第10章 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目案例分析

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1、第第1010章章 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目案例分析房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目案例分析v租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析v房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究案例10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 10.1.1 10.1.1市場分析和需求預(yù)測市場分析和需求預(yù)測 市地處華北平原，是中南某省重要的工業(yè)城市之一，市區(qū)人口約60萬人，面積187平公里。10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 市1949年市區(qū)面積僅3.4平方公里，人口約3.6萬人。各類房屋總建筑面積72萬平方米，常住市區(qū)的4 800戶貧苦市民，人均居住面積不足2.5平方米，房屋年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就

2、有9 700余間人口，除此之外無房可住的不計(jì)其數(shù)。市人民在解放前百余年間，嘗盡了洪水、戰(zhàn)禍之苦。建國后在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展，1998年人口達(dá)到了529萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口達(dá)到105萬人，各類房屋建筑面積增加了14倍。黨的十一屆三中全會以來，城區(qū)住宅大幅度增長，10多年來，住宅建設(shè)投資平均每年以18%的速度增長，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯的改善。然而由于經(jīng)濟(jì)條件、住房體制、人口增長等多方面因素制約，加上住宅建設(shè)歷史欠賬太多，市的住房供求矛盾依然十分突出，現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房屋亟待改

3、造。10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 根據(jù)市統(tǒng)計(jì)年鑒（1998）顯示，缺房戶數(shù)8 000戶，其中人均居住面積在4平方米以下的住房困難戶3 000戶，隨著城市人口的增長，今后每年還將新增一定數(shù)量的住房困難戶，因此，距黨中央提出的到2000年城鎮(zhèn)居民每戶擁有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房、從而使城鎮(zhèn)居民達(dá)到小康居住水平的要求差距還很大。10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 從全市商品房市場看，1998年全市商品房竣工面積19.24萬平方米，實(shí)際銷售14.66萬平方米，預(yù)售1.89萬平方米，空置4.97萬平方米，實(shí)際銷售總金額達(dá)到9 831萬元，總體

4、情況比較理想。隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵消費(fèi)、減免和降低房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)等各項(xiàng)配套政策的逐步出臺與完善，經(jīng)濟(jì)形勢將得到回升，人們消費(fèi)預(yù)期也將得到提升，因此，商品房和商業(yè)辦公用房銷售前景良好。10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 據(jù)1997年調(diào)查資料顯示，項(xiàng)目附近的事業(yè)單位和企業(yè)缺房戶約有千余房，雖然有些企業(yè)先后集資建了一些住房，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了該區(qū)職工家庭的需求。隨著該市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事業(yè)單位房改力度的加強(qiáng)，以及全省城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配的實(shí)施，必然會帶動房地產(chǎn)市場的興旺。10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析

5、10.1.210.1.2建設(shè)指導(dǎo)思想建設(shè)指導(dǎo)思想 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及市總體規(guī)劃，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 10.1.3 10.1.3建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 小區(qū)占地8.78公頃，總建設(shè)面積15.7萬平方米，其中，一期工程建設(shè)面積3.4萬平方米已經(jīng)竣工發(fā)售。北小區(qū)項(xiàng)目屬二期工程，建筑面積12.3萬平方米，擬建6層條式樓多棟，建筑面積3.1萬平方米，占地5 683平方米；少量營業(yè)用房，建筑面積1

6、 320平方米，占地726平方米；樓群中部布置3棟26層點(diǎn)式樓，建筑面積9.1萬平方米，占地3 850平方米。10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 10.1.410.1.4規(guī)劃選址規(guī)劃選址 北小區(qū)位于市區(qū)東北部，南臨東風(fēng)路，西面與鄉(xiāng)政府和鄉(xiāng)醫(yī)院相臨，北靠建設(shè)路，中部偏東有學(xué)院路自南向北縱向穿越，將小區(qū)分為兩部分。區(qū)內(nèi)臨建設(shè)路處現(xiàn)在建設(shè)路小學(xué)、水文隊(duì)、銀行等單位，其余均為菜田。該地塊南北長300米，東西寬約180米，呈矩形狀，自然地勢南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差約0.3米，地勢較為平坦。10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案

