《全國土地估價(jià)師資格考試大綱》解讀知識(shí)講解

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1、 精品文檔 《2010 年全國土地估價(jià)師資格考試大綱》解讀 資格考試 , 估價(jià)師 , 大綱, 土地, 解讀 2010 年全國土地估價(jià)師資格即將來臨，考試大綱日前已由地質(zhì)出版社出版并發(fā)行。該大綱 由考試委員會(huì)組織專家組在 2009 年考試大綱的基礎(chǔ)上修訂而成。修訂的基本原則是，“在 保持大綱總體穩(wěn)定、 連續(xù)的前提下， 一是盡量細(xì)化內(nèi)容， 二是對(duì)確實(shí)有重大政策調(diào)整、 技術(shù) 創(chuàng)新的適當(dāng)更新”?，F(xiàn)作簡要介紹，供報(bào)考人員參考。 一是大綱只是在 2009 年基礎(chǔ)上作了局部調(diào)整，保留了原有的知識(shí)體系框架。仍然為三 大板塊， 即土地及土地管

2、理基礎(chǔ)知識(shí)板塊、 土地估價(jià)知識(shí)板塊和土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)板塊， 其 中，土地估價(jià)知識(shí)在考試內(nèi)容中占據(jù)重要的位置。應(yīng)考人員不必對(duì)學(xué)習(xí)內(nèi)容進(jìn)行大的調(diào)整， 只需注意一些相關(guān)調(diào)整的內(nèi)容。 二是有一點(diǎn)值得注意， 原來的第五部分， 即土地估價(jià)實(shí)務(wù)被分成了兩部分， 成為“土地 估價(jià)實(shí)務(wù)”和“土地分等、定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估等實(shí)務(wù)”，所以，大綱總體變?yōu)槭牟糠帧? 主要突出了宗地評(píng)估的具體內(nèi)容， 但是基本上還是原來的內(nèi)容， 只是將二級(jí)內(nèi)容提升到了一 級(jí)內(nèi)容。但是， 這一部分的內(nèi)容一直沒有較為規(guī)范的知識(shí)體系，應(yīng)考者在復(fù)習(xí)時(shí)， 應(yīng)適當(dāng)參 照一些估價(jià)實(shí)務(wù)工作加強(qiáng)這方面內(nèi)容的學(xué)習(xí)。

3、 三是一些內(nèi)容作了局部調(diào)整，比如在測量知識(shí)方面，增加了土地勘測定界方面的內(nèi)容， 并在附錄中加入了《土地勘測定界規(guī)程》（ TD/T 1008 － 2007），同時(shí)對(duì)測量原有的一些內(nèi) 容也進(jìn)行了細(xì)化。城市經(jīng)濟(jì)方面的內(nèi)容也作了一些調(diào)整，但基本知識(shí)面沒有大的變化。 四是大綱附錄增補(bǔ)了 27 條新的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件，應(yīng)考人員可以通過一定的方 式瀏覽學(xué)習(xí)這些文件。 五是大綱附錄中增加了“行業(yè)自律文件”， 主要是應(yīng)全國土地估價(jià)師資格考試委員會(huì)的 要求， 加強(qiáng)考生對(duì)行業(yè)有關(guān)要求的了解， 強(qiáng)化土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)道德、操守、 行業(yè)規(guī)范等方面 的要求。具體內(nèi)容有中國土地

4、估價(jià)師協(xié)會(huì)章程、注冊(cè)土地估價(jià)師自律守則、 《土地估價(jià)師實(shí) 踐考核與執(zhí)業(yè)登記辦法（試行）》（中估協(xié)發(fā)〔 2008〕 14 號(hào)）、《土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)登記工 作實(shí)施細(xì)則（暫行）》 ( 中估協(xié)函 [2010]3 號(hào) ) 、《中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)個(gè)人會(huì)員會(huì)籍管理 辦法》 ( 中估協(xié)發(fā)〔 2006〕18 號(hào) ) 、關(guān)于印發(fā)《土地估價(jià)師繼續(xù)教育學(xué)時(shí)認(rèn)定規(guī)則》的通知 （中估協(xié)發(fā) [2009] 27 號(hào)），以及關(guān)于印發(fā)《土地估價(jià)行業(yè)違規(guī)處罰記分辦法》的通知（中 估協(xié)發(fā)〔 2009〕 35 號(hào)）。這些文件可以登錄中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站查找學(xué)習(xí)。 六是調(diào)整個(gè)別估價(jià)專業(yè)知識(shí)考試基本要求

