物業(yè)管理基本制度與政策 教材

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1、 羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄

2、蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅

3、螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞

4、蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃

5、莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄

6、蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄

7、蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂

8、薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃

9、薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄

10、蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膄芁莄羈肀莀蒆螃羆莀蕿罿袂荿螁螂芀莈蒀蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖蒄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂蒁裊羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂蒈蒈羈羇肅薀螄袃膄蚃羀膂膃莂螃肈膂薄羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁螞肁膈蚃袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆膁芆蚈蠆膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿

11、芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿

12、節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀

13、艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈

14、莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿

15、羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿

16、罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇

17、肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈

18、肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈

19、膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆

20、膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇

21、膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈

22、芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅

23、芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆

24、羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇

25、莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊

26、羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅

27、肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆

28、肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊羀羋蒀襖

29、肅蒃蝿袃膅芆螅袂莇薁蟻袁肇莄薇袀腿薀蒃衿節(jié)莂螁衿羈薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆羋荿袈羅肈膂螄羄膀蕆蝕羄節(jié)芀薆羃羂蒆蒂羂肄羋螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈肈膁芅袇肈芃薁螃肇莆莃蠆肆肅蕿薅螞膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀肂薅蟻蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蕆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄裊 物業(yè)管理基本制度與政策教材 第一章 物業(yè)管理概述 　　 　　第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 　　 　　一、物業(yè)管理的概念 　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)第二條明確規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的

30、環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 　　(一)對《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解 　　1、物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng) 　　對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實(shí)際情況來看，主要有三種方式：其一是業(yè)主自己進(jìn)行管理；其二是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司；其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理?！稐l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。當(dāng)然，這并不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進(jìn)行管理的行為沒有法律約束。就業(yè)主自行管理而言，作為建筑物的所有權(quán)人，業(yè)主可行使對建筑物的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，對建筑物的維修、養(yǎng)

31、護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn)，對此，《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專業(yè)公司提供專項(xiàng)服務(wù)而言，業(yè)主和專業(yè)公司之間是委托服務(wù)合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行?！稐l例》之所以就業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施建筑物管理單獨(dú)立法，是基于這種方式的特殊性。 　　必須說明的是，業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)。換言之，是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實(shí)施管理，是業(yè)主的權(quán)利?！稐l例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進(jìn)行管理，則

32、應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來進(jìn)行。 　　2．物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同 　　物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。市場經(jīng)濟(jì)條件下，交易的進(jìn)行主要通過合同作為紐帶完成，交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項(xiàng)市場行為，也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)

33、管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。 　　3．物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù) 　　物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。 　　除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。 　　(二)《條例》

34、調(diào)整的范圍 　　1．《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。從《條例》出臺(tái)前各地立法情況來看，主要規(guī)范的是居住物業(yè)(住宅物業(yè))的物業(yè)管理活動(dòng)；對于寫字樓、商場等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，沒有專門的法律規(guī)定，實(shí)踐中多是參照居住物業(yè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在《條例》制定過程中，有一種意見認(rèn)為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求也不一樣，應(yīng)當(dāng)分別立法，而《條例》設(shè)立的制度均是針對居住物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)而言，因此《條例》應(yīng)當(dāng)更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業(yè)的內(nèi)容。經(jīng)深入的調(diào)研和充分的討論，這種意見沒有被采納。因?yàn)殡m然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物

35、業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實(shí)存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。當(dāng)然，《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒有這一要求(第二十四條)；同時(shí)《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度，而對非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。 　　2．《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村?！稐l例》確立的一些基本制度，既適用于城市的

