房地產(chǎn)金融復(fù)習(xí)資料.doc

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第一章 緒論 第一節(jié) 金融基礎(chǔ)知識(shí) 一、貨幣與貨幣制度 1、貨幣定義 在商品或勞務(wù)的支付中、或債務(wù)的償還中被普遍接受的任何東西；貨幣是價(jià)值尺度和流通手段的統(tǒng)一。 2、貨幣形態(tài) 商品貨幣---金屬貨幣—紙幣-存款貨幣—電子貨幣 3、貨幣的職能 （1）價(jià)值尺度（2）流通手段（3）支付手段（4）貯藏手段 （5）世界貨幣 4、貨幣制度： 四要素：貨幣金屬；貨幣單位；各種通貨的鑄造、發(fā)行和流通程序； 準(zhǔn)備制度（貴金屬準(zhǔn)備制度長(zhǎng)期以來(lái)一直是準(zhǔn)備制度的主要內(nèi)容 ） 二、貨幣供求和貨幣政策 （一）貨幣需求 1、 定義：人們?cè)敢庖载泿判问奖Ｓ衅涫杖牒唾Y產(chǎn)的一種需要或要求。 2、 貨幣需求的決定因素 （1）利率水平和融資條件 （2）市場(chǎng)規(guī)模及交易方式 （3）資產(chǎn)收益率和投資環(huán)境 （4）通貨膨脹預(yù)期和物價(jià)水平 （5）收入水平和理財(cái)技術(shù) （6）個(gè)人取得收入的形式和時(shí)間間隔 （7）金融市場(chǎng)效率與市場(chǎng)交易成本 3、 貨幣需求量 （1） 定義：是指為保證經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和流通所需要的貨幣數(shù)量。 （2）執(zhí)行流通手段的貨幣必要量=商品價(jià)格總額/單位貨幣流通速度 （二）貨幣供給 1、 貨幣供給：是指一國(guó)經(jīng)濟(jì)中貨幣投入、創(chuàng)造和擴(kuò)張（收縮）的全過(guò)程。 2、 貨幣供應(yīng)量(Monetary Aggregates)及層次的劃分 貨幣供應(yīng)量又稱貨幣存量，是指在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，一國(guó)經(jīng)濟(jì)中包括現(xiàn)金、存款、商業(yè)票據(jù)、可流通轉(zhuǎn)讓的金融債券、政府債券等在內(nèi)的用于各種交易的貨幣總量。 M0---現(xiàn)金——與消費(fèi)變動(dòng)密切相關(guān)，是最活躍的貨幣； M1---M0+活期存款——反映居民和企業(yè)資金松緊變化，是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的 先行指標(biāo)，流動(dòng)性僅次于M0 ； M2---M1+定期存款，非支票性儲(chǔ)蓄存款——流動(dòng)性偏弱，但反映的是社會(huì)總需求的變化和未來(lái)通貨膨脹的壓力狀況，通常所說(shuō)的貨幣供應(yīng)量，主要指M2； M3---M2+私有機(jī)構(gòu)和公司的大額定期存款 L----M3+各種有價(jià)證券 3、貨幣供給形成機(jī)制 基礎(chǔ)貨幣：也稱貨幣基數(shù)(MonetaryBase)、強(qiáng)力貨幣、始初貨幣，因其具有使貨幣供應(yīng)總量成倍放大或收縮的能力，又被稱為高能貨幣(High-poweredMoney)，它是中央銀行發(fā)行的債務(wù)憑證，即中央銀行的負(fù)債，包括：商業(yè)銀行存入中央銀行存款準(zhǔn)備金（法定準(zhǔn)備金+超額準(zhǔn)備金）和社會(huì)公眾持有的通貨 B（基礎(chǔ)貨幣）=C（流通與銀行體系外的通貨）+R（商業(yè)銀行持有的總準(zhǔn)備金） Ms（貨幣供應(yīng)量）=m（貨幣乘數(shù)）*B（基礎(chǔ)貨幣） --貨幣乘數(shù)表示基礎(chǔ)貨幣擴(kuò)張（收縮）的倍數(shù)。 （三）貨幣均衡 1、含義 貨幣均衡即貨幣供求均衡，是指在一定時(shí)期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的貨幣需求與貨幣供給在動(dòng)態(tài)上保持一致的狀態(tài)。 2、實(shí)現(xiàn)條件 （1）中央銀行和貨幣當(dāng)局能有效調(diào)整貨幣供給，以適應(yīng)貨幣需求的變動(dòng)。 調(diào)控手段：法定存款準(zhǔn)備金率、再貼現(xiàn)率和公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)； ? 金融機(jī)構(gòu)必須將存款的一部分繳存在中央銀行，這部分存款叫做存款準(zhǔn)備金；存款準(zhǔn)備金占金融機(jī)構(gòu)存款總額的比例則叫做存款準(zhǔn)備金率。 貼現(xiàn)是指持票人向銀行轉(zhuǎn)讓未到期票據(jù)并貼付一定利息以兌取現(xiàn)金的行為。貼現(xiàn)對(duì)持票人來(lái)說(shuō)是出讓票據(jù)，提前收回墊支于商業(yè)信用的資金；對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，是與商業(yè)信用相結(jié)合的一種銀行授信業(yè)務(wù)。 再貼現(xiàn)率（Rediscount Rate):再貼現(xiàn)是相對(duì)于貼現(xiàn)而言的，商業(yè)銀行在票據(jù)未到期以前將票據(jù)賣(mài)給中央銀行，得到中央銀行的貸款，稱為再貼現(xiàn)。中央銀行在對(duì)商業(yè)銀行辦理貼現(xiàn)貸款中所收取的利息率，稱為再貼現(xiàn)率。 公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)是指中央銀行通過(guò)買(mǎi)進(jìn)或賣(mài)出有價(jià)證券，吞吐基礎(chǔ)貨幣，調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量的活動(dòng)。 （2）財(cái)政收支保持基本平衡； （3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理 （4）國(guó)際收支保持平衡 3、貨幣容納量彈性 內(nèi)涵：貨幣供應(yīng)量和貨幣需要量在一定限度內(nèi)的偏離能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)運(yùn)行容納，不至于造成物價(jià)和幣值較大波動(dòng)，這種現(xiàn)象成為貨幣容納量彈性，或貨幣供應(yīng)量彈性。 公式：Me=經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率/貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率 Me=1：貨幣供應(yīng)量與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步； Me<1：貨幣供應(yīng)量超過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，貨幣超前增長(zhǎng) Me>1：較極端，少見(jiàn) （四）貨幣政策 1、貨幣政策含義及其構(gòu)成要素 貨幣政策是指中央銀行為實(shí)現(xiàn)特定經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，利用金融工具調(diào)控經(jīng)濟(jì)變量的各項(xiàng)制度和措施的總和。 構(gòu)成要素：貨幣政策目標(biāo)、貨幣政策中介指標(biāo)、貨幣政策工具 貨幣政策目標(biāo)：穩(wěn)定物價(jià)、充分就業(yè)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、國(guó)際收支平衡和金融穩(wěn)定 貨幣政策中介指標(biāo)：市場(chǎng)利率、貨幣供應(yīng)量，信貸量和匯率 貨幣政策工具：一般性和選擇性 公開(kāi)市場(chǎng)操作、存款準(zhǔn)備金和再貼現(xiàn) 貸款規(guī)模控制、特種存款、對(duì)金融企業(yè)窗口指導(dǎo)、道義勸告等 2、貨幣政策工具 （1）一般性貨幣政策工具：法定存款準(zhǔn)備金政策、再貼現(xiàn)、公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù) （2）選擇性貨幣政策工具：消費(fèi)信貸控制；證券市場(chǎng)信用控制；房地產(chǎn)信貸控制；優(yōu)惠利率；道義勸告、窗口指導(dǎo)和金融檢查等間接工具 （3）其他補(bǔ)充性政策工具 信用配額、直接干預(yù)商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù) 三、信用與信用制度 （一）信用 1、定義：是指商品買(mǎi)賣(mài)中的延期付款或貨幣的借貸行為。 2、特征：一是以償還為條件，即到期歸還本金；二是在償還時(shí)還帶著一個(gè)增加額，即支付利息。 3、分類：實(shí)物借貸和貨幣借貸 4、與一般商品運(yùn)動(dòng)相比的特殊性： （1）信用是先讓渡商品或貸出貨幣 （2）借貸雙方價(jià)值量是不對(duì)等的 （二）信用制度 是指約束信用主體行為的一系列規(guī)范和準(zhǔn)則。 （三）信用形式 1、商業(yè)信用2、銀行信用3、國(guó)家信用4、消費(fèi)信用 四、利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 （一）利率 1、名義利率—票面利率：借貸機(jī)構(gòu)所承諾的利率。 2、貼現(xiàn)率（Discount Rate）：投資者未來(lái)期望收益的現(xiàn)值同投資時(shí)市場(chǎng)價(jià)值的比值。 第一種指的是一金融機(jī)構(gòu)向該國(guó)央行作短期融資時(shí)，該國(guó)央行向金融機(jī)構(gòu)收取的利率。 第二種定義指的是將未來(lái)資產(chǎn)折算成現(xiàn)值(present value)的利率，一般是用當(dāng)時(shí)零風(fēng)險(xiǎn)的利率來(lái)當(dāng)作貼現(xiàn)率，但并不是絕對(duì)。 3、現(xiàn)值： 未來(lái)不同時(shí)期收益的貼現(xiàn)值，即時(shí)間為0（投資時(shí)點(diǎn)）的價(jià)值量。 4、利率集： 借貸期限、時(shí)間、利率大小 eg. 活期，定存；短期，中長(zhǎng)期 5、實(shí)際利率： （1）定義： 名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購(gòu)買(mǎi)力變化校正后的利率，是借（貸）款人所付（取得）利息（潤(rùn)）率減去通貨膨脹后的利息。 （2）物價(jià)指數(shù)修正 物價(jià)指數(shù)是通過(guò)膨脹的衡量標(biāo)準(zhǔn)，可說(shuō)明購(gòu)買(mǎi)力的變化情況。 放款人、存款人的要求 6、利率的期限結(jié)構(gòu) 期限不同，利率不同，這種差別稱為期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)。 