房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范.doc

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中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起執(zhí)行） 1總則 1．0．1為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù) 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定， 制定本規(guī)范。 1．0．2本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動。 1．0．3房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。 1．0．4房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。 2術(shù)語 2．0．1房地產(chǎn)real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。 2．0．2房地產(chǎn)估價(jià)real estate appraisal，property valuation 專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動。 2．0．3估價(jià)對象subject property 一個具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。 2．0. 4估價(jià)目的appraisal purpose 估價(jià)結(jié)果的期望用途。 2．0．5估價(jià)時點(diǎn)appraisal dete，date of Value 估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的日期。 2．0．6客觀合理價(jià)格或價(jià)值value 某種估價(jià)目的的特定條件下形成的正常價(jià)格。 2．0．7公開市場open market 在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排它性。 2．0．8公開市場價(jià)值open market value 在公開市場上最可能形成的價(jià)格。采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值。 2．0．9類似房地產(chǎn)similar property 與估價(jià)對象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相同或相近的房地產(chǎn)。 2．0．10同一供求圈comparable search area 與估價(jià)對象具有替代關(guān)系、價(jià)格會相互影響的適當(dāng)范圍。 2．0．11最高最佳使用highest and best use 法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。 2．0．12市場比較法 market comparison approach,sales comparison approach將估價(jià)對象與在估價(jià)時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2.0.13 收益法income approach,income capitalization approach 預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2．0．14成本法cost approach 求取估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2．0． 15假設(shè)開發(fā)法hypothetical development method， residual method 預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2．0．16基準(zhǔn)地價(jià)修正法land datum value method 在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對象宗地價(jià)格的方法。 2．0．17潛在毛收入potential gross income 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。 2．0．18有效毛收入effective gross income 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。 2．0．19運(yùn)營費(fèi)用operating expenses 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。 2．0．20凈收益net income， net operating income 由有效毛收入扣除合理運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。 2．0．21建筑物重置價(jià)格replacement cost of building 采用估價(jià)時點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象具有同 等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 2. 0．22建筑物重建價(jià)格reproduction cost of building 采用估價(jià)對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 2．0．23物質(zhì)上的折舊physical depreciation physical deterioration 建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。 2．0．24功能上的折舊functional depreciation， functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值的損失。 2．0．25經(jīng)濟(jì)上的折舊economic depreciation， economic obsolescence 建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。 2．0．26估價(jià)結(jié)果conclusion of value 關(guān)于估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的最終結(jié)論。 2．0．27估價(jià)報(bào)告appraisal report 全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程和估價(jià)成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。 3估價(jià)原則 3．0.1房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循下列原則： 1 合法原則； 2最高最佳使用原則； 3替代原則； 4估價(jià)時點(diǎn)原則。 3．0．2遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。 3．0．3遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提估價(jià)。當(dāng)估價(jià)對象已做了某種使用，估價(jià)時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明： l保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià)； 2轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價(jià)； 3裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià)； 4重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價(jià)； 5上述情形的某種組合。 3．0．4遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 3．0．5遵循估價(jià)時點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 4估價(jià)程序 4．0．1自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間， 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行： l明確估價(jià)基本項(xiàng)； 2擬定估價(jià)作業(yè)方案; 3搜集估價(jià)所需資料； 4實(shí)地查勘估價(jià)對象； 5選定估價(jià)方法計(jì)算； 6確定估價(jià)結(jié)果； 7撰寫估價(jià)報(bào)告； 8估價(jià)資料歸檔。 4．0．2明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要應(yīng)包括下列內(nèi) l 明確估價(jià)目的； 2明確估價(jià)對象； 3明確估價(jià)時點(diǎn)。注：1 估價(jià)目的應(yīng)由委托方提出； 2明確估價(jià)對象應(yīng)包括明確估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體狀總和權(quán)益狀況； 3估價(jià)時點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定， 采用公歷表示，精確到日; 4在明確估價(jià)基本事項(xiàng)時應(yīng)與委托方共同商議，最后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。 4．0．3在明確估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法； 2擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道； 3預(yù)計(jì)所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi); 4擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。 4．0．