上海市高級人民法院《關(guān)于宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》

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上海市高級人民法院《關(guān)于宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》 二○○六年十月二十三日 一、因宏觀政策調(diào)控引起稅費(fèi)調(diào)整，當(dāng)事人對調(diào)整后稅費(fèi)的支付沒有約定或約定不明的，如何處理；當(dāng)事人可否以此為由解除房屋買賣合同。 　　根據(jù)“約定優(yōu)先、法定補(bǔ)充”原則，當(dāng)事人對稅費(fèi)的支付有明確約定的，應(yīng)遵守約定；當(dāng)事人對稅費(fèi)的支付沒有約定或約定不明的，應(yīng)根據(jù)國家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。若雙方對稅費(fèi)的支付作出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費(fèi)增減的，除當(dāng)事人協(xié)商一致外，增減部分仍應(yīng)按國家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。 　　當(dāng)事人不得以稅費(fèi)調(diào)整或雙方未作約定以及約定不明為由，要求解除合同。 　　二、當(dāng)事人能否以銀行不再辦理轉(zhuǎn)按揭貸款、致其無法履行付款義務(wù)為由，要求解除房屋買賣合同。 　　2005年3月28日上海市銀行同業(yè)公會(huì)規(guī)定，通過貸款購買房屋，一年內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行不再提供個(gè)人住房貸款的轉(zhuǎn)按揭服務(wù)。同年4月5日，上海市房地局進(jìn)一步明確，出售方必須還清貸款后，方能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。因此，買賣合同簽訂后，確因銀行停辦轉(zhuǎn)按揭而導(dǎo)致合同約定的付款方式無法實(shí)現(xiàn)的，該合同義務(wù)無法履行的原因可認(rèn)定為不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人，當(dāng)事人以此為由要求解除合同，可予支持。但是，房屋出售方愿意先行還清貸款，或雙方在合同中有其它特別約定（如貸款不足或不成，房屋買受人自行補(bǔ)足貸款等）的，當(dāng)事人以貸款政策發(fā)生變化為由要求解除房屋買賣合同的，不予支持。 三、房屋買受人能否以銀行貸款成數(shù)減少等政策變化、致其無法履行付款義務(wù)為由，要求解除房屋買賣合同。 房屋買賣合同是一種標(biāo)的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)往往對合同內(nèi)容有較為全面的認(rèn)識(shí)，對自身合同義務(wù)的履行及風(fēng)險(xiǎn)有著較為充分的預(yù)見。因此，作為付款義務(wù)人的房屋買受人對合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見，并對可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因?yàn)橛芍鲝埥獬课葙I賣合同。 但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個(gè)人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。 四、由于房屋中介公司不當(dāng)行為，致使房屋出賣人因政策調(diào)整而多支付營業(yè)稅等稅款，房屋出賣人要求房屋中介公司承擔(dān)該部分稅款損失的，如何處理。 為確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，國家有關(guān)部門規(guī)定個(gè)人將購買不足一定年限的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定以房屋產(chǎn)權(quán)證的取得時(shí)間或房屋交接書上的記載時(shí)間等來綜合確定房屋購買時(shí)間。不少業(yè)主將所購期房出售時(shí)，將產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)委托房屋中介公司辦理。對此，房屋中介公司接受委托后，應(yīng)秉持為委托人服務(wù)的原則，全面、及時(shí)地處理委托事務(wù)。如因房屋中介公司未及時(shí)履行受托義務(wù)，導(dǎo)致房屋出賣人因政策調(diào)整而遭受多支付營業(yè)稅等損失的，應(yīng)根據(jù)房屋中介公司的過錯(cuò)程度判令其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 五、當(dāng)事人可否以對方當(dāng)事人違反房屋預(yù)訂協(xié)議為由，主張房屋差價(jià)損失。 《購房意向書》、《房屋預(yù)訂單》等預(yù)訂協(xié)議屬于預(yù)約，具有合同性質(zhì)。預(yù)定協(xié)議約定有定金條款及其它違約條款的，當(dāng)事人不履約的，應(yīng)適用定金罰則和其它違約條款。若協(xié)議中沒有定金條款（違約金條款），或定金數(shù)額（違約金數(shù)額）低于實(shí)際損失，相對方主張其它損失的，應(yīng)予支持。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定的精神，締約過失造成的損失包括直接損失（如締約費(fèi)用等），也包括間接損失（即喪失與第三人另訂合同機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失等），但損失不應(yīng)超過當(dāng)事人在訂立合同時(shí)所應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因合同不成立、無效或者被撤銷可能造成的損失；也不得超過合同成立或合同有效時(shí)的履行利益。