土地增值稅《房地產估價報告》模板范本(共25頁)

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1、精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上 房 地 產 估 價 報 告（試行） （適用于舊房及建筑物交易的土地增值稅課稅評估） 估價項目名稱：XX房屋重置成新價值評估 估價委托方： 估價機構： 注冊房地產估價師： 估價作業(yè)日期： 估價報告編號： 目 錄 專心---專注---專業(yè) 致估價委托方函 致函對象（為委托估價方的全稱）： 致函正文：①估價對象（名稱、位置、范圍、規(guī)模、用途、權屬）

2、 ②估價目的 ③估價時點 ④價值類型 ⑤估價結果（包含房屋重置成本總價及單價，房屋成新度折扣率，房屋重置成新總價及單價） 詳見“估價結果測算一覽表” 估價結果測算一覽表 項目名稱 單價 (元/平方米) 備注 1.前期開發(fā)成本 　 原則上應以基準地價系數修正法求取的估價時點的熟地價格扣減政府土地收益確定。對于轉讓平房院落可以采用市場比較法，即按招拍掛的實際成交價扣減國家收益后作為土地開發(fā)成本費用 2.房屋建設成本 建安工程費 　 包括土建工程費、安裝工程費

3、、裝飾裝修工程費。 勘察設計和前期工程費 　 按建安工程費的X%計取 基礎設施建設費 　 按建安工程費的X%計取 公共配套設施建設費 　 非居住小區(qū)項目不計取此項費用 3.管理費用 　 按1、2項之和的X%計取 4.銷售費用 　 按1、2、3項之和的X%計取 5.投資利息 　 按1、2、3、4項之和，開發(fā)建設期1年以下（含1年）單利計息，1年以上復利計息。 6.銷售稅金 　 指營業(yè)稅及附加，按房屋重置成本價的X%計取。 7.開發(fā)利潤 　 按1、2、3、4項之和的X%計取 房屋重置成本單價 　 房屋重置成本單價=1+2+3+4+5+6+7　

4、 房屋重置成本總價 （萬元） 　 房屋成新度折扣率 X% 采用直線法和綜合觀察法確定 房屋重置成新單價 　 房屋重置成新單價=房屋重置成本單價×成新度折扣率 房屋重置成新總價 （萬元） 　 致函落款（為估價機構的全稱，并加蓋估價機構公章，法定代表人簽名） xx年xx月xx日 注冊房地產估價師聲明 我們鄭重聲明： 1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制

5、。 3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。 4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》【GB/T50291--1999】進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。 5.注冊房地產估價師xxx、xxx已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。但我們對估價對象的現場查勘僅限于其外觀和使用狀況。估價師不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任，也不承擔對其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。 6.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。 7.本報告由xxx房地產評估有限公司負責解釋。 8.參與本次估價的工作人員 參加本次

6、估價的注冊房地產估價師: xxx（注冊房地產估價師 證號：xxx） 簽章： Xxx（注冊房地產估價師 證號：xxx） 簽章： 其他參加估價人員：  估價的假設和限制條件 1.(說明本次估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件,如： （1）合法、持續(xù)使用前提 （2）權屬清晰無異議，不屬于行政法規(guī)規(guī)定不得轉讓的房地產 （3）抵押、租賃等其他他項權利 （4）市場穩(wěn)定、政策未有重大變化、排除不可抗力影響） 2.報告使用者注意的事項 （1）（估價對象權屬來源情況：估價對象

7、現登記權利人取得土地使用權時的土地性質、取得方式、時間及所支付費用；現登記權利人取得土地時的土地使用權性質為國有劃撥的，估價對象在現登記權利人持有期間因本次交易或其他情況在土地管理部門辦理土地使用權出讓手續(xù)并簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、補繳的地價款及契稅金額。） （2）（估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產價值可能產生的影響。） （3）（合理使用評估價值的相關提示。） 3.估價報告應用的有效期  估價結果報告 一、估價委托方 單位名稱：xx 單位地址：xx 法定代表人：xx 二、估價機構 單位名稱：xx評估有限公司 單位地址：xx 法定代表人

