分則 第二十三章 居間合同

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1、分那么 第二十三章 居間合同 ????????本章共四條，規(guī)定了居間合同的概念、居間人的報(bào)告義務(wù)、委托人支付報(bào)酬的義務(wù)和居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)等內(nèi)容。 ????????第四百二十四條????居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的時(shí)機(jī)或者提供訂立合同的媒介效勞，委托人支付報(bào)酬的合同。 ????????【釋義】本條是對(duì)居間合同概念的規(guī)定。 ????????1．居間合同的概念 ????????居間合同是指當(dāng)事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方報(bào)告訂立合同的時(shí)機(jī)或者為訂約提供媒介效勞，委托人給付報(bào)酬的合同。在居間合同中，接受委托報(bào)告訂立合同時(shí)機(jī)或者提供交易媒介的一方為居間人，

2、給付報(bào)酬的一方為委托人。 ????????居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯(lián)系在一起，以促成交易后取得合理傭金的效勞。無(wú)論何種居間，居間人都不是委托人的代理人，而只是居于交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。 ????????居間合同的主體：委托人可以是任何公民、法人；而居間人只能是經(jīng)過(guò)有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)登記核準(zhǔn)的從事居間營(yíng)業(yè)的法人或公民。 ????????居間業(yè)務(wù)根據(jù)居間人所接受委托內(nèi)容的不同，既可以是只為委托人提供訂約時(shí)機(jī)的報(bào)告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立合同進(jìn)行介紹或提供時(shí)機(jī)的媒介居間，也還可以是報(bào)告居間與媒介居間兼而有之的居間活動(dòng)。 ???????

3、?所謂報(bào)告訂約時(shí)機(jī)，是指居間人接受一方委托人的委托，尋覓、搜索信息報(bào)告委托人，從而提供訂立合同的時(shí)機(jī)。德國(guó)民法典、瑞士債務(wù)法等稱此類居間人為報(bào)告居間人或指示居間人；所謂提供訂立合同的媒介效勞，是指介紹雙方當(dāng)事人訂立合同，居間人不但要向委托人報(bào)告訂約的時(shí)機(jī)，而且還要進(jìn)一步周旋于委托人與第三人之間，努力促成其合同成立。德國(guó)商法典、日本民法典等稱此類居間人為媒介居間人。兩種情況，只有中介活動(dòng)成功，促成合同成立，居間人才能取得合同約定或者法律規(guī)定的報(bào)酬。 ????????居間制度源于古希臘、古羅馬帝國(guó)時(shí)期，當(dāng)時(shí)的社會(huì)開展處于簡(jiǎn)單商品經(jīng)濟(jì)形態(tài)，任何人都可為居間活動(dòng)。到了歐洲中世紀(jì)，居間活動(dòng)受到了一定的

4、限制，從自由經(jīng)營(yíng)主義轉(zhuǎn)為干預(yù)主義，國(guó)家對(duì)其行業(yè)進(jìn)行了控制，使居間人帶有公職人員的性質(zhì)。如法國(guó)商法典把居間人分為二種，一種是特權(quán)居間人，此等中間人須經(jīng)政府的任命，居于公務(wù)員的地位，具有特殊的權(quán)利及義務(wù)，而另一種是除第一種以外的居間人。英國(guó)的居間人須經(jīng)地方官署許可才可以執(zhí)業(yè)；德國(guó)舊商法規(guī)定，居間人是一種官吏。到了近代，隨著社會(huì)的進(jìn)步及商品生產(chǎn)與流通領(lǐng)域的飛速開展，居間活動(dòng)又開始興旺，很多國(guó)家都對(duì)居間活動(dòng)采用了完全自由經(jīng)營(yíng)主義來(lái)調(diào)整居間法律關(guān)系。德國(guó)民法典首先把居間活動(dòng)作為民事合同的一種作了規(guī)定。以后大多數(shù)國(guó)家的民商法典和民商法理論上都成認(rèn)居間合同為一種獨(dú)立的典型合同。在大陸法國(guó)家的立法上，采民商分

