關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展形勢(shì)的判斷.ppt

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關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展形勢(shì)的判斷 陳嘯天中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理2012年10月 目錄 關(guān)于2012年以來(lái)的觀點(diǎn)回顧 關(guān)于當(dāng)前行業(yè)走勢(shì)迷茫的理解 關(guān)于當(dāng)前行業(yè)信息混亂的定義 Part1 Part3 Part2 關(guān)于行業(yè)未來(lái)發(fā)展的展望 Part4 PART12012年以來(lái)CRIC觀點(diǎn)回顧 2011年 回顧一 市場(chǎng)博弈焦點(diǎn)從房?jī)r(jià)向地價(jià)轉(zhuǎn)移 博弈的性質(zhì)也就從絕對(duì)博弈變成相對(duì)博弈 2010年 1月10日二套房首付不得低于40 4月14日二套房首付不低于50 北京率先出臺(tái)限購(gòu)政策6月14日二套房認(rèn)定既認(rèn)房又認(rèn)貸 9月29日三套房停貸建議重點(diǎn)城市限購(gòu) 11月1日取消房貸七折利率 4月1日制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)5月1日一房一價(jià) 1月26日二套房首付不低于60 一二線城市全面限購(gòu)既限增量又限存量 7月12日三四線城市要求限購(gòu) 10月29日溫家寶 李克強(qiáng) 繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策 進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果 2012年 溫家寶總理5次重要講話財(cái)政部 住建部 央行各部委分別表態(tài) 調(diào)控初期 市場(chǎng)化手段為主政策力度較輕 調(diào)控第一階段 博弈雙方 政府和企業(yè)博弈焦點(diǎn) 房?jī)r(jià)博弈性質(zhì) 絕對(duì)博弈 調(diào)控第二階段 博弈雙方 中央和地方博弈焦點(diǎn) 地價(jià)博弈性質(zhì) 相對(duì)博弈 回顧 回顧二 盡管市場(chǎng)回暖 但基于多方面因素變動(dòng) 行業(yè)內(nèi)的供求關(guān)系將主導(dǎo)6 7 8三個(gè)月市場(chǎng)向好 9 12月份將由于系統(tǒng)外政治 經(jīng)濟(jì)因素主導(dǎo)而再度進(jìn)入震蕩期 即季度性行情的結(jié)論 2012年15個(gè)典型城市年月度成交量走勢(shì) 單位 萬(wàn)平米 注 監(jiān)測(cè)城市包括上海 南京 北京 天津 廣州 寧波 揚(yáng)州 長(zhǎng)春 大連 蘭州 青島 長(zhǎng)沙 廈門 福州 短期3個(gè)月內(nèi) 價(jià)格可控 成交量進(jìn)一步攀升 9月之后市場(chǎng)走勢(shì)兩大極端 6 8月市場(chǎng)持續(xù)上行源于系統(tǒng)內(nèi)因素 剛性需求度過(guò)積蓄期 再次入市市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變 部分改善需求入市 9 12月市場(chǎng)走勢(shì)將在逐漸受到系統(tǒng)外因素 經(jīng)濟(jì)因素 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)能否啟穩(wěn)政治因素 中共十大八政府換屆后新領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度有無(wú)轉(zhuǎn)變 回顧 2012年5月研究觀點(diǎn) 回顧三 本輪調(diào)控已經(jīng)徹底改寫了十年地產(chǎn)黃金周期的基本發(fā)展特征 行業(yè)從性質(zhì)上來(lái)看已經(jīng)發(fā)生了三個(gè)本質(zhì)的回歸 我們面對(duì)的仍然是寒冬 行業(yè)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力 由 專業(yè)創(chuàng)新 向 資源增值 回歸 行業(yè)發(fā)展的法則 由 市場(chǎng)管理 向 行政管理 回歸 行業(yè)發(fā)展的主體 由 民企 向 央企 回歸 凜冬的心態(tài) 狼性的生存 回顧 回顧四 從最近的市場(chǎng)成交來(lái)看 