估 價(jià)技 術(shù) 報(bào) 告 ； 附 件 。 四 、 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 過 程 中 方 法 的 使 用 和 選 擇 1、 房 地 產(chǎn) 抵 押 價(jià) 值 評(píng) 估 的 常 見 類 型 與 方 法 商 品 房

10、 (已 辦 理 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 ， 具 有 完 全 產(chǎn) 權(quán) )作 為 抵 押 物 進(jìn) 行 抵 押 時(shí) ， 可 根 據(jù) 情 況 采 用 成 本 法 、 市場(chǎng) 法 或 收 益 法 估 價(jià) 。 行 政 劃 撥 土 地 上 房 產(chǎn) 作 為 抵 押 物 進(jìn) 行 抵 押 價(jià) 值 評(píng)估 時(shí) ， 可 采 用 房 產(chǎn) 與 土 地 分 別 估 價(jià) 再 綜 合 的 方 法 。 可用 成 本 法 、 市 場(chǎng) 法 ； 也 可 先 假 設(shè) 估 價(jià) 對(duì) 象 為 具 有 完 全產(chǎn) 權(quán) 的 商 品 房 ， 用 成 本 法 和 市 場(chǎng) 法 或 收 益 法 進(jìn) 行 估 價(jià) ，從 得 出 的 估 價(jià) 額 減 去 需 要

11、補(bǔ) 交 的 土 地 出 讓 金 的 方 法 。 部 分 (局 部 )房 地 產(chǎn) 作 為 抵 押 物 進(jìn) 行 抵 押價(jià) 值 評(píng) 估 時(shí) ， 應(yīng) 注 意 到 該 部 分 (局 部 )房 地 產(chǎn)在 整 體 房 地 產(chǎn) 中 的 作 用 ， 能 否 獨(dú) 立 使 用 ，是 否 可 以 獨(dú) 立 變 現(xiàn) ， 并 注 意 到 土 地 的 分 攤和 公 共 配 套 設(shè) 施 、 人 流 、 物 流 交 通 通 道 的合 理 的 享 用 問 題 ， 估 價(jià) 方 法 可 選 用 成 本 法 、市 場(chǎng) 法 或 收 益 法 。 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 企 業(yè) 用 房 作 為 抵 押 物 進(jìn) 行 抵 押 價(jià) 值評(píng) 估 時(shí) ， 應(yīng) 注 意 到

12、 其 占 地 面 積 的 土 地 征 用批 準(zhǔn) 權(quán) 限 和 政 府 規(guī) 劃 管 理 部 門 對(duì) 該 用 地 的規(guī) 劃 限 制 條 件 。 根 據(jù) 不 同 地 區(qū) 政 府 相 關(guān) 部門 土 地 征 用 面 積 批 準(zhǔn) 權(quán) 限 和 規(guī) 劃 限 制 條 件 ，獲 得 權(quán) 限 內(nèi) 政 府 相 關(guān) 部 門 的 認(rèn) 可 ， 方 可 設(shè)定 抵 押 ， 在 估 價(jià) 過 程 中 應(yīng) 考 慮 補(bǔ) 交 土 地 征用 補(bǔ) 償 費(fèi) 用 、 土 地 出 讓 金 等 因 素 ， 估 價(jià) 方法 可 選 用 成 本 法 、 市 場(chǎng) 法 或 收 益 法 。 在 建 工 程 已 完 工 部 分 作 為 抵 押 物 ， 進(jìn) 行抵 押

13、 價(jià) 值 評(píng) 估 時(shí) ， 應(yīng) 充 分 考 慮 后 續(xù) 工 程 的成 本 、 費(fèi) 用 ， 確 定 開 發(fā) 成 本 中 開 發(fā) 商 利 潤(rùn)的 取 值 時(shí) ， 因 其 利 潤(rùn) 在 完 全 竣 工 時(shí) 才 可 能全 部 體 現(xiàn) ， 應(yīng) 采 取 保 守 原 則 。 估 價(jià) 方 法 可選 用 成 本 法 、 假 設(shè) 開 發(fā) 法 和 市 場(chǎng) 比 較 法 。 2、 房 地 產(chǎn) 投 保 時(shí) 的 保 險(xiǎn) 價(jià) 值 評(píng) 估 房 地 產(chǎn) 投 保 時(shí) 的 保 險(xiǎn) 價(jià) 值 評(píng) 估 ， 應(yīng) 評(píng) 估有 可 能 因 自 然 災(zāi) 害 或 意 外 事 故 而 遭 受 損 失的 建 筑 物 的 價(jià) 值 ， 不 應(yīng) 包 含 土 地 價(jià)

14、值 ， 估價(jià) 方 法 宜 采 用 成 本 法 、 市 場(chǎng) 比 較 法 。 3、 房 地 產(chǎn) 拆 遷 評(píng) 估 根 據(jù) 城 市 房 屋 拆 遷 管 理 辦 法 ， 拆遷 評(píng) 估 應(yīng) 根 據(jù) 拆 遷 房 屋 的 區(qū) 位 、 用 途 、 建筑 面 積 等 因 素 ， 以 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 評(píng) 估 價(jià) 格 確定 拆 遷 補(bǔ) 償 價(jià) 格 。 因 此 ， 拆 遷 估 價(jià) 應(yīng) 優(yōu) 先選 用 能 夠 反 映 市 場(chǎng) 價(jià) 格 、 模 擬 市 場(chǎng) 交 易 過程 、 體 現(xiàn) 客 觀 價(jià) 格 的 市 場(chǎng) 法 。 如 在 一 些 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 尚 不 夠 發(fā) 育 的 地 區(qū) ，就 難 以 采 用 市 場(chǎng) 法 估

15、價(jià) ， 即 使 在 總 體 上 房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 比 較 發(fā) 達(dá) 的 地 區(qū) ， 在 某 些 情 況 下市 場(chǎng) 法 也 可 能 不 太 實(shí) 用 。 對(duì) 于 特 殊 用 途 的被 拆 遷 對(duì) 象 ， 如 學(xué) 校 、 幼 兒 園 、 軍 事 等 公益 用 房 ， 或 被 拆 遷 房 屋 周 邊 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 不完 善 ， 不 具 備 采 用 市 場(chǎng) 法 條 件 的 房 地 產(chǎn) ，可 采 用 其 他 方 法 進(jìn) 行 評(píng) 估 。 由 于 拆 遷 估 價(jià)目 的 的 特 殊 性 。 盡 量 避 免 使 用 收 益 法 、 假設(shè) 開 發(fā) 法 ， 可 采 用 成 本 法 對(duì) 估 價(jià) 對(duì) 象 的 拆遷 補(bǔ)

16、 償 價(jià) 值 進(jìn) 行 評(píng) 估 。 XX體 育 娛 樂 城 部 分 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 (節(jié) 選 ) (一 )房 地 產(chǎn) 實(shí) 物 權(quán) 益 狀 況 因 素 分 析 XX體 育 俱 樂 部 為 一 棟 四 層 框 架 結(jié) 構(gòu) 商 業(yè) 用 房 。 本 次 估 價(jià)范 圍 為 第 一 層 軸 79 軸 BE及 第 二 、 三 層 整 層 ， 其 中第 一 層 軸 79 軸 BE用 途 為 廚 房 操 作 室 ， 建 筑 面 積 約120.20 m2， 第 二 、 三 層 為 餐 飲 營 業(yè) 用 房 ， 建 筑 面 積 約2508.50 m2。 裝 修 情 況 為 ： 第 一 層 軸 79

