第五章 物業(yè)管理制度

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1、5 物業(yè)管理制度 5.1 物業(yè)管理制度引述 5.1.1 物業(yè)管理的產(chǎn)生 每一個(gè)物業(yè)的所有權(quán)人被稱為業(yè)主。在一般情況下，業(yè)主即是自己的物業(yè)的管理人，無(wú)需法律作特別的安排。即使業(yè)主因某種原因不能管理而讓別人代管，其法律關(guān)系可以通過一般的民事法律規(guī)范加以解決和調(diào)整，無(wú)需專門的物業(yè)管理制度。因此，物業(yè)管理顯然不是針對(duì)單獨(dú)所有的物業(yè)而言的。 現(xiàn)代物業(yè)管理制度產(chǎn)生于兩個(gè)因素有關(guān)：區(qū)分所有，社區(qū)。 （一）區(qū)分所有與物業(yè)管理 現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生于業(yè)主不僅享有專有空間而且還存在共有和共用部分，產(chǎn)生于物業(yè)之間相結(jié)合成為一個(gè)整體或者相互關(guān)聯(lián)的整體，這種情況稱為“區(qū)分所有”。區(qū)分所有是一種復(fù)合型所有權(quán)，它既

2、區(qū)別于獨(dú)有，有區(qū)別于共有。每個(gè)業(yè)主對(duì)自己特定的空間擁有獨(dú)立的所有權(quán)，但同時(shí)，因建筑物和土地的不可分割，以及其共有部位和設(shè)施的存在，使得每一個(gè)業(yè)主必須負(fù)擔(dān)共有部分的維護(hù)。由于業(yè)主共同維護(hù)和管理就需要協(xié)商和談判，形成共同意志，并且觀測(cè)貫徹實(shí)施各項(xiàng)措施，所有這些不僅有一個(gè)組織問題而且還有一個(gè)人力、物力、財(cái)力問題。顯然，既是我們承認(rèn)個(gè)業(yè)主對(duì)于這些共有部分享有共同所有權(quán)，民法上的共有規(guī)則難以解決共有部分及整個(gè)物業(yè)的管理和利用問題。因此，現(xiàn)代物業(yè)管理制度是在單個(gè)業(yè)主所有權(quán)及共有權(quán)均難以解決的物業(yè)管理問題的情況下，產(chǎn)生的一種特殊的法律制度安排。 從某種意義上說，現(xiàn)代物業(yè)管理制度是區(qū)分所有權(quán)的一個(gè)必要的組成

3、部分或必然結(jié)果，二者相伴而生，密不可分。在區(qū)分所有的情況下，若沒有將各業(yè)主組織起來(lái)共同解決物業(yè)管理的機(jī)制，沒有專業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理，各物業(yè)主就就不可能建立共同物業(yè)利用的秩序。因此，區(qū)分所有產(chǎn)權(quán)制度能夠很好地實(shí)行的前提是具備良好的物業(yè)管理制度。 當(dāng)然，單獨(dú)所有也并不絕對(duì)不產(chǎn)生物業(yè)管理。在商用樓宇情況下，也許只有一個(gè)業(yè)主，但使用人（如承租人）可能有許多個(gè)，這時(shí)，物業(yè)的維護(hù)和管理一般也是通過專業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)完成的。它體現(xiàn)了現(xiàn)代社會(huì)分工深化、專業(yè)化趨勢(shì)。因此，一幢物業(yè)是否需要物業(yè)管理，與其說是看其產(chǎn)權(quán)主體多寡，不如說是取決于使用人多少。 （二）社區(qū)與現(xiàn)代物業(yè)管理 社區(qū)是城市生活

4、最小的單位，其本質(zhì)上是有一定的人口因生活在一起而形成的生活單位，構(gòu)成社區(qū)的兩個(gè)要素為：特定范圍的居住空間和居住其中的人口。由于共同居住自然會(huì)產(chǎn)生各種矛盾，其可能產(chǎn)生于各自所有的建筑物利用問題，也可能產(chǎn)生于共用部分利用和維護(hù)問題，還可能產(chǎn)生于相鄰關(guān)系或共同居住關(guān)系。因此，要建立一個(gè)物的利用和共同生活的秩序。這種秩序的建立也不宜由政府直接參與形成，一般由業(yè)主自己解決，即走自治管理的道路。因此，物業(yè)管理制度的本質(zhì)是社區(qū)生活自治管理的反映。 因此，現(xiàn)代物業(yè)管理制度與區(qū)分所有密切相關(guān)，但是區(qū)分所有不是它的唯一基礎(chǔ)，物業(yè)管理具有它的社區(qū)自治功能?，F(xiàn)代社會(huì)自治可能最主要物業(yè)管理自治上。 （三）物業(yè)管理的