7、例分析 10.1.5 10.1.5規(guī)劃與住宅布局規(guī)劃與住宅布局 由于本地塊的地形現(xiàn)狀和特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)將小區(qū)中心設(shè)置在地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會、文化活動站等設(shè)施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合。其他建筑布置緊緊圍繞小區(qū)中心，以點(diǎn)式和條式住宅相互結(jié)合、協(xié)調(diào)搭配、錯落有致的方法，豐富居住小區(qū)的環(huán)境和平面布局，使小區(qū)面貌更顯得新穎別致、靈活多樣。小區(qū)公共建筑設(shè)施沿周邊布置，既豐富了城市道路和沿街景觀，又給小區(qū)的建設(shè)開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 小區(qū)住宅以六層條式為主，適當(dāng)點(diǎn)綴

8、點(diǎn)式住宅，條式住宅布局采用周邊式布置，三兩棟為一組，組合成若干個(gè)半公共空間，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小區(qū)的管理。依據(jù)小區(qū)道路的分隔與圍全，小區(qū)分為4個(gè)組團(tuán)，即南部的兩個(gè)居住組團(tuán)，北部的公建組團(tuán)和學(xué)院路東的組團(tuán)。以南部兩個(gè)居住組團(tuán)形成小區(qū)的基本居住單元。小區(qū)的主要入口有3個(gè)，分別面向建設(shè)路、東風(fēng)路和學(xué)院路。在學(xué)院路的主要入口處設(shè)置新置新村標(biāo)志，增強(qiáng)小區(qū)的識別性。同時(shí)，小區(qū)的平面布局綜合考慮了日照、通風(fēng)、防災(zāi)、消防等要求，日照間距為1：1.2。10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 10.1.6 10.1.6小區(qū)綠化小區(qū)綠化 為了創(chuàng)造一個(gè)接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住

9、環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置、除小區(qū)小心綠地外，在零星地塊見縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路與景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目的美好心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機(jī)盎然的園林景觀。10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 10.1.7 10.1.7方案設(shè)想方案設(shè)想 北小區(qū)住宅方案設(shè)計(jì)主要考慮了“功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風(fēng)”及“結(jié)構(gòu)上的安全經(jīng)濟(jì)”等因素，在經(jīng)濟(jì)適用方面上功夫，以滿足不同家庭戶型結(jié)構(gòu)的需要。方案設(shè)計(jì)的原則是：1堅(jiān)持“住得好、分

10、得開、放得下、買得起”的設(shè)計(jì)原則；2堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則：盡量采取小面寬、大進(jìn)深等有效手法；在節(jié)能方面主要在墻體厚度和材料上、門窗尺寸選型、屋頂保溫等采取一些行之有效的措施。10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析10.1.810.1.8實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃及計(jì)算期實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃及計(jì)算期 計(jì)劃2000年10月開始施工，建設(shè)工期為3年。項(xiàng)目計(jì)算期為6年。10.1.910.1.9用款計(jì)劃用款計(jì)劃 用款計(jì)劃見表10-1。項(xiàng) 目金額（萬元）1 2 3土地費(fèi)用420100%前期工程費(fèi)28100%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10100%建筑安裝工程費(fèi)9 91710%33%57%公共配套設(shè)施

11、建設(shè)費(fèi)9663%33%4%開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用9933%33%33%銷售費(fèi)用9917%50%32%開發(fā)期稅費(fèi)36741%33%26%其他費(fèi)用18355%33%12%不可預(yù)見費(fèi)44933%33%3%表表10-1 10-1 用用 款款 計(jì)計(jì) 劃劃 表表10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 10.1.10 10.1.10投資估算投資估算 本項(xiàng)目總投資為12 391萬元，其中土地費(fèi)用420萬元、前期工程費(fèi)28萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10萬元、建筑安裝工程費(fèi)9 917萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)96萬元、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用各99萬元（按建筑工程工程費(fèi)的1%計(jì)）、開發(fā)期稅費(fèi)367萬元、

