房地產(chǎn)金融制度與政策.ppt

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住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。住房公積金全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶，用于建造、購(gòu)買、翻建、大修自住住房。以住房公積金制度為基礎(chǔ)我國(guó)建立了政策性的住房金融，初步形成商業(yè)性和政策性并存的住房金融體系.,第四章房地產(chǎn)金融制度與政策,第一節(jié)住房公積金制度與政策,一、住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn),（一）性質(zhì)本質(zhì)屬性是工資，是住房分配貨幣化的需要形式.單位按職工工資的一定比例為職工繳存住房公積金，實(shí)質(zhì)是以住房公積金的形式給職工增加一部分住房工資，從而達(dá)到租金住房分配機(jī)制轉(zhuǎn)換的目的。繳存住房公積金與直接提高工資和增發(fā)住房補(bǔ)貼等都屬于按勞分配為主的貨幣工資分配形式。住房公積金的個(gè)人所有權(quán)是限制性所有權(quán)，職工對(duì)公積金的占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)利的行使受到一定程度的限制。住房公積金未被提取之前，職工不能實(shí)際占有。,住房公積金的繳存比例1．職工個(gè)人和單位住房公積金繳存比例分別達(dá)到8%；2．對(duì)于外商投資企業(yè)（含代表處、辦事處）住房公積金繳存比例應(yīng)為8%，但2001年12月以前已按10%比例為職工繳存住房公積金的外商投資企業(yè)，可繼續(xù)按10%的比例為職工繳存住房公積金，3．凡經(jīng)市科委認(rèn)定的軟件企業(yè)和經(jīng)市經(jīng)委認(rèn)定的集成電路企業(yè)，本著自愿原則可為所在企業(yè)從業(yè)人員提高住房公積金繳存比例可提高到20%，單位繳存住房公積金的繳存比例不得低于職工繳存比例。,,住房公積金由所在單位繳存到住房公積金管理中心，在受委托銀行設(shè)立的專戶統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)保值和增值，個(gè)人不能直接決定保值方法和收益率。（二）住房公積金的特點(diǎn)1、強(qiáng)制性：凡在職職工及其所在單位都需要按規(guī)定的繳存基數(shù)、繳交比例并按月繳存住房公積金。2、互助性：集中全社會(huì)職工的力量，把個(gè)人較少的錢集中起來(lái)，形成規(guī)模效應(yīng)，并且繳存住房公積金的人都具有使用住房公積金的權(quán)利，有房的人幫助無(wú)房的人，或者所有職工互幫互助?！暗痛娴唾J”3、保障性：公積金通過(guò)運(yùn)做實(shí)現(xiàn)合理增值，增值收益全部用于職工住房。,（一）住房公積金管理委員會(huì)決策住房公積金管理委員會(huì)作為住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)，對(duì)住房公積金的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行管理研究，依法作出決策。（二）住房公積金管理中心運(yùn)作各城市依法成立住房公積金管理中心，承擔(dān)住房公積金的管理運(yùn)作。（三）銀行專戶住房公積金管理中心在住房公積金管理委員會(huì)指定的受委托銀行設(shè)立住房公積金的專用帳戶。（四）財(cái)政監(jiān)督完整的監(jiān)督體系，包括財(cái)政監(jiān)督、審計(jì)監(jiān)督、職工和單位監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督。,二、住房公積金管理的基本原則,三、住房公積金的歸集（一）住房公積金的歸集的含義住房公積金的歸集是指住房公積金管理中心作為住房公積金管理的法定機(jī)構(gòu)，依據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》和省市政府授予的職權(quán)，將職工個(gè)人按規(guī)定比例繳存的住房公積金及其所在單位按規(guī)定比例資助職工繳存的住房公積金，全部歸集與管理中心在受委托銀行開立住房公積金專戶內(nèi)的職工個(gè)人賬戶里，并集中管理運(yùn)用的行為。（二）住房公積金的歸集的主要內(nèi)容1、繳存住房公積金的對(duì)象,包括：國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、和社會(huì)團(tuán)體及其在職職工都要按月繳存住房公積金。2、繳存住房公積金的工資基數(shù)繳存基數(shù)是職工工資總額，即職工本人上一年度月平均工資，共由6部分組成：計(jì)時(shí)工資、計(jì)件工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼、加班加點(diǎn)工資、特殊情況下支付的工資。3、繳存比例目前我國(guó)實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，具體的繳存比例有城市住房公積金管理委員會(huì)擬定，經(jīng)本級(jí)政府審核，報(bào)省.