5、的難度，即個(gè)別考點(diǎn)從“掌握”降低難度到 “熟悉”。附錄中的題樣由 2008 年試題題樣調(diào)整為 2009 年試題題樣。 第一部分 總述 1. 只寫了 “ 第一部分 ：未在后面寫 “總述 ”； 2. 估價(jià)項(xiàng)目名稱不明確 ； 3 估價(jià)目的中 , 未說明估價(jià)的應(yīng)用方向 ； 4. 估價(jià)目的中 , 對(duì)土地權(quán)利說明不明確； 5. 估價(jià)依據(jù)中 , 未列出土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),即估價(jià)規(guī)程 ； 6. 估價(jià)依據(jù)中 , 引用的法規(guī)名稱不正確； 7. 估價(jià)依據(jù)中 , 應(yīng)包括土地估價(jià)規(guī)程等, 不應(yīng)當(dāng)把過時(shí)的舊文件作為報(bào)告格式規(guī)范

6、； 8. 估價(jià)依據(jù)中 , 缺少估價(jià)對(duì)象土地證書或權(quán)屬證明 ； 9. 估價(jià)依據(jù)中 ,“ x x 省關(guān)于土地管理的法律法規(guī) ” 提法太籠統(tǒng) , 未說明與本次評(píng) 估有關(guān)的法律法規(guī)是哪些 ； 精品文檔 精品文檔 10. 無估價(jià)對(duì)象描述 ； 11. 地價(jià)定義不清楚 ，未明確宗地設(shè)定用途 .設(shè)施 .年期、權(quán)利、土地開發(fā)程度等內(nèi)容 ； 12. 地價(jià)定義中 , 未說明是什么權(quán)利的土地價(jià)格； 13. 估價(jià)期日非具體時(shí)點(diǎn) ( 無 “ 日 ” )； 14. 估價(jià)日期中

7、, 未注明估價(jià)的截止日期； 15. 使用說明中 , 待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應(yīng)該以《國有土地使用證》 為準(zhǔn) ； 16. 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的使用應(yīng)該是供土地管理部門進(jìn)行報(bào)告審核或備案以及評(píng)估機(jī)構(gòu)存檔用 , 而不是上級(jí)主管部門使用 ； 17. 缺少土地估價(jià)師簽字欄； 18. 估價(jià)結(jié)果中 , 缺少樓面地價(jià) ，無單位地價(jià)和大寫〈無匯率, 幣種不統(tǒng)一〕 ； 19. 缺少《估價(jià)結(jié)果一覽表》； 20. 需要特殊說明的事項(xiàng)中 , 缺少估價(jià)假設(shè)條件、資料來源、估價(jià)結(jié)果有效的條件等事頂?shù)恼f明 ； 21. 需要特殊說明的事項(xiàng)中, 未辦理出讓手

8、續(xù)就入股, 不合規(guī)定 ； 22. 報(bào)告有效期錯(cuò)誤 , 應(yīng)為半年 ； 23. 非土地估價(jià)師簽名 ； 24. 估價(jià)師簽名欄中無估價(jià)師資格證書號(hào)； 25. 出具報(bào)告的時(shí)間離估價(jià)基期過長； 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 26. 估價(jià)對(duì)象描述中 , 待估宗地的項(xiàng)目描述錯(cuò)誤.如 ：容積率數(shù)值不對(duì) ； 27. 土地位置狀況中 , 缺少土地用途、土地級(jí)別的描述； 28. 土地級(jí)別與土地等同 ； 29. 態(tài)土地權(quán)利狀況中 , 缺少他項(xiàng)權(quán)利狀況的描述, 30. 建筑物狀況描述不詳 ； 31. 地價(jià)影響

9、因素分析中 , 缺少一般因素的描述 ( 或描述不全 ) ； 32. 土地登記狀況中 , 證書名稱錯(cuò) , 應(yīng)為國有土地使用證 ； 33. 登記審批機(jī)關(guān)應(yīng)為當(dāng)?shù)卣? 而非土地部門 ； 34. 登記狀況中無四至、登記等； 35. 區(qū)域因素和個(gè)別因素混淆( 屬于區(qū)域因素的列入到個(gè)別因素內(nèi))； 36. 區(qū)域因素分析錯(cuò)為環(huán)境因素分析； 37. 個(gè)別因素描述不全 , 未說明宗地的基礎(chǔ)設(shè)施狀況及土地最有效用途 ； 第三部分 土地估價(jià) 38. 估價(jià)原則中 , 缺少與本次估價(jià)方法緊密相關(guān)的原則。 39. 未說明估價(jià)方法選擇的依

