上半年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計分析報告

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1、2012年上半年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計分析報告 目錄 第一部分：1－5月深圳主要宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù) 第二部分：土地市場 附：2012年上半年成交地塊分布情況 第三部分：住宅市場 一、新房市場 1、2012年上半年新房供應(yīng)分析 2、2012年上半年新房成交分析 2.1成交均價分析 2.2成交量分析 附一：2012年上半年新房成交主要數(shù)據(jù) 附二：2012年上半年新房成交戶型構(gòu)成 2.32012年上半年深圳新房供求比 2.42012年上半年深圳房價收入比 2.52012年上半年深圳租售比 2.62012年1-6月深圳新房量價走勢分析 3、2012年上半年樓盤成交龍虎

2、榜TOP10 3.1小戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10 3.2改善型物業(yè)成交龍虎榜TOP10 3.3大戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10 4、2012年上半年成交龍虎榜之開發(fā)商TOP10 二、二手房市場 1、2012年上半年深圳各行政區(qū)二手房掛牌均價 2、2012年上半年深圳各行政區(qū)二手房成交分析 3、2012年1-6月深圳二手房量價走勢分析 4、2012年上半年深圳住宅租金 5、2012年1-6月深圳各行政區(qū)租金走勢 三、2012年上半年新房二手房量價比較 1、新房二手房價格比較 2、新房二手房成交量比較 第四部分：商業(yè)市場 一、一手商業(yè) 1、商

3、業(yè)新增預(yù)售分析 2、一手商業(yè)成交分析 附：2012年上半年深圳一手商業(yè)成交TOP10 二、二手商業(yè) 1、商業(yè)掛牌均價 附：2012年1-6月深圳各行政區(qū)商業(yè)掛牌均價走勢圖 2、商業(yè)租金 附：2012年1-6月深圳各行政區(qū)商業(yè)租金走勢圖 3、二手商業(yè)成交分析 第五部分：寫字樓市場 一、一手寫字樓 1、寫字樓新增預(yù)售分析 2、一手寫字樓成交分析 附：2012年上半年深圳一手寫字樓成交TOP 二、一手寫字樓 1、寫字樓掛牌均價 附：2012年1-6月深圳各行政區(qū)寫字樓掛牌均價走勢圖 2、寫字樓租金 附：2012年1-6月深圳各行政區(qū)寫字樓租金走勢圖

4、 3、二手寫字樓成交分析 第六部分：政策點評 第七部分：小結(jié) 【內(nèi)容摘要】2012年上半年深圳樓市逆境中艱難運行，“剛需的產(chǎn)品，剛需的價格”成為上半年樓市的主旋律。在以“剛需”為主要消費群體的背景下，“性價比”成為取勝王道，因此，開發(fā)商普遍采取“以價換量”的營銷策略，以度時艱。另一方面，政策的微調(diào)、利率的下降則成為高壓調(diào)控以來的重大利好，利好于開發(fā)商，利好于購房者，是刺激成交的一劑良藥。整體而言，2012年上半年深圳樓市保持“量漲價跌”的行情，成交量節(jié)節(jié)上升，成交均價低位震蕩。樓市表現(xiàn)符合官方意志，調(diào)控效果顯著。 上半年深圳共批準(zhǔn)預(yù)售住宅153.41萬平方米，同比增加4

5、.1%％ 上半年深圳共成交新房158.3萬平方米，同比增加12.4% 上半年深圳的新房成交均價為17747元/平方米，同比下跌5.7% 上半年深圳新房市場供求比為1：1.03，供求大致平衡 上半年深圳的房價收入比約為15倍，同比有所回落，但仍遠(yuǎn)高于國際上限（6倍） 上半年深圳的租售比為1∶378，有所回落，但仍超出合理底線（1∶300） 上半年深圳共成交二手商品房220.13萬平方米，同比減少-55.9% 上半年深圳二手房的掛牌均價為19233元/平方米，同比下跌7.6％ 上半年深圳住宅租金為47元/平方米/月，同比上漲6.8％ 上半年深圳二手房的成交量約是新房成交量的1.4

6、倍 上半年深圳二手商業(yè)的掛牌均價和租金同比均有小幅回落 上半年深圳二手寫字樓的掛牌均價和租金同比均有上漲 第一部分：2012年1-5月深圳主要宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù) 2012年1-5月份，深圳全市經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長，主要經(jīng)濟指標(biāo)表現(xiàn)良好。主要指標(biāo)方面，工業(yè)生產(chǎn)增速放緩，1-5月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值1875.19億元，同比增長3.8％；固定資產(chǎn)投資增速平穩(wěn)，1-5月份，固定資產(chǎn)投資額703.17億元，同比增長9.8％；社會消費品零售總額持續(xù)增長，1-5月份深圳市社會消費品零售總額1541.50億元，同比增長14.1％；

7、外貿(mào)進(jìn)出口總額謹(jǐn)慎樂觀，1-5月份外貿(mào)進(jìn)出口總額1736.48億美元，同比增長5.3％，其中出口總額1017.56億美元，同比增長6.3％，進(jìn)口總額718.93億美元，同比增長4.0％；居民消費價格指數(shù)（CPI）增幅進(jìn)一步回落，同比增長3.1％。 第二部分：2012年上半年深圳土地市場分析 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年度，深圳土地市場城市更新用地、協(xié)議用地的力度有所加強，而公開出讓的拍賣土地則大幅減少，拍賣土地的減少，源于兩方面的因素，其一：深圳受地域所限，土地資源相對匱乏；其二：在持續(xù)吃緊的遏制高房價政策下，樓市前景不明朗，土地市場供給雙方謹(jǐn)慎行事，使得公開出讓的土地減少

8、。2012年上半年深圳全市共成交7塊土地，其中1塊商業(yè)性辦公用地、5塊商業(yè)性服務(wù)設(shè)施用地、1塊工業(yè)住宅混合用地，需要指出的是，2012年上半年深圳全市無居住用地成交。 1塊商業(yè)性辦公用地位于寶安區(qū)，用地面積29013.71平方米，同比增加65.9%，建筑面積63000平方米，同比減少54.6%，成交金額11600萬元，同比減少91.0%，樓面地價1841元/平方米，同比降低八成。上半年度成交的這塊商業(yè)性辦公用地為定向轉(zhuǎn)讓，競買者需為具有獨立法人資格的國有有限責(zé)任公司，項目建成后全部限自用，不能夠為市場提供有效供給，故成交價格和樓面地價均較低。 5塊商業(yè)性服務(wù)設(shè)施用地分布在南山、寶安兩區(qū)，用

