估價(jià)結(jié)果報(bào)告模板[共21頁]

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1、無錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院《房地產(chǎn)估價(jià)與案例》課程設(shè)計(jì) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：城西花園10-1101房地產(chǎn)價(jià)值評估 委 托 方：蔡 倩 估 價(jià) 方：無錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院 估價(jià)人員：杭晨 姜元元 曹夢婷 王平 估價(jià)作業(yè)日期：2015年06月29日至2015年07月3日 估價(jià)報(bào)告編號：（無錫）城院（房估）［2015］HC6401號 目 錄 致 委 托 方 函 ………………………………………………2 估 價(jià) 師 聲 明 ………………………………………………4 估價(jià) 的 假 設(shè) 和 限 制

2、條 件 ………………………………..6 一、估價(jià)的假設(shè)條件 …………………………………6 二、估價(jià)的限制條件 …………………………………6 三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用說明 ………………………………7 房 地 產(chǎn)估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告……………………………..8 一、委托方 ……………………………………………8 二、估價(jià)方 ……………………………………………8 三、估價(jià)對象 …………………………………………8 四、估價(jià)目的 …………………………………………10 五、價(jià)值時(shí)點(diǎn) …………………………………………10 六、價(jià)值定義 …………………………………………10 七、估價(jià)依據(jù) ………

3、…………………………………11 八、估價(jià)原則 …………………………………………11 九、估價(jià)方法 …………………………………………12 十、估價(jià)結(jié)果 …………………………………………14 十一、估價(jià)人員 ………………………………………15 十二、估價(jià)作業(yè)日期 …………………………………15 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 ………………………15 十四、變現(xiàn)能力分析 …………………………………15 附 件……………………………………………………………19 1、評估業(yè)務(wù)約定書復(fù)印件 2、法定優(yōu)先受償權(quán)利調(diào)查表復(fù)印件 3、估價(jià)對象《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件 4、估價(jià)對象《國有土

4、地使用證》復(fù)印件 5、估價(jià)對象現(xiàn)狀照片 6、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 7、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 8、估價(jià)人員注冊資格證書復(fù)印件 房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告（估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔或用于備案） 致 委 托 方 函 蔡 倩： 受貴方的委托，本公司對貴方所屬的位于市無錫市盛岸西路城西花園10-1101住宅房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估，估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)對象權(quán)屬狀況見表1： 表1 估價(jià)對象權(quán)屬狀況表 房屋登記狀況表 房屋所有權(quán)證證號 坐落 房屋所有權(quán)人 共有情況 所在層/總層數(shù) 結(jié)構(gòu) 建筑面積（㎡） 他項(xiàng) 權(quán)利 其他權(quán)利限制

5、錫房權(quán)證惠山字第10029304號 城西花園10-1101 吳周奇、劉位蘭 共同共有 11/12 鋼混 127.31 無 無 土地登記狀況 國有土地使用證證號 座落 土地使用權(quán)人 地號 登記用途 使用權(quán) 類型 終止日期 使用權(quán) 面積（㎡） 他項(xiàng) 權(quán)利 常國用（2010）第13396號 城西花園10-1101 吳周奇、劉位蘭 3205810010640115000 城鎮(zhèn)住宅用地（071） 出讓 2077-10-24 10.6 無 本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用比較法，對估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年06月29

6、日的抵押價(jià)值進(jìn)行了專業(yè)分析、測算和判斷，在滿足本次估價(jià)的全部假設(shè)和限制條件下的估價(jià)結(jié)果為（詳見表2）： （1）未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值：總價(jià)為人民幣萬元（含房屋所有權(quán)價(jià)值及相應(yīng)面積的土地使用權(quán)價(jià)值，取整至82萬元），即大寫人民幣捌拾貳萬元整。 （2）于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年06月29日知悉的法定優(yōu)先受償款為0元，大寫：零元整。 （3）估價(jià)對象扣除法定優(yōu)先受償款后的抵押價(jià)值：總價(jià)為人民幣82萬元（含房屋所有權(quán)價(jià)值及相應(yīng)面積的土地使用權(quán)價(jià)值，取整至萬元），即大寫人民幣捌拾貳萬元整。 表2 估價(jià)結(jié)果一覽表 房屋所有權(quán)人 坐落 所在層數(shù)/總層數(shù) 建筑面積（㎡） 土地面積（㎡）