10、據(jù)； , 〈 1 〉成本逼近法 40. 成本逼近法計(jì)算公式錯(cuò)誤, 如漏土地增值收益 ； 41. 計(jì)算土地取得費(fèi)等 , 不能以項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生費(fèi)用為依據(jù)； 42. “土地平整費(fèi) ” 不應(yīng)計(jì)入 “土地取得費(fèi) ”； 41、“土地開發(fā)費(fèi) ”不應(yīng)計(jì)入 “土地取得費(fèi) ”； 44. 稅費(fèi)不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) ； 45. 成本逼近法中 , 投資利息計(jì)算錯(cuò)誤 , 土地開發(fā)期的計(jì)息期應(yīng)該取一半 ； 46 開發(fā)利潤不能計(jì)算利息 ； 47、利息率的確定無依據(jù)； 精品文檔 精品文檔 48、計(jì)

11、息期錯(cuò)誤，投資利息計(jì)算時(shí) .以整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù) .開發(fā)期要乘 1/2, 如果以開 發(fā)費(fèi)一半作基數(shù) , 計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期 , 如果開發(fā)費(fèi)是以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算的 .這部分開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期也是整個(gè)開發(fā)期 ； 49. 投資利潤計(jì)算錯(cuò)誤 .投資利息不應(yīng)當(dāng)計(jì)算利潤； 50. 利潤率的確定無依據(jù) ； 51. 未計(jì)算土地增值收益； 52 未計(jì)算土地稅費(fèi)； 53. 計(jì)算增值收益時(shí) , 應(yīng)為成本價(jià)格乘以一定的增值收益率 .其中 , 成本價(jià)格應(yīng)包括 投資利息 ； 54. 增值收益率打印錯(cuò)誤 ；

12、 55. 土地使用年期未修正 , 造成計(jì)算結(jié)果是無限年期的價(jià)格 ； 56. 當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí) , 不用進(jìn)行年 期修正 ； 57. 當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí) , 土地增值收 益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正 ； 58. 當(dāng)待估宗地是出讓土地時(shí) , 應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正 , 59. 如成本逼近法測算的是某一小區(qū)的平均土地價(jià)格 , 還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或 可出讓土地的比率 , 進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)? ； 6

13、0. 宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)修正 ； （2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 61. 未明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵 ( 如頒布日期、用途、基準(zhǔn)地價(jià)、開發(fā)程度等〉 ； 62. 容積率對(duì)應(yīng)的容積率修正系數(shù)選擇錯(cuò)誤； 63.劃撥土地的使用年限和基準(zhǔn)地價(jià)年限一致 , 無需修正 , 結(jié)果卻修正了 ； 64. 期日修正系數(shù)有誤 .未明確基準(zhǔn)地價(jià)頒布日期到評(píng)估期日之間的地價(jià)變化情況 ； 65. 計(jì)算結(jié)果有誤 ；〈 3 〕收益還原法 66. 租金與價(jià)格概念混淆，采用市場法確定客觀租金時(shí) ,“比準(zhǔn)價(jià)格”應(yīng)為 “比準(zhǔn)租 金”； 67. 收

14、益沒有采用客觀收益 ； 68、采用企業(yè)經(jīng)營收益計(jì)算年總收益時(shí) , 企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)值應(yīng)當(dāng)調(diào)整為正常經(jīng)營管 理水平下的客觀收益 ； 69. 未說明客觀租金計(jì)算方法選擇的依據(jù) ； 70. 租賃收入除了租金收入外, 還應(yīng)當(dāng)把押金的利息收益計(jì)入； 71. 未扣除房屋收益 ； 72. 房屋折舊計(jì)算錯(cuò)誤 , 如年期錯(cuò)誤 , 不應(yīng)扣殘值 ； 73.折舊中使用年限不能直接用房屋的已使用年限 , 而應(yīng)該為已使用年限加上尚可使 用年限 ； 74. 房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限時(shí) , 按土地使用權(quán)年限調(diào)整確定房屋 可使用年限 , 在