4估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析、整理。估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面： 1對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料； 2對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料； 3相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料； 4．反映估價(jià)對象狀況的資料。 4．0.5估價(jià)人員必須到估價(jià)對象現(xiàn)場，親身感受估價(jià)對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對估價(jià)對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。 4．0．6完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。 5估價(jià)方法 5．1 估價(jià)方法選用 5．1．1估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。 5．1．2對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。 5．1．3根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由。 5．1．4有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法。 5．1．5收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。 5．1．6具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。 5．1．7在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。 5．2市場比較法 5．2．l運(yùn)用市場比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行:1搜集交易實(shí)例；2選取可比實(shí)例；3建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4進(jìn)行交易情況修正；5進(jìn)行交易日期修正；6進(jìn)行區(qū)域因素修正 7進(jìn)行個別因素修正；8求出比準(zhǔn)價(jià)格。 5．2．2運(yùn)用市場比較法估價(jià)，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場價(jià)格行情。搜集交易實(shí)例應(yīng)包括下列內(nèi)容：1交易雙方情況及交易目的；2交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況；3成交價(jià)格；4成交日期；5付款方式。 5．2．3根據(jù)估價(jià)對象狀況和估價(jià)目的，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：l是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)；2成交日期與估價(jià)時點(diǎn)相近，不直超過一年；3成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 5．2．4選取可比實(shí)例后，應(yīng)對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一，其表達(dá)方式和內(nèi)涵。換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：1統(tǒng)一付款方式；2統(tǒng)一采用單價(jià)；3統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。注：1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清。2不同市種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價(jià)計(jì)算。 5．2．5進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例：l 有利害關(guān)系人之間的交易；2急于出售或購買情況下的交易；3受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；4交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易;5交易雙方或一方有特別動機(jī)或特別偏好的交易；6相鄰房地產(chǎn)的合并交易；7特殊方式的交易；8交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易； 9其他非正常的交易。注：1 當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少，確需選用上述情形的交易實(shí)例時，應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正； 2對交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。 5．2．6進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)格。交易日期修正直采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。 5．2. 7進(jìn)行區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的用途確定。進(jìn)行區(qū)域因素修正時，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對象的區(qū)域因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。 5．2．8進(jìn)行個別因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其個體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對象個體狀況下的價(jià)格。有關(guān)土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等；有關(guān)建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：折舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。個別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的用途確定。進(jìn)行個別因素修正時，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對象的個別因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于個別因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。 5．2．9交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。 5．2．10選取的多個可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格。 5．2．11市場比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 5．3收益法 5．3．1運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；2估算潛在毛收入；3估算有效毛收入；4估算運(yùn)營費(fèi)用；5估算凈收益；6選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率；7選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。注：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。 5．3．2凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。簂出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。2商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。3生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。4尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可以照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。 5．3．3估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金。利用估價(jià)對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正常客觀的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。 5．3．4在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變；2每年基本上按某個固走的數(shù)額遞增或遞減; 3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4其他有規(guī)則的變動情形。 5．3．5資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：l市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價(jià)對象的用途及新舊程度等確定。3復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：R= MRm 十（1-M ）Re（5．3．5）式中R ----資本化率（% ）；M----貸款價(jià)值比率（％），低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；Rm--抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；Re--自有資本要求的正常收益率（％）。