房產(chǎn)中介管理制度大全④業(yè)務(wù)員

業(yè) 務(wù) 員 工 作 指 引 一.接待客戶 1.接客戶電話 a）兩聲之內(nèi)接電話 b）禮貌及清晰的道出：“您好！金岳房地產(chǎn)。請問有什么可以幫到您的？” c）如遇客戶查詢，禮貌回復(fù)其咨詢及盡快取得客戶的 聯(lián)系電話。 d）如遇到找其他同事，禮貌地說： “請稍待！并通知有關(guān)同事，以確認 電話已被接聽。 e）如遇所找的同事不在，請禮貌地說： “XX同事外出辦事，需要留言轉(zhuǎn) 告他嗎？”或?qū)⒂嘘P(guān)電話轉(zhuǎn)至主管及營業(yè)助理接聽。 f）所有電話客源，必須盡快要電腦入檔并力求實現(xiàn)看樓及定期作有關(guān)跟 _ 進。 g）遇放盤，須填寫《放［盤/匙］委托代理協(xié)議書》并即時輸入電腦及在 右上角寫電腦編號后將表格交予主管審閱。 2 .門口客 a）凡在門外徘徊之客戶，應(yīng)盡快出外接待。 “請問有什么可以幫您的？” “是有房子要賣嗎？” “是想找房子嗎？” “我們還有很多房源在電腦庫里，不如進內(nèi)詳談” 。 “我們還有其它的相關(guān)服務(wù)，例如：代辦過戶手續(xù)，免費評估物業(yè)， 銀行按揭等” ※攜帶名片，留取電話，盡量令其入店。 b）客人入店鋪內(nèi)，應(yīng)禮貌清晰地： “您好！有什么可以幫您的？……” 3 .放盤/匙 a）取出《放［盤/匙］委托代理協(xié)議書》作登記，把物業(yè)詳細地址、業(yè)主聯(lián) 絡(luò)電話（能盡量 多拿電話最好）及要求業(yè)主簽署，發(fā)回副本予業(yè)主。 如遇放匙須提醒業(yè)主妥善保管有關(guān)副本，因退回鎖匙時須提供有關(guān)文 件。 b）遇獨家委托，向經(jīng)理或主管領(lǐng)取《委托獨家代理合同書》作有關(guān)登記， 負責(zé)同事可獲獎勵提成比率。 c）完成登記手續(xù)后禮貌地提出是否有其它需要， 并起身作送客姿態(tài)：“請 慢走”，“有什么需要，歡迎隨時來找我們”。 d）馬上把有關(guān)房源輸入電腦，并將檔案編號及鎖匙編號寫在 《放［盤/匙］ 委托代理協(xié)議書》的右上角，交予主管審閱。 （或經(jīng)理） 4 .租售 e）盡快留取客戶聯(lián)絡(luò)電話后,才開始詳細談及樓源資料。 f）盡可能馬上安排看樓。（特別是有放匙的單位）。 g）遇上客戶需求的盤源沒有時，應(yīng)該用回旋的方式處理，例如： “剛巧那業(yè)主現(xiàn)在沒空，我們嘗試另外再約時間，好嗎？” “那單位好像已經(jīng)改變了價錢，讓我先了解了解情況……” 。 d）能成功安排看樓，請取出 《中介委托協(xié)議書（看樓紙）》 作有關(guān)登記，強烈要求有身份證登記，可解釋為是應(yīng)業(yè)主要求而作 有關(guān)登記，理由是入屋視察為安全作考慮等等。如遇客戶拒絕，應(yīng) 請示主管，要獲得同意下才可進行看樓程序。 e）盡快將客戶資料輸入電腦，并作 定期跟進。 .客戶/業(yè)主跟進 所有客戶及業(yè)主（含無效盤源如：不放、不租、自用等）須定期跟進工作， 并將結(jié)果記錄入電腦。凡未能聯(lián)絡(luò)上有關(guān)人物或無更改訊息 （與前提供資 料）屬無效跟進，不能做工作報告數(shù)據(jù)上報。 （跟進盤源時，要盡量詢問：“還有其它物業(yè)需要我們幫忙嗎？”而跟進 客戶時也在適當時候探討： ”還要找其它物業(yè)，例如：寫字樓或門面 嗎？” ） 三 . 外勤 業(yè)務(wù)員看樓，收（搜）房源，踩盤，辦交易手續(xù)等外勤工作。必事先要外 勤登記表作有關(guān)登記，注明外出及回來時間。如遇突發(fā)外勤，須以電話報 知主管 / 商務(wù)助理，代其在外勤登記表作登記。 ※ 凡看樓必須填寫 《中介委托協(xié)議書》 （看樓紙） ，交由客戶簽署后，把 客戶聯(lián)交給客戶，第一聯(lián)交回主管存檔。 四 . 廣告 / 優(yōu)質(zhì)盤源處理 凡遇看樓過程或收盤過程當中， 發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)盤源， 應(yīng)第一時間主動向主管上 報，并積極配合廣告發(fā)放提供優(yōu)質(zhì)盤源。 五 . 議價 凡遇客戶有提出還價情況，應(yīng)第一時間向主管上報，才可進入議價程序， 一切洽談結(jié)果，必須如實向主管匯報。所有在涉及議價的單位，如遇其他 同事須看樓，必須經(jīng)過主管同意方可安排。 六 . 簽約 1 、 事先準備工作 。 a) 房管局查核交易房屋產(chǎn)權(quán)情況。 b) 凡在房管局未能成功查核產(chǎn)權(quán)的房屋，必須在相關(guān)的機構(gòu)，例如：原 開發(fā)公司，物業(yè)管理處及按揭銀行等盡量進行查核。 c) 提醒業(yè)主帶齊相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件，例如：房地產(chǎn)權(quán)屬證明書、房地產(chǎn) 預(yù)售契約、銀行按揭合同、購房發(fā)票、購房認購書、繳房款收據(jù)等。 并同時出具身份證明文件，例如：身份證、戶口本、獨身證、結(jié)婚證 等。 （如已婚者，而不能雙方同時到場的，須附有不在場一方的“委托 出售房屋授權(quán)書” ） 。 1） 凡受委托代出售的代理人， 須出示經(jīng)公正處公正的 “委托出售 房屋授權(quán)公證書——“指定委托劃款書” “指定委托劃款書” ii) 買方——“委托轉(zhuǎn)付房款通知書” “委托轉(zhuǎn)付房款通知書” d) 遇另有協(xié)議條款須先以草稿形式擬好向主管請示，經(jīng)核準后才書寫合 約備注欄內(nèi)，凡不夠位置書寫時須注明“本協(xié)議另有附件，具同等效 力”字樣。以附件形式，詳細列明條款并三方同時簽署。 e) 不能隨意刪改協(xié)議書任何條款，如遇客戶有所提出，須請示主管同意 后方可執(zhí)行。 f) 協(xié)議書第一聯(lián)交回主管存檔，第二聯(lián)交客戶，第三聯(lián)交業(yè)主，并提醒 小心保管。 g) 需要托管交易文件的，須填寫“托管交易文件收據(jù)” 。 h) 收不足傭金者，須由客戶填寫“事前減傭申請表”交由主管簽批后才 予實施(遇主管不在，須電話請示，未能聯(lián)絡(luò)主管者，須向上級主管 請示) ，否則不予認可。 i) 所有錯字，修改部分，須在相應(yīng)位置，三方加簽。 2 、 雙方達成一致協(xié)議 a) 簽買賣 / 租賃協(xié)議書，并清楚列明房款支付方式。 b) 有附帶家電物品者，須另附表詳細列明一并簽署。 c) 帶有租約的，須出示有關(guān)租約正本，并議明相關(guān)押金的交接，及租金 的轉(zhuǎn)交方式。 d) 遇產(chǎn)權(quán)未清需要托管房款或客戶指定須要逶過代理轉(zhuǎn)付房款的，須同 時要求簽署“委托轉(zhuǎn)付房款通知書” 。 