9、地面積27757.63平方米，建筑面積213120平方米，成交金額214000萬元，樓面地價10041元/平方米。這5塊商業(yè)性服務(wù)設(shè)施用地中，2塊分布在南山區(qū)，3塊分布在寶安區(qū)，從寶安區(qū)的出讓情況來看，編號為A002-0037、A002-0038的兩塊宗地捆綁定向轉(zhuǎn)讓，項目開發(fā)的辦公用房出售面積不大于50%，其余用于出租。編號為A002-0042的宗地同樣屬于定向轉(zhuǎn)讓，項目建成后全部建筑面積限自用。從南山區(qū)的出讓情況來看，編號為T107-0015的宗地屬于定向轉(zhuǎn)讓，項目建成后自用率不低于70%，自用面積10年內(nèi)不得對外出售。編號為T107-0025的宗地同樣屬于定向轉(zhuǎn)讓，項目建成后自用率不低于

10、70%，自用面積10年內(nèi)不得對外出售。由于這些商業(yè)性服務(wù)設(shè)施用地均為定向轉(zhuǎn)讓，建成后自用率高，能夠為市場提供的有效供給十分有限，粗略統(tǒng)計，這5個地塊能夠為市場帶來的有效供給約為6萬平方米。 1塊工業(yè)住宅混合用地位于南山區(qū)，用地面積9349.74平方米，建筑面積90000平方米，成交金額3673.12萬元，樓面地價408元/平方米。編號為T404-0049的工業(yè)住宅混合用地，其中住宅部分的人才公寓屬于保障性住房，建成后由市住房保障部門收購，產(chǎn)權(quán)歸政府，不能夠為市場帶來有效供給。 點評：隨著城市更新用地力度的加大，深圳土地資源的匱乏，住宅市場的謹(jǐn)慎等方面因素，2012年上半年度深圳土地市場

11、成交甚少，沒有純粹的居住用地成交，其他的商業(yè)性辦公、商業(yè)性服務(wù)設(shè)施用地等雖有成交，但絕大多數(shù)為定向轉(zhuǎn)讓，能夠為市場提供的有效供給十分有限，面對深圳目前成熟的房地產(chǎn)發(fā)展市場，過低的土地出讓率和成交率，大大抑制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 附一：2012年上半年成交地塊分布情況附二：2012年上半年成交地塊的主要指標(biāo)第三部分：住宅市場 一、 新房市場 1、2012年上半年新房供應(yīng)分析 2012年上半年，深圳樓市繼續(xù)延續(xù)之前遏制高房價的各種政策和措施，包括限購令、限貸令、提高二套房置業(yè)門檻等，政府主管部門在上半年度多次強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松，就上半年度本身而言，樓市并無其他重大的調(diào)控措施出臺，不過

12、主管部門的數(shù)次表態(tài)充分顯現(xiàn)了政府打壓高房價的決心和力度，在這種高壓的調(diào)控環(huán)境下，2012年上半年深圳樓市在謹(jǐn)慎中前行，從年初到年中，新房市場成交量雖不斷放大，不過各開發(fā)商在定價策略上仍十分小心，多采取“以價換量”的營銷策略快速回籠資金，贏取市場先機。上半年度住宅市場預(yù)售體量還算可觀，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年深圳市住宅預(yù)售面積153.41萬平方米，同比增加4.1%，住宅預(yù)售套數(shù)16675套，同比減少4.1%。上半年度預(yù)售的項目多為普通住宅，主要分布在特區(qū)外，特區(qū)外、特區(qū)內(nèi)新房的預(yù)售量之比為5.7：1，特區(qū)外住宅預(yù)售面積130.51萬平方米，同比增加1.2%，特區(qū)外住宅預(yù)售套數(shù)

13、13845套，同比減少9.0%；特區(qū)內(nèi)住宅預(yù)售面積22.9萬平方米，同比增加24.5%，特區(qū)內(nèi)住宅預(yù)售套數(shù)2830套，同比增加三成。 各行政區(qū)方面，羅湖、鹽田兩區(qū)2012年上半年均沒有預(yù)售的住宅項目。 福田區(qū)2012年上半年嘉洲富苑一個樓盤取得預(yù)售許可證，預(yù)售住宅面積1.94萬平方米，預(yù)售住宅套數(shù)216套。 南山區(qū)2012年上半年4個樓盤取得預(yù)售許可證，預(yù)售住宅面積20.96萬平方米，同比增加1.53倍，預(yù)售住宅套數(shù)2614套，同比增加1.57倍，海境界家園、澳城花園是南山區(qū)預(yù)售量較大的兩個樓盤，其中海境界家園預(yù)售住宅面積63757.48平方米，預(yù)售住宅套數(shù)631套，澳城花園預(yù)售住宅面積

14、62598.65平方米，預(yù)售住宅套數(shù)624套。 寶安區(qū)是2012年上半年住宅預(yù)售量最大的區(qū)域，預(yù)售住宅面積79.94萬平方米，同比增加七成，預(yù)售住宅套數(shù)8590套，同比增加57.8%，星河盛世、中洲華府、水榭春天是寶安區(qū)單盤預(yù)售量超過10萬平方米的樓盤，其中：星河盛世住宅預(yù)售面積219487平方米，住宅預(yù)售套數(shù)2656套；中洲華府住宅預(yù)售面積140758.29平方米，住宅預(yù)售套數(shù)1550套；水榭春天住宅預(yù)售面積139249.31平方米，住宅預(yù)售套數(shù)1406套。 龍崗區(qū)2012年上半年住宅預(yù)售面積50.57萬平方米，同比減少38.4%，住宅預(yù)售套數(shù)5255套，同比減少46.2%，深業(yè)東城國際

15、、振業(yè)城、卓弘高爾夫雅苑是龍崗區(qū)住宅預(yù)售量較大的幾個樓盤，其中：深業(yè)東城國際住宅預(yù)售面積86808.19平方米，住宅預(yù)售套數(shù)1030套；振業(yè)城住宅預(yù)售面積86030.72平方米，住宅預(yù)售套數(shù)452套；卓弘高爾夫雅苑住宅預(yù)售面積72236.36平方米，住宅預(yù)售套數(shù)953套。 2、2012年上半年新房成交分析 2012年上半年深圳樓市逆境中艱難運行，“剛需的產(chǎn)品，剛需的價格”成為上半年樓市的主旋律。在以“剛需”為主要消費群體的背景下，“性價比”成為取勝王道，因此，開發(fā)商普遍采取“以價換量”的營銷策略，以度時艱。另一方面，政策的微調(diào)、利率的下降則成為高壓調(diào)控以來的重大利好，利好于開發(fā)商，利好于購