因此，守約方要求違約方賠償房屋差價(jià)損失的，一般可予準(zhǔn)許，具體數(shù)額應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯(cuò)程度、合理的成本支出等因素酌定。 六、房屋中介公司為賺取差價(jià)分別與房屋出賣人、買受人簽訂房屋買賣合同，或不讓房屋買賣雙方見面，直接代理雙方簽訂房屋買賣合同的，如何認(rèn)定該行為的效力。 房屋中介公司與房屋出賣人或買受人，尤其是與房屋出賣人之間的法律關(guān)系復(fù)雜多樣，往往并不是單純提供訂約機(jī)會(huì)、媒介服務(wù)的居間法律關(guān)系，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的實(shí)際意思表示區(qū)別對待。 房屋出賣人明確表示將房屋賣予房屋中介公司的，其與房屋中介公司間形成房屋買賣合同關(guān)系。房屋中介公司再行出售房屋的行為與原房屋出賣人無關(guān)，由此產(chǎn)生的差價(jià)應(yīng)歸房屋中介公司，但房屋中介公司應(yīng)舉證證明其與原房屋出賣人間已形成房屋買賣合同關(guān)系。 房屋出賣人明確表示委托房屋中介公司以不低于一定價(jià)格出賣房屋的，其與房屋中介公司間形成銷售房屋的委托代理關(guān)系。若房屋中介公司以自己名義與房屋買受人簽訂高于委托最低價(jià)的房屋買賣合同，而房屋出賣人與房屋中介公司對溢價(jià)部分歸屬無約定或約定不明，且無法依據(jù)《合同法》第六十一條確定的，則該溢價(jià)部分應(yīng)歸屬委托人（即房屋出賣人）；若有證據(jù)證明，房屋中介公司以委托人名義與本公司或其職員、職員近親屬，以委托最低價(jià)簽訂房屋買賣合同后，再將房屋加價(jià)賣出的，屬于違背其對委托人應(yīng)盡忠實(shí)義務(wù)的違約行為。因此，房屋中介公司通過對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)賣而產(chǎn)生的溢價(jià)部分，可以作為委托人的實(shí)際損失，由房屋中介公司賠付。 七、房屋開發(fā)商逾期辦出房地產(chǎn)權(quán)屬證書（以下簡稱“大產(chǎn)證”），房屋買受人（以下簡稱“小業(yè)主”）可否比照《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，主要針對由于開發(fā)商的原因致使小業(yè)主未能按期取得小產(chǎn)證的情形，而不適用于開發(fā)商逾期辦出大產(chǎn)證的情況。同時(shí)，開發(fā)商逾期辦出大產(chǎn)證與購房人一般無直接利害關(guān)系，與購房人存在直接利害關(guān)系的是能否按照合同約定如期取得小產(chǎn)證。若合同約定了開發(fā)商辦出大產(chǎn)證的期限而開發(fā)商逾期辦出的，購房人據(jù)此要求賠償損失，應(yīng)當(dāng)舉證證明其因此而遭受了損失，不能直接參照最高法院司法解釋的規(guī)定判令開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，但購房合同對此有特別約定的除外。 八、在二手房買賣中，房屋出賣人在與買受人簽訂房屋買賣合同前已將房屋抵押給銀行，或在與買受人簽訂房屋買賣合同后將房屋抵押給銀行，買受人要求出賣人交付房屋并辦理過戶手續(xù)的，如何處理。 根據(jù)《合同法》第一百五十條規(guī)定，出賣人就交付的標(biāo)的物負(fù)有權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，即必須保證所出售的標(biāo)的物上不存在任何權(quán)利負(fù)擔(dān)包括抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，但買受人明知的除外。同時(shí)，根據(jù)最高法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十七條的規(guī)定，抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的，轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定有效，但抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)，取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅；受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。因此，出賣人將已抵押的房屋再行出售的，買受人可以請求解除房屋買賣合同，也可以請求依據(jù)前述司法解釋的規(guī)定繼續(xù)履行房屋買賣合同。 房屋出賣人在簽訂房屋買賣合同后再將房屋抵押給銀行，而銀行如系善意取得合法的抵押權(quán)，則可以認(rèn)定出賣人的行為已構(gòu)成違約，房屋買受人可以要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，也可以要求出賣人按照前款意見承擔(dān)責(zé)任。 歡迎您下載我們的文檔，后面內(nèi)容直接刪除就行 資料可以編輯修改使用 資料可以編輯修改使用 致力于合同簡歷、論文寫作、PPT設(shè)計(jì)、計(jì)劃書、策劃案、學(xué)習(xí)課件、各類模板等方方面面， 打造全網(wǎng)一站式需求 Ppt課件制作設(shè)計(jì)，word文檔制作、圖文設(shè)計(jì)制作、發(fā)布廣告等， 秉著以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對待每一位客戶，做到讓客戶滿意！ 感謝您下載我們文檔