36、物業(yè)管理活動(dòng)，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。在《條例》起草過程中，曾幾易名稱。究其原因，除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭外，城市和鄉(xiāng)村之爭是另外一個(gè)原因。有意見認(rèn)為，物業(yè)管理在我國尚處于起步階段，目前階段的物業(yè)管理，基本限于城市之內(nèi)，因此，應(yīng)當(dāng)制定城市物業(yè)管理?xiàng)l例。另一種意見則認(rèn)為，雖然從全國情況來看，物業(yè)管理確實(shí)主要存在于城市，但不可否認(rèn)的是，在一些比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村，物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)存在。尤其是在沿海一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，城鄉(xiāng)差別已經(jīng)逐步縮小。同時(shí)，并非只有城市才會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理的需求，對鄉(xiāng)村也存在，在廣東一些城市的城中村居住區(qū)和新農(nóng)村住宅區(qū)都已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理，效果較好。而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)

37、的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動(dòng)，那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展，也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。 　　(三)物業(yè)管理的市場化特征 　　1．房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變 　　房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本物質(zhì)資料，無論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營，都不能與之分離。隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和社會(huì)資源配置的需要，幾千年來單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求。特別是近代建筑科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，為節(jié)約社會(huì)物質(zhì)資源和改善人類生活條件，不斷創(chuàng)造出豐富的建

38、筑形式。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。 　　物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個(gè)產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個(gè)產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。 　　2．多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng) 　　在以共有財(cái)產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)，因此單個(gè)業(yè)主對全體業(yè)主共

39、同享有的權(quán)利無權(quán)單方面作出決定，同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。至此，幾千年來由業(yè)主自管自修房屋的管理方式，在當(dāng)前的物業(yè)形態(tài)和房屋產(chǎn)權(quán)形式下已經(jīng)無法延續(xù)。在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會(huì)構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護(hù)等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達(dá)各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。 　　3．物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場原則 　　業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委

40、托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離出去，全體業(yè)主仍然享有物業(yè)管理的決策權(quán)，但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，由物業(yè)管理企業(yè)按照全體業(yè)主的共同意志統(tǒng)一完成物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)，并維護(hù)全體業(yè)主的共同權(quán)益。 　　上述物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實(shí)現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。將市場原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)： 　　一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場活動(dòng)中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，

41、而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。 　　二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。 　　將市場原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，在現(xiàn)階段尤為重要。我國物業(yè)管理活動(dòng)，是在傳統(tǒng)包修包養(yǎng)的行政管房基礎(chǔ)上逐步開展的，無論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)，市場意識與合同觀念都很薄弱，糾紛不斷，處理困難。解決這一問題的關(guān)鍵，就是通過立法，按照市場原則將物業(yè)管理活動(dòng)推向市場，納入合同秩序中。這對提高業(yè)主的權(quán)責(zé)意識，推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)依法經(jīng)營，以及促進(jìn)物業(yè)管理市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，都

42、具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。 　　4．非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理 　　無論是現(xiàn)在或?qū)?，永遠(yuǎn)都存在業(yè)主自身部門或機(jī)構(gòu)管理自己物業(yè)的情況，特別是有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機(jī)構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運(yùn)作，甚至有的管房機(jī)構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機(jī)構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，人、財(cái)、物由上級單位支配和調(diào)動(dòng)，與上級單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。 　　這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，盡管管理方式是合法的、正常的，但并不具備《條例》所要求的由業(yè)主選聘并按照物業(yè)服務(wù)合同履行職責(zé)的物業(yè)管理本質(zhì)特征。這種

43、房屋管理方式雖然符合民法關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人有權(quán)利也有義務(wù)管理好自身的財(cái)產(chǎn)，不受他人干涉，從嚴(yán)格意義上來講，它不是一種市場關(guān)系，不屬于《條例》調(diào)整的范疇。 　　《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動(dòng)，必須遵守市場規(guī)則?！稐l例》關(guān)于物業(yè)管理概念的立法解釋，為物業(yè)管理概念確定了嶄新的內(nèi)涵，明晰了物業(yè)管理活動(dòng)的本質(zhì)特征。 　　二、物業(yè)管理的特征 　　物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式

