資產(chǎn)評估方法在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用
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資產(chǎn)評估方法在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用
摘要
目前對資產(chǎn)評估理論的研究基本上都局限于在現(xiàn)行資產(chǎn)評估理論框架下的個別問題的探討，評估界存在對資產(chǎn)評估理論中價格、價值，評估計價標(biāo)準(zhǔn)等基本概念的討論，但討論主要從實(shí)用角度出發(fā)，少有從資產(chǎn)評估理論的本質(zhì)出發(fā)進(jìn)行分析的；評估界也存在對資產(chǎn)評估方法的討論，但討論多僅限于單一資產(chǎn)評估時方法應(yīng)用本身，沒有將方法在各類資產(chǎn)評估時的應(yīng)用對應(yīng)起來進(jìn)行比較、統(tǒng)一。
資產(chǎn)評估方法可以歸納為三種，即國際上公認(rèn)的三大評估方法：成本法、收益法和市場法。對形態(tài)各異、種類繁多的資產(chǎn)實(shí)施評估，選擇評估方法總是有側(cè)重和優(yōu)選順序的。學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估的方法，不但要全面掌握每一條資產(chǎn)評估途徑及方法的內(nèi)涵、技術(shù)要求、適用條件，而且還要全面掌握各個評估途徑之間的內(nèi)在邏輯關(guān)系，以及配合適用要領(lǐng)等。本文以資產(chǎn)評估方法在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用為研究主題，進(jìn)一步研究資產(chǎn)評估在企業(yè)中的運(yùn)用，為以后相關(guān)研究提供參考。
關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估 房地產(chǎn)企業(yè)
Abstract
At present, the basically are limited to the evaluation of individual issues within the framework of the theory in the current assets of assets evaluation theory, there are the price of assets evaluation, value theory, discusses the basic concept of valuation standards, but the discussion mainly from the practical angle, little from the theory of assets appraisal essence analysis; there are also discussed on the assets evaluation method for the assessment of world, but much of the discussion is limited to a single asset assessment method itself, not in all kinds of assets evaluation application corresponding comparative, unity.
Method can be classified into three types of assets evaluation, three evaluation methods that is internationally recognized: cost method, income method and market method. The implementation of assessment of different forms, different kinds of assets, the choice of assessment method is always a focus and priority. Method study of asset evaluation, not only to grasp every asset evaluation method and content, technical requirements, applicable conditions, but also to fully grasp the internal logical relationship between the various evaluation methods, as well as with applicable methods etc.. In this paper, the assets assessment method is applied in the real estate enterprises as the research subject, further evaluation of assets in enterprise applications, and provide reference for future research.
Keywords: real estate enterprise assets evaluation
目 錄
摘要 2
Abstract 3
1綜述 5
HYPERLINK \l _Toc14678 1.1本文的研究背景 5
1.2本文的研究意義 6
1.3國外與國內(nèi)的研究現(xiàn)狀 7
HYPERLINK \l _Toc26856 1.3.1國外的研究現(xiàn)狀 7
HYPERLINK \l _Toc31815 1.3.2我國的研究現(xiàn)狀 7
2.1 收益現(xiàn)值法 8
2.1.1收益現(xiàn)值法的定義及評估過程 8
2.1.2收益現(xiàn)值法的優(yōu)缺點(diǎn) 9
2.2 重置成本法 10
2.2.1重置成本法的定義及評估過程 10
2.2.2重置成本法的優(yōu)缺點(diǎn) 11
2.3 現(xiàn)行市價法 11
2.3.1現(xiàn)行市價法的定義及評估過程 11
2.4市場比較法 12
2.5剩余法 13
2.6假設(shè)開發(fā)法 13
2.7基準(zhǔn)地價法 14
3.資產(chǎn)評估方法在國企中的運(yùn)用 15
3.1成本法、市場法以及收益法的應(yīng)用 15
3.2成本法的應(yīng)用價值 15
4.資產(chǎn)評估方法存在的問題 16
4.1商譽(yù)的評估方法存在的問題 16
4.2人力資源評估方法存在的問題 16
4.3房地產(chǎn)資產(chǎn)評估暴露出來的問題 17
4.4以商標(biāo)為主要形式的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估出現(xiàn)問題 17
4.5按房地產(chǎn)資產(chǎn)成本進(jìn)行評估存在的問題 18
4.6?房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍不明確引發(fā)的問題 19
4.7資產(chǎn)評估方法在房地產(chǎn)中的應(yīng)用 19
5?改善房地產(chǎn)資產(chǎn)評估方法存在的問題的措施 20
5.1 ?綜合應(yīng)用各種房地產(chǎn)資產(chǎn)評估方法 20
5.2?完善和改進(jìn)收益法 21
5.3?充分發(fā)揮技術(shù)路線的作用 21
5.3.1?房地產(chǎn)評估技術(shù)路線與房地產(chǎn)評估方法的密切關(guān)系 22
5.3.2?把握房地產(chǎn)評估技術(shù)路線有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)評估方法 23
5.4?完善市場運(yùn)行和監(jiān)管規(guī)則 23
5.5?培養(yǎng)復(fù)合型人才 24
5.6?建立健全房地產(chǎn)評估相關(guān)法律法規(guī) 24