5、沿革 陳信勇《房地產(chǎn)法原理》P358~359 5.1.2 物業(yè)管理制度的本質(zhì)和基本框架 業(yè)主自治是物業(yè)管理的基礎(chǔ) 專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)（受托）的管理服務(wù)是物業(yè)管理的外在表現(xiàn) 我國(guó)物業(yè)管理法律制度的主要目的 規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng) 明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境 5.1.3 物業(yè)管理的概念和法律特征 一、定義 根據(jù)2007年8月26日修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理

6、，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 二、基本內(nèi)涵 1、物業(yè)管理關(guān)系的主體——業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè) 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。 物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)人主要是企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法成立，接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng)，具有獨(dú)立的法人資格的企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立，既要符合法律規(guī)定的有關(guān)企業(yè)設(shè)立的一般標(biāo)準(zhǔn)，又要滿足針對(duì)物業(yè)管理的所設(shè)定的特殊條件（如物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)）。 2、物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生的依據(jù)——物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)隊(duì)伍也進(jìn)

7、行綜合服務(wù)管理的法律文件。物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主起草并與物業(yè)管理企業(yè)共同簽署，所以該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達(dá)業(yè)主的要求。 三、物業(yè)管理的基本內(nèi)容 A.按管理對(duì)象可分為兩方面： 1、物的管理。指對(duì)建筑物、基地、附屬設(shè)施的保護(hù)、改良、利用乃至處分等所為的物理管理。 原則上僅限于建筑物的共用部分，不包括專有部分。 2、人的管理。指對(duì)區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）相鄰生活或工作關(guān)系所為的社區(qū)管理。其管理對(duì)象不限于居住或工作于社區(qū)的業(yè)主的行為，而是凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物的人的行為。 管理內(nèi)容一般包括：對(duì)建筑物的不當(dāng)損毀行為的管理、對(duì)建筑物的不當(dāng)使用行為的管理、對(duì)生活或工作妨害行

8、為的管理。 B.物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為三大類： 1、常規(guī)性的公共服務(wù)。主要有：①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；②房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；③環(huán)境衛(wèi)生的管理；④綠化管理；⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作；⑥車輛道路管理；⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。 2、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)。①日常生活類；②商業(yè)服務(wù)類；③文化、教育、衛(wèi)生、體育類；④金融服務(wù)類；⑤經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；⑥社會(huì)福利類。 3、委托性的特約服務(wù)。 第（1）類是最基本的工作，是必須做好的工作。第（2）、（3）類，可根據(jù)自身能力和業(yè)主的要求，確定其中的具體服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)

9、機(jī)制和服務(wù)方式，以人為本做好管理與服務(wù)工作，并不斷拓展廣度和深度。 四、物業(yè)管理的法律特征 1、物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主自治權(quán)。 業(yè)主們因購(gòu)買了相同一幢或一個(gè)小區(qū)的物業(yè)而聚集在一起，它們之間不僅存在建筑物上的自然聯(lián)結(jié)關(guān)系，而且存在契約上的法律聯(lián)結(jié)。自然的和法律上的聯(lián)結(jié)，使樓宇單元房屋的購(gòu)買人形成了法律上的團(tuán)體，并因此而具有主體資格。業(yè)主團(tuán)體通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)形成全體業(yè)主的遺志，實(shí)現(xiàn)自治。物業(yè)管理的重大事項(xiàng)應(yīng)由業(yè)主團(tuán)體決議。 這里，建筑物的自然聯(lián)結(jié),是因?yàn)槊總€(gè)業(yè)主的物業(yè)與其他業(yè)主的物業(yè)在結(jié)構(gòu)上和功能上連接在一起，不可分離，同時(shí)對(duì)于各自物業(yè)的利用都離不開對(duì)共用和公用物的利用。這種連接具有

