《物業(yè)管理基本制度與政策》第一章講義

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1、中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試 物業(yè)管理基本制度與政策2013年 版 視 頻 講 座 地 址 : http:/ 考情分析1、課程介紹2、試卷分析3、備考建議 物業(yè)管理基本制度與政策是一門理論與實(shí)踐相結(jié)合的課程。課程知識點(diǎn)多,信息量大,涉及物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法、 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法等二十多部法律法規(guī)等規(guī)范性文件,有一定的理論深度。課程介紹 這門課程的教材特點(diǎn)是:(1)繼續(xù)延用06版教材;(2)備考時(shí)必須參考08年教材補(bǔ)充修改內(nèi)容;(3)宏觀體系基本穩(wěn)定,具體內(nèi)容體現(xiàn)法律法規(guī)更新情況。課程介紹 課程內(nèi)容第一章 物業(yè)管理概述第二章 物業(yè)管理服務(wù)第三章 物業(yè)管理的基本制度 第

2、四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)(增加) 第五章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第六章 國外及香港地區(qū)物業(yè)管理概況(超綱)課程介紹 試卷題型 單選題 60個(gè),每題1分,共60分; 多選題 20個(gè),每題2分,共40分。評分方式 多項(xiàng)選擇題每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有一個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5。試卷分析 往年考情 (2010年)試卷分析 通過率 平均分物業(yè)管理基本制度與政策 81.09% 71.21物業(yè)經(jīng)營管理 66.8% 64.37物業(yè)管理實(shí)務(wù) 41.84% 55.86物業(yè)管理綜合能力 38.09% 55.9 通讀大綱 161個(gè)要點(diǎn),全面覆蓋。 教材為本 反復(fù)

3、三遍以上;學(xué)習(xí)時(shí)要有出題意識。 區(qū)分主次 “掌握” 60% 準(zhǔn)確理解、準(zhǔn)確記憶、準(zhǔn)確運(yùn)用; “熟悉” 30% 理解其含義,能夠運(yùn)用知識進(jìn)行分析和判斷; “了解” 10% 知道其基本含義、能夠進(jìn)行判斷和應(yīng)用。 適當(dāng)做題 重視真題;不要貪多。備考建議 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例第一章物業(yè)管理概述 本章概況本章共有17個(gè)大綱要點(diǎn),08年內(nèi)容上未作修改。主要為基本理論、制度背景介紹,無具體操作規(guī)定,記憶與理解難度較小。 一、物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定

4、,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。(物業(yè)管理?xiàng)l例第二條)第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念(一)對條例所稱物業(yè)管理定義的理解1物業(yè)管理由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)房屋等建筑物管理的三種主要方式業(yè)主有權(quán)選擇,選聘應(yīng)依條例第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念(一)對條例所稱物業(yè)管理定義的理解2物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì):交易 交易的紐帶/契約基礎(chǔ):物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)的:物業(yè)管理服務(wù)3物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 【例題單選

5、題】下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中,不正確的是()A物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)B對于房屋等建筑物的管理,業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來進(jìn)行管理C物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的 D物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 B 一、物業(yè)管理的概念(二)條例調(diào)整的范圍1條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。無分別立法的必要區(qū)分:前期物業(yè)管理招投標(biāo) 專項(xiàng)維修資金制度2條例的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉(xiāng)村。第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 下列關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l例調(diào)整的范圍的表述中,正確的是()A物業(yè)管

6、理?xiàng)l例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)B物業(yè)管理?xiàng)l例只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),對非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)未作規(guī)定C物業(yè)管理?xiàng)l例所有問題上都沒有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)D物業(yè)管理?xiàng)l例的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉(xiāng)村E物業(yè)管理?xiàng)l例的適用范圍,只適用城市,不適用鄉(xiāng)村【例題多選題】 【正確答案】AD第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念(三)物業(yè)管理的市場化特征1房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變2多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)3物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場原則4非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念(三)

7、物業(yè)管理的市場化特征 1房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變單一建筑組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)共有產(chǎn)權(quán)2多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念(三)物業(yè)管理的市場化特征3物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場原則 委托物業(yè)管理的本質(zhì):物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離 業(yè)主享有物業(yè)決策權(quán),物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理職 市場原則是物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件: 一、強(qiáng)調(diào)業(yè)主的自主權(quán) 二、強(qiáng)調(diào)物業(yè)活動(dòng)須納入市場秩序4非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 【例題單選題】物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件是( )。A公開化原則 B高科技化原則C市場化原則 D標(biāo)準(zhǔn)