總結(jié) 25
參考文獻(xiàn) 26
致謝 28
1綜述
1.1本文的研究背景
隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，并購與重組的浪潮迅速地席卷我國，對于公司價值的評估已成為不可避免的問題。面對經(jīng)濟(jì)的全球化趨勢和激烈的市場競爭， “公司價值最大化”逐步成為公司經(jīng)營的戰(zhàn)略目標(biāo)，因此，可以說“公司價值”將成為21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的關(guān)鍵詞。 此外，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公司價值及價值評估理論也滲透到諸多領(lǐng)域，如股票定價、兼并收購價格的確定、公司發(fā)展戰(zhàn)略制定等。但無論在哪個方面，公司價值評估理論都發(fā)揮著越來越重要的作用：公司價值評估理論，對于投資者樹立正確科學(xué)的投資理念，促進(jìn)我國證券市場的健康發(fā)展，確保我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，都有著重要的意義。 誠然，公司價值評估理論的建立，必須依賴完善的外部市場環(huán)境。盡管中國的證券市場中還存在著很多不成熟之處，一定程度上會影響價值評估理論的研究和實(shí)施效果。但是，我們應(yīng)該依據(jù)我國證券市場的現(xiàn)狀，同時借鑒西方價值評估理論中先進(jìn)的研究成果，盡快研究出適合中國上市公司的價值評估理論，這也是我選擇本課題作為畢業(yè)論文研究對象的主要原因。
1.2本文的研究意義
隨著中國經(jīng)濟(jì)改革步伐的加快，中國加入世界貿(mào)易組織后企業(yè)面臨著越來越激烈的市場競爭，資產(chǎn)存量基礎(chǔ)上的資產(chǎn)重組已經(jīng)逐漸成為中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)優(yōu)勝劣汰的重要方式。 中國的資產(chǎn)評估業(yè)從開始至今已有十幾年的發(fā)展歷程了，經(jīng)歷了從不規(guī)范到逐步建立規(guī)范，從僅規(guī)范國有資產(chǎn)到規(guī)范不同的所有權(quán)性質(zhì)的企業(yè)，資產(chǎn)評估在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已經(jīng)發(fā)揮了巨大的作用，對完善我國證券市場也起到了重要作用。
目前我國企業(yè)重組中的資產(chǎn)評估存在著嚴(yán)重的價值操縱問題，這一問題已經(jīng)嚴(yán)重制約了我國企業(yè)重組業(yè)務(wù)的正常開展。我國有大量上市公司與母公司之間利用資產(chǎn)重組進(jìn)行關(guān)聯(lián)方交易，從而實(shí)現(xiàn)母公司與上市公司之間的利潤轉(zhuǎn)移或盈余管理。證監(jiān)會為了規(guī)范上市公司資產(chǎn)重組業(yè)務(wù)，于2011年頒布證監(jiān)會105號文件，規(guī)定上市公司資產(chǎn)重組業(yè)務(wù)必須由具有證券業(yè)從業(yè)資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所進(jìn)行資產(chǎn)評估確認(rèn)后方可進(jìn)行。這一規(guī)定的出臺，雖然在一定程度上規(guī)范了上市公司資產(chǎn)重組的交易，但產(chǎn)生了企業(yè)重組中資產(chǎn)評估價值操縱的現(xiàn)象。已經(jīng)有數(shù)家資產(chǎn)評估事務(wù)所因?yàn)闉樯鲜泄境鼍咛摷儋Y產(chǎn)評估報告而受到查處，這些行為對上市公司及其股東產(chǎn)生了惡劣的影響，并擾亂了市場秩序。因此，企業(yè)重組中的資產(chǎn)評估價值操縱問題是威脅市場秩序的嚴(yán)重問題。特別在面對我國外資重組和海外重組熱潮時，如何解決企業(yè)重組中的價值操縱問題，更好地規(guī)范資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，是我們當(dāng)前迫切需要解決的問題。
1.3國外與國內(nèi)的研究現(xiàn)狀
1.3.1國外的研究現(xiàn)狀
美國學(xué)者莫迪格利尼和米勒，在2010年提出的關(guān)于資本結(jié)構(gòu)的MM理論，重新詮釋了公司的目標(biāo)是價值最大化，而并非新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)所述的“利潤最大化”。隨后的2011年，他們還首次闡述了公司價值和其他資產(chǎn)價值一樣也取決于其未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的思想，并通過建立米勒——莫迪格利尼公司實(shí)體價值評估公式對公司整體價值進(jìn)行評估。美國西北大學(xué)拉巴波特、哈佛大學(xué)詹森等學(xué)者于20世紀(jì)80年代提出的一個全新的自由現(xiàn)金流量的概念。自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的基礎(chǔ)是建立在有效資本市場假設(shè)和成熟的證券市場的基礎(chǔ)上的。在具體評價的數(shù)據(jù)和方法上，如計算公司的加權(quán)平均資本時，依據(jù)成熟的資本市場的利率基數(shù)和資本資產(chǎn)定價模型等理論。
2009年，拉巴波特教授構(gòu)建了拉巴波特價值評估模型，并通過創(chuàng)辦ALCAR公司將其價值評估理論付諸于實(shí)際應(yīng)用。在其模型中，拉巴波特確立了五個決定公司價值的重要價值驅(qū)動因素:銷售和銷售增長率、邊際營業(yè)利潤、新增固定資產(chǎn)投資、新增營運(yùn)資本、資本成本。在這些價值驅(qū)動因素對公司現(xiàn)金流入和流出進(jìn)行預(yù)測的基礎(chǔ)上對公司價值進(jìn)行評估。美國的思騰思特公司獨(dú)創(chuàng)的經(jīng)濟(jì)附加值(EVA)價值評估體系，在西方的大公司中廣泛的應(yīng)用于公司價值的管理。隨后，針對自由現(xiàn)金流量的不可預(yù)測性，理論界又建立了非正常收益(EBO)模型。有關(guān)非正常盈利計價模型領(lǐng)域的最早研究可追溯到普瑞斯的研究。而現(xiàn)行的EBO計價模型可以說是主要?dú)w功于艾德華和貝爾的研究成果。
1.3.2我國的研究現(xiàn)狀
目前國內(nèi)對這方面有不少學(xué)者進(jìn)行了研究，主要研究集中在資產(chǎn)評估方法的選擇上，主要介紹不同的資產(chǎn)評估方法及其應(yīng)用領(lǐng)域（劉紹收、孫振嘉、徐德蔚，2011；劉夢巖 馬長海 王建中，2010；）；國內(nèi)上市公司中資產(chǎn)評估價值操縱的實(shí)證分析，得出我國資產(chǎn)評估中存在大量價值操縱現(xiàn)象的結(jié)論（鄧躍輝，2012；李家才，2011）；并購中的企業(yè)價值評估方法研究，引進(jìn)國外價值評估的流程和方法，在并購中要關(guān)注企業(yè)的整體價值（張秋生、王東，2011；費(fèi)良成，2010；邵鐵柱，2011；楊雅梅,張麗明,張曉光 ，2012）；對資產(chǎn)評估價值類型的分析，認(rèn)為資產(chǎn)評估的價值類型中市場價值和非市場價值的分類能夠體現(xiàn)資產(chǎn)評估的實(shí)質(zhì)，是比較合理的分類方式（姜楠，2009；王剛，2011； 陽端科，2011）；對資產(chǎn)評估風(fēng)險控制上，主要借鑒國外的風(fēng)險控制體系和方法，加強(qiáng)我國資產(chǎn)評估中的風(fēng)險認(rèn)識和控制力度（劉萍，2010；李曉紅，2009）；同時，國內(nèi)的研究也積極參考國外資產(chǎn)評估管理現(xiàn)狀，對國外資產(chǎn)評估的情況有介紹性分析（姚麗薔、胡楠，2011；劉誠軍，2011）。
2 房地產(chǎn)評估的方法
2.1 收益現(xiàn)值法
