政策對深圳房地產(chǎn)市場成交量變化的

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1、本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 代理事業(yè)部 專題研究策 略 資 源 中 心 數(shù) 據(jù) 研 發(fā) 部 2021-4-25 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 2 1、 直 接 影 響 類 的 政 策 ， 即 政 府 直 接 針 對 購 房 者 的 政 策 ， 和 政 府 通 過 金融 機 構(gòu) 直 接 作 用 于 購 房 者 的 政 策 ， 對 房 地 產(chǎn) 市 場 成 交 量 具 有 顯 著 影 響 ，其 他 類 型 的 政 策 對 成 交 量 的 影 響 較 弱 。 周 期 時 段 2-4月 4-7月 7-11月 11-2月成 交 量 變 化 1.8

2、倍 0.5倍 1.8倍 0.5倍2、 直 接 類 政 策 ， 在 政 策 細 則 出 臺 之 后 開 始 對 成 交 量 產(chǎn) 生 影 響 ， 影 響 周期 為 2-3個 月 ， 在 此 期 間 成 交 量 將 下 降 40%-60%， 而 價 格 會 在 慣 性 的 作用 下 繼 續(xù) 保 持 一 段 時 間 的 增 長 ， 之 后 出 現(xiàn) 小 幅 下 降3、 房 地 產(chǎn) 市 場 成 交 量 變 化 在 各 種 因 素 作 用 下 ， 出 現(xiàn) 一 個 周 期 性 的 波 動 ，該 周 期 共 分 為 4個 階 段 ： 研 究 表 明 直 接 影 響 類 的 政 策 將 會 對 成 交 量 的 變

3、 化 產(chǎn) 生 顯著 影 響 ； 影 響 周 期 為 2-3個 月 ， 成 交 量 下 降 40%-60%政 策 分 類直 接影 響 1、 政 府 購 房 者2、 政 府 金 融 機 構(gòu) 購 房 者間 接 影 響 3、 政 府 金 融 機 構(gòu)4、 政 府 開 發(fā) 商5、 政 府 中 介 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 3 研 究 說 明1.成 交 量 的 定 義u本 報 告 中 的 成 交 量 均 指 成 交 面 積 。2.整 體 市 場 的 定 義 u整 體 市 場 是 指 一 手 房 與 二 手 房 市 場 總 和 。 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 4 根 據(jù) 房 地 產(chǎn)

4、市 場 中 的 參 與 主 體 ， 我 們 將 政 策 分 為 5類 ，并 將 5類 政 策 分 為 直 接 影 響 和 間 接 影 響 政 策中國房地產(chǎn)市場還是一個政策主導的市場，政府一方面以市場參與者的身份參與市場供應(yīng)土地，另一方面又以行政命令制定市場規(guī)則。我 們 從 市 場 參 與 者 的 身 份 將 政 府 劃 分 到 研 究 體 系 中 ， 并 將 政 策 的 影 響 分 為直 接 影 響 和 間 接 影 響 。 定 義 表 現(xiàn) 影 響 鏈直 接 影 響 直 接 對 購 房 者 的購 買 產(chǎn) 生 影 響 1、 剛 性 限 制 購 買 ， 例 如 限 外 令2、 彈 性 限 制 購 買

5、 ：（ 1） 增 加 交 易 過 程 的 成 本 ；（ 2） 增 加 持 有 環(huán) 節(jié) 的 成 本 1、 政 府 購 房 者2、 政 府 金 融 機 構(gòu) 購 房 者間 接 影 響 對 購 房 者 的 心 理預 期 產(chǎn) 生 硬 性 不 直 接 針 對 購 房 者 ， 僅 對 其 心 理 預 期 產(chǎn) 生 影 響 3、 政 府 金 融 機 構(gòu)4、 政 府 開 發(fā) 商5、 政 府 中 介 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 5 2004年 房 地 產(chǎn) 政 策 回 顧 54 103 73 5755 7473 63 7778 5559 -2% -2% -4% 8% -5% 4% -8% 4% 6% 4%

6、 3% 0 20 40 60 80 100 120 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 成 交 面 積 成 交 均 價 國 務(wù) 院 發(fā) 出 通 知 ， 決 定 適 當提 高 包 括 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 在 內(nèi) 的四 大 行 業(yè) 固 定 資 產(chǎn) 投 資 項 目資 本 金 比 例 ， 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 由20%及 以 上 提 高 到 35%及 以上 國 土 資 源 部 、 監(jiān) 察 部 聯(lián) 合 下 發(fā) 71號 令 ， 要 求 從 即 日 起 就 “ 開 展 經(jīng)營 性 土 地 使