7、 評估單價(jià) （元/㎡） 房地產(chǎn)總價(jià) （萬元） 法定優(yōu)先受償款（萬元） 扣除法定優(yōu)先受償款后價(jià)格（萬元） 吳周奇、劉位蘭 城西花園10-1101 11/12 127.31 10.6 6454.61 82 0 82 合計(jì) - - 127.31 10.6 6454.61 82 0 82 注：1．本報(bào)告須經(jīng)無錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評估專業(yè)委員會備案并加蓋無錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評估專業(yè)委員會評估報(bào)告?zhèn)浒笇Ｓ谜潞蠓娇捎糜诘盅骸? 2．本報(bào)告僅限于向蘇州銀行股份有限公司常熟支行申請抵押貸款使用，不作他用。 3．本報(bào)告包括致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、

8、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告、附件等五大部分，必須完整使用方為有效。 4. 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為2015年06月29日至2016年06月28日。 無錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院 法定代表人簽章： 2015年06月29日 第 3 頁 共 19 頁 電話：18353537582 無錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院《房地產(chǎn)估價(jià)與案例》課程設(shè)計(jì) 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 1. 我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3. 我們與本次估價(jià)的估

9、價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 4. 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和GB/T50899-2013《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 5. 我們已由評估人員（估價(jià)人員：杭晨 姜元元 曹夢婷 王平）對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘察，并對勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價(jià)對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，我們依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。 6. 權(quán)屬證書的真?zhèn)沃挥?/p>

10、原辦證機(jī)關(guān)才能作出準(zhǔn)確判斷，頒證機(jī)關(guān)在辦理抵押登記時(shí)對權(quán)屬有瑕疵的房地產(chǎn)依法不能辦理相關(guān)他項(xiàng)權(quán)利登記手續(xù)。抵押權(quán)人如采取親自或派員到登記機(jī)關(guān)辦理他項(xiàng)權(quán)利登記并領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書的方式將在一定程度上防止他項(xiàng)權(quán)利證書造假的風(fēng)險(xiǎn)，提醒抵押權(quán)人關(guān)注這一點(diǎn)。 7. 我公司對估價(jià)對象的優(yōu)先受償權(quán)調(diào)查截止于委托方提供優(yōu)先受償款調(diào)查表之日（2015年07月03日）。 8. 沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。 9. 本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評估機(jī)構(gòu)所有。 10. 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估

11、價(jià)報(bào)告不得向委托方、報(bào)告使用者及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 11. 參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。 姓 名 注冊號 杭晨 ： 86601643 姜元元： 86601643 曹夢婷 ： 8660164

12、3 王平： 86601643 2015年07月03日 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制： 一、估價(jià)的假設(shè)條件 1.假設(shè)估價(jià)對象現(xiàn)狀在估價(jià)報(bào)告的使用有效期限內(nèi)無重大變化。 2.假設(shè)委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)屬證書等資料真實(shí)、合法、有效、全面，估價(jià)對象無司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權(quán)屬無糾紛，土地使用權(quán)符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。 3.假設(shè)交易雙方是在公開的市場上進(jìn)行交易，交易目的在于最大

13、限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排他性。 二、估價(jià)的限制條件 1. 本報(bào)告估價(jià)結(jié)論僅為向銀行申請抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，不作他用。 2. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價(jià)對象價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。 3. 本公司估價(jià)人員已對委托方提供所有資料履行了必要的注意義務(wù)，未發(fā)現(xiàn)明顯異常，故本報(bào)告以委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)屬證書等資料（含提供的復(fù)印件）全面、真實(shí)、合法有效為估價(jià)前提，若提供的資料有誤致使評估結(jié)果有誤的，根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)