8、化原則【正確答案】C第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革,是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā),與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理;是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理;是與建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的管理。按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。 基本特征:1.社會(huì)化2.專業(yè)化 3.市場化第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征(一)社會(huì)化物業(yè)管理的社會(huì)化,指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制,由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本

9、含義:一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。 (續(xù))第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征(一)社會(huì)化物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離,是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提,現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工,則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 【例題單選題】物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提是()A現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工B物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離C物業(yè)的所有權(quán)人在社會(huì)上選聘好物業(yè)服務(wù)企業(yè)D物業(yè)服務(wù)企業(yè)社會(huì)上找到可以代管的物業(yè)【正確答案】B第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征(二)專業(yè)化物業(yè)管

10、理的專業(yè)化,指的是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同或契約的簽訂,按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。這就要求: (1)有專業(yè)的人員配備;(2)有專門的組織機(jī)構(gòu);(3)有專門的管理工具設(shè)備;(4)有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序;(5)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。 (續(xù))第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征(二)專業(yè)化物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此,要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 【例題單選題】關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化,下列說法不正確是()A物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同或契約的

11、簽訂,按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理B要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)有專門的管理工具設(shè)備C物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級,但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格D要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理【正確答案】C第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征(三)市場化(最重要特點(diǎn))物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù),業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。這種通過市場競爭機(jī)制和商品經(jīng)營的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。 物業(yè)管理的屬性: 經(jīng)營提供的商品:勞務(wù)方式:等價(jià)有償 市場化的集中體現(xiàn):雙向選擇和等價(jià)有償?shù)谝还?jié) 物業(yè)管理的概念 【歷年真題】(2010年多

12、選題第61題)我國物業(yè)管理的基本特征有()。A統(tǒng)一化 B市場化C社會(huì)化 D專業(yè)化E現(xiàn)代化【正確答案】BCD第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展起源:19世紀(jì)60年代 英國 奧克維婭希爾女士 皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì) 20世紀(jì)初 美國 第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)芝加哥 建筑管理人協(xié)會(huì),標(biāo)志著物 業(yè)管理行業(yè)的成熟第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革(一)我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況1949年,城市房地產(chǎn)逐步國有化政策:(1)私房社會(huì)主義改造轉(zhuǎn)化為國有;(2)國家建造住房供居民和職工租用。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展公有住宅總量: 小 大 小 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革(二)改革開

13、放前的城鎮(zhèn)住房制度城鎮(zhèn)住房制度,是國家在解決城鎮(zhèn)居民住房問題方面實(shí)行的基本政策和制度。主要包括:城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消費(fèi)方式、住房交換關(guān)系等方面,這些方面經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和構(gòu)成城鎮(zhèn)住房制度。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革(二)改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度改革開放前:福利型的行政管理模式特征:一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包;二是住房分配采取實(shí)物分配;三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。弊端:建設(shè)資金無法回收,制約住宅建設(shè)發(fā)展;住房供應(yīng)短缺,人均面積下滑;維修養(yǎng)護(hù)難以維持,房屋損壞嚴(yán)重。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住

14、房及住房制度改革(三)住房商品化制度(三項(xiàng)改革)1城鎮(zhèn)住房制度改革1979年,試點(diǎn);1994年,關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定,全面開展;1998年,進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知,實(shí)施住房分配貨幣化。2城市土地使用制度改革第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革(三)住房商品化制度3房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革內(nèi)容:改 統(tǒng)包統(tǒng)支制度(統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理) 推 綜合開發(fā)模式(統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)),建立并完善商品房市場。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生1981年,深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司

15、成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司,建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為,使房屋管理從政府補(bǔ)貼為主到自負(fù)盈虧,為特區(qū)乃至全國房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗(yàn)。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生1984年 廣州 五羊村小區(qū)經(jīng)驗(yàn) 住戶較為復(fù)雜的小區(qū)1990年 深圳 蓮花二村經(jīng)驗(yàn) 黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)的干部職工較為集中的房屋第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 四、我國物業(yè)管理的發(fā)展1993年,深圳市人大深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例,全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)。1994年,建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法

