九江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

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1、九江縣宏觀環(huán)境分析 九江縣位于江西省北部，長(zhǎng)江中游南岸九江縣現(xiàn)轄7鎮(zhèn)3鄉(xiāng)2場(chǎng)和1個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ，面積約911平方公里，人口約34.64萬(wàn)； 早在新石器晚期，縣境便有先民聚居。夏、商、西周地處荊、揚(yáng)二州界。春秋為吳之西境，楚之東境，俗稱(chēng)“吳頭楚尾”。歷名柴桑、汝南、潯陽(yáng)、九江縣，是陶淵明的故里，也是民族英雄岳飛的第二故鄉(xiāng)。 森林樹(shù)種繁多，全縣有木本植物91個(gè)科， 251個(gè)屬，573種，屬?lài)?guó)家保護(hù)的珍貴樹(shù)種有銀杏、水杉 等12種；珍稀野生獸類(lèi)有金錢(qián)豹、小靈貓等14種 ；已探明的地下礦藏有金、銅、等21種；縣境腹地城門(mén)礦山，屬有色金屬綜合性礦床，不僅是江西省5大銅礦之一，也是全國(guó)18個(gè)大型銅礦山

2、和9個(gè)特大富稀散礦床之一 歷史悠久 文化底蘊(yùn)深厚資源豐富 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美 認(rèn)識(shí)九江縣九 江 縣 九 江 市 九江縣城區(qū)圖 九江縣地理位置 九江縣位于江西省北部，長(zhǎng)江中游南岸九江縣現(xiàn)轄7鎮(zhèn)3鄉(xiāng)2場(chǎng)和1個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ，面積約911平方公里，人口約34.64萬(wàn)； 縣境構(gòu)成水、陸、空立體交通網(wǎng) 。長(zhǎng)江黃金水道在境內(nèi)長(zhǎng)達(dá)48公里，水運(yùn)上達(dá)漢渝，下抵寧滬，內(nèi)通五河，外輪直駛港澳、日本和東南亞；京九與武九鐵路在縣城南端廬山站交匯；105國(guó)道和南九高等級(jí)汽車(chē)專(zhuān)用公路縱貫?zāi)媳保痪硟?nèi)公路總長(zhǎng)629公里。位于縣城以南20公里的廬山機(jī)場(chǎng)，可起降波音737等大型 客機(jī)，已開(kāi)通國(guó)內(nèi)客、貨運(yùn)航線 境內(nèi)存有古代文化遺址20

3、處，古墓葬11處，古石刻4處，近現(xiàn)代建筑等8處，各類(lèi)文物5311件；省級(jí)文物保護(hù)單位7處，縣保單位13處 ；天然溶洞分布廣泛，已探明的有獅子洞、涌泉洞等溶洞 ；岷山鄉(xiāng)境內(nèi)保存有八一起義聯(lián)絡(luò)遺址、小陽(yáng)蘇維埃政府遺址等，其山區(qū)蜿蜒起伏、地勢(shì)險(xiǎn)要、風(fēng)光秀麗，適于休閑旅游的發(fā)展。 水陸空交通網(wǎng)發(fā)達(dá)旅游資源豐富 特色鮮明認(rèn)識(shí)九江縣九 江 縣 九 江 市九江縣城區(qū)圖九江縣地理位置 九江縣經(jīng)濟(jì)水平在全市排名中處于中下水平，但近6年發(fā)展速度較快，年均GDP增長(zhǎng)率在16%以上； GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5% 5%-8% 大于8%小于4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 九江縣為19.5%近6年九江縣經(jīng)濟(jì)不

4、斷發(fā)展，GDP不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段 宏觀經(jīng)濟(jì) 九江市各縣在全省各縣中排名對(duì)比序號(hào) 縣名 09年排名 10年排名 升降情況1 湖口 38 31 上升7位2 瑞昌 33 33 持平3 永修 27 35 下降8位 4 修水 36 36 持平5 武寧 49 49 持平6 九江縣 53 54 下降1位7 都昌 55 57 下降2位8 彭澤 60 59 上升1位9 星子 74 62 上升12位10 德安 63 63 持平11 共青 無(wú) 69 無(wú) 九江縣人均可支配收入雖然近年增長(zhǎng)所有增長(zhǎng)，但總體仍處于較低水平；人民生活 第二產(chǎn)業(yè)是九江縣的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),近年呈穩(wěn)步提升趨勢(shì)，但城市化水平嚴(yán)重滯后于工業(yè)化