44、相配套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的管理。按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。 　　社會(huì)化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。 　　(一)社會(huì)化 　　物業(yè)管理的社會(huì)化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)管理企業(yè)；變多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、多個(gè)管理部門的多頭、多家管理為物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一管理，在業(yè)主大會(huì)委托授權(quán)的范圍內(nèi)集中實(shí)施社會(huì)化管理，從而克服舊體制下各自為政、多頭管理、相互扯皮、互相推諉的種種弊端，有利于提高

45、整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度，充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 　　物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。 　　物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。 　　(二)專業(yè)化 　　物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。這就要求：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機(jī)構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備

46、；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。 　　(三)市場化． 　　市場化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償，業(yè)主通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來具體實(shí)施。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)

47、，業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。在這樣一種新的機(jī)制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這個(gè)市場。這種通過市場競爭機(jī)制和商品經(jīng)營的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。 　　 　　第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 　　 　　一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展 　　物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時(shí)正值資本主義上升時(shí)期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢下，大量農(nóng)村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴(yán)重的房荒。由于當(dāng)時(shí)房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端。一位名叫奧克維

48、婭．希爾的女士為在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理辦法，引導(dǎo)并要求租戶嚴(yán)格遵守。奧克維婭?希爾女士實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，社會(huì)其他人士也紛紛效仿，并取得政府的關(guān)注。隨后英國還成立了非盈利性行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)，以英國為起源地，在一個(gè)多世紀(jì)時(shí)間里，物業(yè)管理在世界各地逐漸推行開來。 　　19世紀(jì)末20世紀(jì)初，美國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，伴隨著建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，一幢幢高樓拔地而起，這些高層建筑附屬設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，日常維修養(yǎng)護(hù)和管理事務(wù)繁瑣復(fù)雜，對管理人員專業(yè)性和技術(shù)水平提出很高的要求，同時(shí)這些建筑物往往不是一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主所有，常常是數(shù)十個(gè)或數(shù)百個(gè)業(yè)主共

49、有，于是出現(xiàn)了專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，為樓宇所有業(yè)主提供專業(yè)性和技術(shù)性的樓宇管理和維修養(yǎng)護(hù)工作。隨著物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的增加，20世紀(jì)初，美國也成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)——芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì)。行業(yè)自治組織的成立，既標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。此后，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府重視，逐漸發(fā)展成為一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)。 　　二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 　　我國物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過實(shí)行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來的。 　　(一)我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況 　　1949年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產(chǎn)確立了逐步實(shí)行國有化的政策。一方面

50、，大量城市房屋經(jīng)過私房社會(huì)主義改造轉(zhuǎn)化為國有，另一方面，政府和國營企業(yè)又建造大量的住房提供給居民和職工租用，形成了具有中國特色的公有住宅體系(包括非住宅公房)。除各國營單位經(jīng)管的房屋外，政府房地產(chǎn)行政主管部門還直接經(jīng)管一部分公房，出租給居民使用，由房管所具體負(fù)責(zé)管理和養(yǎng)護(hù)。 　　建國后的五十多年中，公有住宅的總量經(jīng)歷了一個(gè)由小到大、再由大到小的演變過程，即解放初期私房總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公房總量，以后城市公有住宅又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私有住宅。改革開放以后，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面大力發(fā)展商品房銷售，另一方面按照住房制度

51、改革政策向職工和居民出售公有住房。 　　(二)改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度 　　幾十年來，我國房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，這種管理模式符合當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)住房制度的要求。所謂城鎮(zhèn)住房制度，是國家在解決城鎮(zhèn)居民住房問題方面實(shí)行的基本政策和制度。主要包括：城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消費(fèi)方式、住房交換關(guān)系等方面，這些方面經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和構(gòu)成城鎮(zhèn)住房制度。 　　我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征： 　　一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實(shí)物分配；三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。 　　住房建設(shè)、分配、管理都由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包，是