16、,確立了物業(yè)管理新體制,為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。1995年,青島經(jīng)驗(yàn);1997年,大連經(jīng)驗(yàn);1999年,深圳經(jīng)驗(yàn)。2000年,中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立,對加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 五、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用(一)實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(二)實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量(三)實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)(四)實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定(五)實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展【記憶竅門】一邊居住在社區(qū),一邊就業(yè),有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 【例題多選題】物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的

17、地位與作用表現(xiàn)在( )。A有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長B有利于提高人民文化素質(zhì)C有利于增加就業(yè)D有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定E有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展【正確答案】ACDE第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 我國物業(yè)管理發(fā)展史中,政府起到不可或缺作用的主要原因:一、我國當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期,由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式,需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用; 第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分,物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平,而城市管理是政府的主要職能,從城市管理職能角度考慮,政府必須對物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù);三、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房

18、的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題,直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定,需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)特點(diǎn):一、借鑒性;二、過渡性;三、針對性。全國性的政策法規(guī):(一)城市新建住宅小區(qū)管理辦法建設(shè)部1994年是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件,是推動(dòng)我國全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石,對我國建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。 (續(xù))第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)全國性的政策法規(guī)(續(xù)):(二)物業(yè)管理服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn)1.全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部1995年2.全國城市物業(yè)

19、管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則建設(shè)部1997年3.關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知建設(shè)部2000年 (續(xù))第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)全國性的政策法規(guī)(續(xù)):(三)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度關(guān)于實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知建設(shè)部人事教育勞動(dòng)司與房地產(chǎn)業(yè)司1996年(四)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法國家計(jì)委和建設(shè)部1996年 (續(xù))第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)全國性的政策法規(guī)(續(xù)):(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定財(cái)政部1998年

20、(六)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法財(cái)政部1998年(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法建設(shè)部1999年(八)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法建設(shè)部2002年第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)特點(diǎn):一、配套性;二、經(jīng)驗(yàn)性;三、操作性。全國性的政策法規(guī):(1)2003年6月,建設(shè)部發(fā)布業(yè)主大會(huì)規(guī)程;(2)2003年9月,建設(shè)部發(fā)布前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法;(3)2003年11月,國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 (續(xù))第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)全國性的政策法規(guī)(續(xù)):(4)2004年1月,中國物

21、業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn);(5)2004年3月,建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法;(6)2004年7月,國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定; (續(xù))第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)全國性的政策法規(guī)(續(xù)):(7)2004年9月,建設(shè)部發(fā)布業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)和前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本);(8)2005年11月,人事部、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法和物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法; (續(xù))第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)全國性的政策法規(guī)(續(xù)):(9)

22、2007年9月,國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行);(10)2010年10月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布物業(yè)承接查驗(yàn)辦法。第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 【例題多選題】物業(yè)管理?xiàng)l例頒布后這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點(diǎn)是()。A配套性 B過渡性C借鑒性 D經(jīng)驗(yàn)性E操作性【正確答案】ADE第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 2003年6月8日,國務(wù)院頒布了物業(yè)管理?xiàng)l例。條例的頒布,是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事,標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)人了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 【往年真題】(2010年單選題第1題)2003年9月1日,()的實(shí)施,標(biāo)

23、志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化的新階段。A物權(quán)性 B物業(yè)管理?xiàng)l例C業(yè)主大會(huì)規(guī)程D前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法【正確答案】B第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 一、條例的立法過程第一步 起草階段。 1999年4月,建設(shè)部成立條例起草小組,開始條例的起草工作。起草小組主要工作:(一) 收集有關(guān)資料,了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況;(二)開展立法調(diào)研,掌握第一手材料;(三)進(jìn)行專家論證,研討立法中的難點(diǎn)問題;(四)起草征求意見稿,廣泛征求意見。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 一、條例的立法過程第二步 提請國務(wù)院審議。 起草小組在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上,對征求意見稿進(jìn)行修改,于2001年3月經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議討論通過,形成

