房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià).ppt

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1 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) 主講 黃利民Email hlm267 QQ 834957596TEL 18986636158 咸寧學(xué)院資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 2 參考書(shū)目 房地產(chǎn)估價(jià) 柴強(qiáng)著 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社 房地產(chǎn)估價(jià)理論 美國(guó)估價(jià)師學(xué)會(huì)著 中國(guó)建筑工業(yè)出版社 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) 葉劍平 曲衛(wèi)東編著 中國(guó)人民大學(xué)出版 土地估價(jià)理論與方法 全國(guó)土地估價(jià)師資格考試委員會(huì)編 地質(zhì)出版社 3 教學(xué)方法 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是一門理論與實(shí)際聯(lián)系十分密切的課程 授課包括基本理論及其實(shí)際操作的講授 課堂講授 包括相關(guān)基本理論 各種估價(jià)方法的理論基礎(chǔ)及其操作方法 實(shí)習(xí) 運(yùn)用各種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià) 并完成估價(jià)報(bào)告 4 課程主要內(nèi)容介紹 介紹房地產(chǎn) 房地產(chǎn)估價(jià)的基本概念 理論 掌握各種科學(xué)的估價(jià)理論 方法 按照嚴(yán)格的估價(jià)程序 運(yùn)用各種估價(jià)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià) 撰寫(xiě)并提供估價(jià)報(bào)告 5 第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià) 第一節(jié)房地產(chǎn)基本概念第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的概念第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展及趨勢(shì) 6 房地產(chǎn)的概念 及其各種存在形態(tài)的基本認(rèn)識(shí) 房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展 重點(diǎn)掌握內(nèi)容 7 一 房地產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn) 的概念realestate realproperty房地產(chǎn)是指土地 建筑物以及其他地上附著物 是實(shí)物 權(quán)益 區(qū)位三者的綜合體 第一節(jié)房地產(chǎn)基本概念 8 土地 土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間 建筑物 是一種土地定著物 具體是指人工建筑而成 由建筑材料 建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物 包括房屋和構(gòu)筑物兩大類 一 房地產(chǎn)實(shí)物 土地 建筑物 其他附著物 9 其他地上附著物 是建筑物以外的土地定著物 具體是指固定在土地或建筑物上 與土地 建筑物不可分離的物 或者雖然可以分離 但是分離不經(jīng)濟(jì) 或者分離后會(huì)破壞土地 建筑物的完整性 使用價(jià)值或功能 或者會(huì)使土地 建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物 例如 排水管道 電力 熱力系統(tǒng) 地上建造的庭院 花園 假山 柵欄等 10 權(quán)利 中國(guó)目前主要有所有權(quán) 使用權(quán) 租賃權(quán) 抵押權(quán) 典權(quán) 地役權(quán) 空間利用權(quán) 我國(guó)土地實(shí)行的社會(huì)主義公有制制度 其中城市土地為國(guó)家所有 農(nóng)村土地為農(nóng)民集體所有 在城市 能夠進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的是以城市土地使用權(quán)為基本產(chǎn)權(quán)的城市土地產(chǎn)權(quán)體系 在農(nóng)村 只有將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地的單向征收方式 二 房地產(chǎn)權(quán)益 是指房地產(chǎn)中無(wú)形的 不可觸摸的部分 包括權(quán)利 利益和收益 11 1 房地產(chǎn)所有權(quán) 是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn) 依照法律規(guī)定享有占有 使用 收益和處分的權(quán)利 房地產(chǎn)所有權(quán)包括獨(dú)有 共有和建筑物區(qū)分所有權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán)是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式 是一種復(fù)合性的權(quán)利 由專有部分的所有權(quán) 共有部分持有權(quán)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成 12 2 土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)有土地或者集體土地享有占有 使用 收益和部分處分的權(quán)利 出讓土地使用權(quán) 為國(guó)有土地上的 劃撥土地使用權(quán) 為國(guó)有土地上的 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 為農(nóng)用地上的 宅基地使用權(quán) 為集體土地上的 臨時(shí)用地土地使用權(quán) 13 3 房地產(chǎn)租賃權(quán) 是指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利 4 抵押權(quán) 是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有 將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保 債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí) 債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣 變賣該房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償 5 典權(quán) 是指支付典價(jià)占有他人房地產(chǎn)而為自己使用 收益的權(quán)利 14 6 地役權(quán) 是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利 典型的通行權(quán) 7 空間利用權(quán) 是指在土地使用權(quán)及其效力所及空間之外 對(duì)地表上下一定范圍內(nèi)的空間所享有的排他使用權(quán) 15 三 房地產(chǎn)區(qū)位 