房地產(chǎn)投資分析 【PPT課件】

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1、房地產(chǎn)投資分析* 主編ISBN 978-7-111-23539-2目 錄第4章 房地產(chǎn)投資產(chǎn)品定位策劃第3章 房地產(chǎn)投資市場分析第2章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析第1章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)第5章 房地產(chǎn)投資成本與稅費(fèi)估算第6章 房地產(chǎn)投資收入估算第7章 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)指標(biāo)與報表分析目 錄第12章 房地產(chǎn)投資可行性研究報告第11章 房地產(chǎn)置業(yè)投資分析第10章 房地產(chǎn)投資方案比選附錄 常用Excel函數(shù)簡介參考文獻(xiàn)第8章 房地產(chǎn)投資不確定性分析第9章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析第1章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ) 小結(jié) 1.3 現(xiàn)金流量與資金的時間價值 1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 1.1 房地產(chǎn)投資分

2、析的內(nèi)容與任務(wù) 思考題 練習(xí)題 返回目錄1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù) 1.1.1 房地產(chǎn)投資的類型及優(yōu)缺點(diǎn) 1投資與房地產(chǎn)投資的含義 經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉夏普在其投資學(xué)中,將投資概念表述為:投資就是為了獲得可能的不確定的未來值所做出的確定的現(xiàn)值犧牲。我們一般認(rèn)為,投資(Investment)是指某個經(jīng)濟(jì)主體(國家、企業(yè)、個人)將一定的資金(如現(xiàn)金及其他形式貨幣資金)或資源(如土地、設(shè)備、技術(shù)等)投入某項(xiàng)社會再生產(chǎn)過程,以便獲取未來的收益或效益的經(jīng)濟(jì)活動或經(jīng)濟(jì)行為。 2房地產(chǎn)投資的類型劃分 (1)按投資方式劃分,房地產(chǎn)投資可以分為直接投資和間接投資。 (2)按投資經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分,房地產(chǎn)投資可分為土地

3、開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營投資、物業(yè)服務(wù)投資和中介服務(wù)投資。1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù) (3)按投資經(jīng)營方式劃分,房地產(chǎn)投資可以分為出售型房地產(chǎn)投資、經(jīng)營型房地產(chǎn)投資和混合型房地產(chǎn)投資。 3房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn) (1)房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn) (2)房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn) 1.1.2 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容 1房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 2房地產(chǎn)投資市場分析 3房地產(chǎn)投資分析策劃 4房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析 5房地產(chǎn)投資不確定性分析 6房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù) 7房地產(chǎn)投資社會影響分析 8房地產(chǎn)投資決策分析(方案比選分析) 1.1.3 房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) 1.為投資者指出投資方向

4、 2.為投資者提供運(yùn)作方式 3.為投資者估計(jì)投資收益 4.為投資者分析風(fēng)險及提供避險策略返回本章目錄1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 1.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期 1投資前期 2投資實(shí)施期 3營銷期或經(jīng)營期 1.2.2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)工期與計(jì)算期 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)工期 工期定額可以根據(jù)全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額以及地方的定額來估算。 這里以北京市定額為例來說明建設(shè)工期定額。北京市建筑安裝工程工期定額中磚混結(jié)構(gòu)住宅工程部分的工期定額見表1-1。1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期/m2/m2表1-1 磚混結(jié)構(gòu)住宅工程工期定額1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周

5、期、建設(shè)工期和計(jì)算期 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期 1.2.3 工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制 1項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制方法 (1)表格法。傳統(tǒng)的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制都使用表格法來進(jìn)行。每項(xiàng)工程的具體進(jìn)度計(jì)劃不盡相同,但是表格的大致形式相同如表1-2所示。項(xiàng)目編號單位工程或分項(xiàng)工程名稱工程量開工日期完工日期工程延續(xù)天數(shù)備 注單位數(shù)量年月日 年 月 日表1-2 工程項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃表1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 (2)甘特圖法。甘特圖(Gatt)又稱橫道圖,它以一段橫向粗線條表示一項(xiàng)工作,通過該線條在帶有時間坐標(biāo)的表格中的位置來表示各項(xiàng)工作的起始、結(jié)束時間和各工作的先后順序。如圖1-1所示。項(xiàng)目編號項(xiàng)

6、目名稱工程數(shù)量日期（年、月）2005年2006年單位數(shù)量2 4 6 810122 4 6 810123圖1-1 工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃圖示例1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 (3)網(wǎng)絡(luò)圖法。網(wǎng)絡(luò)圖法又稱網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù),通常需要熟練使用計(jì)算機(jī)才能較好地編制和調(diào)整網(wǎng)絡(luò)圖。下圖1-2就是一個小型建設(shè)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖的示意圖。土方工程I土方工程II基礎(chǔ)工程I基礎(chǔ)工程II結(jié)構(gòu)工程I裝修工程I結(jié)構(gòu)工程II裝修工程II總工期T=14天2133322322864475土方工程I土方工程II基礎(chǔ)工程I基礎(chǔ)工程II結(jié)構(gòu)工程I裝修工程I結(jié)構(gòu)工程II裝修工程II總工期T=14天2133322322864