7、 用 權(quán) 招 標 拍 賣 掛 牌 出讓 情 況 ” 進 行 全 國 范 圍 內(nèi) 的 執(zhí) 法監(jiān) 察 ， 各 地 要 在 2004年 8月 31日前 將 歷 史 遺 留 問 題 處 理 完 畢 ， 否則 國 家 土 地 管 理 部 門 有 權(quán) 收 回 土地 國 務(wù) 院 下 發(fā) 緊 急 通 知 ， 要 求全 國 半 年 之 內(nèi) 暫 停 農(nóng) 用 地 轉(zhuǎn)為 建 設(shè) 用 地 審 批 ， 深 入 開 展土 地 市 場 治 理 整 頓 出 臺 經(jīng) 濟 適 用 房 管理 辦 法 以 及 關(guān) 于已 購 經(jīng) 濟 適 用 住 房 上市 出 售 有 關(guān) 問 題 的 通知 國 家 發(fā) 改 委 、 建 設(shè) 部下 發(fā) 通 知

8、 ， 提 出 物 業(yè)服 務(wù) 收 費 從 04年 10月1日 起 實 行 明 碼 標 價 從 2004年 10月 29日 起上 調(diào) 金 融 機 構(gòu) 存 貸 款基 準 利 率 并 放 寬 人 民幣 貸 款 利 率 浮 動 區(qū) 間和 允 許 人 民 幣 存 款 利率 下 浮 要 求 全 國 國 土 部 門 以2004年 12月 31日 為 基準 日 期 ， 到 2005年 3月 31日 ， 對 全 國 城 鎮(zhèn)的 存 量 用 地 、 閑 置 用地 情 況 進 行 地 毯 式 調(diào)查 價 格 變 動 率成 交 面 積 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 6 54 103 73 5755 7473 63

9、 7778 5559 -2% -2% -4% 8% -5% 4% -8% 4% 6% 4% 3% 0 20 40 60 80 100 120 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 成 交 面 積 成 交 均 價 2004年 政 策 分 析 ： 該 年 度 政 策 較 少 ， 并 且 主 要 以 第 5類政 策 為 主 ， 全 年 房 地 產(chǎn) 市 場 走 勢 平 穩(wěn) ， 成 交 量 在 11月增 幅 較 大價 格 變 動 率成 交 面 積 4 44 4 3 本 報 告 是 嚴

10、格 保 密 的 。 7 86 43 83 95 59 108 70 55 62 68 77 97 -5% 8% -2% 4% 14% -3% 0% 5% -1% 2% 4% -10% 0 20 40 60 80 100 120 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 舊 國 八 條 。 國 務(wù) 院下 發(fā) 了 關(guān) 于 切 實穩(wěn) 定 住 房 價 格 的 通知 ， 共 有 八 條 意見 新 國 八 點 ： 國 務(wù) 院 總 理 溫家 寶 4月 27日 主 持 召 開 國 務(wù)院 常 務(wù) 會 議 ， 分

11、析 當 前 房 地產(chǎn) 市 場 形 勢 ， 研 究 進 一 步 加強 房 地 產(chǎn) 市 場 宏 觀 調(diào) 控 問 題 。個 人 住 房 貸 款利 率 從 從 2005年 3月 17日 起再 次 上 調(diào) 七 部 門 日 聯(lián) 合 出 臺 關(guān) 于 做 好 穩(wěn) 定 住 房 價格 工 作 意 見 的 通 知 ?！?保 證 中 小 套 型 住 房 供應(yīng) ” 、 “ 打 擊 炒 地 ” 、“ 期 房 禁 止 轉(zhuǎn) 讓 ” ， 成為 此 次 房 地 產(chǎn) 新 政 的 關(guān)鍵 詞 建 設(shè) 部 等 三 部 關(guān) 于 加 強 房地 產(chǎn) 稅 收 管 理 的 通 知 2005年 6月 1日 后 ， 個 人 將購 買 不 足 2年 的

12、 住 房 對 外 銷售 的 ， 應(yīng) 全 額 征 收 營 業(yè) 稅 。 關(guān) 于 對 房 地 產(chǎn)開 發(fā) 經(jīng) 營 企 業(yè) 實行 明 碼 標 價 、 禁止 價 格 欺 詐 的 通知 深 圳 開 征 土 地 增 值 稅 使 用 全 市 統(tǒng) 一 的 示 范 文本 ； 取 得 預 售 許 可 證 后 ，必 須 全 部 即 時 上 網(wǎng) 公 開銷 售 ； 不 得 采 取 “ 提 前登 記 、 集 中 開 盤 、 分 期銷 售 ” 的 售 房 模 式 ； 嚴禁 “ 炒 賣 樓 花 ” 2005年 房 地 產(chǎn) 政 策 回 顧 國 稅 局 強 調(diào)要 對 20% 個人 所 得 稅 進行 一 體 化 征收 財 政 部 部