16、房者，是刺激成交的一劑良藥。整體而言，2012年上半年深圳樓市保持“量漲價跌”的行情，成交量節(jié)節(jié)上升，成交均價低位震蕩。樓市表現(xiàn)符合官方意志，調(diào)控效果顯著。 2.1成交均價分析 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年深圳新房住宅的成交均價17747元/平方米，同比下跌5.7％。上半年深圳住宅的成交均價低位運行，大致呈先抑后揚之勢，前4個月震蕩下行，至4月份創(chuàng)下上半年單月最低，僅16670元/平方米，5月和6月在一眾中高端項目入市熱銷的拉動下，成交均價快速回升，同時，一些低級項目的售價在二季度也有所回升，使得6月份全市的成交均價創(chuàng)上半年峰值，為18964元/平方米，較4月份的最低值上漲

17、了2294元/平方米，房價反彈之勢較明顯，反彈力度較強。不過，由于去年上半年房價處于高位回落階段，基數(shù)相對較高，而今年上半年房價處于低位回升階段，基數(shù)相對較低，而導(dǎo)致同比呈下跌之勢。 各行政區(qū)方面，全市六區(qū)除鹽田區(qū)外，其余五區(qū)上半年的新房成交均價同比都有不同幅度的下跌，其中寶安區(qū)領(lǐng)跌全市，全區(qū)上半年成交以中低端項目為主，成交量TOP10中，有5個項目的成交均價在15000元/平方米之下，導(dǎo)致全區(qū)上半年的成交均價跌至16259元/平方米，同比大跌15.9%；福田區(qū)由于價格相對較低的深物業(yè)彩天怡色成交活躍，并取得了全區(qū)的成交量冠軍，同時，也稀釋了區(qū)域的房價水平，但仍超過3萬，仍是全市最高，為30

18、074元/平方米，同比下跌約一成；羅湖區(qū)上半年只有港澳8號一個項目在支撐區(qū)域的新房市場，而且價格相對較低，成交均價為22693元/平方米，同比下跌近8%；南山區(qū)上半年雖然也是高端項目為主力，但房價“高度”有所下降，如去年上半年全區(qū)成交量TOP10中，有兩個項目（岸芷汀蘭、鴻威海怡灣畔）的成交均價超過4萬，而今年上半年的TOP10中則沒有超過4萬的項目，導(dǎo)致全區(qū)的成交均價同比下跌7.7%失守3萬大關(guān)，為29333元/平方米；龍崗區(qū)上半年的房價相對平穩(wěn)，同比小幅下跌2.2%，為14204元/平方米；鹽田區(qū)上半年的新房成交均價在上東灣的拉動下有顯著提升，同比大漲10.5%至21495元/平方米。

19、2.2成交量分析 ※定義：小戶型物業(yè)（90㎡以下），改善型物業(yè)（90-144㎡），大戶型物業(yè)（144㎡以上）雖然打壓房價、嚴(yán)防投機的調(diào)控大環(huán)境依舊，雖然“限購”依舊，但一方面開發(fā)商理性應(yīng)對淡市，定價謹(jǐn)慎，“以價換量”仍然是開發(fā)商的主要營銷策略；另一方面，政策的微調(diào)，如利率優(yōu)惠，以及上半年的兩次降息等金融政策方面的利好也有效刺激銷售。置業(yè)門檻的回落和還貸壓力的下降促使剛需入市，使得成交量不斷攀升，不斷創(chuàng)新高。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年深圳共成交新房158.3萬平方米，同比增加12.4%，成交套數(shù)17942套，同比增加8.4%。 物業(yè)型態(tài)方面，上半年成交的新房以90㎡以下的小

20、戶型為主，成交面積超過114萬平方米，占全市的72.1％，90-144㎡的改善型物業(yè)成交近24萬平方米，占15.1％，144㎡以上的大戶型成交超過20萬平方米，占12.8％。 上半年特區(qū)內(nèi)共成交新房27.59萬平方米（3499套），同比增加1%左右，成交金額79.57億元，同比也小幅增加1.1%。 上半年特區(qū)外共成交新房130.71萬平方米，同比增加約15%，成交套數(shù)14443套，同比增加約10%，成交金額201.37億元，同比增加約8%。 羅湖區(qū)上半年只有一個項目港澳8號在售，新房市場處于供應(yīng)斷層階段，因此成交量很少，全區(qū)上半年的新房住宅成交僅1.4萬平方米，同比減少近3成，成交套數(shù)2

21、99套，同比減少6.6%，成交金額3.18億元，同比減少1/3；物業(yè)型態(tài)方面，羅湖區(qū)上半年成交的新房全部為90㎡以下的小戶型，改善型和大戶型均沒有成交。 福田區(qū)上半年增加了一個新項目——深物業(yè)彩天怡色，價格優(yōu)勢使其成交活躍，同時，在售的項目君臨天下、四季山水等也有良好的表現(xiàn)，新舊項目熱銷推高全區(qū)的成交量，全區(qū)上半年共成交新房5.28萬平方米，同比增加一半以上，成交套數(shù)628套，同比增加近36%，成交均價15.87億元，同比增加近38%。上半年全區(qū)共有10個項目有成交，其中深物業(yè)彩天怡色、君臨天下、四季山水等為成交主力，三盤累計貢獻(xiàn)全區(qū)近2/3的成交量。物業(yè)型態(tài)方面，福田區(qū)上半年成交的新房以9

22、0㎡以下的小戶型為絕對主力，成交面積占全區(qū)的近8成，144㎡以上的大戶型物業(yè)占近15％，90-144㎡的改善型物業(yè)成交相對較少，約占7％。 南山區(qū)上半年同樣有新項目補充樓市，在售項目同樣給力，使得全區(qū)上半年的新房成交量同比大幅增加兩成多，為19.85萬平方米/2398套，成交金額58.22億元，同比增加15%。南山區(qū)上半年新房樓市仍然以高端項目為主導(dǎo)，其中，又以后海片區(qū)的豪宅表現(xiàn)突出，招商雍景灣、海境界、陽光海濱、綠海灣、澳城等均有良好收成，招商雍景灣更是全區(qū)上半年的量價雙冠軍。物業(yè)型態(tài)方面，南山區(qū)上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型物業(yè)為絕對主力，成交面積占全區(qū)的80％，90-144㎡的改