7、475圖1-2 某小型建設(shè)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖注:1該工程分為兩段施工,即I段和II段。2施工過程包括四個工序:土方工程、基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和裝修工程。1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 2甘特圖編制及其應(yīng)用 圖1-3是使用Microsoft Project 2007軟件編制的某小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃甘特圖。圖1-3 某小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃圖1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 在掌握基本情況后,大致把活動的先后順序以及活動的時間多少用粗橫線表示出來。圖1-4就是一個利用Microsoft Excel 2007軟件編制的簡單粗略的甘特圖。圖1-4 某項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃圖

8、返回本章目錄1.3 現(xiàn)金流量與資金的時間價值 1.3.1 現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖 1現(xiàn)金流量的內(nèi)涵 (1)現(xiàn)金流量及其類型。 (2)現(xiàn)金流量與利潤。 2現(xiàn)金流量圖及其繪制 (1)現(xiàn)金流量圖的含義?，F(xiàn)金流量圖(Cash Flow Diagram)是把投資項(xiàng)目(系統(tǒng))的現(xiàn)金流量用時間坐標(biāo)表示出來的一種示意圖。時間可以以年、半年、季度或月等為單位。在現(xiàn)金流量圖上,要表明現(xiàn)金流量的性質(zhì)(流入或流出)、發(fā)生時間以及數(shù)量大小等。 (2)現(xiàn)金流量圖的繪制方法?，F(xiàn)金流量圖的繪制有兩種方法,一種是利用直尺等繪圖工具手繪,另一種是利用Microsoft Excel軟件自動繪制。兩種不同的繪制方法介紹如下: 1)手繪

9、現(xiàn)金流量圖。圖1-5所示是手繪的某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖。1.3 現(xiàn)金流量與資金的時間價值圖1-5 手繪某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖(單位:萬元) 2)利用Microsoft Excel 2007軟件自動繪制現(xiàn)金流量圖。以圖1-5為例,首先,打開Microsoft Excel 2007,在工作區(qū)任一位置的不同格里按順序輸入上述數(shù)字和時間標(biāo)度,點(diǎn)擊“插入”菜單欄中的“圖表”,再點(diǎn)擊“柱形圖”,選擇“堆積柱形圖”,即可自動生成該項(xiàng)目投資的現(xiàn)金流量圖。再稍微加以修飾,就成為如圖1-6所示的現(xiàn)金流量圖。1.3 現(xiàn)金流量與資金的時間價值圖1-6 利用Microsoft Excel軟件繪制的某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖(一)

10、(單位:萬元)1.3 現(xiàn)金流量與資金的時間價值 在繪制現(xiàn)金流量圖的過程中,當(dāng)點(diǎn)擊“插入”菜單欄中的“圖表”,再點(diǎn)擊“折線圖”中的“數(shù)據(jù)點(diǎn)折線圖”時,也會生成圖1-7所示的現(xiàn)金流量圖。圖1-7 利用Microsoft Excel軟件繪制的某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖(二)(單位:萬元)1.3 現(xiàn)金流量與資金的時間價值 (3)現(xiàn)金流量圖繪制注意事項(xiàng)。 1.3.2 資金的時間價值及其計(jì)算 1資金時間價值的含義 2資金時間價值的單利與復(fù)利計(jì)算法 3名義利率與實(shí)際利率及其換算 1.3.3 資金等值及其具體計(jì)算 1資金等值相關(guān)概念 2資金等值的計(jì)算 例1-5某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為25萬元的住宅,如

11、果該家庭首付款為總房款的30%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年,按月等額償還,年貸款利率為15%,問月還款額為多少？1.3 現(xiàn)金流量與資金的時間價值 解:已知抵押貸款額P=25萬元70%=17.5萬元 月貸款利率i=15%/12=1.25%,計(jì)息周期n=1012月=120月。 根據(jù)公式 ,可以求得月還款額為: A=175000元 1.25%(1+1.25%)120/(1+1.25%)1201 =2823.4元 表1-3匯總了以上六類資金等值問題的基本計(jì)算公式。問 題 類 型所 求已 知公 式計(jì) 算 系 數(shù)復(fù)利終值問題FPF=P（ F/P, i, n）復(fù)利終值系數(shù)（F/P,

12、i, n）年金終值問題FAF=A（ F/A, i, n）年金終值系數(shù)（F/A, i, n）復(fù)利現(xiàn)值問題PFP=F（ P/F, i, n）復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)（P/F, i, n）年金現(xiàn)值問題PAP=A（ P/A, i, n）年金現(xiàn)值系數(shù)（P/A, i, n）資金存儲問題AFA=F（ A/F, i, n）資金存儲系數(shù)（A/F, i, n）表1-3 資金等值基本計(jì)算公式返回本章目錄小 結(jié) 房地產(chǎn)投資是一種將資金或資產(chǎn)投入房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等特定項(xiàng)目,以獲得最大限度收益的經(jīng)濟(jì)行為。根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn),可以把房地產(chǎn)投資分為不同的類型。與一般投資相比,房地產(chǎn)投資既有優(yōu)點(diǎn),也有缺點(diǎn),