13、長 金 人慶 表 示 ， “ 十 一五 ” 期 間 將 出 臺物 業(yè) 稅央 行 發(fā) 布 2004 年 中 國 房 地 產(chǎn) 金 融報 告 ， 建 議 取 消現(xiàn) 行 的 房 屋 預 售 制度人 民 幣 兌 美 元 即 日 升 值 2% 。 ， 我 國 開 始 實 行以 市 場 供 求 為 基 礎(chǔ) 、 參考 一 攬 子 貨 幣 進 行 調(diào) 節(jié) 、有 管 理 地 浮 動 匯 率 制 度 ，人 民 幣 匯 率 不 再 盯 住 單一 美 元 價 格 變 動 率成 交 面 積 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 8 86 43 83 95 59 108 70 55 62 68 77 97 -5% 8%

14、-2% 4% 14% -3% 0% 5% -1% 2% 4% -10% 0 20 40 60 80 100 120 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 2005年 政 策 分 析 ： “ 國 八 條 ” 的 相 關(guān) 政 策 始 終 貫 穿 整 個 05年 ，稅 收 政 策 是 05年 房 地 產(chǎn) 政 策 的 主 題 ； “ 國 八 條 ” 以 行 政 稅 收手 段 直 接 影 響 到 購 房 者價 格 變 動 率成 交 面 積 2 1 2 4 1 1 43 4 1 4 1均 為 “ 國 八

15、 條 ” 相 關(guān) 政 策 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 9 價 格 變 動 率成 交 面 積 4月 28日 ， 央 行 全面 上 調(diào) 各 檔 次 貸 款利 率 0 27個 百 分點 ， 其 中 ， 5年 期以 上 的 銀 行 房 貸 基準 利 率 由 6 12上 調(diào) 至 6 39 。 溫 家 寶 所 作 的 政 府工 作 報 告 明 確 提 出 ，要 繼 續(xù) 解 決 部 分 城市 房 地 產(chǎn) 投 資 規(guī) 模過 大 和 房 價 上 漲 過快 的 問 題 建 設(shè) 部 等 九 部 委 關(guān) 于 調(diào) 整 住 房 供應(yīng) 結(jié) 構(gòu) 穩(wěn) 定 住 房 價 格 的 意 見一 、 近 期 經(jīng) 濟 適 用 房

16、 建 設(shè) 目 標 9月底 前 公 布 二 、 90平 方 米 以 下 住 房 須 占 項 目 總面 積 七 成 以 上 三 、 購 房 不 足 5年 轉(zhuǎn) 讓 須 交 營 業(yè) 稅 四 、 空 置 3年 以 上 商 品 房 不 得 作 為貸 款 抵 押 物 五 、 個 人 房 貸 首 付 比 例 不 低 于 三 成 六 、 居 住 用 地 供 應(yīng) 量 七 成 用 于 中 低價 位 中 小 套 型 七 、 土 地 閑 置 2年 將 被 收 回 使 用 權(quán) 八 、 各 地 城 市 年 內(nèi) 建 立 廉 租 住 房 制度 一 、 明 確 套 型 建 筑 面 積 是 指 單套 住 房 的 建 筑 面 積 ，

17、 要 求 把 套型 結(jié) 構(gòu) 比 例 落 實 到 具 體 項 目二 、 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 取 得 預 售許 可 證 后 ， 應(yīng) 當 在 10日 內(nèi) 開始 銷 售 商 品 房三 、 5 土 地 出 讓 金 用 于 廉 租房 溫 家 寶 主 持 召 開 國務(wù) 院 常 務(wù) 會 議 。 會上 提 出 了 促 進 房 地產(chǎn) 業(yè) 健 康 發(fā) 展 的 六項 措 施 （ “ 國 六條 ” ） 建 設(shè) 部 、 商 務(wù) 部等 聯(lián) 合 發(fā) 布 了 關(guān) 于 規(guī) 范 房 地產(chǎn) 市 場 外 資 準 入和 管 理 的 意 見 (“ 外 資 限 炒令 ” ） 。 境 外 機構(gòu) 和 個 人 在 國 內(nèi)購 房 必 須 滿