是指房地產(chǎn)的空間位置 可以分為位置 交通 環(huán)境和配套設(shè)施四個(gè)方面 具體地說(shuō) 一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系 除了其地理坐標(biāo)位置 還包括它與重要場(chǎng)所的距離 從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性 從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性 以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境 景觀 配套設(shè)施等 包括所在地區(qū)的人口狀況 該地區(qū)的聲譽(yù) 政府提供的服務(wù)設(shè)施 學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量 犯罪率等等 最常見(jiàn)的是用交通時(shí)間距離來(lái)衡量區(qū)位的好壞 16 1 在不同類型的資產(chǎn)中 實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的 一般的有形資產(chǎn)主要是實(shí)物的價(jià)值 即主要是實(shí)物的好壞決定著價(jià)值的高低 一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值 房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要 四 實(shí)物 權(quán)益和區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響 2 區(qū)位對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的 17 五 房地產(chǎn)的存在形態(tài)及各種形態(tài)的基本認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分 但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才被稱為房地產(chǎn) 單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn) 是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài) 歸納起來(lái) 房地產(chǎn)有土地 建筑物 房地三種存在形態(tài) 18 1 房地產(chǎn)中對(duì)土地的限制和對(duì)土地的基本認(rèn)識(shí)一宗土地所受限制的種類和程度 對(duì)其價(jià)值有重大影響 進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià) 應(yīng)充分調(diào)查 了解土地所受的各種限制及其內(nèi)容和程度 只有這樣才能評(píng)估出正確的價(jià)值 1 對(duì)土地利用的限制可歸納為3個(gè)方面 土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 土地使用管制 19 土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制中國(guó)目前主要有所有權(quán) 使用權(quán) 租賃權(quán) 地役權(quán) 抵押權(quán) 典權(quán) 在物權(quán)中 所有權(quán)屬于自物權(quán) 其余權(quán)利屬于他物權(quán) 他物權(quán)是對(duì)他人之物所擁有的權(quán)利 是對(duì)所有權(quán)的限制 例如地役權(quán) 20 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制相鄰關(guān)系是指相鄰各方對(duì)各自所有或使用的房地產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí) 因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系 從義務(wù)方面來(lái)講 相鄰關(guān)系是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán) 使用權(quán)的一種限制 在現(xiàn)實(shí)中 主要存在如下兩類相鄰關(guān)系 通風(fēng) 采光 排水 排污的相鄰關(guān)系 險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系 21 土地使用管制從土地使用管制來(lái)看 世界上幾乎所有的國(guó)家和地區(qū)對(duì)土地使用都有或多或少的限制 對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō) 有意義的土地使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地 農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃 例如 城市規(guī)劃對(duì)土地用途 建筑高度 建筑密度和容積率等的規(guī)定 22 幾個(gè)重要概念建筑高度 又稱建筑限高 是指地塊內(nèi)允許的建筑 地面上 最大高度限制 建筑密度 又稱建筑覆蓋率 是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率 容積率 是反映和衡量地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo) 是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值 23 例子某宗土地面積為1000m2 其上建筑物的基地面積為700m2 建筑物層數(shù)為8層 如果建筑物的各層建筑面積均相同 則該宗土地的容積率為多少 建筑密度為多少 如果建筑物的各層建筑面積均相同 則有容積率 建筑密度X建筑層數(shù)注意 在城市規(guī)劃上 地下建筑面積通常不計(jì)容積率 24 2 對(duì)一宗土地的基本認(rèn)識(shí) 1 位置 2 面積 3 四至 4 形狀 5 地形 地勢(shì) 6 周圍環(huán)境 7 利用狀況 8 產(chǎn)權(quán)狀況 9 土地使用管制 10 地質(zhì)條件 11 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度 12 其他 25 2 房地產(chǎn)中對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)中建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩大類 房屋和構(gòu)筑物之間的區(qū)別主要有兩點(diǎn) 人們是否直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)或生活活動(dòng) 是否有門 窗 頂蓋 26 對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí) 1 位置 2 面積 3 層數(shù)和高度 4 結(jié)構(gòu) 5 設(shè)備 6 層高或凈高 7 空間布局 8 裝飾裝修 9 外觀 10 建成日期 11 利用狀況 12 產(chǎn)權(quán)狀況 13 維修養(yǎng)護(hù)情況及完備程度 14 公共服務(wù)設(shè)施完備程度 15 其他 27 幾個(gè)重要概念房屋建筑面積 是指房屋外墻 柱 勒腳以上各層的外圍水平投影面積 包括陽(yáng)臺(tái) 地下室 室外樓梯等 且具備有上蓋 結(jié)構(gòu)牢固 層高2 20m以上 