3 、 雙方未達成一致協(xié)議 a) 業(yè)主方簽署“買賣 / 租賃承諾書”及“傭金確認書” (同意做高樓價支 付傭金的須簽署“傭金承諾書” ) b) 客戶方簽署“認購 / 承租承諾書”及“傭金確認書” 。 c) 經(jīng)協(xié)商后達成一致協(xié)議后按第六條第 1 項所有程序執(zhí)行。 七 . 上數(shù) 完成簽約程序后， 業(yè)務(wù)員須將協(xié)議書正本、 產(chǎn)權(quán)文件及業(yè)主 / 客戶方身份證 的復(fù)印件集齊，填寫“上數(shù)表”并上交相應(yīng)主管簽批。 8 . 簽約后跟進 1 、 嚴格根據(jù)合約相關(guān)日期，執(zhí)行所有程序，并須要執(zhí)行日前一天以電話 提醒，確認相約雙方。 2 、 簽署正式“租賃合同”的，須事先把合同條款溝通擬好，提供雙方確 認，以求到場能即時簽署，避免到場雙方出現(xiàn)爭執(zhí)延誤。 a） 辦理相關(guān)手續(xù)時，需要取用托管交易文件時，須填寫“領(lǐng)取物品申請 表” 。 b） 提醒買方帶備身份證 3 、 業(yè)主方主管簽批后向經(jīng)理領(lǐng)取，注意小心保管。 4 、 需要轉(zhuǎn)付房款 / 租金時， 須事先一天填寫 “提取代收訂金， 房款申請表” 向財務(wù)部提出申請，并須清楚確認能夠領(lǐng)到款項才予約定客戶。并須 按一萬元以上到總部財務(wù)部支付的方式執(zhí)行，盡量建議客戶采用轉(zhuǎn)帳 形式支付，并填寫“指定委托收款書” 。 （如之前已簽過有關(guān)文件的則直接向財務(wù)部提示便可） 9 . 收款 1 、 直接把房款轉(zhuǎn)交業(yè)主的，須要求填寫“客戶收款簽收單” 。 2 、 代收房款的，開具收據(jù)后，并要求客戶填寫“委托轉(zhuǎn)付房款通知書” 及提醒客戶小心保存我公司發(fā)出的收款收據(jù)，日后房款交接清楚后須 退回有關(guān)收據(jù)，如遇遺失者須填寫“遺失收據(jù)證明書” 。 3 、 完成收款程序后，業(yè)務(wù)員須即時填寫“收款報告表”經(jīng)各方簽署后， 即時傳真予總部財務(wù)部，并電話確認已收妥。 4 、 外出收款時填寫“發(fā)票 / 收據(jù)借出申請單” ，發(fā)票 / 收據(jù)上須寫明相關(guān)資 料，不能寫白條。收到款后按第九條第 3 項程序執(zhí)行。 5 、 遇收款須事先提供發(fā)票以作請款的。填寫“書面證明” （開具發(fā)票書面 證明書） ，并緊密地跟進，要求盡快收到有關(guān)款項。收到后按上述程序 執(zhí)行。 X非辦公時間，由主管按上述流程操作，附加以電郵形式把相關(guān)資 料向上級主管及財務(wù)部上報。 十.對外分傭 需要與其它中介公司或經(jīng)辦人合作業(yè)務(wù)及涉及對外分傭時，須事先填寫 “中介費用申請表”，得到簽批方予執(zhí)行。 十一.遲收傭金 凡予合約應(yīng)收款期內(nèi)未能收到的傭金，須填寫 《遲收傭金解釋表》交由主 管加簽后，向財務(wù)部呈交后，提出要求發(fā)出“催繳傭金通知書”及有關(guān)其 他相應(yīng)行動。 十二.違約 出現(xiàn)客戶撻定，業(yè)主不買/不租及私下成交等違約行為， 如屬經(jīng)雙方達成 違約協(xié)議的，填寫 《客戶違約報告》 呈交上報，但如屬未經(jīng)協(xié)商的單方 違約情況，則須即時上報主管，并向財務(wù)部提出要求發(fā)出“催收傭金通 知書”及有關(guān)其他相應(yīng)行動。 十三.事后減傭/取消交易/壞賬 遇特殊情況出現(xiàn)，事后減傭/取消交易/壞賬等情況，須填寫有關(guān)報表上報。 X在操作過程中，遇上什么困難和突發(fā)情況，應(yīng)及時向主管匯報和查詢處理 方式。否則，需自行負責(zé)因此而引起的相關(guān)責(zé)任。 房產(chǎn)中介常見問題總結(jié) Q1.業(yè)務(wù)員怎么找房源？ 最佳答案： 1和其他中介合作。交換房源 2去小區(qū)跟蹤其他中介（簡稱駐守） 3去二手房交易網(wǎng)上尋找個人房源 4和各小區(qū)保安打好關(guān)系。如果有其他中介去小區(qū)帶看。就讓保安登記。然后把登記信 息告訴你。 5打小區(qū)業(yè)主電話詢問。 6等業(yè)主上門掛牌 7拿錢買房源信息 1到網(wǎng)上釣房源！有關(guān)房子的網(wǎng)都去看看，保證有收獲！ 2有時間的話到附近多走走，有很多都是自己貼信息出來的！ 3有時去問問某小區(qū)的門衛(wèi)，他們和業(yè)主都比較熟，誰有房源可能知道！ 4開了門店以后就發(fā)傳單，要么發(fā)名片，反正讓附近的人都知道你開張了， 這樣有房源 也會告訴你。 5附近如果有別的同行也去那瞧瞧，他們比你早營業(yè)他們知道房源比你多， 看看他們愿 不愿跟你合作。不愿意就算了。 Q2.到房產(chǎn)中介登記出售房源要手續(xù)費嗎 ？ 問題補充：我是買了房子，但現(xiàn)在不想要了，想要賣掉.不知道該怎么辦？請知道的朋友幫 幫忙，謝說甘了. 最佳答案： 你可以把房源掛到房產(chǎn)中介所，讓中介公司幫你賣呀！ 掛房源一般不收費，如果中介公司幫你把房子賣掉了 ，你應(yīng)該付給中介公司中介費 （一般是房價的1%,不同的城市,中介費不一樣.） 另外，你也可能告訴朋友，讓他們幫你留心一下，看有沒有認識的朋友需要買房的.不過, 通過中介比較可信一些. Q3.我現(xiàn)在在找房子租，發(fā)現(xiàn)好多房源都是中介的. 我想知道怎樣 識別中介是否是騙人的？要注意些什么？叩謝！ 最佳答案： 首先要注意中介公司的品牌，營業(yè)執(zhí)照（正規(guī)的中介公司都有政府部門頒發(fā)的營 業(yè)執(zhí)照，一般都放在明顯位置，了解該中介的法定注冊公司名稱、法人代表等必要情況） 其次看中介人經(jīng)紀資格證.如果中介在看房之前要求交納相應(yīng)的費用，一定不能交. 和房東見面時，要看房東的真正身份及索要相關(guān)房產(chǎn)證等復(fù)印件。簽定合同時， 三方在場的情況下查清水、電、煤氣表數(shù)； 2、附帶的電器品牌、功能、保養(yǎng)要列名書 面清單. Q4.我想在上海開個房屋中介 房源去那里找？ 最佳答案： 1到網(wǎng)上釣房源！有關(guān)房子的網(wǎng)都去看看，保證有收獲！ 2有時間的話到附近多走走，有很多都是自己貼信息出來的！ 3有時去問問某小區(qū)的門衛(wèi)，他們和業(yè)主都比較熟，誰有房源可能知道！ 4開了門店以后就發(fā)傳單，要么發(fā)名片，反正讓附近的人都知道你開張了， 這樣有房源 也會告訴你。 5附近如果有別的同行也去那瞧瞧，他們比你早營業(yè)他們知道房源比你多， 看看他們愿 不愿跟你合作。不愿意就算了。 6利用帶有房源搜集功能的軟件搜集房源，目前采用最新技術(shù)的一個軟件為易房大師 Q5.房屋中介公司怎么跟房源業(yè)務(wù)員分成？ 問題補充：房屋中介公司怎么跟房源業(yè)務(wù)員分成？想問下業(yè)務(wù)員的薪金是應(yīng)該找到房源 了就發(fā)，還是房子成交了再按比例發(fā)。 請教下有經(jīng)驗的朋友。 