18、 足 三點 要 求 ： 其 一 ，必 須 到 土 地 和 房地 產(chǎn) 部 門 備 案 ；第 二 ， 在 中 國 工作 或 者 學 習 超 過一 年 ； 第 三 ， 購房 實 名 制 。 上 海 市 國 家 稅務(wù) 總 局 關(guān) 于 個人 住 房 轉(zhuǎn) 讓 所得 征 收 個 人 所得 稅 有 關(guān) 問 題的 通 知 的 操作 意 見 。 一 、 用 地預 申 請 制度 ， 二 、國 有 土 地協(xié) 議 出 讓公 示 五 部 委 聯(lián) 合 發(fā) 出 緊急 通 知 ： 要 求 各 地在 1個 月 內(nèi) 對 今 年以 來 的 新 開 工 項 目進 行 全 面 清 理 ， 新開 工 項 目 至 少 滿 足5個 條 件 ：

19、 一 年 期 存 款 基準 利 率 上 調(diào)0.27個 百 分 點 ，一 年 期 貸 款 基準 利 率 上 調(diào)0.27個 百 分 點 ，個 人 住 房 貸 款利 率 下 限 由 貸款 基 準 利 率 的0.9倍 擴 大 到0.85倍 國 家 外 匯 管 理 局 、 建設(shè) 部 發(fā) 布 關(guān) 于 規(guī) 范房 地 產(chǎn) 市 場 外 匯 管 理有 關(guān) 問 題 的 通 知 ，凡 外 商 投 資 房 地 產(chǎn) 公司 未 全 部 繳 付 注 冊 資本 金 、 未 取 得 國 有土 地 使 用 證 或 開 發(fā)項 目 資 本 金 未 達 到 項目 投 資 總 額 35%的 ，不 得 借 用 外 債 ； 外 國投 資 者

20、專 用 外 匯 賬 戶內(nèi) 的 資 金 不 得 用 于 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 和 經(jīng) 營 上 調(diào) 存 款 類金 融 機 構(gòu) 人民 幣 存 款 準備 金 率 0.5個百 分 點 。 國 土 資 源 部 發(fā)布 全 國 工 業(yè)用 地 出 讓 最 低價 標 準 ， 將全 國 工 業(yè) 用 地劃 分 為 15個 等級 。 ,標 準 自2007年 1月 1日起 實 施 。 2006年 房 地 產(chǎn) 政 策 回 顧 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 10 2006年 政 策 分 析 ： “ 國 六 條 ” 和 “ 國 十 五 條 ” 以 控 制 產(chǎn) 品 結(jié)構(gòu) 和 房 價 快 速 增 長 為 目 的 ， 直 接

21、影 響 到 購 房 者 ； 而 針 對 開 發(fā)商 出 臺 的 政 策 對 成 交 量 的 影 響 則 不 大價 格 變 動 率成 交 面 積 24 1 2 4 4 4 41 3 31均 為 “ 國 六 條 ” “ 國 十 五 條 ”相 關(guān) 政 策 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 11 80 46 52 4947 36 24 2% 8% 2% 2% 19% 3% -14% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 國 家 稅 務(wù) 總 局 網(wǎng) 站 發(fā)

22、布 關(guān) 于 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 土地 增 值 稅 清 算 管 理 有 關(guān) 問題 的 通 知 ， 要 求 從 2月起 正 式 向 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè)征 收 30 60 不 等 的土 地 增 值 稅 。 十 屆 全 國 人大 五 次 會 議閉 幕 式 上 ，中 華 人 民 共和 國 物 權(quán) 法草 案 獲 得 通過 。 全 市 所 有 一 手 在 售樓 盤 6月 30日 前 完 成商 品 房 銷 售 明 碼 標價 工 作 ； 第 二 步 ：全 市 所 有 二 手 房 12月 30日 前 完 成 二 手商 品 房 明 碼 標 價 工作 建 設(shè) 部 、 人 民 銀 行 聯(lián) 合 發(fā) 布 關(guān)

23、 于 加 強 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 管 理規(guī) 范 交 易 結(jié) 算 資 金 賬 戶 管 理有 關(guān) 問 題 的 通 知 ， 對 通 過房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 機 構(gòu) 或 交 易 保 證機 構(gòu) 代 收 代 付 客 戶 交 易 結(jié) 算資 金 的 支 付 方 式 作 了 多 項 重點 “ 規(guī) 范 ” 。 從 2007年 1月 15日 起 ， 上 調(diào) 存 款類 金 融 機 構(gòu) 人 民幣 存 款 準 備 金 率0.5個 百 分 點 從 2007年 2月 25日 起 ，上 調(diào) 存 款 類金 融 機 構(gòu) 人民 幣 存 款 準備 金 率 0.5個百 分 點 從 2007年 6月 5日 起 ， 上 調(diào) 存 款 類 金融