收益現(xiàn)值法從理論上講,無形資產(chǎn)的評估方法有收益現(xiàn)值法、成本法和市場法。但是基于無形資產(chǎn)具有成本與效用的非對應(yīng)性和無形資產(chǎn)難以復(fù)制的特征,在評估實(shí)踐中運(yùn)用最廣泛的評估方法是收益現(xiàn)值法。
2.1.1收益現(xiàn)值法的定義及評估過程
無形資產(chǎn)價值評估的基本方法──收益現(xiàn)值法陳德全河南省海紐高新技術(shù)資產(chǎn)評估事務(wù)所收益現(xiàn)值法是國務(wù)院１９９１年發(fā)布的《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的四種評估方法之一。而在無形資產(chǎn)價值評估中，收益現(xiàn)值法則是最基本、最主要和最常用的評估方法，而收益現(xiàn)值法是將評估對象剩余壽命期間每年（或每月）的預(yù)期收益，用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價值的方法。其基本公式是:
??? 資產(chǎn)評估價值=∑Re/（1+i）e（上標(biāo)位置）
??? 其中：
??? Re為第e年的預(yù)期收益，
??? n為資產(chǎn)未來經(jīng)營年限，
??? i為折現(xiàn)率。
一般壽命期確定主要依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定，合同協(xié)議規(guī)定的有效時間及經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展對其淘汰或替代的可能期間等因素確定。貼現(xiàn)率因素是對房地產(chǎn)資產(chǎn)的風(fēng)險系數(shù)考慮，即該資產(chǎn)的淘汰率確定。其確定依據(jù)一般是行業(yè)資金利潤率或各部門的基準(zhǔn)收益率，即經(jīng)過調(diào)整的投資率的大小。
隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的不斷發(fā)展,企業(yè)所處的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境也隨之產(chǎn)生了巨大的變化。在風(fēng)生水起的市場中,企業(yè)隨時會受到來自其他品牌的沖擊。而在經(jīng)濟(jì)一體化的背景下,品牌的兼并、收購和合資熱潮逐漸興起,這迫使企業(yè)意識到應(yīng)該對自身的品牌資產(chǎn)價值進(jìn)行更好的管理和運(yùn)用。品牌資產(chǎn)是企業(yè)最重要的無形資產(chǎn)之一,科學(xué)的品牌資產(chǎn)評估能夠填補(bǔ)企業(yè)短期財務(wù)評估和長期戰(zhàn)略分析之間的空白,實(shí)施有效的品牌資產(chǎn)評估,能幫助企業(yè)更好地完善資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu),幫助企業(yè)的管理者做出更有利于企業(yè)的決策,更為合理地分配資源。品牌資產(chǎn)不但向外界傳達(dá)企業(yè)的健康狀態(tài)和發(fā)展形勢,而且還向企業(yè)內(nèi)部員工傳達(dá)企業(yè)的信念,激勵員工的信心。
在運(yùn)用收益現(xiàn)值法時，首先要測定被評估對象的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，預(yù)測未來收益期間和這一期間內(nèi)每期可得的凈收益，超額收益或成本節(jié)約額，并對其進(jìn)行可靠的檢驗(yàn)，必要時予以調(diào)整；最后通過分析查找評估對象所處行業(yè)的收益率指標(biāo)，選擇安全利息加風(fēng)險利率作為適當(dāng)?shù)恼叟f率，必要時還要考慮通貨膨脹的影響對調(diào)整后的收益或節(jié)約額折現(xiàn)，作為房地產(chǎn)資產(chǎn)的當(dāng)前價值，其基本程序如下：（1）搜集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營財務(wù)狀況的信息資料；（2）計算和對此分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢；（3）預(yù)測資產(chǎn)的未來收益并按一定的方式折現(xiàn)或本金化處理；（4）確定被估資產(chǎn)價值。
2.1.2收益現(xiàn)值法的優(yōu)缺點(diǎn)
認(rèn)清品牌資產(chǎn)的本質(zhì),正確區(qū)分品牌資產(chǎn)和其他相關(guān)的無形資產(chǎn)并選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法,對于科學(xué)地評估品牌資產(chǎn)的價值至關(guān)重要。本文就是以此為出發(fā)點(diǎn),通過系統(tǒng)梳理品牌資產(chǎn)評估的概念、方法,提出了一種改良的品牌資產(chǎn)評估方法,并通過實(shí)例進(jìn)行了分析。本文分為以下五個部分：第一章首先提出了品牌資產(chǎn)評估的研究意義,品牌資產(chǎn)是一種不可辨認(rèn)的無形資產(chǎn),同時又被稱為企業(yè)最具有發(fā)展?jié)摿妥罹邇r值的資產(chǎn)之一,在品牌效用日益重要的知識經(jīng)濟(jì)時代,對其進(jìn)行合理、準(zhǔn)確的評估具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。有效的品牌資產(chǎn)評估在品牌兼并、收購、合資具有舉足輕重的作用,同時也有利于提高管理決策水平,提高企業(yè)的聲譽(yù)。但在我國現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)活動中,還普遍存在著品牌意識淡薄、品牌評估動機(jī)復(fù)雜、理論滯后于實(shí)踐、缺乏品牌資產(chǎn)賬面價值的研究等現(xiàn)象,亟待解決。但是,關(guān)于品牌資產(chǎn)評估的研究依然處于探索階段,對其概念的界定存在很多爭議,評估方法更是層出不窮,目前還沒有一個明確的、被普遍接受的廣泛運(yùn)用的評估方法。
這種方法的優(yōu)點(diǎn)是能較全面地考慮房地產(chǎn)資產(chǎn)的各種影響因素，如房地產(chǎn)資產(chǎn)的獲利能力，獲利期、市場風(fēng)險、市場份額、技術(shù)的成熟性等，真實(shí)地反映了房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值，其評估值易為交易雙方所接受。這種方法的局限性是估算三大參數(shù)較為困難，特別是我國社會主義市場機(jī)制尚待完善，企業(yè)經(jīng)營受外界影響較大，因而預(yù)期收益的預(yù)測和評估具有一定難度，必須創(chuàng)造一定的條件才能廣泛應(yīng)用。
2.2 重置成本法
2.2.1重置成本法的定義及評估過程
隨著不斷地參與到全球經(jīng)濟(jì)的競爭,中國經(jīng)濟(jì)從追求量的增長演進(jìn)為質(zhì)的提升。今后僅靠工業(yè)規(guī)?；瘮U(kuò)張的方式將越來越難以贏得競爭,對既有的資源進(jìn)行資產(chǎn)重組漸被重視。如何對各種可能的資本運(yùn)作做出合理的財務(wù)評價方案,綜合考慮規(guī)模效益、稅收影響、資金流量、對股東和利益相關(guān)方的貢獻(xiàn),最終整合為一個恰當(dāng)?shù)脑u估方法,并合理有效地重組資產(chǎn)將越來越重要。重置成本法和收益法是當(dāng)前最常用的兩種資產(chǎn)評估方法。
重置成本法是現(xiàn)時條件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)的損耗和貶值等因素，從而估算資產(chǎn)價值的方法。其基本公式是：資產(chǎn)重估價值=資產(chǎn)重置成本-資產(chǎn)損耗。
