房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告大綱

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1、 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告大綱 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告大綱 1、估價(jià)項(xiàng)目名稱：一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房 地產(chǎn) 2、委托人：委托方名稱或姓名和住所 3、估價(jià)機(jī)構(gòu) ：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 4、估價(jià)作業(yè)日期：具體估價(jià)工作日期 5、估價(jià)報(bào)告編號：評估公司自行編制 （一）致委托方函 （二）估價(jià)師聲明 （三）估價(jià)的假設(shè)和限制條件 （四）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 1、估價(jià)委托方：委托方名稱或姓名和住所。 2、估價(jià)方：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱和住

2、所。 3、估價(jià)對象：一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。 4、估價(jià)目的：估價(jià)結(jié)果的期望用途。 5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的日期。 6、價(jià)值類型：估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評估 的具體某種類型的價(jià)值。 7、估價(jià)依據(jù)：現(xiàn)行法律、法規(guī)及權(quán)屬資料等。 8、估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原 則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 9、估價(jià)方法：市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成 本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。 10、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格的最終結(jié)果。

3、 11、估價(jià)人員： 參與具體評估工作的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。 12、估價(jià)作業(yè)時(shí)間：具體評估工作時(shí)間。 13、估價(jià)報(bào)告有效期：估價(jià)結(jié)果報(bào)告對應(yīng)的有效使用期 限。 14、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告附件。 1）、估價(jià)對象照片、房屋拆遷現(xiàn)場勘查測量記錄表 2）、房屋權(quán)屬證書或企業(yè)出具正在辦理權(quán)屬的資料 ( 復(fù)印件 ) 3）、土地權(quán)屬資料或土地租賃合同 (復(fù)印件 ) 4）、房屋評估明細(xì)表 5）、附著物評估明細(xì)表 6）、房屋及附著物評估明細(xì)匯總表 7）、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)

4、執(zhí)照 ( 復(fù)印件 ) 8）、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書 ( 復(fù)印件 ) 9）、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師證書 (復(fù)印件 ) （五）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告。 1、個(gè)別因素分析：估價(jià)對象的具體坐落位置及自身個(gè) 別因素的說明。 2、區(qū)域因素分析：估價(jià)對象位置及環(huán)境狀況、商服繁 華程度、環(huán)境條件、規(guī)劃限制的具體描述。 3、市場背景分析 4、最高最佳使用分析 5、估價(jià)方法的選擇：在有類似房地產(chǎn)交易案例情況下 優(yōu)先選取市場比較法為本次估價(jià)的主要評估方法。一個(gè)項(xiàng)目 應(yīng)當(dāng)

5、同時(shí)選取兩個(gè)以上基本方法測算待估對象的價(jià)值。 6、估價(jià)測算過程 估價(jià)程序： ⑴明確估價(jià)基本事項(xiàng)：包括明確估價(jià)目的、估價(jià)對象、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)等。 ⑵擬定估價(jià)作業(yè)方案：在明確估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上， 對估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。 ⑶搜集估價(jià)所需資料：聽取委托方介紹估價(jià)對象的情 況，同有關(guān)管理人員交談并了解情況，提出需查閱的文件及 資料清單和需委托方填寫的有關(guān)表格，審閱委托方提供的估 價(jià)所需文件及資料。根據(jù)委托方提供和搜集的資料，對估價(jià)對象進(jìn)行產(chǎn)權(quán)核實(shí)，并確認(rèn)估

6、價(jià)對象產(chǎn)權(quán)屬委托方所有。 ⑷實(shí)地查勘估價(jià)對象：估價(jià)人員到估價(jià)對象現(xiàn)場，親身感受估價(jià)對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對估價(jià)對象及其周圍環(huán)境、臨路狀況進(jìn)行考察等。 ## ⑸選定估價(jià)方法計(jì)算：根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象的具體情況綜合分析比較，確定估價(jià)思路，選定估價(jià)方法并說明理由及測算過程、參數(shù)確定等。 ⑹確定估價(jià)結(jié)果：根據(jù)選定的估價(jià)方法，說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由。 ⑺撰寫估價(jià)報(bào)告：在完成以上工作后，根

7、據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)ｇｂ／ｔ 50291－ 2015 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求撰寫估價(jià)報(bào)告。 ⑻估價(jià)資料歸檔：將現(xiàn)場查勘記錄，委托方提供的有關(guān)資料、估價(jià)報(bào)告等整理裝訂，歸檔保存。 估價(jià)分析計(jì)算：在現(xiàn)行房地產(chǎn)拆遷（征地）估價(jià)中一般選取市場比較法和成本法進(jìn)行測算。 市場比較法是將估價(jià)對象與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對象價(jià)格的一種估價(jià)方法。 （ 1）基本原理 市場比較法評估主要運(yùn)用了替代原則，指在評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如若附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格存在，可依

8、據(jù)“替代原理”推斷出估價(jià)對象的價(jià)格。 建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后的比較修正來求取，也可按工程造價(jià)估算的方法具體計(jì)算。成本法股價(jià)中建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物 價(jià)格價(jià)值的損失， 包括物質(zhì)上的、 功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。 成本法評估土地價(jià)格的基本公式土地價(jià)格 = 取得待開發(fā)土地的費(fèi)用 + 土地開發(fā)費(fèi)用 + 開發(fā)利潤 + 應(yīng)納稅金 + 投資利息 + 土地增值收益取得土地費(fèi)用的計(jì)算：為了取得土地向土地所有者或原使用者支付的費(fèi)用。 主要包括以下三個(gè)方面： 1 ）土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款； 2 ）征地或房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)； 3 ）有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金； 新建房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式 新建房地產(chǎn)價(jià)格 = 土地 取得費(fèi)用 + 開發(fā)成 本 + 管理費(fèi)用 + 投資利息 + 銷售稅 費(fèi) + 開發(fā)利潤 7、估價(jià)結(jié)果確定：采用兩種以上的方法測算估價(jià)對象 的價(jià)值應(yīng)該采取權(quán)重的平均辦法最終確定待估對象的價(jià)值。