九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

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1、建筑之家 九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2008年08月 第一部分、九江市概況 一、地理位置及行政區(qū)劃 地處江西北部大京九鐵路與萬(wàn)里長(zhǎng)江交匯點(diǎn)上。位于東經(jīng)11357至11653、北緯2847至3006之間。東鄰波陽(yáng)和安徽東至，南接新建、安義、靖安、奉新和銅鼓，西連湖南平江和湖北陽(yáng)新、通山、通城、崇陽(yáng)，北望湖北武穴、黃梅和安徽宿松、望江。為長(zhǎng)江黃金水道沿岸十大港口城市之一，也是江西省唯一的沿江對(duì)外開放和外貿(mào)港口城市。下轄一市九縣兩區(qū)一管理局（瑞昌市,九江縣、武寧縣、修水縣、永修縣、德安縣、星子縣、都昌縣、湖口縣、彭澤縣，潯陽(yáng)區(qū)

2、、廬山區(qū)、廬山管理局）。全境東西長(zhǎng)270公里，南北寬140公里，總面積18823平方公里，占全省總面積的11.3%。地貌較為復(fù)雜,地形變化較大。地勢(shì)東西高、中間低，南部偏高而向北傾斜，平均海拔32米，市區(qū)平均海拔20米。中部為鄱湖平原，水網(wǎng)交織；西部為丘陵、山區(qū)，九嶺、幕阜兩大山脈分立南北兩側(cè)，綿延聳翠。九嶺山最高峰海拔1794米，為九江之巔。長(zhǎng)江自西向東流經(jīng)北沿，流域面積3904平方公里，境內(nèi)長(zhǎng)度143公里。 九江市行政區(qū)劃圖（圖一） 二、交通發(fā)達(dá) 　　九江現(xiàn)代水陸空交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。九江港是長(zhǎng)江流域十大港口之一，年客、貨運(yùn)量分居長(zhǎng)江各港口第二位和第四位。鐵路有京九、武九、合九

3、三條鐵路相交，銅（銅陵）九鐵路2008年02月份已經(jīng)通車；公路有昌九、九景兩條高速公路以及105、316國(guó)道穿境而過。九江機(jī)場(chǎng)正在積極運(yùn)作。九江是東部沿海開發(fā)向中西部推進(jìn)的過渡地帶，是京九、長(zhǎng)江兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶的交叉點(diǎn)，處于極為重要的位置。從長(zhǎng)江流域的格局看，九江是滬、漢兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，又是長(zhǎng)江段贛、鄂、湘、皖四省結(jié)合部；從京九沿線看，九江是唯一的水陸交通樞紐，溝通東西南北；從江西省的發(fā)展看，九江是唯一通江達(dá)海的外貿(mào)港口城市，是聯(lián)結(jié)江西全省與長(zhǎng)江開發(fā)帶和沿海開放帶的“北大門”。 三、自然資源豐富 九江已探明的礦種有銅、鎢、錫、銻、黃金、螢石等51種,其中銻、錫、螢石、黃金儲(chǔ)量居全

4、省之首，銅居第二，鎢居第三;其他如石灰石、砂、石英砂、大理石、花崗石、瓷土等建筑材料開發(fā)潛力很大。森林資源主要分布在修水、武寧兩縣。全市活力木蓄積總量1680萬(wàn)立方米。國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)的珍稀樹種37種。森林覆蓋率43%左右。九江水系完整。地表水資源137億立方米，水資源總量142億立方米，可開發(fā)的水力資源33萬(wàn)千瓦。動(dòng)物資源中有留鳥類115種、兩棲類11種、哺乳類20余種。永修吳城鎮(zhèn)和星子縣的鄱陽(yáng)湖濱湖草洲和沼澤地帶，是良好的候鳥棲息場(chǎng)所。每年前往越冬的候鳥近130種，其中有國(guó)家級(jí)保護(hù)珍禽白鶴2800余只、天鵝5000余只,數(shù)量居世界首位。還有不少丹頂鶴、黑鸛、大鴇、白頭鶴、白枕鶴、水禽雁和野鴨等

5、。彭澤桃紅嶺為稀有野生動(dòng)物梅花鹿棲息地，現(xiàn)有梅花鹿130余只。1982、1983兩年省政府先后建立了桃紅嶺梅花鹿保護(hù)區(qū)和鄱陽(yáng)湖候鳥保護(hù)區(qū)。水產(chǎn)中魚類有110余種，主要經(jīng)濟(jì)魚類有鯉、鯽、青、草、鰱、鳙、鳊、鰣和銀魚等30余種。 四、旅游資源豐富 　　奇特秀美的自然景觀和風(fēng)云變幻的歷史文明，使九江擁有眾多特色鮮明的風(fēng)景名勝。廬山為中國(guó)唯一列入聯(lián)合國(guó)《世界文化與自然遺產(chǎn)名錄》的“世界文化景觀”。以廬山為中心的風(fēng)景區(qū)是京九沿線最大的綜合性旅游景區(qū)，全區(qū)大小景點(diǎn)共300多處，系全國(guó)4個(gè)重點(diǎn)名勝區(qū)之一。目前，一個(gè)以廬山為中心，集名山(廬山)、名洞(龍宮洞)、名城(九江)、名江(長(zhǎng)江)、名湖(鄱陽(yáng)湖)、

