從本案看欺詐行為對合同效力的影響(鄧梅君 廣西壯族自

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1、從本案看欺詐行為對合同效力的影響 鄧梅君 廣西壯族自治區(qū)百色市中中級人民法院 上傳時間:2007-9-12 瀏覽次數:529 [基本案情] 2003年，房地產開發(fā)商平果縣房地產開發(fā)公司向中行平果支行申請“平果鋁含笑小區(qū)”公寓樓按揭貸款支持。經協商一致，2004年1月16日雙方簽訂了《樓宇按揭項目合作協議》，協議約定：中行平果支行向符合貸款條件的“平果鋁含笑小區(qū)”公寓樓購房人提供按揭貸款支持；雙方同時簽訂了《最高額保證合同》，確定平果縣房地產開發(fā)公司為該樓盤的購房人向中行平果支行借款提供連帶責任擔保。2004年3月31日，平果縣房地產開發(fā)公司與黃某簽訂了虛

2、假的《商品房買賣合同》、并持虛假的首期付款收據及收入證明等相關證件，與黃某到中行平果支行辦理按揭貸款手續(xù)。當日，中行平果支行與黃某簽訂了《樓宇抵押借款合同》，約定：借款金額為85000元，借款期限為15年，月利率為4.2‰，還款方式為：按月均等額還貸款本息。同日，中行平果支行依合同約定將85000元轉入“平果鋁含笑小區(qū)”的開發(fā)商戶頭上。此后，中行平果支行從黃某在該行的活期普通存折中逐月扣劃應歸還和支付的貸款本息。抵押物已在平果縣房地產管理所辦理了在建工程貸款抵押登記手續(xù)，明確了抵押權人為中行平果支行。截至2006年4月30日止，黃某尚欠中行平果支行借款本金76808.30元及利息643.19元

3、。2005年7月4日平果縣人民法院以（2005）平民保字第252-1號民事裁定書查封了上述抵押物（平果鋁含笑區(qū)8-603號房）。中行平果支行由此得知平果縣房地產開發(fā)公司與黃某之間簽訂的是虛假的商品房買賣合同，遂引發(fā)糾紛，中行平果支行訴至平果縣人民法院，請求判令：1、黃某償還借款本金76808.30元及利息；2、平果縣房地產開發(fā)公司負連帶清償責任；3、中行平果支行對“平果鋁含笑小區(qū)”8棟603號房享有優(yōu)先受償權。 [裁判] 一審法院認為：平果縣房地產開發(fā)公司為套取中行平果支行的按揭貸款，與黃某惡意串通，持虛假的購房合同和相關資料與中行平果支行簽訂《樓宇抵押借款合同》，根據

4、《中華人民共和國合同法》第五十二條第（一）、（二）項的規(guī)定，該借款合同為無效合同，黃某與平果縣房地產開發(fā)公司是共同侵權人，對返還貸款本金及賠償利息損失承擔連帶責任。根據《中華人民共和國擔保法》第五條第一款規(guī)定，擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。因此，對中行平果支行要求對抵押物享有優(yōu)先受償權的訴訟請求不予支持。據此判決：一、由黃某、平果縣房地產開發(fā)公司返還中行平果支行借款本金76808.46元及賠償利息損失；二、黃某、平果縣房地產開發(fā)公司對上述債務互負連帶清償責任；三、駁回中行平果支行要求對“平果鋁含笑住宅小區(qū)”8棟603號房屋享有優(yōu)先受償權的訴訟請求。 中行平果支

5、行不服一審判決，上訴稱：其與黃某簽訂的《樓宇抵押借款合同》為有效合同，其對抵押物享有優(yōu)先受償權。 黃某答辯稱：本案貸款是平果縣房地產開發(fā)公司使用，用以抵押的房屋也是屬于平果縣房地產開發(fā)公司所有，其不是借款人，不應由其償還貸款。 平果縣房產開發(fā)公司答辯稱：法院審理案件應當主動審查當事人行為的效力，如是合同糾紛就要審查合同是否有效，不受當事人訴訟請求的影響。根據民法通則、合同法、擔保法的有關規(guī)定，主合同無效，必然導致從合同無效。請二審駁回上訴，維持原判。 二審法院認為：平果縣房地產開發(fā)公司與黃某以欺詐手段與中行平果支行簽訂的《樓宇抵押借款合同》屬可撤銷合同，享有