自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行，一般不低于5%.,4、住房公積金的月繳存額住房公積金的月繳存額=（職工本人上一年度月平均工資x職工住房公積金繳存比例）+（職工本人上一年度月平均工資x單位住房公積金繳存比例）職工單位對(duì)職工個(gè)人住房公積金匯繳基數(shù)必須每年核定一次，匯繳年度為上年的7月1日至當(dāng)年的6月30日.（三）職工住房公積金的查詢和對(duì)賬管理中心要為每一位繳存住房公積金的職工發(fā)放住房公積金的有效憑證（憑條、存折或磁卡）。可以直接去管理中心或商業(yè)銀行查詢，也可以電話、網(wǎng)絡(luò)查詢。每年6月30日結(jié)息后管理中心要發(fā)送對(duì)賬單。,四、住房公積金的提取和使用（一）住房公積金的提取1、職工住房消費(fèi)提?。海?）購(gòu)買自住住房；大修、翻建自有住房；自建自有住房；（2）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的,(10%-15%)（3）償還住房貸款本息的。2．銷戶提取（職工喪失繳存條件的提?。?）離休、退休的；（2）出境定居的；（3）完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的（二者條件缺一不可）；（4）職工在職期間死亡。,職工提取時(shí)由單位審核，管理中心核準(zhǔn)，受委托銀行辦理支取手續(xù)（二）住房公積金的使用1、職工個(gè)人住房公積金使用：指職工個(gè)人在住房公積金繳存期間，依法使用住房公積金的行為，其行為特點(diǎn)是：（1）職工享有對(duì)其住房公積金占有和使用的權(quán)力（2）職工享有其住房公積金的收益權(quán)（3）職工享有對(duì)其住房公積金的支配和使用權(quán)2、管理中心住房公積金的運(yùn)作：指管理中心以歸集的住房公積金為基礎(chǔ)，在保證職工提取的前提下，依法運(yùn)用住房公積金的行為。,管理中心運(yùn)作公積金的基本要求是安全性，因此，住房公積金只能用于發(fā)放職工個(gè)人住房貸款。此外，在能保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)的批準(zhǔn)，管理中心也可開那個(gè)住房公積金余額用于購(gòu)買國(guó)債。五、住房公積金存款利率政策和稅收政策（一）利率政策：“低存低貸”1、個(gè)人住房公積金存款利率職工當(dāng)年繳存的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計(jì)息；上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息日掛牌公告的3個(gè)月整存整取存款利率計(jì)息。職工住房公積金自存入職工個(gè)人賬戶之日起計(jì)息，按年結(jié)息，本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)。每年的6月30日為結(jié)息日,職工住房公積金存款利率遇法定存款利率調(diào)整，分段計(jì)息，2002年2月21日之后的住房公積金存款利率水平分別為：當(dāng)年歸集的為0.72%，上年結(jié)轉(zhuǎn)的為1.71%2、管理中心沉淀資金的利率管理中心在受委托銀行的住房公積金賬戶的沉淀資金，比照結(jié)息日掛牌公告的金融機(jī)構(gòu)在中國(guó)人民銀行的準(zhǔn)備金存款利率計(jì)息，每季度末月的20日為結(jié)息日。2002年2月21日之后的利率水平為1.89%。（二）稅收政策住房公積金是政策性資金，實(shí)行免稅政策。其收益也并入住房公積金實(shí)行封閉管理和使用，免于征收所得稅和營(yíng)業(yè)稅。,,第二節(jié)個(gè)人住房貸款,一、購(gòu)房貸款的概念購(gòu)買住房抵押貸款是指在推行政府住房政策的過(guò)程中，為資助支付能力有限的購(gòu)房者以所購(gòu)房地產(chǎn)向銀行作抵押，從而獲得分期償還的抵押貸款以實(shí)現(xiàn)其房屋購(gòu)買的房地產(chǎn)金融活動(dòng)。是一種集住房?jī)?chǔ)蓄存款、房地產(chǎn)抵押貸款和分期償還本息等多種金融行為為一體的、形式較為特殊的房地產(chǎn)金融信貸業(yè)務(wù)。,二、購(gòu)房貸款的原則住房抵押貸款與銀行其他貸款業(yè)務(wù)有許多不同之處，一般銀行貸款主要是面向企事業(yè)單位，而住房抵押貸款則是更多地面向住房市場(chǎng)，面向廣大的城鎮(zhèn)職工、居民，是一項(xiàng)大眾化的信貸業(yè)務(wù)。它具有以下四個(gè)原則：（一）先存后貸住房抵押貸款是以住房?jī)?chǔ)蓄為前提條件的，即申請(qǐng)住房抵押貸款的人，必須先在銀行存足一定數(shù)額的住房?jī)?chǔ)蓄(通常是指購(gòu)房首期付款)（二）存貸款掛鉤住房抵押貸款是與住房?jī)?chǔ)蓄相結(jié)合的信貸業(yè)務(wù)。它要求存款用途必須與貸款用途相一致，如果存款改變其用途，相應(yīng)地也就失去了貸款的條件；貸款金額必須與存款金額成比例，存款的數(shù)額越大，貸款的額度也就越大。,（三）抵押加保險(xiǎn)購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)住房貸款，除要提供住房抵押外，還需按貸款銀行指定的險(xiǎn)種辦理抵押物的保險(xiǎn)。住房抵押貸款在購(gòu)房者提供住房抵押再外加保險(xiǎn)，對(duì)銀行回收貸款來(lái)講，起到“雙保險(xiǎn)”的作用。