含2 20m 的永久性建筑 房屋使用面積 是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積 按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算 成套房屋的套內(nèi)建筑面積 是指由套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成的面積 即套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成 即建筑面積 套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 28 房地產(chǎn)概念的總結(jié)房地產(chǎn)有房地產(chǎn) 物業(yè) 不動(dòng)產(chǎn)等不同的稱呼 房地產(chǎn)包括土地 建筑物和其他土地定著物三個(gè)部分 同時(shí)又是實(shí)物 權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體 房地產(chǎn)有土地 建筑物 房地三種存在形態(tài) 土地是一個(gè)包含地面 地上空間和地下空間的三維立體空間 建筑物包括房屋和構(gòu)筑物 29 房地產(chǎn)包括土地 建筑物和其他土地定著物 其中 土地是大自然的產(chǎn)物 是永存的 建筑物和其他土地定著物為人工建造 它定著在土地上 因此 房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性 是以土地的特性為基礎(chǔ)的 從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看 房地產(chǎn)主要有不可移動(dòng) 獨(dú)一無(wú)二 壽命長(zhǎng)久 供給有限 價(jià)值量大 流動(dòng)性差 用途多樣 相互影響 易受限制和保值增值十個(gè)特性 二 房地產(chǎn)的特征 30 不可移動(dòng)性 不可移動(dòng)指土地地理位置固定 不能移動(dòng) 固定或依附于土地的建筑物和其他附著物通常也不能移動(dòng) 因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)性 所以房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在全國(guó)性市場(chǎng) 更不存在全球性市場(chǎng) 而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng) 其供求狀況 價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的 耐久性 指土地不因使用或放置而損耗或毀滅 但需要說(shuō)明的是 從具體占用者的角度來(lái)看 土地在有些情況下是有壽命的 政府出讓土地使用權(quán)的年限 耕地的破壞 31 獨(dú)一無(wú)二 指房地產(chǎn)的異質(zhì)性 這使得不可能出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給 從而房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代 房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng) 房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別行為的影響 值得指出的是 房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無(wú)二特性 但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性 市場(chǎng)比較法 供給有限性 指土地資源總量是固定不變和有限的 土地的自然供給缺乏彈性 但進(jìn)一步來(lái)看 房地產(chǎn)具有供給有限特性 主要是由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處 這可以說(shuō)是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別 32 用途多樣性 指土地根據(jù)人們需要可用于多種不同用途 用途多樣這一特性主要是空地所具有的 在現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是隨意決定的 從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看 土地利用選擇的一般先后順序是 商業(yè) 辦公 居住 工業(yè) 耕地 牧場(chǎng) 放牧地 森林 不毛荒地 涉及廣泛性 指房地產(chǎn)涉及社會(huì)各方面 容易對(duì)外界產(chǎn)生影響 也容易受到外界影響 外部性 稱外部效應(yīng) 外部影響 是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體 生產(chǎn)者或消費(fèi)者 進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí) 對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來(lái)的影響 外部性分為有利的外部性 外部經(jīng)濟(jì) 和有害的外部性 外部不經(jīng)濟(jì) 33 權(quán)益受限性 指受法律的制約 政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)下列4種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的 1 管制權(quán) 政府為了增進(jìn)公眾安全 健康 道德和一般福利 可以直接對(duì)房地產(chǎn)的使用作出限制 例如建筑密度等 2 征稅權(quán) 政府為了提高財(cái)政收入 可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收 3 征收權(quán) 政府為了公共利益的需要 可以強(qiáng)制取得公民和法人的房地產(chǎn) 但要對(duì)被征收的公民和法人給予公正補(bǔ)償 4 充公權(quán) 政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人的情況下 無(wú)償收回房地產(chǎn) 34 流動(dòng)性差 指房地產(chǎn)的交易不可能很頻繁 房地產(chǎn)由于價(jià)值量大 加上具有不可移動(dòng)和獨(dú)一無(wú)二的特性 使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生 流動(dòng)性是指在沒(méi)有太多損失的條件下 將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度 當(dāng)急需資金時(shí) 替代變賣房地產(chǎn)遇到的難以變現(xiàn)問(wèn)題的辦法 是將房地產(chǎn)抵押或典當(dāng)來(lái)獲得現(xiàn)金 35 保值增值 房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久 供給有限 其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?