8、：xx 注冊號：xx 資質證書號：xx 資質等級：xx 聯系人：xx 聯系電話：xx 三、估價對象 （一）估價對象概況 （估價對象界定及坐落、估價對象范圍、四至等。） （二）權益狀況 （1）土地登記和權利狀況（權屬證書及登記情況：包括證號、權利人、使用權類型、權利終止日期、他項權利狀況等）。 （2）房屋登記和權利狀況（權屬證書及登記情況：包括證號、房屋所有權人、房屋用途、產別、共有情況等）。 （三）實物狀況 （1）宗地情況：（包括宗地名稱、土地面積、土地用途、宗地形狀、地形地勢、開發(fā)程度等。） （2）房屋建筑物狀況：（包括建筑面積、房屋用途、層數、建筑結構、層高

9、、空間布局、設施設備、裝飾裝修、建成年代、使用及維護情況等。） 四、估價目的 為委托方轉讓舊房及建筑物時向政府主管部門申報土地增值稅扣減項目提供參考依據，即，為委托方因轉讓舊房及建筑物繳納土地增值稅而評估做為扣減項目的估價對象轉讓時點的房屋重置成新價。 五、估價時點 估價對象現登記權利人轉讓估價對象的時點為此次估價時點。 轉讓估價對象時點以估價委托方提交的舊房及建筑物的交易合同載明的時點為準。（估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在估價報告中分別披露出估價時點房地產狀況及實地查勘之日房地產狀況，估價報告應以估價時點的房地產狀況進行評估。） 六、價值定義 房屋重置成新價為估

10、價對象房屋在估價時點的市場價值，等于估價對象房屋重置成本價乘以成新度折扣率的價值。 房屋重置成本價是指重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的房屋建筑物所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，它由前期開發(fā)成本、房屋建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金、開發(fā)利潤構成。房屋成新度折扣率是指以估價對象扣減由于各種原因引起的價值損失后的剩余價值與全新狀態(tài)價值的比率。 七、估價依據 1.國家法律法規(guī)； 2.住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部、財政部、國家稅務總局等部門規(guī)章； 3.北京市政府及有關部門的政策性文件； 4.估價的相關技術標準； 5.委托估價方提供的相關資料；

11、 6.估價人員掌握的有關資料以及實地勘查所獲取的資料。 （以上相關文件名稱均需列全） 八、估價原則 （一）獨立、客觀、公正原則；（二）合法原則；（三）最高最佳使用原則；（四）替代原則；（五）估價時點原則 九、估價方法 （一般采用成本法估價。 其中的前期開發(fā)成本中的熟地價估價一般采用基準地價系數修正法，特殊物業(yè)及特殊情況可應用市場比較法估價。政府土地收益可采用基準地價系數修正法及市場比較法。） 十、估價結果 十一、參與本次估價的工作人員 參加本次估價的注冊房地產估價師: xxx（注冊房地產估價師 證號：xxx） 簽章： xxx (注冊房地產估價師

12、 證號：xxx) 簽章： 其他參加估價人員： 十二、估價作業(yè)日期 十三、估價報告應用的有效期 落款（為估價機構的全稱 并加蓋估價機構公章） xx年xx月xx日  估價技術報告 一、估價對象 （對估價對象進行簡要描述。） 二、區(qū)域因素分析 1.位置狀況； 2.交通條件； 3.區(qū)域基礎設施條件及公共配套服務設施； 4.環(huán)境狀況及區(qū)域繁華度。 （以上均簡要分析） 三、市場背景分析 四、最高最佳使用原則 五、估價方法的選用 （一般采用成本法估價。