14、指導(dǎo)意見》規(guī)定應(yīng)由提供方承擔(dān)法律責(zé)任,評估機(jī)構(gòu)和評估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 4. 本次評估報(bào)告所確定的房地產(chǎn)抵押價(jià)值是在本次評估特定目的及限制條件下的公開市場價(jià)值減去估價(jià)時(shí)獲悉的優(yōu)先受償款后得出的結(jié)論，未考慮強(qiáng)制處分與快速變現(xiàn)、處置費(fèi)用、交易稅費(fèi)等因素的影響，委托方在利用本報(bào)告結(jié)果時(shí)，應(yīng)仔細(xì)參閱本報(bào)告的風(fēng)險(xiǎn)提示和變現(xiàn)能力分析的內(nèi)容并予以充分的考慮及重視，慎重決策。 5. 本次估價(jià)未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化、遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。 三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用說明 1．本報(bào)告包括致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告、附件等五大部分，

15、必須完整使用方為有效，對使用本報(bào)告中的部分內(nèi)容而導(dǎo)致?lián)p失，本公司不承擔(dān)責(zé)任。 2. 抵押權(quán)利雙方按規(guī)定須到有關(guān)管理部門進(jìn)行抵押登記。 3. 本報(bào)告僅限于中華人民共和國境內(nèi)使用，用除中文以外的其它文字制作本報(bào)告，須經(jīng)過本評估機(jī)構(gòu)及簽署本報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)可。 4. 本評估報(bào)告的報(bào)告解釋權(quán)為本評估機(jī)構(gòu)所有。本評估報(bào)告的全文或部分內(nèi)容公布以前，需征得本評估機(jī)構(gòu)及法定代表人書面同意；未經(jīng)本評估機(jī)構(gòu)及法定代表人書面同意，其全部或部分內(nèi)容不得在任何公開文件或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （無錫）城院（房估）［2015］hc6401號 一、委托方 名

16、稱：蔡 倩 二、估價(jià)方 機(jī)構(gòu)名稱：無錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院 機(jī)構(gòu)地址：無錫市惠山區(qū)錢藕路12號 房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)：壹級 證書編號：無錫PG00343 法定代表人：杭晨 聯(lián)系電話：18352528772 郵政編碼：252300 企業(yè)郵箱：187132@ 三、估價(jià)對象 （一）房地產(chǎn)權(quán)利狀況 表3 估價(jià)對象權(quán)屬狀況表 房屋登記狀況表 房屋所有權(quán)證證號 坐落 房屋所有權(quán)人 共有情況 所在層/總層數(shù) 結(jié)構(gòu) 建筑面積（㎡） 他項(xiàng) 權(quán)利 其他權(quán)利限制 錫房權(quán)證惠山字第10029304號 城西花園10-1101 吳周奇、劉位蘭 共同共有 11/12 鋼

17、混 127.31 無 無 土地登記狀況 國有土地使用證證號 座落 土地使用權(quán)人 地號 登記用途 使用權(quán) 類型 終止日期 使用權(quán) 面積（㎡） 他項(xiàng) 權(quán)利 常國用（2010）第13396號 城西花園10-1101 吳周奇、劉位蘭 3205810010640115000 城鎮(zhèn)住宅用地（071） 出讓 2077-10-24 10.6 無 估價(jià)對象兩證齊全，產(chǎn)權(quán)合法、有效，為吳周奇、劉位蘭合法擁有。 根據(jù)委托方提供的資料，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，該估價(jià)對象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利事項(xiàng)。 （二）估價(jià)對象實(shí)體狀況 1.估價(jià)對象建筑物狀況 （1）名稱：城西花園10-

18、11011。 （2）規(guī)劃用途：成套住宅。 （3）建筑面積：127.31㎡。 （4）建筑結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)。 （5）層高：2.8米。 （6）竣工年代：2010年。 （7）平面布置：估價(jià)對象為高層公寓房，平面布置合理。 （8）保養(yǎng)及裝修裝飾情況：房產(chǎn)保養(yǎng)較好，外墻涂料，鋁合金窗，防盜門。估價(jià)師未進(jìn)入室內(nèi)。 （9）設(shè)備設(shè)施：水、電、管道天然氣、通訊設(shè)施齊全。 （10）室外公共配套設(shè)施完備程度：估價(jià)對象所在建筑有可視對講門禁、消防報(bào)警、安防及監(jiān)控系統(tǒng)，單元內(nèi)配備升降電梯。 （11）維護(hù)使用狀況：估價(jià)對象所在建筑工程質(zhì)量較好，基礎(chǔ)有足夠承載力，無不均勻沉降；承重結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，建筑物整體維護(hù)