9月份并沒(méi)有延續(xù)8月份增長(zhǎng)勢(shì)頭 國(guó)慶黃金周的表現(xiàn)更是遠(yuǎn)低于去年同期 2012年國(guó)慶黃金周典型城市成交情況一覽 萬(wàn)平方米 2012年1 9月14個(gè)典型城市商品住宅成交走勢(shì) 萬(wàn)平方米 14個(gè)典型城市 上海 南京 北京 天津 廣州 寧波 揚(yáng)州 長(zhǎng)春 大連 蘭州 青島 長(zhǎng)沙 廈門 福州 回落 連月上漲 9月市場(chǎng)表現(xiàn) 自二季度開(kāi)始的連月上漲態(tài)勢(shì)暫時(shí)停止 市場(chǎng)從9月份開(kāi)始或再度進(jìn)入震蕩期國(guó)慶黃金周表現(xiàn) 全國(guó)主要城市住宅簽約套數(shù)同比2011年出現(xiàn)大幅下降 主要房企市場(chǎng)表現(xiàn)均不理想 各地房展會(huì)對(duì)成交的推動(dòng)作用也不明顯 回顧 PART2關(guān)于當(dāng)前行業(yè)信息混亂的定義 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)混亂 城市數(shù)據(jù)與典型企業(yè)數(shù)據(jù)的走向逆反 甚至城市內(nèi)部一線二線與三四線走向逆反 2012年1 8月典型城市商品住宅成交情況 一線城市 4個(gè) 北京 上海 廣州 深圳二線城市 10個(gè) 南京 杭州 蘇州 寧波 青島 沈陽(yáng) 大連 武漢 重慶 長(zhǎng)沙三四線城市 10個(gè) 常州 東莞 連云港 惠州 江陰 泉州 蕪湖 徐州 煙臺(tái) 漳州 數(shù)據(jù)亂象二 一線二線與三四線走向逆反 數(shù)據(jù)亂象一 城市數(shù)據(jù)與企業(yè)數(shù)據(jù)的走向逆反 2012年1 8月典型企業(yè)和典型城市成交金額走勢(shì) 億元 典型企業(yè) 12個(gè) 保利 碧桂園 富力 恒大 華潤(rùn) 金地 龍湖 綠城 世茂 萬(wàn)科 雅居樂(lè) 中海典型城市 26個(gè) 北京 長(zhǎng)春 長(zhǎng)沙 常州 成都 大連 廣州 貴陽(yáng) ?？?杭州 合肥 濟(jì)南 蘭州 南昌 南寧 寧波 青島 上海 深圳 沈陽(yáng) 蘇州 太原 天津 無(wú)錫 武漢 廈門 下行 上行 持平 下行 行業(yè)信息混亂 政策預(yù)期混亂 政策信號(hào)正面和負(fù)面的交雜在一塊 尤其是關(guān)于政策的輿論傳播更是混亂不堪 各地政策 暗松 與 收緊 同上演 典型事件 湖北房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策三日三變 8月20日國(guó)土資源部官方網(wǎng)站發(fā)布信息稱 湖南 湖北新版房產(chǎn)稅的征收細(xì)則正在制定中 新版本中已購(gòu)存量二套房也將被征稅 不過(guò)稅率不會(huì)太高 8月21日湖南對(duì)房產(chǎn)稅傳聞矢口否認(rèn) 湖北省地稅局則證實(shí)了房產(chǎn)稅傳聞 8月22日湖北省地稅局再次出面 又全盤推翻了前一日論調(diào) 稱目前從事的工作和房產(chǎn)稅無(wú)關(guān) 市場(chǎng)對(duì)政策預(yù)期異常敏感 稍有風(fēng)吹草動(dòng)便草木皆兵 各種傳聞層出不窮 各地政策制定部門的態(tài)度反復(fù)多變更加劇了 政策信息混亂 的局面 行業(yè)信息混亂 市場(chǎng)預(yù)期混亂 在未來(lái)走勢(shì)預(yù)期上 看多 與 看空 更是輪番上陣 看空 看多 謝國(guó)忠 樓市回暖是假象房?jī)r(jià)下跌至少持續(xù)3年 國(guó)世平 中國(guó)房地產(chǎn)今年將繼續(xù)下挫 牛刀 泡沫破滅很多樓盤都將跌去50 茅于軾 房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)最大危險(xiǎn)房?jī)r(jià)可能降60 王良智 房地產(chǎn)白銀30年不過(guò)是偽專家意淫 李耀智 深圳下半年樓市成交價(jià)格將上漲4 全年漲幅約為5 董藩 某些城市房?jī)r(jià)還不夠高 楊朝淅 樓市價(jià)格必然會(huì)上漲 任志強(qiáng) 明年三月房?jī)r(jià)會(huì)暴漲 陳寶存 白銀三十年中國(guó)未來(lái)五年的地價(jià)和房?jī)r(jià)會(huì)翻番 行業(yè)信息混亂 站在房地產(chǎn)行業(yè)新舊十年的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上 面對(duì)行業(yè) 市場(chǎng)出現(xiàn)的信息亂象 很多問(wèn)題需要重新梳理判斷 