24、條例(送審稿),提請國務(wù)院審議。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 一、條例的立法過程第三步 召開專家論證會(huì)。國務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部于2002年3月在北京召開條例(送審稿)專家論證會(huì)。與會(huì)專家從不同角度闡明了各自的觀點(diǎn)。通過專家論證,在一些問題上統(tǒng)一了認(rèn)識,為條例(送審稿)的修改完善打下了基礎(chǔ)。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 一、條例的立法過程第四步 形成條例(草案)。在專家論證會(huì)和專題調(diào)研的基礎(chǔ)上,結(jié)合各方面意見,國務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部對條例(送審稿)作了相應(yīng)修改,最終形成條例(草案)。 第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 一、條例的立法過程第五步 條例(草案)公開征求意見。2002年10月16日,經(jīng)國務(wù)院同意,國務(wù)院法制辦將條

25、例(草案)登報(bào)公開向社會(huì)征求意見。第六步 審議通過。2003年5月28日,國務(wù)院常務(wù)會(huì)第九次會(huì)議審議并原則通過了條例(草案)。第七步 修訂。2007年8月26日,根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定,國務(wù)院決定對條例作出修訂。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 二、條例的指導(dǎo)思想和立法原則條例在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下,突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念。條例的立法指導(dǎo)思想,主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面:一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系;第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 二、條例的指導(dǎo)思想和立法原則條例的立法指導(dǎo)思想,主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面:二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體,是

26、服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系;三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 二、條例的指導(dǎo)思想和立法原則條例在立法過程中,主要遵循以下幾個(gè)基本原則:(一)物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則(二)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則(三)現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則(四)從實(shí)際出發(fā),實(shí)事求是的原則第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度條例就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會(huì)的組成、職責(zé)和行為規(guī)則、前期物業(yè)管理、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律關(guān)系、業(yè)主處理財(cái)產(chǎn)共同利益的方式等,創(chuàng)設(shè)了七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度:第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 1業(yè)主大會(huì) 5物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理2業(yè)主公約 6物業(yè)管

27、理從業(yè)人員職業(yè)資格3前期物業(yè)管理招投標(biāo) 7住宅專項(xiàng)維修資金4物業(yè)承接查驗(yàn)第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵:(一)尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。對物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。條例本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則,并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理,只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵: (一)尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 條例充分尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系,均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則,強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體,是服務(wù)與被服務(wù)

28、的關(guān)系,保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵:(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡,需要有民主協(xié)商的機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,就將共同財(cái)產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)均衡;業(yè)主加人共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。 (續(xù))第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵:(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制

29、業(yè)主大會(huì)制度和管理規(guī)約制度,目的是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵:(三) 條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)物業(yè)管理活動(dòng)中的問題,有的是由條例所規(guī)范的,有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動(dòng)各方主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范。民法通則、合同法、公司法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度,都是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵:(四)妥善處理政府和市場的關(guān)系對物業(yè)管理活動(dòng)中的民事關(guān)系,不

30、宜采取政府行政措施進(jìn)行調(diào)節(jié)。條例對不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù),不設(shè)置政府行政管理權(quán);對不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù),不設(shè)定行政規(guī)則;對應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù),不設(shè)定行政強(qiáng)制措施。 (續(xù))第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵:(四)妥善處理政府和市場的關(guān)系條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限,對凡是能夠通過民事責(zé)任解決的,不再設(shè)定行政處罰;對違反行政管理規(guī)定,又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為,則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。 (續(xù)) 第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵:(四)妥善處理政府和

31、市場的關(guān)系物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機(jī)制的良性運(yùn)行。條例是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 四、條例主要內(nèi)容簡介第一章 總則第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)第三章 前期物業(yè)管理第四章 物業(yè)管理服務(wù)第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)第六章 法律責(zé)任第七章 附則(共70條) 四、條例主要內(nèi)容簡介(一)第一章 總則本章共5條,對條例的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等作了規(guī)定。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 四、條例主要內(nèi)容簡介(二)第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)本章共15條,規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù),業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議

32、事規(guī)則,業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成,業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 四、條例主要內(nèi)容簡介(三)第三章 前期物業(yè)管理本章共11條,是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定,包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 四、條例主要內(nèi)容簡介(三)第三章 前期物業(yè)管理本章的一個(gè)基本思想就是通過制度的建立和完善,明確建設(shè)單位的責(zé)任,打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式,增加前期物業(yè)管理的透明度,如對前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標(biāo)制