52、我國在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的城鎮(zhèn)住房制度。其弊端表現(xiàn)在建設(shè)資金有投入無回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設(shè)的發(fā)展，住房供應(yīng)極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。 　　(三)住房商品化制度 　　1．建立并扶持商品房市場 　　1978年以后，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革逐步展開，房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了三項(xiàng)改革，一是城鎮(zhèn)住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革的主要內(nèi)容，就是改變國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理的統(tǒng)包統(tǒng)支制度，發(fā)揮國家、企業(yè)和

53、個(gè)人的積極性，推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的綜合開發(fā)模式，建立并完善商品房市場。房地產(chǎn)生產(chǎn)方式經(jīng)歷長時(shí)期的改革發(fā)展，綜合開發(fā)后的住宅小區(qū)呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)：一是數(shù)量多，二是規(guī)模大，三是建筑水平與配套設(shè)施設(shè)備得到突破性的提升。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的建設(shè)方針指引下，居住區(qū)規(guī)劃布局日臻合理，配套設(shè)施日益完善，我國商品房市場從建立到逐步完善。 　　2．城鎮(zhèn)住房制度改革 　　城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分。早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。1994年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面開展

54、公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國務(wù)院發(fā)布了《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消住房實(shí)物分配，開始實(shí)施住房分配貨幣化。同時(shí)，提出經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)方針和政策，為中低收入居民購房鋪平了道路。國家通過提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)職工到房地產(chǎn)市場購買住房，全面實(shí)現(xiàn)了住房商品化秩序。 　　三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生 　　隨著住房商品化的深入開展，如何管理好新建住宅小區(qū)和各類商品房屋，既是廣大群眾的迫切要求，也是在新形勢下擺在房地產(chǎn)主管部門面前的緊迫任務(wù)。各地對住宅小區(qū)的管理模式進(jìn)行了多方面的探索。例如，大慶石油管理局對住宅區(qū)進(jìn)行封閉式管理；常州等地由街道辦事

55、處統(tǒng)一管理；上海市由房管所、街道居委會(huì)、派出所三位一體進(jìn)行管理等等。這些探索對長期以來的行政管房方式都作了不同程度的改革，也取得了一些效果，但都沒有將房屋管理推向市場，沒有從根本上改變住宅小區(qū)的行政管理體制。 　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，針對商品住宅小區(qū)的商品房被多家單位和個(gè)人購買后形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局，按照社會(huì)化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營的方式，對住宅小區(qū)實(shí)施專業(yè)管理，為業(yè)主提供有償服務(wù)，收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。使房屋管理工作從政府

56、行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補(bǔ)貼為主到自負(fù)盈虧，為特區(qū)乃至全國房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗(yàn)。 　　隨后，南方一些沿海城市也相繼成立物業(yè)管理公司。廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司1984年征地開發(fā)的五羊村，也是實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理較早的一個(gè)小區(qū)。該小區(qū)的住戶較為復(fù)雜，既有個(gè)人購房者，也有企事業(yè)單位購房后分配給職工的。從1986年第一批住戶入住，五羊村就成立了專業(yè)物業(yè)管理公司，為居民提供各種公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)，并承擔(dān)公共設(shè)施的管理和維護(hù)。 　　廣州東華物業(yè)管理公司在實(shí)踐中不斷完善小區(qū)物業(yè)管理模式。在五羊小區(qū)，行政管理和物業(yè)管理職責(zé)分明、互相配合、互相支持、密切聯(lián)系。例如，街道和居

57、民委員會(huì)派員參加管理處的主任例會(huì)，及時(shí)了解物業(yè)管理的情況，通過宣傳、教育，使居民、單位支持物業(yè)管理工作；派出所對管理處開出產(chǎn)權(quán)人或住戶簽妥的物業(yè)管理協(xié)議的證明，及時(shí)給予辦理戶口遷入手續(xù)；派出所還負(fù)責(zé)小區(qū)保安隊(duì)伍的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和交通違章處罰等工作；小區(qū)管理處對各種違章搭建進(jìn)行管理遇到困難時(shí)，規(guī)劃城監(jiān)部門及時(shí)依法予以強(qiáng)制處理，其他行政管理部門對物業(yè)管理也給予大力的支持。物業(yè)管理公司通過專業(yè)化的管理服務(wù)，使小區(qū)的各個(gè)方面能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)并發(fā)揮最佳的效能，營造和維持了優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的小區(qū)居住環(huán)境。 　　對黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)的干部職工居住較為集中的房屋進(jìn)行物業(yè)管理，獲得成功經(jīng)驗(yàn)的是深圳市蓮