6、名寺(東林寺、真如寺)為一體的贛北旅游區(qū)系已初步形成。 　 九江市區(qū)地圖（圖二） 第二部分、九江市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析 一、財(cái)政穩(wěn)定增收，城鄉(xiāng)居民收入加快 據(jù)江西統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)分析，2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11272元，增長(zhǎng)17.5%，比上年同期提高9.8個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均純收入3937元，增長(zhǎng)10.9%，比上年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。在崗職工平均工資達(dá)15833元，增長(zhǎng)16.5%，比上年提高8.8個(gè)百分點(diǎn)。2008年1-3月份，全市城鎮(zhèn)以上單位（不含城鎮(zhèn)私營(yíng)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）在崗職工季平均工資4028元，同比增長(zhǎng)14.0%；全市城

7、鎮(zhèn)居民人均可支配收入3082元，增長(zhǎng)1.7%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1072元，增長(zhǎng)12.4%。 二、固定資產(chǎn)投資情況 2007年，九江市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成331.57億元，增長(zhǎng)45.0%，增幅比上年同七高23.7個(gè)百分點(diǎn)，增幅比當(dāng)年前三季分別高出7.2、7.0、6.0個(gè)百分點(diǎn)。2008年1-3月份全市完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資52.02億元，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速達(dá)到31.8%，比1-2月份高出25.1個(gè)百分點(diǎn)，超出全年預(yù)期25%的增速6.8個(gè)百分點(diǎn)，投資進(jìn)度明顯加快。 第三部分、九江市城市規(guī)劃發(fā)展和住宅建設(shè)規(guī)劃 一、九江市城市規(guī)劃

8、發(fā)展 九江市政府對(duì)于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游城市。圍繞著這一目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場(chǎng)、白水湖和長(zhǎng)江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級(jí)國(guó)際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長(zhǎng)江大道、濱江路等城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，為九江城市化進(jìn)程快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 九江市委八屆四次全會(huì)提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽(yáng)湖，南依廬山，北靠長(zhǎng)江，區(qū)內(nèi)水系交錯(cuò)眾多，城市發(fā)展受限。因此，在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長(zhǎng)江岸線由東向西拓展，在兩

9、湖（甘棠湖?南門湖——八里湖）之間再造一個(gè)新九江的發(fā)展方向。隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個(gè)嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。 二、九江市住宅建設(shè)規(guī)劃 （一）住房建設(shè)年度計(jì)劃 根據(jù)《九江市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》，規(guī)劃期內(nèi)，目前確定的住房建設(shè)年度目標(biāo)為： 2007年，高檔商品住房建設(shè)0.4萬(wàn)套，建設(shè)面積53.5萬(wàn)㎡，普通商品住房1.8萬(wàn)套，建筑面積144.5萬(wàn)㎡。政策性住房建設(shè)0.60萬(wàn)套，建筑面積43.5萬(wàn)㎡；其中經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性住房建設(shè)0.53萬(wàn)套，建筑面積40.2萬(wàn)㎡，公共租賃住房685套，建筑面積3.3萬(wàn)㎡。 2008年，高檔商品住房建

10、設(shè)0.4萬(wàn)套，建設(shè)面積55.9萬(wàn)㎡，普通商品住房1.9萬(wàn)套，建筑面積151.1萬(wàn)㎡。政策性住房建設(shè)0.63萬(wàn)套，建筑面積45.1萬(wàn)㎡；其中經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性住房建設(shè)0.55萬(wàn)套，建筑面積41.7萬(wàn)㎡，公共租賃住房786套，建筑面積3.4萬(wàn)㎡。 2009年，高檔商品住房建設(shè)0.4萬(wàn)套，建設(shè)面積53.5萬(wàn)㎡，普通商品住房1.8萬(wàn)套，建筑面積144.5萬(wàn)㎡。政策性住房建設(shè)0.61萬(wàn)套，建筑面積49.4萬(wàn)㎡；其中經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性住房建設(shè)0.6萬(wàn)套，建筑面積45.5萬(wàn)㎡，公共租賃住房920套，建筑面積3.9萬(wàn)㎡。 2010年，高檔商品住房建設(shè)0.5萬(wàn)套，建設(shè)面積66.9萬(wàn)㎡，普通商品住房1.9萬(wàn)套，建筑面積1

11、51.1萬(wàn)㎡。政策性住房建設(shè)0.8萬(wàn)套，建筑面積57.9萬(wàn)㎡；其中經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性住房建設(shè)0.7萬(wàn)套，建筑面積53.1萬(wàn)㎡，公共租賃住房959套，建筑面積4.8萬(wàn)㎡。 按照以上對(duì)照，商品房平均每年的增幅并不大，到2010年的建設(shè)面積卻增加了13.4萬(wàn)㎡，這說(shuō)明戶型面積的控制已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的操作階段，而經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性住房和公共租賃住房等公益福利性住房增幅較高，但絕對(duì)值并不大,這說(shuō)明市場(chǎng)需求還存在一定的空間。 （二）住房用地供應(yīng)年度計(jì)劃 2007年，供應(yīng)商品住房用地105公頃，其中高檔住宅用地23.85公頃，普通商品住房用地81.15公頃，政策性住房用地34.4公頃，其中經(jīng)