5、水平；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) n從總體走勢(shì)來(lái)看，第一產(chǎn)業(yè)占GDP比例緩慢下降，第二產(chǎn)業(yè)所占比例不斷提升；n從與國(guó)際慣例的數(shù)值比較看,九江縣城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理,但城市化水平嚴(yán)重滯后于工業(yè)化水平. 城市化與工業(yè)化的比值 城市化與第三產(chǎn)業(yè)的比值一般數(shù)值 1.45-2.5 0.8-1.5九江縣比值 0.38 1.17 城鎮(zhèn)化率快速，政府加快擴(kuò)大城市版圖；城市化率 n 全縣城鎮(zhèn)人口80,071人，城鎮(zhèn)化率24.23%，比上年提高0.61個(gè)百分點(diǎn)n九江縣2010年縣城建成區(qū)面積13.4平方公里，建成區(qū)人口8.5萬(wàn)人 ，根據(jù)發(fā)展預(yù)測(cè)，2015年建成區(qū)規(guī)模達(dá)到20平方公里，建成區(qū)人口18萬(wàn)人。 以宜居、宜游、宜業(yè)為目標(biāo)，

6、努力打造文化之城、生態(tài)之城、實(shí)力之城、和諧之城按照“對(duì)接主城區(qū)，融入大九江，決戰(zhàn)新工業(yè)，做美沙河城”的發(fā)展思路，堅(jiān)持兩區(qū)互動(dòng)、強(qiáng)工興城、科學(xué)發(fā)展、奮起趕超 城市定位發(fā)展思路城市規(guī)劃 城市布局 一城：即沙河城，要以東泉路為重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)與八里湖新城區(qū)全面對(duì)接。兩鎮(zhèn)：即港口街鎮(zhèn)、城門(mén)鎮(zhèn)；港口街鎮(zhèn)建設(shè)成為承接九江、對(duì)接瑞昌的重要中心集鎮(zhèn)；城門(mén)鎮(zhèn)定位為休閑、娛樂(lè)、金融、房產(chǎn)、商務(wù)、會(huì)展等城西港區(qū)的綜合服務(wù)城，并將賽城湖南岸作為大沙河布局的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 三區(qū)：即赤湖產(chǎn)業(yè)區(qū)、沙城工業(yè)區(qū)、獅子物流區(qū)。將獅子建成連接城門(mén)、對(duì)接城區(qū)的旅游集鎮(zhèn)和綜合物流園區(qū) 城市藍(lán)圖 “八里湖新區(qū)歡迎您”迎賓門(mén)的順利安裝，標(biāo)志著經(jīng)過(guò)

7、三年的發(fā)展，九江正在昂首邁入八里湖時(shí)代，大九江的框架正在形成。 八里湖新區(qū)九江計(jì)劃用三年時(shí)間，把中心城區(qū)建設(shè)成100平方公里，100萬(wàn)人口中部區(qū)域性的大都市，實(shí)現(xiàn)從“甘棠湖、南湖時(shí)代”走向“八里湖時(shí)代”。未來(lái)更將瑞昌、星子、湖口、九江縣四個(gè)大組團(tuán)納入“大九江”規(guī)劃，形成300平方公里，300萬(wàn)人口的“半小時(shí)都市圈” 今年1-6月，九江縣新簽約億元以上項(xiàng)目20個(gè)，合同資金159.7億元工業(yè)園建設(shè) 九江縣堅(jiān)持“特色立園、優(yōu)勢(shì)立園，不斷培植產(chǎn)業(yè)集群：以年產(chǎn)860萬(wàn)張精制皮制品項(xiàng)目和30萬(wàn)紗錠乾元紡織項(xiàng)目為龍頭，大力發(fā)展輕工制造產(chǎn)業(yè)以富美家和中盛鋼構(gòu)為龍頭，大力發(fā)展新型材料產(chǎn)業(yè)以匯泉生物科技和30萬(wàn)噸

8、寶利源糧油項(xiàng)目為龍頭，大力發(fā)展綠色食品產(chǎn)業(yè)以投資50億元的九江青少年科普教育基地和投資3億元的中華賢母園為龍頭，大力發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)以投資30億元的九江國(guó)際皮草商貿(mào)城為龍頭，大力發(fā)展商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)以九江寰詰光電太陽(yáng)能光電項(xiàng)目為龍頭，大力發(fā)展新能源產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)34年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)年產(chǎn)值達(dá)到500億元目標(biāo) 加大交通項(xiàng)目投入，將撫州打造為贛閩臺(tái)經(jīng)濟(jì)走廊上的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)接區(qū)u賽城湖跨湖大橋規(guī)劃主橋全長(zhǎng)750米，橋?qū)?2米，雙向六車(chē)道u是連接城門(mén)新區(qū)與城西港區(qū)的重要交通要道，大橋建成后，將為城門(mén)新區(qū)的發(fā)展，帶來(lái)不可估量的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 城市藍(lán)圖賽城湖跨湖大橋 獅城大道，環(huán)賽城湖東路，賽城湖跨湖大橋，平行福