23、善型物業(yè)占約14％，144㎡以上的大戶型物業(yè)占約6％。 鹽田區(qū)上半年沒有新盤入市，市場以消化在售項目的尾盤為主，因此銷售量同比暴減約8成，僅1.07萬平方米/174套，成交金額2.29億元，同比也減少約8成。鹽田區(qū)上半年共有5個項目有成交，其中，上東灣是最主要的成交樓盤，貢獻(xiàn)全區(qū)6成多的成交量。物業(yè)型態(tài)方面，鹽田區(qū)上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型物業(yè)為主，成交面積占全區(qū)的近90%，90-144㎡的改善型和144㎡以上的大戶型成交量相差不大，各占5％左右。 寶安區(qū)上半年新盤和加推項目眾多，且成交活躍，同時，在售項目也熱銷不斷，導(dǎo)致全區(qū)上半年的新房成交量同比暴增7成左右，達(dá)7.65萬平方米

24、/8788套，為全市成交量最多區(qū)域，成交均價124.31億元，同比增加4成多。從個盤來看，龍華花半里、招商果嶺等在售項目持續(xù)保持高熱態(tài)勢，而新入市的中洲華府、星河盛世、水榭春天5期等則表現(xiàn)出巨大的爆發(fā)力，上述五大項目累計貢獻(xiàn)全區(qū)近6成的成交量。從片區(qū)來看，龍華片區(qū)是全區(qū)的絕對主力，上半年龍華片區(qū)共有9個項目在售，累計成交量超過38萬平方米，占全區(qū)總量的一半，其次是西鄉(xiāng)片區(qū)，上半年西鄉(xiāng)片區(qū)內(nèi)的5個項目累計成交14.44萬平方米，占全區(qū)總量近兩成。物業(yè)型態(tài)方面，寶安區(qū)上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型物業(yè)為主，成交面積占全區(qū)的77.5％，90-144㎡的改善型占近15%，144㎡以上的大戶型占近

25、8%。 龍崗區(qū)上半年新增的供應(yīng)量較少，新增量主要集中在萬科紅二期、瑞澤佳園、大東城二期、萬科金域緹香一期等項目，缺少海量成交大盤的支撐，全區(qū)上半年的新房成交量同比大幅減少兩成多，為54.25萬平方米/5655套，成交金額77.06億元，同比也減少兩成多。從個盤來看，萬科系是上半年龍崗區(qū)的霸主，全區(qū)上半年的成交量TOP10中，萬科系占據(jù)了5席之多，分別為：萬科紅、萬科璞悅山、萬科金域緹香、萬科天譽、萬科清林徑，再加上成交量位居第13的萬科公園里，整個萬科系占據(jù)龍崗區(qū)上半年總成交量的1/3。從片區(qū)來看，龍崗中心區(qū)仍然是全區(qū)的熱點片區(qū)，片區(qū)的16個項目共成交近22萬平方米，占全區(qū)總成交量的40%，

26、不過，片區(qū)的市場份額與去年上半年（60%）相比明顯回落，另外，坪山新區(qū)上半年的表現(xiàn)比較搶眼，片區(qū)內(nèi)的5個項目共成交9.19萬平方米，占全區(qū)總成交量近17%。物業(yè)型態(tài)方面，龍崗區(qū)上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型物業(yè)為主，成交面積占全區(qū)的70％，144㎡以上的大戶型占近23%，90-144㎡的改善型占約17%。 附一：2012年上半年新房成交主要數(shù)據(jù)附二：2012年上半年新房成交戶型構(gòu)成 2.32012年上半年深圳新房供求比 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測，2012年上半年深圳新預(yù)售住宅面積為158.30萬平方米，銷售面積為153.41萬平方米，供求大致平衡，供求比為1：1.03。各行政區(qū)方面

27、，羅湖區(qū)和鹽田區(qū)上半年沒有新增供應(yīng)量，以消化存量為主；福田區(qū)的需求量遠(yuǎn)大于新增供應(yīng)量，庫存減少，供求比為1：2.72；南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)上半年的供求大致平衡，供求比在1：1左右。 2.42012年上半年深圳房價收入比 房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房價合理與否的指標(biāo)之一，國際慣例認(rèn)為房價收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。下面以夫婦倆的家庭購買一套70平方米的住房計算2012年上半年深圳房價收入比。 根據(jù)深圳統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年深圳年人均可支配收入36505.04元，比上年增長12.7%，按照同樣的增長比率，預(yù)計2012年的年人均可支配收入為：36505.0

28、4（1+12.7%）＝41141.18元，則夫婦倆的家庭年平均收入為：41141.182＝82282.36元。 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年深圳新房的成交均價為17747元/平方米，則一套70平方米的住房平均總價為7017747＝1242290元。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)，可估算出2012年深圳上半年的房價收入比＝124229082282.36＝15倍！與去年同期（16.6倍）的房價收入比有較明顯的下降，但仍遠(yuǎn)高于國際上限（6倍），即按2012年上半年深圳的房價，一個夫婦倆的家庭要購買一套70平方米的住房，不吃不喝也要攢積約15年才能負(fù)擔(dān)得起購房款！ 2.52012年上半年深圳租售

29、比 租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200，即200至300個月的租金之和與該物業(yè)的購置總價大致相等。 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年深圳住宅的租賃均價為47元/平方米/月，新房成交均價為17747元/平方米，即2012年上半年深圳的租售比為47∶17747≈1∶378。比較可見，深圳的租售比仍然超出合理底線（1∶300），投資回報率較低，不過，較去年上半年的租售比1∶423有明顯的回落，說明深圳的房價正在回歸理性。 對應(yīng)47元/平方米/月的租金水平，深圳房價的合理高

30、位只有47300＝14100元/平方米，即目前17747元/平方米的房價理論上偏高約26％！ 2.62012年1-6月深圳新房量價走勢分析 成交量方面，一季度正值樓市淡季，新盤入市較少且體量小，成交量不大，但逐月增加，到3月份，以招商果嶺、龍華花半里為代表的高性價比項目成交量井噴，全市的成交量隨之飛漲并創(chuàng)下一季度單月新高；二季度樓市逐漸升溫，從4月底開始，以中洲華府、星河盛世，水榭春天5期等為代表的大盤入市將全市的成交量推上新的臺階，成交量高位遞增，至6月份更是創(chuàng)下上半年單月新高，達(dá)4189套，也是2011年1月以來單月成交量最高！ 成交均價方面，一季度全市的新房成交均價在17000元/