12、濟(jì)適用房31公頃，公共租賃住房3.4公頃。 2008年，供應(yīng)商品住房用地109公頃，其中高檔商品住房用地28.7公頃，普通商品住房用地80.3公頃，政策性住房用地36.6公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用房32.7公頃，公共租賃住房3.9公頃。 2009年，供應(yīng)商品住房用地105公頃，其中高檔商品住房用地28.4公頃，普通商品住房用地76.6公頃，政策性住房用地40.1公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用房35.5公頃，公共租賃住房4.6公頃。 2010年，供應(yīng)商品住房用地115公頃，其中高檔商品住房用地31.1公頃，普通商品住房用地83.9公頃，政策性住房用地45.2公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用房40.5公頃，公共租賃住房4.7

13、公頃。 按照以上對(duì)照，住宅和其他用地供應(yīng)量平均每年的增幅并不大，據(jù)此可以看出，整個(gè)九江房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)量將從粗放式經(jīng)營(yíng)向集約化、品質(zhì)化經(jīng)營(yíng)邁進(jìn)，政府為改變普通市民的住房需求并不一味從量上來(lái)衡量，進(jìn)行新材料、新技術(shù)的和新工藝的住房建設(shè)是各具備實(shí)力的開發(fā)企業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)砝碼，這也是房地產(chǎn)發(fā)展到當(dāng)前的一個(gè)必然趨勢(shì)。 第四部分、2008年房地產(chǎn)整體市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境簡(jiǎn)述 一、市場(chǎng)低迷，降價(jià)促銷頻現(xiàn) 2007年新政的頻頻出臺(tái)，面對(duì)強(qiáng)大的資金壓力，為了達(dá)到資金快速回籠的目的，采用了各種各樣的促銷手段。萬(wàn)科首先開始降價(jià)，其后眾多開發(fā)商跟風(fēng)。在萬(wàn)科開始打折促銷之后，全國(guó)各地陸續(xù)

14、出現(xiàn)了打折行為如有些樓盤號(hào)稱購(gòu)房送豪華汽車，或者贈(zèng)送車位、名牌家具家電等等等，一時(shí)間打折聲四起。總之，2008年，因開發(fā)商的資金吃緊程度不同，市場(chǎng)降價(jià)的幅度與表現(xiàn)方式也將不盡相同，降價(jià)促銷成為2008年樓市的主要表現(xiàn)之一。 二、宏觀調(diào)控趨緊 政府抑制非理性的購(gòu)房需求已見成效。近兩年，從緊的貨幣政策所引發(fā)的房貸緊縮、銀行存款準(zhǔn)備金率提高、加息的影響等因素令中國(guó)樓市真正步入寒冬?？梢哉f(shuō)政府在大幅推出經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房等保障性房源的同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行及時(shí)并適當(dāng)?shù)囊种啤?008年政府將在抑制非理性購(gòu)房需求方面下更大的功夫。 政府將在抑制非理性市場(chǎng)需求的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)方面的整治

15、。隨著90/70貫徹實(shí)施、房產(chǎn)開發(fā)過程違規(guī)違法查處力度加大、房屋土地使用稅的征收等舉措都昭示著2008年中央針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控將趨緊。 三、開發(fā)企業(yè)回歸理性 前幾年受房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲影響，巨額的房地產(chǎn)利潤(rùn)使各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷拿地，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)。目前受市場(chǎng)低迷、政府保障性房源大幅推出等因素的影響，開發(fā)商面對(duì)比較大的資金壓力，拿地趨于謹(jǐn)慎。 四、行業(yè)洗牌加快 隨著國(guó)家為了應(yīng)對(duì)通貨膨脹而不斷實(shí)施從緊的貨幣政策的加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的難度日益加大。貸款門檻的提高及市場(chǎng)的持續(xù)低迷，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了比較大的壓力。在目前信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勝劣汰加劇，行

16、業(yè)集中度提高。一部分資質(zhì)、信用較低的房地產(chǎn)開發(fā)商將由于得不到銀行信貸支持而逐漸被淘汰，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)新一輪洗牌，行業(yè)集中度將逐步提高。 五、企業(yè)尋求跨越式成長(zhǎng)，企業(yè)戰(zhàn)略不斷調(diào)整 房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷、銀行貸款門檻提高都給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的壓力。面對(duì)壓力，大型發(fā)展商還是中小開發(fā)商，為了在競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)發(fā)展，都將會(huì)投入更多的精力在了解需求、產(chǎn)品創(chuàng)新、改善客戶關(guān)系等方面，并在這個(gè)過程中培養(yǎng)自身賴以發(fā)展的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整將成為企業(yè)勝敗關(guān)鍵的重要因素之一。 第五部分、九江市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 一、總體上看，價(jià)格仍呈理性上漲的趨勢(shì) 從目前的九江樓市看，九

