畢業(yè)論文-合肥市小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難及發(fā)展對(duì)策

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本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）題目：合肥市小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難及發(fā)展對(duì)策系 部 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院學(xué)科門類 經(jīng)濟(jì)學(xué) 專 業(yè)學(xué) 號(hào)姓 名指導(dǎo)教師裝訂線合肥市小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難及發(fā)展對(duì)策摘 要小型房地產(chǎn)企業(yè)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支重要力量，本文從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，分析了合肥市場(chǎng)上小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況和面臨的困難。一方面是國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響到企業(yè)融資和利潤(rùn)，另一方面小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身競(jìng)爭(zhēng)力不足，倍受行業(yè)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)的擠壓和沖擊。針對(duì)合肥市小型房地產(chǎn)企業(yè)存在的困難，本文在第三部分提出四點(diǎn)可供合肥市小型房地產(chǎn)企業(yè)選擇的發(fā)展對(duì)策，以樹立品牌意識(shí)為前提，通過創(chuàng)新與人性化的發(fā)展模式，聯(lián)合其他小型房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)總體競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也可對(duì)開發(fā)區(qū)域和開發(fā)項(xiàng)目做出調(diào)整，避開與大型房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。關(guān)鍵詞：小型房地產(chǎn)企業(yè) 發(fā)展對(duì)策 管理制度 ABSTRACTThe small real estate enterprises are one of the important force in the development of national economy. This thesis is based on the reality to sum up the situation of small real enterprises in Hefei market and the problem they face at present. On the one hand is national macro-control policies affect the enterprises financing, on the other hand, the small real estate enterprises suffer the intense competition by large real estate enterprises because of their lack of competition. In the third part of the thesis, there are four representative advices for the Hefei small real enterprises to reference. Take the establish brand consciousness as their premise, through innovation and intimate development modes, not only combine with other small real estate enterprises to enhance overall competition, but also change their projects in the area in order to avoid the competition with the large enterprises.Keywords: The small real estate enterprises Corresponding strategies Management system 目 錄前言 .1一、合肥市小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況 .2（一）宏觀調(diào)控下消費(fèi)型購房與投資型購房的轉(zhuǎn)變 .2（二） “金九銀十”輝煌不再及購房者繼續(xù)觀望 2 （三）資金鏈斷裂及小開發(fā)商攜款潛逃 .3二、合肥市小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難 .4（一）宏觀調(diào)控政策影響 .4（二）行業(yè)內(nèi)大型地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng) .4（三）企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理水平限制 .5三、合肥市小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)策 .7（一）創(chuàng)新的品牌化發(fā)展 .7（二）聯(lián)合化發(fā)展 .7（三）人性化發(fā)展 .8（四）轉(zhuǎn)移性發(fā)展 .9結(jié)論 10參考文獻(xiàn) 11注釋 120前言我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直保持著相對(duì)穩(wěn)定較快的發(fā)展，在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中，數(shù)量眾多的小企業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支重要力量。