19、、保養(yǎng)情況較好。 （12）總層數(shù)：12層。 （13）所在樓層：11層。 （14）其他因素：估價(jià)對象為高層公寓房。小區(qū)綠化率高、樹木蔥郁、修剪整齊。 2. 土地實(shí)體狀況 （1）土地面積：估價(jià)對象所在宗地面積為10.6㎡。 （2）土地形狀：估價(jià)對象宗地形狀較規(guī)則。 （3）地形：地形平坦、無坡度。 （4）地勢：與相鄰?fù)恋?、道路高低一致，被洪水淹沒可能性小。 （5）土壤：該宗地未受過污染，可直接生產(chǎn)使用。 （6）地基、水文狀況：待估宗地土質(zhì)較好，承載力較好，建筑建設(shè)時(shí)需作較簡單的基礎(chǔ)處理，地基條件較優(yōu)。水文地質(zhì)無重大地質(zhì)災(zāi)害隱患。 （7）土地開發(fā)程度：估價(jià)對象所在宗地達(dá)到紅線外通

20、路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣“六通”和宗地內(nèi)達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣及場地平整“六通一平”的開發(fā)水平。 四、估價(jià)目的 為該宗房地產(chǎn)評估價(jià)值作為實(shí)訓(xùn)內(nèi)容。 五、價(jià)值時(shí)點(diǎn) 2015年06月29日 六、價(jià)值定義 針對估價(jià)對象的特點(diǎn)和估價(jià)目的，本次評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 所謂房地產(chǎn)抵押價(jià)值是指抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的公開市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 公開市場價(jià)值是指估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，市場交易條件充分前提下最可能形成的市場價(jià)格。 法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律

21、規(guī)定優(yōu)先于本次抵押受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。 七、估價(jià)依據(jù) 1. 法律、法規(guī)和政策文件 1.1 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 1.2 《中華人民共和國土地管理法》 1.3 《中華人民共和國擔(dān)保法》 1.4 《中華人民共和國物權(quán)法》 1.5 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》 1.6 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》 1.7 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 2. 技術(shù)依據(jù) 2.1 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291—1999） 2.2 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《

22、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50899—2013） 2.3中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、中國國家標(biāo)準(zhǔn)管理委員會發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014） 2.4《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》 3. 委托方提供的有關(guān)資料 3.1《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件 3.2《國有土地使用證》復(fù)印件 4. 本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查收集的資料 八、估價(jià)原則 本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則： 1. 合法原則 遵循合法原則，即要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用

23、或合法處分為前提進(jìn)行。 2. 最高最佳使用原則 所謂最高最佳使用，要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。它是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。 3. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)不是求取估價(jià)對象在所有時(shí)間上的價(jià)格，而是求取估價(jià)對象在某一時(shí)間上的價(jià)格，而這一時(shí)間不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來確定，這一時(shí)間即是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。 4. 替代原則 房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使

24、其價(jià)格相互牽制而趨于一致。替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 5. 謹(jǐn)慎原則 房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則是指在存在不確定因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。 九、估價(jià)方法 房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。 估價(jià)人員認(rèn)真分析了本估價(jià)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的有關(guān)資料。在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，考慮估價(jià)目的，結(jié)合估價(jià)對象屬于住宅用房的特點(diǎn)后，采用比較法進(jìn)行評估。 比