最佳答案： 朋友 肯定是成交后才按比例發(fā)提成的，提成比例一般為百分之十至百分之二十左 右，肯定是業(yè)務(wù)員做的越多，提成比例也就越高。業(yè)務(wù)員做多了，你這個老板肯定也高 興呀。 另外就是獎金。按工作表現(xiàn)發(fā)放獎金是你這個老板用于激勵員工和獎勵員工的重 要手段，不要忽視哦~ 我是中介的，我們公司是如果房子賣出去了業(yè)務(wù)員提中介費的百分之十， 如果房源是其 他員工找的，則該業(yè)務(wù)員和賣出的業(yè)務(wù)員 1: 9分 調(diào)出則提百分之九，找房源者提百 分只一 這只我們公司的哈 祝你工作愉快 Q6.中介新手該怎么收集房源 ？ 問題補充：我是在深圳一家中介公司做業(yè)務(wù)員的新手。 想問問在深圳市場的中介高手們， 怎么能收集到房主的房源？（我收集到的房源大部分都是中介代理的，我多是從網(wǎng)上收 集的？ 最佳答案： 中介很辛苦的，沒有休息日的，沒有固定工作時間，有客源，有房源，能成交就 行了。 如果你主要是從網(wǎng)上收集房源的話，建議你使用可以自動搜集房源的中介管理軟 件。這方面做的比較好的有易房大師等，不僅可以幫您迅速搜集目標網(wǎng)站如 58,搜房, 趕集等網(wǎng)站的大量房源信息，還可以通過中介黑名單功能過濾掉房產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)布的無 用房源信息。 Q7.求房產(chǎn)中介廣告語（讓房東主動登記房源的） 最佳答案： 安全交易，服務(wù)職業(yè)。免費評估，免費登記房源。不吃差價，不壓房款 Q8.想在天津做中介，不知道天津的中介公司的房源怎么收集 ，是 買的嗎？ 問題補充：在天津是否可以買到房源信息？收集房源的渠道？因為是新手，不太懂，請各位 多多指教！請多包涵！ 最佳答案： 收集房源的渠道有多種. 1媒體，網(wǎng)絡(luò)，報紙.收集房源 2親朋好友介紹. 3在小區(qū)貼售條（對于管理差的小區(qū)可行） 4發(fā)傳單（新手可以做做） 5老客戶介紹（你根他找到合適的房子他買了以后，關(guān)系打好后他會再次介紹房源和客 戶給你） 6如果你在其它的中介公司有朋友的話就好。叫你朋友拿他們公司別人的盤給你（保密 就好。不然對你和朋友都不好） 7利用房產(chǎn)中介軟件（如易房大師）搜索，每天可獲取幾十萬條房產(chǎn)信息 8洗盤。也就是把整個小區(qū)業(yè)主的電話通通打一次（機率小。新手可做） 9跑到別的物業(yè)公司門口去挖客戶（客戶一出來就跟上去） 0 0 0 0 0方法多多 方法多多?？梢韵衲愕牟块T經(jīng)理問一下 Q9.中介登記的房源應(yīng)具備哪些手續(xù)，受哪些約束？ 問題補充：我在房產(chǎn)中介簽訂了一個合同，但沒有看到房產(chǎn)證、契證等相關(guān)證明，單憑 對順馳的信任就簽了，但后來也就是第二天就發(fā)現(xiàn)原房主的購房價格與所陳述的 差3 萬元，于是我們就想退掉不要了，但順馳就是不給退信息費。 最佳答案： 對對，順馳從來沒騙過人滴~~~~為什么大家不喜歡通過公證處買房？在報紙或網(wǎng) 上找信息，通過公證處買房只收取房款總額 %勺提存公證費 而且過戶未成功房款還能返還買房者。 關(guān)于信息費，其實就是中介費，合同法第 427條規(guī)定：居間人未促成合同成立的， 不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。 當然順馳從 來都是遵紀守法不騙人，哈~ Q10.可否多個中介同時桂牌一套房源？ 最佳答案： 可以多家公司掛牌的，但是不要和任何一家公司簽獨家代理合同就可以的啊 ~而且 很多公司都是免費給你賣房子的，你只要不要在房子賣出去之前收某個公司的錢就可以 了，不過要是見了想買房子的客戶并簽了合同， 就可以拿錢了，這樣等于房子就賣出去 了，中介公司可以幫你辦理剩下的事情，多數(shù)中介公司收的都是購房方的費用， 你就不 用花錢就可以把房子賣出去了。掛拍的公司越多，房子賣的就越快?？捶康娜硕嗔寺?。。 哩哩。 八、、八、、2 Q11.做為一個中介，如何更多的開發(fā)房源和客戶？ 最佳答案： 傳單、登報、店面攬客、陌生拜訪、網(wǎng)絡(luò)查詢、資源共享、與各小區(qū)物業(yè)搞好關(guān)系。 還有最重要的就是做好服務(wù)，我做了段時間，現(xiàn)在都是靠以前的客人介紹新客人， 這樣 成交率高好辦事。 另外，現(xiàn)在好多房源都是發(fā)布在網(wǎng)上的，你可以使用一些具備房源搜集功能的房產(chǎn) 中介管理軟件。這方面做的比較好的有易房大師等， 不僅可以幫我們迅速搜集目標網(wǎng)站 的大量房源信息，還可以通過中介黑名單功能過濾掉房產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)布的無用房源信 Q12.如果房源是中介提供，還可以把中介甩掉嗎？ 問題補充：我們要買二手房，一直想找個熟人，為了省去一部分中介費。不過還是沒有 做到，畢竟有些事情不是自己想的那樣?，F(xiàn)在由中介提供一套房源，也和房主見面了， 也有房主的聯(lián)系方式。（房主到?jīng)]有多大意見，只要拿到他要的錢應(yīng)該沒問題?，F(xiàn)在我 們想把中介甩掉，不知道可以嗎？中間有什么麻煩嗎？沒有中介對我們有什么影響嗎？ 單獨交易和有中介有什么區(qū)別，是不是不能貸款？ 如果有知道的朋友，請幫幫忙，第一次接觸 最佳答案： 中介公司帶你看業(yè)主房源的時候應(yīng)該讓你簽過一份房屋代購委托，上面會有明文規(guī) 定，你私下成交該房源，應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任.中介公司可以通過起訴來要回他們的中介傭 金. 你和業(yè)主之間私下成交具有一定的風(fēng)險性，最關(guān)鍵的一個問題在是先付款后辦理過戶手 續(xù)，還是先辦理過戶手續(xù)再付款，雙方如果有一方不守誠信，可能會成生不必要的糾紛. 有中介公司幫你辦理，他們會合理的控制這些風(fēng)險，即使有個問題，你直接找他們公司就 可以. 再說貸款的問題，這個問題與成交方式?jīng)]有關(guān)系. Q13.北京中介二手房房源采集 ？ 問題補充：我剛接觸這個，我想知道通過什么路徑獲取的信息會更有效率一些 最佳答案： 網(wǎng)絡(luò)肯定是最好的信息來源，信息又完整，又全面。比如搜房上面查北京 二手 房就有好多信息。不過信息太多了要搜集的話，最好使用用信息采集系統(tǒng)，比如易房 大師之類的，它可以迅速的從你的目標網(wǎng)站上準確的大量的把數(shù)據(jù)、 文字都按照自己的 需求給采集下來，并且還能夠自動的更新采集最新數(shù)據(jù)。你要做的只是選擇想要的房源 信息，易房大師會將信息自動錄入管理系統(tǒng)。 Q14.房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員怎樣找房源？ 問題補充：包括出售和出租的房源，現(xiàn)在的情況好像是只要有房源就不怕賣/租不出去C 但房源很難找，怎么能找到呢？