《房產(chǎn)測量規(guī)范》PPT課件12

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1、2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 1 房 產(chǎn) 測 量 規(guī) 范 講 座房 地 產(chǎn) 面 積 測 算 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 2 房 地 產(chǎn) 面 積 測 算 授 課 提 綱一 、 房 地 產(chǎn) 測 繪 概 述二 、 房 產(chǎn) 面 積 測 算三 、 用 地 面 積 測 算四 、 面 積 測 算 的 方 法 與 精 度 要 求五 、 房 地 產(chǎn) 面 積 計 算 舉 例 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 3 一 、 房 地 產(chǎn) 測 繪 概 述1.房 地 產(chǎn)

2、測 繪 的 目 的2.房 地 產(chǎn) 測 繪 的 內(nèi) 容3.房 地 產(chǎn) 測 繪 的 作 用4.房 地 產(chǎn) 測 繪 的 三 種 圖 件5.房 地 產(chǎn) 測 繪 的 特 殊 性6.房 地 產(chǎn) 面 積 測 算 的 重 要 性 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 4 二 、 房 產(chǎn) 面 積 測 算1.房 產(chǎn) 面 積 測 算 的 一 般 規(guī) 定（ 1） 房 產(chǎn) 面 積 測 算 的 內(nèi) 容 1） 房 屋 的 建 筑 面 積 2） 房 屋 的 使 用 面 積 3） 房 屋 的 產(chǎn) 權 面 積 4） 房 屋 的 共 有 建 筑 面 積（ 2） 面 積 測 算 的 要 求

3、 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 5 1） 各 類 面 積 測 算 的 邊 長 必 須 獨 立測 算 兩 次 ， 其 較 差 應 在 規(guī) 定 的 限 差 內(nèi) ，取 中 數(shù) 作 最 后 結 果 。 2） 量 距 應 使 用 經(jīng) 檢 定 合 格 的 卷 尺或 其 他 能 達 到 相 應 精 度 的 儀 器 和 工 具 。 3） 邊 長 以 米 為 單 位 ， 取 至 0.01米 ；面 積 以 平 方 米 為 單 位 ， 最 后 結 果 湊 整 至0.01平 方 米 。 4） 樓 層 高 度 ： 指 下 層 地 面 或 樓 面至 上 層 樓 面 之

4、間 的 垂 直 距 離 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 6 2.房 屋 建 筑 面 積 測 算 的 有 關 規(guī) 定（ 1） 計 算 全 部 建 筑 面 積 的 范 圍 1)永 久 性 結 構 的 單 層 房 屋 ， 按 一 層計 算 建 筑 面 積 ； 多 層 房 屋 按 各 層 建 筑 面積 的 總 和 計 算 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 7 單 層 房 屋 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 8 2)房 屋 內(nèi) 的 夾層 、 插 層

5、、 技術 層 及 其 梯 間、 電 梯 間 等 其高 度 在 2.20m以 上 部 分 計 算建 筑 面 積 。 夾 層 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 9 3)穿 過 房 屋 的 通 道 ， 房 屋 內(nèi) 的 門 廳 、大 廳 ， 均 按 一 層 計 算 面 積 。 門 廳 、 大 廳 內(nèi)的 回 廊 部 分 ， 層 高 在 2.20m以 上 的 ， 按 其水 平 投 影 面 積 計 算 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 10 大 廳 1 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主

6、 講 人 ： 黃 保 華 11 大 廳 2 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 12 回 廊 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 13 4） 樓梯 間 、 電 梯（ 觀 光 梯 ）井 、 提 物 井、 垃 圾 道 、管 道 井 等 均按 房 屋 自 然層 計 算 面 積。 觀 光 梯 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 14 5） 房 屋天 面 上 ， 屬 永久 性 建 筑 ， 層高 在 2.20m以上 的 樓 梯 間 、水 箱 間 、 電 梯機 房 及 斜