5、立的國(guó)家，一般以商法調(diào)整媒介居間，以民法調(diào)整指示居間；在采取民商合一的國(guó)家，那么不作媒介居間與指示居間的區(qū)分。我國(guó)采取不作區(qū)分的立法體例。 ????????2．居間合同的法律特征 ????????〔l〕居間合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的 ????????在居間合同中，居間人是為委托人提供效勞的，這種效勞表現(xiàn)為報(bào)告訂約的時(shí)機(jī)或?yàn)橛喖s的媒介。居間合同的標(biāo)的是居間人進(jìn)行居間活動(dòng)的結(jié)果，其目的在于通過(guò)居間活動(dòng)獲取報(bào)酬。居間人的活動(dòng)只有促成委托人與第三人之間建立起有效的合同關(guān)系才有意義。 ????????〔2〕居間人在合同關(guān)系中處于介紹人的地位 ????????居間合同的客體是居間人依

6、照合同的約定實(shí)施中介效勞的行為。無(wú)論何種居間，居間人都不是委托人的代理人或當(dāng)事人一方，居間人只是按照委托人的指示，為委托人報(bào)告有關(guān)可以與委托人訂立合同的第三人，給委托人提供訂立合同的時(shí)機(jī)，或者在當(dāng)事人之間充當(dāng)“牽線搭橋〞的媒介作用，并不參加委托人與第三人之間具體的訂立合同的過(guò)程，他的角色只是一個(gè)中介效勞人。只是在交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用。 ????????〔3〕居間合同具有諾成性、雙務(wù)性和不要式性 ????????居間合同的諾成性是指，只要委托人與居間人意思表示一致，居間人就負(fù)有依委托人的指示進(jìn)行居間的義務(wù)，而一旦居間人的活動(dòng)取得結(jié)果，委托人就應(yīng)支付報(bào)酬，合同即成立，而無(wú)需以實(shí)物

7、的交付作為合同成立的要件。 ????????居間合同的雙務(wù)性是指，居間合同一經(jīng)成立，當(dāng)事人雙方均需承當(dāng)一定的義務(wù)。就居間人而言，居間人有據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)；對(duì)委托人而言，合同因居間而成立后他有支付報(bào)酬的義務(wù)。 ????????居間合同的不要式性是指，當(dāng)事人可以采取口頭或者書面形式，居間合同的成立也不需采用特定的形式。如果約定不明確，應(yīng)當(dāng)遵循交易慣例。。 ????????〔4〕居間合同具有有償性 ????????居間人以收取報(bào)酬為業(yè)，居間人促成合同成立后，委托人當(dāng)然要向居間人支付報(bào)酬，作為對(duì)居間人活動(dòng)的報(bào)償。不要報(bào)酬促進(jìn)他人訂立合同的行為，不是居間合同，而是一種效勞性活動(dòng)，行為人不承當(dāng)居間合

8、同中的權(quán)利義務(wù)。 ????????3．居間合同與相關(guān)合同的關(guān)系 ????????居間合同與委托合同、行紀(jì)合同的異同點(diǎn)： ????????委托合同屬于效勞性合同，效勞合同包括保管、行紀(jì)、居間、委托等很多種類的合同，它們之間有著一個(gè)共同的特征，其標(biāo)的是供勞務(wù)，而不是物的交付。但它們相互之間又有其各自的特征。 ????????居間合同與委托合同、行紀(jì)合同，三者的相同點(diǎn)都是屬于提供勞務(wù)性質(zhì)的合同。它們的不同點(diǎn)在于： ????????〔l〕居間合同的居間人，限于報(bào)告訂約時(shí)機(jī)或媒介訂約，其效勞的范圍有限制，只是介紹或協(xié)助委托人與第三人訂立合同，居間人本人并不參與委托人與第三人之間的合同；委托合同