其中重置成本指再生或重新開發(fā)該項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)所需要的各種成本費(fèi)用，如該資產(chǎn)可通過市場途徑購買，則以目前市場價值做為重估價值。其中貶值是指由于某些資產(chǎn)的專用性，考慮到淘汰率及無形損耗因素而確定的一定比例的價值損失。
多少年來,固定資產(chǎn)簡單再生產(chǎn)的資金來源,一般都是以固定資產(chǎn)的原價和使用年限作為主要依據(jù)來計提折舊實(shí)現(xiàn)的。這在物價穩(wěn)定的情況下,理論和實(shí)踐可以得到統(tǒng)一,即用來更新固定資產(chǎn)的資金可以得到保證;但在物價上漲的情況下,無論是哪種折舊方法,到固定資產(chǎn)使用期滿報廢時,通過計提折舊而得到的補(bǔ)償資金,其數(shù)額都是不可能大于該項(xiàng)固 定資產(chǎn)更多還原定資產(chǎn)運(yùn)用重置成本法評估房地產(chǎn)資產(chǎn)價值，要按評估基準(zhǔn)日的計價標(biāo)準(zhǔn)來測算重新以得該項(xiàng)資產(chǎn)的所費(fèi)，必要時還要考慮物價變動時的影響，并且根據(jù)評估對象的使用情況考慮，其實(shí)體性貶值的影響。其基本程序是：（1）估算被評估資產(chǎn)重置全價；（2）確定被評估資產(chǎn)的使用年限；（3）估算被評估資產(chǎn)的各種損耗；（4）計算確定被評估資產(chǎn)的凈值。
2.2.2重置成本法的優(yōu)缺點(diǎn)
重置成本法的優(yōu)點(diǎn)在于操作性強(qiáng)，而且比較準(zhǔn)確，特別是在以攤銷為目的的評估中或者不能用其他方法評估時，可用來確定最低交易價。其局限性是不能反映市場供求關(guān)系對價格的影響，不能反映技術(shù)的潛在的獲利能力及所承擔(dān)的風(fēng)險。
2.3 現(xiàn)行市價法
2.3.1現(xiàn)行市價法的定義及評估過程
現(xiàn)行市價法是通過市場調(diào)查，更多還原選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產(chǎn)作為比較對象的成交價格的交易條件，進(jìn)行對比調(diào)整，估算出資產(chǎn)價值的方法?，F(xiàn)行市價法也稱銷售比較法或市場法，其基本程序是(1)確定評估指標(biāo)；(2)進(jìn)行市場調(diào)查、尋找參照物、收集有關(guān)資料；(3)分析整理資料，選定參照物；(4)確定被評估資產(chǎn)的價值；(5)分析調(diào)整差異；(6)被評估資產(chǎn)與參照物比較。
由于房地產(chǎn)資產(chǎn)本身具有壟斷性，造成評估對象與參照物之間存在著差異，使得評估對象的評估值必須以參照物的銷售價格為基數(shù)，再根據(jù)具體情況調(diào)整。這些差異現(xiàn)為時間差異、地域差異、結(jié)算方式差異，作用效果差異和經(jīng)濟(jì)壽命差異等。
2.3.2 現(xiàn)行市價法的優(yōu)缺點(diǎn)
現(xiàn)行市價法的優(yōu)點(diǎn)是評估值易為雙方所接受，操作性也較強(qiáng)。這一方法的局限性是應(yīng)用條件比較苛刻，需要采集類似房地產(chǎn)資產(chǎn)的市場交易資料和確定一個合適的參照系數(shù)較為困難，尤其是現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)資產(chǎn)市場還很不健全的局限性更為明顯。
2.4市場比較法
市場比較法較于其它估價方法估價原理簡單易懂，最重要的是在估價過程中能直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài)，這些特點(diǎn)使其在估價方法體系中成為最簡單、最直接、最常用的一種方法，得到國際估價界的公認(rèn)。我國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定：在有條件的地方必須應(yīng)用市場比較法來估價土地或房地產(chǎn)價格。本文從理論上對房地產(chǎn)價格的影響因素，房地產(chǎn)估價的內(nèi)容、原則及特點(diǎn)，市場比較法的應(yīng)用原理、步驟及應(yīng)用現(xiàn)狀做了深入研究，總結(jié)了市場比較法在我國應(yīng)用過程中存在的主要問題和難點(diǎn)：可比實(shí)例選擇的隨意性，因素修正的主觀性、不完備性，交易案例不易得到等，以及目前所采用的市場比較法數(shù)學(xué)估價模型存在的不科學(xué)性和不合理性，急需尋找更科學(xué)、更合理的估價模型以及更科學(xué)地應(yīng)用市場比較法估價的途徑。
市場比較法是目前房地產(chǎn)估價中常用的三大估價方法之一 ,它以正常的市場交易價格為基礎(chǔ) ,通過將待估房地產(chǎn)與實(shí)例房地產(chǎn)的比較來求取待估房地產(chǎn)的價格 ,因此 ,評估出的價格更具說服力 .但在實(shí)際操作中 ,待估房地產(chǎn)與實(shí)例房地產(chǎn)的因素比較時常用的定性法和打分法帶有很大的隨意性和主觀性 ,不夠科學(xué)公正.
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。
2.5剩余法
剩余法是城鎮(zhèn)居住用地地價評估重要方法之一,但是由于地價受時間因素的影響,在評估時應(yīng)考慮資金的時間價值。此外由于剩余法計算方式較多,應(yīng)結(jié)合實(shí)際選用正確方法。文章通過一應(yīng)用案例來分析剩余法各計算方式的差異,得出動態(tài)算法(二)是比較正確的算法,它以利息不計利潤為前提,是動態(tài)方法(一)的一種改正。在實(shí)際估價中,應(yīng)合理預(yù)測地產(chǎn)開發(fā)周期及費(fèi)用支付特點(diǎn)等情況,在此基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮資金時間價值的影響,運(yùn)用正確的評估方法,這樣才能得出科學(xué)的評估結(jié)論。
使用剩余法進(jìn)行地價評估 ,由于對利息和開發(fā)成本理解的差異 ,可以人為地虛增不動產(chǎn)的成本 ,難以體現(xiàn)地價內(nèi)涵的統(tǒng)一性。建議通過把投資總成本或總收益按一定利潤率折現(xiàn)到特定的期日來解決這個問題。 更多還原更多還原
房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價＝土地使用權(quán)價值＋房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價。
2.6假設(shè)開發(fā)法
自改革開放以來,隨著推行房屋商品化政策,改革住房制度和土地使用制度,我國現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展,市場規(guī)模日益擴(kuò)大。當(dāng)前,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,對拉動經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動日益活躍,房地產(chǎn)估價等經(jīng)濟(jì)鑒證類業(yè)務(wù)頻繁發(fā)生,關(guān)于房地產(chǎn)估價的理論和方法得到了更多關(guān)注和研究,投資研究活動也逐漸被投資者和政府管理者充分重視。為了合理地判定房地產(chǎn)權(quán)益的價值,為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動提供更好的服務(wù),無論房地產(chǎn)估價還是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資評價,都運(yùn)用到了房地產(chǎn)估價的重要方法——假設(shè)開發(fā)法。因此本文就以我國房地產(chǎn)市場為著眼點(diǎn),研究假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中的實(shí)際應(yīng)用情況。
對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。?