小企業(yè)相對(duì)靈活的經(jīng)營(yíng)管理方式、較低的就業(yè)門檻，吸納了廣大勞動(dòng)力并促進(jìn)所有制結(jié)構(gòu)的多元化和改革。隨著我國(guó)城市進(jìn)程的不斷加快，城市范圍逐漸擴(kuò)大，大量從農(nóng)村進(jìn)入城市的居民對(duì)住房的需要，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至 2009 年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額共計(jì) 3.62 萬億元，同比 2008 年增長(zhǎng)了 18.5%① 。2009 年第二次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，到 2008 年末全國(guó)共有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè) 214397 家，其中中小房地產(chǎn)企業(yè)占到總數(shù)的 80%以上 ② 。合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)截止到 2009 年底，共有 1015 家，同比增長(zhǎng) 3.4%，其中一級(jí)資質(zhì) 8 家，二級(jí)資質(zhì) 86 家，三級(jí)資質(zhì) 215 家 ③ 。在這個(gè)二線省會(huì)城市中，同樣存在著不少小型房地產(chǎn)企業(yè)，他們?cè)谑兄行慕?jīng)受著諸如萬科、綠地這樣大型企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，甚至在新興的高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)也面臨著中型房地產(chǎn)企業(yè)的擠壓。一方面銀行貸款困難，購地成本上升，有限的資本利潤(rùn)率尚無法完全消化民間資本借貸過高的利率，另一方面他們?cè)谧陨斫?jīng)營(yíng)管理中也存在諸多不足。1一、合肥市小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況過去數(shù)年里，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)保持了高速發(fā)展。金融危機(jī)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，合肥這座中部省會(huì)城市房?jī)r(jià)環(huán)比增速節(jié)節(jié)上升，突破 6000 元大關(guān)，連創(chuàng)新高。但在欣欣向榮的繁華背后，前車之鑒不可忽視，美國(guó)地產(chǎn)泡沫使得國(guó)家不得不在 2010 年采取一系列措施遏制房?jī)r(jià)的過度上漲。嚴(yán)厲的調(diào)控措施給房地產(chǎn)企業(yè)，特別是小型房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大發(fā)展難題。這些小型房地產(chǎn)企業(yè)不僅面臨著融資困難、開發(fā)成本上升等困難，還要面對(duì)大中型企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，一些小開發(fā)商甚至攜款潛逃 [1]。（一）宏觀調(diào)控下消費(fèi)型購房與投資型購房的轉(zhuǎn)變2010 年“國(guó)十條”到 2011 年“國(guó)八條” ，限購令的號(hào)角緊急吹響。過去的一年中，中央銀行連續(xù)六個(gè)月將存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，并三次加息，銀行貸款的還款利息率隨之上升。一邊是可貸資金的縮減，另一邊是借貸成本的上升，大量開發(fā)商為開發(fā)新項(xiàng)目回籠資金不得不降價(jià)銷售。隨后幾個(gè)月，地方限購令也紛紛出臺(tái)。使得一線城市住宅樓房成交量明顯回落，成交價(jià)格也結(jié)束上揚(yáng)勢(shì)頭轉(zhuǎn)而下降，二三線城市價(jià)格也開始松動(dòng)。居民購房需求一般劃分成消費(fèi)型和投資型兩大類，二者的主要區(qū)別即是投資型購房主要為滿足業(yè)主出租房屋獲取租金的需要，或在住房?jī)r(jià)格上漲時(shí)能以較高價(jià)格賣出從而獲利。過去數(shù)十年間，投資乃至投機(jī)性購房者數(shù)不勝數(shù)，民間紅紅火火的炒房團(tuán)遍地開花。因而自 2005 年開始，國(guó)家就開始以“鼓勵(lì)消費(fèi)、抑制投資”的大政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行小規(guī)模調(diào)控。美國(guó)次貸危機(jī)的深刻教訓(xùn)更是直接影響著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，國(guó)家不再對(duì)投機(jī)行為熟視無睹。