58、花二村。蓮花二村住宅區(qū)是深圳市住宅局1990年10月開發(fā)建設(shè)的大型居住小區(qū)，入住者大多是黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)的干部職工。該小區(qū)由深圳市住宅局下屬企業(yè)——深圳市蓮花物業(yè)管理公司管理。深圳市蓮花物業(yè)管理公司勇于開拓、銳意改革，在實(shí)踐中既吸取香港房屋管理的成功經(jīng)驗(yàn)，又借鑒國內(nèi)房管所房屋管理的豐富經(jīng)驗(yàn)，努力開創(chuàng)一流的管理、一流的服務(wù)，探索出了一條自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的房屋管理新路子。1992年，蓮花二村被評為“國家示范文明住宅小區(qū)”。 　　由此，我國城鎮(zhèn)房屋管理開始逐步走上專業(yè)化的物業(yè)管理道路。 　　四、我國物業(yè)管理的發(fā)展 　　我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成

59、立，標(biāo)志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，以地方立法的方式對物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。 　　建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同”，“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)

60、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益”，并對管委會(huì)、物業(yè)管理公司的權(quán)利、義務(wù)，物業(yè)管理合同內(nèi)容以及物業(yè)管理相關(guān)各方違規(guī)的處罰等作出了規(guī)定。由此，確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。 　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布后，各地開始把物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革事項(xiàng)來著手推行。青島市委、市政府于1994年制定了住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理“一年試點(diǎn)、三年普遍推開”的目標(biāo)。市政府成立了領(lǐng)導(dǎo)小組，分管市長擔(dān)任組長，建設(shè)、房地產(chǎn)、市政、園林、公安、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)等部門和各區(qū)區(qū)長作為成員，保證了市、區(qū)政府各部門在推動(dòng)物業(yè)管理新體制上形成合力。1995年，建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理

61、工作會(huì)議，推廣青島對住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)。在這次會(huì)議上，侯捷部長在講話中提出：“房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對住宅區(qū)以及其他房屋的管理、維護(hù)提出了新的要求，要求房地產(chǎn)的售后服務(wù)按照市場經(jīng)濟(jì)的模式建立新體制，房地產(chǎn)經(jīng)營管理必須從簡單的修修補(bǔ)補(bǔ)、收收租金，轉(zhuǎn)向綜合性、多功能的社會(huì)服務(wù)”。 　　在此期間，大連市也開始部署對全市較大住宅小區(qū)的整治改造工作，將全面清理違章建筑、實(shí)施綠化工程、增補(bǔ)市政設(shè)施，作為全面推進(jìn)物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備工作。要求住宅小區(qū)建立以經(jīng)營性服務(wù)為核心的物業(yè)管理新體制，同時(shí)加快地方立法，鞏固整治成果。1997年，建設(shè)部在大連召開全國第二次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣大連整治改造舊住宅小區(qū)，推

62、進(jìn)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)。 　　早在1993年，深圳市就開始積極探索物業(yè)管理招投標(biāo)制度。深圳市住宅局首先在內(nèi)部進(jìn)行嘗試，將新建的大型住宅小區(qū)——蓮花北村的物業(yè)管理權(quán)，用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。1994年，深圳市萬廈居業(yè)公司獲得了該小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，在1995年全國優(yōu)秀示范小區(qū)評比中，蓮花北村獲得了全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名。1996年，深圳又以舊小區(qū)鹿丹村作為試點(diǎn)，進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)，經(jīng)過激烈競爭，深圳萬科物業(yè)管理公司中標(biāo)，取代了原物業(yè)管理公司，從而使深圳物業(yè)管理招投標(biāo)又向前邁進(jìn)了一步。 　　1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)。