10、強(qiáng)制性，不宜業(yè)主的意志為轉(zhuǎn)移。 所謂契約的聯(lián)結(jié)，是個(gè)業(yè)主在購(gòu)買各自物業(yè)的同時(shí)，共同簽署了一份公共契約，即業(yè)主公約。這份公約使它們之間建立一種法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，并因此構(gòu)成一個(gè)業(yè)主團(tuán)體，該團(tuán)體即成為業(yè)主自治的機(jī)構(gòu)。 2、物業(yè)管理關(guān)系是一種民事合同關(guān)系。 物業(yè)管理不同于房地產(chǎn)的行政管理，物業(yè)管理雖然也稱為“管理”，但實(shí)質(zhì)上并非行政意義上的管理與被管理關(guān)系，而是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間形成的一種平等的民事合同關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主團(tuán)體簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，使雙方權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)。 3、物業(yè)管理關(guān)系具有有償性。 物業(yè)管理是通過營(yíng)利性的企業(yè)——專業(yè)化的物業(yè)管理公司來(lái)實(shí)現(xiàn)的。物業(yè)管理企業(yè)為了自身

11、的生存和發(fā)展，在提供物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，必須獲得對(duì)價(jià)，即物業(yè)管理活動(dòng)是有償?shù)摹? 4、物業(yè)管理具有專業(yè)性 物業(yè)管理中的各事項(xiàng)均要求一定的專業(yè)技術(shù)，否則難以勝任。因此，現(xiàn)代區(qū)分所有制下的物業(yè)小區(qū)不可能靠業(yè)主們自己管理，只有依賴專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)提供管理服務(wù)。 5.2 我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理法律制度 5.2.1 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 一、業(yè)主及其權(quán)利和義務(wù) （一）業(yè)主 1、業(yè)主的定義?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六條第一款規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。如上述，業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。 2、業(yè)主的分類。 ⑴自然人業(yè)主與非自然人業(yè)主（包括法人和非法人組織

12、） ⑵獨(dú)立產(chǎn)權(quán)業(yè)主與共有產(chǎn)權(quán)業(yè)主。 ⑶公房業(yè)主與私房業(yè)主。 （二）業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 1、業(yè)主的權(quán)利 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條第二款規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：? 　?。?）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；? 　?。?）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；? 　　（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；? 　?。?）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；? 　?。?）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；? 　　（6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；? 　?。?）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；? 　?。?）對(duì)物業(yè)共用部位、

13、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；? 　?。?）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；? 　　（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 2、業(yè)主的義務(wù) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，?業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：? 　?。?）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；? 　　（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；? 　?。?）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；? 　　（4）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；? 　　（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；?（業(yè)

14、主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任） 　?。?）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 注：物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條） 二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) （一）業(yè)主大會(huì) 1、業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和組成 按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大

15、會(huì)。 但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 這里，物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 2、應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng) （1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （2）制定和修改管理規(guī)約； （3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金； （6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 3、業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式、表決規(guī)則和議事規(guī)則

16、⑴會(huì)議形式。 ①業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)２０％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 ②業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 ③召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開１５日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。? 　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。 ⑵表決規(guī)則。 當(dāng)表決上述7項(xiàng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)時(shí)， ①?zèng)Q定第

17、（5）、（6）項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。 ②決定其余5項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 ③業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 ⑶議事規(guī)則。 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。 4、業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。具體地，業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：? 　　（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；? 　　（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員

18、，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；? 　　（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；? 　?。?）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；? 　?。?）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；? 　　（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 （二）業(yè)主委員會(huì) 1、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立的業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員

19、會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的備案。 2、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：? 　?。?）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；? 　?。?）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；? 　?。?）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；? 　?。?）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；? 　?。?）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。? 　三、管理規(guī)約 1、管理規(guī)約的概念 管理規(guī)約，是指業(yè)主共同訂立或者承諾的

20、，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面的權(quán)利義務(wù)的行為守則。 管理規(guī)約是物業(yè)管理中一個(gè)極為重要的文件，是全體業(yè)主應(yīng)該遵守的物業(yè)管理規(guī)章制度，是各個(gè)業(yè)主集體自治管理組織的“小憲法”。以書面形式設(shè)定的業(yè)主公約，是依據(jù)私法自治原則衍生出來(lái)的規(guī)約自治原則而制定的，只要不違反法律之強(qiáng)制性規(guī)定，不違反公序良俗原則，不變更或排除區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)，均可產(chǎn)生法律上的效力。 管理規(guī)約作為最高自治規(guī)則，具有如下特征： ⑴ 業(yè)主意思自治。是業(yè)主約定彼此相互關(guān)系的民事協(xié)定，由業(yè)主自己執(zhí)行，無(wú)需國(guó)家強(qiáng)制力來(lái)保證實(shí)施。 ⑵ 訂立程序嚴(yán)格。其訂立、變更均通過業(yè)主大會(huì)進(jìn)行，并且作為特別決議事項(xiàng)，遵