31、平方米上下震蕩，4月份由于高端項目成交極度低迷，全市的成交均價創(chuàng)下上半年單月最低，僅16670元/平方米，5月隨著中洲華府、星河盛世、水榭春天等2萬價格級別的項目入市熱銷，帶動成交均價大幅反彈，到6月份回升至18964元/平方米，為上半年單月最高。 3、2012年上半年樓盤成交龍虎榜TOP10 3.1小戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年全市共銷售90㎡以下的小戶型561157.07平方米/7125套。其中，位于龍華的花半里共銷售90㎡以下的小戶型物業(yè)122334.19平方米/1457套，取得了小戶型成交龍虎榜冠軍；位于西鄉(xiāng)碧海片區(qū)的招商果嶺以739

32、98.41平方米/954套位居亞軍；位于龍華的星河盛世以63305.51平方米/836套位居季軍。3.2改善型物業(yè)成交龍虎榜TOP10 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年全市共銷售90-144㎡的改善型物業(yè)147053.61平方米/1225套。其中，位于西鄉(xiāng)碧海片區(qū)的招商果嶺共銷售90-144㎡的改善型物業(yè)34649.49平方米/279套，取得了改善型物業(yè)成交龍虎榜冠軍；位于沙井的萬科翡麗郡以20027.41平方米/147套位居亞軍；位于龍華的綠景香頌以17014.31平方米/138套位居季軍。3.3大戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年全市

33、共銷售144㎡以上的大戶型物業(yè)146811.65平方米/820套。其中，位于坂田的萬科璞悅山上半年共銷售大戶型物業(yè)40682.58平方米/205套，取得了大戶型成交龍虎榜冠軍；位于寶安新安片區(qū)的中洲華府以18380.12平方米/86套位居亞軍；位于平湖的御峰園以15924.72平方米/86套位居季軍。4、2012年上半年成交龍虎榜之開發(fā)商TOP10 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年深圳十大開發(fā)商共銷售新房972796.09平方米/10829套，占全市總成交量的6成略多。萬科地產(chǎn)遍地開花，收獲豐厚，以247139.97平方米/2414套奪取了上半年全市開發(fā)商銷售量冠軍寶座，旗下有萬

34、科紅、萬科璞悅山、萬科翡麗郡、萬科金域緹香、萬科金色領(lǐng)域、萬科天譽、萬科清林徑、萬科公園里、萬科金色半山共九個項目在售；招商地產(chǎn)以198500.94平方米/2330套位居亞軍，旗下有招商果嶺、招商雍景灣、招商觀園、曦谷花園（50%）四個項目在售；恒和基地產(chǎn)以122697.72平方米/1461套位居季軍，旗下有龍華花半里在售；星河地產(chǎn)以86690.24平方米/1010套位居第四，旗下有星河盛世、星河時代兩個項目在售；中洲寶城置業(yè)以80310.1平方米/947套位居第五，旗下有中洲華府在售；水榭花都地產(chǎn)以63813.73平方米/657套位居第六，旗下有水榭春天在售；綠景地產(chǎn)以62104.55平方米

35、/723套位居第七，旗下有綠景香頌在售；深業(yè)南方地產(chǎn)以41216.62平方米/470套位居第八，旗下有東城國際、深業(yè)御園、深業(yè)紫麟山三個項目在售；翡翠花園地產(chǎn)以35197.92平方米/447套位居第九，旗下有睿智華庭在售；蛇口灣廈實業(yè)以35124.3平方米/370套位居第十，旗下有海境界家園在售。 二、二手房市場 1、2012年上半年深圳各行政區(qū)二手房掛牌均價 根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，2012年上半年深圳二手房的掛牌均價隨大市出現(xiàn)回落調(diào)整行情，掛牌均價失守2萬大關(guān)，為19233元/平方米（1-6月加權(quán)平均，下同），同比下跌7.6%。全市六區(qū)上半年的二手住宅掛牌均價同比都有不

36、同幅度的下跌：鹽田區(qū)同比大跌11.3%，掛牌均價跌至19055元/平方米；寶安區(qū)同比也急挫近9%，掛牌均價為16015元/平方米；龍崗區(qū)同比下跌8%，掛牌均價為12487元/平方米；福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)的二手住宅相對抗跌，跌幅相對較小，其中，福田區(qū)同比下跌2.7%至25270元/平方米；羅湖區(qū)和南山區(qū)同比均下跌1%略多，掛牌均價分別為19119元/平方米和24364元/平方米。2、2012年上半年深圳各行政區(qū)二手房成交分析 自2011年7月二手房交易按“評估價征稅”這項殺手锏頒布以來，二手樓市成交量一直處于低位震蕩的運行態(tài)勢，2012年上半年度二手房總體成交量同比2011年同期下滑明顯，根

37、據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年深圳市二手房成交面積220.13萬平方米，同比大減55.9%，2012年上半年深圳市二手房成交套數(shù)為23715套，同比減少55.1%。從2010年年初遏制高房價的相關(guān)舉措頒布實施以來，新房成交量大幅萎縮，二手樓市成交量仍一直保持高位，可謂深圳樓市的一枝獨秀，不幸的是，“評估價征稅”成為二手房市場一道致命的殺手锏，從該項政策實施以來，二手樓市同新房市場一樣，成交量均步入低位運行期。特區(qū)內(nèi)、外二手房成交套數(shù)之比為1.4：1，由此可見，特區(qū)內(nèi)是二手樓市的主戰(zhàn)場，特區(qū)內(nèi)二手房成交面積125.48萬平方米，同比減少57.4%，特區(qū)內(nèi)二手房成交套數(shù)13905套，同

38、比減少55.1%；特區(qū)外二手房成交面積94.65萬平方米，同比減少53.8%，特區(qū)外二手房成交套數(shù)9810套，同比減少55.2%。 縱觀2012年上半年度的6個月份，1-6月二手房的成交套數(shù)依次為1402套、1851套、4366套、4602套、5662套、5832套，其中1-2月份，受2012年傳統(tǒng)農(nóng)歷春節(jié)長假的影響，成交量超低位運行，單月成交量均在2000套之內(nèi)，平均單日成交量約在30-50套之間波動。從3月份開始，樓市剛需逐步入市，成交量大幅回升，3月份成交量已突破4000套，在隨后的幾個月份，二手房成交量穩(wěn)步遞增，到6月份達(dá)到上半年成交量的峰值，為5832套，可以看出，2012年上半年

