土地一級(jí)開發(fā)審計(jì)及相關(guān)知識(shí)

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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,泛 華 咨 詢,Pan-China Consultant,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,2024/11/30,土地一級(jí)開發(fā)審計(jì)內(nèi)容及相關(guān)知識(shí),Relevant Knowledge Points&Audit Details of Primary Land Development,北京泛華國(guó)金工程咨詢有限公司,,泛 華 咨 詢,Pan-China Consultant,2016,年,7,月,2024/11/30,第一部分 常規(guī)知識(shí),2024/11

2、/30,1.,實(shí)施基本流程,2024/11/30,2.,土地一級(jí)開發(fā)的基本內(nèi)容,土地一級(jí)開發(fā)實(shí)際就是,“,生地,”,變,“,熟地,”,的過(guò)程（將土體開發(fā)成可收狀態(tài)），主要包括：人、地、房的補(bǔ)償；拆遷、評(píng)估、拆除、考古、平整及市政配套設(shè)施的建設(shè)（七通一平）（包括可納入一級(jí)開發(fā)成本的回遷房、區(qū)域景觀及綠地建設(shè)）其中大部分區(qū)域的土地成本主要是人地房的補(bǔ)償，約占整個(gè)一級(jí)開發(fā)成本的,80-85%,（真正的,BT,項(xiàng)目）項(xiàng)目實(shí)施人：主要土儲(chǔ)或是由其通過(guò)招標(biāo)或直接委托的具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的大型國(guó)有企業(yè),2024/11/30,3.“,三定三限三結(jié)”合具體含義,（源于奧運(yùn)工程建設(shè)期間）,基本原則是：針對(duì)各類工程

3、（全市道路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施工程、奧運(yùn)工程）、項(xiàng)目的特殊性，特別是被征地拆遷農(nóng)（居）民的愿望、合法權(quán)益及長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)問(wèn)題，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)公平、公正，建設(shè)和諧社會(huì)首善之區(qū)的總體要求。,特別是涉及征地范圍內(nèi)農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷需要建設(shè)定向安置房的供地政策,2024/11/30,1.,定性：,此類定向安置房為普通商品房性質(zhì)，土地供應(yīng)采取定向供應(yīng)原則；,2.,定向：,專為上述各類工程、項(xiàng)目需要征收集體土地特別是征地范圍內(nèi)涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷的農(nóng)（居）民安置使用；,3.,定量：,嚴(yán)格限定需定向安置的農(nóng)（居）民的人數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)規(guī)模，即定向安置房人均建筑面積按不超過(guò),50,平方米掌握。,3.1“,三定

4、”具體內(nèi)容,2024/11/30,1.,限戶型,：原則上按照國(guó)辦發(fā),200637,號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，執(zhí)行,“,90/70,”,的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；,2.,限價(jià)格：,此類定向安置房的銷售價(jià)格可按：一級(jí)開發(fā)成本,+,建安成本,+,相關(guān)稅費(fèi),+,出讓金（毛地價(jià)）,+,類似經(jīng)濟(jì)適用房建議的合理利潤(rùn)率（,3%,）進(jìn)行核定。防止畸高畸低，體現(xiàn)既照顧和保護(hù)被征地拆遷農(nóng)（居）民的利益，又不會(huì)形成對(duì)全市商品房市場(chǎng)過(guò)大沖擊的原則；,3.,限交易：,（,1,）此類安置房不予辦理預(yù)售許可，嚴(yán)格掌握定向、定量的原則；（,2,）此類定向安置房的產(chǎn)權(quán)人今后對(duì)所購(gòu)安置房進(jìn)行出售、轉(zhuǎn)讓等市場(chǎng)交易行為比照,“,兩限,”,普通商品房,“,退

5、出機(jī)制,”,的有關(guān)規(guī)定辦理。,3.2“,三限”具體內(nèi)容,2024/11/30,3.3,三結(jié)合具體內(nèi)容,1.,此類定向安置房建設(shè)方式應(yīng)與相對(duì)應(yīng)的征地拆遷方式相,結(jié)合,；,2.,此類定向安置房的銷售價(jià)格應(yīng)與相對(duì)應(yīng)的征地、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的相關(guān)政策相,結(jié)合,；,3.,此類定向安置房建設(shè)應(yīng)與我市現(xiàn)行的農(nóng)村地區(qū)拆遷安置用房政策相,結(jié)合,。,2024/11/30,4.,土地儲(chǔ)備（一級(jí)開發(fā)）成本構(gòu)成,總計(jì)有,9,項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成。具體為：,前期費(fèi)用；,征地補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi)；,收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用；,市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；,財(cái)務(wù)費(fèi)用；,利潤(rùn)或管理費(fèi)；,兩稅兩費(fèi),（特別注意：土地一級(jí)開發(fā)屬于委托