利率組成： （1）無(wú)風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率 （2）通脹溢價(jià) （3）期限溢價(jià)：期限長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 （4）差價(jià)：補(bǔ)償?shù)盅菏掷m(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)以及違約風(fēng)險(xiǎn)及其它不確定因素 五、資產(chǎn)收益率 （一）資產(chǎn)收益率: 也叫資產(chǎn)回報(bào)率（ROA），它是用來(lái)衡量每單位資產(chǎn)創(chuàng)造多少凈利潤(rùn)的指標(biāo)。 （二）權(quán)益收益率: 又稱凈資產(chǎn)收益率，是凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的百分比，是公司稅后利潤(rùn)除以凈資產(chǎn)得到的百分比率，該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。指標(biāo)值越高，說(shuō)明投資帶來(lái)的收益越高。 （三）有效收益率（內(nèi)部收益率）： 該指標(biāo)反映由利息再投資所獲得的利息。 六、信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款 （一）信貸（credit loan） 即信用貸款，是指以借款人的信譽(yù)發(fā)放的貸款，借款人不需要提供擔(dān)保。其特征就是債務(wù)人無(wú)需提供抵押品或第三方擔(dān)保僅憑自己的信譽(yù)就能取得貸款，并引以借款人信用程度作為還款保證的。 （二）擔(dān)保貸款（secured loan） 1、保證貸款：第三方保證 2、質(zhì)押貸款：等價(jià)憑證擔(dān)保 3、抵押貸款：不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保 第二節(jié) 房地產(chǎn)金融概述 一、房地產(chǎn)金融的概念、特點(diǎn) （一）概念 1、定義：是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌集資金、融通資金、結(jié)算或清算資金并提供風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保或保險(xiǎn)及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。 內(nèi)容：吸收房地產(chǎn)業(yè)存款、開(kāi)辦住房?jī)?chǔ)蓄、辦理房地產(chǎn)貸款、從事房地產(chǎn)投資、信托、保險(xiǎn)、典當(dāng)和貨幣結(jié)算，房地產(chǎn)有價(jià)證券的發(fā)型和代理發(fā)行與交易 2、 包括政策性房地產(chǎn)金融和商業(yè)性房地產(chǎn)金融 兩者區(qū)別 （1）目的（2）資金來(lái)源（3）資金運(yùn)用（4）發(fā)展方向 （5）業(yè)務(wù)范圍（6）貸款融資操作 （二）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) 1、具有相對(duì)安全性 有擔(dān)保的信用：人的擔(dān)保（保證）和物的擔(dān)保（抵押和質(zhì)押）（房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)其他抵押貸款安全性高，債權(quán)可靠）；房地產(chǎn)本身位置固定使用耐久性；增值性； 2、信貸資產(chǎn)流動(dòng)性較弱 3、具有較強(qiáng)政策性 4、具有較好收益性 二、房地產(chǎn)金融的資本流 資本供應(yīng)者 中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 資本使用者 三、房地產(chǎn)業(yè)與金融關(guān)系分析 1、房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持 開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、政府 2、房地產(chǎn)對(duì)金融業(yè)的支持 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 ? 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間，存在著一種相互依存、相互支持、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的緊密聯(lián)系，也稱之為良性互動(dòng)的關(guān)系，這是由于雙方的特性所決定的。 ? 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持 ? 金融業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)與其相結(jié)合 ? 房地產(chǎn)業(yè)不良發(fā)展會(huì)影響金融業(yè)的正常運(yùn)行 ? 金融業(yè)的波動(dòng)也會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ? 金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)的影響 經(jīng)濟(jì)衰退，產(chǎn)品產(chǎn)出少，失業(yè)率提高，資金緊缺→房地產(chǎn)衰退 政府方面很清楚，沒(méi)有房地產(chǎn)金融，在中國(guó)目前的市場(chǎng)情況下，就不可能有較好較快的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是一個(gè)過(guò)度的金融，就會(huì)有一個(gè)過(guò)度失控的房地產(chǎn)市場(chǎng)，關(guān)鍵要在適度發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)控制中取得平衡。 