營改增后物業(yè)公司代收水電費.docx

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營改增后物業(yè)公司代收水電費、暖氣費問題 導(dǎo)讀：物業(yè)公司代收水電費、暖氣費，繳納營業(yè)稅時實行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營改增試點政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對此問題，國家稅務(wù)總局正在研究解決。…… 山東國稅：關(guān)于物業(yè)公司代收水電費、暖氣費問題 物業(yè)公司代收水電費、暖氣費，繳納營業(yè)稅時實行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營改增試點政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對此問題，國家稅務(wù)總局正在研究解決。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區(qū)分對待： 1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅； 2、如果物業(yè)公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務(wù)的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅： （1）物業(yè)公司不墊付資金； （2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶； （3）物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費。 小陳稅務(wù)理解和建議： 財稅（2016）36號文件《附件1.營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十條規(guī)定： 一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。 本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務(wù)的單位和個體工商戶在內(nèi)。 也就是說：物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)的同時，銷售水電，是否屬于“銷售水電”和“提供物業(yè)”的混合銷售，應(yīng)該根據(jù)物業(yè)公司的“性質(zhì)”判斷繳納增值稅，一般情況下物業(yè)公司屬于非“從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶”，也就是說按照提供物業(yè)服務(wù)開具包含水電費的物業(yè)服務(wù)發(fā)票；同時物業(yè)公司公司取得水電費的進項稅額也可以正常抵扣。 這樣也解決了，實務(wù)中由于物業(yè)公司無開具水電費發(fā)票的“資質(zhì)”，商戶無法取得水電費發(fā)票進項稅額抵扣，及企業(yè)所得稅稅前扣除的潛在風(fēng)險問題。