6、服務(wù)類，其其稅率為,6%,）,；,其它費(fèi)用；,審計(jì)費(fèi)等。,2024/11/30,4.1,前期費(fèi)用,主要包括：實(shí)施方案編制費(fèi)、項(xiàng)目建議書（可行性研究報(bào)告）編制費(fèi)、用地普測(cè)及撥地釘樁費(fèi)、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)、勘測(cè)定界相關(guān)費(fèi)用、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)及其它可以計(jì)入土地一級(jí)開發(fā)成本的費(fèi)用。,主要取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：相關(guān)行業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（必須掌握）、規(guī)定、協(xié)議約定（后面簡(jiǎn)單介紹）。,2024/11/30,4.1.1,前期費(fèi)取費(fèi)的相關(guān)依據(jù),1,、立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工 程咨詢費(fèi)：,測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)可參考,1999,年,9,月,10,日國(guó)家計(jì)委制定的計(jì)價(jià)格,1999,1283,號(hào),建設(shè)項(xiàng)目前期工作

7、咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定,及,北京市物價(jià)局、北京市計(jì)劃委員會(huì)京價(jià)（房）字,1999,第,487,號(hào)文,關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)的補(bǔ)充通知,中的有關(guān)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告的編制費(fèi) 土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi) 項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi),2024/11/30,2,、委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用,2001,年國(guó)家計(jì)委,關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價(jià)格的通知,（計(jì)價(jià)格,20011218,號(hào)）,中取消了,1993,年由建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局聯(lián)合頒布的,城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，放開了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)。,2004,年,6,月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)計(jì)費(fèi)，中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查

8、研究，制定并發(fā)布了,城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見,，作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù)。,（管線綜合、規(guī)劃綜合）,2024/11/30,3,、工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用,2002,年,1,月,7,日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格,200210,號(hào)文發(fā)布了,工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定,，從,2002,年,3,月,1,日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費(fèi)用。,建筑用地?fù)艿囟叮?關(guān)于測(cè)繪產(chǎn)品收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知,【,京發(fā)改,20061009,號(hào),】,2024/11/30,4,、環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用,2002,年,10,月,28,日全國(guó)人大通過(guò)了,中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法,，規(guī)定：在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和

9、國(guó)管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。隨后，國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了,關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知,（計(jì)價(jià)格,2002,125,號(hào)）,。該通知中規(guī)定了項(xiàng)目前期進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析，包括編制環(huán)境影響報(bào)告書（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表和對(duì)環(huán)境影響報(bào)告書（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表進(jìn)行技術(shù)評(píng)估的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為核算環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用的依據(jù)。,2024/11/30,5,、交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用,北京市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)早在,2001,年就發(fā)布了,關(guān)于對(duì)部分新建項(xiàng)目進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的通知,市規(guī)發(fā),20011001,號(hào),。規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目需由項(xiàng)目

10、業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)，并按照,北京市建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)準(zhǔn)則和要求,編制咨詢報(bào)告。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)咨詢工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級(jí)資質(zhì)。但對(duì)委托編制交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確規(guī)定，實(shí)踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢的標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)行情協(xié)商（目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常在,0.5,2,元,/,平米不等,）。,（一般為,1.0,元以下，實(shí)施方案會(huì)按,1,元編制）,2024/11/30,6,、地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用,2002,年,1,月,1,日起施行、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令（第,323,號(hào)）公布的,地震安全性評(píng)價(jià)管理?xiàng)l例,規(guī)定：新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程，依照,中華人

11、民共和國(guó)防震減災(zāi)法,和本條例的規(guī)定，需要進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家地震安全性評(píng)價(jià)的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評(píng)價(jià)的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評(píng)價(jià)單位。地震安全性評(píng)價(jià)單位對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告。目前，全國(guó)各省市對(duì)地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有不同的規(guī)定，北京市的工程可依據(jù)原,北京市物價(jià)局,2002,年,9,月,18,日京價(jià),(,收,),字,2002361,號(hào)文件,關(guān)于地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的函,的規(guī)定進(jìn)行核算。,2024/11/30,7,、地價(jià)評(píng)估費(fèi)用,1994,年,12,月,12,日，國(guó)家

12、計(jì)委和國(guó)家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了,“,關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知,”,，通知規(guī)定：,“,土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的經(jīng)營(yíng)性中介服務(wù)收費(fèi)行為，評(píng)估機(jī)構(gòu)要按照,自愿委托、有償服務(wù),的原則與委托方簽訂合同，開展評(píng)估服務(wù)工作，收取合理費(fèi)用。凡具備土地估價(jià)資格并經(jīng)土地、物價(jià)部門確認(rèn)的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并按本通知的規(guī)定收取土地評(píng)估費(fèi)。,”,1997,年,12,月,1,日北京市物價(jià)局發(fā)布了,京價(jià),(,房,),字,(1997),第,398,號(hào)文件,關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知,，對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂，規(guī)定,“,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)、土地價(jià)格評(píng)估