12、其他費(fèi)用183萬元、不可預(yù)見費(fèi)449萬元及財(cái)務(wù)費(fèi)用772萬元組成。詳見表10-2。序 號項(xiàng) 目總 投 資估算說明1開發(fā)建設(shè)總投資12 3911.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用42028109 9179699993671834497222經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資12 3913.13.23.3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金12 391表表10-2 10-2 項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元單位：萬元10101 1租售房地

13、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 10.1.1110.1.11資金籌措資金籌措 項(xiàng)目總投資12 391萬元。其中項(xiàng)目資本金3 000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款3 891萬元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見表10-3。序號項(xiàng) 目合計(jì)12 34 5 61總投資123911 9833 8246 119233155781.11.21.31.41.5自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用1239111669722198319681438243754 7061195

14、94717223323315515578782資金籌措123911 9833824611923315578表表10-3 10-3 投資使用計(jì)劃與資金籌措表投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元單位：萬元2.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入其他借款固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款經(jīng)營資金人民幣借款3 0005 5013 8913 8913 891150048348348315009411383138313834 0942 0252 0252 02523315

15、578續(xù)表續(xù)表10-3 10-3 投資使用計(jì)劃與資金籌措表投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元單位：萬元10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 10.1.12 10.1.12貸款條件貸款條件 年利率5.85%，按單利計(jì)息，寬限期3年，3年等額還本。10.1.1310.1.13稅費(fèi)率稅費(fèi)率 稅費(fèi)率見表10-4。稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營業(yè)稅5公益金5城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加3任意盈余公積金0企業(yè)所得稅33不可預(yù)見費(fèi)4房產(chǎn)稅（按租金）12土地增值稅30、40、50超率累進(jìn)表表10-4 10-4 稅費(fèi)率表稅費(fèi)率表 單位：單位：%10101 1租售房

16、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 10.1.14 10.1.14銷售與出租計(jì)劃銷售與出租計(jì)劃 小區(qū)項(xiàng)目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計(jì)劃在4年內(nèi)全部出售。住宅樓從項(xiàng)目開工第2年開始預(yù)售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年開始出租，出租率第4年為80%，以后各年均為100%。各類房屋銷售計(jì)劃見表10-5。年份類型2345高層樓房404020多層樓房30303010營業(yè)用房303040表表10-5 10-5 房屋銷售計(jì)劃表房屋銷售計(jì)劃表 單位：單位：%10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 根據(jù)市近期相同房地產(chǎn)項(xiàng)目的售（租）價(jià)和居民購

17、買力的預(yù)測，計(jì)劃小區(qū)高層住宅售價(jià)1 800元/平方米，多層住宅售價(jià)1 250元/平方米，營業(yè)用房一半出售，售價(jià)3 500元/平方米。售房加權(quán)平均價(jià)為1 670元/平方米。營業(yè)用房另一半出租，租價(jià)1000元/年平方米，建設(shè)期出租房不預(yù)租。10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析10.1.1510.1.15財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析 1分析依據(jù) 建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法，中國計(jì)劃出版社出版，2000年。10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 2盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入20 671萬元，可獲利潤4 954萬元，扣除所得稅、公益金、

18、公積金后還有2 821萬元可分配利潤。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金為1 137萬元，所得稅為1 635萬元，土地增值稅為2 202萬元，合計(jì)繳納稅金4 973萬元。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金3 000萬元相比，在6年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納稅金的絕對額是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。詳見表10-6表10-8。序號 項(xiàng) 目合 計(jì) 1 2 3 4 5 6 1售房收入20 4861 5577 0057 1334028763 1.1 1.2 1.3可銷售面積(平方米)平均售價(jià)(元/平方米)銷售比例(%)122 660 10045898 1696 37458981 696 3727764 1632 23310012

19、50 3 2經(jīng)營稅金及附加 1 127 86385 392 222 42 2.1 2.2 2.3營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加1 024 72 31 78 5 2350 25 11 357 25 11 201 14 6 38 3 1 3土地增值稅 2 202 163732 754 454 99 4商品房銷售凈收入 17 1581 3085 8885 9873352622表表10-6 10-6 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元序號 項(xiàng) 目合 計(jì) 1 2 3 4 5 6 1租房收入 18553 6666 1.1 1.2 1.3可出租面積(平方米)單