4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。 5．3．6資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO=L*RL+B*RB（5．3．6）式中RO----綜合資本化率（%），適用于土地與建筑物合一的估價(jià)；RL----土地資本化率（%），適用于土地資本估價(jià)；RB----建筑物資本化率（%），適用于建筑物估價(jià)；L----土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率（%）；B----建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率（%），L+B+100%。 5．3．7計(jì)算收益價(jià)格時應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法計(jì)算公式。 5．3．8對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年限收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價(jià)對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費(fèi)用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價(jià)對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。2將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 5．4成本法 5．4．1運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料；2估算重置價(jià)格或重建價(jià)格；3估算折舊；4求出積算價(jià)格。 5．4．2重置價(jià)格或重建價(jià)格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：l土地取得費(fèi)用；2開發(fā)成本；3管理費(fèi)用；4投資利息；5銷售稅費(fèi)；6開發(fā)利潤。注：開發(fā)利潤應(yīng)以上地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。 5．4．3具體估價(jià)中估價(jià)對象的重置價(jià)格或重建價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況，在第5．4．2條列舉的價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。 5．4. 4同一宗房地產(chǎn)，重置價(jià)格或重建價(jià)格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算。 5．4．5求取土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。 5．4．6建筑物的重置價(jià)格重建價(jià)格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后的比較修正來求取，也可按工程造價(jià)估算的方法具體計(jì)算。建筑物的重置價(jià)格，宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。建筑物的重建價(jià)格，宜用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)。 5．4．7成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。 5．4．8建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分，修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)部分；反之為不可修復(fù)部分。對于可修復(fù)部分，可直接估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為折舊額。 5．4．9扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求?。?l 直線法下的建筑物理值計(jì)算公式：V= C-（C- S）t/N(5．4．9- 1） 2雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：V= C- （1- Z/N(5.4.9-2） 3成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：V= CQ（5.4.9-3）式中V----建筑物現(xiàn)值（元，元／M2）；C----建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格（元，元／M2） ； S ----建筑物預(yù)計(jì)凈殘值（元，元/ M2 ；T ----建筑物已使用年限（年）；N ----建筑物耐用年限（年）；Q----建筑物成新率（% ）。 注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。 5. 4．10建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限。估價(jià)采用的耐用年限應(yīng)為經(jīng)濟(jì)耐用年限。經(jīng)濟(jì)耐用年限應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。 5．4．11估價(jià)中確走建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應(yīng)為： 1建筑物的建設(shè)期不計(jì)八耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)； 2建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物耐用年限討算折舊； 3建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算折舊； 4建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊； 5建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加上地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。 5．4．12積算價(jià)格應(yīng)為重置價(jià)格或重建價(jià)格扣除建筑物折舊，或?yàn)橥恋氐闹刂脙r(jià)格加上建筑的現(xiàn)值，必要時還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。 5．4．13新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價(jià)，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。 5．5假設(shè)開發(fā)法 5．5．l 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： l調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2選擇最佳的開發(fā)利用方式； 3估計(jì)開發(fā)建設(shè)期； 4預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； 5估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； 6進(jìn)行具體計(jì)算。 5．5．2假設(shè)開發(fā)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出售（含預(yù)售）上、租（含預(yù)租）和自營等。 5．5．3運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。 5．5．4預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動趨勢。 5．5．5開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)可取侍開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。利潤率可取同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤率。 5．5．6運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時間價(jià)值。在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時，可采用計(jì)算利息的方法。 5．6基準(zhǔn)地價(jià)修正法 5．6．1運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料； 2確定估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)； 3進(jìn)行交易日期修正； 4進(jìn)行區(qū)域因素修正； 5進(jìn)行個別因素修正； 6求出估價(jià)對象宗地價(jià)格。 5．6．2進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時的值調(diào)整為估價(jià)時點(diǎn)的值。交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。 5．6．3區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場比較法中的區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。 5．6．4運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估宗地價(jià)格時，直按當(dāng)?shù)貙鶞?zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 6不同估價(jià)目的下的估價(jià) 6．