13、房地產(chǎn)投資者應(yīng)該對此有清醒的認(rèn)識。 為了減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險,獲得最大限度的投資收益,就要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析。為此,還需要熟悉房地產(chǎn)投資的項(xiàng)目周期、計(jì)算期以及項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制,尤其是要掌握現(xiàn)金流量的基本概念、現(xiàn)金流量圖的繪制以及資金時間價值的計(jì)算。在這個基礎(chǔ)上,才能更好地進(jìn)行后面知識的學(xué)習(xí)。返回本章目錄思 考 題 1房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)置業(yè)投資的區(qū)別是什么？ 2房地產(chǎn)投資有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？ 3房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容主要有哪些？ 4房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)是什么？ 5什么是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期？它一般包括哪幾個階段？ 6什么是建設(shè)工期？如何進(jìn)行估算？ 7什么是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期？如何選?。?8如何編

14、制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的甘特圖？ 9如何理解現(xiàn)金流量？房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流量有哪三種情況？ 10什么是現(xiàn)金流量圖？如何繪制？ 11什么是資金的時間價值？如何計(jì)算？ 12什么是資金等值？資金等值計(jì)算通常主要涉及哪三項(xiàng)內(nèi)容？返回本章目錄練 習(xí) 題 1已知某筆貸款的年利率為15%,按半年計(jì)息,問該筆貸款的實(shí)際利率是多少？ 2某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬元,期限為5年,年利率為10%,按季度計(jì)息、到期后一次償還本金,則開發(fā)商該筆貸款支付的利息總額是多少？若計(jì)算先期支付的利息的時間價值,則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？ 3某家庭以10000元/m2的價格,購買了一套100m2的住宅,向銀行申請了2

15、0年的住房抵押貸款,該貸款的年利率為7%,貸款成數(shù)為七成。如果該家庭在按月等額還款5年后,于第6年初一次提前還清了貸款本金8萬元,那么從第6年開始的抵押貸款月還款額為多少？返回本章目錄第2章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 小結(jié) 2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價 2.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析 2.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 思考題 練習(xí)題 返回目錄2.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 2.1.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境基本概念 1環(huán)境與投資環(huán)境的含義 按照尼古拉斯斯特恩的解釋,投資環(huán)境主要是指現(xiàn)在和未來影響和制約投資主體投資動機(jī)、投資決策以及投資風(fēng)險和收益的政策、制度和行為環(huán)境等一切外部條件的總稱。

16、投資環(huán)境包括與一定投資活動有關(guān)的政治、經(jīng)濟(jì)、自然、社會、科技等方面的因素,投資收益的高低與經(jīng)濟(jì)主體對投資環(huán)境認(rèn)識的正確程度有很大關(guān)系,在不同的投資環(huán)境中,從事投資活動所獲得的收益差別很大。 2房地產(chǎn)投資環(huán)境及其特征 2.1.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境的幾種分類 1從投資環(huán)境所包含因素的多少來分類 2按照房地產(chǎn)投資環(huán)境因素作用范圍的大小分類2.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 3按房地產(chǎn)投資環(huán)境因素的不同性質(zhì)劃分 4按照房地產(chǎn)投資環(huán)境因素不同的內(nèi)容劃分 2.1.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的意義 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析在房地產(chǎn)投資過程中具有重要的參考意義。房地產(chǎn)投資的第一步就是進(jìn)行房地產(chǎn)投資環(huán)境分析,這一點(diǎn)隨著中

17、國市場經(jīng)濟(jì)的成熟和房地產(chǎn)市場本身的完善逐步顯示出來。在國外成熟的市場經(jīng)濟(jì)體中,房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的分析策略和分析方法已經(jīng)非常成熟,在中國加入WTO以后房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)呈現(xiàn)出了與國際接軌的態(tài)勢。 投資環(huán)境對單個的投資者而言是無法改變也不可控制的。房地產(chǎn)投資者要想減少或規(guī)避風(fēng)險,最大程度地達(dá)到自己的投資目標(biāo),他就必須充分認(rèn)識和分析房地產(chǎn)投資環(huán)境,并及時采取措施積極地利用環(huán)境變化中提供的機(jī)會,同時也要積極采取對策,努力避開這種變化可能帶來的威脅,只有這樣,投資者才能制定正確的投資方案和投資決策。返回本章目錄2.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析 2.2.1 政策法規(guī)環(huán)境分析 政策法規(guī)環(huán)境包括政策環(huán)境和法規(guī)環(huán)