24、機 構(gòu) 人 民 幣 存 款 準 備 金 率 0.5個 百分 點 。 從 2007年 5月 19日 起 ， 上 調(diào) 金融 機 構(gòu) 人 民 幣 存 貸 款 基 準 利 率 。 金 融機 構(gòu) 一 年 期 存 款 基 準 利 率 上 調(diào) 0.27個百 分 點 ， 一 年 期 貸 款 基 準 利 率 上 調(diào)0.18個 百 分 點 ， 其 他 各 檔 次 存 貸 款 基準 利 率 也 相 應(yīng) 調(diào) 整 。 個 人 住 房 公 積 金貸 款 利 率 相 應(yīng) 上 調(diào) 0.09個 百 分 點 。 從 2007年 4月 16日 起 ，上 調(diào) 存 款 類金 融 機 構(gòu) 人民 幣 存 款 準備 金 率 0.5個百 分

25、點 。 從 2007年 5月 15日 起 ，上 調(diào) 存 款 類金 融 機 構(gòu) 人民 幣 存 款 準備 金 率 0.5個百 分 點 。 境 外 個 人 、 港 澳臺 地 區(qū) 居 民 和 華僑 在 深 圳 市 只 能購 買 一 套 用 于 自住 的 商 品 房 （ 住宅 類 ） 未 獲 預 售 證 禁 止 內(nèi) 部 認 購 、 內(nèi) 部 登 記 、辦 理 VIP卡 認 購 書 使 用 全 市 統(tǒng) 一 示 范文 本 嚴 禁 “ 炒 賣 樓 花 ” ；商 品 房 項 目 必 須 實 行 明 碼 標 價 。 “ 認 購 書 ” 、 “ 房 地 產(chǎn) 買 賣 合 同 ” ，應(yīng) 使 用 全 市 統(tǒng) 一 的 示 范

26、 文 本 ， 不 得使 用 手 寫 文 本 。 嚴 禁 “ 炒 賣 樓 花 ” 。從 事 二 手 商 品 房 銷 售 的 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 機構(gòu) 應(yīng) 盡 快 完 成 二 手 商 品 房 明 碼 標 價 工作 。 自 2007年 7月 21日 起 上 調(diào)金 融 機 構(gòu) 人 民 幣 存 貸 款 基準 利 率 。 金 融 機 構(gòu) 一 年 期存 款 基 準 利 率 上 調(diào) 0.27個百 分 點 ； 一 年 期 貸 款 基 準利 率 上 調(diào) 0.27個 百 分 點 ；其 他 各 檔 次 存 貸 款 基 準 利率 也 相 應(yīng) 調(diào) 整 。 個 人 住 房公 積 金 貸 款 利 率 相 應(yīng) 上 調(diào)0.09個

27、 百 分 點 。 從 2007年 8月 15日 起 ，上 調(diào) 存 款類 金 融 機構(gòu) 人 民 幣存 款 準 備金 率 0.5個百 分 點 金 融 機 構(gòu) 一 年 期存 款 基 準 利 率 上調(diào) 0.27個 百 分點 ， ； 一 年 期 貸款 基 準 利 率 上 調(diào)0.18個 百 分 點 ，個 人 住 房 公 積 金貸 款 利 率 相 應(yīng) 上調(diào) 0.09個 百 分 點 。 深 圳 房 貸緊 縮 政 策 2007年 房 地 產(chǎn) 政 策 回 顧價 格 變 動 率成 交 面 積 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 12 80 46 52 4947 36 24 2% 8% 2% 2% 19% 3%

28、-14% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25%價 格 變 動 率成 交 面 積 2007年 政 策 分 析 ： 07年 的 政 策 以 金 融 政 策 為 主 ， 前 期 出 臺 金 融 政 策 ， 屬 于 間接 影 響 ， 對 成 交 量 的 影 響 較 小 ， 而 后 期 金 融 政 策 直 接 涉 及 到 購 房 者 的 首 付 及 貸款 資 格 ， 屬 于 直 接 影 響 ， 對 成 交 量 的 影 響 較 大 ； “ 限 外 令 ” 則 直

29、接 限 制 了 部 分客 戶 的 購 房 權(quán)3 154 3 4 5 3 3 3 4 53 3 2 3 3 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 13 2004-2007年 政 策 分 析 ： 成 交 量 的 變 動 主 要 由 直 接 影 響 類 政策 引 起 ， 及 主 要 由 第 1類 政 策 和 第 2類 政 策 引 起l 在沒有第1類政策和第2類大量出現(xiàn)的階段，即使3、4、5類政策頻出，成交量的走勢也比較平穩(wěn)，甚至不斷走升，說明第3、4、5類政策（間接影響類政策）對成交量的影響較?。籰 在第1類政策和第2類集中出現(xiàn)的階段，成交量會出現(xiàn)大幅的萎縮，說明第1、2類政策（直接影響類政策）對