7、 面 結構 屋 頂 高 度 在2.20m以 上 的部 位 ,按 其 外 圍水 平 投 影 面 積計 算 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 15 6） 挑 樓 、 全 封 閉 的 陽 臺 按 其 外圍 水 平 投 影 面 積 計 算 。 挑 樓 全 封 閉 的 陽 臺 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 16 7） 屬 永 久 性 結 構 有 上 蓋 的 室 外 樓梯 ， 按 各 層 水 平 投 影 面 積 計 算 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華

8、 17 8） 與 房 屋 相 連 的有 柱 走 廊 ， 兩 房 屋 間 有 上 蓋 和 柱 的 走 廊 ， 均 按其 柱 的 外 圍 水 平 投 影 面積 計 算 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 18 9） 房 屋 間 永 久 性 封 閉 的 架 空 通 廊， 按 外 圍 水 平 投 影 面 積 計 算 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 19 10） 地 下 室 、 半 地 下 室 及 其 相 應 出入 口 ， 層 高 在 2.20m以 上 的 ,按 其 外 墻 (不包 括 采 光 井 、

9、 防 潮 層 及 保 護 墻 ） 外 圍 水平 投 影 面 積 計 算 。地 下 室 半 地 下 室 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 20地 下 室 、 半 地 下 室 相 應 出 入 口 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 21 11） 有 柱 或 有 圍 護 結 構 的門 廊 、 門 斗 ， 按 其 柱 或 圍 護 結構 的 外 圍 水 平 投 影 面 積 計 算 。門 廊、 門斗 有柱門廊 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 22 門 斗 2021

10、-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 23 玻 璃 幕 墻 12） 玻璃 幕 墻 等 作 為房 屋 外 墻 的 ，按 其 外 圍 水 平投 影 面 積 計 算。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 24 車 棚 、 貨 棚 等 13） 屬 永 久 性 建 筑 有 柱 的 車 棚 、 貨 棚等 按 柱 的 外 圍 水 平 投 影 面 積 計 算 。 14） 依 坡 地 建 筑 的 房 屋 ， 利 用 吊 腳 做架 空 層 ， 有 圍 護 結 構 的 ， 按 其 高 度 在 2.20m以 上 部 位 的 外 圍 水

11、平 面 積 計 算 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 25 15） 有 伸縮 縫 的 房 屋 ， 若其 與 室 內(nèi) 相 通 的， 伸 縮 縫 計 算 建筑 面 積 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 26 1） 與 房屋 相 連 有 上 蓋無 柱 的 走 廊 、檐 廊 ， 按 其 圍護 結 構 外 圍 水平 投 影 面 積 的一 半 計 算 。（ 2） 計 算 一 半 建 筑 面 積 的 范 圍無 圍 護 結 構 的 無 柱 走 廊 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講

12、 人 ： 黃 保 華 27 獨 立 柱 、單 排 柱 2） 獨 立柱 、 單 排 柱 的門 廊 、 車 棚 、貨 棚 等 屬 永 久性 建 筑 的 ， 按其 上 蓋 的 水 平投 影 面 積 的 一半 計 算 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 28 3） 未 封 閉 的 陽 臺 、 挑 廊 ， 按 其 圍護 結 構 水 平 投 影 面 積 的 一 半 計 算 。 未 封 閉 的 陽 臺 1 未 封 閉 的 陽 臺 2 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 29 未 封 閉 挑 廊 2021-6-14

13、廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 30 室 外 樓 梯 4） 無 頂 蓋的 室 外 樓 梯 按 各層 水 平 投 影 面 積的 一 半 計 算 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 31 架 空 通 廊 5） 有 頂 蓋 不 封 閉 的 永 久 性 的 架 空 通廊 ， 按 外 圍 水 平 投 影 面 積 的 一 半 計 算 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 32 1） 層 高 小 于 2.20m以 下 的 夾 層 、插 層 、 技 術 層 和 層 高 小 于 2.