25、較法一般適用于同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似交易案例的房地產(chǎn)項(xiàng)目，估價(jià)對象位于無錫市惠山區(qū)城西花園10-1101，該區(qū)域房地產(chǎn)市場活躍，成交案例資料較多，因此本項(xiàng)目采用比較法進(jìn)行評估。 收益法一般適用于收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠較準(zhǔn)確地量化的房地產(chǎn)，鑒于該類型房地產(chǎn)不以出租取得收益為主要目的，多以自住為主，因而不宜采用收益法進(jìn)行評估。 成本法適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，本項(xiàng)目屬于住宅房地產(chǎn)，市場成交狀況活躍，因而本項(xiàng)目不太適宜采用成本法進(jìn)行評估。 假設(shè)開發(fā)法一般適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，對其未來開發(fā)完成后的價(jià)值進(jìn)行預(yù)測，減去未來正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等來求取估價(jià)對

26、象的價(jià)值。估價(jià)對象當(dāng)前為最高最佳利用，暫時(shí)不具有再開發(fā)潛力，因此本次評估亦不采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。 經(jīng)綜合分析，最終確定本項(xiàng)目采用比較法進(jìn)行評估。 比較法，是將估價(jià)對象與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的方法。 比較法技術(shù)路線： 1. 在同一供需圈選取與估價(jià)對象成交日期接近、交易類型吻合成交價(jià)格為正常市場價(jià)格或可修正為正常市場價(jià)格的三個(gè)以上的案例作為可比實(shí)例。 2. 對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。 3. 計(jì)算公式為：評估對象的評估價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素

27、修正。 4. 綜合確定估價(jià)對象的房地產(chǎn)價(jià)值。 十、估價(jià)結(jié)果 本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用比較法，對估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年06月29日的抵押價(jià)值進(jìn)行了專業(yè)分析、測算和判斷，在滿足本次估價(jià)的全部假設(shè)和限制條件下的估價(jià)結(jié)果為： （1）未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值：總價(jià)為人民幣82萬元（含房屋所有權(quán)價(jià)值及相應(yīng)面積的土地使用權(quán)價(jià)值，取整至萬元），即大寫人民幣捌拾貳萬元整（詳見表4）。 （2）于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年06月29日知悉的法定優(yōu)先受償款為0元，大寫：零元整。 （3）估價(jià)對象扣除法定優(yōu)先受償款后的抵押價(jià)值：總價(jià)為人民幣82萬元（含房屋所有權(quán)價(jià)值及

28、相應(yīng)面積的土地使用權(quán)價(jià)值，取整至萬元），即大寫人民幣捌拾貳萬元整。 表4 估價(jià)結(jié)果一覽表 房屋所有權(quán)人 坐落 所在層數(shù)/總層數(shù) 建筑面積（㎡） 土地面積（㎡） 評估單價(jià) （元/㎡） 房地產(chǎn)總價(jià) （萬元） 法定優(yōu)先受償款（萬元） 扣除法定優(yōu)先受償款后價(jià)格（萬元） 吳周奇、劉位蘭 城西花園10-1101 11/12 127.31 10.6 6454.61 82 0 82 合計(jì) - - 127.31 10.6 6454.61 82 0 82 十一、估價(jià)人員 城院注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 杭晨 城院注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 姜元元

29、 城院注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 曹夢婷 城院注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 王平 十二、估價(jià)作業(yè)日期 2015年06月29日至2015年07月03日止。 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自報(bào)告出具之日（2015年06月29日）起原則上為一年，如市場狀況變化較大，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期則不超過半年。 十四、變現(xiàn)能力分析 本報(bào)告所稱抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力，是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的前提下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，存在著資金損失和不能快速變現(xiàn)的可能性，因此提請報(bào)告使用人注意估價(jià)對象的變現(xiàn)能力。 1. 估價(jià)對象