17、軸 BE為 普 通 粉 刷 ； 第 二層 ： 地 面 鋪 花 崗 巖 或 大 理 石 ， 墻 面 為 木 質(zhì) 墻 裙 鑲 貼 大 理 石， 天 棚 為 兩 級(jí) 藝 術(shù) 吊 頂 ； 第 三 層 ： 普 通 裝 修 。 因 第 二 層 裝修 時(shí) 間 較 早 ， 裝 修 部 分 有 不 同 程 度 的 損 壞 。 XX體 育 俱 樂 部 1994年 建 成 ， XX實(shí) 業(yè) 有 限 公 司 擁 有 估 價(jià) 對(duì)象 的 土 地 使 用 權(quán) 和 房 屋 所 有 權(quán) ， 土 地 使 用 年 限 截 止 至 2034年 。 (二 )區(qū) 位 狀 況 因 素 分 析 XX俱 樂 部 位 于 XX市 XX區(qū) 新 華

18、下 路 特 5號(hào) ， 屬 XX市 城 區(qū) 四級(jí) 地 段 。 估 價(jià) 對(duì) 象 東 臨 新 華 下 路 ， 處 于 發(fā) 展 大 道 與 建 設(shè) 大道 中 段 ， 周 邊 有 XX區(qū) 區(qū) 委 、 XX區(qū) 房 地 產(chǎn) 管 理 局 等 政 府 機(jī)關(guān) 及 建 銀 大 廈 、 國 貿(mào) 大 樓 、 XX圖 書 城 等 大 型 物 業(yè) 。 估 價(jià)對(duì) 象 所 處 地 區(qū) 屬 XX市 新 建 城 區(qū) ， 隨 著 近 幾 年 的 建 設(shè) 開 發(fā)， 周 邊 大 型 物 業(yè) 較 多 ， 交 通 便 利 。 (三 )市 場(chǎng) 背 景 分 析 ： (略 ) (四 )最 高 最 佳 使 用 分 析 ： (略 ) (五 )估 價(jià)

19、方 法 選 用 估 價(jià) 人 員 認(rèn) 真 分 析 所 掌 握 的 資 料 ， 進(jìn) 行 了 實(shí) 地 勘 察 和 調(diào) 查 ，根 據(jù) 估 價(jià) 對(duì) 象 的 特 點(diǎn) 及 估 價(jià) 目 的 ， 確 定 運(yùn) 用 市 場(chǎng) 比 較 法 、 成本 法 、 收 益 法 作 為 本 次 估 價(jià) 的 基 本 方 法 ， 其 技 術(shù) 路 線 如 下 ： 1 根 據(jù) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 規(guī) 范 ， “有 條 件 選 用 市 場(chǎng) 比 較 法 進(jìn) 行估 價(jià) 的 ， 應(yīng) 以 市 場(chǎng) 比 較 法 作 為 主 要 估 價(jià) 方 法 ”， 本 估 價(jià) 報(bào) 告采 用 市 場(chǎng) 比 較 法 ， 遵 循 市 場(chǎng) 比 較 法 可 比 實(shí) 例 的 選

20、取 原 則 ， 根據(jù) 估 價(jià) 人 員 掌 握 的 房 地 產(chǎn) 交 易 市 場(chǎng) 資 料 ， 在 估 價(jià) 對(duì) 象 同 一 供求 圈 內(nèi) 選 擇 三 個(gè) 與 估 價(jià) 對(duì) 象 用 途 、 規(guī) 模 、 檔 次 、 建 筑 結(jié) 構(gòu) 相同 或 相 似 的 近 期 交 易 實(shí) 例 作 為 可 比 實(shí) 例 ， 對(duì) 影 響 價(jià) 格 的 各 項(xiàng)因 素 及 其 影 響 程 度 進(jìn) 行 分 析 ， 建 立 估 價(jià) 對(duì) 象 與 可 比 實(shí) 例 的 價(jià)格 可 比 基 礎(chǔ) ， 并 分 別 進(jìn) 行 交 易 情 況 修 正 、 交 易 日 期 調(diào) 整 、 房地 產(chǎn) 狀 況 調(diào) 整 ， 求 取 估 價(jià) 對(duì) 象 房 地 產(chǎn) 比 準(zhǔn)

21、價(jià) 格 。 2 根 據(jù) 成 本 法 估 價(jià) 的 思 路 ， 以 建 造 估 價(jià) 對(duì) 象 房 地 產(chǎn) 所 需的 各 項(xiàng) 必 要 費(fèi) 用 之 和 為 基 礎(chǔ) ， 再 加 上 正 常 的 利 潤(rùn) 和 應(yīng) 繳 納的 稅 金 來 求 其 積 算 價(jià) 格 。 3 根 據(jù) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 規(guī) 范 ， “收 益 性 房 地 產(chǎn) 的 估 價(jià) ， 應(yīng)選 用 收 益 法 作 為 其 中 的 一 種 估 價(jià) 方 法 ”， 由 于 估 價(jià) 對(duì) 象 系經(jīng) 營 用 房 ， 具 有 收 益 ， 因 此 可 用 適 當(dāng) 的 報(bào) 酬 率 ， 將 其 未 來各 年 的 凈 收 益 折 算 到 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 上 ， 計(jì) 算 出

22、 估 價(jià) 對(duì) 象 房 地 產(chǎn)收 益 價(jià) 格 。 4 對(duì) 以 上 三 種 方 法 測(cè) 算 的 價(jià) 格 進(jìn) 行 綜 合 處 理 ， 最 終 求 取估 價(jià) 對(duì) 象 租 賃 價(jià) 格 。 (六 )估 價(jià) 測(cè) 算 過 程 1 市 場(chǎng) 比 較 法 （ 1） 可 比 實(shí) 例 的 選 取 (見 表 一 ) 注 ： 1 交 易 情 況 修 正 ： 可 比 實(shí) 例 A、 B、 C均 為 正 常 交 易 ， 交 易情 況 無 需 修 正 ， 故 可 比 實(shí) 例 A、 B、 C交 易 情 況 修 正 系 數(shù) 分別 為 100 100、 100 100、 100 100； 2 交 易 日 期 調(diào) 整 ： 可 比 實(shí) 例

23、A、 B、 C均 為 近 期 交 易 案 例 ，而 近 期 內(nèi) 房 地 產(chǎn) (商 業(yè) )無 大 波 動(dòng) ， 故 可 比 實(shí) 例 A、 B、 C交易 日 期 修 正 系 數(shù) 分 別 為 l00 100、 100 100、 100 100； 3 區(qū) 位 狀 況 調(diào) 整 ： 可 比 實(shí) 例 A、 C在 商 業(yè) 繁 華 程 度 、 交 通便 捷 度 方 面 略 優(yōu) 于 估 價(jià) 對(duì) 象 ， 可 比 實(shí) 例 B在 商 業(yè) 繁 華 度 、交 通 便 利 度 方 面 稍 差 于 估 價(jià) 對(duì) 象 ， 故 可 比 實(shí) 例 A、 B、 C 區(qū)狀 況 調(diào) 整 系 數(shù) 分 別 為 100 105、 100 95、 10

