上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答二

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上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答(二) （滬高法民一[2005]15號(hào)） 　　四、優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 　　16、未經(jīng)登記的租賃合同，承租方是否有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)? 　　租賃合同中的承租方依照法律規(guī)定依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，不因登記與否而影響該項(xiàng)權(quán)利。但是，未經(jīng)登記的租賃合同，其承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得對(duì)抗第三人。這里所說(shuō)的不能對(duì)抗第三人，是指一旦房屋所有權(quán)已經(jīng)變更，除非能夠證明第三人是惡意的，否則，未經(jīng)登記的租賃合同的承租人不得以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由要求優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。 　　當(dāng)然，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是租賃合同中承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利，由于出租人向第三人出賣房屋的行為導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)視為出租人違約，承租人可以要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。 　　17、出租人就租賃房屋已經(jīng)與第三人訂立買賣合同，承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)如何行使? 　　優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使是以取得租賃物的所有權(quán)為目的的，因此，在其他人尚未取得租賃物所有權(quán)之前，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，都可以得到支持。也就是說(shuō)，如果出租人僅僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過(guò)戶、登記手續(xù)，且承租人也在知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的3個(gè)月內(nèi)提出優(yōu)先購(gòu)買要求的，無(wú)論第三人是否為善意，也不管租賃合同是否登記，承租人都可以要求優(yōu)先購(gòu)買該房屋。在房屋已經(jīng)過(guò)戶登記為第三人所有時(shí)，則要根據(jù)第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實(shí)等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。 　　18、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要在哪些情形下受到限制? 　　主要有共有人優(yōu)先購(gòu)買、出租人基于特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化等等。如出租人將房屋贈(zèng)與他人的，房屋被強(qiáng)制征收、征用的，房屋以招標(biāo)形式出賣的，以及房屋被強(qiáng)制執(zhí)行等。這主要是考慮到，在賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的同時(shí)，也要保障出租人的合法權(quán)益，而不是犧牲出租人的權(quán)利來(lái)滿足承租人的要求。因此，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使不是沒(méi)有任何條件和限制的，它不能損害出賣人的實(shí)體利益，而且也不是絕對(duì)地剝奪其他人的購(gòu)買機(jī)會(huì)。因此，共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能對(duì)抗共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人基于與第三人的親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，以低于市價(jià)出賣房屋，而離開(kāi)該人身關(guān)系，出租人則不愿出售房屋的，一般情況下承租人不能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；承租人僅租賃部分房屋，而出租人出售整體房屋的，承租人也不是當(dāng)然可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 　　就上述情況而言，因共有人對(duì)房屋擁有的是所有權(quán)，即使是按份共有，對(duì)外而言，每個(gè)共有人也都是所有權(quán)人。因此，與承租人相比仍然更有優(yōu)先性。而基于特殊人身關(guān)系建立的買賣關(guān)系，也與一般的買賣關(guān)系不同，它含有身份關(guān)系的考慮在內(nèi)。即僅僅是基于這種特殊的身份關(guān)系，出租人才會(huì)給出較優(yōu)惠的出賣條件。沒(méi)有這些特殊的身份，出租人就不會(huì)給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買問(wèn)題。就房屋的部分與整體而言，法律本身就是規(guī)定承租人對(duì)其承租的部分房屋有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而對(duì)其他部分則沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，故承租人的權(quán)利不能超出合同的范圍。因此，如果將租賃部分單獨(dú)出賣給承租人，對(duì)整體房屋其他部分出賣不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的，承租人對(duì)此部分可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；反之，則不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。否則，就是對(duì)出租人實(shí)體權(quán)利構(gòu)成損害。 　　19、房屋在租賃期間被拍賣，承租人是否可就該拍賣房屋行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)? 　　拍賣是買賣的一種特殊形式，但其性質(zhì)是買賣，不能剝奪承租人優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，出租人或者拍賣行依然有義務(wù)通知承租人拍賣事宜。具體操作可以參照最高法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第十六條規(guī)定：“拍賣過(guò)程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人”。 　　