2.7基準(zhǔn)地價法
基準(zhǔn)地價體系是我國地價體系的核心,它包含基準(zhǔn)地價測算及基于基準(zhǔn)地價測算結(jié)果、建立評估宗地地價的系數(shù)修正系統(tǒng)2個部分。近年來,圍繞基準(zhǔn)地價的相關(guān)研究逐步深入,內(nèi)容也較為豐富,體現(xiàn)在多學(xué)科融合、測算方法改進(jìn)等眾多方面。但就總體而言,定性研究的多,定量研究的少;討論的部分多,實(shí)踐的部分少。尤其對土地市場發(fā)育滯后、問題層出不窮的小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價該如何測算,并沒有形成統(tǒng)一和和全面的系統(tǒng)性共識。故,本文以此為出發(fā)點(diǎn),通過討論小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價測算過程中遇到的各類問題,對小城鎮(zhèn)地價測算及系數(shù)修正系統(tǒng)進(jìn)行全面概況、分析和比對,以期建立合理、完善的基準(zhǔn)地價評估系統(tǒng)。在結(jié)合國內(nèi)外主要研究成果及相關(guān)理論的基礎(chǔ)上,本文以蘭州市皋蘭縣作為研究實(shí)例,討論并總結(jié)了小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價測算中存在的一般性問題、特殊性問題及系數(shù)修正體系中存在的普遍性問題,認(rèn)為改進(jìn)基準(zhǔn)地價體系勢在必行。以此為出發(fā),在系統(tǒng)化總結(jié)現(xiàn)行小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的測算問題、方法、程序的基礎(chǔ)上,通過建立指數(shù)模型、平均模型等不同模型、采用比例系數(shù)法、級差系數(shù)法、模型調(diào)整等不同方法對測算結(jié)果進(jìn)行對比和比較,得出較為理想的地價評估期望結(jié)果。
針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。
3.資產(chǎn)評估方法在國企中的運(yùn)用
3.1成本法、市場法以及收益法的應(yīng)用
對我國的國有資產(chǎn)的公平的確認(rèn)是由于國有企業(yè)和股份制企業(yè)改制評估機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移。同時，我們可以保證國有資產(chǎn)的完整性，避免或減少對國家利益的損失。因此，在國有企業(yè)資產(chǎn)的評估是非常必要的。所以，我們對資產(chǎn)評估部分的基本方法，包括成本法，市場法以及收益法。從目前的狀況來看，最常用的方法是重置成本法，然而我們往往忽略了其他資產(chǎn)的計價方法，成本法地位的強(qiáng)調(diào)，在我國制造成本法。高績效水平的評價與研究，也能更準(zhǔn)確地評估計算的資產(chǎn)的價值，而忽視了市場法和收益法導(dǎo)致的資產(chǎn)評估方法是不平衡的，不是一個很好的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，橫向比較缺乏，很難準(zhǔn)確地從不同角度評價。在企業(yè)資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)長期造成國有企業(yè)資產(chǎn)評估的誤差，所以，我們很難判斷企業(yè)的股權(quán)或資產(chǎn)價格的因素。通過單和國際沖突的資產(chǎn)評估，我們卻不被廣泛接受的，我估計這是不容易得到的資產(chǎn)評估業(yè)。
3.2成本法的應(yīng)用價值（已修改）
評價的原理是基于重置成本理論。成本法是基于這樣的假設(shè)，再復(fù)制房地產(chǎn)評估成本和評估房地產(chǎn)價格為基礎(chǔ)的方法，即復(fù)位，與所需的費(fèi)用和基礎(chǔ)的房地產(chǎn)投資于房地產(chǎn)估價，加上利潤和應(yīng)稅確定房地產(chǎn)價格。這種方法也被稱為價格法，合同法或添加。
方法是，生產(chǎn)成本和價格之間有著密切的關(guān)系。因?yàn)榉孔蛹捌涓綄俚耐恋鼐哂胁煌淖匀惶匦院徒?jīng)濟(jì)特性，如住房是人類勞動的產(chǎn)物，一般隨時間變化的折舊，而城市土地是自然的產(chǎn)物，但也因?yàn)槿祟惛脑旌腿祟悇趧拥哪Y(jié)，因此成本法成本法和土地價格，房地產(chǎn)評估價格是不一樣的，即使是評估房地產(chǎn)價格，通常這兩個價格進(jìn)行了評估和總結(jié)，尤其是對老房地產(chǎn)單獨(dú)評估，并經(jīng)常成本性能評價的方法，及土地使用其他的方法，如比較法，收益法。隨著市場經(jīng)濟(jì)的中國特色的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位已經(jīng)確立。國內(nèi)房地產(chǎn)評估業(yè)的機(jī)制和市場環(huán)境的日益完善，并日益成熟，房地產(chǎn)估價專業(yè)已基本形成。
此外，隨著房地產(chǎn)估價服務(wù)，不斷開拓，房地產(chǎn)估價的理論與方法體系逐步完善。與成本法作為一種常用的房地產(chǎn)估價法在房地產(chǎn)評估中起著重要的作用，但對不同類型的房地產(chǎn)如何正確的使用或需要我們認(rèn)真研究和指導(dǎo)實(shí)踐，以更好地。成本法的基本原理，成本的方法是按照正常的開發(fā)或建設(shè)估價對象（即，房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利）都必須符合有關(guān)規(guī)定的全部費(fèi)用，包括合理利潤、利息和稅金。成本概念和成本法的理論基礎(chǔ)也被稱為成本法，是指重新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)成本計價方法，房地產(chǎn)估價的價格目標(biāo)。成本法估價估價對象時重新構(gòu)建價格，減去折舊方法，估計的客觀合理價格或價值。
4.資產(chǎn)評估方法存在的問題
4.1商譽(yù)的評估方法存在的問題
商譽(yù)價值評估的關(guān)鍵不在于商譽(yù)的本身，商譽(yù)的評估應(yīng)以同行業(yè)的盈利水平作為參照系數(shù)，并且商譽(yù)存在著正數(shù)與負(fù)數(shù)的乘數(shù)效應(yīng)，如果企業(yè)的盈利水平高于行業(yè)水平則存在正數(shù)的商譽(yù)值，相反則出現(xiàn)負(fù)值。缺乏這一前提或參照的商譽(yù)評估，與實(shí)際存在著巨大差異。目前，商譽(yù)的評估方法主要為割差法，割差法是用企業(yè)的總體價值扣除各項(xiàng)有形資產(chǎn)和可辨認(rèn)的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值后的差額，以之來確定企業(yè)商譽(yù)價值的一種評估方法。割差法的基本思路是企業(yè)總體價值大于各單項(xiàng)資產(chǎn)價值之和的差額是企業(yè)實(shí)際已擁有，但尚未入賬的資產(chǎn)，確認(rèn)為商譽(yù)。割差法評估商譽(yù)是以資產(chǎn)的價值為基礎(chǔ)。這一思路在理論上是合理的，在確定的企業(yè)總體價值和各單項(xiàng)資產(chǎn)價值都是公允和真實(shí)的情況下，評估的商譽(yù)價值也是客觀和可信的。但是，割差法沒能反映商譽(yù)是超額收益的實(shí)質(zhì)，再加上人為評估的因素，評估的商譽(yù)與企業(yè)實(shí)際擁有的商譽(yù)差距較大。
4.2人力資源評估方法存在的問題
人力資源具有提供未來經(jīng)濟(jì)利益或服務(wù)的潛力，并能以貨幣計量，因而具有資產(chǎn)的屬性，人力資源評估的對象是人力資源的價值。人力資源價值體現(xiàn)在人力資源的創(chuàng)造和貢獻(xiàn)上，因此人力資源評估的依據(jù)就是人力資源提供未來經(jīng)濟(jì)利益和服務(wù)的潛力。人力資源價值分為社會價值、企業(yè)價值和個人價值。通過資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估并不能真正體現(xiàn)企業(yè)家的決策與管理的創(chuàng)造性價值，實(shí)踐應(yīng)用中人為因素的影響導(dǎo)致評估隨意性較大的缺點(diǎn)難以從根本上克服，雖然評估機(jī)構(gòu)的測評為企業(yè)家的價值提供一個基礎(chǔ)性的參考，但這只能是一個方面，企業(yè)家的價值體現(xiàn)的滯后性與評估的前瞻性存在矛盾。而經(jīng)理市場的交易價格由于經(jīng)理資源的稀缺性，而無法體現(xiàn)企業(yè)家的實(shí)際價值。通過企業(yè)家創(chuàng)造的效益即收益現(xiàn)值來評估企業(yè)家的價值，是近年來國外比較流行的做法，但是美國安然公司的倒閉案告訴人們，企業(yè)家為了高估自己的價值，往往利用信息的不對稱和制造虛假信息來獲利。同時市場本身的運(yùn)行并不是企業(yè)家所能左右的，企業(yè)收益的下降有時并不能證明企業(yè)家本身的價值。對于企業(yè)員工的人力資源價值的評估，在實(shí)際中受限于企業(yè)管理者以及企業(yè)的文化，采用歷史成本法，從投入的角度考察人力資源的價值，但由于人力資源是一種不同于一般商品的特殊商品，它具有價值的增值性、積累性、創(chuàng)造性，往往導(dǎo)致低估企業(yè)的人力資源價值。
4.3房地產(chǎn)資產(chǎn)評估暴露出來的問題
近年來，房地產(chǎn)資產(chǎn)交易明顯增加，成為上市公司關(guān)聯(lián)交易中出現(xiàn)的一個新動向，大股東通過房地產(chǎn)資產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)的名義抽取了上市公司生產(chǎn)經(jīng)營所需的巨額資金，損害了公眾股東利益。其中出現(xiàn)的問題集中暴露了房地產(chǎn)資產(chǎn)評估中存在諸多問題。由于沒有統(tǒng)一的計價標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際操作的不規(guī)范，從對評估方法的選擇到對評估過程中具體技術(shù)問題的處理，各個資產(chǎn)評估事務(wù)所都有自己的做法，造成同一個交易標(biāo)的的價值因評估方法不同而差異很大。
4.4以商標(biāo)為主要形式的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估出現(xiàn)問題
