物業(yè)公司應如何妥善解決房屋漏水問題.docx

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1、物業(yè)公司應如何妥善解決房屋漏水問題? 在做好調(diào)查分析的基礎(chǔ)上,分別不同情況處理。調(diào)查分析主要包括:漏水的部位是公共 部位還是專有部位,漏水的原因是房屋質(zhì)量、自然耗損、人為原因還是不可抗力原因,維修 方案及可預見費用規(guī)模。 1、首先分清是公共部位還是業(yè)主鄰里之間的專有部位漏水,即責任主體是誰。 如果是樓上樓下之間,因業(yè)主專有部位之間的相鄰關(guān)系導致的漏水,最常見的是樓上裝修(包 括相鄰業(yè)主裝修)的防水工程沒有處理好導致樓下(隔壁)業(yè)主家受損。物業(yè)應做的工作是 在做出正確的認定后建議業(yè)主協(xié)商解決,緊急情況經(jīng)雙方同意可先幫助制止繼續(xù)漏水(有一 方不同意那么可免,合理費用先說好由誰承當)。其后,可

2、在雙方同意的情況下進行調(diào)解,如 果因任一方原因不接受物業(yè)的調(diào)解,那么建議受損業(yè)主依法通過法律程序解決,同時說明物業(yè) 的態(tài)度:物業(yè)不是侵權(quán)責任主體,也不是維修責任主體。任一方業(yè)主不應因此拒繳物業(yè)費。 物業(yè)可為受損業(yè)主提供必要的證明材料。 2、如果是公共部位漏水,再區(qū)分是否在開發(fā)建設(shè)單位的保修期內(nèi)。 (1)如在保修期內(nèi),向業(yè)主解釋清楚維修(包括賠償)的責任主體應該是開發(fā)商,依據(jù)是 房屋質(zhì)保書。物業(yè)可以書面形式向開發(fā)商反映,要求其履行維修及賠償責任(賠償內(nèi)容及金 額由業(yè)主“舉證”即提供證明),注意保存向開發(fā)商反映情況的送達證據(jù)。同時告之業(yè)主可 自行向開發(fā)商主張權(quán)利。緊急情況物業(yè)要及時制止因漏水所

3、產(chǎn)生的損失擴大,所發(fā)生的費用 一定要注意保存證據(jù),以備日后向開發(fā)商主張。物業(yè)的應對歸納有三:一是向開發(fā)商反映, 要求維修;二是及時制止防止損失擴大,發(fā)生的費用保存好證據(jù)。三是向業(yè)主解釋清楚責任 主體及索賠對象。注意:保存好上述行為的(送達)證據(jù)。 (2)如已超出保修期,一應向業(yè)主解釋清楚,公共部位的維修應由全體業(yè)主共同(通過使 用維修資金方式)承當(沒有維修資金的由全體業(yè)主出資);二是以書面形式向業(yè)主委員會(沒有業(yè)主委員會的向社區(qū))反映情況,要求組織使用維修資金。物業(yè)可提供維修方案,介 紹維修資金使用的程序。 3、物業(yè)公司處理上述事宜一定要做到“痕跡管理”,保存證據(jù)。法律上所講的“事實”跟我 們?nèi)粘K斫獾摹笆乱恕钡年P(guān)鍵區(qū)別在于,法律上的事實不僅是指客觀存在的,而且一定要 能”被證明”的事實,而日常所講的事實僅指”客觀存在物業(yè)公司的痕跡管理包括: (1)有業(yè)主反映漏水后及時到現(xiàn)場進行調(diào)查分析及處理的工作記錄(請業(yè)主簽字確認); (2)向開發(fā)建設(shè)單位反映情況并要求質(zhì)保維修的書面函告;(3)緊急情況進行維修處理的工作記錄和費用記錄(材料費、零配件費、人工費等); (4)向利益關(guān)聯(lián)業(yè)主、業(yè)主委員會或社區(qū)反映情況要求申請使用維修資金的情況說明及維 修方案說明;(5)向應承當維修或賠償責任的業(yè)主送達書面函告的證據(jù)。

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