33、度的強(qiáng)制推行等,都體現(xiàn)了這個(gè)思想。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 四、條例主要內(nèi)容簡介(四)第四章 物業(yè)管理服務(wù)本章共18條,旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。理解本章的各條規(guī)定,有利于明確物業(yè)管理當(dāng)事人的相互關(guān)系,促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的順利開展。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 四、條例主要內(nèi)容簡介(五)第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)本章共7條,對物業(yè)的使用與維護(hù)相關(guān)問題進(jìn)行規(guī)范。本章規(guī)定對于規(guī)范業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為,保障物業(yè)的正常使用與維護(hù),具有十分重要的意義。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 四、條例主要內(nèi)容簡介(六)第六章 法律責(zé)任條例的法律責(zé)任有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)

34、:(1)行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。以規(guī)定民事責(zé)任的方式來實(shí)現(xiàn)國家行政管理的目的,是條例中法律責(zé)任設(shè)計(jì)的一個(gè)特點(diǎn),體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)條件下國家行政管理的新理念。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 四、條例主要內(nèi)容簡介(六)第六章 法律責(zé)任條例的法律責(zé)任有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn):(2)為了處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系,條例在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)遵循了以下原則:凡是能夠通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的,不再設(shè)定行政處罰的原則;確實(shí)涉及違反行政管理規(guī)定,損害公共利益,需要給予行政處罰的,則優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān),以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。 (3)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法

35、律關(guān)系(一) 業(yè)主相互之間的關(guān)系業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體,物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。條例在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí),充分考慮既尊重單個(gè)業(yè)主意愿,又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益,確立了業(yè)主大會(huì)制度。業(yè)主大會(huì)按照條例和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的程序作出的決定視為全體業(yè)主的共同決定,對全體業(yè)主具有約束力。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)系(二) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè),是依照公司法設(shè)立的,自主經(jīng)營、獨(dú)立核算,獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全平等,雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同,形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的等價(jià)交

36、換關(guān)系,是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 【歷年真題】(2010年單選題第6題)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同,是一種民事行為,民事行為最基本的原則,就在于其主體的平等性和行為的()。A約束性 B獨(dú)立性C自愿性 D合法性【正確答案】C第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)系(三) 開發(fā)企業(yè)與業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系開發(fā)企業(yè)在沒有銷售完商品房之前也是業(yè)主,通常叫大業(yè)主。購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中,必須包含建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。 (續(xù))第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)

37、系(三) 開發(fā)企業(yè)與業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù):(1)制定臨時(shí)管理規(guī)約并明示買受人;(2)住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(3)提供必要的物業(yè)管理用房(4)不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備;(5)在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任等。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)系(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位與業(yè)主之間是一種服務(wù)合同關(guān)系,而這些企業(yè)與相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間并沒有這種合同關(guān)系。 (續(xù))第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)系(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及

38、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用,確立委托關(guān)系,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)系(五)社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織;業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體,它不是自治組織。居委會(huì)是和社區(qū)對應(yīng)的組織,業(yè)主大會(huì)是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。居委會(huì)和業(yè)主大會(huì)之間并不一一對應(yīng),雙方不存在隸屬關(guān)系,也不是上

39、下級關(guān)系。 (續(xù)) 第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)系(五)社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益,離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助。條例規(guī)定:業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會(huì)建議;應(yīng)當(dāng)與居委會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作;應(yīng)當(dāng)積極配合居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé),并接受其指導(dǎo)。 (續(xù))第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)系(五)社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他企業(yè)一樣,按合同和國家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營服務(wù),與居委會(huì)之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例

40、五、條例確立的法律關(guān)系(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系政府作為行政管理部門,不能隨便運(yùn)用自己擁有的公共權(quán)力進(jìn)行干預(yù),更不能主動(dòng)介入到這種活動(dòng)中去。政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系,是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責(zé)就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關(guān)主體的行為,并通過加強(qiáng)規(guī)范和監(jiān)督維護(hù)這種規(guī)則,為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。 (續(xù))第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)系(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系政府要充分尊重業(yè)主權(quán)利,尊重業(yè)主自我管理和自我約束,要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用,強(qiáng)化合同的地位和效用,主要由當(dāng)事人通過合同來約束民事行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 掌握:條例對物業(yè)管理的定位,條例的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。熟悉:物業(yè)管理的基本特征,物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用,條例確立的基本制度,條例涉及的主要問題。了解:物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展,我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。本章小結(jié) THE END謝謝 觀看

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