17、江樓市還處在房地產(chǎn)發(fā)展初期，隨著九江生活配套的不斷加強(qiáng)、樓盤品質(zhì)的不斷提升，九江樓市有比較大的升值空間。但隨著國(guó)家政策的不斷出臺(tái)，如貸款利率的不斷提高等，一方面，貸款難度系數(shù)的不斷加大，致使購(gòu)房者不斷減少；另一方面，國(guó)家政策的不斷出臺(tái)導(dǎo)致投資群體減少、置業(yè)觀望群體不斷擴(kuò)大。總之，受國(guó)家政策影響，市場(chǎng)需求將在不斷減少，從而在一定程度上抑制了房屋價(jià)格上漲過快，價(jià)格上漲速度將有所放緩，價(jià)格拉升的難度也日漸加大。 二、商品房品質(zhì)提升，小高及中高層住宅比重不斷加大 近幾年，隨著外地地產(chǎn)大戶的紛紛進(jìn)入，豐富九江開發(fā)市場(chǎng)的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了九江商品房建設(shè)品質(zhì)的大幅提升，城市建設(shè)更具規(guī)模也更具魅力。由于九江市

18、中心地塊出讓的不斷減少，受面積限制，在價(jià)格的影響下，高層住宅業(yè)態(tài)成為市中心的房源供應(yīng)的主體，隨著九江市民對(duì)高層業(yè)態(tài)抵觸心理的不斷下降，小高層住宅的供應(yīng)比例不斷加大。 三、城西片區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 隨著老城區(qū)推盤量的不斷減少，城西片區(qū)成為開發(fā)熱點(diǎn)。由于老城區(qū)可供開發(fā)的土地量的減少，以及九江市向西拓展城市框架政策的影響，城西片區(qū)成為九江市推盤量最大、開發(fā)旗幟最鮮明的區(qū)域，在這一區(qū)域匯集了柴桑春天、慧龍新城、水木清華等多個(gè)概念型地產(chǎn)項(xiàng)目。從整體上引導(dǎo)了九江市居民的居住取向。 四、九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境不斷轉(zhuǎn)好,運(yùn)行機(jī)制不斷規(guī)范 2006年地產(chǎn)新政基本上是對(duì)今后幾年宏觀調(diào)控的定性，20

19、07年的政策將在2006年的定性基礎(chǔ)上突現(xiàn)張力。2007年的調(diào)控重點(diǎn)將是以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。同時(shí)，調(diào)控項(xiàng)目立項(xiàng)和土地供應(yīng)，及時(shí)安排并公布當(dāng)年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，控制套型結(jié)構(gòu)和銷售價(jià)位，從源頭上控制高檔商品住房開發(fā)，引導(dǎo)和增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供給。在2006年雙限土地試探性推向市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，2007年在土地市場(chǎng)上雙限地的供應(yīng)將會(huì)增多，開發(fā)商將面對(duì)開發(fā)成本和利潤(rùn)挖掘的雙向選擇，開發(fā)投資將更為謹(jǐn)慎而理性。另外，2008年《整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序》將進(jìn)入檢查落實(shí)和建章立制階段，將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，開發(fā)節(jié)奏將會(huì)加快

20、，市場(chǎng)交易更為規(guī)范和透明化?？傊?，國(guó)家政策力度的不斷加大，使九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷健康化、合理化。 第六部分、九江市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀與分析 一、總體綜述 （一）九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段 第一階段：2000年之前是以九江市本土房地產(chǎn)占絕對(duì)市場(chǎng)主題地位，雖然也有部分外來(lái)企業(yè)落戶九江，但都難以形成氣候。九江房產(chǎn)市場(chǎng)由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)，還不是一個(gè)完全開放的有序的市場(chǎng)，不少本土中小房產(chǎn)公司在這一時(shí)期完成了自身的原始積累從而達(dá)到了一定規(guī)模。 第二階段：2002年以后，外地房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)入九江市場(chǎng)、并占具了九江房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山，九江房地產(chǎn)市場(chǎng)真正開始出現(xiàn)大發(fā)展的

21、情勢(shì)。一批來(lái)自江浙一帶的房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入九江市場(chǎng)。他們憑借雄厚的資金實(shí)力，看好了九江房地產(chǎn)發(fā)展的前景，紛紛在九江施展拳腳，使得原有九江房產(chǎn)市場(chǎng)格局被打破，外來(lái)企業(yè)開始占據(jù)半壁江山。從這個(gè)時(shí)候起，九江房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是開發(fā)公司還是房地產(chǎn)銷售，均開始呈現(xiàn)膨脹繁榮發(fā)展的景象。 第三階段：2003年以后外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛看好九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)，外來(lái)房地產(chǎn)公司開始大舉進(jìn)入九江市場(chǎng)，并且隨著九江本地房地產(chǎn)企業(yè)崛起，形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)外來(lái)開發(fā)商的到來(lái)給九江帶了先進(jìn)的開發(fā)理念，給九江房地產(chǎn)注入了新的活力，對(duì)九江樓盤整體“品質(zhì)”的提升提供了利好。 （二）九江市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 九江市房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)獲得了飛速