24、0 105； 4 實(shí) 物 狀 況 調(diào) 整 ： 可 比 實(shí) 例 A、 B、 C有 不 同 檔 次 的 裝 修 ，而 本 次 估 價(jià) 不 含 裝 修 費(fèi) ， 故 可 比 實(shí) 例 A、 B、 C實(shí) 物 狀 況 調(diào)整 系 數(shù) 分 別 為 100 115、 100 110、 100 115。 (3)根 據(jù) 調(diào) 整 系 數(shù) 測(cè) 算 估 價(jià) 對(duì) 象 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 單 價(jià) A 42.0 100 100 100 100 100 105 100 115 34.8(元 m2) 單 價(jià) B 36.5 100 1001 00 100 100 95 100110 34.9(元 m2) 單 價(jià) C 43.5 100

25、100 100 100 100 105 100 115 36.0(元 m2) 取 簡(jiǎn) 單 算 術(shù) 平 均 值 ， 得 估 價(jià) 對(duì) 象 第 二 、 三 層 比 準(zhǔn) 單 價(jià) 為 ： (34.8+34.9+36.0) 3 35.2(元 m 2) 2 成 本 法 估 價(jià) 對(duì) 象 為 多 層 框 架 結(jié) 構(gòu) 商 業(yè) 用 房 ， 建 造 成 本 為 1000元 m2 ， 耐 用 年 限 為 60年 ， 殘 值 率 為 0。 (1)年 折 舊 費(fèi) 年 折 舊 費(fèi) 建 造 成 本 建 筑 面 積 X(1 殘 值 率 ) 耐 用 年 限 1000 2628.70 (1 0) 60 4.38(萬 元 ) (2)年

26、 維 修 費(fèi) 年 維 修 費(fèi) 取 年 折 舊 費(fèi) 的 80 ， 則 有 ： 年 維 修 費(fèi) 年 折 舊 費(fèi) 80 4.38 80 3.50(萬 元 ) (3)年 管 理 費(fèi) 年 管 理 費(fèi) 取 年 租 金 收 入 的 3 ， 則 ： 年 管 理 費(fèi) 年 租 金 收 入 3 (4)年 稅 金 主 要 指 房 產(chǎn) 稅 。 稅 率 按 國 家 有 關(guān) 稅 制 規(guī) 定 取 年 租 金 收 入 的12 。 年 稅 金 年 租 金 收 入 12 (5)年 利 息 以 年 折 舊 費(fèi) 和 年 維 修 費(fèi) 之 和 為 計(jì) 息 數(shù) ， 利 率 取 同 期 一 年 期貸 款 利 率 5.85 。 年 利 息 (4

27、.38+3.50) 5.85 0.46(萬 元 ) (6)年 保 險(xiǎn) 費(fèi) 取 房 屋 重 置 價(jià) 格 的 2 。 ， 則 ： 保 險(xiǎn) 費(fèi) l000 2 628.70 2 0.53(萬 元 ) (7)年 地 租 估 價(jià) 人 員 通 過 對(duì) 同 類 地 段 、 同 類 用 途 宗 地 使 用 權(quán) 出 讓 市 場(chǎng)的 了 解 、 分 析 ， 擬 取 估 價(jià) 對(duì) 象 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 費(fèi) 單 價(jià) 為100元 m2(按 建 筑 面 積 計(jì) )， 出 讓 年 限 為 40年 ， 則 年 地 租為 ： 100 2628.70 40 0.66(萬 元 ) (8)年 利 潤(rùn) 利 潤(rùn) 率 按 XX市 同

28、類 物 業(yè) 平 均 利 潤(rùn) 率 15 計(jì) 取 。 年 利 潤(rùn) (年 折 舊 費(fèi) +年 維 修 費(fèi) ) 15 (4.38十 3.50) 15 1.18(萬 元 ) (9)求 取 年 租 金 年 租 金 為 上 述 18項(xiàng) 之 和 ， 即 ： 年 租 金 (4.38+3.50+0.46+0.53+0.66+1.18) (1-3 -12 ) 12.6(萬 元 ) (10)月 租 金 月 租 金 12.6 10 4 12 2628.7 3.99(元 m2月 ) 3 收 益 法 采 用 報(bào) 酬 資 本 化 法 進(jìn) 行 測(cè) 算 (1)公 式 A V y/1-1/(1+y)n+f A： 年 租 金 收 入

29、V： 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 y： 報(bào) 酬 率 n： 尚 可 使 用 年 限 f:年 費(fèi) 用 支 出 (2)測(cè) 算 過 程 年 費(fèi) 用 支 出 f的 測(cè) 算 年 維 修 費(fèi) ， 取 折 舊 費(fèi) 的 80 。 估 價(jià) 對(duì) 象 為 多 層 框 架 結(jié) 構(gòu) 商業(yè) 用 房 ， 建 造 成 本 為 1000元 m2， 耐 用 年 限 為 60年 ， 殘值 率 為 0， 年 維 修 費(fèi) =1000 2628.70 (1-0) 60 80 =3.50(萬元 年 ) 年 管 理 費(fèi) ， 取 年 租 金 收 入 的 3 年 管 理 費(fèi) =租 金 收 入 3 房 產(chǎn) 稅 ， 取 年 租 金 收 入 的 12 房 產(chǎn)

30、稅 =年 租 金 收 入 12 保 險(xiǎn) 費(fèi) ， 取 房 屋 重 置 價(jià) 格 的 2 保 險(xiǎn) 費(fèi) 1000 2628.70 2=0.53(萬 元 年 ) 年 費(fèi) 用 f 年 租 金 收 入 15 3.50 0.53(萬 元 年 ) 報(bào) 酬 率 y的 確 定 采 用 公 式 ： y 安 全 利 率 +風(fēng) 險(xiǎn) 調(diào) 整 值 安 全 利 率 ： 取 國 家 一 年 期 存 款 利 率 為 1.98 。 投 資 風(fēng) 險(xiǎn) 補(bǔ) 償 、 缺 乏 流 動(dòng) 性 補(bǔ) 償 等 風(fēng) 險(xiǎn) 調(diào) 整 值 ： 取 6.27 則 報(bào) 酬 率 y為 8.25 尚 可 使 用 年 限 n的 確 定 由 于 委 托 方 擁 有 的 土

31、地 使 用 權(quán) 截 止 至 2034年 ， 估 價(jià) 對(duì) 象尚 可 使 用 年 限 為 30年 。 估 價(jià) 對(duì) 象 房 地 產(chǎn) 租 金 收 入 為 ： 661.47 8.25 11 (1+8.25 )30+4.03 (115 ) 75.50(萬 元 年 ) 估 價(jià) 對(duì) 象 房 地 產(chǎn) 租 賃 單 價(jià) 為 ： 75.50 2 628.70 12 23.94(元 m2月 ) (七 )估 價(jià) 結(jié) 果 確 定 經(jīng) 以 上 計(jì) 算 ， 綜 合 分 析 三 種 方 法 所 得 價(jià) 格 ， 并 根 據(jù) 租 賃 市場(chǎng) 發(fā) 育 程 度 ， 取 市 場(chǎng) 價(jià) 、 成 本 價(jià) 、 收 益 價(jià) 格 的 權(quán) 重 分 別 為