30、的通用性：是抵押房地產(chǎn)是否常見和普遍適用。一般而言，越是常見和越是普遍適用的房地產(chǎn)，即通用性越強(qiáng)，市場流動性越強(qiáng)，一旦進(jìn)行處置，受眾面廣（市場上可能購買的客戶多），易于處置和變現(xiàn)，變現(xiàn)能力也越強(qiáng)。用途差異性也在一定程度上影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力。通常商業(yè)和居住用途的房地產(chǎn)比工業(yè)用房地產(chǎn)在拍賣時(shí)更易接近當(dāng)時(shí)正常的市場價(jià)格水平。估價(jià)對象作為住宅類房地產(chǎn)，適用性強(qiáng)，通用性強(qiáng)。 2. 估價(jià)對象獨(dú)立使用性及可分割轉(zhuǎn)讓性：是指抵押房地產(chǎn)是否可以單獨(dú)使用而不受限制，是否可以在實(shí)物形態(tài)上較經(jīng)濟(jì)地分離開來進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。估價(jià)對象為高層公寓房，其獨(dú)立使用性較強(qiáng)。且只能按套轉(zhuǎn)讓交易，不可分割轉(zhuǎn)讓。 3. 體量：一般而言，

31、凡是體量較小、價(jià)值量也因而較小的房地產(chǎn)，市場流動性較強(qiáng)。估價(jià)對象總體價(jià)值量一般，購買人群一般，市場流動性一般。 4. 開發(fā)程度：一般地說，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力就越弱, 例如，生地、毛地通常比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程通常比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對象目前為現(xiàn)房，變現(xiàn)能力強(qiáng)。 5. 區(qū)位：一般而言，凡是區(qū)位條件較好的房地產(chǎn)，市場流動性較強(qiáng)。估價(jià)對象位于無錫市山北城西花園 6. 市場交易情況：估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場交易比較活躍，有利于抵押物的變現(xiàn)。 7. 假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評估的市場價(jià)值的差異程度分析。 假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣估

32、價(jià)對象時(shí)，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開市場價(jià)格要低，預(yù)計(jì)估價(jià)對象最可能實(shí)現(xiàn)的快速變現(xiàn)價(jià)格為市場價(jià)格的70-80%。 8. 處置抵押房地產(chǎn)時(shí)，其變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和處置過程中的營銷策略等因素有關(guān)。一般來說，以拍賣方式處置抵押房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間較短，但變現(xiàn)價(jià)格較低，變現(xiàn)成本較高。 9. 抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金種類、數(shù)額和清償順序。 抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)的時(shí)間主要取決于估價(jià)對象的“通用性”，一般說來，通用性好的比通用性差的房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)間短。估價(jià)對象通用性好，變現(xiàn)時(shí)間一般為2-3個(gè)月。

33、 費(fèi)用主要包括拍賣（處置）的傭金及拍賣過程所產(chǎn)生的費(fèi)用。通常需交納的稅費(fèi)有：拍賣傭金費(fèi)（淘寶網(wǎng)拍賣除外）、營業(yè)稅及其附加、印花稅、契稅、交易手續(xù)費(fèi)、評估費(fèi)、登記費(fèi)、合同公證費(fèi)等。 表5 處置稅費(fèi)構(gòu)成表 序號 項(xiàng)目 明 細(xì) 1 訴訟費(fèi)用 按照訴訟標(biāo)的金額的5% 2 執(zhí)行費(fèi)用 按照訴訟標(biāo)的金額的1% 3 律師費(fèi) 按照訴訟標(biāo)的金額的5% 4 拍賣費(fèi)用 按照成交金額金額的3%-5%（淘寶網(wǎng)拍賣時(shí)不需要拍賣費(fèi)用） 5 營業(yè)稅及附加 差額征收，稅率為5.6% 6 土地增值稅 按四級超率累進(jìn)稅率計(jì)算，稅率為增值額的30%~60% 7 契稅 按成交

34、金額的3% 8 評估、代理等費(fèi)用 1%-2% 9 此外，產(chǎn)權(quán)人系企事業(yè)單位（含社團(tuán)）的，還可能涉及企業(yè)所得稅稅負(fù)的調(diào)整，產(chǎn)權(quán)人系個(gè)人的，涉及個(gè)人所得稅 清償順序?yàn)椋? （1） 支付處置房地產(chǎn)的費(fèi)用； （2） 扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款； （3） 償還法定優(yōu)先受償款； （4） 償還抵押權(quán)人（或債權(quán)人）的債權(quán)本息及違約金； （5） 賠償由于債務(wù)人違反合同而給抵押權(quán)人造成的損害； （6） 剩余余額交還抵押人。 十五、抵押風(fēng)險(xiǎn)提示 1. 估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響：估價(jià)對象位于常熟市區(qū)北部，該區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格較高，預(yù)測隨著國家宏觀調(diào)控政