18、境兩個方面。 這里以2003年中國人民銀行(以下簡稱央行)頒布的121號文件為例來分析金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響。 121文件對房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面: (1)改變了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的資金運(yùn)作模式。 (2)抑制投資型客戶的購房需求。 (3)限制政府和開發(fā)企業(yè)的土地儲備。 2.2.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2.2.3 規(guī)劃環(huán)境分析 2.2.4 自然環(huán)境分析 2.2.5 設(shè)施環(huán)境分析2.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析 1生活設(shè)施環(huán)境分析 2商務(wù)設(shè)施環(huán)境分析 3教育設(shè)施環(huán)境分析 4基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境分析返回本章目錄2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價 2.3.1 房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的原則 1主觀與客觀相

19、結(jié)合的原則 2全面與重點(diǎn)相結(jié)合的原則 3靜態(tài)與動態(tài)相結(jié)合的原則 4定性與定量相結(jié)合的原則 5普遍性與特殊性相結(jié)合的原則 2.3.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的方法 1冷熱國對比法 (1)政治穩(wěn)定性。 (2)市場機(jī)會。 (3)經(jīng)濟(jì)成長和成就。 (4)文化一元化。 2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價 (5)法令阻礙。 (6)實(shí)質(zhì)阻礙。 (7)地理與文化差距。 2特爾斐法評價法 特爾斐法一般要經(jīng)過四輪基本咨詢程序,才可得到較為滿意的結(jié)論。其基本程序?yàn)? (1)預(yù)先調(diào)查。 (2)首次反饋。 (3)二次反饋。 (4)作出決斷。 3等級尺度法 4多因素和關(guān)鍵因素評價法 (1)閔氏多因素評估法。具體見下表2-1。 2.

20、3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價影 響 因 素子 因 素1政治環(huán)境政治穩(wěn)定性、國有化可能性、政府的外資政策2經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)增長、物價水平3財(cái)務(wù)環(huán)境資本和利率匯出、匯率、集資和借款的可能性4市場環(huán)境市場規(guī)模、分銷網(wǎng)點(diǎn)、營銷輔助機(jī)構(gòu)、地理位置5基礎(chǔ)設(shè)施國際通信設(shè)備、交通與運(yùn)輸、外部經(jīng)濟(jì)6技術(shù)條件科技水平、合適的勞動力、專業(yè)人才的供應(yīng)7輔助工業(yè)輔助工業(yè)的發(fā)展水平、輔助工業(yè)的配套情況8法律制度各項(xiàng)法律是否健全、法律是否得到很好的執(zhí)行9行政機(jī)構(gòu)效率機(jī)構(gòu)的設(shè)置、辦事效率、工作人員的素質(zhì)10文化環(huán)境投資雙方信任和合作程度；外國公司是否適應(yīng)當(dāng)?shù)氐纳鐣L(fēng)俗11競爭環(huán)境當(dāng)?shù)馗偁帉κ值膹?qiáng)弱、同類產(chǎn)品進(jìn)口配額在當(dāng)?shù)厥袌鏊挤蓊~

21、表2-1 閔氏多因素評估法(資料來源:王慧炯等中國投資環(huán)境國務(wù)院發(fā)展中心、京港學(xué)術(shù)交流中心,1987年8月)2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價 在具體評估該地區(qū)的投資環(huán)境時,首先對各類因素的子因素作出綜合評價;然后據(jù)此對該類因素作出優(yōu)、良、中、可、差的判斷;最后,在此基礎(chǔ)上計(jì)算該國投資環(huán)境的總分?jǐn)?shù)。其計(jì)算公式為: 式中 ,G 投資環(huán)境總分?jǐn)?shù); Wi 第i類因素的權(quán)重; Ai、Bi、Ci、Di、Ei 為第i類因素被評為優(yōu)、良、中、可、差的百分比。 投資環(huán)境總分?jǐn)?shù)的取值在15之間,越接近5,則說明投資環(huán)境越好;反之,越接近1,則說明投資環(huán)境越差。15432niiiiiiiPWABCDE（）2.3 房地產(chǎn)

22、投資環(huán)境的評價 (2)閔氏關(guān)鍵因素評估法。具體見表2-2。投 資 動 機(jī)影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因素1降低成本勞動生產(chǎn)率、土地費(fèi)用、原料及元件價格、運(yùn)輸成本2開拓當(dāng)?shù)厥袌鍪袌鲆?guī)模、營銷輔助機(jī)構(gòu)、文化、位置、運(yùn)輸條件、通信條件3獲得原料和元件供應(yīng)資源、當(dāng)?shù)刎泿艆R率的變化、當(dāng)?shù)氐耐ㄘ浥蛎浡省⑦\(yùn)輸條件表2-2 閔氏關(guān)鍵因素評估法(資料來源:王慧炯等中國投資環(huán)境國務(wù)院發(fā)展中心、京港學(xué)術(shù)交流中心,1987年8月)2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價評 價 項(xiàng) 目評 價 指 標(biāo)TOP10城市住宅開發(fā)投資環(huán)境人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余額、銷售面積、施工面積、竣工面積、新開工面積、總?cè)丝?、銷售增長率、竣工增長率、銷