22、的發(fā)展，可以說(shuō)目前已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的階段。就目前九江市的發(fā)展格局而言，九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢(shì)，基本可分為潯陽(yáng)區(qū)、廬山區(qū)、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。 潯陽(yáng)區(qū)：潯陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長(zhǎng)江一帶，由于土地稀缺,開發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主，其代表樓盤有南湖國(guó)際、潯陽(yáng)江畔、信華城市花園等樓盤。從價(jià)格上來(lái)看，該區(qū)域地段位置比較優(yōu)越，生活配套較為成熟，是九江市房地產(chǎn)價(jià)格較高區(qū)域，最高住宅單價(jià)達(dá)到了7000元/㎡； 廬山區(qū)：廬山區(qū)的房地產(chǎn)投資目前主要集中在前進(jìn)路區(qū)域。該區(qū)域做為老城區(qū)住宅建設(shè)的延伸區(qū)域，受老城區(qū)地塊稀缺影響，項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量逐漸增多。其住宅主

23、要以小高層和高層為主，區(qū)域主要代表樓盤有萊茵美郡、慧龍新城等等。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近，且緊臨火車站，使得這一帶近年來(lái)成為開發(fā)熱點(diǎn)，生活配套也日趨成熟，其最高住宅價(jià)格達(dá)到了4700元/㎡，區(qū)域均價(jià)也達(dá)到了3000元/㎡以上。 開發(fā)區(qū)：開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)投資主要集中在九龍街一帶，這個(gè)地區(qū)開發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主，其代表樓盤有龍開御景、水木清華、恒盛上花園等等。隨著九江城市西拓，環(huán)繞八里湖建設(shè)新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤l(fā)展的主力區(qū)域。但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。樓盤銷售均價(jià)在2800元/㎡左右。

24、 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 （一）2008年1-8月份，開發(fā)投資增幅回落。 2008年1-5月份，九江市市房地產(chǎn)開發(fā)投資12.38億元，同比增長(zhǎng)6.1%，增幅比去年同期下降41.5個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資8.55億元，同比增長(zhǎng)3.39%，增幅比去年同期下降60.5個(gè)百分點(diǎn)。房屋施工面積259.89萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)8.5%，增幅比去年同期下降18.3個(gè)百分點(diǎn)；本年新開工面積70.74萬(wàn)㎡，同比下降17.32%。1-5月份，全市商品房屋銷售面積66.1萬(wàn)㎡，總量同比基本持平，增幅同比下降66.9個(gè)百分點(diǎn)。其中期房銷售面積35.0萬(wàn)㎡，同比下降22.3%。5月底，商品房屋空置面積3.12萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)

25、92.6%，其中一年內(nèi)空置面積1.57萬(wàn)㎡，1-3年空置面積1.49萬(wàn)㎡，同比分別增長(zhǎng)5.3倍和16.4%。 （二）商品房?jī)r(jià)格上漲迅速 2006年全市房屋銷售均價(jià)1282元/㎡，其中市區(qū)均價(jià)2178元/㎡。2007年全市房屋銷售均價(jià)為1884元/㎡。實(shí)地調(diào)研，目前市中心地段住宅房?jī)r(jià)大多在3700元/㎡－4200元/㎡之間，最高住宅房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到4700元/㎡以上。2008年第一季度全市銷售均價(jià)為2857元/㎡。其市中心地段價(jià)格在3400元/㎡—7000元/㎡，最高價(jià)格達(dá)到了7000元/㎡。 三、九江市主力樓盤基本信息 (一）潯陽(yáng)區(qū)樓盤 項(xiàng)目名稱 香榭麗舍

26、 所在板塊 潯陽(yáng)區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江銀鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 長(zhǎng)虹大道206號(hào) 占地面積 3.87萬(wàn)㎡ 總建筑面積 7萬(wàn)㎡ 建筑形態(tài) 多層、小高層 總戶數(shù) 500多戶 容積率 1.8 綠化率 35% 主力戶型 三房二廳二衛(wèi) 主力面積 92.98㎡—108㎡（面積配比90㎡—100㎡占40%） 單價(jià)范圍 3800元/㎡—4600元/㎡ 主力總價(jià) 38萬(wàn)—40萬(wàn) 付款方式 按揭\一次性 折 扣 9.2折 推廣主題 浪漫\品質(zhì)\生活

27、 項(xiàng)目名稱 潯陽(yáng)江畔 所在板塊 潯陽(yáng)區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江天意成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 鎖江樓電廠 占地面積 70000㎡ 總建筑面積 170000㎡ 建筑形態(tài) 多層、小高層、高層 總戶數(shù) 914戶 容積率 2.13 綠化率 41% 主力戶型 二房、三房 面 積 112㎡左右 單價(jià)范圍 3100元/㎡—6100元/㎡ 主力總價(jià) 47萬(wàn) 付款方式 按揭\一次性 折 扣 暫無(wú)折扣 推廣主題 上流領(lǐng)地、達(dá)觀長(zhǎng)江

28、 項(xiàng)目名稱 南湖國(guó)際 所在板塊 潯陽(yáng)區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江華寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 南湖路與廬峰路交匯處 占地面積 26678㎡ 總建筑面積 174072.6㎡（其中：住宅11834.6㎡，商業(yè)37407㎡） 建筑形態(tài) 高層 總戶數(shù) 容積率 6.0 綠化率 15.6 主力戶型 二房、三房 面 積 88㎡—254㎡ 單價(jià)范圍 4800元/㎡—7000元/㎡ 主力總價(jià) 60萬(wàn) 付款方式 按揭\一次性 折 扣 無(wú)折扣 推廣主題 建于南湖之上的上層建筑