但從實(shí)際情況來看，那些能一口氣購買三套四套的業(yè)主所受影響似乎并不那么大。真正遭受沖擊的是這些消費(fèi)型的購房者，不斷上漲的貸款利率和不再優(yōu)惠的首付折扣讓他們遲遲下不了決心，接著一些小開發(fā)商想盡辦法來吸引這些購房者，合肥市場(chǎng)上甚至打出“0 首付”來博人眼球。投資性購房的抑制，消費(fèi)性購房的減少，讓曾經(jīng)熱鬧的市場(chǎng)逐漸冷清下來。（二） “金九銀十”輝煌不再及購房者繼續(xù)觀望2011 年 11 月合肥市場(chǎng)上購房需求量的圖表（如下）圖 1-1 合肥市 2011 年 11 月各區(qū)購房需求量 （單位：套）2圖表來源：合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)資訊中心，2011 年 12 月。上圖顯示，經(jīng)開區(qū)和包河區(qū)住房需求量較其他區(qū)樂觀，一方面是高架地鐵項(xiàng)目的動(dòng)工修建，購房者認(rèn)為房屋未來有升值空間，另一方面有不少大型企業(yè)入駐，新樓盤數(shù)量遠(yuǎn)多于老城區(qū)，價(jià)格也相對(duì)合理，加上許多外來合肥讀書學(xué)生的家長(zhǎng)看好學(xué)區(qū)房，這些因素都增加了這兩個(gè)區(qū)住房需求量。即便是有較大的購房需求，實(shí)際購房人數(shù)卻不如數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)的那樣可觀。自 2011 年初調(diào)控開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷半年之久。在傳統(tǒng)成交高峰九月、十月來臨前，不少開發(fā)商摩拳擦掌，準(zhǔn)備不少房源等待著新一輪購房高潮。然而實(shí)際卻是理想很美好、現(xiàn)實(shí)很慘淡。合肥住宅成交市場(chǎng)格外清冷，開發(fā)商大打折扣，4 家樓盤開盤加推，觀望者高達(dá)上千人，真正咨詢者寥寥無幾。10 月份的最后一周，合肥住房成交量?jī)H 1007 套，跌幅達(dá)17.3%④ 。據(jù)研究分析，按此速度測(cè)算，合肥市場(chǎng)的備案的 12 多萬套住房要 31 個(gè)月才能銷售完畢，這甚至還不包括剛剛?cè)〉妙A(yù)售資格的新樓盤。嚴(yán)厲的限貸限購等調(diào)控政策下，眾多購房者預(yù)計(jì)未來合肥房?jī)r(jià)還有下跌空間，即使他們中的許多人已經(jīng)看好房源，但在選房之前又改變主意，仍然想繼續(xù)觀望。央行發(fā)布的儲(chǔ)戶調(diào)查報(bào)告顯示：購房者認(rèn)為房?jī)r(jià)依舊沒有降到合理水平，買賣雙方陷入膠著，居民的購房意愿降至 5 年來的新低。合肥市場(chǎng)上的購房者也更愿意等到 2012 年。（三）資金鏈斷裂及小開發(fā)商攜款潛逃2011 年 10 月，全國(guó)掀起開發(fā)商跑路的風(fēng)潮。合肥一位房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)丟下尚在開發(fā)的樓盤攜款潛逃，隨后，又一位業(yè)主爆料自己遭遇“一房?jī)少u” ，開發(fā)商也不見蹤影。之后類似藍(lán)鉆尚界這樣的爛尾樓被各大媒體報(bào)道出來，還有已經(jīng)落成入住兩年的小區(qū)也被曝出老板欠了幾千萬工程款而跑路，一度的“單價(jià)地王”義福房地產(chǎn)也因遲遲無法簽訂合同而被取消地塊的競(jìng)得資格。在這些跑路潮的背后，資金鏈斷裂成為他們?nèi)鍪值闹匾?。資金鏈?zhǔn)蔷S持企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)循環(huán)的基礎(chǔ)，企業(yè)一旦經(jīng)營(yíng)不善，效率下降，連續(xù)虧損，往往會(huì)造成企業(yè)從銀行、股東手中獲取貸款難度加大 [2]；而中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的共同現(xiàn)狀又都是賣了期房就把資金投入新的項(xiàng)目繼續(xù)建設(shè)，在成交量慘淡，收益遠(yuǎn)低于預(yù)期水平的現(xiàn)狀下，銀行還款時(shí)間又到了，拿不出錢的房地產(chǎn)企業(yè)選擇逃跑，特別是這些原本資產(chǎn)水平不高的小型企業(yè)。一個(gè)個(gè)跑路的案例背后，折射出的不僅是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的問題，也暴露出小企業(yè)經(jīng)受風(fēng)險(xiǎn)的能力實(shí)在有限。市場(chǎng)高漲時(shí)，他們和別人一樣賺錢，也不曾未雨綢繆計(jì)劃將來；一旦市場(chǎng)下跌，他們身后巨大的資金缺口便暴露了出來。3二、合肥市小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難（一）宏觀調(diào)控政策影響過去一年強(qiáng)而有力的宏觀政策，已經(jīng)充分顯現(xiàn)出國(guó)家堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)惡性上漲的決心，調(diào)控政策的持續(xù)影響和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，這些小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難程度可想而知。不僅是購地成本上升，稅收、融資等方面受到的影響也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)上他們好幾倍的大中型企業(yè) [3]。