（四）分期償還這是指購(gòu)房借款者在向銀行申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，銀行在審查其條件符合的情況后，即根據(jù)規(guī)定的比例，一次性將購(gòu)房款提供給借款人，幫助借款人實(shí)現(xiàn)購(gòu)房一次性付款的目的，而購(gòu)房人的還款則是分年度逐月償還的。,三、個(gè)人住房貸款的種類：（一）自營(yíng)性個(gè)人住房貸款（商貸）銀行利用信貸資金向城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。特點(diǎn)：利率高，但貸款額度、期限所受限制較小。（二）政策性個(gè)人住房貸款（公積金貸款）銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來(lái)源，按規(guī)定的要求向按時(shí)繳存住房公積金的職工在購(gòu)買、建造、大修自住住房時(shí)發(fā)放的貸款特點(diǎn)：貸款不以盈利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強(qiáng)的政策性，額度有限制。,3、組合貸款同時(shí)發(fā)放政策性個(gè)人住房貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款。由于貸款的抵押物相同，而貸款的主體、資金來(lái)源、利率均不同，因此需要分別簽訂借款合同。四、購(gòu)房貸款的對(duì)象和條件住房抵押貸款的對(duì)象和條件因住房抵押貸款的類型而有所不同，按住房公積金貸款和住房商業(yè)貸款分別有相應(yīng)的貸款對(duì)象和條件。（一）住房公積金貸款的對(duì)象和條件個(gè)人住房公積金貸款的對(duì)象，必須是按規(guī)定繳存住房公積金的職工，必須是住房的自有產(chǎn)權(quán)人或共有產(chǎn)權(quán)人。非產(chǎn)權(quán)人不得借款。申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的職工必須符合七個(gè)條件：,(1)具有本市常住城鎮(zhèn)戶口；(2)借款人購(gòu)買的是自住房，并有相當(dāng)于購(gòu)買住房費(fèi)用的30%或以上的自籌資金(可以用本人、配偶和同戶成員或非同住直系血親已繳納的住房公積金存款抵充自籌資金，不足部分由借款人補(bǔ)足)；(3)借款人購(gòu)買商品房或成本價(jià)房者，必須是交房前付清全部房款(分年分月結(jié)付房款者不屬貸款范圍)；(4)借款人購(gòu)買的自有住房，必須具有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門發(fā)放的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，可用于貸款的抵押；(5)借款人有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和按規(guī)定償還貸款本息的能力；(6)借款人同意辦理住房抵押和保險(xiǎn)；(7)借款人能提供所需的購(gòu)房資料和身份資料。,（二）住房商業(yè)貸款的對(duì)象和條件個(gè)人住房商業(yè)貸款的對(duì)象，必須是具有完全民事行為能力的自然人。申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)貸款的職工必須同時(shí)具備6個(gè)條件：(1)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；(2)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；(3)具有購(gòu)買住房的合同或協(xié)議；(4)不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30%作為購(gòu)房的首期付款；享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的30%作為購(gòu)房的首期付款；(5)有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人；(6)貸款人規(guī)定的其他條件。,五、購(gòu)房貸款的程序借款人辦理個(gè)人住房抵押貸款的程序如下：（一）借款人申請(qǐng)借款人必須向貸款銀行提出住房抵押貸款申請(qǐng)，填寫住房抵押貸款申請(qǐng)表，同時(shí)向貸款銀行提供如下材料(1)借款人具有法律效力的身份證明；(2)借款人所在單位(或有關(guān)單位)出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入的證明；(3)符合法律規(guī)定的購(gòu)建住房合同.協(xié)議或其他證明文件(4)抵押房地產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告、鑒定書、保險(xiǎn)單；(5)貸款銀行要求提供的其他證明文件和材料。,（二）貸款銀行審查貸款銀行對(duì)借款人提供的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，審查核實(shí)合格并同意貸款后，在借款申請(qǐng)表上蓋章，表明貸款銀行已承諾貸款。接著借貸雙方共同簽訂(個(gè)人住房抵押借款合同)并進(jìn)行公證。同時(shí)，借款人須按規(guī)定辦理抵押登記及保險(xiǎn)等手續(xù)。