32、0.6、 0、 0.4， 估 價(jià) 對(duì) 象 房 地 產(chǎn) 租 賃 單 價(jià) 為 每 平 方 米 人 民幣 叁 拾 元 柒 角 整 平 方 米 月 。 附 件 (略 ) 分 析 本 報(bào) 告 商 業(yè) 娛 樂 房 屋 租 賃 價(jià) 格 采 用 市 場(chǎng) 比 較 法 、 成 本 法 、收 益 法 等 三 種 方 法 進(jìn) 行 估 價(jià) 是 適 當(dāng) 的 。 報(bào) 告 總 體 結(jié) 構(gòu) 符 合 規(guī) 范 要 求 ， 測(cè) 算 思 路 及 過 程 基 本 清 晰 。 報(bào) 告 中 存 在 的 主 要 問 題 及 評(píng) 析 如 下 ： 1 概 況 中 估 價(jià) 對(duì) 象 用 地 情 況 描 述 不 夠 。 土 地 使 用 權(quán) 何 時(shí)取 得

33、 、 依 據(jù) 何 種 法 律 文 書 證 明 等 都 應(yīng) 做 出 相 應(yīng) 介 紹 。 產(chǎn) 權(quán)分 配 的 依 據(jù) 沒 有 說 明 。 2 市 場(chǎng) 比 較 法 可 比 實(shí) 例 比 較 時(shí) ， 應(yīng) 增 加 “層 數(shù) ”欄 目 。 “層數(shù) ”方 面 ， 多 層 與 高 層 的 建 安 工 程 造 價(jià) 也 有 較 大 差 異 。 同時(shí) 各 層 租 金 水 平 不 同 ， 應(yīng) 有 區(qū) 別 。 3 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 具 有 較 強(qiáng) 的 地 域 性 特 點(diǎn) 。 不 同 地 區(qū) 的 建 筑物 建 造 成 本 是 不 盡 相 同 的 。 成 本 法 測(cè) 算 時(shí) ， 建 造 成 本 取 1 000元 m2， 應(yīng)

34、解 釋 其 依 據(jù) ， 應(yīng) 說 明 其 成 本 是 根 據(jù) 所 在城 市 同 期 多 層 框 架 結(jié) 構(gòu) 建 筑 安 裝 工 程 造 價(jià) 指 數(shù) 確 定 ， 還 是依 據(jù) 其 他 確 定 。 4 收 益 法 測(cè) 算 時(shí) ， 租 賃 房 地 產(chǎn) 應(yīng) 根 據(jù) 租 賃 資 料 計(jì) 算 租 金 收入 ， 然 后 扣 除 維 修 費(fèi) 、 管 理 費(fèi) 、 保 險(xiǎn) 費(fèi) 和 稅 金 。 若 四 項(xiàng) 費(fèi)用 部 分 為 承 租 方 負(fù) 擔(dān) ， 其 負(fù) 擔(dān) 部 分 不 在 扣 除 部 分 范 圍 。 5 成 本 法 計(jì) 算 建 筑 物 折 舊 費(fèi) 時(shí) 所 取 折 舊 年 限 是 不 妥 當(dāng) 的 ，因 為 土 地 使

35、 用 年 限 為 40年 ， 框 架 結(jié) 構(gòu) 建 筑 物 耐 用 年 限 為 60年 。 建 筑 物 耐 用 年 限 大 于 土 地 使 用 年 限 時(shí) ， 按 有 關(guān) 法 規(guī) 土地 使 用 期 屆 滿 時(shí) 無 償 收 回 地 上 建 筑 物 和 其 他 附 著 物 的 規(guī) 定， 應(yīng) 按 土 地 使 用 年 限 計(jì) 算 建 筑 物 折 舊 。 6 利 息 和 利 潤(rùn) 的 折 舊 費(fèi) 與 維 修 費(fèi) 之 和 為 基 數(shù) 計(jì)算 ， 沒 有 依 據(jù) 。 7 成 本 法 中 年 地 租 的 計(jì) 算 方 法 不 妥 ， 應(yīng) 按 收 益 法中 求 取 年 凈 收 益 的 方 法 計(jì) 算 。 8 收 益 法

36、 中 年 費(fèi) 用 的 測(cè) 算 遺 漏 了 營 業(yè) 稅 及 附 加 。 第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程與土地估價(jià)報(bào)告 一 、 城 鎮(zhèn) 土 地 估 價(jià) 規(guī) 程 概 述 城 鎮(zhèn) 土 地 估 價(jià) 規(guī) 程 （ GB/T18508 2001）制 定 的 目 的 是 為 了 規(guī) 范 土 地 估 價(jià) 行 為 ， 統(tǒng) 一 估 價(jià)程 序 和 方 法 ， 做 到 估 價(jià) 結(jié) 果 客 觀 、 公 正 、 合 理 。 該 規(guī) 程 適 用 于 城 市 規(guī) 劃 區(qū) 范 圍 內(nèi) 建 設(shè) 用 地 的“ 基 準(zhǔn) 地 價(jià) ” 和 “ 宗 地 地 價(jià) ” 評(píng) 估 。 獨(dú) 立 工 礦 區(qū) 、城 市 規(guī) 劃 區(qū) 外 的 成 片 開 發(fā) 區(qū) 和

37、 國 家 重 點(diǎn) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施建 設(shè) 用 地 、 農(nóng) 村 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 企 業(yè) 建 設(shè) 用 地 的 土 地 估 價(jià) 也適 用 本 規(guī) 程 。 本 規(guī) 程 中 具 體 、 詳 細(xì) 地 闡 述 了 各 類 用 地 城 鎮(zhèn) 宗地 估 價(jià) 、 評(píng) 估 及 不 同 土 地 權(quán) 利 的 宗 地 價(jià) 格 評(píng) 估 。 （ 一 ） 各 類 用 地 宗 地 價(jià) 格 評(píng) 估 1.居 住 類 宗 地 價(jià) 格 評(píng) 估 2.商 業(yè) 金 融 業(yè) 用 地 宗 地 價(jià) 格 評(píng) 估 3.工 業(yè) 、 倉 儲(chǔ) 用 地 宗 地 價(jià) 格 評(píng) 估 4.交 通 用 地 宗 地 價(jià) 格 評(píng) 估 5.綜 合 用 地 宗 地 價(jià) 格 評(píng) 估 6.公

38、共 綠 地 價(jià) 格 評(píng) 估 （ 二 ） 不 同 土 地 權(quán) 利 的 宗 地 價(jià) 格 評(píng) 估 1.土 地 所 有 權(quán) 價(jià) 格 評(píng) 估 2.土 地 使 用 權(quán) 價(jià) 格 評(píng) 估 3.土 地 租 賃 權(quán) 價(jià) 格 評(píng) 估 4.土 地 抵 押 權(quán) 價(jià) 格 評(píng) 估 5.土 地 地 役 權(quán) 價(jià) 格 評(píng) 估 二 、 土 地 估 價(jià) 報(bào) 告（ 一 ） 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 的 封 面 主 要 內(nèi) 容 如 下 ： 標(biāo) 題 、 項(xiàng) 目 名 稱 、 委 托 估 價(jià) 單位 、 土 地 估 價(jià) 報(bào) 告 編 號(hào) 、 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 編號(hào) 、 提 交 估 價(jià) 報(bào) 告 日 期 、 關(guān) 鍵 詞 。（ 二