0. l房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類，主要有下列類別： 1 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估； 2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估； 3房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估； 4房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估； 5房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)； 6房地產(chǎn)課稅估價(jià)； 7證地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)； 8房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)； 9房地產(chǎn)糾紛估價(jià)； 10房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估； 11企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)； 12其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。 6．1土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估 6．1．1 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法）、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 6．1．2土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價(jià)格評估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，招標(biāo)和拍賣出讓的價(jià)格評估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價(jià)評估，參照6．10房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估進(jìn)行。 6．1．3土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估，可采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。 6．2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估 6．2.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民v共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 6．2．2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 6．2．3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。 6．2．4以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益價(jià)值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價(jià)報(bào)告中予以說明。 6．3房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估 6．3．1房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》人城市房屋租賃管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 6．3．2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。住宅的租賃價(jià)格評估，應(yīng)執(zhí)行國家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)走的租賃政策。 6．3．3房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，可采用市場比較法、收益法和成本法。 6．3．4以營利為目的出租劃撥土地使用權(quán)上的房屋，其租賃價(jià)格評估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價(jià)報(bào)告中予以說明。 6．4房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估 6．4.1房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、〈城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。 6．4．2房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。 6．4．3房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價(jià)值。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值。再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值。 6．4．4以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價(jià)值時應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理： 1 首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時點(diǎn)起計(jì)。 2用成本法估價(jià)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。 6．4．5以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價(jià)值時應(yīng)考慮設(shè)走抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價(jià)的影響。 6．4．6以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價(jià)值。 6.4.7以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)值。 6．4．8以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。 6．5房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) 6．5．1 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國保險(xiǎn)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 6．5．2房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時的保險(xiǎn)價(jià)值評估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評估。 6．5．3保險(xiǎn)價(jià)應(yīng)是投保人與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同時作為確定保險(xiǎn)金額基礎(chǔ)的保險(xiǎn)標(biāo)的價(jià)值。保險(xiǎn)金額應(yīng)是保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償或給付保險(xiǎn)金責(zé)任的最高限額，也應(yīng)是投保人對保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際投保金額。 6．5．4房地產(chǎn)投保時的保險(xiǎn)價(jià)值評估，應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，估價(jià)方法宜采用成本法、市場比較法。 6．5．5房地產(chǎn)投保時的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。 6．5．6保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評估，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。 6.6房地產(chǎn)課稅估價(jià) 6．6. l 房地產(chǎn)課稅估價(jià)應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計(jì)稅依據(jù)提供服務(wù)。 6. 6．2有關(guān)房地產(chǎn)稅的估價(jià)，應(yīng)按相關(guān)稅法具體執(zhí)行。 6．6．3房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。 6．7征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià) 6．7．1征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，分為征用農(nóng)村集體所有的土地的補(bǔ)償估價(jià)（簡稱征地估價(jià)）和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬物的補(bǔ)償估價(jià)（簡稱拆遷估價(jià)）。 6．7．2征地估價(jià)，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 6．7．3拆遷估價(jià)，應(yīng)依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及當(dāng)?shù)刂谱叩膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 6．7．4 依照規(guī)走，拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑給予適當(dāng)補(bǔ)償。 6．7．5實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)模筛鶕?jù)當(dāng)?shù)卣_定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后結(jié)合建筑物成新估價(jià)。 6．7．