試析《物業(yè)服務合同》的解除或終止問題

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1、試析《物業(yè)服務合同》的解除或終止問題 試析《物業(yè)服務合同》的解除或終止問題 王政 合同的解除或終止是我國《合同法》總則（第六章）所規(guī)定的一個基本問題。大家非常清楚，合同本身就是自然人、法人或其他組織之間設立、變更終止權利義務關系的協(xié)議。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當嚴格按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。但是社會現(xiàn)實又是如此的復雜多變，法律又允許當事人可以通過協(xié)商方式變更或解除合同；法律還規(guī)定，在某些情況下當事人可以單方解除（按照《合同法》規(guī)定，解除是合同終止的一種方式或事由）合同，并可通過訴訟或仲裁方式確認合同的變更、解除或終止。然而，令人不解的是，

2、我們通過調查了解卻發(fā)現(xiàn)了一種奇怪現(xiàn)象：那就是有相當一部分公眾和學者認為“單個業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的《物業(yè)服務合同》是不可以終止或解除的”。本文擬就此問題展開討論，希望大家能夠統(tǒng)一認識，得出更加公允和符合現(xiàn)代民主與法治原則精神的看法。 一、首先讓大家先熟悉一下小區(qū)物業(yè)服務的現(xiàn)狀情況 以北京為例，目前各個區(qū)縣共有大小社區(qū)3000多家，物業(yè)管理公司3900多家（其中90%以上為小區(qū)開發(fā)商自己組織人員成立或直接屬于開發(fā)商下屬企業(yè)），沒有物業(yè)管理資質的約占40%。依據(jù)有關報道資料，成立業(yè)主委員會的社區(qū)不到40%，其中經濟適用房成立業(yè)主委員會的比例（約占1/4）最低。北京市消協(xié)最近對北京18個縣

3、區(qū)涉及100家居住小區(qū)和99家物業(yè)管理公司所做的調查結果顯示：大部分小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司當前提供的物業(yè)服務不滿意，其中21個小區(qū)居民對物業(yè)公司服務總體評價滿意人數(shù)為零。而且業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾或糾紛也在呈逐年增長趨勢，甚至已經嚴重影響到社會的和諧和安定。 有關調查結果還顯示，目前小區(qū)業(yè)主不滿意之處主要表現(xiàn)在以下幾方面：1、對于小區(qū)公用部位、設施、場地經營使用沒有知情權；2、物業(yè)收費項目和標準沒有公示；私設名目多收或重復收費，物業(yè)收費不出具正式發(fā)票而是開收據(jù)、打白條；物業(yè)收費標準與服務水平差距大。3、小區(qū)綠化率不達標，環(huán)境衛(wèi)生管理差；安全保衛(wèi)措施不利而造成人身財產受到損害；機動車、自行車存放

4、管理“差”，房屋及公用設施的維護修理差；物業(yè)保安人員的行為規(guī)范差。4、多數(shù)物業(yè)公司、開發(fā)商不支持甚至阻撓小區(qū)業(yè)主委員會的成立。 業(yè)主們還普遍反映以下問題：1、與開發(fā)商、物業(yè)公司相比，他們屬于明顯的弱勢群體；2、在業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)公司的糾紛訴訟中，業(yè)主們感覺即便是有理也難打贏官司；3、目前物業(yè)管理方面法律法規(guī)不夠健全，而且是向開發(fā)商和物業(yè)公司傾斜，有關規(guī)定（尤其是保障業(yè)主權益實現(xiàn)的程序性內容）對業(yè)主權益保護極為不利；4、業(yè)主們希望自己能夠最終通過正當?shù)姆赏緩骄S護自己的權益，希望自己能夠隨時與自己不滿意的物業(yè)公司解除或終止《物業(yè)服務合同》。 二、目前《物業(yè)服務合同》存在的主要形式及是否可解

5、除或終止的觀點 目前除了在少數(shù)小區(qū)物業(yè)公司提供物業(yè)服務沒有訂立《物業(yè)服務合同》或者曾經訂立但合同到期后沒有續(xù)定外，已經訂立并有效存續(xù)的《物業(yè)服務合同》主要表現(xiàn)為三種形式： 第一種表現(xiàn)形式是：開發(fā)商與其聘請的物業(yè)管理企業(yè)訂立的《前期物業(yè)服務合同》。此前期物業(yè)服務是根據(jù)房地產開發(fā)項目建設的特點由法律規(guī)定為開發(fā)建設單位（開發(fā)商）負責的，而且屬于業(yè)主與開發(fā)商所簽《購房合同》必備之內容，應屬于房地產開發(fā)商必須在業(yè)主入住前對所有物業(yè)提供一定配套服務所應承擔的附隨義務。按照目前政府部門對聘請物業(yè)服務機構的相關規(guī)定，開發(fā)商聘請專業(yè)物業(yè)服務機構從事前期物業(yè)服務也應當通過公開招投標形式。對不符合有關資質條件、