23、售面積/竣工面積、銷售面積/新開工面積、吸納率等上海、北京、重慶、南寧、合肥、天津、南京、廣州、南昌、成都2.3.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的衡量標(biāo)準(zhǔn) 常見的房地產(chǎn)投資環(huán)境衡量標(biāo)準(zhǔn)有:風(fēng)險小、機(jī)會多、盈利能力強(qiáng)。如表2-3所示。表2-3 房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境評價指標(biāo)體系及TOP10城市2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價商業(yè)用房開發(fā)投資環(huán)境出租面積、銷售面積、竣工面積、新開工面積、就業(yè)人口總數(shù)、社會消費(fèi)品零售總額、施工面積、人均可支配收入、人均社會消費(fèi)品零售總額、GDP增長率、出租率、吸納率等上海、重慶、北京、深圳、廣州、天津、杭州、哈爾濱、寧波和成都固定資產(chǎn)投資、土地開發(fā)投資、建成區(qū)面積、總?cè)丝?、就業(yè)人數(shù)、房

24、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)增長率、土地開發(fā)面積購置面積、實(shí)際利用外資、人均GDP、固定資產(chǎn)投資GDP、固定資產(chǎn)投資增長率、GDP增長率等(續(xù))返回本章目錄小 結(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境,是指房地產(chǎn)投資所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會、文化、科技等外部條件的總稱,是某區(qū)域系統(tǒng)對房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)資本流動之間影響要素的總和。房地產(chǎn)投資環(huán)境具有系統(tǒng)性、區(qū)域性和動態(tài)性等基本特點(diǎn),可以按照不同的功能從不同的角度劃分成不同的類型,這樣劃分也有利于對房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析。 在進(jìn)行一般的房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析時,要特別注意政策法規(guī)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、規(guī)劃環(huán)境、自然環(huán)境以及設(shè)施環(huán)境的了解與分析。當(dāng)然,這些主要要素都有自己的具體內(nèi)容和分析要點(diǎn)。

25、盡管如此,對不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,也不能千篇一律、面面俱到。小 結(jié) 對房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析需要遵循一般的原則,掌握一定的方法,注意具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價原則包括:主觀與客觀相結(jié)合的原則、全面與重點(diǎn)相結(jié)合的原則、靜態(tài)與動態(tài)相結(jié)合的原則以及定性與定量相結(jié)合的原則;房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的方法常見的約有10余種,本書主要介紹了冷熱國對比法、特爾斐法評價法、等級尺度法以及多因素和關(guān)鍵因素評價法等4種常用的房地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法。在使用這些方法進(jìn)行評價后,注意房地產(chǎn)投資環(huán)境好壞的衡量標(biāo)準(zhǔn)是風(fēng)險小、機(jī)會多以及項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)。返回本章目錄思 考 題 1房地產(chǎn)投資環(huán)境的類型具體有哪些？ 2如何進(jìn)行房

26、地產(chǎn)投資環(huán)境的要素分析？ 3房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的原則有哪些？ 4詳細(xì)說明多因素和關(guān)鍵因素評價法的評價原理與操作。 5房地產(chǎn)投資環(huán)境的衡量標(biāo)準(zhǔn)包括哪些方面？返回本章目錄練 習(xí) 題 假設(shè)你所在的城市有一住宅開發(fā)項(xiàng)目,試編制該住宅開發(fā)投資環(huán)境分析的簡要提綱并進(jìn)行投資環(huán)境分析。返回本章目錄第3章 房地產(chǎn)投資市場分析 小結(jié) 3.3 常見類型房地產(chǎn)投資市場分析 3.2 房地產(chǎn)投資市場分析的要點(diǎn)與方法 3.1 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題 思考題 練習(xí)題 返回目錄3.1 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題 3.1.1 房地產(chǎn)投資市場分析的類型 1按照房地產(chǎn)投資市場分析的內(nèi)容劃分的類型 2按照房地產(chǎn)投資市場分析的層次劃

27、分的類型 3按照房地產(chǎn)投資市場分析的服務(wù)主體劃分的類型 4按照房地產(chǎn)投資市場分析的不同階段劃分的類型 5按照房地產(chǎn)投資市場分析的物業(yè)功能劃分的類型 3.1.2 房地產(chǎn)投資市場分析的依據(jù) 1房地產(chǎn)市場供給方面的信息 2房地產(chǎn)市場需求方面的信息 (1)房地產(chǎn)市場需求總量方面的信息。如:現(xiàn)有人口數(shù)量、使用中的房地產(chǎn)數(shù)量、空置量信息;現(xiàn)實(shí)和潛在的房地產(chǎn)需求量,如表3-1所示。3.1 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題表3-1 競爭樓盤信息調(diào)查表3.1 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題 (2)房地產(chǎn)市場需求傾向方面的信息。 (3)房地產(chǎn)市場需求客戶特征方面的信息。 (4)房地產(chǎn)市場需求未來趨勢方面的信息。 3房地產(chǎn)供