39、，二手樓市呈不斷回暖的態(tài)勢，這說明隨著時間的推移，評估價征稅政策對二手房市場的影響作用逐漸減弱，二手樓市市場供應(yīng)量大，供應(yīng)范圍廣，買家的選擇空間大，越來越多的置業(yè)者選擇自己心儀的二手房實現(xiàn)置業(yè)夢想。 羅湖區(qū)2012年上半年二手房成交面積38.24萬平方米，同比減少53.4%，二手房成交套數(shù)為4585套，同比減少52.5%。 福田區(qū)2012年上半年二手房成交面積45.24萬平方米，同比減少59.4%，二手房成交套數(shù)為4602套，同比減少六成。 南山區(qū)2012年上半年二手房成交面積37.05萬平方米，同比減少55.3%，二手房成交套數(shù)為4208套，同比減少約五成。 鹽田區(qū)2012年上半年二

40、手房成交面積4.96萬平方米，同比減少72.4%，是全市二手房成交量最小的區(qū)域，二手房成交套數(shù)為510套，同比減少63.7%。 寶安區(qū)2012年上半年二手房成交面積45.50萬平方米，同比減少51.8%，二手房成交套數(shù)為4439套，同比減少58.0%。 龍崗區(qū)2012年上半年二手房成交面積49.15萬平方米，同比減少55.6%，是全市二手房成交量最大的區(qū)域，二手房成交套數(shù)為5371套，同比減少52.6%。 【注：成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑為二手商品房，包括住宅、商業(yè)、寫字樓等?！? 3、2012年1-6月深圳二手房量價走勢分析 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，上半年深圳二手房成交量觸底回升，在1月

41、份創(chuàng)下的1402套的歷史新低后，成交量開始回升，且逐月放大，到6月份成交量已增加至5832套，為過去11一個月以來最高。 掛牌均價方面，上半年深圳的二手住宅掛牌均價先抑后揚，由1月份的最高位19830元/平方米一路下跌至4月份的18690元/平方米，為2010年12月以來最低，5月至6月隨著樓市回暖而緩慢回升，但仍未升至一季度的價格水平。 4、2012年上半年深圳住宅租金 根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，2012年上半年深圳的住宅租金為47元/平方米/月（1-6月加權(quán)均價，下同），同比上漲6.8%。各行政區(qū)方面，全市六區(qū)除鹽田區(qū)外，其余五區(qū)的住宅租金同比均呈漲勢，龍崗區(qū)同比上漲

42、7.4%至29元/平方米/月；羅湖區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)的住宅租金同比漲幅都超過6%，住宅租金分別為51元/平方米/月、52元/平方米/月、35元/平方米/月；福田區(qū)同比上漲3.6%至57元/平方米/月，繼續(xù)保持全市最高地位；鹽田區(qū)同比下跌2.5%，住宅租金為39元/平方米/月。 5、2012年1-6月深圳各行政區(qū)租金走勢 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，上半年深圳各行政區(qū)的住宅租金穩(wěn)中小幅走高，羅湖區(qū)、鹽田區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)基本呈穩(wěn)中走高之勢，福田區(qū)和南山區(qū)則在上下波動中走高。 三、2012年上半年新房二手房量價比較 1、新房二手房價格比較 比較可見，2012年上半年深圳的新房成交均價和二

43、手房掛牌均價出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，二手房掛牌均價比新房成交均價高近1500元/平方米，差距約為7.7％。新房、二手房的價格倒掛主要受新房的成交構(gòu)成低端化影響所致，即新房的成交集中在中低端項目，導(dǎo)致新房的成交均價被壓制在低位。各行政區(qū)方面，全市六區(qū)的新房成交均價都高于二手房的掛牌均價，其中，羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)的新房成交均價較二手房的掛牌均價高20%左右；鹽田區(qū)和龍崗區(qū)高13%左右；寶安區(qū)高1.5%。 2、新房二手房成交量比較 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，在評估價征稅政策的打壓下，二手房成交量同比大幅回落，使得新房與二手房的成交差距在2012年上半年大幅縮小，上半年二手房成交面積220.13萬平方

44、米，是新房的1.4倍。各行政區(qū)方面，羅湖、福田兩區(qū)繼續(xù)以存量房成交為主，二手房成交量占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，羅湖區(qū)二手房成交面積是新房的27.3倍，福田區(qū)二手房成交面積是新房的8.6倍，鹽田、南山兩區(qū)二手房成交量也占有明顯優(yōu)勢，鹽田區(qū)二手房成交面積是新房的4.6倍，南山區(qū)二手房成交面積是新房的1.9倍，龍崗、寶安兩區(qū)以新房成交為主，龍崗區(qū)二手房成交面積是新房的0.9倍，寶安區(qū)二手房成交面積是新房的0.6倍。 第四部分：商業(yè)市場 一、一手商業(yè) 1、商業(yè)新增預(yù)售分析 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年度深圳市商業(yè)總預(yù)售面積22.28萬平方米，同比增加約1.1倍，商業(yè)總預(yù)售套數(shù)2154套

45、，同比增加1.6倍。上半年度預(yù)售的商業(yè)項目主要分布在寶安、龍崗兩個區(qū)域，寶安區(qū)商業(yè)預(yù)售面積124228.89平方米，商業(yè)預(yù)售套數(shù)1081套，龍崗區(qū)商業(yè)預(yù)售面積71822.45平方米，商業(yè)預(yù)售套數(shù)668套，兩區(qū)商業(yè)預(yù)售量之和占總量的88.0%。福田區(qū)上半年度嘉洲富苑一個樓盤有商業(yè)預(yù)售，預(yù)售商業(yè)面積11680.4平方米，預(yù)售商業(yè)套數(shù)289套，南山區(qū)上半年度兩個樓盤有商業(yè)預(yù)售，共計商業(yè)預(yù)售面積15108.24平方米，共計商業(yè)預(yù)售套數(shù)116套。 個盤預(yù)售量方面，位于寶安民治的星河盛世預(yù)售商業(yè)面積57199.23平方米，預(yù)售商業(yè)套數(shù)316套，是全市商業(yè)預(yù)售量最大的項目，位于寶安觀瀾的芷峪瀾灣預(yù)售商

46、業(yè)面積50595.67平方米，預(yù)售商業(yè)套數(shù)594套，居于商業(yè)預(yù)售量排行榜第二位，此外，銀信中心、深業(yè)東城國際、瑞澤佳園、嘉洲富苑等樓盤商業(yè)預(yù)售量也較為可觀，單盤預(yù)售量均超過萬平，其中，銀信中心商業(yè)預(yù)售面積20643.28平方米，商業(yè)預(yù)售套數(shù)150套；深業(yè)東城國際商業(yè)預(yù)售面積17860.53平方米，商業(yè)預(yù)售套數(shù)115套；瑞澤佳園商業(yè)預(yù)售面積15200.94平方米，商業(yè)預(yù)售套數(shù)249套；嘉洲富苑商業(yè)預(yù)售面積11680.4平方米，商業(yè)預(yù)售套數(shù)289套。 2、一手商業(yè)成交分析 2012年上半年度深圳樓市呈回暖態(tài)勢，在住宅市場成交量向好的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)成交量也大幅上升，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測