6、合同撤銷權的是受欺詐方中行平果支行，該行在知道撤銷事由后并未主張撤銷權，因此《樓宇抵押借款合同》為有效合同。擔保合同的設立亦是擔保人平果縣房地產開發(fā)公司的真實意思表示，雙方并辦理抵押登記，因此擔保合同亦屬有效合同。平果縣房地產開發(fā)公司應當根據《最高額保證合同》的約定承擔保證責任。根據《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款、第二百零三條、第二百零八條，《中華人民共和國擔保法》第六條、第十八條、第三十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規(guī)定，判決：一、撤銷原判；二、解除中行平果支行與黃某簽訂的《樓宇抵押借款合同》；三、由黃某向中行平果支行償還借款本金76808.46

7、元及該款利息；平果縣房地產開發(fā)公司對上述債務承擔連帶清償責任；四、黃某屆期不履行上述第三項付款義務的，上訴人中行平果支行可以與抵押人平果縣房地產開發(fā)公司協議，以座落于平果鋁業(yè)公司外招賓館旁含笑住宅小區(qū)第八棟603號的抵押物折價，或者申請以拍賣、變賣該抵押物所得價款優(yōu)先受償。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人平果縣房地產開發(fā)公司所有，不足部分由被上訴人黃某、平果縣房地產開發(fā)公司連帶清償。 [評析] 1、本案借款合同是否有效合同。 一、二審法院對本案的分歧在于本案主合同屬無效合同還是可撤銷合同，而認定主合同有效與否，對債權人擔保權利的實

8、現具有重要意義，即認定主合同有效，除非擔保合同本身存在瑕疵，則擔保合同也應認定有效，擔保人應承擔擔保責任。而在主合同被認定無效的情形下，從合同也應認定無效，擔保方不承擔擔保責任。擔保方有過錯的，其只承擔締約過失責任，且其承擔責任的范圍不超過債務人不能清償部分的三分之一。 被上訴人平果縣房地產開發(fā)公司在開發(fā)“平果鋁含笑小區(qū)”公寓樓項目過程中，為套取上訴人中行平果支行的樓宇按揭貸款，與黃某協商簽訂了虛假的《商品房買賣合同》，并偽造黃某的個人資信證明等相關資料，以黃某的名義向上訴人申請按揭貸款，經上訴人審查同意后，上訴人與黃某簽訂了《樓宇抵押借款合同》，合同訂立當日，上訴人依約發(fā)放了貸款

9、，但該貸款并沒有由黃某用于按揭購房，而是由被上訴人平果縣房地產開發(fā)公司使用。因此，黃某與平果縣房地產開發(fā)公司之間惡意串通，對上訴人中行平果支行構成欺詐，使上訴人在違背真實意思表示的情況下與黃某簽訂了《樓宇抵押借款合同》，因此，被上訴人平果縣房產開發(fā)公司和黃某在簽訂合同時，主觀上構成欺詐，違反了誠實信用原則，損害了上訴人中行平果支行的利益。對以欺詐手段訂立的合同的效力，《中華人民共和國民法通則》第五十八條第（三）項規(guī)定為無效合同，但《中華人民共和國合同法》規(guī)定以欺詐手段訂立合同，損害國家利益的，方為無效合同，否則為可撤銷合同。根據后法優(yōu)于前法原則，本案應適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。因此，

10、根據《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款的規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷”，本案的《樓宇抵押借款合同》因存在欺詐行為而屬于可撤銷合同，享有合同撤銷權的主體是合同相對方中行平果支行，非經當事人申請，人民法院不主動認定合同無效。本案中，上訴人在知道撤銷事由后并沒有向人民法院提出撤銷合同的請求，而是主張合同有效，根據《中華人民共和國合同法》第五十五條的規(guī)定，上訴人的撤銷權消滅，因此，本案的《樓宇抵押借款合同》為有效合同。被上訴人主張本案《樓宇抵押借款合同》因損害國家利益，應屬無效合同。但《中華人