20、位租金(元/平方米)出租率(%)5281 000 80 6601 000 100 6601 000 100 2經(jīng)營稅金及附加 10 3 4 4 2.1 2.2 2.3營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加 9 1 3 3 3 3租金凈收入 175 50 62 62 4凈轉(zhuǎn)售收入 44 44 注：由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整，但計(jì)算過程中仍然保持足夠的有效位數(shù)，可能造成表中合計(jì)數(shù)與各年數(shù)字之和不等，在各年數(shù)字絕對值小于1時(shí)，用“”表示，以后各表同。表表10-7 10-7 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元序號 項(xiàng) 目合 計(jì)1 2 3 4 5 6 1經(jīng)營收

21、入20 6711 5577 0057 1864 094829 1.1 1.2 1.3商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營收入20 286 18515577 0057 133 534 028 66763 66 2經(jīng)營成本12 3489484 2664 3282 3844232.12.2商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本(攤銷)12 341 79484 2664 326 22 381 3420 3 3出租房經(jīng)營費(fèi)用 31 9 11 11 4自營部分經(jīng)營費(fèi)用 5自營部分折舊、攤銷 6自營部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 7經(jīng)營稅金及附加1 1378638539522546 8土地增值稅 2 202 163 732754 454

22、99 9利潤總額4 9543601 6221 7001 020251表表10-8 10-8 損益表損益表 單位：萬元單位：萬元10彌補(bǔ)以前年度虧損11應(yīng)納稅所得額4 9543601 6221 7001 02025112所得稅1 6351195355613378313稅后利潤3 3192421 0871 139683168 公益金法定盈余公積金任意盈余公積金166332122454 109 571143468 8 17 14加:年初未分配利潤 205 1129 15可供投資者分配的利潤 2051 129 2 098581 143 16應(yīng)付利潤2 8212 098581143A方B方C方2 821

23、2 09858114317年末未分配利潤2051 129續(xù)表續(xù)表10-8 10-8 損益表損益表 單位：萬元單位：萬元10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為28.8%，在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為20%時(shí)，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為781萬元，項(xiàng)目投資回收期為3.8年。資本金內(nèi)部收益率為39.2%，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為909萬元。詳見表10-9和表10-10。商品房投資利潤率=利潤總額/總投資100%=4 954/12 391100%=40%商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金100%=3 319/3 000100%=110%序號項(xiàng) 目合 計(jì) 1 2

24、3 4 5 6 1現(xiàn)金流入20 71415577005718640948731.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自營收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入20 48618544155770057133534028667636644 2現(xiàn)金流出17 395198341927772195211823162.12.22.32.42.52.62.72.8固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營資金自營部分經(jīng)營費(fèi)用出租房經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅12 391311 1372 2021 6351983382486163119611938573253523393

25、957545611551122545433778 11469983表表10-9 10-9 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬元單位：萬元 3凈現(xiàn)金流量3 319-1 983-2 635-76752342 912557累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1 983-4 618-5 384-1502 7623 319 4所得稅前凈現(xiàn)金流量 4 954-1 983-2 516-23157953 248 640累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-1 983-4 499-4 73010664 3144 954計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率（FIRR）28.77%19.5%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）781

26、-45 投資回收期（年）3.82 4.05 基準(zhǔn)收益率（ic）20%20%續(xù)表續(xù)表10-9 10-9 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬元單位：萬元序號項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1現(xiàn)金流入20 7141 5577 0057 1864 0948731.11.21.31.41.51.6售房收入租房收入自營收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入20 486 185 441 5577 0057 133534028667636644 2現(xiàn)金流出17 3951 5002 8085 7473 2492 47816132.12.22.32.42.52.62.7資本金預(yù)售