47、，2012年上半年度深圳市商業(yè)成交面積9.34萬平方米，同比增加93.0%，2012年上半年度深圳市商業(yè)成交套數(shù)1282套，同比增加九成。 個盤表現(xiàn)方面，位于龍華的合正中央原著引領(lǐng)上半年度深圳商業(yè)樓市，成交12908.49平方米/185套，居于商業(yè)排行榜首位，此外，銀信中心、嘉葆潤金座也有出色的表現(xiàn)，單盤商業(yè)成交量均在萬平方米之上，其中銀信中心成交12890.35平方米/112套，嘉葆潤金座成交10794.69平方米/287套。 附：2012年上半年深圳一手商業(yè)成交TOP10 二、二手商業(yè) 1、商業(yè)掛牌均價 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年深圳二手商業(yè)掛牌均價繼續(xù)低位

48、調(diào)整，同比小幅下跌1%，為55766元/平方米（1-6月加權(quán)均價，下同）。所監(jiān)測的五個區(qū)中，除南山區(qū)外，其余四區(qū)上半年的二手商業(yè)掛牌均價都有不同幅度的下跌，其中，羅湖區(qū)同比大跌12.2%失守8萬大關(guān)，跌至79075元/平方米；福田區(qū)同比也勁跌8.7%，為73653元/平方米；龍崗區(qū)同比下跌2.8%至33966元/平方米；寶安區(qū)同比微跌0.7%，勉強守住5萬大關(guān)，為50202元/平方米；南山區(qū)的二手商業(yè)掛牌均價逆市飆升9.3%，強勢突破8萬大關(guān)，達(dá)82400元/平方米，一舉超越羅湖、福田兩區(qū)成為全市最高。 附：2012年1-6月深圳各行政區(qū)商業(yè)掛牌均價走勢圖2、商業(yè)租金 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)

49、的監(jiān)測，2012年上半年深圳的商業(yè)租金同比也小幅回落1.4%，但仍守住200大關(guān)，為209元/平方米/月（1-6月加權(quán)均價，下同）。所監(jiān)測的五個區(qū)的商業(yè)租金走勢分化明顯，以南山中心區(qū)為代表的新興商圈逐漸壯大，帶動全區(qū)的商業(yè)租金持續(xù)快速上漲，上半年南山區(qū)的商業(yè)租金同比大漲20.3%，達(dá)278元/平方米/月，商業(yè)租金水平已超越福田區(qū)；寶安區(qū)隨著大量住宅商業(yè)裙樓入市，區(qū)域的商業(yè)租金水平也大幅上升，上半年寶安區(qū)的商業(yè)租金同比大漲14.3%，達(dá)120元/平方米/月；龍崗區(qū)同比小幅上漲1.1%至92元/平方米/月；與西線商圈相反，羅湖和福田的東線商圈的商業(yè)租金大幅下滑，其中，羅湖區(qū)上半年的商業(yè)租金同比大跌

50、20.6%至385元/平方米/月，但仍為全市最高；福田區(qū)同比也大跌9%至262元/平方米/月。 附：2012年1-6月深圳各行政區(qū)商業(yè)租金走勢圖 3、二手商業(yè)成交分析 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年度深圳市二手商業(yè)成交面積19.21萬平方米，同比減少53.2%，二手商業(yè)成交套數(shù)2344套，同比減少54.4%，福田、南山、羅湖、寶安四區(qū)二手商業(yè)成交量相對較大，福田區(qū)二手商業(yè)成交量為48060.79平方米/332套；南山區(qū)二手商業(yè)成交量為39990.61平方米/636套；羅湖區(qū)二手商業(yè)成交量為39549.52平方米/521套；寶安區(qū)二手商業(yè)成交量為39336.14平方米/398

51、套，四區(qū)二手商業(yè)成交量占全市總量的87%。第五部分：寫字樓市場 一、一手寫字樓 1、寫字樓新增預(yù)售分析 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年全市無寫字樓項目預(yù)售。 2、一手寫字樓成交分析 2012年上半年度，由于在售的寫字樓項目很少，故一手寫字樓成交量低位運行，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年度一手寫字樓成交面積1.4萬平方米，同比減少56.8%，一手寫字樓成交套數(shù)72套，同比減少約五成。個盤表現(xiàn)方面，上半年度全市僅有2個寫字樓項目有成交，位于南山南頭片區(qū)的田廈國際中心成交65套辦公樓，成交面積12359.81平方米，是全市寫字樓成交量最大的項目，振業(yè)國際商務(wù)中心

52、成交1863.21平方米/7套，居于第二位。附：2012年上半年深圳一手寫字樓成交TOP10 二、二手寫字樓 1、寫字樓掛牌均價 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年深圳的二手寫字樓掛牌均價表現(xiàn)堅挺，逆市上漲，同比微漲0.4%，為32742元/平方米（1-6月加權(quán)均價，下同），所監(jiān)測的三個行政區(qū)的二手寫字樓掛牌均價均呈漲勢，南山區(qū)同比大漲11.9%，寫字樓掛牌均價突破33000元/平方米；羅湖區(qū)同比上漲8.7%至22661元/平方米；福田區(qū)同比上漲6.7%突破37000元/平方米。 附：2012年1-6月深圳各行政區(qū)寫字樓掛牌均價走勢圖2、寫字樓租金 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)

53、測，2012年上半年深圳的寫字樓租金同樣表現(xiàn)強勢，同比上漲6.3%，為118元/平方米/月（1-6月加權(quán)平均，下同）。所監(jiān)測的三個行政區(qū)的寫字樓租金同樣全面上漲，南山區(qū)同樣領(lǐng)漲全市，同比大漲24.7%突破百元大關(guān)，為106元/平方米/月；羅湖區(qū)同比上漲7.8%也逼近百元大關(guān)，為97元/平方米/月；福田區(qū)同比上漲4.1%至128元/平方米/月。 附：2012年1-6月深圳各行政區(qū)寫字樓租金走勢圖3、二手寫字樓成交分析 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年度深圳市二手寫字樓成交面積5.95萬平方米，同比減少七成，二手寫字樓成交套數(shù)398套，同比減少66.1%。福田、羅湖是二手寫字樓成交