（三）抵押登記與保險(xiǎn)借款人按照簽訂合同的規(guī)定和要求辦理抵押物的抵押登記與保險(xiǎn)手續(xù)。1、抵押登記。借款人以所購(gòu)住房(期房和現(xiàn)房)，向貸款銀行設(shè)定抵押分別情況辦理抵押登記手續(xù)：,（1）期房抵押登記。指借款人以預(yù)購(gòu)商品房作抵押登記的行為。借款人應(yīng)會(huì)同貸款銀行持預(yù)售合同向期房坐落所在地的房地產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)辦理抵押登記。期房竣工后，借款人應(yīng)會(huì)同貸款銀行至原登記機(jī)關(guān)申領(lǐng)《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》，并將(國(guó)有土地使用證)、(房屋所有權(quán)證)交貸款銀行執(zhí)管，確認(rèn)貸款銀行為抵押權(quán)人。（2）現(xiàn)房抵押登記。指借款人以現(xiàn)購(gòu)商品房作抵押登記的行為。借款人應(yīng)會(huì)同貸款銀行持(房屋所有權(quán)證)和《國(guó)有土地使用證)向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，申領(lǐng)《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證)，并將(房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》交貸款銀行執(zhí)管，確認(rèn)貸款銀行為抵押權(quán)人.,抵押登記過(guò)程發(fā)生的抵押物的評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)由借款人負(fù)擔(dān)。借貸雙方正式簽訂抵押合同時(shí)，應(yīng)開列抵押物清單。貸款到期后，借款人如仍未還清貸款本息，貸款銀行有權(quán)根據(jù)有關(guān)規(guī)定處分抵押物。2、保險(xiǎn)保險(xiǎn)是指為防止意外事故(如地震、火災(zāi)等)導(dǎo)致抵押物財(cái)產(chǎn)受損而使貸款銀行利益得到補(bǔ)償?shù)男袨?。在抵押借款合同和抵押合同簽訂前，借款人?yīng)按貸款銀行指定的險(xiǎn)種辦理抵押物的保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期不能短于貸款期，投保金額不能低于抵押物現(xiàn)值。如在抵押期間抵押物因滅失而消失，其滅失所得賠償金銀行有優(yōu)先受償權(quán)。抵押有效期內(nèi)，借款人不能以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。在保險(xiǎn)期內(nèi)，如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍以外的毀損，借款人要負(fù)擔(dān)全部責(zé)任。借款人負(fù)擔(dān)保險(xiǎn)所需一切費(fèi)用。抵押期間保險(xiǎn)單交貸款銀行保管。,（四）貸款借貸雙方按照上述程序內(nèi)容辦理有關(guān)手續(xù)并簽訂正式抵押借款合同后，貸款銀行即可向借款人進(jìn)行貸款。1、貸款的額度。借款人最高可獲得用于抵押房地產(chǎn)全部?jī)r(jià)款70%的銀行貸款。2、貸款的期限。每筆住房貸款的期限由貸款銀行根據(jù)借款人的年齡、工作年限、還款能力等因素與借款人協(xié)商確定。住房貸款的最長(zhǎng)期限在《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定為20年，后來(lái)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，中國(guó)人民銀行決定從；1999年9月21日起將個(gè)人住房貸款的最長(zhǎng)期限延長(zhǎng)至30年。,3、貸款的利率。住房抵押貸款的利率是借款人考慮是否從銀行借人資金的首要問(wèn)題之一。它不僅影響到購(gòu)房者的承受能力，而且也關(guān)系到住房抵押貸款業(yè)務(wù)能否順利進(jìn)行。住房抵押貸款的利率同貸款期限的長(zhǎng)短有關(guān)。即：貸款的期限越短，貸款的利率越低；反之，貸款的期限越長(zhǎng)，貸款的利率越高。住房貸款的利率水平由中國(guó)人民銀行根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、住房市場(chǎng)狀況等綜合因素進(jìn)行確定并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。目前執(zhí)行的住房貸款利率水平是從1999年9月21日起實(shí)行的，根據(jù)貸款期限分為兩個(gè)檔次，同檔次住房公積金貸款利率比住房商業(yè)貸款利率低。此外，個(gè)人住房貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。,六、住房抵押貸款的償還與收回住房抵押貸款的償還與收回是兩種回收貸款的不同方式，前者是借款人的主動(dòng)償還，后者是銀行按抵押合同規(guī)定強(qiáng)行回收。（一）貸款的償還住房抵押貸款的償還采取按月等額還款方式，由借款人在規(guī)定的期限內(nèi)按月還本付息，借款人有固定工作單位的由所在單位代為扣收。具體償還計(jì)算公式如下：,,A—每月等額償還本息額P—貸款本金；n—計(jì)息周期數(shù)i—貸款月利率。