9、的受托人辦理委托事務(wù)時(shí)，以委托人或者以自己的名義進(jìn)行活動(dòng)，代委托人與第三人訂立合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容，處理事務(wù)的后果直接歸于委托人；行紀(jì)合同的行紀(jì)人是行紀(jì)合同的一方當(dāng)事人，行紀(jì)人以自己的名義為委托人辦理交易事務(wù)，與第三人發(fā)生直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，處理事務(wù)的后果是間接地而不是直接地歸于委托人。 ????????〔2〕居間合同的居間人，是為委托人提供與第三人訂立合同的時(shí)機(jī)，其行為本身不具有法律意義；委托合同的受托人是按委托人的要求處理受托事務(wù)，處理的事務(wù)可以是有法律意義的事務(wù)，也可以是非法律意義的事務(wù)；行紀(jì)合同的行紀(jì)人那么是按委托人的要求，從事購(gòu)銷、寄售等特

10、定的法律行為，行紀(jì)人受托的事務(wù)只能是法律行為。 ????????〔3〕居間合同是有償合同，但居間人只能在有居間結(jié)果時(shí)才可以請(qǐng)求報(bào)酬，并且在為訂約媒介居間時(shí)可從委托人和其相對(duì)人雙方取得報(bào)酬；委托合同可以是有償?shù)?，也可以是無(wú)償?shù)?；行紀(jì)合同都是有償合同，行紀(jì)人卻僅從委托人一方取得報(bào)酬。 ????????第四百二十五條????居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。 ????????居間人成心隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任。 ????????【釋義】本條是對(duì)居間人報(bào)告義務(wù)的規(guī)定。 ????????1．關(guān)于居間人的

11、報(bào)告義務(wù) ????????居間人的報(bào)告義務(wù)是居間人在居間合同中承當(dāng)?shù)闹饕x務(wù)，居間人應(yīng)依老實(shí)信用原那么履行此項(xiàng)義務(wù)。 ????????訂約的有關(guān)事項(xiàng)，包括相對(duì)人的資信狀況，生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量以及履約能力等與訂立合同有關(guān)事項(xiàng)。訂立合同的有關(guān)事項(xiàng)根據(jù)不同的合同還有許多不同的事項(xiàng)。對(duì)居間人來(lái)說(shuō)，不可能具體了解，只須就其所知道的情況如實(shí)報(bào)告委托人就可以了。但作為居間人應(yīng)當(dāng)盡可能掌握更多的情況，提供應(yīng)委托人，以供其選擇。依德國(guó)的有關(guān)判例和學(xué)說(shuō)，依照老實(shí)信用原那么，居間人就一般對(duì)于訂約有影響的事項(xiàng)雖不負(fù)有積極的調(diào)查義務(wù)，然就所知事項(xiàng)負(fù)有報(bào)告于委托人的義務(wù)。筆者認(rèn)為，此意思與我國(guó)合同法的規(guī)定是一致的。

12、 ????????委托人與居間人訂立居間合同，往往是由于信息不夠靈通，才請(qǐng)居間人為自己辦理事務(wù)，其目的就在于通過(guò)居間人找到訂約的時(shí)機(jī)。而這一目的的到達(dá)，居間人按照委托人的要求采取實(shí)事求是的態(tài)度據(jù)實(shí)報(bào)告是十分重要的。報(bào)告不真實(shí)，將誤導(dǎo)委托人訂立有可能受到損害的合同，這與居間合同的本意是完全違背的。 ????????2．損害賠償責(zé)任 ????????居間人有如實(shí)報(bào)告的義務(wù)，如果居間人成心隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任。 ????????老實(shí)信用原那么應(yīng)是居間人履行合同指導(dǎo)思想之一。居間合同的履行過(guò)程中，居間人必須實(shí)事求是