三、房地產(chǎn)金融的作用 1、是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障 2、是宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要手段 3、是促進(jìn)消費(fèi)的手段 第三節(jié) 房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史 一、國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展歷史 建筑業(yè)協(xié)會(huì)（Building Society） 1975 英國(guó)伯明翰 土地開(kāi)發(fā)銀行（Land Development Bank） 1769 德國(guó) 普魯士邦西里西亞省 三個(gè)階段 公積金制度（Provident Fund System/Accumulation Fund System） 1969年 新加坡 修改《中央公積金法》 二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融的發(fā)展 (一) 古代至清末（二）民國(guó)時(shí)期：洋行、中資銀行（三）解放后： 1、住房建設(shè)資金管理階段（1949-1978年）2、房改金融階段（1978-1997年） 3、房地產(chǎn)金融階段（1997年） 1997年4月30日 《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》 第二章 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)及機(jī)構(gòu) 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)概述 一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)內(nèi)涵 為房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的場(chǎng)所與行為的總和。 二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的功能 （一）融通資金的功能 （二）轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險(xiǎn)的功能 （三）調(diào)節(jié)和反映經(jīng)濟(jì)的功能 三、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn) 1、資金需求量大，融資數(shù)額高； 2、房地產(chǎn)信貸資金流動(dòng)過(guò)程中期限結(jié)構(gòu)不對(duì)稱 3、證券化的需求迫切 4、業(yè)務(wù)專業(yè)性強(qiáng)、成本高、收益好 5、受政府宏觀調(diào)控政策影響大 6、擔(dān)保方式多元化 （抵押，質(zhì)押，階段性擔(dān)保，第三方擔(dān)保） 四、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素 基本構(gòu)成要素： 融資主體 融資客體：貨幣資金 融資中介---實(shí)質(zhì)主體 金融工具 融資主體 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資主體包括資金融通的供給者和需求者，他們作為資金這一特殊商品的買(mǎi)賣(mài)雙方是構(gòu)成房地產(chǎn)金融市場(chǎng)最基本的要素 。 主要包括：1、企業(yè) 2、居民個(gè)人 3、政府部門(mén) 融資中介 融資中介是處于融資者之間的中間機(jī)構(gòu)。大體上可以劃分為專營(yíng)機(jī)構(gòu)和兼營(yíng)機(jī)構(gòu)兩類。 （1）房地產(chǎn)金融專營(yíng)機(jī)構(gòu)： 如住房?jī)?chǔ)蓄銀行、公積金管理中心、住房信用合作社、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)團(tuán)等。 （2）房地產(chǎn)金融兼營(yíng)機(jī)構(gòu)： 如商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部、保險(xiǎn)公司、信托投資公司、證券公司等。 金融工具 是指在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上同貨幣相交易的各種金融契約等。 主要包括商業(yè)票據(jù)、房地產(chǎn)抵押債券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的股票、債券以及各種未到期的住房存款單和住房抵押貸款契約等。 五、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類 1、不同市場(chǎng)層次 ：一級(jí)和二級(jí) 2、融資過(guò)程的中介參與： 直接和間接 3、金融交易期限的劃分：貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng) 4、不同服務(wù)對(duì)象： 房產(chǎn)和地產(chǎn) 5、主要資金來(lái)源渠道：政府主導(dǎo)基金型、合同儲(chǔ)蓄型、抵押型、混合型 6、融資工具的類別：房地產(chǎn)抵押貸款、證券、保險(xiǎn)、信托、租賃市場(chǎng) 按金融市場(chǎng)層次劃分 可分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。 