持續(xù)火爆十年之久的房地產(chǎn)業(yè)變得撲朔迷離 主導(dǎo)下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng) 下一個(gè)十年中國(guó)房地產(chǎn)還有希望 新十年 新舊十年轉(zhuǎn)折中 我們需要思考 WHY WHAT WETHER PART3關(guān)于當(dāng)前行業(yè)走勢(shì)迷茫的理解 四大背景變化 三大關(guān)系調(diào)整 決定了當(dāng)前行業(yè)走向的撲朔迷離 將決定房地產(chǎn)業(yè)的何去何從 四大背景變化 決定了當(dāng)前行業(yè)走向的撲朔迷離 三大關(guān)系調(diào)整 將決定房地產(chǎn)業(yè)的何去何從 2012年以來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)三架馬車月度走勢(shì) 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)處于下降通道 保增長(zhǎng)成為目前的首要任務(wù) 溫家寶總理于 2012夏季達(dá)沃斯論壇 上表示 2002年到2010年 國(guó)內(nèi)年均增長(zhǎng)到10 7 但是 今年上半年GDP增長(zhǎng)創(chuàng)新低 8月份的數(shù)據(jù)我們?nèi)詻](méi)看到好轉(zhuǎn)趨勢(shì) 行業(yè)四大背景變化 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存疑 前十年的快速增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯放緩 2012年二季度GDP增速7 6 已經(jīng)是08年金融危機(jī)結(jié)束以來(lái)的最低水平 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)前景不明朗 2002 2011年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年度增速情況一覽 2009 2012上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值季度增速情況一覽 政策調(diào)控成真 市場(chǎng)調(diào)控逐年升級(jí) 調(diào)控手段從 空調(diào) 轉(zhuǎn)變?yōu)?真調(diào) 市場(chǎng)投機(jī)熱情高漲炒樓花炒預(yù)售普遍 全民投資房產(chǎn)初現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)高漲 08年金融危機(jī)國(guó)家救市市場(chǎng)需求再度井噴一線城市房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高二三線城市房?jī)r(jià)普漲 04年 完善交易制度 05 06年 財(cái)稅政策 07年 差別化信貸政策 10年至今 限購(gòu)政策 禁止期房轉(zhuǎn)讓 非普通住宅2年征營(yíng)業(yè)稅 非普通住宅3 契稅 營(yíng)業(yè)稅二轉(zhuǎn)五 二套房貸新政 限購(gòu) 48個(gè)城市 限貸 所有城市 限價(jià) 部分城市 背景 行業(yè)四大背景變化 企業(yè)路徑分化 當(dāng)企業(yè)規(guī)?；揭欢A段之后 規(guī)?；?利潤(rùn)化 還是均衡發(fā)展成為企業(yè)開(kāi)始思考的路徑抉擇問(wèn)題 企業(yè)規(guī)模逐漸壯大 行業(yè)集中度不斷提升 企業(yè)未來(lái)發(fā)展將何去何從 規(guī)?；?均衡發(fā)展 利潤(rùn)化 2012年前三季度企業(yè)銷售金額集中度同比變化 過(guò)去十年 2002年 2011年 萬(wàn)科 從44億成長(zhǎng)到1215億 翻了27倍 中海 從40億港幣成長(zhǎng)到870億港幣 翻了近22倍 金地 從8 6億成長(zhǎng)到309億 翻了近36倍 行業(yè)四大背景變化 需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變 市場(chǎng)需求開(kāi)始由 單一的剛性需求主導(dǎo) 向 多元化需求并重 的方向轉(zhuǎn)變 過(guò)去 現(xiàn)在 單一剛需主導(dǎo) 多元化需求并重 政府 企業(yè) 與 消費(fèi)者 間的相互培養(yǎng) 相互促進(jìn) 行業(yè)四大背景變化 政府 管理能力 企業(yè) 專業(yè)能力 消費(fèi)者需求認(rèn)知能力 中央與地方 政府 本質(zhì)上就是收權(quán)與放權(quán)的變化 