15、計(jì)算年折舊時(shí)也不應(yīng)考慮折舊 ； 75. 出租總費(fèi)用中漏計(jì)稅費(fèi)項(xiàng)目 ； 76. 按企業(yè)經(jīng)營收益計(jì)算時(shí) , 計(jì)算企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)值 , 還要扣 除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營和管理費(fèi)用 , 得到客觀的費(fèi)用 ； 77. 保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按房屋重置價(jià)或現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算 ； 精品文檔 精品文檔 78、 月租金在 120 元以上的 , 除了房產(chǎn)稅外 , 還要按租金額繳納營業(yè)稅、 附加城建稅、教育稅附加 ； 79. 未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù) ； 80. 采用土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查法確定還原率時(shí) , 應(yīng)

16、當(dāng)至少收集三宗以上的 案例 ； 81. 采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定還原率時(shí) ,安全利率應(yīng)當(dāng)采用一年期國債或者 一年期銀行定期存款利率 ； 82. 總樓價(jià)計(jì)算中的使用年期 (n 〕應(yīng)為土地的使用年限 , 而不能用房屋剩余使用年 限 ; (4 〉市場比較法 83. 基本情況表中 , 估價(jià)對(duì)象的內(nèi)容與報(bào)告前面的敘述不符 ； 84. 比較案例數(shù)量至少要 3 個(gè) ； 85. 所選案例的交易價(jià)格相差不能超過25%； 86. 3 個(gè)比較案例中 , 應(yīng)保持 1 至 2 個(gè)與待估宗地用途相同的交易案例 , 剩余的用途 相近的案例要進(jìn)行

17、用途修正 ； 87. 交易類型不同的 , 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易類型的修正； 88. 市場變化比較快且交易活躍的 , 比較的有效期最長不超過 1 至 2 年，市場穩(wěn)定交 易少的 , 最長不超過 3 年； 89. 交易案例要是正常交易或者可以修正為正常價(jià)格 , 否則要剔除 ； 90. 價(jià)格內(nèi)涵要一致 ( 如： 同為樓面地價(jià)或地面地價(jià)〉，付款方式、幣種、貨幣單位面積單位都要一致 ； 91. 缺少比較因素選擇的程序； 92、未說明地價(jià)指數(shù)的來源依據(jù) ； 93. 比較因素中還應(yīng)當(dāng)有容積率等的修正 ； 94. 估價(jià)

18、對(duì)象與比較實(shí)例的交易時(shí)間相同 , 但確定的地價(jià)指數(shù)卻不一致 ； 95. 未說明白 3 個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格確定土地單位面積地價(jià)的方法及原因 ； 96. 公式中無個(gè)別因素修正 ； 97. 交易情況說明不正確 ； 98. 因素條件表中應(yīng)當(dāng)將 “宗地面積形狀”列入個(gè)別因素欄 , 將 “環(huán)境條件”列入 區(qū)域因素欄 ； 99. 選取的實(shí)例中 , 有的實(shí)例超過了規(guī)定年限(5 年) ； 100. 個(gè)別因素修正中部分項(xiàng)目修正錯(cuò)誤, 如 “面積形狀”修正錯(cuò)誤； 101. 部份項(xiàng)目未作修正 , 如 “基礎(chǔ)設(shè)施狀況”

19、未作修正, “交易時(shí)間”未作修正； 102、 期日修正未作詳細(xì)說明 , 如 , 只一般描述為 “地價(jià)下跌了 5% ”； 103. 容積率修正錯(cuò)誤或未修正 ； 104. 年期修正錯(cuò)誤； 105. 年期修正時(shí) , 未對(duì) r 的取值做出說明 ； (5 ) 剩余法 106. 沒有選擇最佳開發(fā)利用方式 , 或沒選擇最佳土地用途 ； 107. 開發(fā)建設(shè)周期確定錯(cuò)誤，沒有考慮空置或租售期 ； 108. 開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)預(yù)測錯(cuò)誤 .僅僅考慮現(xiàn)在市場情況 , 而未根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格 走勢、政