請從事房產(chǎn)的朋友來指點一下 報紙上登的往往都是其他中介的房源。 最佳答案： 方法大致如下： 1:電話接待，一般公司比較大的，業(yè)主會主動打電話到離房主附近的房產(chǎn)公司，所以 要多接電話。 2:門店接待，房主下班了，或者吃玩飯后會出去散步，到店面的也不少，一有人到門 店你就得比別的同事早出去，呵呵，先到先得。不是賣房的可能是買房的，接一個客戶 也可以啊。 3:是有針對性的根據(jù)客戶的要求去找房子，如客戶就要指定的小區(qū)，公司目前沒有他 合適的，就可以采取這種方式了，也就是貼條，但是要做的好點，不要做的那么一點點， 一看就是小公司所為。呵呵，沒有客戶也可以這樣去做，有人跟你打電話不就是有房源 了嗎？ 4:不知道你公司是多大，還有一般的大公司會有附近的小區(qū)業(yè)主的電話， 這都是平時 跟物業(yè)處的，有的是花錢的。不知道你明不明白。有的話打電話核實好了。 （但是有點 不好是，有很多是不賣的。要有心理準備） 5:網(wǎng)絡(luò)上面，比如焦點 新浪 站臺 等 也就是打電話核實了，呵呵 6: 一些房產(chǎn)中介管理軟件，比如易房大師，他不僅可以幫你搜集目標網(wǎng)站上的大把數(shù) 據(jù)，而且具備中介電話屏蔽功能，能夠自動篩選掉中介發(fā)布的房源信息。 勤快點，每天堅持，相信你能做的很出色。努力吧！ ！ ！ 如何更好利用電話溝通 電話是一種常見的通訊、 交往工具， 隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和人們生活水平的 提高，電話的普及率越來越高，人離不開電話，每天要接、打大量的電話。看起 來打電話很容易，對著話筒同對方交談，可以說是一門學(xué)問、 一門藝術(shù)。打電 話的禮儀也是公關(guān)禮儀的重要內(nèi)容。 為更好的樹立嘉業(yè)人形象， 特號召大家遵守 如下條款。 一、接電話的程序 1 、電話鈴一響，應(yīng)盡快去接，最好不要讓鈴聲響過三遍。拿起電話應(yīng)先自 報家門，“您好，XX地產(chǎn)"。避免說：“喂，你好，…” 0詢問時應(yīng)注意在適當 的時候，根據(jù)對方的反應(yīng)再委婉詢問。一定不能用很生硬的口氣說“他不在” 、 “打錯了” 、 “沒這人” 、 “不知道”等不標準的用語。電話用語應(yīng)文明、禮貌，態(tài) 度應(yīng)熱情、謙和、誠懇，語調(diào)應(yīng)平和、音量要適中。特別注意聲調(diào)、語速、以及 表達的準確度。 2、接電話時，對對方的談話可作必要的重復(fù)，重要的內(nèi)容應(yīng)簡明扼要的記 錄下來，如時間、地點、聯(lián)系事宜、需解決的問題等。 3、電話交談完畢時，應(yīng)盡量讓對方結(jié)束對話，若確需自己來結(jié)束，應(yīng)解釋、 致歉。通話完畢后，應(yīng)等對方放下話筒后，再輕輕地放下電話，以示尊重。 二、打電話的程序 1 、選擇適當?shù)臅r間。公務(wù)電話應(yīng)盡量打到對方單位，若確有必要往對方家 里打時，應(yīng)注意避開吃飯或睡覺時間。 2、首先通報自己的姓名、身份。必要時，應(yīng)詢問對方是否方便，在對方方 便的情況下再開始交談。 3、電話用語應(yīng)文明、禮貌，電話內(nèi)容要簡明、扼要。 4、通話完畢時應(yīng)道“再見”，等對方放下電話后再輕輕放下電話。 三、電話溝通時需要注意哪些細節(jié) 1、撥打電話 ?撥打電話之前，要有一個腹稿，要有所準備，做到心里有數(shù)，這樣可以節(jié)省時 間和提高電話溝通的效率。 ?電話接通后，首先做一個簡單的寒暄，然后就直奔主題，不要閑聊天，不要東 拉西扯，以免偏離通話的主題。 2、通電話時應(yīng)該注意的幾個細節(jié)問題。 ?首先，要使用電話敬語。如：再見、咱們下次再談等。 ?只有先聽到對方掛斷電話之后，你再掛斷電話，這是商務(wù)禮儀的一個表現(xiàn)。 ?在用電話進行溝通時， 通話時間一般控制在三分鐘以內(nèi)， 最長也不要超過五分 鐘。如果一次溝通沒有完全表達出你的意思，最好約定下次通話的時間，或者約 定面談的時間，以避免占用電話的時間過長。 四、電話的基本禮儀 1 、 重要的第一聲 當我們打電話給某單位， 若一接通， 就能聽到對方親切、 優(yōu)美的招呼聲，心里一定會很愉快，使雙方對話能順利展開，對該單位有了較好 的印象。在電話中只要稍微注意一下自己的行為就會給對方留下完全不同的印 象。同樣說：“你好，嘉業(yè)地產(chǎn)”。但聲音清晰、悅耳、吐字清脆，給對方留下 好的印象，對方對其所在單位也會有好印象。因此要記住，接電話時，應(yīng)有“我 代表單位形象”的意識。 2 、 要有喜悅的心情 打電話時我們要保持良好的心情， 這樣即使對方看不 見你，但是從歡快的語調(diào)中也會被你感染，給對方留下極佳的印象，由于面部表 情會影響聲音的變化， 所以即使在電話中，也要抱著“對方看著我”的心態(tài)去 應(yīng)對。 3、清晰明朗的聲音 懶散的姿勢對方也能夠 打電話過程中絕對不能吸煙、喝茶、吃零食，即使是 “聽”得出來。如果你打電話的時候，彎著腰躺在椅子 上，對方聽你的聲音就是懶散的，無精打采的，若坐姿端正，所發(fā)出的聲音也會 親切悅耳， 充滿活力。 因此打電話時， 即使看不見對方， 也要當作對方就在眼前， 盡可能注意自己的姿勢。 4 、迅速準確的接聽 辦公桌上往往會有兩三部電話， 聽到電話鈴聲， 應(yīng)準 確迅速地拿起聽筒，最好在三聲之內(nèi)接聽。若時間過長無人接電話，或讓對方久 等會給他留下不好的印象。養(yǎng)成即便電話離自己很遠，聽到電話鈴聲后，附近沒 有其他人，我們應(yīng)該用最快的速度拿起聽筒。如果電話鈴響了五聲才拿起話筒， 應(yīng)該先向?qū)Ψ降狼浮? 5、認真清楚的記錄 隨時牢記5W1HK巧，所謂5W1K指① When何 時②Who何人③Where何地④ What何事⑤ Why為什么⑥ HO伽何進行。 在工作中這些資料都是十分重要 的。對打電話，接電話具有相同的重要性。電 話記錄既要簡潔又要完備，有賴于 5W1H技巧。 6 、 了解來電話的目的 公司的每個電話都十分重要， 不可敷衍， 即使對 方要找的人不在， 切忌只說“不在”就把電話掛了。 接電話時也要盡可能問清事 由，避免誤事。我們首先應(yīng)委婉地探求對方來電目的，如自己無法處理， 也應(yīng) 認真記錄下來，就可不誤事而且贏得對方的好感。 7 、 掛電話前的禮貌 要結(jié)束電話交談時， 一般應(yīng)當由打電話的一方提出， 然后彼此客氣地道別， 說一聲“再見”，再掛電話，不可只管自己講完就掛斷 電話。 五、使工作順利的電話術(shù) 1 、遲到、請假由自己打電話； 2 、外出辦事，隨時與單位聯(lián)系； 3 、外出辦事應(yīng)告知去處及 電話； 4、延誤拜訪時間應(yīng)事先與對方聯(lián)絡(luò)； 5 、用傳真機傳送文件后，以電話聯(lián)絡(luò)； 6 、同事家中 電話不要輕易告訴別人； 7、借用別家單位電話應(yīng)注意 ：一般借用別家單位電話，一般不要超過十 分鐘。遇特殊情況，非得長時間接打電話時，應(yīng)先征求對方的同意和諒解。 六、如何接聽面試電話。 