目前正進(jìn)入第三輪調(diào)整周期 這也必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)再次帶來(lái)全局性的影響 中央兩次分權(quán) 八十年代初期 農(nóng)村改革 設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)等八十年代后期到九十年代初 南巡講話 海南房地產(chǎn)泡沫等 中央兩次收權(quán)1994年的分稅制1998年的金融改革 當(dāng)前階段的調(diào)整當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)諸多不確定性 社會(huì)面臨諸多矛盾的時(shí)機(jī) 第一輪關(guān)系調(diào)整 第二輪關(guān)系調(diào)整 第三輪關(guān)系調(diào)整 當(dāng)前階段 中央與地方的關(guān)系 本質(zhì)上就是收權(quán)與放權(quán)的變化 行業(yè)三大關(guān)系調(diào)整 企業(yè)與政府 地方政府出于構(gòu)建長(zhǎng)期的 穩(wěn)定的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)出發(fā) 開(kāi)始形成對(duì)規(guī)?；捌放苹髽I(yè) 非純住宅性質(zhì)供地結(jié)構(gòu)以及長(zhǎng)期深耕企業(yè)的三個(gè)維度的轉(zhuǎn)變 規(guī)模與品牌 長(zhǎng)期發(fā)展性 土地結(jié)構(gòu) 規(guī)模與品牌政府在選擇合作企業(yè)中 更傾向于選擇規(guī)模大 品牌影響力高的企業(yè) 規(guī)模小的企業(yè)受歡迎程度以不如從前 土地結(jié)構(gòu)2009年開(kāi)始 地方政府出讓的土地結(jié)構(gòu)中至少含有一半的非住宅用地 一般性開(kāi)發(fā)商都急切希望的純住宅用地急劇減少 1 2 3 長(zhǎng)期發(fā)展性當(dāng)前地方政府更愿意將土地出讓給能在當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的企業(yè) 三方面表現(xiàn) 1 2 3 行業(yè)三大關(guān)系調(diào)整 消費(fèi)者與企業(yè) 一方面隨著消費(fèi)者對(duì)于品牌和品質(zhì)的認(rèn)知能力提升及行業(yè)調(diào)控加深 導(dǎo)致行業(yè)集中度進(jìn)一步提升 另一方面非市場(chǎng)因素的導(dǎo)向回歸 也導(dǎo)致需求的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)大大強(qiáng)于以往 需求結(jié)構(gòu)發(fā)生重要轉(zhuǎn)變 其主要特征是 行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升 消費(fèi)者對(duì)于品牌和品質(zhì)的認(rèn)知能力提升 導(dǎo)致行業(yè)越是調(diào)控消費(fèi)行為越是往規(guī)?；推放拼笃髽I(yè)靠攏 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避意識(shí)加強(qiáng) 由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化因素以及這些年政策調(diào)控導(dǎo)向的原因 需求導(dǎo)向的市場(chǎng)因素全面讓位于行政因素 最初支撐行業(yè)的高速發(fā)展的剛需消費(fèi)者已經(jīng)進(jìn)入社會(huì)中堅(jiān)結(jié)構(gòu) 并且早期置業(yè)受益較大 同時(shí)收入始終處于上升通道 開(kāi)始變成改善型及投資性的需求結(jié)構(gòu)該部分客戶群體一方面對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)及產(chǎn)品具有相當(dāng)辨識(shí)能力 同時(shí)經(jīng)歷多輪調(diào)控對(duì)風(fēng)險(xiǎn)具有相當(dāng)?shù)姆婪兑庾R(shí) 兩方面變化 1 2 行業(yè)三大關(guān)系調(diào)整 因此 四大基礎(chǔ)背景的巨變及三大關(guān)系的調(diào)整 使當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)入迷離期 行業(yè)信息進(jìn)入混沌期 市場(chǎng)走勢(shì) 迷離期行業(yè)信息 混沌期 三大關(guān)系調(diào)整 中央與地方 政府 