1、成本上升及利潤(rùn)縮減合肥處于大建設(shè)時(shí)期，雖然去年土地價(jià)格有所下調(diào)，但在宏觀調(diào)控之前幾年，住宅用地的土地成交價(jià)居高不下，許多開發(fā)商在那時(shí)開發(fā)的樓盤因?yàn)槌杀具^高，房屋售價(jià)也不便宜。相比那些可以一口氣花大價(jià)錢購買大塊土地的大型企業(yè)，小型企業(yè)的土地購買地面積顯得有些“小氣” ，平均分?jǐn)傇诿科椒矫淄恋厣系膬r(jià)格自然相對(duì)較高?，F(xiàn)如今，靠以往投機(jī)取巧的方式來謀求生存與發(fā)展的小型企業(yè)不得不面對(duì)資金短缺、購房者持幣觀望的格局。為回收資金，減低運(yùn)營(yíng)困難，有些開發(fā)商大力促銷，以價(jià)換量，取而代之的不再是以往高額豐厚的利潤(rùn)回報(bào)，而是在成本與利潤(rùn)間尋求持續(xù)生存的資本。2、企業(yè)融資困難國(guó)家為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，出臺(tái)了眾多政策嚴(yán)格的信貸標(biāo)準(zhǔn)，銀行在面對(duì)眾多開發(fā)商時(shí)也不得不慎重選擇，將有限貸款優(yōu)先貸放給信譽(yù)高、實(shí)力雄厚的大中型開發(fā)商，小企業(yè)難以一如既往地從銀行取得貸款。房地產(chǎn)企業(yè)又因?yàn)樽陨怼氨├钡木壒?，不能同?guó)家鼓勵(lì)的中小企業(yè)一樣獲得政策性扶持，民間資本借貸就成為他們獲取資金的另一渠道。在市場(chǎng)低迷的陰影下，一些手中攥有資金的民間人士擔(dān)心小企業(yè)可能沒有能力歸還借款，即使借款，利息也高達(dá) 20%甚至以上。筆者在調(diào)查中采訪過一位放貸給某小房地產(chǎn)企業(yè)的女士，該女士借款給該企業(yè)有兩年之久，利息是 15%。她是這樣描述自己借款動(dòng)機(jī)的：“因?yàn)槭怯H戚介紹，過去兩年也按時(shí)歸還了利息，反正比存在銀行劃算。 ”筆者詢問她是否擔(dān)心借款會(huì)被席卷跑路時(shí)，該女士表示暫無這個(gè)擔(dān)心， “借款給企業(yè)的人很多，而且我的金額也沒那么大，對(duì)自己沒有太大威脅。 ”她還透露合肥存在許多這樣通過親戚朋友等人脈關(guān)系獲取借款的開發(fā)商存在，多半有親戚作保的還可以放心，一些沒有擔(dān)保人的借款很多也是一去不回。信譽(yù)和保證是民間資本借貸里的關(guān)鍵，而這塊卻往往是一些小企業(yè)的短板。作為資本密集型企業(yè)的房地產(chǎn)商，無法籌集資金，就不可避免地影響到企業(yè)開發(fā)建設(shè)中來。（二）行業(yè)內(nèi)大型地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)小企業(yè)與大企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是市場(chǎng)份額被大型企業(yè)擠占；二是小企業(yè)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力不足。根據(jù)新房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，截止 2011 年底，合肥市主要區(qū)域的樓盤項(xiàng)目數(shù)量如下：4表 2-1 2011 年 12 月合肥市主要城區(qū)在建樓盤項(xiàng)目數(shù)量 （單位：項(xiàng)） 蜀山區(qū) 包河區(qū) 瑤海區(qū) 廬陽區(qū) 經(jīng)開區(qū)162 147 140 129 125新站區(qū) 政務(wù)區(qū) 高新區(qū) 濱湖新區(qū)105 59 58 35數(shù)據(jù)來源：合肥新房—搜房網(wǎng)，資訊中心，2012 年 1 月。在樓盤集中的蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，云集了淮礦地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、萬達(dá)、萬科、恒大、保利地產(chǎn)、金輝集團(tuán)等的幾十項(xiàng)工程。可以看到在過去的幾年中，類似萬達(dá)、萬科、綠城、華潤(rùn)、恒大等等全國(guó)知名的房地產(chǎn)巨頭，紛紛扎堆合肥。去年春天，保利地產(chǎn)就大手筆地用了 14 億元買下政務(wù)區(qū)的一宗大型居住用地。一環(huán)中心，地鐵二號(hào)線，乃至合肥周邊都有這些大型企業(yè)的身影。一方面在于合肥良好的發(fā)展前景和大建設(shè)需要，另一方面，省城合肥對(duì)蕪湖、安慶、馬鞍山等周邊城市具有吸引效果和示范效應(yīng)。反觀小企業(yè)，他們的開發(fā)圈逐漸淡出城區(qū)，遷往尚在建設(shè)中的城郊。除房地產(chǎn)開發(fā)外，企業(yè)還要涉足物業(yè)經(jīng)營(yíng)、建筑施工、裝修建材、商業(yè)貿(mào)易和房地產(chǎn)中介等關(guān)聯(lián)行業(yè)，其專業(yè)性非常強(qiáng) [4]。從市場(chǎng)準(zhǔn)入到銷售和售后服務(wù)，涉及范圍之廣需要大量專業(yè)性人才，大型企業(yè)憑借自己品牌和實(shí)力可以較為容易地招攬人才。小企業(yè)大多成立時(shí)間不長(zhǎng)，項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較小，影響力也非常小，無法形成像大企業(yè)那樣的品牌效應(yīng)，人才的培養(yǎng)和管理手段也遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法達(dá)到他們的水準(zhǔn)。