,（二）貸款的收回住房抵押貸款的回收是銀行信貸資金運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)，在某種情況下要不要回收，能不能按期回收，既關(guān)系到信貸資金的安全，也關(guān)系到信貸資金的正常運(yùn)營(yíng)。在貸款到期后，借款人要如數(shù)歸還貸款本息，如不能做到這一點(diǎn)，銀行的基本做法是：銀行將給借款人6個(gè)月的寬限期，在寬限期內(nèi)，銀行將按逾期天數(shù)每天向借款人收取一定的罰息；對(duì)寬限期滿仍不能歸還時(shí)，銀行可按既定的政策處分抵押物，收回所欠貸款。但當(dāng)發(fā)生下列情況之一時(shí)，貸款銀行有權(quán)按中國(guó)人民銀行(貸款通則)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)借款人追究違約責(zé)任(1)借款人不按期歸還貸款本息的；,(2)借款人提供虛假文件或資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；(3)未經(jīng)貸款人同意，借款人將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財(cái)產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或重復(fù)抵押的；(4)借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；(5)借款人拒絕或阻撓貸款人對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查的；(6)借款人與其他法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議的；(7)保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物明顯減少影響貸款人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求落實(shí)新保證或新抵押(質(zhì)押)的。,另外，貸款銀行應(yīng)按照抵押借款合同的規(guī)定辦理個(gè)人住房抵押貸款；若由于銀行的責(zé)任影響借款人按合同規(guī)定使用借款，銀行應(yīng)按影響天數(shù)和數(shù)額，每天付給借款人一定的違約金。若借款合同借貸雙方發(fā)生糾紛時(shí)，首先由當(dāng)事人雙方協(xié)商解決，協(xié)商無(wú)效時(shí)應(yīng)向貸款銀行所在地仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向貸款銀行所在地人民法院提起訴訟。,一、房地產(chǎn)貸款的種類房地產(chǎn)貸款是銀行向房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域發(fā)放的貸款的總稱。房地產(chǎn)貸款可按資金性質(zhì)、貸款對(duì)象、貸款用途等多種方式劃分。自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款是指銀行以本外幣存款作為主要信貸資金來(lái)源自主發(fā)放用于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、流通與消費(fèi)領(lǐng)域的貸款。這類貸款的風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān)，并由銀行負(fù)責(zé)收回本金和利息。自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款，前兩者合稱房地產(chǎn)開發(fā)類貸款。,第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)融資制度與政策,（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款是銀行向社會(huì)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于生產(chǎn)周轉(zhuǎn)的流動(dòng)資金貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款屬于墊支性的生產(chǎn)資金，一般用于以下四個(gè)方面：1、開發(fā)前期所需占用的資金，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、水文、地質(zhì)勘查測(cè)繪費(fèi)等；2、土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所占用的資金，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和道路、供水、供氣、供電、排水、通訊、照明燈建設(shè)資金；,3、建筑安裝工程所需占用的資金4、公共設(shè)施配套工程所需占用的資金，包括各種生活小區(qū)、公共設(shè)施、，直接攤?cè)肷唐贩績(jī)r(jià)格中的配套工程等。（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款是銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款屬于中長(zhǎng)期貸款。