一級(jí)市場(chǎng)：又叫初級(jí)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)融資活動(dòng)的初始市場(chǎng)，包括首發(fā)房地產(chǎn)信貸、新房地產(chǎn)證券上市交易（IPO）等。 二級(jí)市場(chǎng)： 指房地產(chǎn)融資工具的再交易和再流通市場(chǎng)。Eg.抵押貸款證券化市場(chǎng)（CLO） 按金融交易工具的期限分 貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)兩大類。 貨幣市場(chǎng)：融通短期資金的市場(chǎng)，包括金融同業(yè)拆借市場(chǎng)、回購(gòu)協(xié)議市場(chǎng)、商業(yè)票據(jù)市場(chǎng)、銀行承兌匯票市場(chǎng)、短期政府債券市場(chǎng)、大面額可轉(zhuǎn)讓存單市場(chǎng)等。 資本市場(chǎng)：融通長(zhǎng)期資金的市場(chǎng)，包括中長(zhǎng)期信貸市場(chǎng)和證券市場(chǎng)。 資本市場(chǎng) 中長(zhǎng)期信貸市場(chǎng)：是金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的貸款市場(chǎng)。 證券市場(chǎng)：是通過(guò)證券的發(fā)行與交易進(jìn)行融資的市場(chǎng)，包括債券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、基金市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)、融資租賃市場(chǎng)等。 資本市場(chǎng)是房地產(chǎn)金融的主要市場(chǎng)，其金融產(chǎn)品有住房?jī)?chǔ)蓄存款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。 按房地產(chǎn)金融服務(wù)對(duì)象 房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)。 房產(chǎn)金融市場(chǎng)是指銀行及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場(chǎng)。 地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指以土地為媒介向金融機(jī)構(gòu)融通資金的活動(dòng)的總稱。農(nóng)地金融和市地金融 按融資中介的參與 間接融資、直接融資 – 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的間接融資是指銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與各種投資，而是根據(jù)自身資本金運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)與實(shí)際力量，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的公司（企業(yè)）組織存款并發(fā)放開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及消費(fèi)所需的貸款。 – 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的直接融資是指銀行或者房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)直接向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資，參與公司（企業(yè)）的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以獲取利潤(rùn)?；蛘叻康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在資本市場(chǎng)發(fā)行股票、債券、以籌措資金。 兩者應(yīng)用上區(qū)別： 間接融資具有無(wú)限擴(kuò)展的可能性，不受融資雙方在資金數(shù)量、時(shí)間地點(diǎn)與范圍等方面的限制。 直接融資一般要受到資金數(shù)量、時(shí)間、地點(diǎn)和收益預(yù)期判斷的影響 。 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多地依賴銀行貸款，使得風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行 除農(nóng)行的不良貸款率相對(duì)偏高以外，其他三大行的不良貸款率均在3%-5%之間，四大行匯總的不良貸款率低于5%。 （二）房地產(chǎn)證券化、信托投資等發(fā)展遲，比例低； （三）土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn) （四）個(gè)人住房消費(fèi)貸款的發(fā)展存在違約風(fēng)險(xiǎn) （三）土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn) 1、土地儲(chǔ)備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高 2、銀行難以對(duì)土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行有效監(jiān)管 3、銀行向土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒(méi)有有效的擔(dān)保措施 4、土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （四）個(gè)人住房消費(fèi)貸款的發(fā)展存在違約風(fēng)險(xiǎn) 目前，我國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。 