甚至隨著時(shí)間的推移 價(jià)值會(huì)自然增加 即自然增值 引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有4個(gè)方面 對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良 如裝飾裝修改造 更新或添加設(shè)施設(shè)備 改進(jìn)物業(yè)管理 通貨膨脹 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加 外部經(jīng)濟(jì) 如交通條件或周圍環(huán)境改善 思考1 36 思考2 注意 房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)來(lái)說(shuō)的 是波浪式上升的 不排除房地產(chǎn)價(jià)格隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng) 房地產(chǎn)本身的功能變得落后 周圍環(huán)境惡化使房地產(chǎn)價(jià)值下降 甚至過(guò)度投機(jī) 房地產(chǎn)泡沫破滅后出現(xiàn)的房地產(chǎn)大幅度貶值 具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于下降的 但如果預(yù)期可以續(xù)期且續(xù)期的補(bǔ)地價(jià)很少或者續(xù)期后 則該房地產(chǎn)的價(jià)格又會(huì)高起來(lái) 37 三 房地產(chǎn)的分類 對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō) 有意義的房地產(chǎn)類型的劃分主要有4種 按用途來(lái)劃分 10類 居住房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 辦公房地產(chǎn) 旅館房地產(chǎn) 餐飲房地產(chǎn) 娛樂(lè)房地產(chǎn) 工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 特殊用途房 按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分 生地 毛地 熟地 在建工程 現(xiàn)房 38 按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分 銷售 出租 營(yíng)業(yè)和自用 按是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分 收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn) 39 第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的概念 一 房地產(chǎn)估價(jià) 是指專業(yè)人員 根據(jù)估價(jià)目的 遵循估價(jià)原則 按照估價(jià)程序 選用合適的估價(jià)方法 并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上 對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng) 簡(jiǎn)單定義 指為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的活動(dòng) 40 1 專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員 指經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定 資格互認(rèn) 取得相應(yīng)資格并注冊(cè)生效 從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員 目前 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格兩種 專業(yè)土地估價(jià)人員 房地產(chǎn)估價(jià)定義中的關(guān)鍵術(shù)語(yǔ) 41 2 估價(jià)目的 是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途 或者通俗一點(diǎn)講 委托人將未來(lái)完成后的估價(jià)報(bào)告拿去做什么用 是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者民事行為 不同的估價(jià)目的來(lái)源于對(duì)估價(jià)的不同需要 估價(jià)目的可以劃分為 土地使用權(quán)出讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 租賃 抵押 典當(dāng) 保險(xiǎn) 稅收 征收和征用補(bǔ)償 損害賠償 糾紛調(diào)處 司法鑒定 企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為 房地產(chǎn)估價(jià)糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定 等等 42 3 估價(jià)原則 是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中 在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上 總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn) 4 估價(jià)程序 是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作全過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作 按照其相互聯(lián)系排列出的先后進(jìn)行次序 43 5 估價(jià)方法 房地產(chǎn)估價(jià)不能單純依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷 還必須采用科學(xué)的估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算 一宗房地產(chǎn)的價(jià)值通常可以從如下3個(gè)途徑來(lái)求取 近期市場(chǎng)上類似的房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的 如果重新開(kāi)發(fā)建設(shè)一宗類似的房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用 如果將該宗房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益 44 6 估價(jià)對(duì)象 是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的具體房地產(chǎn) 盡管房地產(chǎn)的存在形態(tài)歸納起來(lái)只有土地 建筑物和房地三種 但現(xiàn)實(shí)中的估價(jià)對(duì)象是豐富多彩 復(fù)雜多樣的 從實(shí)物角度看 從權(quán)益方面看 45 7 影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素 從大的方面來(lái)講 影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素有環(huán)境 人口 經(jīng)濟(jì) 社會(huì) 行政 心理 國(guó)際等方面 在不同時(shí)期 不同地區(qū) 對(duì)于不同類型的房地產(chǎn) 各種因素引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向 程度等是不盡相同的 8 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 是指評(píng)估價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間 