35、策的逐步落實(shí)，將對未來房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生一定影響，存在小幅調(diào)整的可能性。提請報(bào)告使用人密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，必要時(shí)提請估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評估。 2. 在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)：（1）估價(jià)對象是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓、滅失或損壞、房地產(chǎn)過度使用。（2）估價(jià)對象所在區(qū)位是否出現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整、行政建制變化、房地產(chǎn)市場的顯著波動和市場泡沫。（3）是否存在其他法定優(yōu)先受償款。（4）是否存在其它債權(quán)。 3. 合理使用評估價(jià)值。本報(bào)告評估結(jié)果未考慮抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化、市場狀況變化、未來處置風(fēng)險(xiǎn)、抵押期間的房地產(chǎn)損耗、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)等因素對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。提請注意的是，報(bào)

36、告使用人應(yīng)在本報(bào)告估價(jià)結(jié)果的基礎(chǔ)上，考慮抵押權(quán)設(shè)定時(shí)點(diǎn)（價(jià)值時(shí)點(diǎn)）到處分時(shí)點(diǎn)期間的市場變化風(fēng)險(xiǎn)、抵押人資信狀況、還貸能力、貸款額度、貸款期限、變現(xiàn)能力、抵押物處分的稅費(fèi)、是否還存在其他法定優(yōu)先受償款、是否存在其它債權(quán)等因素確定合理的抵押貸款額度。 4. 定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。同時(shí)建議變現(xiàn)處置該房地產(chǎn)應(yīng)采取公開方式（拍賣、招標(biāo)），并要有一個(gè)合理的變現(xiàn)處理期，以減少強(qiáng)制變現(xiàn)所造成的變現(xiàn)損失。 附 件 1、 評估業(yè)務(wù)約定書復(fù)印件 2、 法定優(yōu)先受償權(quán)利調(diào)查表復(fù)印件 3、 估價(jià)對象《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件 4、 估價(jià)對象《國有土地使用證》復(fù)印

37、件 5、 估價(jià)對象現(xiàn)狀照片 6、 估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 7、 估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 8、 估價(jià)人員注冊資格證書復(fù)印件 第 19 頁 共 19 頁 電話：18352528772 無錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院評估明細(xì)表編號：（無錫）城院（房估）［2015］HC6401號 房屋坐落 城西花園10-1101 房產(chǎn)證號 錫房權(quán)證惠山字第10029304號 所有權(quán)人 吳周奇、劉位蘭 評估方法 比較法 評估目的 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估 價(jià)值時(shí)點(diǎn) 2015年06月29日 評估日期 2015年06月29日- 2015年07月03日 有效期限 2015年06月29日

38、-2016年07月03日 土地證號 常國用（2010）第13396號 土地面積（㎡） 10.6 土地終止日期 2077-10-24 房屋面積（㎡） 127.31 共有情況 共同共有 評估總值（萬元） 82 大寫金額 捌拾貳萬元整 房號 房屋結(jié)構(gòu) 現(xiàn)狀用途 層次/層數(shù) 建筑面積（㎡） 評估單價(jià)（元/㎡） 評估總值（萬元） 備注 1101 鋼混 住宅 11/12 127.31 6454.61 82 地址：惠山區(qū)錢藕路12號 電話：18752528772 傳真：1234567 無錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院 本公司提請報(bào)告使用人注意： 1、本報(bào)告須經(jīng)無錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評估專業(yè)委員會備案并加蓋無錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評估專業(yè)委員會評估報(bào)告?zhèn)浒笇Ｓ谜潞蠓娇捎糜诘盅骸? 2、本報(bào)告僅限于向ＸＸ銀行股份有限公司無錫支行辦理房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。 第 1 頁 共 2頁