（三）單位住房貸款包括單位購(gòu)建房貸款、房管單位貸款、合作建房貸款、商品住房開發(fā)貸款、其他住房貸款等。1、單位構(gòu)建房貸款是為實(shí)施房改的企事業(yè)單位建造住房提供的貸款。屬于固定資產(chǎn)投資性貸款。,2、房管單位貸款是為房管單位及其所屬企業(yè)進(jìn)行正常生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)所提供的流動(dòng)資金貸款。主要用于服務(wù)維修、危舊房改造。3、合作建房貸款是為企事業(yè)單位（包括住房合作社）和職工共同集資合作建房提供的貸款。包括兩部分：（1）個(gè)人購(gòu)建房貸款，由單位或合作社統(tǒng)借統(tǒng)還。屬于消費(fèi)性貸款，參照個(gè)人住房貸款辦理。（2）單位或合作社出資不足部分貸款，由單位或合作社歸還。屬于固定資產(chǎn)投資性貸款。4、商品住房開發(fā)貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住房所提供的流動(dòng)資金貸款。用于補(bǔ)充周轉(zhuǎn)資金的不足，屬于流動(dòng)資金類貸款。5、其他住房開發(fā)貸款是為商品住房配套建設(shè)提供的貸款。屬于固定資產(chǎn)投資性貸款。,二、房地產(chǎn)貸款的特點(diǎn)（一）按項(xiàng)目貸款。按開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)并用于申請(qǐng)的項(xiàng)目（二）貸款額度達(dá)。原因：開發(fā)過(guò)程復(fù)雜、開發(fā)成本高、單位價(jià)值大、資金投入量大。（三）貸款占用時(shí)間長(zhǎng)。三、各貸款種類的相關(guān)規(guī)定（一）房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指用于房屋建造、土地開發(fā)過(guò)程中所需建設(shè)資金的貸款，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。1、貸款對(duì)象：是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)企業(yè)和利用單位自有土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的企事業(yè)法人。,2、申請(qǐng)貸款的條件（1）具有獨(dú)立的法人資格（2）實(shí)行獨(dú)立核算，有健全的管理機(jī)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)管理制度，財(cái)務(wù)狀況良好（3）信用良好，具有按期償還貸款本息的醫(yī)院和能力（4）按規(guī)定辦理各種證件的年檢手續(xù)，并持有中國(guó)人民銀行頒發(fā)的年審合格的《貸款卡》或《貸款證》（5）在貸款銀行開立基本結(jié)算戶或一般存款戶，辦理全部或部分結(jié)算業(yè)務(wù)。（6）借款人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)具有建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（7）開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)可行性論證，符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求，銷售前景良好。,（8）開發(fā)項(xiàng)目已納入國(guó)家或地方房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，有關(guān)文件完整、真實(shí)、有效，能夠進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)建設(shè)。（9）借款人對(duì)外的股本權(quán)益性投資總額不超過(guò)其凈資產(chǎn)的50%（10）借款人投入項(xiàng)目的自有資金不少于總投資的30%；單位職工集資建房的集資額達(dá)到總投資的30%以上并存入貸款行專戶。（11）有貸款銀行認(rèn)可的足值有效的抵（質(zhì)）押物或具有符合條件的第三方保證人提供貸款擔(dān)保（12）貸款銀行貴的的其他條件3、借款人應(yīng)報(bào)送的主要材料,（1）企事業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代碼證（2）法人代表或其授權(quán)代理人的證明文件（3）公司或單位簡(jiǎn)介，有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)，必須提供公司成立的批文、合同、公司章程、董事會(huì)借款決議。