28、求關(guān)系方面的信息 房地產(chǎn)投資市場供求關(guān)系方面的信息大致包括: (1)供求關(guān)系狀況方面的信息,如:供給量的缺口程度或空置率、空置量,價格上漲或下跌幅度及比率,成交量與需求量,市場吸納能力與速度等。 (2)供求關(guān)系未來趨勢方面的信息,如政策法規(guī)信息,房地產(chǎn)稅收信息,城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃信息,城市化狀況及其趨勢方面的信息,產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其趨勢方面的信息,GDP及其增長率方面的信息,通貨膨脹率、利率水平、獲取貸款的可能性方面的信息,城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平方面的信息,房地產(chǎn)投資收益率及房地產(chǎn)開發(fā)利潤率變化的信息等。 4房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方面的信息3.1 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題 3.1.3

29、房地產(chǎn)投資市場分析的注意事項(xiàng) 1房地產(chǎn)投資市場分析要有明確的思路 2房地產(chǎn)投資市場分析要根據(jù)分析目的確定研究內(nèi)容和角度 3房地產(chǎn)投資市場分析要把多種分析方法結(jié)合起來 4房地產(chǎn)投資市場分析數(shù)據(jù)要真實(shí)可靠 5房地產(chǎn)投資市場分析要避免陷入不必要的誤區(qū)返回本章目錄3.2 房地產(chǎn)投資市場分析的要點(diǎn)與方法 3.2.1 房地產(chǎn)投資市場供給分析 1供給總量分析的要點(diǎn)及方法 案例3-1根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2000年上半年的統(tǒng)計(jì),北京市商品住宅施工面積總量為2486.53萬m2。表3-2為北京市歷年竣工和銷售面積統(tǒng)計(jì)數(shù)字。在統(tǒng)計(jì)已竣工面積時參考?xì)v年平均銷售周期(北京市優(yōu)秀項(xiàng)目的銷售周期為0.499年),忽略1994年以

30、前的竣工面積,同時考慮到二手房市場還未成熟。假定目前購房者的購買力不會向二手房市場轉(zhuǎn)移,這樣歷年在售面積之和為1914.95萬m2。這樣,現(xiàn)有市場商品住宅存量為(2486.531914.95)萬m24401.48萬m2,在20002010年10年內(nèi)消化這些住宅,每年市場平均需要吸納約440萬m2。 綜合以上分析,每年市場潛在供給量應(yīng)為新增商品住宅面積總量與現(xiàn)有市場商品住宅存量之和,即為(548440)萬m2998萬m2。3.2 房地產(chǎn)投資市場分析的要點(diǎn)與方法年 份當(dāng)年商品房竣工面積當(dāng)年商品房銷售面積歷年剩余在售面積1994年383.53149.03234.501995年503.56186.28

31、317.281996年441.86188.13253.731997年483.31241.91241.401998年588.71376.84211.871999年908.26484.71423.552000年上半年453.03220.41232.62 表3-2 北京市歷年竣工和銷售面積 (單位:萬m2) 3.2 房地產(chǎn)投資市場分析的要點(diǎn)與方法 2供給產(chǎn)品分析的要點(diǎn)與方法 案例3-2 某區(qū)域商品住宅供給結(jié)構(gòu)分析 在該分析中選擇了某區(qū)域內(nèi)具有典型意義的12個項(xiàng)目,其具體情況見表3-3。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目均價/（元/m2）項(xiàng)目建筑面積/萬m2項(xiàng)目A650040.7項(xiàng)目B480016項(xiàng)目C450017項(xiàng)目D5

32、30814項(xiàng)目E560080項(xiàng)目F650050項(xiàng)目G600018.68表3-3 某區(qū)域供給結(jié)構(gòu)分析選擇項(xiàng)目列表3.2 房地產(chǎn)投資市場分析的要點(diǎn)與方法項(xiàng)目H640086.37項(xiàng)目I710083項(xiàng)目J428086項(xiàng)目K4300100項(xiàng)目L590029.51(續(xù)) 通過對表3-3的分析可以看出,該區(qū)域住宅的均價是5590元/m2。該區(qū)域住宅價格主要集中在5000元/m2以下以及(60007000)元/m2兩個區(qū)間段,這兩部分價位住宅面積的供給達(dá)到了區(qū)域面積供給總量的66%以上。具體情況見表3-4。3.2 房地產(chǎn)投資市場分析的要點(diǎn)與方法價格水平/（元/m2）5000以下5000600060007000