27、(租)收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資自營部分經(jīng)營費(fèi)用出租房經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3 0005 501 311 1372 2021 6351 5001 500941861631194 0943857325352339395754561155 1122545433778 11469983表表10-10 10-10 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）單位：萬元單位：萬元2.82.92.102.112.12長期借款本金償還流動資金借款償還短期借款本金償還借款利息支付償還其他應(yīng)付款3891129712971297 3凈現(xiàn)金流量3319-1500-1252125839371615-74

28、0 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1500-2752-1493244440593319 計(jì)算指標(biāo) 內(nèi)部收益率（FIRR）39.16%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）909 基準(zhǔn)收益率（ic）20%續(xù)表續(xù)表10-10 10-10 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）單位：萬元單位：萬元10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 3清償能力分析 按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期不還本金，從第4年開始分3年等額償還本金，每年還1 297萬元；借款利息每年照付，總計(jì)付利息722萬元。詳見表10-11。序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1長期借款償還1.1 1.21.31.

29、41.5年初借款本息累計(jì) 本金 建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計(jì)利息本年還本付息 還本 付息年末借款本息累計(jì)38917223891722483141414483483483138370707018661866186620251721721723891389138912331530129723325942594259415514521297155129712971297781374129778 2房地產(chǎn)投資人民幣借款2.12.22.3年初借款本息累計(jì) 本金 建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計(jì)利息3891722483144834831383701866186620251723891389123325942594

30、1551297129778表表10-11 10-11 長期借款還本付息估算表長期借款還本付息估算表 單位：萬元單位：萬元2.42.5本年按約定還本付息 還本 付息年末借款本息累計(jì)389172214144837070186617217238911530129723325941452129715512971374129778 3還本資金來源 71784273520542533.13.23.33.43.53.6上年余額攤銷折舊利潤可利用售房收入其他 7 71711784095297622293908345 4償還等額還款本金129712971297 5償還長期貸款本金能力 7178297639082

31、956 6長期借款償還期(年)6.00續(xù)表續(xù)表10-11 10-11 長期借款還本付息估算表長期借款還本付息估算表 單位：萬元單位：萬元 注：有效利率為5.98%。10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 4資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高時(shí)（第3年）僅47%。因此從總體上看，項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的。資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳見表10-12和表10-13。序號 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1資金來源276051 9834 4409030718640948731.11.21.3

32、1.41.51.61.71.81.91.101.111.12商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營收入自營資產(chǎn)長期借款自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款房地產(chǎn)投資借款短期借款資本金其他回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入20 4861853 8913 000444831 5001 5571 3831 500700520257133534028667636644 2資金運(yùn)用24 1071 9834 19277725346305917552.12.2自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資(含方向稅)自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)建設(shè)期利息表表10-12 10-12 資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元單位：萬元2.32.42.52.62.

33、72.82.92.102.112.122.132.142.15 2.16房地產(chǎn)投資(含利息)經(jīng)營資金自營部分經(jīng)營費(fèi)用自營部分財(cái)務(wù)費(fèi)用出租房經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤自營資產(chǎn)長期借款本金償還自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還房地產(chǎn)長期借款本金償還償還其他應(yīng)付款短期借款本金償還12 391311 1372 2021 6352 8213 8911983382486163119611938573253523393957545612098129715511225454337581129778114699831431297 3盈余資金3 498248125818401034-883 4累計(jì)盈余資

34、金2481507334643813498續(xù)表續(xù)表10-12 10-12 資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元單位：萬元序號 項(xiàng) 目 1 2 3 4 5 6 1資產(chǎn)1 983 5 1078 2195 9644 7703 4981.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流動資產(chǎn)總額 應(yīng)收帳款 存貨 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無形及遞延資產(chǎn)凈值1 9831 9835 1074 8592488 2196 7131 5075 9642 6183 3464 7703894 3813 498443 454 2負(fù)債及所有者權(quán)益1 983 5 1078 2195 964

35、4 7703 498表表10-13 10-13 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬元單位：萬元2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4流動負(fù)債總額 應(yīng)付帳款 短期借款借款 經(jīng)營資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負(fù)債小計(jì)所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 累計(jì)盈余公積金 累計(jì)未分配利潤4834834831 5001 5001 8661 8661 8663 2423 000362053 8913 8913 8914 3283 0001991 1292 5942 5942 5943 3703 0003701 2971 2971