30、成交量的影響較大 政 策 分 類直 接影 響 1、 政 府 購 房 者2、 政 府 金 融 機 構(gòu) 購房 者間 接影 響 3、 政 府 金 融 機 構(gòu)4、 政 府 開 發(fā) 商5、 政 府 中 介無明顯下降階段42005年1，2，4 3，4，12006年1，2，4 3，42007年1，2，3，4，5 3，4，5成交量下降階段主要政策其他階段主要政策年度2004年 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 14 直 接 影 響 類 政 策 的 影 響 程 度 分 析 ： 在 具 體 的 細 則 出 臺 后 政 策將 迅 速 對 成 交 量 產(chǎn) 生 影 響 ， 一 般 影 響 周 期 為 2-3個 月

31、 ， 成 交 量萎 縮 40%-60%， 同 時 價 格 將 出 現(xiàn) 小 幅 下 降 86 43 83 95 59 108 70 55 62 68 77 97 -5% 8% -2% 4% 14% -3% 0% 5% -1% 2% 4% -10% 0 20 40 60 80 100 120 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20%“新 國 八 條 ” 細 則 出 臺成 交 量 首 月 下 降 26%價 格 仍 保 持 增 長 連 續(xù) 下 跌 3個 月成 交 量 下 降 42%價 格 出 現(xiàn) 小 幅

32、 下 降4個 月 后 成 交 量 、 價格 開 始 出 現(xiàn) 回 升吹 風 /“舊 國 八 條 ” 出 臺 吹 風 “國 l六 條 ” “ 國 十 五 條 ” 細 則 出 臺成 交 量 首 月 下 降 55%價 格 仍 保 持 增 長連 續(xù) 下 跌 2個 月成 交 量 下 降 57%價 格 出 現(xiàn) 小 幅 下 降3個 月 后 成 交 量 開 始回 升 ， 但 價 格 出 現(xiàn)小 幅 下 降 下 降 周 期 為 3個 月成 交 量 下 降 42%價 格 小 幅 下 降 下 降 周 期 為 2個 月成 交 量 下 降 57%價 格 小 幅 下 降2005年 主 要 房 地 產(chǎn) 政 策 對 成 交 量

33、的 影 響 2006年 主 要 房 地 產(chǎn) 政 策 對 成 交 量 的 影 響 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 15 世 聯(lián) 數(shù) 據(jù) ： 政 策 出 臺 后 ， 成 交 量 的 下 降 周 期 為 2-3個 月 ， 成 交量 下 降 幅 度 為 40%-60%世 聯(lián) 代 理 項 目 的 成 交 量 ， 在 2005年和 2006年 政 策 出 臺 前 后 與 整 個 市 場的 情 況 非 常 相 似 ： 成 交 量 在 政 策 細則 出 臺 后 開 始 下 降 ， 下 降 周 期 為 2-3個 月 ， 下 降 幅 度 為 40%-60% 政 策 的 影 響 顯 著u2005年 世 聯(lián)

34、代 理 項 目 在 政 策 細 則 出臺 后 開 始 持 續(xù) 下 降 3個 月 ， 成 交 量 萎縮 39%；u2006年 世 聯(lián) 代 理 項 目 在 政 策 細 則 出臺 后 開 始 持 續(xù) 下 降 2個 月 ， 成 交 量 萎縮 61% 圖 2005年 世 聯(lián) 代 理 項 目 成 交 變 化 趨 勢0200400600800100012001400160018002000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 圖 2006年 世 聯(lián) 代 理 項 目 成 交 變 化 趨 勢 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1

35、月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 下 降 周 期 為 3個 月成 交 量 下 降 39% 下 降 周 期 為 2個 月成 交 量 下 降 61% 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 16 根 據(jù) 研 究 ， 3-4月 為 政 策 出 臺 前 的 傳 聞 及 醞 釀 期 ， 5-8月 為 政 策 的高 發(fā) 期 ， 強 力 型 政 策 一 般 都 在 這 段 時 間 內(nèi) 出 臺 ， 其 它 時 間 為 政 策的 消 化 期2005 年 3 月 5 日，國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報告中明確提出抑 制高房價。矛頭直指房地產(chǎn)投資過熱，房價上漲過快。2006年