即在該時(shí)間上估價(jià)對(duì)象才有該價(jià)值 由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間價(jià)值會(huì)有所不同 所以 估價(jià)通常是對(duì)估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值作出估計(jì) 46 9 價(jià)值的測(cè)算和判定 是建立在估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所在的房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律的掌握 以及對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì) 法律 社會(huì) 自然因素的變化對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值影響的判斷上的 價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在某種估價(jià)目的特定條件下形成的正常值 它能為當(dāng)事人或社會(huì)一般人所信服和接受 注意 估價(jià)不同于定價(jià) 47 雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價(jià)格 但并不一定都需要專業(yè)估價(jià) 一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大兩個(gè)特性 才真正需要專業(yè)估價(jià) 具體就房地產(chǎn)來(lái)講 由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng) 獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大的特征 房地產(chǎn)市場(chǎng)是 不完全市場(chǎng) 需要專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員提供市場(chǎng)信息 進(jìn)行替代市場(chǎng)的估價(jià) 二 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 48 在經(jīng)濟(jì)學(xué)上 完全市場(chǎng) 是指必須同時(shí)具備下列8個(gè)條件者 同質(zhì)商品 買者不在乎從誰(shuí)手里購(gòu)買 買者和賣者的人數(shù)眾多 買有和賣者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由 買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息 并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格 就成交總額而言 每個(gè)買者和賣者的購(gòu)銷額是無(wú)關(guān)緊要的 買者和賣者無(wú)串通共謀行為 消費(fèi)者要求總效用最大化 銷售者要求總利潤(rùn)最大化 商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng) 49 房地產(chǎn)作為商品 其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性違反了第 條和第 條 另外 盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓 但它本身無(wú)法移動(dòng) 違反了第 條 因此 房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的不完全市場(chǎng) 同質(zhì)商品 買者不在乎從誰(shuí)手里購(gòu)買 買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息 并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格 商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng) 50 房地產(chǎn)估價(jià)的需要 1 土地使用權(quán)出讓的需要 招標(biāo)標(biāo)底 拍賣保留價(jià) 掛牌 協(xié)議底價(jià) 2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 租賃的需要 3 房地產(chǎn)抵押 典當(dāng)?shù)男枰?4 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要 5 房地產(chǎn)稅收的需要 6 房地產(chǎn)征收和征用補(bǔ)償?shù)男枰?7 房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?8 房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要 9 企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要 10 房地產(chǎn)管理的需要 11 其他方面的需要 51 第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展及趨勢(shì) 52 中國(guó)現(xiàn)代的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng) 是在1978年以后 改革開(kāi)放 的背景下 隨著推行國(guó)有土地使用制度 房屋商品化政策和改革城鎮(zhèn)住房制度 房地產(chǎn)可以進(jìn)入市場(chǎng)流通而出現(xiàn)的 所以說(shuō)中國(guó)現(xiàn)代的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的發(fā)展主要得益于下列三項(xiàng)重大制度和體制的改革 城市土地使用制度改革城鎮(zhèn)住房制度改革房地產(chǎn)法制建設(shè) 一 房地產(chǎn)估價(jià)研究背景 53 在不改變城市國(guó)有的條件下 采取拍賣 招標(biāo) 掛牌 協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償 有限期地出讓給土地使用者 土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓 出租 抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù) 需要繼續(xù)使用的 經(jīng)批準(zhǔn) 期限可以延長(zhǎng) 同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況補(bǔ)交地價(jià) 城市土地使用制度改革 54 城鎮(zhèn)住房制度改革 完善住房供應(yīng)政策 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理 增加普通商品住房供應(yīng) 控制高檔商品房建設(shè) 建立和完善廉租住房制度 繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售 完善住房補(bǔ)貼制度 55 房地產(chǎn)法制建設(shè) 56 房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)其起步雖然較晚 但是發(fā)展很快 并得到了政府和社會(huì)的高度重視與認(rèn)可 突出表現(xiàn)在下列幾個(gè)方面 1 確立了房地產(chǎn)估價(jià)的法律地位 自1995年1月1日起施行的 