（4）財(cái)務(wù)部門或會(huì)計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所核準(zhǔn)或年審?fù)ㄟ^(guò)的申請(qǐng)借款人前三年度的會(huì)計(jì)報(bào)表（主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表及財(cái)務(wù)情況所明書）和上一個(gè)月的會(huì)計(jì)報(bào)表（5）稅務(wù)部門核準(zhǔn)的稅務(wù)登記證及上一年度利稅清算表（6）所有開戶銀行名稱及存、貸款余額情況（7）中國(guó)人民銀行頒發(fā)的《貸款卡》或《貸款證》,（8）自有資金落實(shí)的證明文件、資料（9）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證明文件（10）申請(qǐng)貸款項(xiàng)目的有關(guān)資料，主要包括項(xiàng)目建設(shè)書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目年度投資計(jì)劃、《建設(shè)項(xiàng)目用地許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《拆遷許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房（預(yù)）銷售許可證》等。（11）擔(dān)保人出具的擔(dān)保意向書，有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)由董事會(huì)出具的擔(dān)保意向書（12）擔(dān)保人與以上第1、2、3、4、5、6、7、8、9項(xiàng)內(nèi)容相同的有關(guān)文件（13）抵（質(zhì)）押物權(quán)屬證明及有處理權(quán)人同意抵(質(zhì))押的書面文件。抵（質(zhì)）押?jiǎn)挝粸橛邢挢?zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)需經(jīng)董事會(huì)決議通過(guò)。,（14）貸款行要求提供的其他證明文件（二）房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的審批與發(fā)放1、審批原則：“審貸分離制度”，審批管理堅(jiān)持嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、高效的原則。信貸經(jīng)營(yíng)部門受理貸款申請(qǐng)、信貸發(fā)放與回收等前臺(tái)業(yè)務(wù)；信貸審批部門審批貸款、督促貸款相關(guān)條件的落實(shí)等后臺(tái)業(yè)務(wù)。2、審批程序：實(shí)行分級(jí)審批管理，權(quán)限以內(nèi)的由受理行審批，超越權(quán)限的報(bào)上一級(jí)行審批3、審批方式：貸款審批人全體會(huì)議的方式進(jìn)行審批。4、貸款的發(fā)放。（三）房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的回收與展期1、貸款回收：借款人但合同約定的還款計(jì)劃、還款方,式償還貸款本息。2、貸款展期：展期期限不能超過(guò)原貸款期限的一半，貸款利率按展期貸款期限加原貸款期限所達(dá)到的利率檔次計(jì)算，每筆貸款只能辦理一次展期。公積金貸款ｖｓ商業(yè)貸款一、貸款對(duì)象有所不同。住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對(duì)象是住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工，其貸款的對(duì)象必須具備下列條件：１、持續(xù)繳存６個(gè)月住房公積金或已累計(jì)繳存２４個(gè)月以上且目前還在繼續(xù)繳存。２、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力。,３、具有購(gòu)買住房的合同或有關(guān)證明文件。４、提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔(dān)保方式。５、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。而一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的交存人和離退休職工，也就是說(shuō)其對(duì)象的范圍大于前者。二、貸款額度有所不同。一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的最高貸款額不得超過(guò)購(gòu)房款的８０％。,三、貸款手續(xù)不同。公積金貸款必須先到住房資金管理中心進(jìn)行申請(qǐng)，接受住房資金管理中心的初審，初審合格后由住房資金管理中心出具證明，方可辦理公積金貸款。因此公積金貸款的手續(xù)較一般住房貸款的手續(xù)更為復(fù)雜。商業(yè)貸款在借款人簽訂購(gòu)房合同后，直接到相關(guān)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或與銀行簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商處提供有關(guān)材料即可辦理。四、貸款利率不同。公積金貸款的利率是按照國(guó)家規(guī)定在住房公積金計(jì)息利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差。,五、公積金貸款比商業(yè)貸款多了評(píng)估費(fèi)。商業(yè)貸款不需要評(píng)估，但用公積金貸款購(gòu)買商品房，目前必須進(jìn)行評(píng)估，交納評(píng)估費(fèi)。商業(yè)貸款比公積金貸款多了律師費(fèi)。商業(yè)貸款委托律師事務(wù)所對(duì)借款人進(jìn)行資信調(diào)查，律師收?。础氲穆蓭熧M(fèi)，公積金貸款則不需個(gè)人交納律師費(fèi)。,