14、20m的 地 下室 和 半 地 下 室 。 （ 3） 不 計 算 建 筑 面 積 的 范 圍 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 33 2） 突 出房 屋 墻 面 的 構件 、 配 件 、 裝飾 柱 、 裝 飾 性的 玻 璃 幕 墻 、垛 、 勒 腳 、 臺階 、 無 柱 雨 篷等 。 3） 房 屋之 間 無 上 蓋 的架 空 通 廊 。 無 柱 雨 篷 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 34 天 面 上 的 花 園 4） 房屋 的 天 面 、挑 臺 、 天 面上 的 花 園 、泳 池 。 2021-

15、6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 35 5） 建 筑 物 內(nèi) 的 操 作 平 臺 、 上 料 平臺 及 利 用 建 筑 物 的 空 間 安 置 箱 、 罐 的 平臺 。 平 臺 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 36 騎 樓 6） 騎樓 、 過街 樓 的底 層 用作 道 路街 巷 通行 的 部分 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 37 過 街 樓 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 38 路 面 作 為 頂 蓋

16、建 造 的 房 屋 7） 利 用 引橋 、 高 架路 、 高 架橋 等 路 面作 為 頂 蓋建 造 的 房屋 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 39 活 動 房 屋 等 8） 活 動 房 屋 、 臨 時 房 屋 、 簡 易 房 屋。 9） 獨 立 煙 囪 、 亭 、 塔 、 罐 、 池 、 地下 人 防 干 、 支 線 。 10） 與 房 屋 室 內(nèi) 不 相 通 的 房 屋 間 伸縮 縫 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 40 三 、 用 地 面 積 測 算 1.有 關 名 稱 及 術 語

17、的 含 義 （ 1） 用 地 面 積 ： 指 產(chǎn) 權 主 使 用 土地 的 范 圍 ， 包 括 房 屋 占 地 面 積 、 庭 園 等其 他 用 途 的 土 地 面 積 。 （ 2） 共 用 地 面 積 ： 指 兩 個 以 上 產(chǎn)權 主 共 同 占 有 使 用 的 不 能 分 割 的 土 地 面積 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 41 2.用 地 面 積 測 算 的 范 圍 用 地 面 積 以 丘 為 單 位 進 行 測 算 ，包 括 房 屋 占 地 面 積 、 其 他 用 途 的 土 地面 積 ， 各 項 地 類 面 積 的 測 算 。

18、3.下 列 土 地 不 計 入 丘 用 地 面 積 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 42 1） 無 明確 使 用 權 屬 的 冷 巷、 巷 道 或 間 距 地。 間 距 地不 計 入 丘 內(nèi) 用 地 面 積 范 圍 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 43 2） 市 政 管 轄 的 道 路 、 街 道 、 巷 道 等公 共 用 地 。 3） 公 共 使 用 的 河 涌 、 水 溝 、 排 污 溝。 4） 已 經(jīng) 征 用 、 劃 撥 或 者 屬 于 原 房 地產(chǎn) 證 記 載 的 范 圍 ， 經(jīng) 規(guī) 劃

19、 部 門 核 定 需 要 作市 政 建 設 的 用 地 。 5） 其 他 按 規(guī) 定 不 計 入 用 地 的 面 積 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 44 四 、 面 積 測 算 的 方 法 與 精 度 要 求 1.坐 標 解 析 法（ 1） 根 據(jù) 坐 標 成 果 表 上 的 數(shù) 據(jù) ， 按 下 式 計 算 面 積。 式 中 ： S面 積 ， ； Xi界 址 點 的 縱 坐 標 ， m； Yi界 址 點 的 橫 坐 標 ， m； n界 址 點 個 數(shù) ； i界 址 點 序 號 ， 按 順 時 針 方 向 順 編 。 )(21)(21 11

20、1111 iini iiini i XXYSYYXS 或 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 45 (2)面 積 中 誤 差 按 下 式 計 算。 面 積 中 誤 差 ， ； 相 應 等 級 界 址 點 規(guī) 定 的 點 位 中 差 m； 多 邊 形 中 對 角 線 長 度 ， m。 D ii 1,1 mjms ni iis Dmm j 1 112 ,81 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 46 界 址 點 坐 標 計 算 面 積 舉 例 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人