39、） 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 的 正 文 1.第 一 部 分 ： 總 述 2.第 二 部 分 ： 估 價(jià) 對(duì) 象 描 述 及 地 價(jià) 影 響 因 素 分 析 3.第 三 部 分 ： 土 地 估 價(jià) 4.第 四 部 分 ： 附 件 三、土地評(píng)估方法的選擇 國 有 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 價(jià) 格 評(píng) 估 為 政 策 性 估價(jià) 范 圍 。 按 照 法 律 所 規(guī) 定 的 三 種 土 地 出 讓 方式 ， 分 別 選 用 針 對(duì) 性 、 適 應(yīng) 性 強(qiáng) 的 估 價(jià) 方 法 ，是 保 證 估 價(jià) 結(jié) 果 合 法 、 合 理 的 關(guān) 鍵 一 步 。 拍 賣 方 式 出 讓 土 地 使 用 權(quán) 時(shí)

40、 ， 宜 重 點(diǎn) 選 取市 場(chǎng) 法 、 假 設(shè) 開 發(fā) 法 等 評(píng) 估 方 法 。 因 為 市 場(chǎng)法 充 分 考 慮 了 市 場(chǎng) 行 情 、 市 場(chǎng) 承 受 力 ； 而 假設(shè) 開 發(fā) 法 ， 則 充 分 考 慮 了 宗 地 自 身 使 用 情 況 、將 來 可 能 帶 來 的 土 地 收 益 。 協(xié) 議 方 式 出 讓 土 地 使 用 權(quán) 時(shí) ， 宜 重 點(diǎn) 選 取 成 本法 、 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 修 正 法 等 評(píng) 估 方 法 。 由 于 協(xié) 議 方 式 出讓 土 地 使 用 權(quán) 是 雙 方 協(xié) 商 的 結(jié) 果 ， 沒 有 引 入 市 場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng) 機(jī) 制 ， 出 讓 透 明 度 不 高 ， 主

41、觀 隨 意 性 較 大 ， 因 此 ，在 對(duì) 此 方 式 出 讓 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 價(jià) 格 進(jìn) 行 評(píng) 估 時(shí) ，如 其 出 讓 金 低 于 國 家 規(guī) 定 所 確 定 的 最 低 價(jià) ， 則 應(yīng) 依法 調(diào) 至 國 家 規(guī) 定 最 低 價(jià) 或 適 度 高 于 最 低 價(jià) 。 通 常 不低 于 按 照 土 地 的 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 完 備 程 度 、 平 整 程 度 等 對(duì)應(yīng) 的 正 常 成 本 價(jià) 格 。 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 修 正 法 也 是 對(duì) 不 同 土地 用 途 的 成 本 反 映 或 成 本 的 一 定 修 正 。 WP一 97155號(hào) 國 有 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 估 價(jià)

42、 結(jié) 果 報(bào) 告 (一 )委 托 方 ： XX市 土 地 管 理 局 (二 )估 價(jià) 方 ： XX土 地 估 價(jià) 事 務(wù) 所 (三 )估 價(jià) 對(duì) 象 (1)坐 落 ： 估 價(jià) 對(duì) 象 位 于 XX區(qū) XX路 ， 具 體 方 位 是 ： 北 與 省 XX局宿 舍 相 鄰 ， 西 臨 學(xué) 院 路 ， 南 臨 臺(tái) 北 一 路 ， 東 臨 XX路 。 該 地塊 用 地 面 積 為 4522m2。 (2)權(quán) 利 狀 況 ： 估 價(jià) 對(duì) 象 WP一 97155號(hào) 出 讓 地 塊 原 為 XX漁 場(chǎng) 及 其 分住 宅 用 地 。 2002年 7月 11日 ， XX漁 場(chǎng) 與 XX物 業(yè) 發(fā) 展 有 限 公

43、司和 XX置 業(yè) 有 限 公 司 (已 于 2002年 8月 退 出 聯(lián) 合 開 發(fā) )達(dá) 成 有 償移 交 地 塊 的 協(xié) 議 。 土 地 使 用 權(quán) 規(guī) 劃 出 讓 年 限 為 70年 。 該 地 塊用 地 面 積 為 4522m 2， 規(guī) 劃 總 建 筑 面 積 12401m2。 (3)規(guī) 劃 限 制 條 件 ： 估 價(jià) 對(duì) 象 地 塊 上 主 體 建 筑 物 的 性 質(zhì) 為 商 住 樓 ， 規(guī) 劃 總 建筑 面 積 為 12401m， 建 筑 容 積 率 為 2.74， 建 筑 覆 蓋 率 為 36 。 所 有 建 筑 物 的 設(shè) 計(jì) 均 應(yīng) 符 合 國 家 現(xiàn) 行 建 筑 設(shè) 計(jì) 標(biāo)

44、 準(zhǔn) 、規(guī) 程 的 規(guī) 定 。 (四 )估 價(jià) 目 的 ： 為 估 價(jià) 對(duì) 象 出 讓 提 供 價(jià) 格 參 考 依 據(jù) 。 (五 )估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) ： 2003年 8月 6日 。 (六 )價(jià) 值 定 義 ： 本 次 估 價(jià) 采 用 公 開 市 場(chǎng) 價(jià) 值 標(biāo) 準(zhǔn) 。 (七 )估 價(jià) 依 據(jù) ： 1 中 華 人 民 共 和 國 城 市 房 地 產(chǎn) 管 理 法 ； 2 國 務(wù) 院 (90)55號(hào) 令 ( 中 華 人 民 共 和 國 城 鎮(zhèn) 國 有 土 地 使用 權(quán) 出 讓 和 轉(zhuǎn) 讓 暫 行 條 例 )； 3 國 家 標(biāo) 準(zhǔn) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 規(guī) 范 ； 4 XX省 人 民 政 府 (93)45

45、號(hào) 令 ( XX省 城 鎮(zhèn) 國 有 土 地 使 用權(quán) 出 讓 和 轉(zhuǎn) 讓 實(shí) 施 辦 法 )； 5 XX市 人 民 政 府 (92)50號(hào) 令 ( XX市 城 鎮(zhèn) 國 有 土 地 使 用權(quán) 出 讓 和 轉(zhuǎn) 讓 實(shí) 施 辦 法 )； 6 其 他 有 關(guān) 政 策 法 規(guī) 。 (八 )估 價(jià) 原 則 ： 合 法 原 則 、 最 高 最 佳 使 用 原 則 、 替 代 原 則 、估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 原 則 。 (九 )估 價(jià) 方 法 ： 根 據(jù) 估 價(jià) 對(duì) 象 自 身 條 件 及 地 塊 附 近 房 地 產(chǎn) 開發(fā) 情 況 ， 擬 選 成 本 法 和 假 設(shè) 開 發(fā) 法 對(duì) 估 價(jià) 對(duì) 象 進(jìn) 行 估 價(jià)