36、 3 月 5 日，國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題。以上兩個政策指向直接拉開了05、06年的政策大調(diào)控。2005 年 4月 底 5月 初 ， 國 八 條 、 新 國八 條 的 細 則 相 繼 出 臺 ， 在 接 下 來 的 5-6月 由 此 3項 政 策 引 出 的 各 種 細 節(jié) 性政 策 不 斷 出 現(xiàn) 。2006年 5月 中 旬 ， 國 六 條 出 臺 ， 5月底 細 化 文 件 國 十 五 條 出 臺 ， 6-7月 各種 細 節(jié) 性 政 策 層 出 不 窮 。2007年 6月 ， 各 銀 行 開 始 緊 縮 房 貸 ，

37、7月 出 臺 限 外 令 。強 力 型 政 策 一 般 都 在 一 般 都 在 此 段時 間 中 出 臺 。政策吹風期進 入 9月 以 后 ， 一 般 以 市 場 整 治 類 的政 策 居 多 ， 較 少 出 現(xiàn) 直 接 影 響 購 房 者的 購 買 成 本 ， 購 房 門 檻 ， 購 買 資 格 的政 策 。政 策 在 這 段 時 間 的 影 響 相 對 較 弱 ，市 場 逐 漸 進 入 政 策 消 化 期 。3-4月政策集中出臺期政策消化期5-8月 9-2月 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 17 春 節(jié) 對 成 交 量 的 影 響 從 每 年 的 12月 份 開 始 ： 11月 是

38、 每 年成 交 量 最 大 的 一 個 月 ， 之 后 成 交 量 將 出 現(xiàn) 大 幅 下 降在政策消化期這個階段，政策出現(xiàn)的頻率并不是很多，但是，11月份成交量在上升到最大值之后，卻出現(xiàn)成交量的大幅下降。什 么 原 因 造 成 了 成 交 量 的 下 降 ？我 們 對 成 交 量 做 詳 細 分 析 后 ， 發(fā) 現(xiàn) 房 地 產(chǎn) 市 場 成 交 量 變 化 呈 明 顯 周 期 性 變 化 ， 春 節(jié)對成交量的影響從每年的12月份開始，并在4月得到恢復 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 18 圖 2004-2007深 圳 房 地 產(chǎn) 成 交 走 勢 050 100150 200250 1月

39、 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2004年 2005年 2006年 2007年 整 體 市 場 走 勢 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 19 成 交 量 的 周 期 性 變 化 2004-2007年 深 圳 房 地 產(chǎn) 市 場 成 交 周 期 示 意 圖 -38.0% -26.2% -30.4% -31.6% -21.3% 1.1% 43.8% -6.0% 58.6% 55.3% 68.6% 44.0% -5.2% 67.5% 0.0020.0040.00 60.0080.00100.00 120.00140.00160.00 180.00 2

40、004年 2-4月 2004年 4-7月 2004年 7-11月 2004年 11月-2005年 2月 2005年 2-4月 2005年 4-7月 2005年 7-11月 2005年 11月-2006年 2月 2006年 2-4月 2006年 4-7月 2006年 7-11月 2006年 11月-2007年 2月 2007年 2-4月 2007年 4-7月 -60.0%-40.0% -20.0%0.0% 20.0%40.0% 60.0%80.0% 平 均 成 交 量 增 幅 2-4月 增 長 2-4月 增 長 2-4月 增 長 2-4月 增 長4-7月 下 降 4-7月 下 降 4-7月 下

41、降 4-7月 下 降7-11月 增 長 7-11月 增 長 7-11月 增 長11-次 年 2月 下 降 11-次 年 2月 下 降11-次 年 2月 下 降 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 20 圖 2004-2007深 圳 一 手 房 成 交 走 勢 0 20 40 60 80 100 120 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2004年 2005年 2006年 2007年 一 手 房 市 場 走 勢 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 21 一 手 房 市 場 周 期 性 變 化 2004-2007年 深 圳 一 手 房 成 交 周

42、 期 示 意 圖 -34.4% -35.4% -29.1% -17.7% -23.8% 72.0% 6.3%-10.5%40.8% -9.0% 106.8% 42.1% 103.5% 65.6% 0.0010.0020.00 30.0040.0050.00 60.0070.0080.00 90.00100.00 2004年 2-4月 2004年 4-7月 2004年 7-11月 2004年 11月-2005年 2月 2005年 2-4月 2005年 4-7月 2005年 7-11月 2005年 11月-2006年 2月 2006年 2-4月 2006年 4-7月 2006年 7-11月 200