29、 （二）廬山區(qū) 項(xiàng)目名稱 萊茵美郡 所在板塊 廬山區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 前進(jìn)東路西側(cè)九江學(xué)院對(duì)面 占地面積 92920㎡ 總建筑面積 201373.62㎡ 建筑形態(tài) 多層、小高層 總戶數(shù) 1502戶 容積率 2.0 綠化率 36.5% 主力戶型 二房、三房 面 積 30㎡SOHO空間、98㎡-138㎡兩房、三房 單價(jià)范圍 2100-3200元/㎡（一期）；2700—3800元/㎡（二期） 主力總價(jià)

30、32萬(wàn) 付款方式 按揭\一次性 折 扣 9號(hào)樓起價(jià)3458元/㎡,20號(hào)樓起價(jià):2548元/㎡ 推廣主題 開啟園林大宅時(shí)代 項(xiàng)目名稱 潯陽(yáng)名城 所在板塊 廬山區(qū) 開發(fā)企業(yè) 江西華瀚置業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目地址 占地面積 56990㎡ 總建筑面積 139000㎡ 建筑形態(tài) 多層、小高層 總戶數(shù) 戶 容積率 2.0 綠化率 39.8% 主力戶型 二房、三房 面 積 90㎡—120㎡ 單價(jià)范圍 2400元/㎡—3600元

31、/㎡ 主力總價(jià) 35萬(wàn) 付款方式 按揭\一次性 折 扣 送柜式空調(diào)，實(shí)際可享受98-97折 推廣主題 美日陽(yáng)光花園 項(xiàng)目名稱 慧龍新城 所在板塊 廬山區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江慧龍巍洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目地址 廬山區(qū)德化路兩側(cè) 占地面積 340000㎡ 總建筑面積 500000㎡ 建筑形態(tài) 多層、高層 總戶數(shù) 1500多戶 容積率 1.76 綠化率 40% 主力戶型 二房、三房 面 積 二房92—107㎡，三房12

32、0-143㎡、復(fù)式161-191㎡、 單價(jià)范圍 3000元/㎡（均價(jià)） 主力總價(jià) 27萬(wàn)（二房）、37萬(wàn)（三房） 付款方式 按揭\一次性 折 扣 96折，老帶新送一年物管費(fèi) 推廣主題 新概念社區(qū)，國(guó)際化生活圈 （三）開發(fā)區(qū) 項(xiàng)目名稱 水木清華 所在板塊 開發(fā)區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江市兆龍置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址 長(zhǎng)虹西路99號(hào) 占地面積 100000.5㎡ 總建筑面積 170000㎡ 建筑形態(tài) 多層（20棟）、小高層（7棟） 總戶數(shù) 1300多戶 容積率 1.76 綠化

33、率 40% 主力戶型 三房 面 積 111㎡—136㎡ 單價(jià)范圍 2600-3400元/㎡ 主力總價(jià) 40萬(wàn) 付款方式 按揭\一次性 折 扣 一次性98折，按揭99折 推廣主題 開創(chuàng)復(fù)合型地產(chǎn)新時(shí)代 項(xiàng)目名稱 柴桑春天 所在板塊 開發(fā)區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江新湖遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址 長(zhǎng)江大道以東，南海路以南 占地面積 635365.1㎡ 總建筑面積 960000㎡ 建筑形態(tài) 多層（20棟）、小高層（7棟） 總戶數(shù)

34、8000多戶 容積率 1.50 綠化率 40% 主力戶型 二房、三房 面 積 107㎡—143㎡ 單價(jià)范圍 3200元/㎡—4200元/㎡ 主力總價(jià) 48萬(wàn)—50萬(wàn) 付款方式 按揭\一次性 折 扣 老帶新，老客戶1000元，新客戶3000元優(yōu)惠 推廣主題 中國(guó)人居金牌試點(diǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 龍開御景 所在板塊 開發(fā)區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江市中糧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 開發(fā)區(qū)龍開河陶然橋旁 占地面積 17267㎡ 總建筑

35、面積 45301.88㎡ 建筑形態(tài) 多層、小高層 總戶數(shù) 可售戶數(shù)90戶 容積率 2.30 綠化率 40% 主力戶型 二房、三房 面 積 110㎡—120㎡ 單價(jià)范圍 3298元/㎡—3788元/㎡ 主力總價(jià) 36萬(wàn)左右 付款方式 按揭\一次性 折 扣 9折 推廣主題 高品質(zhì)水岸生活元素 四、九江市土地市場(chǎng)分析 ①2008年土地交易情況 2007年受國(guó)家政策影響，地塊出讓較少。九江市共公開出讓土地8宗，合計(jì)865.25畝

36、，成交額41852.2636萬(wàn)元。土地成交面積較2006年明顯下降，成交均價(jià)為84.4025萬(wàn)元/畝，較2006年有所降低。 2008年1月份至8月份，九江市公開出讓土地20宗，合計(jì)1254.4085畝，成交總額為71108.7275萬(wàn)元，成交均價(jià)為56.69萬(wàn)元/畝，較2007年土地成交均價(jià)有所降低。 成交宗數(shù) 出讓面積（畝） 成交總額（萬(wàn)元） 成交均價(jià)（萬(wàn)/畝） 2005年 13 1464.21 61517.13 42 2006年 26 725.16 66459.27 91.65 2007年 8 865.25 41852.2636 84.4025