13、地就自己所實(shí)際掌握的信息，如實(shí)地向委托人提供最方便、最有利、最有價(jià)值、最及時(shí)的訂約渠道，并保證提供的信息真實(shí)和可靠，沒(méi)有任何隱瞞欺騙或摻雜任何自己主觀臆測(cè)，對(duì)于有影響的事項(xiàng)及商業(yè)信息，如第三人的資信狀況、支付能力、標(biāo)的物是否有瑕疵等，居間人都必須據(jù)實(shí)、公正的報(bào)告，而不得弄虛作假，從中盤剝漁利，不得與第三人惡意串通損害委托人的利益，也不得惡意促成委托人與第三人訂立合同。如果居間人沒(méi)有盡到以上這些忠實(shí)的義務(wù)，反而為獲取居間報(bào)酬而成心作虛假介紹、或者是與一方當(dāng)事人事先串通好，成心告知虛假事實(shí)以促成委托人與第三人訂立合同，從而損害了委托人或者第三人的合法利益，這些情況一旦發(fā)生，居間人非但無(wú)權(quán)向委托人請(qǐng)

14、求居間報(bào)酬，而且還應(yīng)當(dāng)就自己因其成心提供虛假情況而給委托人造成的損失承當(dāng)賠償責(zé)任。例如，甲委托乙為其購(gòu)置原裝彩色電視機(jī)一臺(tái)。經(jīng)乙尋找認(rèn)識(shí)了丙，在丙向乙介紹產(chǎn)品時(shí)，乙發(fā)現(xiàn)彩電不是原裝的，而是組裝的，但想到優(yōu)厚的勞務(wù)費(fèi)，況且丙暗中又給了乙“好處費(fèi)〞，于是，乙沒(méi)有將實(shí)情告訴給甲。在甲與丙簽訂買賣合同后，甲發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，便向丙提出損害賠償要求。此案中的乙為了拿到居間勞務(wù)費(fèi)，不僅沒(méi)有履行據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)，而且還采取隱瞞真相的手段，與第三人惡意串通而損害了甲的合法權(quán)益。因此，乙不僅無(wú)權(quán)向甲主張居間報(bào)酬的請(qǐng)求權(quán)，而且就其成心造成的損失，承當(dāng)損害賠償責(zé)任。 ????????除上述義務(wù)外，基于老實(shí)信用原那么，居間

15、人還負(fù)有其他一些義務(wù)。例如，居間人不得對(duì)交易雙方訂立合同實(shí)施不利影響，從而影響合同的訂立或損害委托人的利益；在居間活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和國(guó)家政策，遵循商事慣例和交易習(xí)慣，不得從事違法的居間活動(dòng)等。 ????????第四百二十六條????居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介效勞而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。 ????????居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。 ????????【釋義】本條是對(duì)居間人的報(bào)酬

16、的規(guī)定。 ????????居間人取得報(bào)酬必須具備兩個(gè)要件；第一，所介紹的合同，必須成立；第二，合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。只有兩者同時(shí)具備，委托人才負(fù)有支付報(bào)酬的義務(wù)。 ????????1．關(guān)于居間人的報(bào)酬 ????????〔1〕報(bào)酬支付的前提，須是居間人促成委托人與第三人的合同成立 ????????委托人支付報(bào)酬是以居間人已為委托人提供了訂約時(shí)機(jī)或經(jīng)介紹完成了居間活動(dòng)，并促成了合同的成立為前提條件。所謂促成合同成立，是指合同合法、有效的成立，如果所促成的合同屬無(wú)效或可撤銷的合同，不能視為促成合同成立，居間人仍不能請(qǐng)求支付報(bào)酬。由于居間合同可以隨時(shí)終止，有時(shí)不免會(huì)發(fā)生委托人為

