【策劃方案】房地產(chǎn)項目策劃與風(fēng)險管理-(-第3次-)

《【策劃方案】房地產(chǎn)項目策劃與風(fēng)險管理-(-第3次-)》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《【策劃方案】房地產(chǎn)項目策劃與風(fēng)險管理-(-第3次-)（6頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

第3次作業(yè) 一、名詞解釋題（本大題共10分，共 5 小題，每小題 2 分） 1. 物業(yè)管理 2. 診斷法 3. 項目建設(shè)策劃 4. 房地產(chǎn)風(fēng)險 5. 建筑設(shè)計 二、計算題（本大題共30分，共 5 小題，每小題 6 分） 1. 某開發(fā)項目預(yù)計開發(fā)面積53000平方米，總投資14400萬元，預(yù)期銷售均價3800元/平方米，請問該項目銷售率應(yīng)達到多少才能保本？ 2. 某開發(fā)項目預(yù)計開發(fā)面積200000平方米，其中可售比例為95%。項目總投資70000萬元，預(yù)期銷售均價套內(nèi)6000元/平方米，銷售稅費按6%估計，公攤系數(shù)平均按0.15考慮，請問該項目銷售率應(yīng)達到多少才能保本？ 3. 張某家庭月收入6000元，每月用于購房支出的可占30%，張某計劃以首付40%、按揭15年的方式購買某花園的一套住宅，現(xiàn)假定銀行按揭貸款年利率為6%、該住宅平均售價5000元/平方米，問張某可以購買多大面積的戶型？ 4. 什么是收益還原法？其計算公式如何？ 5. 如何計算一個城市每年所需要的酒店客房數(shù)？ 三、簡答題（本大題共40分，共 5 小題，每小題 8 分） 1. 按照風(fēng)險來源，房地產(chǎn)項目風(fēng)險可以劃分為哪幾種類型？ 2. 市場飽和期的特點？ 3. 策劃實施的監(jiān)控方式是什么？ 4. 采用高價策略的目的及適用情況是什么？ 5. 營銷活動的技巧是什么？ 四、論述題（本大題共20分，共 4 小題，每小題 5 分） 1. 推銷策劃產(chǎn)生的背景及主要觀點是什么？ 2. 產(chǎn)品構(gòu)思的基本原則是什么？ 3. 區(qū)域經(jīng)濟理論的主要觀點是什么？ 4. 經(jīng)濟評估與方案決策包含哪些方面的內(nèi)容？ 答案： 一、名詞解釋題（10分，共 5 題，每小題 2 分） 1. 參考答案： 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 解題方案： 掌握概念 評分標準： 回答出相應(yīng)的定義得3分 2. 參考答案： 診斷法是房地產(chǎn)項目策劃中比較重要的分析方法。它是指在項目策劃時，對項目各種情況進行全面的診斷與分析，找出影響房地產(chǎn)項目經(jīng)營的優(yōu)勢、劣勢、機遇與挑戰(zhàn)，從而為項目發(fā)展尋求對策與措施。 解題方案： 從診斷法的定義來回答 評分標準： 回答出診斷法的定義得3分 3. 參考答案： 主要是根據(jù)企業(yè)自身的資源條件，確定項目建設(shè)的組織形式、建設(shè)時序、工程招標采購以及工程管理及經(jīng)營方案。 解題方案： 概念掌握 評分標準： 回答出相應(yīng)定義得3分 4. 參考答案： 房地產(chǎn)風(fēng)險是指因各種不可預(yù)測因素的影響，使房地產(chǎn)項目實際運行情況與期望目標發(fā)生差異而造成的經(jīng)濟損失可能性。 解題方案： 從房地產(chǎn)風(fēng)險的定義來回答 評分標準： 回答出房地產(chǎn)風(fēng)險的定義得3分 5. 參考答案： 建筑設(shè)計主要是確定建筑的外立面、公共門廳、小區(qū)大門等建筑形象的造型、色彩、材質(zhì)及夜景燈光；確定建筑戶型的面積標準、廳室布局、裝修檔次；確定建筑物標注層各種戶型平面組合及比例關(guān)系。 解題方案： 概念掌握 評分標準： 回答出相應(yīng)定義得3分 二、計算題（30分，共 5 題，每小題 6 分） 1. 