（三）企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理水平限制1、企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平不高小企業(yè)往往注冊(cè)資本不高，職工人數(shù)少，項(xiàng)目少，經(jīng)營(yíng)水平也難以與大型企業(yè)相提并論。通常情況下，大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠憑借其實(shí)力和信譽(yù)通過上市或發(fā)行債券進(jìn)行融資，但是小企業(yè)由于根本不具備上市和發(fā)債條件，主要還是依靠銀行貸款來籌集資金，融資渠道的單一造成了他們資產(chǎn)負(fù)債率過高，從而降低了他們的盈利水平，甚至出現(xiàn)虧損 [5]。安徽菲華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個(gè)典型的股份制民營(yíng)企業(yè)，公司整合之前主要建設(shè)合肥市外一些小型項(xiàng)目，自 2002 年后，其目標(biāo)逐漸轉(zhuǎn)向市內(nèi)。公司是由合肥某房地產(chǎn)開發(fā)公司整合組建而成的股份有限公司，成立于 2002 年，注冊(cè)資本金為 5000 萬元，現(xiàn)有職工 80 余人，投資資金的 60%依靠于銀行貸款。在過去一年里，該公司的幾處項(xiàng)目銷售情況平平，都沒有達(dá)到預(yù)期回報(bào)。2、企業(yè)管理制度有待改善筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大部分小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是家族式管理，董事長(zhǎng)、部門經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理通常都是同一姓氏或同一個(gè)大家族的成員。在管理決策中往往繞不開“人情”二字，感情影響決策，這在很大程度上制約了企業(yè)的發(fā)展。在菲華房產(chǎn)公司組合之5后，管理層是兩位相識(shí)多年的朋友，依然沒有形成現(xiàn)代的科學(xué)企業(yè)制度?？偨?jīng)理主管全局，家人掌管財(cái)務(wù)，甚至是食堂負(fù)責(zé)人也是親屬。在對(duì)外吸引人才方面，即使開出了6000 元每月的高薪水聘請(qǐng)項(xiàng)目經(jīng)理，也很少有人留到最后。在財(cái)務(wù)管理方面，小企業(yè)的會(huì)計(jì)核算體系不完全，很多時(shí)候不完全按照規(guī)章制度每日每筆逐個(gè)登記，甚至有很大的隨意性。更深層次的企業(yè)預(yù)算、決算、資產(chǎn)情況、收支狀況、監(jiān)督管理也達(dá)不到比較高的要求。特別是在管理人員支出方面，存在許多打個(gè)招呼就可以支取大筆現(xiàn)金，錢在結(jié)算工資時(shí)扣除的情況存在，不僅占用了部分流動(dòng)性資金，也更使得會(huì)計(jì)人員難以核算日常費(fèi)用。同時(shí)流動(dòng)資金管理成本的增高，使得整體運(yùn)行周轉(zhuǎn)不夠流暢，材料物資經(jīng)常出現(xiàn)積壓或短缺。3、企業(yè)成本控制不足工程項(xiàng)目的成本主要包括投資階段、設(shè)計(jì)階段、施工結(jié)算、竣工階段。小型房地產(chǎn)企業(yè)常常對(duì)工程建設(shè)中的成本控制認(rèn)識(shí)不足，忽視項(xiàng)目質(zhì)量和成本控制，也很少把成本納入日常管理的考慮范圍 [6]。前面談到土地供應(yīng)成本的增加，小企業(yè)實(shí)力的限制導(dǎo)致每平方米購價(jià)相比大型企業(yè)要高。近幾年來，鋼鐵水泥等建筑材料的價(jià)格也有大幅度攀升，直接提高了企業(yè)的建筑成本。在工程建設(shè)當(dāng)中，日益完善的工程監(jiān)督管理體系下，管理部門對(duì)開發(fā)過程進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，偷工減料降低成本的手法幾乎已成過去式。在企業(yè)內(nèi)部，財(cái)務(wù)管理中的種種問題反映到日常經(jīng)營(yíng)中，便造成了資產(chǎn)流失，增加了成本。而管理上的不明確，讓企業(yè)難以形成統(tǒng)一的計(jì)劃與指導(dǎo)，建設(shè)初期制定完目標(biāo)成本后，也不再重視成本的拆分和歸集，也沒有一個(gè)明確的制度規(guī)定。6三、合肥市小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)策（一）創(chuàng)新的品牌化發(fā)展1、創(chuàng)新化發(fā)展隨著人們生活質(zhì)量的提高，越來越多的消費(fèi)者在購買住房時(shí)，不僅要考察住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)、交通配套設(shè)施，還會(huì)進(jìn)一步要求房地產(chǎn)產(chǎn)品有一定的產(chǎn)品文化和居住文化。經(jīng)政策洗禮后的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，融資成本、建筑成本飆升，競(jìng)爭(zhēng)加劇，而小型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模小，難以取得成本上的優(yōu)勢(shì)，以低價(jià)格取勝已經(jīng)不再是小型房地產(chǎn)企業(yè)最好的應(yīng)對(duì)策略。在合肥市場(chǎng)上，年輕的 80 后 90 后正逐漸成為購房主力軍，他們對(duì)住房的要求除了綠化、交通，更追求生活上的個(gè)性與時(shí)尚，特別是要體現(xiàn)合肥與徽州特色的文化色彩。