21、守更為嚴(yán)格的程序。 ⑶ 約定效力至上。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定均不得違反業(yè)主公約，否則無(wú)效。 2、管理規(guī)約的內(nèi)容 雖然管理規(guī)約的具體內(nèi)容由業(yè)主自行協(xié)商確定，但根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)包括以下內(nèi)容： ⑴物業(yè)基本情況簡(jiǎn)介； ⑵業(yè)主共同事務(wù)管理； ⑶違反規(guī)約的處置。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，?管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

22、 5.2.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立條件 1、主體性質(zhì)。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條第一款規(guī)定，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。?依據(jù)的建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第二條第二

23、款規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。” 這就是說，非法人的企業(yè)由于不具備法人資格，依法就不能再?gòu)氖挛飿I(yè)管理活動(dòng)。但是，目前一些物業(yè)管理地方法規(guī)，如《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》，無(wú)此規(guī)定；而在《重慶市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中規(guī)定，各資質(zhì)等級(jí)均需具有獨(dú)立法人資格。 注：我國(guó)《民法通則》只賦予了自然人和法人的民事主體資格。然而，在我國(guó)的現(xiàn)實(shí)生活中，存在著大量的不具備法人資格的組織體，如非法人企業(yè)，主要有：非法人私營(yíng)企業(yè)、合伙企業(yè)、非法人集體企業(yè)、非法人外商投資企業(yè)等。 這些非法人組織的主要特征是： ⑴須具有穩(wěn)定的人合組織體。由多數(shù)人組成的，不是臨

24、時(shí)的、松散的。 ⑵須有自己特定的經(jīng)營(yíng)范圍。這與法人一樣。 ⑶須有能夠由自己支配的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)。與法人不同的是，此財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)僅僅需非法人組織可以獨(dú)立支配即可，而不要求須與其成員的財(cái)產(chǎn)截然分開、由非法人組織享有所有權(quán)。 ⑷須設(shè)有代表人或管理人。與法人組織不同的是，不必按照法律規(guī)定的組織形式，只要求設(shè)有代表人或管理人。 2、主體資質(zhì)。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條第二款規(guī)定，國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。 依據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（2004年5月1日起施行）規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，按照注冊(cè)資金、專業(yè)人員水平和數(shù)量、所管理物業(yè)

25、的種類數(shù)及相應(yīng)建筑面積，分為三個(gè)等級(jí)：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。 其中注冊(cè)資金要求，一級(jí)為人民幣500萬(wàn)元以上、二級(jí)為人民幣300萬(wàn)元以上、三級(jí)為人民幣50萬(wàn)元以上。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。 國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 自2001年6月1日

26、起施行的《重慶市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中分為四個(gè)等級(jí)：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、臨時(shí)資質(zhì)（有效期為二年）。注冊(cè)資金的要求是，一級(jí)為300萬(wàn)元以上、二級(jí)為100萬(wàn)元以上、三級(jí)為50萬(wàn)元以上、臨時(shí)資質(zhì)為10萬(wàn)元以上。 一、二級(jí)資質(zhì)由物業(yè)管理企業(yè)向注冊(cè)地區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)管理部門申報(bào)，區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)管理部門根據(jù)所報(bào)資料及實(shí)地初審合格后報(bào)市國(guó)土房管局審批。三級(jí)資質(zhì)和臨時(shí)資質(zhì)由區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)管理部門審批，并報(bào)市國(guó)土房管局備案。經(jīng)審批確認(rèn)資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)，由市國(guó)土房管局頒發(fā)相應(yīng)等級(jí)的《重慶市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。 二、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的

27、約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 5.2.3 物業(yè)管理服務(wù) 一、 物業(yè)管理企業(yè)的選聘 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。 （一） 前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘 國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式

28、選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于３個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 （二） 物業(yè)管理企業(yè)的選聘 物業(yè)管理企業(yè)的選聘，由業(yè)主大會(huì)決定。 二、 物業(yè)服務(wù)合同的簽訂 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)以書面形式訂立。 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資

29、金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 三、 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 1、應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 2003年11月13日，國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。 2、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 5.2.4 物業(yè)的使用與維護(hù) （略）