21、 ： 黃 保 華 47 2.實 地 量 距 法 （ 1） 規(guī) 則 圖 形 ： 根 據(jù) 實 地 丈 量 的 邊 長直 接 計 算 面 積 ； 不 規(guī) 則 圖 形 ： 將 其 分 割 成 簡單 的 幾 何 圖 形 ， 然 后 分 別 計 算 面 積 。 （ 2） 國 標 房 產(chǎn) 測 量 規(guī) 范 對 房 產(chǎn) 面積 的 精 度 限 差 要 求 分 為 三 級 ： 一 級 ： (0.02 ) 二 級 ： (0.04 ) 三 級 ： (0.08 ) 注 ： s為 房 產(chǎn) 面 積 ， 。 ss 0006.0 ss 002.0 ss 006.0 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人

22、 ： 黃 保 華 48 以 上 面 積 精 度 等 級 的 使 用 范 圍 ， 由 各 城 市 的 房地 產(chǎn) 行 政 主 管 部 門 根 據(jù) 當 地 的 實 際 情 況 決 定 。 3.圖 解 法 圖 上 量 算 面 積 ， 可 選 用 求 積 儀 法 、 幾 何 圖 形 法 等 方 法。 圖 上 面 積 測 算 均 應 獨 立 進 行 兩 次 。 兩 次 量 算 面 積 較 差 不 得 超 過 下 式 規(guī) 定 ： S= 0.0003M 式 中 ： S-兩 次 量 算 面 積 較 差 , ； S-所 量 算 的 面 積 ， ； M-圖 的 比 例 尺 分 母 。 使 用 圖 解 法 量 算 面

23、 積 時 ， 圖 形 面 積 不 應 小 于 5c。 圖 上 量 距 應 量 至 0.2 。S 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 49 五 、 房 地 產(chǎn) 面 積 計 算 舉 例 1.有 一 棟 三 層 半 鋼 筋 混 凝 土 結 構 的 房屋 ， 各 邊 尺 寸 丈 量 結 果 已 注 記 在 圖 中 ， 試計 算 該 棟 房 屋 的 用 地 面 積 ， 建 基 面 積 及 總建 筑 面 積 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 50 計 算 ：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.5

24、3x9.12=41.3136騎 樓 A3:3.12x9.12=28.4544飄 樓 A3:2.13x9.01=19.1913陽 臺 2:1.41x3.41=4.8081余 地 :3.31x9.01=29.8231用 地 面 積 :52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建 筑 基 地 面 積 :151.9392-29.8231=122.1161總 建 筑 面 積 : 52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240單 位 :長 度 m,面 積 m2。 2021-6-14廣 州

25、市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 51 2.有 一 雙 隅 二 層 房 屋 ， 第 二 層 有 一 插層 ， 試 按 照 圖 中 所 示 尺 寸 ， 計 算 插 層 的 有效 建 筑 面 積 ， 并 計 算 該 房 屋 的 用 地 面 積 ，建 筑 基 地 面 積 及 總 建 筑 面 積 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 52 計 算 ：X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37插 層 有 效 建 筑 面

26、積 ：（ 4.16+5.37） X6.86=65.3758用 地 面 積 、 建 筑 基 地 面 積 ：C 2： 11.38X6.86=78.0668總 建 筑 面 積 ：78.0668 X2+65.3758=221.5094單 位 ： 長 度 m， 面 積 m2。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 53 房 屋 共 有 建 筑 面 積 的 分 攤 計 算 同 一 房 屋 、 用 地 有 兩 個 以 上 權 屬 單 元 ， 共同 占 有 或 使 用 共 有 的 建 筑 面 積 、 用 地 面 積 就 會出 現(xiàn) 共 有 面 積 的 分 攤 計 算

27、。 一 、 共 有 面 積 的 分 攤 原 則 1.產(chǎn) 權 各 方 有 合 法 權 屬 分 割 文 件 或 協(xié) 議 的， 按 文 件 或 協(xié) 議 規(guī) 定 執(zhí) 行 。 2.無 產(chǎn) 權 分 割 文 件 或 協(xié) 議 的 ， 按 相 關 面 積比 例 進 行 計 算 分 攤 。 某 套 (單 元 )的 分 攤 面 積 等 于 面 積 分 攤 系 數(shù) 乘以 某 套 (單 元 )建 筑 面 積 ； 面 積 分 攤 系 數(shù) 等 于 應 分攤 面 積 總 和 除 以 參 加 分 攤 的 各 套 (單 元 )建 筑 面 積總 和 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保