企業(yè)與政府消費(fèi)者與企業(yè) 站在新舊十年的重大交匯點(diǎn) 我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)向上的預(yù)期仍在 PART4關(guān)于行業(yè)未來(lái)發(fā)展的展望 過(guò)往的十年 2000年以來(lái)年度全國(guó)商品房銷售面積走勢(shì) 單位 億平方米 本屆政府執(zhí)政以來(lái) 房地產(chǎn)行業(yè)共經(jīng)歷四輪調(diào)控 但正是在此背景下 市場(chǎng)交易量依然走在單邊向上的軌跡中 究其原因是城市 鎮(zhèn) 化的推動(dòng) 2012年市場(chǎng)已有起色 2012年一季度以來(lái) 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)起色顯著 先行的銷售量指標(biāo)自3月以來(lái)逐月回升 而更能反映行業(yè)景氣程度的投資 新開(kāi)工指標(biāo)在8月也已探底成功 2012年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售指標(biāo)增速走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2012年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資建設(shè)指標(biāo)增速走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 投資建設(shè)走勢(shì)相對(duì)銷售量滯后半年左右 銷售量跌幅自3月起逐月收窄8月銷售金額增速已率先返正 8月投資增速 新開(kāi)工面積增速環(huán)比一同觸底兩大指標(biāo)增速自2011年7 8月以來(lái)首次呈現(xiàn)環(huán)比上漲 房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái) 依然是城市 鎮(zhèn) 化 李克強(qiáng) 城市 鎮(zhèn) 化是中國(guó)最大的內(nèi)需潛力 是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要依靠 5月3日 9月19日 9月12日 3月7日 中國(guó)致力于推動(dòng)科學(xué)發(fā)展 加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式 把城市 鎮(zhèn) 化作為現(xiàn)代化建設(shè)的重大戰(zhàn)略 城市 鎮(zhèn) 化是中國(guó)最大的內(nèi)需潛力所在 是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要依靠 面向未來(lái) 我們將著力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整 把發(fā)展的戰(zhàn)略基點(diǎn)放在擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求上 推動(dòng)工業(yè)化 城市 鎮(zhèn) 化 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展 中國(guó)國(guó)際投資貿(mào)易洽談會(huì)暨第三屆中阿經(jīng)貿(mào)論壇 中部地區(qū)崛起正在發(fā)力 對(duì)全國(guó)大局具有重要作用 要努力走出工業(yè)化 城市 鎮(zhèn) 化 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)調(diào)發(fā)展的路子 城市 鎮(zhèn) 化不僅可以擴(kuò)大投資 而且能夠促進(jìn)消費(fèi) 對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需具有重要推動(dòng)作用 2011年12月 27 1978年以來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化率發(fā)展走勢(shì) 單位 過(guò)往的十年 2011年我國(guó)平均城鎮(zhèn)化率剛好達(dá)到50 中國(guó)居住在城鎮(zhèn)中的人口為總數(shù)的一半 城鎮(zhèn)化進(jìn)程本身就是創(chuàng)造購(gòu)房需求的過(guò)程 以城鎮(zhèn)化率每年推進(jìn)1個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算 即每年新增1400萬(wàn)城市人口 大約9億平方米的剛性需求 2011年城鎮(zhèn)化率仍在50 