13、其中的前期開發(fā)成本中的熟地價估價一般采用基準地價系數修正法，特殊物業(yè)及特殊情況可應用市場比較法估價。政府土地收益可采用基準地價系數修正法及市場比較法。） （需簡述估價方法定義及選取理由） 六、估價測算過程 （一）房屋重置成本價 房屋重置成本價是指重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，計算公式如下： 房屋重置成本價=前期開發(fā)成本+房屋建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅金+開發(fā)利潤 1.前期開發(fā)成本：主要指前期征地及拆遷安置補償費和宗地紅線外基礎設施建設所需成本。 本報告主要按基準地價系數修正法求取的估價時點

14、的熟地價格扣減政府土地收益（出讓金或毛地價）的方式計取前期開發(fā)成本。（特殊物業(yè)及特殊情況可應用市場比較法對熟地價格進行估價，政府土地收益可采用基準地價系數修正法及市場比較法估價。） 樓面熟地價格是指各土地級別內，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分攤的完整土地使用權的平均價格。熟地價格主要由征地及拆遷安置補償費、紅線外基礎設施建設費和政府土地收益構成，本報告將征地及拆遷安置補償費、紅線外基礎設施建設費合稱為前期開發(fā)成本。 政府土地收益是指國家出讓一定年期國有土地使用權所獲取的收益，主要指土地出讓金或毛地價。 2.房屋建設成本 2.1建安工程費 包括基礎工程、結構工程、設備

15、安裝及裝飾工程費用等。 （按照不同結構、設計標準等，參照現行的《北京市建設工程概算定額》和《北京建設工程技術經濟指標》，并參考北京市地方稅務局發(fā)布的《無原值房產計稅價值核定方法》中的《分類房產建安造價表》及近期建設同類物業(yè)實際成本測算確定。） 2.2工程勘察設計和前期工程費 包括市場調查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設計、建設工程招投標、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等開發(fā)項目前期工作所必要的費用，一般以建安工程費的10-15%計取。 2.3室外工程費 2.3.1基礎設施建設費 基礎設施建設費，為經規(guī)劃部門批準建設的估價對象用地規(guī)劃紅線以內的道路、供水

16、、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程費用，一般以建安工程費的5-15%計取。 2.3.2公共配套設施建設費 公共配套設施建設費，主要為居住小區(qū)服務的、非經營性公共設施和生活服務設施的建設費用，包括非經營性等教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、郵電、社區(qū)服務、行政管理、市政公用設施等。一般以建安工程費的10-15%計取。 3.管理費用 管理費用，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經營活動而發(fā)生的各項費用。按前期開發(fā)成本與房屋建設成本之和一定比例測算，一般取2-3%。 4.銷售費用 銷售費用，企業(yè)在銷售產品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。按前

17、期開發(fā)成本、房屋建設成本和管理費用的一定比例計算，一般取2-3%。 5.投資利息 投資利息，指開發(fā)經營者為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調劑外匯手續(xù)費、金融機構手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務費用。 （其中，前期開發(fā)成本計息期為整個開發(fā)建設周期；建安工程費、工程勘察設計和前期工程費、室外工程費、管理費用及銷售費用的計息期為開發(fā)建設周期的一半，貸款利率按當期人民銀行公布基準利率。開發(fā)周期一年以內（含一年）按單利測算，一年以上按復利測算。） 6.銷售稅金 主要指營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。（按屆時當地稅務部門規(guī)定的稅率以評估測算的房屋

18、重置成本價為基數計算。） 7.投資利潤率 （根據北京市各類用途房地產市場開發(fā)情況，結合項目所處位置、項目定位、物業(yè)規(guī)模、檔次，并參考社會的平均利潤水平。按前期開發(fā)成本、房屋建設成本、管理費用和銷售費用的一定比例計算，一般投資利潤率水平取值為：工業(yè)：8-15%；居?。?0-35%；商業(yè)：25-35%；辦公：15-25%。） （二）房屋成新度折扣率 房屋成新度折扣率=直線法成新度折扣率×權重+綜合觀察法成新度折扣率×權重 （1）直線法成新度折扣率＝1-（1-殘值率）×已經使用年限／經濟耐用年限 其中：已經使用年限＝當前年份-建成年份 經濟耐用年限和殘值率參見《房產經濟耐用年限