因此，合肥市的小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過發(fā)展自我品牌，設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新，引領(lǐng)生活方式等，使得產(chǎn)品更富個(gè)性化色彩滿足消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)和文化的要求，特別是滿足合肥本土居民的情感和歸屬需求，提高產(chǎn)品和企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力 [7]。 如在實(shí)際設(shè)計(jì)開發(fā)中，將“包公故里”和“三國(guó)遺址”等文化概念引入住房設(shè)計(jì)，迎合細(xì)化歷史文化的年輕人；在包河區(qū)，也可依托新落成的渡江戰(zhàn)役紀(jì)念館，憑借優(yōu)美的環(huán)境和巨大的發(fā)展?jié)摿ξM(fèi)者；同時(shí)，在住房外觀色彩上也可追求新穎時(shí)尚。2、品牌化發(fā)展合肥市的小型房地產(chǎn)企業(yè)除了自身實(shí)力與大企業(yè)存在較大差距外，很大程度上就是無法形成大企業(yè)那樣的品牌效應(yīng)。諸如萬科、綠地等企業(yè)不僅在全國(guó)擁有眾多地產(chǎn)，而且名氣響，品牌價(jià)值高，這些企業(yè)開發(fā)的樓盤，即使在同一地段，其房?jī)r(jià)也往往高出小企業(yè)上千元，而一些小企業(yè)又嚴(yán)重缺乏創(chuàng)立品牌的意識(shí)，他們認(rèn)為自己現(xiàn)階段的任務(wù)就是積累資本，搞好銷售，盡快賣掉房子，回籠資金。因此，對(duì)于合肥市的小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們最迫切需要解決的問題是轉(zhuǎn)變他們的經(jīng)營(yíng)觀念。即使不能拿下大宗土地，也可以加大對(duì)正在開發(fā)樓盤的投資，打造一個(gè)適合市場(chǎng)適合消費(fèi)者的精品樓盤，精益求精，創(chuàng)立自己的品牌。合肥市場(chǎng)上的小型房地產(chǎn)企業(yè)無疑是區(qū)域化的，且在合肥已經(jīng)形成相對(duì)優(yōu)勢(shì)。一般小型房地產(chǎn)的創(chuàng)業(yè)者和管理人員多是土生土長(zhǎng)的本地人，他們?cè)戏?，了解家鄉(xiāng)的地方文化、風(fēng)土人情、居民生活習(xí)慣，通過將地方特色和居民需求偏好相融合，打造出更具本地特色，更有親和力的名牌。在為合肥本地客戶服務(wù)方面形成局部?jī)?yōu)勢(shì)，樹立良好品牌形象，成為一家有影響力的專業(yè)化的高品質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品贏得客戶的滿意。（二）聯(lián)合化發(fā)展小型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力較弱，多數(shù)處在企業(yè)生命周期的成長(zhǎng)期階段，不具備大型房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。外部環(huán)境上，這些小企業(yè)更容易受到金融危機(jī)、宏觀政策、金融政策的影響，給原本就很脆弱的企業(yè)帶來嚴(yán)厲的打擊。在市場(chǎng)上與大中型企業(yè)7單打獨(dú)斗的結(jié)果，常常是小企業(yè)因?yàn)槊黠@的差距而落敗。在這種“逆勢(shì)”的大形勢(shì)下，合肥市的小型房地產(chǎn)企業(yè)想要逆流而上，增強(qiáng)自身實(shí)力，以獲取更多更好生存發(fā)展機(jī)會(huì)的話，就必須尋求企業(yè)之間的合作，建立聯(lián)合發(fā)展聯(lián)盟。如菲華房地產(chǎn)公司近年來的開發(fā)模式即是聯(lián)合其他小型開發(fā)商，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共同經(jīng)營(yíng)，不僅擴(kuò)大了開發(fā)規(guī)模，也在資金、人才、技術(shù)上得到諸多好處。在土地使用權(quán)上，兩個(gè)或兩個(gè)以上的小型企業(yè)簽訂協(xié)議，聯(lián)合參與土地競(jìng)買。在經(jīng)營(yíng)建設(shè)中，雙方協(xié)商各自發(fā)開的范圍與模式，共同建筑，共享收益 [9]。小型房地產(chǎn)企業(yè)采取“合縱”戰(zhàn)略后，單就投資規(guī)模而言，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出個(gè)體的投入；并在財(cái)務(wù)管理、營(yíng)銷策劃等方面擁有了更多人才，雙方相互聯(lián)合也能在一定程度上避免家族管理的弊端。除兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)目標(biāo)共同合作經(jīng)營(yíng)外，聯(lián)合化發(fā)展還可以擴(kuò)展延伸到房地產(chǎn)企業(yè)與設(shè)計(jì)單位、物業(yè)公司、材料供應(yīng)商、家裝裝潢等上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)。保持與關(guān)聯(lián)企業(yè)的長(zhǎng)期合作，一方面集中統(tǒng)一的材料供應(yīng)有利于降低企業(yè)成本，另一方面也有助于企業(yè)和上下游公司樹立統(tǒng)一的品牌形象。合肥市的小房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在企業(yè)規(guī)模小、資源有限以及融資困難等問題，實(shí)施聯(lián)合化的發(fā)展策略能有效彌補(bǔ)企業(yè)在這些方面的缺陷。