46、。 (十 )估 價(jià) 結(jié) 果 ： 經(jīng) 測(cè) 算 ， 估 價(jià) 對(duì) 象 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 的 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 總 價(jià) 值 為人 民 幣 玖 佰 貳 拾 柒 萬 壹 仟 貳 佰 元 (RMB9271200元 )。 (十 一 )估 價(jià) 人 員 ： (略 ) (十 二 )估 價(jià) 作 業(yè) 日 期 ： 2003年 7月 31日 至 2003年 8月 6日 (十 三 )估 價(jià) 報(bào) 告 應(yīng) 用 的 有 效 期 ： 本 報(bào) 告 有 效 期 自 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 起 半 年 。 在 有 效 期 內(nèi) 如 發(fā) 生 與 土地 價(jià) 格 相 關(guān) 的 政 策 、 市 場(chǎng) 等 方 面 的 重 大 變 動(dòng) 調(diào) 整 ， 則

47、需 重新 估 價(jià) 。 WP97155號(hào) 國 有 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 (一 )土 地 實(shí) 物 權(quán) 益 狀 況 因 素 分 析 估 價(jià) 對(duì) 象 WP97155號(hào) 出 讓 地 塊 原 為 XX漁 場(chǎng) 及 其 部 分住 宅 用 地 。 2003年 7月 11日 ， XX漁 場(chǎng) 與 XX物 業(yè) 發(fā) 展 有 限 公 司和 XX置 業(yè) 有 限 公 司 (已 于 2003年 8月 退 出 聯(lián) 合 開 發(fā) )達(dá) 成 有 償 移交 地 塊 的 協(xié) 議 。 土 地 使 用 權(quán) 規(guī) 劃 出 讓 年 限 為 70年 。 該 地 塊 用 地面 積 為 4522m2， 規(guī) 劃 總 建 筑 面

48、 積 12401m2。 (二 )區(qū) 位 狀 況 因 素 分 析 估 價(jià) 對(duì) 象 位 于 XX區(qū) XX路 ， 地 貌 單 元 屬 長(zhǎng) 江 沖 積 一 級(jí) 階 地 與湖 泊 淤 積 洼 地 交 匯 地 帶 ， 地 勢(shì) 較 平 坦 ， 海 拔 高 度 在 20.5521.86m。 該 土 地 類 型 為 中 軟 場(chǎng) 地 。 場(chǎng) 地 地 下 水 對(duì) 混 凝 土 不具 侵 蝕 性 。 估 價(jià) 對(duì) 象 緊 鄰 XX路 及 學(xué) 院 路 ， 距 臺(tái) 北 一 路 僅300m， 距 建 設(shè) 大 道 500m， 臺(tái) 北 一 路 上 有 60、 522、 706等多 條 公 汽 線 路 的 停 靠 站 ， 沿 臺(tái) 北

49、 一 路 至 XX新 火 車 站 、 XX中 心商 業(yè) 區(qū) 、 XX機(jī) 場(chǎng) 均 十 分 便 利 ， 因 此 ， 該 地 塊 的 交 通 條 件 及 道路 狀 況 良 好 。 由 于 該 地 塊 位 于 XX路 ， 周 圍 多 為 居 民 住 宅 ， 附近 臺(tái) 北 一 路 、 建 設(shè) 大 道 、 新 華 路 臨 街 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 及 服 務(wù) 設(shè) 施 較多 ， 居 民 購 物 比 較 方 便 。 因 此 ， 該 地 塊 商 服 繁 華 程 度 較 好 。估 價(jià) 對(duì) 象 地 塊 周 圍 多 為 居 民 住 宅 ， 環(huán) 境 比 較 優(yōu) 美 ， 地 塊 所 在區(qū) 域 的 供 水 、 供 電 、 供 氣

50、 、 電 信 、 市 政 排 水 等 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 的 技術(shù) 水 平 和 可 靠 性 保 證 率 均 屬 良 好 。 因 此 ， 該 地 塊 是 生 活 居 住的 理 想 場(chǎng) 所 。 (三 )市 場(chǎng) 背 景 分 析 ： (略 ) (四 )最 高 最 佳 使 用 分 析 ： (略 ) (五 )估 價(jià) 方 法 選 用 根 據(jù) 估 價(jià) 對(duì) 象 自 身 條 件 及 地 塊 附 近 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 情 況 ，擬 選 成 本 法 和 假 設(shè) 開 發(fā) 法 對(duì) 該 地 產(chǎn) 進(jìn) 行 評(píng) 估 。 該 地 塊 各 項(xiàng)繳 費(fèi) 單 據(jù) 較 為 齊 全 ， 又 屬 新 建 拆 遷 待 開 發(fā) 用 地 ， 因 而 適

51、 合用 成 本 法 進(jìn) 行 評(píng) 估 。 應(yīng) 用 成 本 法 評(píng) 估 開 發(fā) 后 的 熟 地 價(jià) 格 時(shí)， 主 要 考 慮 以 下 費(fèi) 用 ， 即 土 地 取 得 費(fèi) 用 、 土 地 開 發(fā) 費(fèi) 用 、投 資 利 息 及 合 理 利 潤(rùn) 等 。 估 價(jià) 對(duì) 象 地 塊 為 待 開 發(fā) 用 地 ， 適宜 用 假 設(shè) 開 發(fā) 法 進(jìn) 行 地 價(jià) 評(píng) 估 ， 即 通 過 相 鄰 地 區(qū) 商 品 房 銷售 市 場(chǎng) 行 情 相 關(guān) 性 分 析 ， 預(yù) 測(cè) 估 價(jià) 對(duì) 象 地 塊 預(yù) 期 商 品 房 售價(jià) 、 建 筑 成 本 、 專 業(yè) 費(fèi) 用 以 及 利 息 利 潤(rùn) 等 ， 再 運(yùn) 用 公 式 計(jì)算 地

52、價(jià) 。 (六 )估 價(jià) 測(cè) 算 過 程 1 成 本 法 (1)土 地 取 得 費(fèi) 用 估 算 還 建 房 成 本 費(fèi) 用 ： 根 據(jù) 委 托 方 提 供 的 有 關(guān) 資 料 ， 應(yīng) 開 發(fā) 建設(shè) 兩 棟 還 建 住 宅 樓 (B、 C二 棟 ， 其 中 B棟 為 8層 框 架 結(jié) 構(gòu) ， C棟 7層 磚 混 結(jié) 構(gòu) )， 面 積 共 計(jì) 6970m2， 估 算 還 建 房 成 本 費(fèi) 用 (含 各 種 行 政 規(guī) 費(fèi) 和 其 他 費(fèi) 用 )為 606.39萬 元 ； 還 建 房 煤 氣 安 裝費(fèi) 為 13.44萬 元 。 因 此 ， 還 建 房 成 本 費(fèi) 用 共 計(jì) 619.83萬 元 。