13、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制。,（新文件：京發(fā)改,【2013】1522,號(hào)文件，沒(méi)有真正執(zhí)行）,2024/11/30,（新文件：京發(fā)改,【2013】1522,號(hào)文件，沒(méi)有真正執(zhí)行）,8,、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi),1997,年,12,月,1,日，北京市物價(jià)局發(fā)布了,關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知,京價(jià),(,房,),字,1997,第,398,號(hào)文,，對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂，規(guī)定,“,因征用拆遷對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的，按補(bǔ)償價(jià)款金額的,1,1.5%,向征用拆遷單位收取評(píng)估費(fèi)。,”,（京國(guó)土市,【2005】540,號(hào)）,北京市物價(jià)局、北京市財(cái)

14、政局關(guān)于房屋遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函,【,京價(jià)（收）字（,1993,）第,238,號(hào),】,：,房屋拆遷管理費(fèi)：不超過(guò)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用,0.5%,（似乎沒(méi)有計(jì)取過(guò)）,房屋拆遷服務(wù)費(fèi)：不超過(guò)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的,1.5,2024/11/30,4.2,征地補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi),立足于改善和保障被征地農(nóng)民生活水平及長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，主要包括：,土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、征地相關(guān)稅費(fèi)（耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、防洪費(fèi)等）、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目征地不可預(yù)見費(fèi),（可按不高于征地工作預(yù)計(jì)發(fā)生部分的,5%,計(jì)?。?。,主要依據(jù)：征地協(xié)議、征地批復(fù)及征地結(jié)案。,2024/11/30,4.3,

15、收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)費(fèi),涉及產(chǎn)權(quán)調(diào)整實(shí)施房屋征收或以房屋置換方式實(shí)施拆遷補(bǔ)償?shù)?，原則上應(yīng)在項(xiàng)目供地前完成，但不納入供地條件。,此部分費(fèi)用主要包括：國(guó)有企業(yè)用地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、評(píng)估服務(wù)費(fèi)、拆除費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、土地一級(jí)開發(fā)拆遷不可預(yù)見費(fèi)、收購(gòu)儲(chǔ)備項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)等。其中拆遷不可預(yù)見費(fèi)按照不高于預(yù)計(jì)拆遷部分費(fèi)用的,10%,計(jì)取，收購(gòu)儲(chǔ)備項(xiàng)目按照不高于收購(gòu)成本的,3%,計(jì)取。,主要依據(jù)：區(qū)（縣）政府拆遷政策、政府批準(zhǔn)文件、拆遷協(xié)議、收購(gòu)合同、委托合同等。,2024/11/30,4.4,市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),主要包括可計(jì)入土地一級(jí)開發(fā)成本的道路、管線等市政建設(shè)工程（主要是指地塊范

16、圍內(nèi)的支路及地下管網(wǎng)）,主要依據(jù)：發(fā)展與改革部門批復(fù)的立項(xiàng)核準(zhǔn)中市政基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容和金額、經(jīng)區(qū)（縣）發(fā)展改革部門批準(zhǔn)的市政基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)方案等。,2024/11/30,4.5,財(cái)務(wù)費(fèi)用,主要包括土地儲(chǔ)備開發(fā)工作中相關(guān)投入生產(chǎn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：,1.,融資利率：原則上按不高于人民銀行同期同類貸款的基準(zhǔn)利率計(jì)取，若確需提高的，必須報(bào)請(qǐng)土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)審會(huì)專項(xiàng)審議。,2.,自有資金：對(duì)于企業(yè)為主體及儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體委托企業(yè)帶資實(shí)施的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，原則上企業(yè)自有的資金比例不低于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的,30%,。,2024/11/30,4.6,利潤(rùn)和管理費(fèi),1.,管理費(fèi)：土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目中，依據(jù)項(xiàng)目成本、周期及完成情況，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)開發(fā)成本部分可以按不高于,2%,計(jì)提管理費(fèi)；,2.,利潤(rùn)：企業(yè)融資部分利潤(rùn)按照相關(guān)委辦局研究并報(bào)市政府批準(zhǔn)政策執(zhí)行,（,8%,）,3.,財(cái)務(wù)費(fèi)用不能作為利潤(rùn)或管理費(fèi)的計(jì)取基數(shù),（以前似乎沒(méi)有明確）。,2024/11/30,5.,土地儲(chǔ)備開發(fā)成本構(gòu)成表,序號(hào),科 目,土地開發(fā)成本,實(shí)際發(fā)生投資,預(yù)計(jì)發(fā)生投資,1,前期費(fèi)用,2,征地補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi),3,拆遷補(bǔ)償及相關(guān)費(fèi)用