19、和殘值率表》。 房產經濟耐用年限和殘值率表 建筑結構 經濟耐用年限（年） 殘值率（%） 生產用房 非生產用房 鋼 70 80 0 鋼混，框架 50 60 0 混合、磚混 40 50 2 磚木及其他 30 40 4 備注：工業(yè)房產為生產用房，居住、商業(yè)、辦公、旅館業(yè)房產為非生產用房。 （2）綜合觀察法成新度折扣率=基礎工程部分得分×權重+結構工程部分得分×權重+設備安裝及裝飾工程部分得分×權重 不同建筑結構房產主要工程項目權重如下表： 不同建筑結構主要工程項目權重比例 （%） 結構分類 項目名稱 建筑結構類型

20、磚木 磚混 鋼砼結構 鋼結構 基礎工程 20 20 20 25 結構工程 55 45 50 55 設備安裝及裝飾工程 25 35 30 20 小計 100 100 100 100 （上表中的比例為參考比例，應按照不同結構、設計、裝飾裝修標準等結合實際情況進行測算，調整幅度在±10%為宜。） （3）（直線法成新度折扣率所占權重不低于30%，當房屋成新度折扣率小于30%時，按30%核定。） （三）房屋重置成新價 房屋重置成新價=房屋重置成本價×房屋成新度折扣率 七、估價結果 （與致估價委托方函中的估價結果一致）  附 件

21、 1.委托估價函 2.估價對象位置示意圖 3.估價對象現狀實景照片 4.估價對象權屬證明文件 5.估價對象現登記權利人取得估價對象時的權屬來源文件（包括但不限于取得估價對象時的轉讓合同、轉讓金額及稅費票據，辦理土地出讓手續(xù)時的《國有土地使用權出讓合同》及繳納的地價款及稅費發(fā)票等） 6.本次交易的轉讓合同及相關材料、文字說明 7.委托估價方的身份證明文件或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件 8.估價機構營業(yè)執(zhí)照及資質證書復印件 9.注冊房地產估價師資質證書復印件 參數部分 房屋重置成新價求取的參數體系及取值區(qū)間表 項目名稱 相關參數范圍 備注

22、 1 前期開發(fā)成本 原則上應以基準地價系數修正法求取的估價時點的熟地價格扣減政府土地收益確定。對于轉讓平房院落可以采用市場比較法，即按招拍掛的實際成交價扣減國家收益后作為土地開發(fā)成本費用 2 房屋建設成本 房屋建設成本=建安工程費+工程勘察設計和前期工程費+室外工程費 2.1 建安工程費 - 按照不同的結構、設計、裝飾裝修標準確定 2.2 工程勘察設計和前期工程費 10-15% 以建安工程費為基數 2.3 室外工程費 基礎設施建設費 5-15% 根據實際發(fā)生情況，按建安工程費的一定比例確定。 公共配套設施建設費 10-15% 以建安工程費為基數

23、，非居住小區(qū)項目不計取此項費用。 3 管理費用 2-3% 按表中1-2項之和為基數，根據項目用途、規(guī)模等情況選取。 4 銷售費用 2-3% 按表中1、2、3三項之和為基數 5 投資利息 - 按當期人民銀行公布基準利率計算，按表中1、2、3、4四項之和為基數。開發(fā)建設期1年以下（含1年）單利計息，1年以上復利計息。 6 銷售稅金 - 主要指營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，按屆時當地稅務部門規(guī)定稅率以評估測算的房屋重置成本價為基數計算。 7 投資利潤率 工業(yè)：8-15% 居住：20-35% 商業(yè)：25-35% 辦公：15-25% 按表中1、2、3、4四項費用之和為基數