33、7000以上面積/（萬m2）219123.51195.7583比例（%）35.2519.8831.5113.36表3-4 區(qū)域項(xiàng)目價格水平分析 該地區(qū)目前供給的住宅面積主要集中在90120m2之間,超過90m2以上住宅的供給總量占到了80%以上。由此可以看出,該地區(qū)戶型面積普遍較大,小面積戶型供應(yīng)相對不足。具體如圖3-1所示。3.2 房地產(chǎn)投資市場分析的要點(diǎn)與方法 該區(qū)域商品住宅兩居、三居所占比例高達(dá)80%以上,區(qū)域內(nèi)兩居、三居面積都比較大,各種附屬設(shè)施配套齊全,戶型設(shè)計(jì)也較為靈活。具體如圖3-2所示。圖3-1 區(qū)域商品住宅面積分類統(tǒng)計(jì)圖圖3-2 區(qū)域住宅戶型狀況分類統(tǒng)計(jì)圖編輯本段現(xiàn)代意義的現(xiàn)

34、代意義的“策劃策劃”現(xiàn)代意義的“策劃”可以理解為借助一定的信息素材，為達(dá)到特定的目的、目標(biāo)而進(jìn)行設(shè)計(jì)、策劃，以為具體的可操作性行為提供創(chuàng)意、思路、方法與對策。 策劃就是一種策略、籌劃、謀劃或者計(jì)劃、打算、它是為個人、企業(yè)、組織機(jī)構(gòu)為了達(dá)到一定的目的，充分調(diào)查市場環(huán)境、以及相關(guān)聯(lián)的環(huán)境的基礎(chǔ)之上，遵循一定的方法或者規(guī)則對未來即將發(fā)生的事情，進(jìn)行系統(tǒng)、周密、科學(xué)地預(yù)測并制定科學(xué)的可行性的策劃方案，同時在發(fā)展中不斷地調(diào)整以適應(yīng)環(huán)境的變化，從而制定切合實(shí)際情況的科學(xué)的方案就叫做策劃。 綜上所述策劃有以下幾個主要的特點(diǎn)： 第一、策劃的本質(zhì)一種思維智慧的結(jié)晶。 第二、策劃具有目的性，不論什么策劃方案，都是

35、有一定的目的，不然策劃就沒意義了。 第三、策劃具有前瞻性、預(yù)測性，策劃是人們在一定思考以及調(diào)查的基礎(chǔ)之上進(jìn)行的科學(xué)的預(yù)測、因此具有一定的前瞻性。 第四、策劃具有一定的不確定性、風(fēng)險性。策劃既然是一種預(yù)測或者籌劃就一定具有不確定性或者風(fēng)險。 第五、策劃具有一定的科學(xué)性。策劃是人們在調(diào)查的基礎(chǔ)之上、進(jìn)行總結(jié)、科學(xué)的預(yù)測，策劃不是一種突然的想法、或者突發(fā)奇想的方法、它是建立在科學(xué)的基礎(chǔ)之上進(jìn)行的預(yù)測、籌劃。 第六、策劃具有科學(xué)的創(chuàng)意，策劃是人們思維智慧的結(jié)晶，策劃是一種思維的革新、具有創(chuàng)意的策劃，才是真正的策劃，策劃的靈魂就是創(chuàng)意。 第七、策劃具有可操作性，這是策劃方案的前提，如果一個策劃連最基本的

36、可操作性就沒有，那么這個策劃方案，再有創(chuàng)意、再好也是一個失敗的策劃方案。 發(fā)展觀念： 從用戶和市場需求入手，逐步認(rèn)識、掌握及運(yùn)用行業(yè)發(fā)展規(guī)律，推行“知本運(yùn)營(人力資源)戰(zhàn)略”、“資本運(yùn)營戰(zhàn)略”、“資訊運(yùn)營戰(zhàn)略”及“創(chuàng)新+速度”戰(zhàn)略，高速成長，非線性發(fā)展。 經(jīng)營策略： 通過用戶評判、以提高用戶為主導(dǎo)來樹立企業(yè)品牌；通過對外拓展，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式，大幅度擴(kuò)展、鞏固設(shè)計(jì)市場份額；通過開放式、多方位的合作形式，建立、豐富工作室的人力資源隊(duì)伍。 工作風(fēng)氣：寬厚、專業(yè)、創(chuàng)新、高效。 營銷策劃的方法 營銷策劃是對營銷活動的設(shè)計(jì)與計(jì)劃，而營銷活動是企業(yè)的市場開拓活動，它貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理過程。因此，凡是涉及市場

37、開拓的企業(yè)經(jīng)營活動都是營銷策劃的內(nèi)容。 1點(diǎn)子方法 什么是點(diǎn)子？從現(xiàn)代營銷角度來說，點(diǎn)子是指有豐富市場經(jīng)驗(yàn)的營銷策劃人員經(jīng)過深思熟慮，為營銷方案的具體實(shí)施所想出的主意與方法。 2創(chuàng)意方法 創(chuàng)意是指在市場調(diào)研前提下，以市場策略為依據(jù)，經(jīng)過獨(dú)特的心智訓(xùn)練后，有意識地運(yùn)用新的方法組合舊的要素的過程。 3謀略方法 謀略是關(guān)于某項(xiàng)事物、事情的決策和領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施方案。 編輯本段非策劃的含義非策劃的含義非策劃是相對于策劃提出的一個策劃思想.著名策劃人蘭何水生認(rèn)為，策劃人不能把自己禁錮在策劃里頭尋死覓活，策劃人的高境界應(yīng)該是超脫，超脫于策劃理論技能之外，利用其他專業(yè)行業(yè)的知識解決策劃內(nèi)部的問題及與其他策劃的較量，