英特品評估方法是目前國際上較通行的商標(biāo)價值評估方法，其計算公式可表示為：E＝I.G。公式中：E為被評商標(biāo)的價值，I：為商標(biāo)給廠商帶來的年均利潤，G為商標(biāo)力因子，它是根據(jù)商標(biāo)的領(lǐng)先度、穩(wěn)定度、市場特性等7個因素確定的商標(biāo)的獲利年限(英特品規(guī)定商標(biāo)的獲利年限為6—20年)。主要思路是根據(jù)廠商市場占有率、產(chǎn)品銷售量、利潤等實(shí)際資料，結(jié)合主觀判斷的商標(biāo)“力量”來評估商標(biāo)價值。英特品方法在實(shí)際應(yīng)用中出現(xiàn)了諸多問題：如果商標(biāo)交易價格等于預(yù)期總收益，那末，在未來若干年內(nèi)，商標(biāo)購買者將無利可圖，加之市場的風(fēng)險及產(chǎn)品的生命周期，因此購買商標(biāo)將是毫無意義的行為；附加于有形資產(chǎn)之上的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的實(shí)現(xiàn)往往取決于有形資產(chǎn)價值的質(zhì)量和數(shù)量，而有形資產(chǎn)價值數(shù)量和質(zhì)量是動態(tài)的，當(dāng)其數(shù)量和質(zhì)量變化到一定程度的時候，房地產(chǎn)資產(chǎn)對于其是毫無意義的，而這時仍按照這種方法評估得出的價值與實(shí)際價值有本質(zhì)差別。由于混淆了商標(biāo)自身的價值和由商標(biāo)帶來的價值，使英特品方法本質(zhì)上是關(guān)于商標(biāo)預(yù)期收益的評估方法，而不是關(guān)于商標(biāo)價值的評估方法。
4.5按房地產(chǎn)資產(chǎn)成本進(jìn)行評估存在的問題
目前，房地產(chǎn)資產(chǎn)的評估方法主要采用歷史成本法。即“按取得時的實(shí)際成本計價”。根據(jù)房地產(chǎn)資產(chǎn)的形成途徑，歷史成本法又可分為三種情況。一是投資人投入的房地產(chǎn)資產(chǎn)，其歷史成本為評估確認(rèn)的價值。二是外購房地產(chǎn)資產(chǎn)，其歷史成本為購進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)的所有支出。三是自創(chuàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)的歷史成本，為當(dāng)期相關(guān)費(fèi)用與前期累計開發(fā)費(fèi)用之和。歷史成本法體現(xiàn)了資產(chǎn)的原始形成過程，具有易獲得性和可驗(yàn)證性，容易被人們所接受。但是由于不同的房地產(chǎn)資產(chǎn)在未來所創(chuàng)造價值的巨大差異性，并沒有體現(xiàn)出來，因此，在人才智力資源對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響愈來愈重要的情況下，這種評估方法明顯不能適應(yīng)社會發(fā)展的需要，而房地產(chǎn)資產(chǎn)本身的無實(shí)體性、專用性、收益不確定性也決定了完全套用有形資產(chǎn)的評估方法是不恰當(dāng)?shù)摹＿@種評估方法評休房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值就等于沒有充分承認(rèn)獨(dú)創(chuàng)性發(fā)明勞動的價值，沒有從根本上確立人才資源和創(chuàng)新在企業(yè)生存發(fā)展中的地位，從而無法從根本上調(diào)動作為知識載體的人的積極性和創(chuàng)造性，阻礙整個社會的發(fā)展創(chuàng)新進(jìn)程。
4.6?房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍不明確引發(fā)的問題
部分評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍不明確，影響估價質(zhì)量對于房地產(chǎn)中介估價機(jī)構(gòu)到底應(yīng)從事什么樣的業(yè)務(wù)范圍能夠更加有效的促進(jìn)此行業(yè)的健康發(fā)展，業(yè)內(nèi)專家和學(xué)者的看法有所不同。有的學(xué)者認(rèn)為，由于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)從事估價的需要，估價師們必須對區(qū)域性的房地產(chǎn)市場有比較深的了解，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律和預(yù)測把握得較為準(zhǔn)確，因此如果估價機(jī)構(gòu)兼營房地產(chǎn)咨詢、可行性分析等業(yè)務(wù)并不需要投入額外更多的成本，卻可以獲得更多的產(chǎn)出。另一部分學(xué)者則認(rèn)為，由于房地產(chǎn)估價是一門“高度藝術(shù)化的科學(xué)”，不僅要求估價人員具有精深的專業(yè)知識、對市場的準(zhǔn)確把握，還需要高度的精力投入，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)如果兼營其他業(yè)務(wù)，必然會影響到估價的專業(yè)性，進(jìn)而影響估價的質(zhì)量。但不管怎么說，一個獨(dú)立的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身特色，有明確的業(yè)務(wù)范圍。但在實(shí)際中，部分估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍不明確，有些估價師一肩數(shù)職，倒真有點(diǎn)雜貨鋪的味道。這種競爭本身就是低層次的，做出的估價報告質(zhì)量如何，讓人猜測。
4.7資產(chǎn)評估方法在房地產(chǎn)中的應(yīng)用
例如大鵬房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)估價方法：假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。該方法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法（該數(shù)值事實(shí)上是取得這塊土地所能夠支付的最高價格）。該方法主要用于待開發(fā)土地的價值。資產(chǎn)評估房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用適用范圍 ：1.開發(fā)土地的估價。2.將生地開發(fā)成熟地的土地估價。3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。這時的建筑費(fèi)還包含拆遷費(fèi)。它的計算公式?1.P=A-(B+C+D+E)其中P?表示土地價值；A?表示開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（可以以售價或者租金等形式表示）；B?表示整個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本；C?表示投資?利息 D?表示開發(fā)商合理利潤；E?表示正常稅費(fèi)。2.現(xiàn)實(shí)估價中剩余法的一個較具體的計算公式為：地價＝預(yù)期樓價值－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤）
大鵬房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)估價方法在具體實(shí)際操作中步驟?（一）調(diào)查大鵬房地產(chǎn)的基本情況（二）確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（三）預(yù)測房地產(chǎn)售價1.對于出售的房產(chǎn)——市場法采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。2.對于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等——收益法（1）先用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益（2）其次用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價（四）估算各項(xiàng)成本費(fèi)用 1.估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用-建筑費(fèi)2.估算專業(yè)費(fèi)用指測量、設(shè)計等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用，該費(fèi)用通?？梢园唇ㄖM(fèi)的一定比例計算，即：專業(yè)費(fèi)用=建筑費(fèi)× i?（?i為一定的百分率）3.確定開建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息。（1）利息的計算采用復(fù)利，而不用單利（2）預(yù)付地價款的利息 已經(jīng)全部預(yù)付的地價款×[（1+利率）開發(fā)建設(shè)期-1]（3）建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的利息①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。②期初一次性投入：全期計息③均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間?、萁ㄔO(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計算利息4.估算稅金一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用（即銷售費(fèi)用） 一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算（五） 確定開發(fā)商的合理利潤投資回報利潤率的計算基數(shù)一般為地價、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)。
5?改善房地產(chǎn)資產(chǎn)評估方法存在的問題的措施
5.1 ?綜合應(yīng)用各種房地產(chǎn)資產(chǎn)評估方法
各種房地產(chǎn)資產(chǎn)評估方法不僅在實(shí)質(zhì)上都反映了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，有著密切的聯(lián)系，而且在房地產(chǎn)估價實(shí)踐中，各種方法常常是綜合運(yùn)用的。 ??