6依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應(yīng)在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)。此種土地使用權(quán)補(bǔ)償估價(jià)，應(yīng)根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常市場價(jià)格進(jìn)行。 6．8房地產(chǎn)分割、合并估價(jià) 6．8．1房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)應(yīng)注意分割、合并對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。分割、合并前后的房地產(chǎn)整體價(jià)值不能簡單等于各部分房地產(chǎn)價(jià)值之和。 6．8．2分割估價(jià)應(yīng)對分割后的各部分分別估價(jià)。 6．8．3合并估價(jià)應(yīng)對合并后的整體進(jìn)行估價(jià)。 6．9房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 6．9．1房地產(chǎn)糾紛應(yīng)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。 6．9．2房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)按相應(yīng)類型的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行。 6．9．3房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價(jià)依據(jù)，協(xié)調(diào)當(dāng)事人各方的利益。 6．10房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估 6．10．1地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估為確定拍賣保留價(jià)提供服務(wù)，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 6．10．2房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估，首先應(yīng)以公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格，之后再考慮短期強(qiáng)制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價(jià)。 6．11企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價(jià) 6．11．1企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價(jià)。這種估價(jià)首先應(yīng)了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)；其次應(yīng)了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按"保持現(xiàn)狀前提"或"轉(zhuǎn)換用途前提"進(jìn)行估價(jià)。 6．11．2企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)。但應(yīng)注意資產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分、要求在短時間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價(jià)宜低于市場價(jià)值。 6．11 ．3企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價(jià)，主要為確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務(wù)，宜根據(jù)具體情況采用收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法，也可采用成本法。 6．12其他目的的房地產(chǎn)估價(jià) 6．12．1其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)，包括房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)等。 6．12．2房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)，對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值。 7估價(jià)結(jié)果 7．0．1對不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。 7．0．2對不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果應(yīng)做下列檢查： l計(jì)算過程是否有誤； 2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確； 3參數(shù)選擇是否合理； 4是否符合估價(jià)原則； 5公式選用是否恰當(dāng)； 6選用的估價(jià)方法是否適宜估價(jià)對象和估價(jià)目的。 7．0．3在確認(rèn)所選用的估價(jià)方法估算出的結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個綜合結(jié)果。 7．0．4在計(jì)算求出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮不可量化的價(jià)格影響因素，對該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中明確闡述理由。 8估價(jià)報(bào)告 8．0．1估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)： 1全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套； 2公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響估價(jià)對象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)； 3準(zhǔn)確性：用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫入，對難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說明，并描述其對估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。 4概括性：應(yīng)用簡潔的文字對估價(jià)中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。 8．0．2估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分： l封面； 2 目錄； 3致委托方函； 4估價(jià)師聲明； 5估價(jià)的假設(shè)和限制條件; 6估價(jià)結(jié)果報(bào)告； 7估價(jià)技術(shù)報(bào)告； 8附件。 8．0．3對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價(jià)，且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低時，估價(jià)結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式。除此之外的估價(jià)結(jié)果報(bào)告，應(yīng)采用文字說明的形式。 8．0．4估價(jià)報(bào)告應(yīng)記載下列事項(xiàng)： l 估價(jià)項(xiàng)目名稱； 2委托方名稱或姓名和往所； 3估價(jià)方（房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）名稱和住所； 4估價(jià)對象； 5估價(jià)目的； 6估價(jià)時點(diǎn)； 7價(jià)值定義； 8估價(jià)依據(jù)； 9估價(jià)原則； 10估價(jià)技術(shù)路線、方法和測算過程； 11估價(jià)結(jié)果及其確定的理由； 12估價(jià)作業(yè)日期； 13估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期； 14估價(jià)人員； 15注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章； 16估價(jià)的假設(shè)和限制條件； 17附件，應(yīng)包括反映估價(jià)對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明。 8．0．5估價(jià)報(bào)告中應(yīng)充分描述說明估價(jià)對象狀況，包括估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況，其中： 1 對土地的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。 2對建筑物的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。 8．0．6估價(jià)報(bào)告中注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容，并應(yīng)經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章：1 估價(jià)報(bào)告中估價(jià)人員陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是估價(jià)人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中己說明的假設(shè)和限制條件的限制。3估價(jià)人員與估價(jià)對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。4估價(jià)人員是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價(jià)報(bào)告。