20、對(duì)于承租人以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，訴訟請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人的房屋買賣合同無(wú)效，但未提出行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，如何處理? 　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)一般包含兩個(gè)訴訟請(qǐng)求：一為請(qǐng)求出租人與第三人買賣合同關(guān)系無(wú)效，二是請(qǐng)求與出租人建立“同等條件下”的買賣合同關(guān)系。這兩個(gè)訴訟請(qǐng)求是承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的具體化。為避免訟累，切實(shí)維護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，法院在保護(hù)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的判決中，可以在判決出租人與第三人買賣合同關(guān)系無(wú)效的同時(shí)，直接判決承租人與出租人買賣關(guān)系成立；出租人應(yīng)依法交付房屋，承租人應(yīng)(在同等條件、期限內(nèi))支付購(gòu)房款。如不判明，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)實(shí)際上可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)保護(hù)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的判決中，只要宣告買賣合同無(wú)效即可，無(wú)需再?gòu)?qiáng)行判決承租人與出租人優(yōu)先購(gòu)買房屋的關(guān)系成立及其他。出租人可再根據(jù)房市的情況重新確定房屋的價(jià)格，只要出租人出賣房屋，承租人可以再主張其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 　　我們認(rèn)為，承租人在訴訟過(guò)程中僅主張確認(rèn)買賣合同無(wú)效，而未要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，經(jīng)法院釋明后不變更訴訟請(qǐng)求的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求不予支持。理由是：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為法律賦予承租人的一項(xiàng)權(quán)利，其目的在于保證承租人可以相對(duì)優(yōu)先地取得租賃物的所有權(quán)。為此，法律允許承租人申請(qǐng)宣告惡意訂立的買賣合同無(wú)效，以實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的。也就是說(shuō)申請(qǐng)宣告無(wú)效等都是手段，而不是目的。而法律規(guī)定保護(hù)的是承租人實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買的目的。在當(dāng)事人不主張購(gòu)買的情況下，就說(shuō)明他沒(méi)有實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的的意思。因此，也就沒(méi)有繼續(xù)加以保護(hù)的必要。故承租人不主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而僅要求確認(rèn)合同無(wú)效的，不應(yīng)支持。 　　21、出租人將房屋出售于第三人，因承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而將該房屋出賣給承租人時(shí)，出租人與承租人之間的買賣合同的主要內(nèi)容如價(jià)款、付款方式等如何確定? 　　出租人與第三人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)作為出租人與承租人之間買賣合同的內(nèi)容。 　　通說(shuō)認(rèn)為承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在權(quán)利分類上屬于形成權(quán)，即享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承租人作出以同等條件購(gòu)買系爭(zhēng)房屋的意思表示時(shí)，該意思表示到達(dá)出租人一方時(shí)買賣合同即為成立。一般情況下，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，出租人已經(jīng)與第三人簽訂了房屋買賣合同，而所謂同等條件即應(yīng)當(dāng)理解為買賣合同的權(quán)利義務(wù)。 　　22、如何確定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的放棄? 　　放棄的形式有兩種，明示和默示。明示表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的，承租人明確表示不予購(gòu)買；默示可以表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的，承租人在合理期限內(nèi)沒(méi)有買受系爭(zhēng)房屋的意思表示，或表現(xiàn)為積極為出租人尋找買家，承租人另行尋找租賃房屋等。 　　23、出租人通知承租人有無(wú)形式要件要求? 　　合同法規(guī)定出租人在房屋出賣前合理的期限內(nèi)通知承租人，該合理期限以出租人確定的期限而定。在該期限內(nèi)，承租人行使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，超過(guò)該期限的，即可推定承租人放棄優(yōu)先權(quán)。 　　出租人的通知形式可以靈活多樣，如可通過(guò)信函、在租賃房屋處張貼告示等形式均可。但無(wú)論以什么形式通知，都應(yīng)當(dāng)以送達(dá)承租人為必要。單純以登報(bào)公告等形式進(jìn)行通知，而未針對(duì)承租人進(jìn)行通知的，不發(fā)生通知的效果。 　　24、出租人在房屋出售前對(duì)承租人未盡通知義務(wù)，承租人應(yīng)在多長(zhǎng)期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)? 　　承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于以形成權(quán)的行使為前提的權(quán)利，故該形成權(quán)的行使應(yīng)以除斥期間制度加以規(guī)定，即承租人應(yīng)自知悉出賣事實(shí)時(shí)起一定期限內(nèi)行使先買權(quán)。該制度與合同法規(guī)定的出租人應(yīng)當(dāng)給出“合理期限”一起(一為基于當(dāng)事人自由意思產(chǎn)生，一為沒(méi)有當(dāng)事人意思表示時(shí)補(bǔ)充當(dāng)事人意思)，共同構(gòu)成承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的程序性規(guī)定。 　　關(guān)于“合理期限”問(wèn)題，具體標(biāo)準(zhǔn)如何，應(yīng)由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況而定，不宜強(qiáng)制劃一。而關(guān)于承租人行使權(quán)利的除斥期間，不少人認(rèn)為法律沒(méi)有規(guī)定。