37、 2008年（1-8） 20 1254.4085 71108.7275 56.69 2006年土地出讓單宗面積明顯下降，與前兩年相比，土地出讓逐漸平衡，沒有出現(xiàn)超大面積的地塊。但單宗地塊的成交均價(jià)大幅上升，處于150萬(wàn)元每畝以上的地塊增多，達(dá)到了13宗，占總量的50%，其中最高地價(jià)已達(dá)到300萬(wàn)元/畝。2007年受新政影響，土地交易數(shù)量明顯減少，交易土地?cái)?shù)量為8宗。這說(shuō)明各開發(fā)企業(yè)，在新政的影響下，觀望氣氛比較濃重，導(dǎo)致部分土地流拍。2008年，土地交易數(shù)量為20宗，較2007年有所上升，但成交均價(jià)有所下降。這說(shuō)明2008年部分開發(fā)商在經(jīng)過2007年的市場(chǎng)低迷后，看好九江房地產(chǎn)市場(chǎng)，

38、紛紛拿地。 （二）2008年土地出讓成交情況 土地位置 面積 用地性質(zhì) 成交價(jià) 簽訂出讓合同時(shí)間 九瑞大道以南，南京路以東 7.5255畝 總部經(jīng)濟(jì) 260萬(wàn)/畝 2008-01-28 茅山路以西，市話局開發(fā)區(qū)分局以北 44.1285畝 住宅 90萬(wàn)/畝 2008-01-28 茅山路以東，恒盛公司以西 61.3661畝 商業(yè)20%；住宅80% 105萬(wàn)/畝 2008-01-28 長(zhǎng)城路以北，規(guī)劃道路以東 68.2806畝 商業(yè)15%；住宅85% 95萬(wàn)/畝 2008-01-28 綜合工業(yè)園轉(zhuǎn)盤旁 123.5858畝 商業(yè)35%；住宅65

39、% 20萬(wàn)/畝 2008-01-28 綜合工業(yè)園綠冬路以南 266.515畝 商業(yè)20%；住宅80% 32萬(wàn)/畝 2008-01-28 一支路67號(hào)（土產(chǎn)公司） 7.15畝 商業(yè)5%；住宅95% 110萬(wàn)/畝 2008-01-31 八里湖路86號(hào)（進(jìn)出口公司） 21.93畝 住宅 81萬(wàn)/畝 2008-01-31 人民路197-3號(hào)（百紡公司） 18.93畝 住宅 10.7萬(wàn)/畝 2008-01-31 九蓮北路（商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)公司） 13.45畝 住宅 72萬(wàn)/畝 2008-01-31 九瑞大道82號(hào)（國(guó)稅局停車場(chǎng)） 5.35畝

40、 商業(yè)20%；住宅80% 350萬(wàn)/畝 2008-01-31 九瑞大道129號(hào)（中信石材廠） 21.07畝 商業(yè)20%；住宅80% 149萬(wàn)/畝 2008-01-31 長(zhǎng)虹北路（啤酒廠） 42畝 商業(yè)35%；住宅65% 152萬(wàn)/畝 2008-01-31 十里飛機(jī)場(chǎng) 81.98畝 商業(yè)35%；住宅65% 80萬(wàn)/畝 2008-01-31 前進(jìn)東路北側(cè)（糖酒公司及用地） 3.003畝 商業(yè) 147萬(wàn)/畝 2008-04-18 十里黃大嶺村（九江鋼窗廠） 7.314畝 住宅 82萬(wàn)/畝 2008-04-18 潯陽(yáng)東路256-1號(hào) 0.898

41、畝 商業(yè)寫字樓 310萬(wàn)（總價(jià)） 2008-05-12 潯陽(yáng)東路45號(hào) 1.932畝 商業(yè)寫字樓 950.18萬(wàn)（總價(jià)） 2008-07-02 市體育館東側(cè)前進(jìn)西路北側(cè)（A地塊 298畝 商業(yè)8%；住宅92% 56.1萬(wàn)元/畝 2008-08-06 前進(jìn)西路南側(cè)(B地塊） 200畝 住宅 53.6萬(wàn)元/畝 2008-08-06 截止日期：2008年08月20日 從2008年1月份-8月份的土地出讓情況來(lái)看，土地成交數(shù)量為20宗，土地出讓數(shù)量較2007年有所上升，這也說(shuō)明在九江土地市場(chǎng)在經(jīng)過2007年下半年，特別是第三季度的短暫低迷后，開始逐漸升溫。其土地

42、出讓特征主要表現(xiàn)為：①商業(yè)用地占有比例不斷增大，商業(yè)地產(chǎn)及寫字樓物業(yè)形態(tài)占有比例的不斷上升。②大面積地塊出讓較少，住宅用地出讓單宗面積較小。③受市場(chǎng)低迷影響，開發(fā)商拿地都較為謹(jǐn)慎，參與竟標(biāo)的開發(fā)企業(yè)較少，最終導(dǎo)致土地成交價(jià)格較低，部分地塊以起始價(jià)出售。 第七部分、結(jié)論 一、受國(guó)家政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，客戶購(gòu)房前期壓力也越來(lái)越大 2006年的“國(guó)六條”，到2007年多次加息及存款準(zhǔn)備金率的不斷提高，可以預(yù)見國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控越來(lái)越明顯，一系列的政策性規(guī)定對(duì)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展起到可至關(guān)重要的作用，同時(shí)對(duì)開發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻、資金和技術(shù)實(shí)力的要