5估價(jià)人員已（或沒有）對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并應(yīng)列出對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘的估價(jià)人員的姓名。6沒有人對估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。7其他需要聲明的事項(xiàng)。 8．0．7估價(jià)報(bào)告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章才具有法律效力。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。 9職業(yè)道德 9．0．1估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的估價(jià)，應(yīng)做到公正、客觀、誠實(shí)。 9．0．2估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的估價(jià)業(yè)務(wù)。 9．0. 3估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時，不應(yīng)接受該項(xiàng)估價(jià)委托。 9．0．4估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。 9．0．5估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外的費(fèi)用，或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁帯? 9．0．6估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價(jià)者身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章。 附錄A 估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式 A. 0．l封面： 標(biāo)題：（房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告） 估價(jià)項(xiàng)目名稱：（說明本估價(jià)項(xiàng)目的全稱） 委托方：（說明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名） 估價(jià)方：（說明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱） 估價(jià)人員：（說明參加本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)人員的姓名） 估價(jià)作業(yè)日期：（說明本次估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日） 估價(jià)報(bào)告編號：（說明本估價(jià)報(bào)告在本估價(jià)譏構(gòu)內(nèi)的編號） A．0．2目錄： 標(biāo)題：目錄 一、 致委托方函 二、 估價(jià)師聲明 三、 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 四、 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （一） （二） … 五、 估價(jià)技術(shù)報(bào)告（可不提供給委托方，供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)部門查閱等） （一） （二） … 六、 附件 （一） （二） … A．0．3致委托方函 （標(biāo)題：）致委托方函致函對象（為委托方的全稱）致函正文（說明估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)時點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果）致函落款（為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章）致函日期（為致函的年月日） A．0．4估價(jià)師聲明：（標(biāo)題：）估價(jià)師聲明我們鄭重聲明： 1我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。 4我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評估報(bào)告。 5我們已（或沒有）對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中清楚地說明哪些估價(jià)人員對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，哪些估價(jià)人員沒有對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘）。 6沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。 7（其他需要聲明的事項(xiàng)）。 參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章（至少有一名）。 A．0．5估價(jià)的假設(shè)和限制條件 （標(biāo)題：）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（說明本次估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件） A．0．6估價(jià)結(jié)果報(bào)告： （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 （一） 委托方（說明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所） （二） 估價(jià)方（說明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人和住所、估價(jià)資格等） （三） 估價(jià)對象（概要說明估價(jià)對象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)質(zhì)狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況、公共配套設(shè)施完備狀況、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況） （四） 估價(jià)目的（說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向） （五）估價(jià)時點(diǎn)（說明所評估的客觀合現(xiàn)價(jià)格或價(jià)值對應(yīng)的年月日） （六）價(jià)值定義（說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵） （七）估價(jià)依據(jù)（說明本次枯價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料） （八）估價(jià)原則（說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則） （九）估價(jià)方法（說明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義） （十）估價(jià)結(jié)果（說明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價(jià)時點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格） （十一）估價(jià)人員（列出所有參加本次估價(jià)的人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章） （十二）估價(jià)作業(yè)日期（說明本次估價(jià)的起止年月日） （十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年） A. 0.7估價(jià)技術(shù)術(shù)報(bào)告： （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 （一）個別因素分析（詳細(xì)說明、分析估價(jià)對象的個別因素） （二）區(qū)域因素分析（詳細(xì)說明、分析估價(jià)對象的區(qū)域因素） （三）市場背景分析（詳細(xì)說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來） （四）最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價(jià)對象最高最佳使用） （五）估價(jià)方法選用（詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由） （六）估價(jià)測算過程（詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等） （七）估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由） A. 0．8附件： （標(biāo)題：）附件 估價(jià)對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等。 A. 0．9制作要求： 估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。紙張大小應(yīng)采用A4紙規(guī)格。 規(guī)范用詞用語說明 1為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下： （1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞；正面詞采用"必須"，反面詞采用"嚴(yán)禁"； （2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞；正面詞采用"應(yīng)"，反面詞采用"不應(yīng)"或"不得"； （3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用詞：正面詞采用"宜"，反面詞采用"不宜"；表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用"可"。 2規(guī)范中指定應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為："應(yīng)符合……的規(guī)定"或"應(yīng)按……執(zhí)行"。