20、策影響來預(yù)測建成后的售價(jià) ； 精品文檔 精品文檔 109. 銷售時(shí)間預(yù)測錯(cuò)誤 .商品房要主體封頂后才能預(yù)售； 110. 分期銷售沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值； 111. 租賃計(jì)算時(shí) , 沒有考慮出租率和租金的增長情況； 112. 計(jì)算面積參數(shù)選擇 f 錯(cuò)誤 .計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)用可售面積 , 計(jì)算開發(fā)成本時(shí)用 總建筑面積 ； 113. 預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付地價(jià)款按整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期計(jì)算 ； 114. 開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)利息以全部開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)按建筑期的一半計(jì)算 , 或以開

21、發(fā)費(fèi)、 專業(yè)費(fèi)的一半按全部建筑期計(jì)算 , 開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)在建筑竣工后的空置及銷售期內(nèi)按金額 全期計(jì)息 ； 115. 銷售利潤率對(duì)應(yīng)的是不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) , 投資利潤率對(duì)應(yīng)的是預(yù)付總資本 ； 116. 套用公式計(jì)算錯(cuò)誤 ； 117. 地價(jià)的確定中 , 未說明結(jié)果確定方法的依據(jù)； 112. 最終結(jié)果確定時(shí) , 應(yīng)取算術(shù)平均數(shù) , 而不是眾數(shù) ； 119. 地價(jià)確定時(shí) , 描述是采用 2 種方法估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平均數(shù) , 實(shí)際計(jì)算采用加權(quán) 平均 ； 120. 2 種方法得出的結(jié)果如果相差過大

22、 , 不應(yīng)當(dāng)采用算術(shù)平均值 ； 121. 地價(jià)的確定中 ,2 種方法的權(quán)重之和不等于1； 122. 估價(jià)結(jié)果中 , 總地價(jià)沒有大寫 ； 123. 估價(jià)結(jié)果無單位地價(jià) ； 124. 缺少土地估價(jià)結(jié)果一覽表； 第四部分 附錄 125. 第四部份應(yīng)該為 “附錄”； 126. 缺少待估宗地的國有土地使用證復(fù)印件； 127. 缺少土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書.估價(jià)師資格證書復(fù)印件； 128. 缺少房屋產(chǎn)權(quán)證 ； 129. 缺少估價(jià)對(duì)象的照片資料； 130. 缺少估價(jià)對(duì)象位置示意圖； 131

23、. 缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)工商營業(yè)執(zhí)照； 132. 報(bào)告文字描述不規(guī)范 。如 “可比實(shí)例” “房屋占地地價(jià)”； 133. 估價(jià)對(duì)象的基本情況在報(bào)告中描述的位置不正確。 2、有關(guān)改錯(cuò)題 。土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)通常都是難點(diǎn)，很多考生都對(duì)之頭疼，但其總結(jié)起來不外乎報(bào)告格式和技術(shù)要點(diǎn)錯(cuò)誤這兩種情況。 估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式由土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告組成。通常會(huì)出現(xiàn)以下的情況： 精品文檔 精品文檔 1) 報(bào)告的字體、設(shè)計(jì)、紙張規(guī)格等不符合要求 ; 2) 只簡單介紹一下估價(jià)對(duì)象，就提出估價(jià)結(jié)果，特別

24、是估價(jià)方法運(yùn)用簡單，格式完全不 符合規(guī)范 ; 3) 部分報(bào)告缺公章、缺估價(jià)師簽字、缺附件等 ; 4) 封面缺項(xiàng)目名稱或項(xiàng)目名稱不符合要求，缺估價(jià)報(bào)告編號(hào)或前后編號(hào)不— 致; 當(dāng)然還有其他的狀況出現(xiàn)， 那么怎么做好改錯(cuò)題呢 ? 1) 熟練掌握土地估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式，平時(shí)多看多記，加深印象， 這才能迅速發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤 并說明原因 ; 2) 在答題時(shí)， 除抓住容易出錯(cuò)的第三部分外， 不要遺漏報(bào)告的細(xì)節(jié)方面，這部分內(nèi)容也容易出錯(cuò) ; 3) 要將錯(cuò)誤的原因闡述清楚， 題目規(guī)定發(fā)現(xiàn)出錯(cuò)誤并正確表述出原因的給三分， 所以做題時(shí)得高分不在于你找出的錯(cuò)誤多而在于你能用準(zhǔn)確的語言將閱卷老師說服。 02-06 年題，部分有點(diǎn)評(píng) est 精品文檔