53、拆 遷 管 理 費(fèi) 用 ： 已 經(jīng) 支 付 2.12萬 元 。 取 得 土 地 費(fèi) 用 為 、 項(xiàng) 之 和 ， 共 計(jì) 621.95萬 元 。 (2)土 地 開 發(fā) 費(fèi) 用 估 算 根 據(jù) 委 托 方 提 供 的 資 料 ， 估 算 場(chǎng) 地 平 整 、 圍 墻 以 及 臨 時(shí) 水電 等 開 發(fā) 費(fèi) 用 為 10.2萬 元 。 (3)投 資 利 息 利 潤(rùn) 投 資 利 息 按 年 貸 款 利 息 率 10 計(jì) 算 ， 計(jì) 34.7l萬 元 。 根 據(jù) 該 地 塊 自 身 條 件 以 及 目 前 房 地 產(chǎn) 業(yè) 狀 況 ， 預(yù) 計(jì) 投 資年 利 潤(rùn) 率 為 12 ， 計(jì) 41.67萬 元 。 因

54、此 ， 利 息 利 潤(rùn) 共 計(jì) 76.38萬 元 。 (4)測(cè) 算 地 價(jià) 運(yùn) 用 成 本 法 測(cè) 算 出 估 價(jià) 對(duì) 象 地 塊 土 地 出 讓 價(jià) 格 為 ： 621.95+10.2+76.38 708.53(萬 元 ) 周 圍 大 多 為 居 住 用 地 ， 經(jīng) 與 同 類 地 塊 市 場(chǎng) 成 交 價(jià) 比 較 ， 估價(jià) 對(duì) 象 成 本 地 價(jià) 比 較 合 理 ， 可 以 反 映 出 地 塊 的 實(shí) 際 價(jià) 格 。因 此 ， 對(duì) 上 述 評(píng) 估 地 價(jià) 將 不 予 以 調(diào) 整 。 2 假 設(shè) 開 發(fā) 法 (1)預(yù) 測(cè) 樓 價(jià) 假 設(shè) 建 設(shè) 周 期 為 2年 ， 房 屋 建 成 即 售 完

55、 ， 根 據(jù) 商 品 房 交易 市 場(chǎng) 的 有 關(guān) 資 料 ， 考 慮 到 周 邊 地 區(qū) 地 價(jià) 的 影 響 因 素 ， 在房 地 產(chǎn) 正 常 發(fā) 展 的 情 況 下 ， 測(cè) 算 出 該 住 宅 樓 達(dá) 到 使 用 條 件的 平 均 售 樓 單 價(jià) 為 2750元 m2， 底 層 商 業(yè) 門 市 平 均 售 樓單 價(jià) 為 4000元 m2， 則 樓 價(jià) 為 ： （ 2750 11862 4000 539） /10000=3477.85(萬 元 ) (2)測(cè) 算 開 發(fā) 成 本 開 發(fā) 建 設(shè) 成 本 (含 樁 基 工 程 費(fèi) )： 取 每 平 方 米 建 筑 面 積 開 發(fā)建 設(shè) 成 本 7

56、20元 ， 估 算 建 筑 總 成 本 為 892.87萬 元 。 專 業(yè) 費(fèi) 用 ： 根 據(jù) 國 家 及 XX市 有 關(guān) 規(guī) 定 ， 估 算 各 項(xiàng) 專 業(yè) 費(fèi)用 平 均 單 價(jià) 為 370元 m2， 則 專 業(yè) 費(fèi) 用 為 ： 370 12401 10000 458.84(萬 元 ) (3)投 資 利 息 假 設(shè) 按 年 平 均 利 率 10 計(jì) ， 地 價(jià) 以 X表 示 ， 則 投 資 利 息 為 ： (X+458.84) (1+10 )2-1)+892.87 (1+5 )2-1 0.2lX+187.88(萬 元 ) (4)投 資 利 潤(rùn) 按 年 平 均 利 潤(rùn) 率 20 計(jì) ， 則 投

57、 資 利 潤(rùn) 為 ： (X+458.84) (1+20 )2-1)+89287 (1+10 )2-1) 0.44X+389.39(萬 元 ) (5)用 公 式 計(jì) 算 地 價(jià) 地 價(jià) 樓 價(jià) -(2)- (3)-(4) X 3477.65-892.87-458.84-0.21X-187.88+0.44X-389.39 X 938.59(萬 元 ) 因 此 ， 運(yùn) 用 假 設(shè) 開 發(fā) 法 測(cè) 算 估 價(jià) 對(duì) 象 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 價(jià) 格為 938.59萬 元 。 (七 )估 價(jià) 結(jié) 果 確 定 運(yùn) 用 上 述 兩 種 方 法 評(píng) 估 出 地 價(jià) 分 別 為 708.53萬元 、 938

58、.59萬 元 ， 取 其 平 均 值 作 為 估 價(jià) 對(duì) 象 價(jià) 格 ，即 為 823.56萬 元 ， 單 價(jià) 為 1821.23元 m2， 樓 面 地 價(jià)為 664.11元 m2。 分 析 1 本 報(bào) 告 在 成 本 費(fèi) 用 構(gòu) 成 比 較 明 晰 、 土 地 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 已 經(jīng)審 批 的 條 件 下 ， 采 用 成 本 法 和 假 設(shè) 開 發(fā) 法 作 為 估 價(jià) 方 法 是適 宜 和 可 行 的 。 2 土 地 權(quán) 屬 狀 況 介 紹 中 ， 該 地 塊 原 為 出 讓 還 是 劃 撥 ， 未作 說 明 ； 其 出 讓 方 式 是 否 為 協(xié) 議 方 式 ， 也 沒 有 清 楚 交 待

59、 。 3 土 地 規(guī) 劃 用 途 是 影 響 土 地 價(jià) 格 的 重 要 因 素 。 基 本 情 況中 只 說 明 原 土 地 用 途 ， 未 按 城 市 規(guī) 劃 、 土 地 管 理 等 規(guī) 定 ，指 出 其 法 定 用 途 。 另 外 ， 土 地 出 讓 方 式 有 拍 賣 、 招 標(biāo) 、 協(xié)議 三 種 ， 本 報(bào) 告 宗 地 出 讓 具 體 方 式 也 應(yīng) 予 交 待 。 4 從 規(guī) 劃 要 求 可 知 ， 該 土 地 上 擬 建 商 住 樓 ， 概 況 中 說 明其 為 居 住 較 理 想 場(chǎng) 所 ， 但 忽 略 商 業(yè) 服 務(wù) 環(huán) 境 描 述 ， 既 不 能充 分 支 撐 下 文 確

60、定 的 商 服 用 房 價(jià) 格 ， 也 沒 有 充 分 表 明 城 市規(guī) 劃 合 理 配 置 土 地 資 源 的 要 求 。 5 應(yīng) 將 拆 遷 安 置 補(bǔ) 償 費(fèi) 用 具 體 列 齊 所 包 含 的 各 分 項(xiàng) 構(gòu) 成 ： 被 拆 除 房 屋 及 附 屬 物 補(bǔ) 償 費(fèi) ； 購 建 拆 遷 安 置 用 房 費(fèi) ； 安 置 補(bǔ) 助 費(fèi) ； 被 拆 遷 單 位 或 個(gè) 人 停 產(chǎn) 、 停 業(yè) 期 間 損 失補(bǔ) 助 費(fèi) ； 房 屋 拆 遷 服 務(wù) 費(fèi) 及 管 理 費(fèi) ； 政 府 規(guī) 定 的 其 他有 關(guān) 稅 費(fèi) 。 6 運(yùn) 用 成 本 法 估 價(jià) 時(shí) ， 如 成 本 為 估 價(jià) 對(duì) 象 的 實(shí) 際