利率變動(dòng)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，按揭變化，投機(jī)增多 完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的措施 （一）發(fā)展多元化房地產(chǎn)金融市場(chǎng) （二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變 （三）促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展 （四）防范“假按揭”風(fēng)險(xiǎn) （五）規(guī)避房地產(chǎn)與金融雙風(fēng)險(xiǎn) 作業(yè)（思考討論題）： 1、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)如何控制風(fēng)險(xiǎn)？ 2、房地產(chǎn)信貸的分類及重點(diǎn) 3、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量及控制； 4、個(gè)人住房貸款分類及各自特點(diǎn) 5、個(gè)人住房貸款的還款方式及優(yōu)缺點(diǎn)分析（數(shù)據(jù)論證） 、每種融資方式特點(diǎn)及經(jīng)典案例介紹 7、項(xiàng)目融資分析 第二節(jié) 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 一、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) （一）定義：凡專門(mén)從事各種金融活動(dòng)的組織機(jī)構(gòu)，均可稱為金融機(jī)構(gòu)。 （二）性質(zhì)： 1、金融性 2、企業(yè)性 3、政策性 （三）金融機(jī)構(gòu)的分類 1、根據(jù)主營(yíng)業(yè)務(wù)劃分：銀行、非銀行 2、根據(jù)金融市場(chǎng)級(jí)別劃分：一級(jí)、二級(jí) 3、根據(jù)資金籌集和運(yùn)用方式劃分：吸收存款型、契約型、投資型 4、根據(jù)從事金融活動(dòng)的目的劃分：商業(yè)性、政策性、監(jiān)管性 5、根據(jù)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)劃分：公營(yíng)、私營(yíng)、合作房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 6、按專營(yíng)與否劃分：專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和向房地產(chǎn)融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)組成。 我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 住房?jī)?chǔ)蓄銀行 80年代中期，我國(guó)分別在煙臺(tái)和蚌埠成立了住房?jī)?chǔ)蓄銀行，專門(mén)辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融。90年代，公積金制度的建立，住房?jī)?chǔ)蓄銀行的職能逐漸被住房公積金管理中心所取代。住房?jī)?chǔ)蓄銀行曾一度消失。2004年2月15日，中國(guó)建設(shè)銀行與德國(guó)施威比豪爾住房?jī)?chǔ)蓄銀行在天津合資成立了中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，成為目前我國(guó)唯一的一家住房?jī)?chǔ)蓄銀行。 住房公積金管理中心 1991年上海首推住房公積金制度，20年的歷程，住房公積金為居民住房條件的改善發(fā)揮了舉足輕重的作用。 1、編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃； 2、負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況； 3、負(fù)責(zé)住房公積金的核算； 4、審批住房公積金的提取、使用； 5、負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還； 6、編制住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告； 7、行使國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》 我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)展 非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成，包括銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)（信托投資公司、信用合作社、住宅合作社、基金組織等）組成。 其中主要以商業(yè)銀行和信托公司為主。 四大國(guó)有商業(yè)銀行 房地產(chǎn)信托公司 房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司 住房置業(yè)擔(dān)保有限公司 ? 最早從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行是中國(guó)建設(shè)銀行。 ? 1998年我國(guó)住房制度改革后，更多的銀行介入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)迅速增加，初步形成了以四大國(guó)有商業(yè)銀行為主體，12家全國(guó)性股份制商業(yè)銀行和112家城市商業(yè)銀行為補(bǔ)充的組織機(jī)構(gòu)體系。 二、金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管 房地產(chǎn)金融監(jiān)管是指中央銀行或其他金融監(jiān)管當(dāng)局依據(jù)金融法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)（包括金融機(jī)構(gòu)和金融業(yè)務(wù)）實(shí)施的監(jiān)督管理。 （一）金融監(jiān)管的目的 維持金融業(yè)健康、穩(wěn)定的運(yùn)行秩序，確保金融機(jī)構(gòu)安全有效地發(fā)放貸款，保障存款人和投資者的利益，最大限度地減少金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。 （二）金融監(jiān)管內(nèi)容 1、監(jiān)管內(nèi)容劃分 金融監(jiān)督和金融管理 金融監(jiān)督是指金融主管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施的全面性、經(jīng)常性的檢查和督促，并以此促進(jìn)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)依法穩(wěn)健地經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。 金融管理是指金融主管當(dāng)局依法對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)施的領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)和控制等一系列的活動(dòng)。 2、監(jiān)管范圍 對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管包括外部監(jiān)控、內(nèi)部控制及稽核等方面 外部監(jiān)控：是通過(guò)法律、制度、機(jī)構(gòu)等手段適時(shí)地監(jiān)控。 內(nèi)部控制：是金融機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，通過(guò)制定和實(shí)施一系列制度、程序和方法，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前防范、事中控制、事后監(jiān)督和糾正的動(dòng)態(tài)過(guò)程和機(jī)制。 稽查：是指對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的監(jiān)督檢查 （1）外部監(jiān)管 銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì) 中央銀行、銀行業(yè)、證券、保險(xiǎn)和外匯管理部門(mén)的監(jiān)管主要包括中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)證券業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)和國(guó)家外匯管理局等機(jī)構(gòu)。 具體行為：日常管理和設(shè)立管理 銀監(jiān)會(huì)：對(duì)銀行的監(jiān)管 銀監(jiān)會(huì)：對(duì)房地產(chǎn)信托公司 保監(jiān)會(huì)--對(duì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù) 證監(jiān)會(huì)--對(duì)房地產(chǎn)證券公司 （2）內(nèi)部控制 《控制指引》目的： 是促進(jìn)商業(yè)銀行建立和健全內(nèi)部控制，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保障銀行體系安全穩(wěn)健運(yùn)行?！犊刂浦敢穼⑸虡I(yè)銀行內(nèi)部控制細(xì)分為6個(gè)方面，包括 授信的內(nèi)部控制；資金業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制； 存款和柜臺(tái)業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制； 中間業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制； 會(huì)計(jì)的內(nèi)部控制； 計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)的內(nèi)部控制等。 （一）內(nèi)部控制指導(dǎo)原則 1．有效性原則 2. 審慎性原則 ——最重要的原則 3．全面性原則 4. 及時(shí)性原則 5．獨(dú)立性原則 加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制的指導(dǎo)原則 1、有效性原則。各種內(nèi)部控制制度包括最高決策層所制訂的業(yè)務(wù)規(guī)章和發(fā)布的指令，必須符合國(guó)家和監(jiān)管部門(mén)的規(guī)章，必須具有高度的權(quán)威性，必須真正落到實(shí)處，成為所有員工嚴(yán)格遵守的行動(dòng)指南；執(zhí)行內(nèi)控制度不能存在任何例外，任何人（包括董事長(zhǎng)、總經(jīng)理）不得擁有超越制度或違反規(guī)章的權(quán)力。 