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 第33條規(guī)定 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 和 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估人員資格認(rèn)證制度 2 實(shí)行了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一考試制度 1995年3月22日 建設(shè)部 人事部聯(lián)合印發(fā)了 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定 和 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法 從該年起 取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的途徑是通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試 二 房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展現(xiàn)狀 57 3 制定了房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見(jiàn) 1999年2月12日建設(shè)部會(huì)同原國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 4 成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織 中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì) 和 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì) 5 設(shè)定了 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè) 和 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn) 等行政許可項(xiàng)目 6 建立了統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng) 7 形成了比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系 8 開(kāi)展了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn) 58 9 拓寬了房地產(chǎn)估價(jià)的服務(wù)領(lǐng)域 無(wú)論是土地使用權(quán)出讓 包括招標(biāo) 拍賣 掛牌 協(xié)議等出讓方式 還是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 包括買賣 互換 贈(zèng)與 以房地產(chǎn)作價(jià)入股 以房地產(chǎn)抵債等 租賃 抵押 典當(dāng) 保險(xiǎn) 稅收 征收和征用補(bǔ)償 包括土地征收補(bǔ)償 土地征用補(bǔ)償 城市房屋拆遷補(bǔ)償 損害賠償 糾紛調(diào)處 司法鑒定 以及企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為 包括對(duì)外投資 合資 合作 合并 分立 改制 資產(chǎn)重組 資產(chǎn)置換 買賣 租賃 托管經(jīng)營(yíng) 清算等 設(shè)立公司時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)出資 房地產(chǎn)估價(jià)糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定 等等 都需要房地產(chǎn)估價(jià) 59 中國(guó)目前房地產(chǎn)制度 房地產(chǎn)管理體制和房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多特色和不完善之處 估價(jià)的難度較大 主要表現(xiàn)在 土地與房屋的所有制不同 土地全部是公有的 房屋可以私人所有 土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同 城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外 屬于農(nóng)民集體所有 國(guó)家所有的土地 簡(jiǎn)稱國(guó)有土地 與農(nóng)民集體所有的土地 簡(jiǎn)稱集體土地 適用的政策不同 許多地方的土地和房屋由兩個(gè)部門分別管理 分別頒發(fā)土地權(quán)屬證書(shū)和房屋權(quán)屬證書(shū) 三 房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展趨勢(shì) 60 市場(chǎng)上流通的土地權(quán)利不是所有權(quán)而是使用權(quán) 并且土地使用權(quán)有出讓和劃撥兩種 出讓土地使用權(quán)是有限期的 劃撥土地使用權(quán)一般沒(méi)有使用期限的限制 行政管理不到位 如城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件難以事前明確且有較大彈性 房地產(chǎn)登記發(fā)證不及時(shí) 從而有時(shí)造成估價(jià)對(duì)象的性質(zhì) 權(quán)屬 面積等不清 房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá) 市場(chǎng)運(yùn)行缺乏規(guī)則或者運(yùn)行規(guī)則不能得到嚴(yán)格執(zhí)行 市場(chǎng)參與者還不夠成熟 市場(chǎng)難以真實(shí)反映交易對(duì)象的實(shí)際狀況 房地產(chǎn)交易信息不夠公開(kāi) 透明 61 我國(guó)目前對(duì)地下空間土地使用權(quán)在立法上處于空白 對(duì)地下空間用地出讓的方式與登記發(fā)證也沒(méi)有規(guī)定 這是土地管理中的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié) 近年來(lái) 隨著城市化進(jìn)程的加快 地下空間的開(kāi)發(fā)將越來(lái)越多 如至2010年南京市地下建設(shè)規(guī)模達(dá)到100萬(wàn)平方米左右 南京市通過(guò)近幾年來(lái)的政策研究 探索了地下空間的有償使用方式 2006年5月出讓的湖南路地下商業(yè)街地塊 主要是參照地上土地出讓規(guī)則 進(jìn)行公開(kāi)掛牌出讓 62 2006年5月12日 南京市將對(duì) 湖南路地下商業(yè)街 地塊掛牌拍賣 此次掛牌出讓的南京市鼓樓區(qū)湖南路地下商業(yè)街 占地總面積為地下42290 1平方米 其中市政配套用地面積1596 9平方米 實(shí)際出讓面積為地下40693 2平方米 地下街的功能定位為商業(yè)及停車 地下主體建筑全長(zhǎng)約1030米 地下深度控制在兩層以內(nèi) 63 宗地圖 反映土地平面利用和土地立體利用 各項(xiàng)土地權(quán)利使用 64 主要網(wǎng)站 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì) 65 作業(yè) 1 何謂房地產(chǎn) 權(quán)益和區(qū)位在房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)價(jià)值影響中有哪些異同 2 何謂估價(jià)目的 目前主要有哪幾種估價(jià)目的 弄清估價(jià)目的有何重要意義