在接聽面試電話時也要給對方留下好的印象。根據(jù)公司基本要求詢問面試者應(yīng)聘的職務(wù)，多大 年齡？什么學(xué)歷？有幾年的XX工作經(jīng)驗……。若感覺對方合適，約面談時間 ；哪怕對方不適合也 要委婉的謝絕，如：“XX職務(wù)已經(jīng)招滿了 ，謝謝您對嘉業(yè)的關(guān)注，再見”。 七、如何接聽客戶的投訴和抱怨電話 1 、盡可能地詢問打電話的人有什么需要幫助的，問一下他是否要留言，并且仔細地作下記錄， 永遠都不要對打來電話的人的問題說“我不知道” 。 2 、要盡量地給對方一個答復(fù)，或者對她說你會 馬上找人來討論這件事。 3、你要盡可能快地給她答復(fù)，如果答復(fù)她需要較長的時間，你應(yīng)該讓她 放下電話，說你會給她打回去。 4 、如果你需要讓對方不要掛電話，應(yīng)該先對她說一下。 5、如果對 方提出的要求對你或者公司來說是非分的或者過分的，不要很自然的說： “不，你的要求我們不會 滿足的。 ”你應(yīng)該說： “這個，我不能肯定，我弄清楚了再打給你，好嗎？”即使答案仍然是“ NO” ， 客戶也會覺得你做過了努力。 八、無關(guān)緊要的電話 如推銷等無關(guān)緊要的電話，經(jīng)過信息篩選并做好記錄，參照辦公室情況，有必要時向負責(zé)人推 見。 九、如何體現(xiàn)彬彬有禮 語調(diào)的魅力 用清晰而愉快的語調(diào)接電話能顯示出說話人的職業(yè)風(fēng)度和可親 的性格。 雖然對方無法看到你的面容， 但你的喜悅或煩躁仍會通過語調(diào)流露出來。 打電話時語調(diào)應(yīng)平穩(wěn)柔和、安詳，這時如能面帶微笑地與對方交談，可使你的聲 音聽起來更為友好熱情。千萬不要邊打電話邊嚼口香糖或吃東西。 得體的問答 來電應(yīng)在第二聲鈴響之后立即接聽，在禮貌問候?qū)Ψ街髴?yīng)主 動報出公司或部門名稱以及自己的姓名， 切忌拿起電話劈頭就問：“喂，找誰？” 同樣，來電話人需要留話也應(yīng)以簡潔的語言清晰地報出姓名、單位、回電號碼和 留言。結(jié)束電話交談時，通常由打電話的一方提出，然后彼此客氣地道別。無論 什么原因電話中斷，主動打電話的一方應(yīng)負責(zé)重撥。 電話留言 在商業(yè)投訴中，不能及時回電話最為常見。為了不喪失每一次成 交的機會，一般應(yīng)在24小時之內(nèi)對電話留言給予答復(fù)，如果回電話時恰遇對方 不在，也要留言，表明你已經(jīng)回過電話了。如果自己確實無法親自回電，應(yīng)托付 他人代辦。 恰當?shù)厥褂秒娫?發(fā)展良好商務(wù)關(guān)系的最佳途徑是與客戶面對面地商談， 而 電話主要用來安排會見。當然一旦雙方見過面，再用電話往來就方便多了。 行政部宣 2006年X月X日 分行商圈調(diào)查表 地址 每層戶數(shù) 或面積 總層數(shù) 總面積 性質(zhì) 房型及 圖 售價 租金 屋齡 發(fā)展商及電話 公交線路: 學(xué)校： 醫(yī)院: 銀行： 超市、購物、餐飲網(wǎng)點（名稱及電話） 社區(qū)人文環(huán)境： 二手房交易手續(xù)辦理操作指南 （權(quán)限級別：分行經(jīng)理） 目 錄 服務(wù)項目及收費標準 服務(wù)項目 收費標準 委托售房 成交價的％小足5000收5000元） 委托購房 成交價的％小足5000收5000元） 委托出租 月租金的50%小足1000收1000） 委托租房 月租金的50%小足1000收1000） 代辦產(chǎn)權(quán)過戶 每套收3000元 代辦“綠本轉(zhuǎn)紅本” 每套收5000元 代辦銀行抵押貸款（特區(qū)內(nèi)住宅） 每套收3000元 代辦銀行抵押貸款（特區(qū)外住宅） 每套收4000兀 辦理二手樓按揭手續(xù) 每套收3000元 代辦銀行按揭贖樓 每套收5000元 評估（普通住宅100萬以下） 每套收300元 評估（普通住宅100萬以上） 每套收500兀 三級市場操作程序 三級市場產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程-一次性付款 公證處做全權(quán)委 查檔 評估 申請銀行貸款 銀行出具貸款承 需提供房產(chǎn)證或抵押貸款合同原件，業(yè)主身份證 明：所有亞豐到場：委托書最少做五份收費 300 贖樓查檔50元、過戶查檔50元，查檔后需三個 工作巳辦完相關(guān)事宜，過后作廢 住宅300元，商鋪，寫字樓，廠房，別壁按評估 提供戶首期款收據(jù)驗原件收復(fù)印件，收入證明, 身份證原件及評估報告，房產(chǎn)證復(fù)印件驗原件 寫字樓：評估凈值 5成 廠房：（1）關(guān)外評估凈 ?值4-成:（（2）關(guān)內(nèi)凈值5-成:（（3）住宅評估凈值8 向財務(wù)公司或擔(dān) 保公司借款 先還發(fā)展商欠款 后還銀行欠款 （注：先向銀行查詢欠款并打單，需提供借款協(xié) 議，客戶首期款收據(jù)，委托書復(fù)印件查檔單）財 務(wù)公司利息2%5保公司1舜續(xù)費+銀行貸款利息 業(yè)主需提供首期款收據(jù)還款時間跟隨變動而變 級 場 權(quán) 讓 流 程 分行業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議 分行把買賣協(xié)議，成交報告 傳真到按揭部，由合同專員 審核后，交給按揭員。（成 交報告上注明接管按揭員） 按揭員與業(yè)務(wù)員溝通基本 情況，與業(yè)主、客戶聯(lián)系按 揭事宜詢問有關(guān)情況并給 予落實，按揭員把情況反饋 分行在收文回執(zhí)答復(fù)日期 （即取房產(chǎn)證）前，把放款 通知單傳到財務(wù)部（通知單 上注明放款用途）通知財務(wù) 部放稅款到按陶及財務(wù)部 按揭員通知客戶領(lǐng)取稅單 交稅，取房產(chǎn)證。（并通知 銀行給予辦理抵押登記手 I按揭員把房產(chǎn)證復(fù)印件傳 真到分行，稅單原件交按揭 部文員轉(zhuǎn)交分行 分行把買賣雙方身份證復(fù) 印件及房產(chǎn)證原件轉(zhuǎn)交按 /分行通知業(yè)主領(lǐng)取房款（把放 款通知所需資料傳到財務(wù)部） 分行通知客戶把房款及應(yīng) 交費用打入公司，業(yè)務(wù)員把 收款收據(jù)及物業(yè)跟進表（附 表1）傳到按揭部（跟進表 上須注明費用去向、過戶價 格、買方姓名等）。若與有 過戶價格和買賣協(xié)議不符 合的，須買賣雙方簽署承諾 書（附表2）、若買方姓名與 產(chǎn)權(quán)查檔后，與業(yè)主、客戶 到國土局辦理過戶手續(xù)，按 揭員把收文回執(zhí)傳直到分 財務(wù)部經(jīng)審核放款給業(yè)主0 分行通知買賣雙方到物業(yè)管 理處辦理交樓手續(xù)，并把經(jīng)買 賣雙方簽名的交樓確認書傳 到按揭部。