2、審慎性原則。內(nèi)部控制的核心是有效防范各種風(fēng)險(xiǎn)，任何制度的建立都要以防范風(fēng)險(xiǎn)、審慎經(jīng)營(yíng)為出發(fā)點(diǎn)。 3、全面性原則。內(nèi)部控制必須滲透到金融機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)過(guò)程和各個(gè)操作環(huán)境，覆蓋所有的部門(mén)和崗位，不能留有任何死角。 4、及時(shí)性原則。新設(shè)立的金融機(jī)構(gòu)或開(kāi)辦新的業(yè)務(wù)種類，必須樹(shù)立“內(nèi)控優(yōu)先”的思想，首先建章立制，采取有效的控制措施。 5、獨(dú)立性原則。內(nèi)部控制的檢查、評(píng)價(jià)部門(mén)必須獨(dú)立于內(nèi)部控制的建立和執(zhí)行部門(mén)，直接的操作人員和直接的控制人員必須適當(dāng)分開(kāi)，并向不同的管理人員報(bào)告工作；在存在管理人員職責(zé)交叉的情況下，要為負(fù)責(zé)控制的人員提供可以直接向最高管理層報(bào)告的渠道。 審慎性原則（prudence） 定性、定量標(biāo)準(zhǔn) （1）資本充足率 （2）銀行信貸資產(chǎn)分類 我國(guó)自2002年全面實(shí)行貸款五級(jí)分類制度，該制度按照貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度，將銀行信貸資產(chǎn)分為五類：正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑、損失。 不良貸款主要指次級(jí)、可疑和損失類貸款。 a．正常類貸款 這類貸款的借款人能夠及時(shí)履行義務(wù)，利息和本金能夠全額償付。 b．關(guān)注類貸款 關(guān)注類貸款是指存在潛在問(wèn)題并需要管理者密切注意的貸款。如果處理不當(dāng)，這些問(wèn)題將來(lái)可能會(huì)導(dǎo)致影響還款安排或影響借款機(jī)構(gòu)信用狀況的結(jié)果。 a．正常類貸款 這類貸款的借款人能夠及時(shí)履行義務(wù)，利息和本金能夠全額償付。 b．關(guān)注類貸款 關(guān)注類貸款是指存在潛在問(wèn)題并需要管理者密切注意的貸款。如果處理不當(dāng)，這些問(wèn)題將來(lái)可能會(huì)導(dǎo)致影響還款安排或影響借款機(jī)構(gòu)信用狀況的結(jié)果。 c．次級(jí)類貸款 次級(jí)類貸款的借款人和抵押擔(dān)保人已不能按現(xiàn)有價(jià)值足額還款，分類為次級(jí)的貸款必定出現(xiàn)了危及債務(wù)流動(dòng)性的問(wèn)題。如果未予糾正，這類貸款將很可能會(huì)給銀行帶來(lái)?yè)p失。潛在損失在次級(jí)貸款總數(shù)中存在，但不一定存在于歸為次級(jí)貸款的單個(gè)信貸的展期。 d．可疑類貸款 可疑類貸款除了具有與次級(jí)類貸款一樣的問(wèn)題外，還有出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題的特征，目前存在的情況、經(jīng)營(yíng)條件和價(jià)值方面均出現(xiàn)了不正常。 e．損失類貸款（loss loan） 損失類貸款是指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然無(wú)法收回，或只能收回極少部分。 不良貸款(Non-Performing Loan) 中國(guó)人民銀行1995年7月27日發(fā)布的《貸款通則》 逾期貸款、呆滯貸款、呆賬貸款 逾期貸款是指逾期（含展期后到期）不能歸還的貸款（不含呆滯貸款和呆帳貸款）。 呆滯貸款是指逾期（含展期后到期）2年（含2年）以上仍不能歸還的貸款和貸款雖然未到期或逾期不到2年但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)已停止、項(xiàng)目已停建的貸款（不含呆帳貸款）。 短期貸款展期不得超過(guò)原貸款期限；中期貸款展期不得超過(guò)原貸款期限的一半；長(zhǎng)期貸款展期最長(zhǎng)不得超過(guò)3年。客戶未申請(qǐng)展期或申請(qǐng)展期未得到批準(zhǔn)，其貸款從到期日次日起，轉(zhuǎn)入逾期貸款帳戶。 呆帳貸款：是指借款人和擔(dān)保人依法宣告破產(chǎn)，進(jìn)行情償后，未能還清的貸款；借款人死亡或者依照《中華人民共和國(guó)民法則通》的規(guī)定，宣告失蹤或宣告死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，未能還清的貸款；借款人遭到重大自然災(zāi)害或意外事故，損失巨大且不能獲得保險(xiǎn)補(bǔ)償，確實(shí)無(wú)力償還的部分或全部貸款，或者以保險(xiǎn)清償后，未能還清的貸款；貸款人依法處置貸款抵押物、質(zhì)物所得價(jià)款不足以補(bǔ)償?shù)盅?、質(zhì)押貸款的部分；經(jīng)國(guó)務(wù)院專案批準(zhǔn)核銷(xiāo)的貸款。 （二）內(nèi)部控制的要素 內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)包括以下要素：　 （一）內(nèi)部控制環(huán)境?！? （二）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估?！? （三）內(nèi)部控制措施?！? （四）信息交流與反饋?！? （五）監(jiān)督評(píng)價(jià)與糾正。