11、民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的國家利益，特指當事人簽訂具體合同時所損害的具體的國家利益，而不是泛指包括統(tǒng)治秩序在內的國家整體利益。本案中被上訴人的行為侵害的是上訴人的財產權益，而非國家利益，被上訴人的辯解違反了公平和誠實信用原則，有悖立法精神，其主張不成立。 2、中行平果支行對抵押物是否享有優(yōu)先受償權。 由于被上訴人黃某與平果縣房地產開發(fā)公司之間訂立的是虛假的商品房買賣合同，雙方實際上并不存在商品房買賣關系，因此合同標的物所有權并沒有發(fā)生轉移，即平果鋁含笑住宅小區(qū)第八棟603號房屋所有權仍然屬被上訴人平果縣房地產開發(fā)公司所有。上訴人中行平果支行與被上訴人平果縣房地產開

12、發(fā)公司簽訂的《樓宇按揭項目合作協議》第六條約定：“甲方（平果縣房地產開發(fā)公司）須協助乙方（中行平果支行）辦妥在建房產抵押登記手續(xù)?！币虼?，平果縣房地產開發(fā)公司已明確知道，向上訴人申請按揭貸款必須以貸款人所購買的房產設定抵押。而平果縣房地產開發(fā)公司為了取得上訴人的按揭貸款，自愿將其擁有所有權的平果鋁含笑住宅小區(qū)第八棟603號房以黃某的名義，為黃某的按揭貸款設定抵押，因此，本案抵押權的設立，并不是黃某擅自對房產作出處分，而是房屋所有權人平果縣房地產開發(fā)公司的真實意思表示，平果縣房地產開發(fā)公司是本案的實際抵押人，且雙方已到平果縣房地產管理所辦理了在建工程（商品房預售）抵押登記，抵押權因登記而成立，并

13、具有公信力，上訴人中行平果支行已向黃某發(fā)放貸款，支付了相應的對價，其善意取得的抵押權依法應當受到保護。因此，本案的《樓宇抵押借款合同》中的擔保條款亦為有效合同，上訴人對抵押物享有優(yōu)先受償權。 　　3、各方當事人應承擔何種法律責任。 　　平果縣房地產開發(fā)公司與中行平果支行簽訂的《最高額保證合同》，主體合格，內容合法，是雙方當事人的真實意思表示，為有效合同。該合同約定：平果縣房地產開發(fā)公司為使用中行平果支行的貸款購買“平果鋁含笑小區(qū)”公寓樓商品房的購房者提供連帶責任擔保；主合同雙方解除主合同或使主合同提前到期的，保證人對于債務人給債權人造成的損失承擔保證責任；擔保的范圍包括因主合同產生的債

14、務本金、利息、違約金、賠償金、實現債權的費用等等。因此，平果縣房地產開發(fā)公司應按照該保證合同的約定，對本案貸款本息承擔連帶責任擔保。被上訴人黃某作為完全行為能力人，其與上訴人簽訂借款合同時，并沒有受到他人的欺詐、脅迫，而是自愿做為借款合同債務人為被上訴人平果縣房地產開發(fā)公司套取上訴人的按揭貸款提供便利條件，因此，被上訴人黃某應當為此承擔相應的法律責任，即向上訴人償還尚欠的貸款本息。故被上訴人黃某主張其不是實際借款人，不應承擔償還責任的辯解沒有法律依據。上訴人依借款合同的約定發(fā)放貸款后，被上訴人黃某并沒有將貸款用于購買合同所指定的商品房，而是由被上訴人平果縣房地產開發(fā)公司使用，違反了借款合同約定的借款用途，根據《中華人民共和國合同法》第二百零三條的規(guī)定：“借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同?！币虼?，上訴人中行平果支行要求提前收回被上訴人尚欠的借款本金及相應利息有事實和法律依據。由于被上訴人提供的貸款申請資料在形式上沒有瑕疵，上訴人中行平果支行在簽訂合同時無法預見到被上訴人之間買賣商品房的意思表示存在瑕疵，其已盡到了合理的注意義務，因此，上訴人不存在過錯，不應承擔民事責任。 來源：中國法院網 4