參考答案： 1、保本銷售面積=144000000/3800=37894.7 2、保本銷售率=37894.7/53000=71.5% 解題方案： 掌握概念、計算方法 評分標準： 每答對一點得3分，其中式子答對2分，得數(shù)正確1分，全部答對得10分 2. 參考答案： 1.可售套內(nèi)面積：20000095%（1-0.15）=161500 2.保本銷售套內(nèi)面積：700000000[6000（1-6%）]=124113.4 3.保本銷售率：124113.4161500=76.85% 解題方案： 掌握概念、計算方法 評分標準： 每答對一點得4.5分，其中式子答對3分，得數(shù)正確1.5分，全部答對得9分 3. 參考答案： 答題要點 1、計算承購總價：P=600030%[1-1/(1+0.5%)180]/[(1-40%)0.5%]=355500 2、計算可以購買的面積：S=355500/5000=71.1≈71m2 解題方案： 掌握概念、計算方法 評分標準： 答對第一點得6分，其中式子答對4分，得數(shù)正確2分，答對第二點得3分，其中式子2分，得數(shù)1分，全部答對得9分 4. 參考答案： 1、收益還原法是指預(yù)計估價對象未來的正常凈收益和投資經(jīng)營期限，選用適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率將其折現(xiàn)到估價時點的現(xiàn)值之和，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的一種估價方法。 2、計算公式： 項目售價=A／r?［1－1/（l＋r）n］ 式中：A---未來各年單位凈租金 r---投資收益率 n---投資經(jīng)營期限 解題方案： 掌握概念、計算方法 評分標準： 答對第一點得3分，答對第二點6分，其中式子正確得3，字母注解正確各得1分，全部答對得9分 5. 參考答案： 每年酒店客房最大需求量（戶）= P/（365Ra） 式中：P----每年接待過夜游客總?cè)舜?R----保本開房率 a----平均每間客房的床位數(shù) 解題方案： 掌握概念、計算方法 評分標準： 式子正確得3分，字母注解正確各得2分，全部答對得82分 三、簡答題（40分，共 5 題，每小題 8 分） 1. 參考答案： （1）國家因素變化形成的風(fēng)險 （2）企業(yè)因素變化形成的風(fēng)險 （3）市場因素變化形成的風(fēng)險 （4)自然因素變化形成的風(fēng)險 解題方案： 掌握概念 評分標準： 每答對一點得2分，全部答對得4分 2. 參考答案： 在飽和期，市場規(guī)模最大，競爭激烈，需求飽和，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險增大，利潤降低。 解題方案： 理解掌握 評分標準： 全部回答對得6分 3. 參考答案： 對策劃執(zhí)行的監(jiān)控應(yīng)當(dāng) （1）全程跟蹤，動態(tài)監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理 （2）應(yīng)積極與項目業(yè)主、設(shè)計、工程、銷售等單位及部門協(xié)調(diào)溝通，保證策劃方案的執(zhí)行效率。 解題方案： 掌握概念 評分標準： 每答對一點得2分，全部答對得4分 4. 參考答案： （1）高價策略的目標在于提升樓盤的含金量，追求利潤最大化，促進資產(chǎn)運營。 （2）當(dāng)市場高端客戶資源豐富、項目產(chǎn)品檔次較高且具有核心競爭優(yōu)勢、同類競爭樓盤缺乏時，項目定價可以高價策略。 解題方案： 掌握概念 評分標準： 每答對一點得2分，全部答對得4分 5. 參考答案： （1）營銷活動的居心供應(yīng)促進企業(yè)與目標客戶溝通，擴大企業(yè)及項目影響，為品牌塑造積累基礎(chǔ)。 （2）其活動可大可小，不論大小活動都應(yīng)邀請客戶代表、新聞媒體等社會各界廣泛參與，并應(yīng)全面展現(xiàn)企業(yè)文化和項目理念，及時對外報道，制造新聞熱點效應(yīng)，擴大社會影響面。 