各種房地產(chǎn)估價方法同時運(yùn)用，相互印證。在房地產(chǎn)估價過程中，由于每種房地產(chǎn)估價方法本身的局限性，每種估價方法的適用對象和適用條件不同，同進(jìn)也由于估價中所采用的各種數(shù)據(jù)和資料具有一定的不確定性，在運(yùn)用各種估價方法進(jìn)行估價時，都不可避免地需要進(jìn)行估算和判定。因此，采用任何一種方法都難以確保真正準(zhǔn)確地反映估價對象的客觀合理價格或價值。由于每種估價方法的估算判定過程不同，所依據(jù)的估價數(shù)據(jù)和資料不同。因此數(shù)據(jù)資料的不確定性對各種估價方法的估算判定過程的影響是不一樣的，對同一估價對象應(yīng)同時選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價，各種估價方法之間可以互相補(bǔ)充，不同方法形成的估價結(jié)果可以相互印證，有助于消除數(shù)據(jù)資料的不確定性對估價結(jié)果準(zhǔn)確性的影響。
各種房地產(chǎn)估價方法互相引用。在運(yùn)用某一種估價方法時，也常常會引用別的估價方法。例如在運(yùn)用成本法估價時，可能會在評估估價對象的土地價格時采用市場法，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時，也要采用市場法預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。而估算開發(fā)成本時則要用到成本法，至于收益法中利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地價值時，也要先采用成本法或市場法等其他估價方法先求出建筑物價值，而在利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取建筑物價值時，則要利用其他估價方法先求出土地價。
5.2?完善和改進(jìn)收益法
對于建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限的情況，為了保護(hù)公民的合法物權(quán)，應(yīng)將目前“房隨地走”的估價思路改為“地隨房走”，可按兩種思路進(jìn)行處理：
（1）假設(shè)土地使用權(quán)期滿后自動續(xù)期至建筑物耐用年限。此時收益年限按建筑物耐用年限考慮，但在求取凈收益時應(yīng)扣除續(xù)租期間的土地使用權(quán)出讓金。
（2）假設(shè)收益年限為無限年，此時應(yīng)選用收益年限為無限年的計算公式，但在凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。這相當(dāng)于在每次建筑物的耐用年限結(jié)束和土地使用權(quán)年限到期時，能分別積累一筆資金，利用該資金可對建筑物和土地進(jìn)行不斷地“復(fù)制”，最終使房地產(chǎn)的收益年限拓展為無限年。
5.3?充分發(fā)揮技術(shù)路線的作用
房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線是指導(dǎo)整個房地產(chǎn)估價過程的技術(shù)思路，是估價人員對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認(rèn)識。確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程。確定估價技術(shù)路線的結(jié)果和目的是，確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，要對估價對象房地產(chǎn)本身有充分的認(rèn)識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。
5.3.1?房地產(chǎn)評估技術(shù)路線與房地產(chǎn)評估方法的密切關(guān)系
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識。可以說，每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。
例如市場法，它所體現(xiàn)的是這樣一種對價格形成過程的認(rèn)識。房地產(chǎn)的正常市場價格是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價格。正是按照這樣對價格形成過程的認(rèn)識，市場法采用“選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格作為評估價格”的技術(shù)路線。
成本法所反映的估價技術(shù)路線是：在無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格的情況下，我們可以通過對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進(jìn)行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加、積算作為估價對象的正常市場價格。也就是說，成本法認(rèn)可這樣一種價格形成過程，房地產(chǎn)的價格是由其各組成部分的價格累加而成的。
收益法體現(xiàn)了對價格形成過程的這樣一種認(rèn)識：可以將購買房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果作為估價對象的房地產(chǎn)價格。收益法所體現(xiàn)的估價技術(shù)路線是：房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。
同一個估價對象，采用不同的估價方法，實(shí)際上是在模擬不同的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價技術(shù)路線。例如對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的估價，我們可以采用成本法，求取獲取土地的價格、已投入的建造成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤、稅費(fèi)累加即得到其價格。這既是成本法的估價過程，也體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。它所反映的價格形成過程是，產(chǎn)品的價格是由構(gòu)成產(chǎn)品價格的各組成部分積算而形成的。我們還可以采用假設(shè)開發(fā)法，先確定該項(xiàng)目完成后的市場價格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所需的各項(xiàng)投入和利息、利潤、稅費(fèi)。由此也可得出估價對象的價格，這種方法所反映的價格形成過程是，未完成產(chǎn)品的價格最終取決于它開發(fā)建設(shè)完成后的市廠價格，由后者可以推算出前者。所以說房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系。
5.3.2?把握房地產(chǎn)評估技術(shù)路線有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)評估方法
由于房地產(chǎn)評估技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價方法的實(shí)質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價格的形成過程確定估價對象的價格。因此，把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確理解和運(yùn)用房地產(chǎn)估價方法，并且不會由于房地產(chǎn)估價方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。
5.4?完善市場運(yùn)行和監(jiān)管規(guī)則