54、量較大的兩個區(qū)域，福田區(qū)成交26957.9平方米/192套，羅湖區(qū)成交20775.01平方米/131套，兩區(qū)成交量之和占總量的八成。 第六部分：政策點評第七部分：小結(jié) 2012年上半年，樓市仍然延續(xù)打壓高房價的主基調(diào)，限購限貸依舊。從政策層面來看，上半年度并無重大的調(diào)控措施出臺，樓市依舊遵循之前出臺的“國十條”等相關(guān)調(diào)控政策，此外，為應(yīng)對經(jīng)濟的低迷，上半年度央行兩次降息，則成為樓市的一項利好，降低了購房者的房貸壓力；從市場執(zhí)行力度看，少量城市為救市松綁調(diào)控，被中央主管部門緊急叫停；從政府主管部門的態(tài)度和立場來看，國土部、住建部、發(fā)改委等職能部委三令五申樓市調(diào)控不會再出新招，但也決不會放松，

55、足以彰顯主管部門調(diào)控高房價的態(tài)度和決心。在這種外圍調(diào)控大環(huán)境下，開發(fā)商理性冷靜應(yīng)對樓市，以價換量，采取迎合市場需求的營銷策略，取得了不錯的銷售業(yè)績，2012年上半年度深圳住宅成交17942套，同比增加8.4%，成交面積158.3萬平方米，同比增加12.4%，成交金額280.9億元，同比增加6.0%，成交均價也有明顯回落，同比下滑5.7%，為17747元/平方米。 深圳是個土地資源相對匱乏的城市，隨著城市更新力度的加大，可供公開出讓的土地則越來越少，加之樓市的低迷，2012年上半年深圳土地市場成交甚少。上半年度無純居住用地成交，在成交的商業(yè)性辦公和商業(yè)性服務(wù)設(shè)施用地中，絕大多數(shù)地塊屬于定向轉(zhuǎn)讓

56、，能夠為市場帶來的有效供給十分有限?？砷_發(fā)土地資源的緊張，勢必大大制約了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也成為遏制高房價的一個不利因素，峰回路轉(zhuǎn)的是，深圳目前已有安居型商品房入市，如永福苑、隨后還有中海閱景馨園、長城里程家園等安居型項目入市，這些項目的入市，能夠分流一部分置業(yè)群體，以后還會有越來越多的安居型項目入市。據(jù)深圳市住房和建設(shè)局負(fù)責(zé)人介紹，未來5年，深圳市計劃新增安排籌集建設(shè)保障性住房24萬套。保障性住房供給的增加，能夠緩解房地產(chǎn)市場供給和需求之間的矛盾，緩解高房價的壓力。 在上半年度遏制高房價的大環(huán)境下，開發(fā)商謹(jǐn)慎入市，樓市預(yù)售量還算可觀。2012年上半年深圳樓市住宅預(yù)售面積153.41萬平方米

57、，同比增加4.1%，住宅預(yù)售套數(shù)16675套，同比減少4.1%。2012年深圳住宅成交量為158.3萬平方米/17942套，上半年樓市供給量略小于樓市成交量，樓市除消化了2012年上半年的供給外，還消化了一小部分市場存量。 在持續(xù)不斷的打壓高房價的號召下，2012年上半年深圳樓市調(diào)控高房價取得了一定的成效，上半年度深圳住宅整體成交均價17747元/平方米，同比下跌5.7%，成交均價的回落，一方面源于開發(fā)商定價的理性，另一方面，中低端物業(yè)成交是樓市成交的主力。從市場運行來看，1-4月份樓市低迷，成交量低，成交均價也較低，1-4月份成交均價均在17500元/平方米之下，5-6月份，越來越多的剛需

58、入市，樓市快速回暖，成交量攀升，成交均價也大幅回升，6月份成交均價達(dá)到上半年的峰值，為18964元/平方米。5-6月份成交均價的攀升，則成為房價彪升的一個危險信號，在打壓高房價的主基調(diào)下，房價上升的苗頭一旦出現(xiàn)，需要立即糾正和遏制，這樣，調(diào)控才會達(dá)到預(yù)期的效果，如果不能及時糾正，則調(diào)控可能功虧一簣。市場表現(xiàn)方面，上半年度，理性定價的中低端物業(yè)大獲熱銷，品牌大盤龍華花半里、招商果嶺憑借質(zhì)優(yōu)價平的營銷定位贏得市場份額，單盤銷售量均超過10萬平方米，中端物業(yè)中洲華府、星河盛世、水榭春天均取得了不菲的銷售業(yè)績，單盤銷量均超過6萬平方米。個盤的熱銷，揭密了當(dāng)前樓市環(huán)境下的生存砝碼，采取理性定價策略，以價

59、換量，才是取得市場的唯一王道。 自2011年7月二手房評估價征稅新政實施以來，二手樓市成交量一落千丈，處于低迷態(tài)勢，不過成交總量仍好于新房，2012年上半年二手房成交220.13萬平方米，同比減少55.9%，二手房成交套數(shù)23715套，同比減少55.1%?？v觀2012年上半年度的6個月份，1-6月二手房的成交套數(shù)依次為1402套、1851套、4366套、4602套、5662套、5832套，由此可見，隨著時間的推移，評估價征稅政策對二手樓市的影響作用已開始減弱，二手房成交量在5-6月份已逐步放大，二手樓市呈現(xiàn)回暖之勢。 政策仍延續(xù)之前的“國十條”、“限購限貸”等調(diào)控措施，上半年度，相關(guān)政府主

60、管部門三令五申：房地產(chǎn)調(diào)控政策絕不會松動，在這樣的外圍環(huán)境下，2012年上半年度房價回落明顯，深圳住宅整體均價同比下滑5.7%，為17747元/平方米，需要指出的是，在成交量回暖的5-6月份，深圳樓市成交均價也出現(xiàn)了明顯的漲幅，5-6月份成交均價均突破18000元/平方米，其中6月份成交均價直逼19000元，房價上漲的苗頭已開始顯現(xiàn)，在這種情況下，必須采取相應(yīng)的打壓措施，不然房價上漲的態(tài)勢有可能進(jìn)一步激化，如果房價進(jìn)一步出現(xiàn)快速上漲，則調(diào)控高房價的效果會功虧一簣。房價調(diào)控是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房價回落十分緩慢，在房價調(diào)控過程中，房價出現(xiàn)抬頭勢頭，必須盡快遏制，才能保證調(diào)控取得的勝利果實，房價的理性回歸，才是眾望所歸。