6、對提供不符合法定或約定物業(yè)服務標準的物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商可隨時解除或終止同它們訂立的《前期物業(yè)服務合同》。但目前政府此規(guī)定似乎是多余的，因為提供前期物業(yè)服務的公司實質上全是由開發(fā)商自己成立并控制的，在利益獲取上，可以視同于開發(fā)商自己在從事物業(yè)管理服務。而且除非開發(fā)商或物業(yè)公司自愿撤離，所謂的前期物業(yè)管理可能會在小區(qū)業(yè)主或業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之前持續(xù)存在下去。 第二種表現(xiàn)形式是：在小區(qū)建成后大部分業(yè)主入住時，原前期物業(yè)管理企業(yè)同辦理入住的每位業(yè)主分別簽署《物業(yè)服務合同》。此時，往往業(yè)主們若不簽訂此《物業(yè)服務合同》便拿不到所購房屋的鑰匙，無法辦理入住手續(xù)。此類《物業(yè)服務合同》頗有強迫締約

7、之嫌。而且有相當一部分公眾和學者認為，物業(yè)管理企業(yè)同單個業(yè)主訂立的《物業(yè)服務合同》，單個業(yè)主無權終止或解除。因為單個業(yè)主無權代表其他業(yè)主，無權決定公用物業(yè)的管理權。所以即使其不滿意物業(yè)公司已提供的服務，也無可奈何，只有等到業(yè)主大會或業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定是否選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。 第三種表現(xiàn)形式是：由小區(qū)業(yè)主委員會（最初稱“物業(yè)管理委員會”）同通過公開招標形式選定的物業(yè)管理企業(yè)或直接同原物業(yè)管理企業(yè)訂立的《物業(yè)服務合同》。此類《物業(yè)服務合同》往往也是在原物業(yè)管理企業(yè)、少數(shù)業(yè)主控制下產生的，物業(yè)招投標往往不夠透明，容易搞成虛假“招標”。但是多數(shù)公眾和學者認為，業(yè)主委員會是

8、小區(qū)全體業(yè)主的代表，其代表小區(qū)業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)訂立的《物業(yè)服務合同》對小區(qū)全體業(yè)主具有法定約束力，且在物業(yè)服務合同期限內不得擅自變更或解除。而且在業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同后，單個業(yè)主或部分業(yè)主不得要求解除物業(yè)服務合同。即使單個業(yè)主或部分業(yè)主提起該類訴訟，目前法院也不會支持。 三、業(yè)主對《物業(yè)服務合同》的解除或終止權不應被剝奪 合同的解除或終止是立約人最基本的民事權利，也是“契約自由”與“契約正義”之應有之意。因為任何人都有不得被強迫締約的權利?！逗贤ā芬?guī)定：“當事人不得擅自解除合同”不等于當事人“不能解除合同”。只要要求解除合同的一方能夠證明訂約另一方有約定或法

9、定的合同解除或終止事由，或者雖不能證明訂約另一方有約定或法定的合同解除或終止事由，但解約人愿意承擔對不同意解除合同一方的違約或賠償責任損失的，法律都應當保護當事人對合同的解除權或終止權。 《物業(yè)服務合同》并不具有不可解除的特殊性。按照通俗的合同分類理論，《物業(yè)服務合同》應當屬于供給服務合同之一種。目前這種物業(yè)服務合同是基于業(yè)主的不動產物業(yè)產權而產生的。按照目前通說，業(yè)主所享有的不動產物權稱之建筑物的區(qū)分所有權，具體一點講，就是業(yè)主對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業(yè)主對專有部分以外的共有部分進行共同管理是其權利，也是其義務。業(yè)主

10、為了更好地履行其對專有部分以外的共有部分行使看管、保養(yǎng)或維護的管理義務，才委托作為中介的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務的。任何業(yè)主都有決定選聘或不選聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務的權利和義務，但是考慮到“民主”與“法治”的基本原則和物業(yè)管理服務的特殊性，對是否選聘物業(yè)管理企業(yè)或選聘哪家物業(yè)服務企業(yè)或組織只能按照多數(shù)業(yè)主的意思表示去執(zhí)行。 如果物業(yè)管理企業(yè)是同單個業(yè)主簽署的《物業(yè)服務合同》，則任何單個業(yè)主都有權拒絕簽署或解除已簽署的《物業(yè)服務合同》。因為任何人有不得被要求強制締約的權利；因為既然業(yè)主有選擇合同訂立的權利，那么業(yè)主也有選擇合同解除或終止的權利。 如果是業(yè)主委員會通過公開招投標或直接代表業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)簽署的《物業(yè)服務合同》，不同意簽署該《物業(yè)服務合同》業(yè)主們的合同解除權也是不應該被剝奪的。因為提供物業(yè)管理或服務是業(yè)主們的基本權利和義務，只要業(yè)主們不認可業(yè)主委員會的代表權（業(yè)主的利益是不可被強制代表的，當然達不到法定人數(shù)的單個或部分業(yè)主的不認可行為不影響業(yè)主委員會對外簽署合同的效力或履行），其就有權利選擇同業(yè)主委員會選定的物業(yè)管理企業(yè)解除或終止《物業(yè)服務合同》。當然單個或部分業(yè)主行使這種 [1][2]下一頁 第 7 頁 共 7 頁