以下的部分省份 房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái) 貴陽(yáng)奇跡是如何締造的 貴陽(yáng)世紀(jì)城開(kāi)發(fā)商 世紀(jì)金源物業(yè)類型 綜合社區(qū)開(kāi)盤日期 08年1月建筑面積 600萬(wàn) 主力戶型 110 130預(yù)計(jì)入住人口 12萬(wàn) 貴陽(yáng)花果園開(kāi)發(fā)商 宏立城物業(yè)類型 綜合社區(qū)開(kāi)盤日期 10年11月建筑面積 560萬(wàn) 主力戶型 65 135預(yù)計(jì)入住人口 36萬(wàn) 2010年 貴陽(yáng)世紀(jì)城項(xiàng)目年銷售面積138萬(wàn)平方米 占貴陽(yáng)全市銷售面積的22 是蘭州市的1 5倍2011年 貴陽(yáng)花果園項(xiàng)目年銷售面積101萬(wàn)平方米 占貴陽(yáng)全市銷售面積的18 是南京市的22 人們不禁要問(wèn) 購(gòu)買力哪里來(lái) 需求哪里來(lái) 貴陽(yáng)商品住宅成交面積與其他城市比較 單位 萬(wàn)平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源 CRIC 2010年貴陽(yáng)市城市化率突破30 正式進(jìn)入城市 鎮(zhèn) 化的高增長(zhǎng)期戶籍政策所影射的資源優(yōu)勢(shì)驅(qū)使了階梯性的需求城市 鎮(zhèn) 化 在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中 中心城市市場(chǎng)會(huì)帶動(dòng)周邊低一級(jí)城市的成長(zhǎng) 全國(guó)到現(xiàn)在為止仍舊只有局部區(qū)域和部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到了一個(gè)成熟階段 更多的城市還處在階梯式的發(fā)展過(guò)程中 一線城市樓市先行二線城市跟進(jìn)未來(lái)逐步推進(jìn)到三四線城市 第一梯隊(duì)上海 杭州 第二梯隊(duì)蘇州 南京 無(wú)錫 常州 第三梯隊(duì)合肥 寧波 南昌 揚(yáng)州 長(zhǎng)三角區(qū)域城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程 房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái) 城市傳導(dǎo)效應(yīng)正在繼續(xù) 過(guò)去十年里房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要集中在288個(gè)地級(jí)市中的35個(gè)重點(diǎn)城市 更確切地說(shuō) 大部分時(shí)間內(nèi)其實(shí)僅是10大核心城市 而這10大城市交易量占 全國(guó)數(shù)據(jù) 的比例也從最早的30 以上降到目前的10 左右 房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái) 一直以來(lái)我們所看到的只是一隅 2862個(gè)縣 374個(gè)縣級(jí)市 288個(gè)地級(jí)市 1 2 3 374個(gè)縣級(jí)市 288個(gè)地級(jí)市 2862個(gè)縣 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)官方統(tǒng)計(jì)的盲區(qū)房地產(chǎn)媒體報(bào)道的盲區(qū)相當(dāng)一部分房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)研究的盲區(qū) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 一直以來(lái) 我們所看到的全國(guó)交易量數(shù)據(jù) 只是局部的 結(jié)束語(yǔ) 對(duì)于當(dāng)前的 房地產(chǎn)行業(yè) 我們認(rèn)為 短期內(nèi) 外部環(huán)境決定行業(yè)仍將處于階段性混亂之中 長(zhǎng)期內(nèi) 隨著新一屆政府的態(tài)度明朗化 城市 鎮(zhèn) 化仍將推動(dòng)行業(yè)向好發(fā)展 對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)或者每一個(gè)地產(chǎn)人 我們認(rèn)為 必須擁有與時(shí)俱進(jìn)的能力 必須具備擁抱變化的覺(jué)悟 變是永恒 唯變生存 道路是曲折的 前途是光明的 Tobecontinued