9、銀高速路，東泉路延伸線，淵明西大道等道路的修建，將使九江縣”六縱四橫“的城市道路網(wǎng)全面形成，進(jìn)一步拉大城市發(fā)展的空間，引導(dǎo)城市結(jié)構(gòu)布局的調(diào)整，帶動(dòng)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升中心城區(qū)的輻射帶動(dòng)作用。 宏觀環(huán)境小結(jié)城市概況 p以宜居、宜游、宜業(yè)為目標(biāo)，努力打造文化之城、生態(tài)之城、實(shí)力之城、和諧之城城市經(jīng)濟(jì) p 經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展，但整體經(jīng)濟(jì)水平處于九江市中下位城市藍(lán)圖 p發(fā)展工業(yè)園，融入大九江，城市發(fā)展前景可觀 城市建設(shè) p 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷加強(qiáng)，加快城市化進(jìn)程發(fā)展 九江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 【樓盤(pán)分布】目前九江縣在售樓盤(pán)主要分布在往九江市區(qū)方向的陶淵明公園以北區(qū)域，這也是九江縣對(duì)接大九江發(fā)展戰(zhàn)略的方

10、向；瑞景新城 廬山春天 凱旋城一二期柴璽欣園 江南熙園沙河名城 榮豐一里洋房金彩公寓水金財(cái)富廣場(chǎng) 丹楓美廬 凱旋城三期鑫盛公園一號(hào)御樟園麗都中央公館 閔華興苑 在售 尾盤(pán) 九江市區(qū)方向 【供應(yīng)情況】2012年1-8月份，九江縣住宅新增供應(yīng)套數(shù)為1087套，面積為10.4萬(wàn)； 【供應(yīng)房型結(jié)構(gòu)】2012年1-8月份，九江縣商品住宅新增供應(yīng)房型以三房為主，約4.62萬(wàn)，其次為二房； 【供應(yīng)面積段結(jié)構(gòu)】2012年1-8月份，九江縣商品住宅新增供應(yīng)各面積段，以110-130為主，約為4.14萬(wàn)，其次為90-110； 【成交套數(shù)】2012年1-8月份，住宅銷(xiāo)售套數(shù)經(jīng)歷了年初的低潮后在3月份達(dá)到頂峰，隨后又

11、逐漸回落，預(yù)計(jì)“中秋國(guó)慶”將助推成交量上漲； 【成交價(jià)格】2012年1-8月份，住宅價(jià)格維持在3500-3700元/之間，較年初略有下降，商業(yè)價(jià)格受成交樓盤(pán)變化波動(dòng)較大； 【后期供應(yīng)】凱旋城外，九江縣各重點(diǎn)樓盤(pán)預(yù)計(jì)后期推出總套數(shù)約2208套，總建筑面積約22.4萬(wàn)； 【客群分析】主力客群為沙河鎮(zhèn)縣城人口為主，其次為九江縣下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村進(jìn)城人口；n主力客群：沙河鎮(zhèn)當(dāng)?shù)厝丝趎次主力客群：九江縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村進(jìn)城人口n輔助客群：九江縣外地返鄉(xiāng)人口n機(jī)會(huì)客群：九江市投資客戶(hù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 各主要樓盤(pán)后期供應(yīng)約2208套，約22.4萬(wàn)方今年以來(lái)供應(yīng)套數(shù)1087套，主力戶(hù)型為三房，主力面積段在110-130

12、發(fā)展階段 目前以九江沙河鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)者居多，基本為剛需客戶(hù)樓盤(pán)主要分布在陶淵明公園以北區(qū)域，也是未來(lái)發(fā)展方向九江縣均價(jià)3500-3700元/，公園以北區(qū)域均價(jià)約3900元/ 樓盤(pán)個(gè)案分析 基本情況 占地面積：63509 建筑面積：126380 ，容積率：1.99物業(yè)類(lèi)型 多層、小高層、高層主力戶(hù)型 94、104、119的三房?jī)r(jià)格 均價(jià)3300元/開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2010-9-1銷(xiāo)售情況 前期房源基本售罄，預(yù)計(jì)10月推出高層 未來(lái)推量 4棟18F高層，兩梯四戶(hù)，約216套客戶(hù)情況 周邊居民及鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城置業(yè)者核心賣(mài)點(diǎn) 門(mén)戶(hù)地段、社區(qū)配套 廬山春天 基本情況 占地面積153520 建筑面積380000