同時(shí)，企業(yè)之間相互補(bǔ)長(zhǎng)取短，提高聯(lián)盟整體的融資能力和競(jìng)爭(zhēng)力，不僅能共同發(fā)展壯大，并有利于雙方長(zhǎng)期的穩(wěn)定發(fā)展。（三）人性化發(fā)展合肥市小型房地產(chǎn)企業(yè)人性化發(fā)展也體現(xiàn)在兩個(gè)方面：企業(yè)管理中的人性化和企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目售后的人性化。1、管理人性化合肥市小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要制約因素是人才的缺乏，無法通過一系列措施吸引人才、培養(yǎng)人才、留住人才，有的房地產(chǎn)企業(yè)即使開出高薪酬也無法挽留高等學(xué)歷的人才。因此，企業(yè)在引進(jìn)人才之初就要注意對(duì)員工的培訓(xùn)，宣揚(yáng)企業(yè)文化、價(jià)值、理念，樹立員工的高度責(zé)任感；要做到人盡其才因才適用，為每一個(gè)員工提供展現(xiàn)自己一技之長(zhǎng)的機(jī)會(huì)；通過制定有效的激勵(lì)機(jī)制，獎(jiǎng)罰分明的措施，達(dá)到留住人才的目的。由于合肥市小型房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式多是家族式管理，更加需要注意避免日常管理中的徇私，對(duì)員工一視同仁，重視對(duì)員工的關(guān)懷和尊重，提倡人性化、人文化管理模式。尤其對(duì)于施工過程中常常出現(xiàn)的員工受傷現(xiàn)象，除積極對(duì)員工進(jìn)行醫(yī)療救治外，更不能對(duì)自己造成的責(zé)任有任何推諉。2、售后人性化人性化的另一表現(xiàn)是所有購房者在搬進(jìn)新居后最關(guān)心的房屋售后服務(wù)問題。通常情況下，房屋驗(yàn)收完畢后，開發(fā)商就會(huì)將主體工程和相應(yīng)配套設(shè)施全部移交物業(yè)，轉(zhuǎn)而投向新項(xiàng)目。因此經(jīng)常存在裝修或居住期間房屋出現(xiàn)問題，業(yè)主找到物管，物管卻推說是開發(fā)商責(zé)任，開發(fā)商又表示所有事情應(yīng)由物管負(fù)責(zé)，如此相互踢皮球的現(xiàn)象。而且開發(fā)8商不時(shí)打出裝修過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)；或是已經(jīng)過了保修期，所有費(fèi)用要業(yè)主自行墊付的名號(hào)，讓業(yè)主維修無門。而少數(shù)一些肯主動(dòng)維修的開發(fā)商也往往修復(fù)不到位，不久又出現(xiàn)新的問題。對(duì)此，一方面，合肥市小企業(yè)在建設(shè)和移交過程中應(yīng)當(dāng)仔細(xì)排查可能存在的問題，以避免日后的糾紛；同時(shí)，自身也要樹立為購房者服務(wù)的意識(shí)，出現(xiàn)問題時(shí)，積極聯(lián)系物管，會(huì)同業(yè)主共同商討解決方案，為自己營(yíng)造一個(gè)良好口碑，在購房者心中建立自己的人性化發(fā)展形象。（四）轉(zhuǎn)移性發(fā)展轉(zhuǎn)移性策略大致分成兩類：一是區(qū)域上的轉(zhuǎn)移、二是項(xiàng)目上的轉(zhuǎn)移。1、區(qū)域轉(zhuǎn)移近年來，合肥市巨大的發(fā)展?jié)摿ξ巳珖?guó)眾多實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)，加上合肥市場(chǎng)沒有對(duì)這些外來企業(yè)設(shè)置進(jìn)入壁壘，所以行業(yè)內(nèi)部，諸如萬科、綠地這樣的大型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)合肥本土企業(yè)就造成了巨大沖擊。在合肥，大建設(shè)還在如火如荼的繼續(xù)，除卻城市中心繁華地帶，在城鄉(xiāng)結(jié)合部以及廣大農(nóng)村仍需要大量現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資。而根據(jù)合肥市住房建設(shè)規(guī)劃的要求，“未來幾年，政府將重點(diǎn)保證中低價(jià)位、中小套型普通商品房和政策性住房建設(shè)用地供應(yīng)，積極促進(jìn)閑置土地盤活，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重心向舊城區(qū)外轉(zhuǎn)移” ⑤ 。對(duì)于合肥市場(chǎng)上數(shù)量眾多的小型房地產(chǎn)企業(yè)，就可以選擇放棄在城市中心和大型房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向急需投資新建的城鄉(xiāng)結(jié)合，新興開發(fā)區(qū)、周郊縣城等。一方面，前實(shí)力雄厚、資金充裕的大型房地產(chǎn)企業(yè)入駐數(shù)量相對(duì)較少，且在城市周圍的市場(chǎng)空間較大，地價(jià)房?jī)r(jià)相對(duì)較低，小型房地產(chǎn)企業(yè)可以比較方便地貫徹自己的開發(fā)理念，形成自己的文化優(yōu)勢(shì)。也有利于小型房地產(chǎn)企業(yè)樹立自己的品牌形象，擴(kuò)大企業(yè)開發(fā)規(guī)模。2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)移小型房地產(chǎn)企業(yè)除在區(qū)域上填補(bǔ)大型企業(yè)的不足，同時(shí)也可在項(xiàng)目類型上作出調(diào)整。