（附表5）交樓確 七人書卜注明亦皆事項、淳粒， J天 水電專員通知買賣雙方辦理煤 氣、有線電視、電話、電過戶 手續(xù)水電專員把過戶后的有關(guān) 結(jié)清欠款單轉(zhuǎn)交分行，并在交 分行通知業(yè)主領(lǐng)取結(jié)清水電后 的余款，并把單據(jù)轉(zhuǎn)交業(yè)主 分行業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議 T 口 1天）分行把買賣協(xié)議，成交報告 、傳真到按揭部，由合同專員 審核后，交給按揭員。（成 交報告上注明接管按揭員） 按揭員與業(yè)務(wù)員溝通基本情 況，與業(yè)主、客戶聯(lián)系按揭 事宜詢問有關(guān)情況并給予落 實，按揭員把情況反饋給業(yè) 分行把買賣雙方身份證復(fù)印 件及房產(chǎn)證原件轉(zhuǎn)交按揭部 評估部對成交物業(yè)進行評 估，并出具評他報告 J1 1天 分行通知客戶把首期款及應(yīng) 交費用打入公司，業(yè)務(wù)員把 /收款收據(jù)及物業(yè)跟進表（附 表1）傳到按揭部。（跟進 表上須注明費用去向、過戶 價格、買方姓名等）。若與 有過戶價格和買賣協(xié)議不符 J合的，須買賣雙方簽署承諾 1 K 書（附表 2'） 口若買方姓名 按揭部通知客戶準備按揭申 請所需資料，到銀行辦理按 I揭申請，銀行:產(chǎn)承諾書 產(chǎn)權(quán)查檔后，與業(yè)主、客戶 v到國土局辦理過戶手續(xù)，按 揭吊招收支回中傳直到介 -1.- 30 天 三級市場產(chǎn)權(quán) 分行在收文回執(zhí)答復(fù)日期（即取房產(chǎn) 證）前，把放款通知單傳到財務(wù)部（通 知單上注明放款用途）通知財務(wù)部放稅 款到按揭部、財務(wù)部經(jīng)審核后把稅款放 按揭員通知客戶領(lǐng)取稅單交稅，取房產(chǎn) 證。（并通知銀行給予辦理抵押登記手 按揭員把房產(chǎn)證復(fù)印件傳真到分行， 并 把稅單復(fù)印件轉(zhuǎn)到財務(wù)，稅單原件交按 1天 U 分行通知業(yè)主領(lǐng)取首期款（把放款通知 所需資料傳到財務(wù)部） 財務(wù)部經(jīng)審核放款給業(yè)主 . 15天 銀行領(lǐng)取已辦妥抵押登記的房產(chǎn)證后， /把按揭款放給業(yè)主。按揭員知會分行， 由業(yè)務(wù)員通知業(yè)主查詢 分行通知買賣雙方到物業(yè)管理處辦理 交樓手續(xù)，并把經(jīng)買賣雙方簽名的交樓 確認書傳到按揭部。（附表 5）（交樓 確認書上注明交接場、讀數(shù)）并把有 J水電專員通知買賣雙方辦理煤氣、有線 《 電視、電話、電過戶手續(xù)水電專員把過 戶后的有關(guān)結(jié)清欠款單轉(zhuǎn)交分行， 并在 I交樓確認書上簽名注即，并傳到分行 分行通知業(yè)主領(lǐng)取結(jié)清水電后的余款， 并把單據(jù)轉(zhuǎn)交業(yè)主 口 按揭部把按揭合同等有關(guān)資料經(jīng)文員 [ 轉(zhuǎn)交分行 一 '分行把按揭合同、收據(jù)等有關(guān)資料轉(zhuǎn)交 轉(zhuǎn)讓流程-擔(dān)保贖樓 級 市 場 產(chǎn) 分行業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議。 （協(xié)議中注明房產(chǎn)在抵押中, 贖樓手續(xù)由擔(dān)保公 擔(dān)保公司把擔(dān)保函交銀行，銀行審核資 “料后放款到擔(dān)保公司，產(chǎn)權(quán)查檔后，由 噪雷專員盞知買賣雙方為 分行把買賣協(xié)議， 真到按揭部，由合 后，交給按揭員。 父加 公場回注銷抵押的房 蛇行晶務(wù)員（取房產(chǎn)證日 打而走：通常為——周 按揭員與業(yè)務(wù)員溝墟顰色結(jié)陶« 11天 E 一 “、 -、MB卜制圖專交業(yè)主 況，與業(yè)王、客尸喉案如常 宜詢問有關(guān)情況并給予落實, '，與客戶到國土局辦理過戶 E續(xù)，按揭員把收文回執(zhí)傳真到分行 /按揭員把買賣空落褰犒部把按揭合同等有容楙塘至面執(zhí)答復(fù) 分行把買賣雙方身份靠著的仃 件及房產(chǎn)證復(fù)印件及 同原件轉(zhuǎn)交按揭部上 按揭員根據(jù)買賣雙方情況給 予落實擔(dān)保公司，并通知買賣 雙方到擔(dān)保公司辦理擔(dān)保手 續(xù)，并與業(yè)主到公證處辦理公 訐委托給擔(dān)保今加1涉豐把相 按揭部通知客戶準備按揭申 請所需資料，到銀行辦理按揭 評估部對成交物業(yè)進行評估, 并出具評估報告 分行通知客戶把首期款及應(yīng) 交費用打入公司或銀行監(jiān)管， 業(yè)務(wù)員把收款收據(jù)及 < 物業(yè)跟 進表,（附表1）傳到按揭部。 （跟進表上須注明費用去向、 過戶價格、買方姓名等）。若 與有過戶價格和買賣協(xié)議不 符合的，須買賣雙方簽署承諾 書（附表2）, 流程-買方出款 30天 日期（即取房產(chǎn) 前，把放款通知單傳到財務(wù)部（通 u弊卸通知財務(wù)部放稅 塔姆審按揭勺同、收臉 款放 按揭員通知客戶領(lǐng)取稅單交稅，取房產(chǎn) 證。（并通知銀行給予辦理抵押登記手 JT 按揭員把房產(chǎn)證復(fù)印件傳真到分行， 并 分行通知業(yè)主領(lǐng)取首期款 所需資料傳到財務(wù)部） （把放款通知 財務(wù)部經(jīng)審核放款給業(yè)主 杷稅單復(fù)印件轉(zhuǎn)到財務(wù)、 稅單原件交按 『- 15天 銀行領(lǐng)取已辦妥抵押登記的房產(chǎn)證后， 把按揭款放給業(yè)主。按揭員知會分行， 由業(yè)務(wù)員通知業(yè)主查詢。按揭員、擔(dān)保 公司人員與業(yè)主交接有關(guān)贖樓單據(jù) 分行通知買賣雙方到物業(yè)管理處辦理 交樓手續(xù)，并把經(jīng)買賣雙方簽名的交樓 確認書傳到按揭部。（附表5）（交樓確 認書上注明交接事項門讀數(shù)）并把有關(guān) 2天內(nèi) 為賣方 贖樓 揭、 擔(dān) 保 贖 樓、 產(chǎn) 權(quán) 料 分行業(yè)務(wù)員把收款收據(jù)及物業(yè)跟進表 （附表1）傳到按揭部。（跟進表上須 注明費用去向、過戶價格、買方姓名 |等）。若有與過戶價格和買賣協(xié)議不一 分行業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議。 （協(xié)議上須注明：買賣雙方自 行協(xié)商約定，由買方將購房款 中的？元徑付賣方，用以償還 賣方就轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所下的銀行——Je 貸款?協(xié)議上沒有注曲陷專員建知式賣雙方若理煤姓名與疑妻協(xié)蟀 一廣電視：電話、電過戶手續(xù)。水電專員把 芟 分行把買賣協(xié)議， 真到按揭部，由合 后，交給按揭員。 之數(shù)的，須買索雙方簽署承諾書（附表2） 議不一致的, 買賣 成劃髭刖 關(guān)結(jié)清欠款單據(jù)交分存?