61、 成 本 ， 應(yīng)當(dāng) 說 明 該 實(shí) 際 成 本 與 社 會(huì) 平 均 成 本 相 近 或 基 本 一 致 。 7 報(bào) 告 中 采 用 假 設(shè) 開 發(fā) 法 評(píng) 估 投 資 利 息 、 投 資 利 潤(rùn) 時(shí) 不妥 之 處 為 ： 應(yīng) 假 定 相 關(guān) 費(fèi) 用 在 計(jì) 息 周 期 內(nèi) 均 勻 投 入 ， 才有 如 此 計(jì) 算 結(jié) 果 。 未 說 明 應(yīng) 計(jì) 息 項(xiàng) 目 及 計(jì) 息 周 期 ， 投 資利 息 按 10 也 不 妥 。 建 筑 成 本 計(jì) 息 期 取 建 設(shè) 期 的 一 半 ，并 不 等 于 建 筑 成 本 應(yīng) 計(jì) 算 利 息 在 計(jì) 息 期 與 建 設(shè) 期 相 同 條 件下 所 取 利 率

62、的 一 半 。 因 此 所 選 取 5 作 為 利 率 和 仍 選 用 2年作 為 計(jì) 息 期 是 錯(cuò) 誤 的 。 8 報(bào) 告 采 用 假 設(shè) 開 發(fā) 法 評(píng) 估 土 地 價(jià) 格 時(shí) ， 預(yù) 期 房 地 價(jià) 值中 還 應(yīng) 扣 減 管 理 費(fèi) 用 、 銷 售 稅 費(fèi) 和 買 方 購 買 土 地 的 稅 費(fèi) 。在 許 多 土 地 估 價(jià) 實(shí) 踐 中 ， 買 方 購 買 土 地 的 稅 費(fèi) 一 項(xiàng) 常 被 忽略 ， 成 為 常 見 錯(cuò) 誤 之 一 。 9 估 價(jià) 結(jié) 果 中 ， 估 價(jià) 對(duì) 象 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 價(jià) 格 應(yīng) 有 單 價(jià)表 示 ， 在 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 的 估 價(jià) 結(jié)

63、果 確 定 的 表 達(dá) 式 中 還 需 要以 大 寫 形 式 表 示 。 10 報(bào) 告 的 有 效 期 不 應(yīng) 是 自 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 起 計(jì) ， 而 應(yīng) 該 是 自 估價(jià) 報(bào) 告 完 成 之 日 起 計(jì) 。 11 用 假 設(shè) 開 發(fā) 法 計(jì) 算 時(shí) 宜 采 用 現(xiàn) 金 流 量 折 現(xiàn) 法 。 第四節(jié) 農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程和農(nóng)用地估價(jià)報(bào)告 一 、 農(nóng) 用 地 估 價(jià) 規(guī) 程 概 述 農(nóng) 用 地 估 價(jià) 規(guī) 程 （ TD/T1006 2003）規(guī) 定 了 我 國 農(nóng) 用 地 估 價(jià) 的 范 圍 、 引 用 標(biāo) 準(zhǔn) 、總 則 、 估 價(jià) 方 法 、 宗 地 估 價(jià) 方 法 、 基 準(zhǔn) 地價(jià) 評(píng) 估 方

64、法 以 及 征 用 價(jià) 格 評(píng) 估 方 法 。 農(nóng)用 地 估 價(jià) 規(guī) 程 可 適 用 于 中 華 人 民 共 和 國境 內(nèi) 的 農(nóng) 用 地 和 其 他 可 開 發(fā) 整 理 為 農(nóng) 用 地的 后 備 土 地 資 源 的 價(jià) 格 評(píng) 估 。 （ 一 ） 不 同 利 用 類 型 的 農(nóng) 用 地 宗 地 估 價(jià) 1.耕 地 地 價(jià) 的 評(píng) 估 2.園 地 地 價(jià) 的 評(píng) 估 3.林 地 地 價(jià) 的 評(píng) 估 4.牧 草 地 地 價(jià) 的 評(píng) 估 5.養(yǎng) 殖 水 面 地 價(jià) 的 評(píng) 估 6.未 利 用 地 地 價(jià) 的評(píng) 估 （ 二 ） 不 同 估 價(jià) 目 的 的 農(nóng) 用 地 估 價(jià) 1.承 包 農(nóng) 用 地

65、價(jià) 格 評(píng) 估 2.轉(zhuǎn) 用 農(nóng) 用 地 價(jià) 格評(píng) 估 3.農(nóng) 用 地 租 金 評(píng) 估 4.荒 地 拍 賣 底 價(jià) 評(píng) 估 5.荒 地 抵 押 價(jià) 格 評(píng) 估 二 、 農(nóng) 用 地 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 （ 一 ） 農(nóng) 用 地 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 封 面 內(nèi) 容 主 要 內(nèi) 容 如 下 ： 封 面 標(biāo) 題 、 項(xiàng) 目 名 稱 、 受 委 托估 價(jià) 單 位 、 委 托 估 價(jià) 方 、 編 號(hào) 、 估 價(jià) 日 期 。（ 二 ） 農(nóng) 用 地 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 正 文 內(nèi) 容 包 括 ： 正 文 標(biāo) 題 、 估 價(jià) 項(xiàng) 目 名 稱 、 委 托 估 價(jià) 方 、受 委 托 估 價(jià) 單 位 、 估

66、價(jià) 目 的 、 估 價(jià) 期 日 、 估 價(jià)日 期 、 估 價(jià) 對(duì) 象 概 況 、 價(jià) 格 定 義 、 估 價(jià) 依 據(jù) 與原 則 、 估 價(jià) 方 法 、 估 價(jià) 結(jié) 果 、 說 明 事 項(xiàng) 、 土 地估 價(jià) 師 簽 字 、 審 核 人 、 估 價(jià) 機(jī) 構(gòu) 簽 章 及 法 人 代表 簽 字 、 附 件 。 三 、 農(nóng) 用 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告（ 一 ） 農(nóng) 用 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 封 面 內(nèi) 容 及 其 說 明（ 二 ） 農(nóng) 用 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 正 文 內(nèi) 容（ 三 ） 農(nóng) 用 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 總 述 的 內(nèi) 容 及 其 說 明 （ 四 ） 農(nóng) 用 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 估 價(jià) 對(duì) 象 描 述 及 其 地 價(jià) 影 響 因 素 分 析 的 內(nèi) 容 及 其 說 明（ 五 ） 農(nóng) 用 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 地 價(jià) 估 算 內(nèi) 容 及 其 說 明（ 六 ） 農(nóng) 用 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 附 件 內(nèi) 容 及 其 說 明 某 中 等 城 市 平 均 每 畝 耕 地 產(chǎn) 值 為 1500元 /年 ， 人 均耕 地 為 0.2畝 。 該 地 區(qū) 耕