在選擇經(jīng)營(yíng)方向時(shí)，可以選擇大型企業(yè)容易忽略又具有一定經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目，充分發(fā)揮企業(yè)靈活性和適應(yīng)性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，拾遺補(bǔ)缺，以填補(bǔ)市場(chǎng)需求。近年來合肥市政府不斷加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，這些項(xiàng)目的利潤(rùn)不高，許多熱衷于高投資回報(bào)的大型企業(yè)對(duì)此興趣不大，卻也給小型房地產(chǎn)企業(yè)留下市場(chǎng)空間與發(fā)展機(jī)會(huì)。當(dāng)大企業(yè)憑借自身優(yōu)勢(shì)將目標(biāo)鎖定在高檔寫字樓，高檔住宅別墅時(shí)，小企業(yè)可轉(zhuǎn)向投資回報(bào)率較低的中低檔住宅。在修建商業(yè)項(xiàng)目的同時(shí)，開發(fā)有特色的休閑旅游等項(xiàng)目，如農(nóng)家樂活動(dòng)、天然綠色生態(tài)之旅等通過多元化發(fā)展，為主營(yíng)業(yè)務(wù)提供更多資金，并有助于提高企業(yè)的社會(huì)知名度，推動(dòng)品牌的建設(shè)。企業(yè)將業(yè)務(wù)范圍從主城區(qū)向外擴(kuò)展，從市場(chǎng)上暫且避開在市中心與大型房地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)，另辟蹊徑找到自己的立足點(diǎn)。并結(jié)合品牌與人性化策略，提升自己的專業(yè)化程度，積聚于自己擁有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目建設(shè)，發(fā)揮自己的特長(zhǎng)，就能在激烈的“殺戮”中尋找到自9我的生存空間。10結(jié)論大企業(yè)有大企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，小企業(yè)有小企業(yè)的特點(diǎn)，無論何種企業(yè)，在追求自我生存與永續(xù)發(fā)展的進(jìn)程中，都當(dāng)立足現(xiàn)實(shí)，認(rèn)清自身不足，發(fā)揮自我優(yōu)勢(shì)。在合肥市房地產(chǎn)行業(yè)中，小型房地產(chǎn)企業(yè)的存在是必要的，其發(fā)展道路是廣闊的。重點(diǎn)在于企業(yè)如何緊緊圍繞其核心，根據(jù)局勢(shì)發(fā)展因時(shí)制宜，從規(guī)?；I(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的角度正確定位市場(chǎng)目標(biāo)和選擇發(fā)展對(duì)策 [10]，不斷創(chuàng)新，打造屬于自己的品牌。如此，這些小房地產(chǎn)企業(yè)才能抓住機(jī)遇，才能在下一個(gè)十年獲得更好的發(fā)展。11參考文獻(xiàn)[1] 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心，建設(shè)部政策研究中心等.中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告[M].北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)年鑒出版社，2009，2.[2] 陳俊.對(duì)當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策下中小房地產(chǎn)生存與發(fā)展思考[J].CHINA’SFOREING TRADE，2010， （2）:110-111.[3] 劉洪玉，張紅.房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2006，120-124.[4] 王麗，邢秀青.談中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題及發(fā)展對(duì)策[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2007， （3）:23-25.[5] 譚術(shù)魁.房地產(chǎn)管理學(xué)[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2009，130.[6] 史秀艷.施工企業(yè)在竣工結(jié)算階段的風(fēng)險(xiǎn)控制及防范[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊） ，2011， （1）:169-170.[7] 曾旭輝.區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)全國(guó)性大型房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)[J].改革與開放，2011， （3）:8.[8] （美）邁克爾·A·希特 .戰(zhàn)略管理:Competitiveness and Globalization[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2006，10-13.[9] 孫光晨，王會(huì)珍.中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略探析[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2009， （6）:63.[10] 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