知哪 司球搔城認書上簽名冽并傳到岑^（注5 仁 權(quán)I I證）按揭R把收文回執(zhí)傳真 （成交報 分行通知業(yè)主領(lǐng)取結(jié)清水電后的余款, U國土局辦理過戶 30天后領(lǐng)取房產(chǎn) 30天 [ 通塞超稽據(jù)轉(zhuǎn)交業(yè)主 分行在收文回執(zhí)答復(fù)日期（即取房產(chǎn) 況，與業(yè)主、客戶聯(lián)系按揭 證）前，通知財務(wù)部放稅款到按揭部, 事宜詢問有關(guān)情況相鼐落日人口號石 實，按揭員把情況/通泄巴按揭□同等有 一 轉(zhuǎn)交 按揭員通知業(yè)主瑜?!藁靜同、 理委托公證給按揭 指定的受托人、公司規(guī)定的 評估部對成交物業(yè)進行評 估，并出具評估報告 按揭員通知客戶準備按揭申 請所需資料，到銀行辦理按 揭申請，銀行出具承諾書 分行通知客戶把贖樓款打 入公司指定帳號，并通知財 務(wù)部劃款到公司底定帳號 2Z~~ 11 天 （贖 樓） 產(chǎn) 權(quán) 查 按揭部到原按揭銀 行辦理贖樓手續(xù)（取 房產(chǎn)證時間視銀行 而定，通常為一周）， 取到注銷抵押登記 房產(chǎn)證原件后通知 lj兩哆變售后把楣款放到按揭部 qj按揭員通知客戶領(lǐng)取稅單交稅,取房產(chǎn) 按揭員把房產(chǎn)證復(fù)印件傳真到分行, 單原件交按揭部文員轉(zhuǎn)交分行 稅 1 1 15天后 予辦理抵押登記手 銀行領(lǐng)取已辦妥抵押登記的房產(chǎn)證后， 把按揭款放給公司指定帳號。 按揭員知 分行通知業(yè)主領(lǐng)取房款（把放款通知所 需資料傳到財務(wù)部） 財務(wù)部經(jīng)審核放款給業(yè)主 分行通知買賣雙方到物業(yè)管理處辦理 交樓手續(xù)，并把經(jīng)買賣雙方簽名的交樓 確認書傳到按揭部（附表 5）。（交樓確 認書上注明交接事項、讀數(shù)）并把有關(guān) 過戶所需資 賣 方 買 方 身份證復(fù)印件 身份證原件及復(fù)印件 收款帳號 收入證明原件（蓋公司公章） 、辦理按揭所需 資料 房產(chǎn)證復(fù)印件 已交付的定金收據(jù)及首期款證明 按揭物業(yè)的評估報告 其他銀行需要提供的有關(guān)資產(chǎn)證明 二、辦理擔(dān)保贖樓所需資料 賣 方 買 方 身份證原件及復(fù)印件 身份證原件及復(fù)印件 按揭合同原件 收入證明原件（蓋公司公章） 房產(chǎn)證復(fù)印件 已交付的定金收據(jù)及首期款證明 供樓存折原件 按揭物業(yè)的評估報告 擔(dān)保公司指定版本的公證委托 其他銀行需要提供的有關(guān)資產(chǎn)證明 1 I 黃按揭銀行的欠款清單 產(chǎn)權(quán)查詢單 三、辦理產(chǎn)權(quán)過戶所需資料 賣 方 買 方 個人 公司 個人 公司 權(quán)利人身份 證原件及復(fù) 營業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印 身份證原 件及復(fù)印 營業(yè)執(zhí)照原件及復(fù) i 事會或股東會決議 g 他代表人證明書 房產(chǎn)證復(fù)印 松 建代表人證明書原 忤 松 隈代表人身份證 件 1 定代表人身份證復(fù) 復(fù)卬懺 授權(quán)委托書及受托 人身份證原件及復(fù) 印件 段技委托書及受托人 身份證原件及復(fù)印件 三級市場稅費征收 1、房產(chǎn)為個人普通住宅，購買并居住二年以上的，免征營業(yè)稅和維護稅務(wù)局。需 征收稅費為下述《稅費表》的 3、4、5、6、7項；（不足一年的，銷售時須計征《稅費 表》中全部稅費）。 2、房產(chǎn)為單位或個人非普通住宅（如辦公樓、商鋪、別墅等） 。銷售是需計征下述 《稅費表》中全部稅費。 具體應(yīng)繳稅費計征表 序 號 項目 計算基數(shù) 收取對 象 比例 征收部門 1 營業(yè)稅 合同銷售價 減去原購入 價的差額 轉(zhuǎn)讓方 5% 登記機關(guān)代征 2 城巾建 營業(yè)稅 轉(zhuǎn)讓方 1% 登記機關(guān)代征 設(shè)維護 稅 3 印花稅 合同銷售價 買賣雙 方 % 登記機關(guān)代征 4 個人 （單 位）所 得稅 所得額 轉(zhuǎn)讓方 個人為20% 單位為15% 單位的由登記部門征收； 個人的由稅務(wù)部門 征收 5 契稅 合同銷售價 受讓方 % 3%仞附注 7） 登記機關(guān)代征 6 登記費 受讓方 80元或50元 登記機關(guān) 7 《房地 產(chǎn)證》 貼花 受讓方 5元 登記機關(guān)代征 附注: 1、若銷售或轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的，必須提供合法的房產(chǎn)評估機構(gòu)的評估價。以最 高價來確定銷售價格。 2、非房地產(chǎn)開發(fā)單位銷售自建房或接受由個人贈與的非購置不動產(chǎn)再銷售的，以 取得的全部銷售收入營業(yè)額征收營業(yè)稅。 3、房地產(chǎn)交易手續(xù)費（按建筑面積收取）收費標準為：新建成商品住房每平方米 3 元，經(jīng)濟適用住房減半計收，手續(xù)費由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，存量住房（二手房）和住房以外的 房地產(chǎn)交易手續(xù)費為每平方米 6元，由交易雙方各承擔(dān) 50% 4、個人購買住房（包括普通住房和非普通住房）在 2年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的，一律按實 際銷售金額全額的5哪率繳納營業(yè)稅； 5、個人購買住房兩內(nèi)銷售的，全額計征營業(yè)稅，毋需申報。個人購買普通住宅兩 年后銷售的，銷售價等于或低于原價，未產(chǎn)生營業(yè)稅的，毋需申報。個人購買非普通住 宅兩年后銷售，售價高于原價的，差額計征營業(yè)稅，毋需申報，若需免繳營業(yè)稅，需到 稅務(wù)部站申免； 6、個人購房的起始日期以《房地產(chǎn)證》或契稅完稅憑證上注明的日期為準，其中 安居房與二級轉(zhuǎn)移登記的起始日期以購房買賣合同記載的日期為準，三級轉(zhuǎn)移登記的起 始日期，以申請購房的日期為準； 7、契稅按現(xiàn)行的標準予以收取。除土地、別墅、高級度假村按 3喊率計征以外， 其他均按%十征，如有最新規(guī)定，按新規(guī)定執(zhí)行； 8、直系親屬或配偶之間房地產(chǎn)贈與，免征營業(yè)稅、城市建設(shè)維護和個人所得稅， 其他房地產(chǎn)贈與，視同一般房地產(chǎn)買賣計征稅費； 9、房地產(chǎn)繼承人或夫妻雙方離婚財產(chǎn)分割的，免征營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、個 人所得稅、契稅； 10、個人出售其購買并居住超過 5年的安居房，免征個人所得稅。 11、如此表規(guī)定與國土局規(guī)定有異，以國土局規(guī)定為準。 