38、好比說，策劃是正派武功，非策劃是邪門歪道，策劃人首先是敢于突破創(chuàng)新的人，沾一點(diǎn)、學(xué)一點(diǎn)甚至全用邪門歪道解決策劃問題首先使得你看問題的視角和解決問題的方法更寬廣，此外你的非策劃必然讓對手琢磨不透更易取勝。 編輯本段概念及延伸概念及延伸概述概述有人問什么是策劃。 做某件事的邏輯順序就是策劃，也稱作創(chuàng)意策劃。簡單的策劃，也可以說是想法、創(chuàng)意、點(diǎn)子。 比如某人要喝水，先要打井，要先勘測哪塊地方打下去會有好喝的水出來，要找好將要約好來打井的朋友，要找鏟子，大家某時間地點(diǎn)集合一起去挖井，把這些做事的過程邏輯寫下來以后就是一個策劃。 策劃是書面語言（或圖表）策劃是書面語言（或圖表）就是在這些書面語言（圖表）

39、中闡述出一個實(shí)現(xiàn)某件事情的理論邏輯過程，有人說，有好的想法，在心里就好，何必要寫下來，到時把這個想法，用原話即時說出來給必要的人聽就是了。 用原話與書面的對比效果： 原話需要你們雙方親身某個場合，嘴巴交流，需要占用雙方的時間，表達(dá)思想需要各種技巧，你的想法在這些條件下，能否被對方記住，你離開了，這些思想交流的過程就消失了，這些都是原話的弊端，如果你真的想讓對方看到你的思想，你就必須要寫下來，把這些思想放在了紙上，既可以方便你根據(jù)所得的資料即時改善想法，也不用你每個必要的人面前都占用時間去賣力的表達(dá)一遍，寫在紙上也可以方便傳播你的想法，別人可以在任何方便的時候，看到你的想法，這時你的想法就是策劃

40、了。 策劃的分類策劃的分類策劃根據(jù)公司的職業(yè)需要有分成游戲策劃，市場策劃，營銷策劃，廣告策劃，產(chǎn)品策劃，節(jié)目策劃，電影策劃，房地產(chǎn)策劃等等。 雖然策劃的職業(yè)不同，需要了解或找尋的知識資料也不同，但是策劃要做的事情的方式都是一樣的，無論從事哪方面的專職策劃只要能掌握的策劃邏輯就好，都不需要深入去學(xué)習(xí)相關(guān)行業(yè)的專業(yè)技能，比如做網(wǎng)絡(luò)游戲策劃，我們只要知道程序可以這么做到就好，不用告訴程序員程序要怎么樣去寫，所以策劃作為一個工作的門檻是很低的，你有思想有好的點(diǎn)子會寫字或畫圖表達(dá)出來就可以成為策劃。當(dāng)然如果能全面的了解各方面的知識是最好了，特別是了解營銷方面的知識會對策劃的聯(lián)想創(chuàng)意方面很有幫助。 策劃的

41、啟蒙策劃的啟蒙策劃最初就來自于我們小時候的隨著年齡而不停止的夢想，后來形成了很多想法，某個想法靈機(jī)閃現(xiàn)脫穎而出，它沖動著一時占據(jù)了你的思維，最后你把這個靈機(jī)閃現(xiàn)的想法寫下它的實(shí)現(xiàn)的邏輯過程就是策劃，所以好的策劃一開始來自你的好的想法，常常好的想法來自你現(xiàn)實(shí)生活中的一些東西而形成產(chǎn)生的靈機(jī)想象，抓住靈機(jī)想象，不斷調(diào)查得到資料，來務(wù)實(shí)的分析清楚即將去做某件事情的每一個細(xì)節(jié)過程得失，可能造成的問題與結(jié)果，在策劃中根據(jù)其中各種問題的來提出解決方案，并分析其可行性。 比如上面，策劃中要分析清楚，要喝水是否就一定要打井呢，有沒其他更好的方法，分析種種原因狀況以后，再下定要做打井這件事情的決心，有了決心開始做事；打在哪里好？是否需要其他什么證照辦理，是否需要與某些涉及到的人或者事物協(xié)調(diào)好才能打井？確定無誤了，找朋友幫忙或者請工人來打井 所以讓人看明白為什么要這么去做這件事情，就是策劃要做的事情。 本文檔下載后可以修改編輯，歡迎下載收藏。