63、宋春華副部長在這次會(huì)議的工作報(bào)告中指出：深圳加速推進(jìn)物業(yè)管理競爭機(jī)制，初步形成了政府調(diào)控為主導(dǎo)，業(yè)主和企業(yè)雙向選擇，公平競爭的物業(yè)管理市場機(jī)制。俞正聲部長在這次會(huì)議上也指出，深圳會(huì)議主要解決了物業(yè)管理市場問題，其核心問題是推進(jìn)競爭、規(guī)范行為。學(xué)習(xí)深圳，關(guān)鍵是把市場競爭作為推動(dòng)物業(yè)管理健康發(fā)展的途徑。 　　從1995年開始，建設(shè)部還在全國開展了城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)和優(yōu)秀市長的表彰活動(dòng)，激發(fā)了各地提高物業(yè)管理水平的熱情，創(chuàng)建了一批又一批“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”，取得了豐碩成果。 　　2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。2001年，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)在

64、杭州舉辦中國物業(yè)管理發(fā)展論壇，把我國物業(yè)管理理論與實(shí)踐的研究工作引向深入。2002年，建設(shè)部建立全國物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有力促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的誠信建設(shè)，推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范運(yùn)作。經(jīng)過二十多年的發(fā)展歷程，物業(yè)管理在我國逐漸得到廣大居民的認(rèn)同，并已成為人們購房時(shí)考慮的重要因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2005年底，我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過3萬家，從業(yè)人員突破300萬。物業(yè)管理已形成包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，小區(qū)公共秩序維護(hù)、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等系列內(nèi)容的綜合性配套服務(wù)。 　　實(shí)踐證明，物業(yè)管理已在房地產(chǎn)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相結(jié)合的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為與我國社會(huì)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，與廣大人民生活、工作息息

65、相關(guān)的一個(gè)新興行業(yè)。目前，物業(yè)管理新體制不僅在新、舊住宅區(qū)全面推廣，而且也在工業(yè)園區(qū)、辦公樓宇、學(xué)校、醫(yī)院、體育場館等各類物業(yè)廣泛采用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38％，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá)50％以上，深圳、上海等城市的物業(yè)管理覆蓋面已經(jīng)超過95%。物業(yè)管理通過提供專業(yè)性服務(wù)和一些便民服務(wù)，使得房屋修繕及時(shí)，小區(qū)環(huán)境整潔，社區(qū)文化生活豐富，居民生活方便，人們的居住質(zhì)量有了顯著提高，物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位也逐步得到提高。 　　五、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 　　黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，明確了本世紀(jì)頭二十年我國經(jīng)濟(jì)、政治和文化建設(shè)與改革的主要任務(wù)。物業(yè)

66、管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)中，更應(yīng)發(fā)揮其重要的作用。 　　(一)實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長 　　住房消費(fèi)是今后相當(dāng)長一段時(shí)期居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)是全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期國民經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)推動(dòng)力。1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的重大突破，居民住房消費(fèi)的積極性得到充分調(diào)動(dòng)，促進(jìn)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長，對國民經(jīng)濟(jì)增長起到了重要的推動(dòng)作用。但是目前我們所認(rèn)識到的居民住房消費(fèi)，僅僅是居民購買住房這一個(gè)方面的消費(fèi)。實(shí)際上，居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié)，可歸納為四類基本消費(fèi)支出：一是購房消費(fèi)支出；二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出；三是使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費(fèi)支出；四是房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出。后三類消費(fèi)支出要大大超過購房支出。 　　據(jù)測算，在50年的住房使用期內(nèi)，包括房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造和其他服務(wù)消費(fèi)的累計(jì)支出貼現(xiàn)后，與購房當(dāng)年住房價(jià)格的比例為1:1，磚混結(jié)構(gòu)住房為1.5:1。因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。