43、6年 11月-2007年 2月 2007年 2-4月 2007年 4-7月 -60.0%-40.0%-20.0% 0.0%20.0%40.0% 60.0%80.0%100.0% 120.0% 平 均 成 交 量 增 幅 2-4月 增 長4-7月 下 降 7-11月 增 長2-4月 增 長4-7月 下 降7-11月 增 長 11-次 年 2月 下 降2-4月 增 長4-7月 下 降7-11月 增 長11-次 年 2月 下 降 2-4月 增 長 4-7月 下 降11-次 年 2月 下 降 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 22 圖 2004-2007深 圳 二 手 房 成 交 走 勢 0 2

44、0 40 60 80 100 120 140 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2004年 2005年 2006年 2007年 二 手 房 市 場 走 勢 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 23 二 手 房 市 場 周 期 性 變 化 2004-2007年 深 圳 二 手 房 成 交 周 期 示 意 圖 -41.6% -16.5% -21.9% -41.6% -18.6% 0.3% 65.4% -0.7% 8.8%49.6% 72.1% 8.4%-2.7%47.5% 0.0020.00 40.0060.00 80.00100.00 120.00

45、 2004年 2-4月 2004年 4-7月 2004年 7-11月 2004年 11月-2005年 2月 2005年 2-4月 2005年 4-7月 2005年 7-11月 2005年 11月-2006年 2月 2006年 2-4月 2006年 4-7月 2006年 7-11月 2006年 11月-2007年 2月 2007年 2-4月 2007年 4-7月 -60.0%-40.0% -20.0%0.0% 20.0%40.0%60.0% 80.0% 平 均 成 交 量 增 幅 2-4月 增 長4-7月 下 降 7-11月 增 長11-次 年 2月 下 降2-4月 增 長4-7月 下 降 7-

46、11月 增 長 2-4月 增 長 4-7月 下 降7-11月 增 長 11-次 年 2月 下 降 2-4月 增 長 4-7月 下 降11-次 年 2月 下 降 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 24 2月 -4月 4月 -7月 7月 -11月 11月 -次 年 2月總 體 成 交 量 變 化一 手 房 成 交 量 變 化二 手 房 成 交 量 變 化 4月 相 對 2月 7月 相 對 4月 11月 相 對 7月 次 年 2月 相 對 11月1.8倍 0.5倍 1.8倍 0.5倍1.9倍 0.5倍 1.9倍 0.3倍 房 地 產(chǎn) 市 場 成 交 量 周 期 變 化 四 個 階 段 ： 4月

47、 相 對 2月 上 升 近 1倍 ； 4-7月 如有 大 政 策 調(diào) 控 ， 7月 相 對 4月 將 下 降 一 半 ， 如 果 沒 有 ， 則 成 交 量 保 持 穩(wěn) 定 ；11月 相 對 7月 上 升 1倍 ； 次 年 2月 相 對 11月 下 降 一 半 1.7倍 0.5倍 1.6倍 0.7倍 本 報 告 是 嚴 格 保 密 的 。 25 4-7月 ， 政 策 對 成 交 量 的 影 響 最 為 顯 著 ， 11-2月 成 交 量受 季 節(jié) 性 影 響 顯 著 政策出臺前的吹風期，對成交量的影響較為有限，成交量的大幅增加主要是因為受春節(jié)影響導致的過低的成交量基數(shù)政策影響有限的期間該期間的

48、政策有兩個特征：一是多，二是狠，像國八條、國六條、十五條都出現(xiàn)在這一個時期， 政策對成交量影響非常顯著，成交量在此期間出現(xiàn)大幅的回落；政策影響顯著的期間政策強度開始大幅減小，前一階段的壓抑性需求開始得到釋放，觀望態(tài)勢得到緩解，成交量出現(xiàn)較大的反彈。政策強度減小，需求釋放的期間政策強度較小，成交量等多的受到季節(jié)性特別是春節(jié)的影響，成交量大幅下跌。季節(jié)性因素為主的期間2-4月 4-7月 11-次 年 2月7-11月政 策 影 響 較 小 政 策 影 響 有 限政 策 影 響 顯 著 政 策 影 響 有 限 季 節(jié) 因 素 為 主 4-7月 期 間 政 策 對 成 交 量 的 影 響 最 為 顯 著 ， 2-4月 處 于 政 策 的 吹 風 期 ， 也 會 對 成 交 量 造 成一 定 的 影 響 ， 而 7-11月 政 策 的 影 響 就 相 對 較 小 ， 11月 -次 年 2月 成 交 量 主 要 受 到 季 節(jié) 性 影響 ?！咀ⅰ拷?年 出 臺 的 金 融 政 策 ， 將 對 市 場 產(chǎn) 生 非 常 大 的 影 響 ， 我 們 將 在 近 期 對 該 影 響 進 行 進一 步 的 分 析