13、物業(yè)類(lèi)型 多層、小高層、高層主力戶(hù)型 117-123平米三房?jī)r(jià)格 復(fù)式房源 3700-3800元/，電梯房（3棟）10層以下3700-3900元/、10層以上3900-4500元/，店面約15000元/開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2010-9-12 近期銷(xiāo)售情況 12年至今已售22套，還有72套可售未來(lái)推量 /客戶(hù)情況 九江縣本地置業(yè)者核心賣(mài)點(diǎn) 未來(lái)市政中心、主干道、市民廣場(chǎng) 長(zhǎng)隆凱旋城 基本情況 占地面積 17000 建筑面積47600物業(yè)類(lèi)型 多層、電梯房主力戶(hù)型 101二房和107三房?jī)r(jià)格 3800-3900元/；外街商鋪12000元/，內(nèi)街商鋪9000元/ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2011-1-23近期銷(xiāo)售情況 近期

14、銷(xiāo)售4棟多層，銷(xiāo)售率50% 未來(lái)推量 無(wú)客戶(hù)情況 九江縣本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群核心賣(mài)點(diǎn) 行政中心區(qū)、市政公園、新區(qū)交匯九江 榮豐一里洋房 基本情況 占地面積 24639 建筑面積 ，容積率1.996物業(yè)類(lèi)型 多層、小高層、高層主力戶(hù)型 98-136戶(hù)型雙臥朝南價(jià)格 均價(jià)4300元/開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2011年9月近期銷(xiāo)售情況 新增預(yù)售114套，已售45套 未來(lái)推量 二期約360套客戶(hù)情況 九江縣本地置業(yè)者核心賣(mài)點(diǎn) 縣政府旁、三大公園環(huán)伺、八里湖南岸 鑫盛公園1號(hào) 基本情況 占地面積18800.09 建筑面積28282.88 ，容積率1.5物業(yè)類(lèi)型 多層、小高層主力戶(hù)型 91兩房、122三房?jī)r(jià)格 均價(jià)400

15、0元/，開(kāi)盤(pán)享9.5折+1萬(wàn)元豪禮 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2012年7月28日近期銷(xiāo)售情況 推出140套，去化28.6% 未來(lái)推量 后期安置房居多，預(yù)計(jì)房源不多客戶(hù)情況 項(xiàng)目周邊客群居多核心賣(mài)點(diǎn) / 御樟園 基本情況 占地面積21866.78 建筑面積65600.34 ，容積率3物業(yè)類(lèi)型 多層、小高層主力戶(hù)型 88兩房和118三房?jī)r(jià)格 4000-4330元/開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2011-11-27近期銷(xiāo)售情況 近期119套房源，剩余41套 未來(lái)推量 二期5棟，共574套房源（其中2棟25F電梯房）客戶(hù)情況 城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城買(mǎi)房客群核心賣(mài)點(diǎn) 3大公園、九江縣一中 麗都中央公館 基本情況 占地面積96666.67 ，

16、建筑面積174000 ，容積率1.8，綠化率35%物業(yè)類(lèi)型 多層、小高層、高層、洋房主力戶(hù)型 88兩房和118三房?jī)r(jià)格 4200元/，少量特價(jià)房2600-2900元/開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2010-8-21近期銷(xiāo)售情況 近期119套房源，剩余41套 未來(lái)推量 三期規(guī)劃為洋房+多層（共240套）、2棟小高層（100多套）、酒店 客戶(hù)情況 以沙河本地客群居多，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)者也較多核心賣(mài)點(diǎn) 24萬(wàn)方成熟大盤(pán)、聯(lián)盛入駐、雙城核心 瑞景新城 基本情況 占地面積117753 建筑面積259057 ，容積率2.2物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型 90左右兩房、110-120三房?jī)r(jià)格 3700元/開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2010-9-25近期銷(xiāo)售情況 新增預(yù)售801套，12年至今項(xiàng)目售出176套 未來(lái)推量 2012年新增預(yù)售中仍有713套房源可售客戶(hù)情況 以沙河本地客群和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)者為主核心賣(mài)點(diǎn) 情景商業(yè)街、大型商場(chǎng)、完善配套 柴璽欣園