解題方案： 掌握概念 評分標準： 每答對一點得2分，全部答對得4分 四、論述題（20分，共 4 題，每小題 5 分） 1. 參考答案： 90年代中期以前，房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控的影響而一直處于低靡狀態(tài)，市場疲軟使得大量商品房滯銷空置，為促進銷售，開發(fā)商開始關(guān)注推銷策略與技巧的應(yīng)用，推銷策劃在這種背景下應(yīng)運而生。推銷策劃認為后期的銷售策略對房地產(chǎn)項目經(jīng)營成敗起著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)策劃應(yīng)重視房地產(chǎn)后期銷售中各種銷售策略與技巧的研究與應(yīng)用，在策劃重點上強調(diào)4P策略的組合運用。這一階段從事策劃的，大多是從銷售、廣告、新聞、公關(guān)、文學(xué)等專業(yè)轉(zhuǎn)行的，其策劃雖有一定的思想性，但務(wù)虛不務(wù)實，多以概念炒作為主。 解題方案： 掌握概念 評分標準： 答對推銷策劃產(chǎn)生的背景,定義,策劃思維各得2分，全部答對得6分 2. 參考答案： 一是繼承與創(chuàng)新； 二是傳統(tǒng)與現(xiàn)代； 三是現(xiàn)實與超前； 四是市場與效益； 五是整體與細節(jié) 解題方案： 掌握概念 評分標準： 每答對一點得1分，全部答對得6分 3. 參考答案： 區(qū)域經(jīng)濟理論主要是研究區(qū)域經(jīng)濟增長、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域資源開發(fā)、區(qū)域政策選擇等區(qū)域發(fā)展問題。自杜能提出農(nóng)業(yè)區(qū)位論以來，區(qū)域經(jīng)濟理論發(fā)展至今已有170多年的歷史。先后經(jīng)歷了以企業(yè)區(qū)位選擇為中心的傳統(tǒng)區(qū)位理論發(fā)展階段和區(qū)域經(jīng)濟增長與發(fā)展為核心的區(qū)域發(fā)展理論階段。區(qū)域發(fā)展理論認為，區(qū)域發(fā)展應(yīng)因地制宜，充分利用自身的區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢及政策優(yōu)勢，培育區(qū)域增長極，促進區(qū)域經(jīng)濟合理協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展。區(qū)域開發(fā)應(yīng)尊重區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律，應(yīng)堅持統(tǒng)籌規(guī)劃、綜合開發(fā)的客觀規(guī)律，應(yīng)堅持統(tǒng)籌規(guī)劃、綜合開發(fā)、城鄉(xiāng)同步、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)的發(fā)展模式。在資源有限的情況下，應(yīng)逐步開發(fā)、穩(wěn)步推進、梯度發(fā)展，而不是盲目擴張。 解題方案： 掌握概念 評分標準： 答對區(qū)域經(jīng)濟理論研究的問題,產(chǎn)生的背景,觀點各得2分，全部答對得6分 4. 參考答案： （1）技術(shù)經(jīng)濟分析 前期策劃的項目開發(fā)方案，其財務(wù)效益是否合理可行，，應(yīng)當(dāng)利用技術(shù)經(jīng)濟的原理和方法進行客觀評估，分析每種方案的投入產(chǎn)出及經(jīng)營風(fēng)險，為項目方案決策提供合理化建議。 （2）項目方案決策 通過對項目各備選方案在市場、政策、技術(shù)、資金、效益、風(fēng)險等方面的對比分析，選擇出符合政策要求、市場前景廣闊、規(guī)劃技術(shù)可行、啟動資金不多、經(jīng)營效益較好、投資風(fēng)險可控的最優(yōu)方案，作為項目實施的方案。 解題方案： 掌握概念 評分標準： 每答對一點得3分，全部答對得6分