28、華 54 共 有 面 積 按 相 關 面 積 比 例 分 攤 的 計 算 公 式 ：Si = K.SiK = Si si式 中 ：K-為 面 積 的 分 攤 系 數(shù)Si-為 各 單 元 參 加 分 攤 的 建 筑 面 積 ， m2；Si-為 各 單 元 參 加 分 攤 所 得 的 分 攤 面 積 ， m2；S i-為 應 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 ， m2；Si-為 應 分 攤 的 共 有 面 積 總 和 ， m2；Si-為 參 加 分 攤 的 各 單 元 建 筑 面 積 總 和 ， m2。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 55 二

29、、 共 有 建 筑 面 積 的 分 攤 內(nèi) 容 共 有 建 筑 面 積 是 樓 房 不 可 缺 少 的 輔 助建 筑 面 積 ， 為 各 權 屬 單 元 提 供 服 務 ， 由 各權 屬 單 元 按 建 筑 面 積 比 例 分 攤 。 但 有 些 面積 由 權 屬 單 元 分 攤 不 合 理 ， 因 而 亦 存 在 不應 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 56 1.應 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 (1)應 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 包 括 ： 樓 梯間 、 電 梯 井 、 管 道 井 、

30、垃 圾 道 、 公 共 走 廊、 公 共 門 廳 、 公 共 大 廳 、 變 電 房 、 水 泵 房、 水 箱 間 、 值 班 警 衛(wèi) 房 、 專 用 設 備 房 、 為整 幢 大 樓 服 務 的 公 共 用 房 等 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 57 (2)套 （ 單 元 ） 與 共 有 建 筑 面 積 之 間 分隔 墻 體 水 平 投 影 面 積 的 一 半 應 列 入 共 有 建筑 面 積 進 行 分 攤 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 58 2.不 應 分 攤 的 共 有 建

31、筑 面 積 不 應 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 包 括 ： (1)作 為 人 防 工 程 的 地 下 室 、 避 難 室 （ 層 ）； (2)用 作 公 共 休 憩 、 綠 化 等 場 所 的 架 空 層； (3)大 樓 內(nèi) 的 機 動 、 非 機 動 車 庫 ； (4)為 建 筑 造 型 而 建 ， 但 無 實 用 功 能 的 建筑 面 積 ； (5)不 應 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 ， 若 使 用 到其 他 功 能 的 共 有 建 筑 面 積 時 ， 需 按 其 建 筑 面 積比 例 參 與 分 攤 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ：

32、 黃 保 華 59 三 、 共 有 建 筑 面 積 的 分 攤 方 法 1.應 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 一 般可 分 為 三 大 類 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 60 (1)幢 共 有 建 筑 面 積 ： 指 為 整 幢 大 樓服 務 的 共 有 建 筑 面 積 （ 如 變 電 房 、 水 泵房 等 ） 。 (2)功 能 共 有 建 筑 面 積 ： 指 為 某 一 部分 或 某 幾 層 同 一 功 能 服 務 的 共 有 建 筑 面積 （ 如 為 某 一 功 能 服 務 的 專 用 樓 梯 間 ，專 用 設 備 房 等 ） 。

33、(3)本 層 共 有 建 筑 面 積 ： 指 為 本 層 功能 服 務 的 共 有 建 筑 面 積 （ 如 樓 梯 間 、 公共 走 廊 等 ） 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 61 2.住 宅 樓 共 有 建 筑 面 積 的 分 攤 住 宅 樓 以 幢 為 單 元 ， 按 前 述 公 式 ， 根 據(jù)本 幢 樓 房 的 各 項 共 有 建 筑 面 積 和 除 以 各 套 內(nèi) 建筑 面 積 和 ， 求 得 分 攤 系 數(shù) ， 然 后 計 算 房 屋 各 套分 攤 所 得 的 共 有 建 筑 面 積 。 分 攤 系 數(shù) = 本 幢 應 分 攤