要尊重房地產(chǎn)估價師的勞動成果，維護(hù)房地產(chǎn)估價活動的獨(dú)立性。任何組織和個人，特別是政府主管部門不得以任何形式干預(yù)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師的工作，以確保估價結(jié)果的科學(xué)性、合理性。要在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，盡快完善房地產(chǎn)估價市場運(yùn)行和監(jiān)管規(guī)則，明確“給回扣”、出具不實(shí)報告、掛靠、轉(zhuǎn)包、亂收費(fèi)、惡性競爭等不規(guī)范行為的違規(guī)性質(zhì)，制定查處辦法。要鞏固房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)脫鉤改制的成果，個別沒有完成脫鉤改制的估價機(jī)構(gòu)，不得申報房地產(chǎn)估價資質(zhì)，也不得到社會上承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。對在脫鉤改制中弄虛作假，搞“假脫鉤”或“明脫暗不脫”的機(jī)構(gòu)，在取消房地產(chǎn)價格評估資格的同時，還要追究有關(guān)人員的行政或法律責(zé)任。要探索建立糾紛調(diào)處機(jī)制，化解房地產(chǎn)估價糾紛。如成都市房地產(chǎn)估價師協(xié)會牽頭起草了糾紛調(diào)處辦法，明確房地產(chǎn)估價師協(xié)會為糾紛調(diào)處人。辦法經(jīng)會員單位討論通過后，成為行業(yè)共同遵守的規(guī)則。這是一種有益的探索。
5.5?培養(yǎng)復(fù)合型人才
加大人才培養(yǎng)力度，建立房地產(chǎn)的本科教育制度從2009年教育部對全國的本科層次高等教育進(jìn)行規(guī)范以來，我國取消了房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的本科專業(yè)。目前房地產(chǎn)專業(yè)只有?？茖哟蔚慕逃?，本科層次的房地產(chǎn)專業(yè)教育一般是依附于土地資源管理或工商管理的方向下。實(shí)際上認(rèn)為，專業(yè)的設(shè)置應(yīng)主要面向市場需求。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，我國房地產(chǎn)人才的缺口一直較大。目前房地產(chǎn)估價從業(yè)人員中，大多為工民建專業(yè)或經(jīng)濟(jì)、管理專業(yè)，真正在學(xué)校階段接收系統(tǒng)房地產(chǎn)教育的人很少，這必然會影響其專業(yè)性。因此筆者認(rèn)為建立設(shè)置房地產(chǎn)的本科專業(yè)，建立房地產(chǎn)本科教育制度可以明顯促進(jìn)房地產(chǎn)估價人才培養(yǎng)力度，解決估價人員所學(xué)專業(yè)不對口、接受知識不系統(tǒng)的不足，提高從業(yè)人員的受教育層次。要積極培養(yǎng)高層次的房地產(chǎn)評估人才，多渠道開展國際交流與合作，提升我國房地產(chǎn)估價師在國際上的影響力和競爭力。重視人才，評估機(jī)構(gòu)的人才很重要。多種資質(zhì)的復(fù)合型人才，思想水平高、實(shí)踐服務(wù)能力強(qiáng)的人才正是行業(yè)缺乏的。因此應(yīng)注重人才的培養(yǎng)，提高機(jī)構(gòu)內(nèi)的人員素質(zhì)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員需要掌握各種知識，如房地產(chǎn)法律、法規(guī)知識、心理學(xué)、公關(guān)學(xué)、組織管理、業(yè)務(wù)知識等。湖南經(jīng)典、湖南建業(yè)、湖南正大、湖南新星、湖南友誼、婁底東升等機(jī)構(gòu)，能注重復(fù)合型人才的培養(yǎng)，為各種優(yōu)秀人才提供良好開放的交流平臺，對于員工有一套完善的培訓(xùn)系統(tǒng)，不斷培養(yǎng)和挖掘?qū)I(yè)人才，使公司具有一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍。
此外，還要注重組織繼續(xù)教育。估價行業(yè)的繼續(xù)教育在我國業(yè)界還存在著空白，應(yīng)該將繼續(xù)教育深入、科學(xué)、廣泛的在我國進(jìn)行推廣。精心組織形式多樣的繼續(xù)教育，把估價行業(yè)培育成學(xué)習(xí)型行業(yè)。既要重視業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，更要重視職業(yè)道德教育。 總之，一個房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的生存與發(fā)展最終要靠自身價值的確定，開放的市場、競爭的市場，更需要行業(yè)的自律、自強(qiáng)。
5.6?建立健全房地產(chǎn)評估相關(guān)法律法規(guī)
完善估價市場環(huán)境房地產(chǎn)市場運(yùn)作的成功與否，除了與整個經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境相適應(yīng)外，更易受到地方政策的影響，目前徐州對房地產(chǎn)估價人員、估價機(jī)構(gòu)及估價市場的規(guī)范主要依靠國家頒布的一些政策法規(guī)，一些地方性規(guī)章已明顯不能適應(yīng)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。因此應(yīng)在完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)之上，建立健全其他法規(guī)，以便建立一套系統(tǒng)完善的規(guī)章制度指導(dǎo)估價機(jī)構(gòu)規(guī)范運(yùn)作，完善整個市場環(huán)境。
總結(jié)
綜上所述，本文將幾種資產(chǎn)評估方法對房地產(chǎn)企業(yè)評估的準(zhǔn)確性進(jìn)行了比較，討論了用評估中國上市公司價值的實(shí)用性及局限性。利用資產(chǎn)評估方法對一線城市上市公司的定價分析中，我們證實(shí)了一些經(jīng)營管理者和學(xué)術(shù)研究者所感興趣的結(jié)論。一般說來，所有資產(chǎn)評估方法所產(chǎn)生誤差的正負(fù)是不明確的，但是用均值衡量偏差比用中位數(shù)衡量偏差要準(zhǔn)確得多。比率對不含非流通股時的公司價值的評估結(jié)果和對包含非流通股時的公司價值的評估結(jié)果不完全一致。包含非流通股時的公司價值評估中，基于資產(chǎn)帳面值和利潤總額的比率準(zhǔn)確性較高，而基于營業(yè)利潤的比率準(zhǔn)確性最低。而在包含非流通股時的公司總價值的評估中，基于主營業(yè)務(wù)收入和利潤總額的比率準(zhǔn)確性較高，而基于主營業(yè)務(wù)利潤和營業(yè)利潤的比率準(zhǔn)確性最低?；诠粳F(xiàn)金流及其等價物的調(diào)整，提高了不含非流通股的公司價值評估中基于利潤的比率定價的準(zhǔn)確性，但對于包含非流通股時的公司總價值評估的準(zhǔn)確性沒有多大改善。采用預(yù)期收益要比當(dāng)期收益可以使市盈率的定價更準(zhǔn)確；凈利潤的正負(fù)不會影響基于收入和利潤的比率工具定價的準(zhǔn)確性。
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致謝
本文是在老師的悉心指導(dǎo)下完成的。從畢業(yè)設(shè)計題目的選擇、到選到課題的研究和論證，再到本畢業(yè)設(shè)計的編寫、修改，每一步都有老師的細(xì)心指導(dǎo)和認(rèn)真的解析。在老師的指導(dǎo)下，我在各方面都有所提高，老師以嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)，一絲不茍的治學(xué)態(tài)度和勤勉的工作態(tài)度深深感染了我，給我巨大的啟迪，鼓舞和鞭策，并成為我人生路上值得學(xué)習(xí)的榜樣。使我的知識層次又有所提高。
同時感謝所有教育過我的專業(yè)老師，你們傳授的專業(yè)知識是我不斷成長的源泉也是完成本論文的基礎(chǔ)。也感謝我同一組的組員和班里的同學(xué)是你們在我遇到難題是幫我找到大量資料，解決難題。再次真誠感謝所有幫助過我的老師同學(xué)。通過這次畢業(yè)設(shè)計不僅提高了我獨(dú)立思考問題解決問題的能力而且培養(yǎng)了認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，一絲不茍的
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