三級市場其它轉(zhuǎn)移提供的資料 一、贈與 （特指配偶之間、父母與子女之間的贈與，其他贈與按轉(zhuǎn)讓辦理） 1 、 《深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表》 （贈與人、受贈人雙方簽名） 2 、贈與人、受贈人雙方身份證復(fù)印件（驗原件） ，有委托書的須提交經(jīng)公證的委 托書及受托人身份證復(fù)印件； 3 、 《房地產(chǎn)證》或其他權(quán)利證書（原件） ； 4、贈與公證書（原件）和親屬關(guān)系公證書（原件） 二、繼承 （遺贈） 1、 《深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表》 2、 《房地產(chǎn)證》 （原件） 3 、繼承人身份證復(fù)印件（驗原件） ，有委托書的須提交經(jīng)公證的委托書及受托人 身份證復(fù)印件 4、繼承公證書（如有放棄繼承的，提供放棄繼承公證書） 三、拍賣 1 、 《深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表》 2、 《房地產(chǎn)證》 （未辦理房產(chǎn)證，需提供原業(yè)主的購房合同原件，付清款證明原件 及發(fā)票的復(fù)印件） 。注：遺失房產(chǎn)證及遺失合同都必須登報和登遺失公告、電腦清單； 3、拍賣行開的發(fā)票（原件和復(fù)印件）和付清房款證明原件； 4、新業(yè)主的身份證明：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法定代表人證明書及法人授權(quán)委托 書，法人及經(jīng)辦人的身份證明復(fù)印件。個人僅需身份證復(fù)印件； 5、拍賣行的身份證明：營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法定代表人證明書及法人授權(quán)委托書， 法人及經(jīng)辦人的身份證明復(fù)印件。 6、成交確認書： （要公證） 7、法院判決書或調(diào)解書，裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書： （三書缺一不可） 8、法院委托拍賣行拍賣的委托書； 9、該房產(chǎn)如有抵押，請銀行提供注銷證明、法人授權(quán)委托書由銀行職工帶工作證 前來辦理手續(xù)；如有查封請法院提供解封通知書郵法院工作人員前來辦理。 四、判決 （裁定） 1 、 《深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表》 2、 《房地產(chǎn)證》 （如未辦房產(chǎn)證，需提供原業(yè)主的購房合同原件，付清款證明原件 及發(fā)票的復(fù)印件） 。注：遺失房產(chǎn)證及遺失合同都必須登報和登遺失公告、電腦清單； 3、新業(yè)主的身份證明：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法定代表人證明書及法人授權(quán)委托 書，法人及經(jīng)辦人的身份證明復(fù)印件。個人僅需身份證復(fù)印件； 4、法院判決書或調(diào)解書，裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書： （三書缺一不可） 5、該房產(chǎn)如有抵押，請銀行提供注銷證明、法人授權(quán)委托書由銀行職工帶工作證 前來辦理手續(xù)；如有查封請法院提供解封通知書郵法院工作人員前來辦理。 五、申請補發(fā) （遺失房地產(chǎn)證） 1、 《深圳市房地產(chǎn)變更房地產(chǎn)申請書》 （個人需簽名，單位的需加蓋公章） ； 2、身份證明； 3、市規(guī)劃國土局信息中心出具的查檔結(jié)果（地址：深南中路檔案大廈 10 樓） 4、 刊登有權(quán)利人遺失聲明的 《深圳特區(qū)報》 或《深圳商報》 整張報紙 （不可裁剪） ； 5、具結(jié)書（由申請人當場填寫，單位需加蓋公章） ； 辦理房地產(chǎn)抵押登記指南 一、申請房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交的文件 1 、 《深圳市房地產(chǎn)抵押登記申請表》 （原件） 2 、借款人、抵押人和抵押人的身份證明（詳見附注） 3 、 《房地產(chǎn)證》 （原件） 4 、主合同和抵押合同（原件） （申請人屬境外人士或個人的、合同按規(guī)定需經(jīng)公 證） 5 、非法人個企業(yè)、組織、提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準文件 6 、按規(guī)定提交深圳市房地產(chǎn)估價中心審定的評估報告書 7 、付清當年土地使用費證明（個人自用的普通住宅除外） 8 、法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)提交其他的材料 二、注意事項 1 、抵押金額超過房地產(chǎn)原值的，需提交經(jīng)深圳市房地產(chǎn)估價中心審定的評估報告 書（評估時間不超過一年） 。 2 、土地使用權(quán)及自用房地產(chǎn)抵押的，須先經(jīng)我局地政部門核定。 3 、以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商投資企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公 司的房地產(chǎn)抵押的必須提供企業(yè)章程和董事會決議。 4 、 同一房地產(chǎn)設(shè)定二次抵押的， 需提供原抵押權(quán)人同意抵押的書面意見及原借款、 抵押合同復(fù)印件。 5 、權(quán)利人名稱或法定代表人等已變更的，需先到國土局辦理變更登記。 三、附注：身份證明 1 、申請人屬單位的，應(yīng)提交： （ 1 ）法人企業(yè)的提供加蓋公章的營業(yè)執(zhí)照、代碼證復(fù)印件（核原件） ；事業(yè)單位或 其它社團組織的（非法人企業(yè)）提供事業(yè)單位登記證或成立單位批文（核原件） ；抵押 權(quán)人屬銀行的還需提供金融許可證復(fù)印件（核原件） 。 （ 2 ）法定代表人證明書或單位負責(zé)人證明書（原件） 、授權(quán)委托書（原件） 。 （ 3 ）法定代表人或單位負責(zé)人身份證復(fù)印件，受托人身份證復(fù)印件（驗原件） 。 2 、申請人屬個人，應(yīng)提交： （ 1 ）身份證明復(fù)印件（驗原件） 。 （ 2 ）個人委托他人代理的，需提供經(jīng)公證的《委托書》 （原件） 、委托人和受托人 身份證復(fù)印件。 四、收費標準：按抵押價值的萬分之一繳納，但每項最低不低于 100 元。 安居房換證指南 一、安居房換證需提交資料： 1 、 《深圳市安居房換證申請表》 2 、 《房產(chǎn)證》 （原件） 3 、市房改辦批復(fù)原件（粉紅色） 4 、權(quán)利人身份證復(fù)印件（權(quán)利人其中一方持雙方身份證原件前來申請。確因特殊 原因權(quán)利人不能親自申請的，可由受