34、共 有 建 筑 面 積 和 本 幢 各 套 內(nèi) 建 筑 面 積 和 某 套 分 攤 所 得 共 有 建 筑 面 積 =分 攤 系 數(shù) 乘某 套 內(nèi) 建 筑 面 積 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 62 3.商 住 樓 共 有 建 筑 面 積 分 攤 商 住 樓 共 有 建 筑 面 積 的 分 攤 。 先 根 據(jù)住 宅 和 商 業(yè) 各 自 的 建 筑 面 積 （ 包 括 本 功 能的 共 有 建 筑 面 積 ） 分 攤 全 幢 的 共 有 建 筑 面積 ， 得 住 宅 部 分 分 攤 得 到 的 全 幢 共 有 建 筑面 積 和 商 業(yè) 部

35、分 分 攤 得 到 的 全 幢 共 有 建 筑面 積 ， 然 后 將 住 宅 和 商 業(yè) 部 分 所 得 的 分 攤面 積 再 各 自 進 行 分 攤 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 63 住 宅 部 分 ， 將 分 攤 得 到 的 幢 共 有 建 筑面 積 ， 加 上 住 宅 部 分 本 身 的 共 有 建 筑 面 積， 依 前 述 公 式 ， 按 各 套 的 建 筑 面 積 比 例 ，分 攤 計 算 各 套 房 屋 的 分 攤 面 積 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 64 商 業(yè) 部

36、 分 ， 將 分 攤 得 到 幢 的 共 有 建 筑面 積 ， 加 上 商 業(yè) 部 分 本 身 功 能 的 共 有 建 筑面 積 ， 按 各 層 的 建 筑 面 積 依 比 例 分 攤 至 各層 ， 作 為 各 層 共 有 建 筑 面 積 的 一 部 分 ， 加至 各 層 的 共 有 建 筑 面 積 中 ， 得 到 各 層 總 的共 有 建 筑 面 積 ， 然 后 再 根 據(jù) 層 內(nèi) 的 各 套 內(nèi)建 筑 面 積 按 比 例 分 攤 至 各 套 ， 得 出 各 套 房屋 分 攤 得 到 的 共 有 建 筑 面 積 。 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保

37、 華 65 上 述 用 公 式 表 示 如 下 ： (1)幢 共 有 建 筑 面 積 分 攤幢 分 攤 系 數(shù) K幢 = 幢 應 分 攤 共 有 建 筑 面 積 和 i（ 幢 ） 住 宅 、 商 業(yè) 參 加 分 攤 的 建 筑 面 積 和 Si（ 住 ） +Si（ 商 ）住 宅 部 分 得 分 攤 面 積 s住 =K幢 si（ 住 ）商 業(yè) 部 分 得 分 攤 面 積 s 商 =K幢 si（ 商 ） 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 66 (2)住 宅 部 分 共 有 建 筑 面 積 分 攤分 攤 系 數(shù) K住 = 住 宅 本 身 功 能 共 有

38、 建 筑 面 積 和 i（ 住 ） +s住 住 宅 參 予 分 攤 各 套 總 的 建 筑 面 積 和 Si（ 住 ）住 宅 套 (單 元 )得 分 攤 面 積 si（ 套 ） =K住 Si（ 套 ） 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 67 (3)商 業(yè) 部 分 共 有 建 筑 面 積 分 攤分 攤 系 數(shù) K商 = 商 業(yè) 本 身 功 能 共 有 建 筑 面 積 和 i（ 商 ） +s商 商 業(yè) 各 層 參 予 分 攤 總 的 建 筑 面 積 和 Si（ 層 ）層 得 分 攤 面 積 si（ 層 ） =K商 S i（ 層 ）層 分 攤 系 數(shù) K層 = 層 共 有 建 筑 面 積 和 i（ 層 ） + Si（ 層 ） 參 予 分 攤 的 各 套 內(nèi) 面 積 和 S i（ 套 ）套 得 分 攤 面 積 Si（ 套 ） =K層 Si（ 套 ） 2021-6-14廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 68 4.多 功 能 綜 合 樓 共 有 建 筑 面 積 的 分 攤， 按 照 各 自 的 功 能 ， 參 照 商 住 樓 的 分 攤 計算 方 法 進 行 分 攤 。