我們認(rèn)為最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條的規(guī)定，實(shí)際上就可以理解為對(duì)此問(wèn)題作出的規(guī)定。該條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”從該條文的表述本身來(lái)看，其目的無(wú)非是在出租人未及時(shí)通知承租人的情況下，給予承租人以行使權(quán)利的期間。因?yàn)?，在出租人通知承租人?gòu)買時(shí)，實(shí)際上是要在承租人和其他人提出相同條件時(shí)，優(yōu)先將租賃物出賣于承租人。那么，出租人的主要義務(wù)就是將出賣的意思通知承租人。而承租人在收到通知后必須在合理期限內(nèi)行使其權(quán)利。而設(shè)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使期限的目的，則在于督促承租人盡早行使權(quán)利。因此，其目的應(yīng)該是：出租人出賣租賃物的，應(yīng)當(dāng)通知承租人。承租人在接到通知后，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)決定是否購(gòu)買。該期限最長(zhǎng)為3個(gè)月。 　　因此，我們傾向于認(rèn)為，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的期間，應(yīng)該為承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起的3個(gè)月。 　　25、出租人雖然沒(méi)有通知承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但房屋已幾經(jīng)轉(zhuǎn)手出售，現(xiàn)房屋承租人主張優(yōu)先購(gòu)買的，應(yīng)如何處理? 　　首先，應(yīng)當(dāng)判斷承租人是否超過(guò)期限行使權(quán)利；其次，對(duì)于租賃的房屋已經(jīng)出售并幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，只要后幾個(gè)環(huán)節(jié)的房屋買受人中有一個(gè)是善意購(gòu)買的，承租人就不能再主張優(yōu)先購(gòu)買。當(dāng)然，承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，可以要求出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 　　26、租賃合同未經(jīng)登記對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的影響 　　我國(guó)法律規(guī)定，房屋租賃應(yīng)實(shí)行登記備案制度。但房屋租賃的登記備案與否不影響租賃合同的效力，故審判實(shí)踐中當(dāng)事人為逃避稅收等，租賃合同未經(jīng)登記備案的情況較多。 　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)登記備案的租賃合同，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能對(duì)抗善意第三人。因?yàn)樽赓U合同未經(jīng)登記公示，第三人因此可能不知道所購(gòu)房屋上存在租賃關(guān)系，而與出租人建立買賣關(guān)系，該第三人是善意第三人。在此情況下，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能對(duì)抗善意第三人。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只有在動(dòng)產(chǎn)取得問(wèn)題上存在善意取得制度，不動(dòng)產(chǎn)取得不存在善意取得問(wèn)題，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法定的權(quán)利，可以對(duì)抗任何第三人。 　　我們傾向第一種觀點(diǎn)。這樣處理有利于保護(hù)第三人的交易安全，在當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲形勢(shì)下，也可防止部分出賣人為反悔賣房，惡意與他人串通假造租賃合同關(guān)系，達(dá)到悔約的目的。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)因此不能實(shí)現(xiàn)的，可以請(qǐng)求出租人進(jìn)行賠償。 　　27、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的案由問(wèn)題 　　實(shí)踐中，有的案由為租賃合同優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛，有的案由為買賣合同糾紛。主張案由為租賃合同優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛者認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛源于租賃合同關(guān)系，無(wú)租賃關(guān)系，就無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，故應(yīng)以租賃合同優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛為案由。主張案由為買賣合同糾紛者認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛的訴訟請(qǐng)求主要是兩個(gè)：一為請(qǐng)求出租人與第三人買賣合同關(guān)系無(wú)效，二是請(qǐng)求與出租人建立“同等條件下”的買賣合同關(guān)系，故從訟爭(zhēng)的法律關(guān)系看，主要是買賣合同關(guān)系，故以買賣合同糾紛為宜。 　　我們傾向于第一種意見(jiàn)。因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買權(quán)本身也包含了買賣的內(nèi)容，而單純的買賣合同糾紛不能體現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買糾紛的特點(diǎn)。 　　28、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)案件當(dāng)事人的訴訟地位問(wèn)題 　　審判實(shí)踐中，承租人作為原告起訴，有的僅將出租人列為被告，有的將出租人和買受人列為共同被告，有的將出租人列為被告、買受人列為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將承租人與買受人列為共同被告。 　　備注： 　　本法律適用解答不適用公房租賃。 　　本法律適用解答適用下發(fā)后受理的和下發(fā)前已受理尚未審結(jié)的一審案件。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00五年八月二十九日 歡迎您下載我們的文檔，后面內(nèi)容直接刪除就行 資料可以編輯修改使用 資料可以編輯修改使用 致力于合同簡(jiǎn)歷、論文寫(xiě)作、PPT設(shè)計(jì)、計(jì)劃書(shū)、策劃案、學(xué)習(xí)課件、各類模板等方方面面， 打造全網(wǎng)一站式需求 Ppt課件制作設(shè)計(jì)，word文檔制作、圖文設(shè)計(jì)制作、發(fā)布廣告等， 秉著以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對(duì)待每一位客戶，做到讓客戶滿意！ 感謝您下載我們文檔