43、求也越來(lái)越高。為響應(yīng)政府一系列政策，各大銀行出臺(tái)了一系列政策性措施，如貸款利率的不斷提高，都給群眾的具有投資心態(tài)的客戶端帶來(lái)一定的壓力，甚至有對(duì)樓市不看好的客戶把資金從樓市抽走轉(zhuǎn)向其他投資渠道。另外，連續(xù)的加息給許多初次置業(yè)者帶來(lái)一定的資金壓力，使他們滯后置業(yè)計(jì)劃，對(duì)于改善居住條件的潛在客戶也敲響了警鐘，迫使他們改變或中止購(gòu)房計(jì)劃。 二、在短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)市場(chǎng)。 在短期內(nèi)，受國(guó)家政策影響，當(dāng)前市場(chǎng)購(gòu)房者觀望情緒已經(jīng)形成，炒房力量受到重創(chuàng)的同時(shí)，自住性和改善性需求也在下降，市場(chǎng)需求萎縮，交易下降，房?jī)r(jià)同比增幅下降，開發(fā)商資金鏈繃緊已成定局。從房地產(chǎn)長(zhǎng)期來(lái)看，隨

44、著房地產(chǎn)價(jià)格理性的回歸，受政策因素影響抑制的剛性需求得到爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不斷升溫。 三、從九江樓市價(jià)格的總體上看，價(jià)格仍呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢(shì)。但受政策、等因素的影響，價(jià)格上漲速度有所放緩，但局部市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格有所松動(dòng) 隨著國(guó)家政策的不斷出臺(tái)，如貸款利率的不斷提高等，一方面，貸款難度系數(shù)的不斷加大，致使購(gòu)房者不斷減少；另一方面，國(guó)家政策的不斷出臺(tái)導(dǎo)致投資、置業(yè)觀望群體不斷擴(kuò)大?？傊?，受國(guó)家政策影響，市場(chǎng)需求將在不斷減少，從而在一定程度上抑制了房屋價(jià)格上漲過快，價(jià)格上漲速度將有所放緩，價(jià)格拉升的難度也日漸加大。九江樓市在經(jīng)過一個(gè)比較長(zhǎng)時(shí)期的低迷之后，部分開發(fā)商面臨比較大的資金壓力，為了達(dá)到資金

45、的快速回籠，開始采用促銷的方式加快房源的快速去化，其主要表現(xiàn)為開發(fā)區(qū)、廬山區(qū)等城郊樓盤如慧龍新城以9.6折的價(jià)格出售、弘雅新苑推出特價(jià)房2888元/㎡等等，作為市中心區(qū)部分樓盤價(jià)格依堅(jiān)挺，價(jià)格并沒有松動(dòng)跡象，這也說(shuō)明了地段稀缺、品質(zhì)較高的樓盤依然受置業(yè)者青睞。 四、城西新城區(qū)和廬山區(qū)的發(fā)展區(qū)域?qū)⒊蔀榫沤蟹吭吹妮敵鲋鲗?dǎo)，片區(qū)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)力將不斷上升 隨著老城區(qū)土地出讓的不斷減少，配套設(shè)施的不斷完善，老城區(qū)的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式將由住宅形態(tài)逐漸向商業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)化，復(fù)合型項(xiàng)目模式形態(tài)將成為九江市區(qū)今后的發(fā)展方向。受九江市向西拓展城市框架政策的影響，城西片區(qū)的地塊出讓數(shù)目的不斷增加，城西將成為九江市推盤量最

46、大、開發(fā)旗幟最鮮明的區(qū)域，在這一區(qū)域已匯集了慧龍新城、柴桑春天、水木清華等多個(gè)概念型地產(chǎn)項(xiàng)目。城西項(xiàng)目的不斷增多，將從整體上引導(dǎo)了九江市居民的居住取向。隨著片區(qū)內(nèi)部開發(fā)量的不斷加大，片區(qū)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)力也將不斷提升。 五、戶型設(shè)計(jì)三房是主流，中、小戶型市場(chǎng)占有份額不斷增大 從九江市房屋面積供應(yīng)主力來(lái)看，供應(yīng)主力主要以三房二廳120㎡為主，其主要特點(diǎn)為：既適合三代同堂的家庭居住，面積和布局又適中，是目前中產(chǎn)階層的需求主流。但隨著國(guó)家“國(guó)六條”明確規(guī)定90㎡以下戶型占70%，對(duì)房屋戶型面積的控制，使的中、小戶型的供應(yīng)比例不斷增大。另一方面，價(jià)格的不斷提升，大戶型總價(jià)高使的許多置業(yè)者望房興嘆，也促使購(gòu)房者在置業(yè)的方向上發(fā)生了轉(zhuǎn)變，緊湊實(shí)用的中、小戶型成為許多置業(yè)者置業(yè)對(duì)象，緊湊實(shí)用的小戶型不斷好銷。 第 34 頁(yè) 共 34 頁(yè)