36、2973 4733 0004733 4983 000498比率指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率(%)流動比率(%)速動比率(%)24 37 47 43 27續(xù)表續(xù)表10-13 10-13 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬元單位：萬元10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 5敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格、租房價(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格兩個(gè)因素對項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格分別向不利方向變動10%，則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至20.1%和17.7%，凈現(xiàn)值分別下降至12萬元和-206萬元，投資回

37、收期則增加到4.0和4.1年。預(yù)售款回籠進(jìn)度相對較不敏感。最不敏感 的因素是租房價(jià)格，這是因?yàn)橛?jì)算期只有6年，而且是從第4年才開始出租，租房收益占整個(gè)項(xiàng)目收益的比重較小。詳見表10-14和圖10-1。序 號項(xiàng) 目變動幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案288781381 開發(fā)產(chǎn)品投資+102011240-103921 550362 售房價(jià)格+103971 76936-10177-206423預(yù)售款回籠進(jìn)度+1031494237-10241398414 租房價(jià)格+1028878738-1028777538表表10-14 10-14 敏感性分析表敏

38、感性分析表 80604020 0-20-40-30-20-10 010203040FIRR（%）12345敏感性因素變動（%）1售房價(jià)格；2預(yù)售款回籠進(jìn)度；3租房價(jià)格；4基準(zhǔn)收益率；5開發(fā)產(chǎn)品投資圖圖1 10 0-1 1 敏敏感感性性分分析析（全全部部投投資資、所所得得稅稅前前）10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 6臨界點(diǎn)分析 臨界點(diǎn)分析是項(xiàng)目評價(jià)的另一重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值。根據(jù)敏感性分析，假定投資者期望的內(nèi)部收益率為20%，在這種情況下，開發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點(diǎn)為13 651萬元，下降1

39、260萬元；平均售房價(jià)格的臨界點(diǎn)為每平方米1 538元，下降132元；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為1 580元，增加1 160萬元；售房面積的臨界點(diǎn)為108 377平方米，減少14 253平方米。詳見表10-15。敏感因素基本方案結(jié)果 臨界點(diǎn)計(jì)算內(nèi)部收益率（%）28.8期望值20.00開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元）12 391最高值13 651售房價(jià)格（元/平方米）1 670最低值1 538土地費(fèi)用（萬元）420最高值1 580售房面積（平方米）122 660最低值108 377表表10-15 10-15 臨界點(diǎn)分析表臨界點(diǎn)分析表 10101 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析 10101 1

40、1616評估結(jié)論評估結(jié)論 該項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)房屋銷售價(jià)格適中，預(yù)計(jì)工程完工后，銷售前景會令人滿意。項(xiàng)目的實(shí)施將對市的建設(shè)和改善居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。項(xiàng)目內(nèi)部收益率達(dá)28.8%，6年內(nèi)上繳各類稅金總計(jì)達(dá)4 973萬元。具有良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，且具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目選址適宜，總平面布置和方案設(shè)計(jì)合理，從技術(shù)方面看項(xiàng)目亦可行。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表10-16。序號名 稱單 位數(shù) 據(jù)備 注11.112項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積商品房銷售 高層住宅樓 多層住宅樓 營業(yè)房出租房 營業(yè)房平方米平方米平方米平方米平方米平方米123 320122 660

41、91 00031 0006606601234項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用資金籌措其中：資本金 借款 預(yù)售房款經(jīng)營收入經(jīng)營稅金及附加萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元12 39172212 3913 0003 8915 5014 134227年平均年平均表表10-16 10-16 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 56789總成本費(fèi)用利潤總額所得稅稅后利潤土地增值稅萬元萬元萬元萬元萬元2 476991327664440年平均年平均年平均年平均年平均123456789財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）全部投資投資回收期（所得稅前）全部投資投資回收期（所得稅后）資本金內(nèi)部收益率長期借款償還期%年年%年4006711106288195384039260建設(shè)期起續(xù)表續(xù)表10-16 10-16 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表