17、了逃避支付報(bào)酬的義務(wù)，成心拒絕居間人已經(jīng)完成了的中介效勞、而后再與因中介而認(rèn)識(shí)的第三人訂立合同。就此情況，居間人并不因此而喪失報(bào)酬的請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)榫娱g人行使報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，是以委托人與第三人的合同成立為前提，而不是以該合同是否得到履行為要件。如甲委托乙租房子，乙為其找到價(jià)格廉價(jià)的房主丙，甲為了不支付居間費(fèi)，而假借房子的質(zhì)量不好，終止了居間合同，此后甲又擅自找到丙要求租房。應(yīng)該認(rèn)為，甲的行為無(wú)疑是違背了老實(shí)信用的原那么，因此委托人仍然需要支付報(bào)酬。 ????????委托人是否給付居間人報(bào)酬及其支付數(shù)額，原那么上應(yīng)按照居間合同約定。這里合同的約定，可以是以書面形式或者口頭形式明確的，如果居間合同中對(duì)于

18、居間人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定的不明確，委托人和居間人，可以協(xié)議補(bǔ)充；如果仍然達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同的有關(guān)條款，或者商業(yè)交易習(xí)慣來(lái)確定；如果還是解決不了，可以根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定，所謂合理應(yīng)考慮諸多原因，如居間人所付出的時(shí)間、精力、物力、財(cái)力、人力以及居間事務(wù)的難易程度等因素，合理確定。 ????????〔2〕受益的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)報(bào)酬的義務(wù) ????????支付報(bào)酬以居間事務(wù)的不同而有不同的標(biāo)準(zhǔn)。報(bào)告居間，因居間人僅向委托人報(bào)告訂約時(shí)機(jī)，而不與其相對(duì)人發(fā)生關(guān)系，因此，居間人的報(bào)酬，應(yīng)當(dāng)由委托人給付。在媒介居間合同中，居間人不僅向委托人提供報(bào)告訂約時(shí)機(jī)，而且還要找第三人促成合同訂立

19、，由于有了居間人的中介活動(dòng)，使得委托人與第三人雙方發(fā)生了法律關(guān)系，委托人與第三人都因此而受益，因此，一般情況下，除合同另有約定或另有習(xí)慣外，居間人的報(bào)酬原那么上應(yīng)由因媒介居間而訂立合同的委托人與第三人雙方平均負(fù)擔(dān)。 ????????2．關(guān)于居間活動(dòng)的費(fèi)用 ????????居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。因費(fèi)用已作為本錢計(jì)算在報(bào)酬之內(nèi)，居間人不得再另外請(qǐng)求給付費(fèi)用。 ????????第四百二十七條????居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。 ????????【釋義】本條是對(duì)居間人的居間費(fèi)用的規(guī)定。 ???????

20、?在居間合同中只有居間人的居間活動(dòng)到達(dá)目的，委托人才負(fù)有給付報(bào)酬的義務(wù)。居間人的活動(dòng)能否到達(dá)目的，委托人與第三人之間的合同能否促成，有著不確定性，不是完全可由居間人的意志決定的。因此，委托人的給付義務(wù)是否須履行，也是不確定的。有時(shí)盡管居間人為了使合同能促成也盡了向委托人報(bào)告或者媒介的義務(wù)，但合同終究沒(méi)有成立，沒(méi)有到達(dá)居間合同的目的，居間人仍然不能請(qǐng)求報(bào)酬，委托人有權(quán)不予支付報(bào)酬，因?yàn)閳?bào)酬是居間人效勞成果的對(duì)價(jià)，沒(méi)有促成合同成立，那么不得請(qǐng)求支付報(bào)酬。這一點(diǎn)與承攬合同必須是承攬人完成了工作后才能請(qǐng)求報(bào)酬是一樣的。 ????????居間活動(dòng)費(fèi)用是居間人在促使合同成立的活動(dòng)中支出的必要費(fèi)用，與報(bào)酬不是一個(gè)概念。因此，有時(shí)居間人雖然為促成合同成立付出了勞務(wù)和費(fèi)用，但合同未促成，仍不能請(qǐng)求支付報(bào)酬，只能請(qǐng)求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用，如居間活動(dòng)中支出的交通費(fèi)等。