奧鵬東師2017年春季《房地產(chǎn)法》期末考核答案(共4頁(yè))

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1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上 期末作業(yè)考核 《房地產(chǎn)法》 滿(mǎn)分100分 一、名詞解釋?zhuān)啃☆}6分，共30分） 1、土地使用權(quán)確認(rèn) 土地使用權(quán)是指、企、農(nóng)民和個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。 2、兼營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 在經(jīng)營(yíng)其他業(yè)務(wù)的同時(shí)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn). 3、城鎮(zhèn)廉租住房 是指政府（單位）在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶(hù)口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金補(bǔ)貼或者以低廉租金配租的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅。 4、房地產(chǎn)糾紛 房地產(chǎn)糾紛是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理

2、過(guò)程中，當(dāng)事人之間因房地產(chǎn)權(quán)益而產(chǎn)生的爭(zhēng)議。實(shí)際上也就是房產(chǎn)(房屋權(quán)益)糾紛和地產(chǎn)(土地權(quán)益)糾紛的總稱(chēng)。 5、房地產(chǎn)抵押 是指以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 二、簡(jiǎn)答題（每小題10分，共40分） 1、商品房預(yù)售作為商品房買(mǎi)賣(mài)的一種特殊形式，主要特征有哪些？ (1)房屋預(yù)售是一種附加期限的。 (2)房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。 2、處理房地產(chǎn)糾紛的原則有哪些？ 必然要遵守訴訟法的基本原則，主要有：以事實(shí)為依據(jù)。以法律為準(zhǔn)繩的原則，調(diào)節(jié)和審判相結(jié)合的原則 3、根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例

3、》的規(guī)定，房產(chǎn)稅的免稅范圍有哪些？ 、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)； 　　二、由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)； 　　三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)； 　　四、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)； 　　五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。 　 4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件。 設(shè)立企業(yè)，須具備下列條件： 　　(1)不得少于人民幣一千萬(wàn)元; 　　(2)有四名以上持有專(zhuān)業(yè)證書(shū)的房地產(chǎn)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，兩名 以上持有專(zhuān)業(yè)證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員; 　　(3)有按市場(chǎng)價(jià)格取得的; 　　(4)有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)和固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所; 　　(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 　

4、　增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款(1)、(2)、(3)、(5)項(xiàng)規(guī)定的條件。 　　 三、論述題（每題15分，共30分） 1、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利。 　1.占有和使用土地。建設(shè)用地使用權(quán)就是為保存建筑物或其他工作物而使用土地的權(quán)利，因此使用土地是土地使用權(quán)人的最主要權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)土地的使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)在設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)的行為所限定的范圍內(nèi)進(jìn)行。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，建設(shè)用地使用權(quán)人使用土地時(shí)不得超出該項(xiàng)范圍。 　　2.權(quán)利處分。建設(shè)用地使用權(quán)人可以處分其權(quán)利。這主要有以下幾種情形： (1)建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出

5、資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。既然建設(shè)用地使用權(quán)是以保存建筑物或其他工作物為目的，則其必須與建筑物共命運(yùn)，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。 　　(2)抵押。建設(shè)用地使用權(quán)可以為抵押權(quán)的標(biāo)的物，此時(shí)，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押。另外，當(dāng)?shù)厣系慕ㄖ锘蚱渌ぷ魑锏盅簳r(shí)，其使用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)也隨之抵押。 　　(3)出租。建設(shè)用地使用權(quán)人可以作為出租人將建設(shè)用地使用權(quán)連同地上的建筑物或其他工

6、作物租賃給他人使用并收取租金但是，通過(guò)土地劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)，只有在下列幾種情況下，才可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租：①土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;② 領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;③具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;④簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。在其他情況下，通過(guò)劃撥土地取得的建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 　　3.附屬行為。建設(shè)用地使用權(quán)人可以在其地基范圍內(nèi)進(jìn)行非保存建筑物或其他工作物的附屬行為， 　　4.取得地上建筑物或其他工作物的補(bǔ)償。建設(shè)用地使用權(quán)人在土地上建造的建筑物或

7、其他工作物以及其他附著物，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人。立法例上有認(rèn)定建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)于建筑物或其他工作物有取回權(quán)。。因此，立法例上又往往確認(rèn)土地所有人對(duì)建筑物或其他工作物以購(gòu)買(mǎi)權(quán)補(bǔ)救之，即土地所有人以時(shí)價(jià)購(gòu)買(mǎi)地上的建筑物或其他工作物時(shí)，地上權(quán)人不得拒絕。這種購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否行使，由土地所有人決定，建設(shè)用地使用權(quán)人不得勉強(qiáng);而且該項(xiàng)購(gòu)買(mǎi)權(quán)一旦行使，建設(shè)用地使用權(quán)人即不得再行使其取回權(quán)。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的土地出讓金。另一方面，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)

8、用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則。 1、依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則。 在我國(guó)，通過(guò)出讓或劃撥方式依法取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提條件，?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須是國(guó)有土地。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。 城市規(guī)劃是城市人民政府對(duì)建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，也是對(duì)城市?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行合理控制，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段?？茖W(xué)制定和執(zhí)行城市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項(xiàng)建設(shè)，指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保?證。 3、堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，經(jīng)

9、濟(jì)效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的大小，是開(kāi)發(fā)企業(yè)賴(lài)以生存和發(fā)展的必要條件。 社會(huì)效益指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)給社會(huì)帶來(lái)的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系，既有聯(lián)系，?又有區(qū)別，還會(huì)產(chǎn)生沖突。 4、應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建?設(shè)的原則。 即綜合開(kāi)發(fā)原則。綜合開(kāi)發(fā)較之以前的分散建設(shè)，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開(kāi)發(fā)有利于實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌； 5、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的原則。 國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃是指導(dǎo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰(zhàn)略方針，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受?chē)?guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的制約 專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)