房地產(chǎn)金融模擬試題.docx

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一、單項(xiàng)選擇題（在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中只有一個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的） 1.我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)信用的最主要形式是（ ）。 　　A.商業(yè)信用 B.國(guó)家信用 C.銀行信用 D.民間個(gè)人信用 2.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地產(chǎn)價(jià)格上升，這一點(diǎn)決定了房地產(chǎn)資金具有（ ）。 　　A. 回收期長(zhǎng) B. 風(fēng)險(xiǎn)性 C. 運(yùn)行的地域性 D. 保值增值性 3.債務(wù)人無(wú)法足額償還債務(wù)，即使執(zhí)行擔(dān)保，也肯定造成較大損失，這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度是（ ） 　　A次級(jí) B可疑 C關(guān)注 D損失 4.某一目標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低，主要取決于（ ）。 　　A.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況 B.全國(guó)房地產(chǎn)的供求狀況 　　C.本地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況 D.全國(guó)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況 5.通常情況下，設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)值要大于（ ）。 　　A.應(yīng)付利息 B. 貸款額度 C. 股票價(jià)值 D. 市場(chǎng)價(jià)格 6.我國(guó)個(gè)人住房貸款期限在一年以上，貸款期間遇法定利率調(diào)整，貸款利率( )。 　　A．自法定利率調(diào)整的次月1日起調(diào)整 B．自法定利率調(diào)整的當(dāng)月起調(diào)整 　　C．從次年1月1日起按新的利率調(diào)整 D．維持合同利率，無(wú)需調(diào)整 7.在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，如果購(gòu)房者首付比例增加，貸款比例降低，則（ ）。 　　A.放貸者風(fēng)險(xiǎn)變小 　　 B.放貸者風(fēng)險(xiǎn)增加 　C.放貸者風(fēng)險(xiǎn)不變 D.不影響借款人的積極性 8.在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬( )，但未經(jīng)( )同意，不得變賣(mài)抵押品。 　　A．抵押人，抵押權(quán)人 B．抵押人，抵押人 　C．抵押權(quán)人，抵押人 D．抵押權(quán)人，抵押權(quán)人 9.房屋拍賣(mài)所得的清償順序是（ ）： 　　①支付處分抵押房屋的費(fèi)用， 　　②扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款， 　?、蹆斶€抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金， 　　④剩余金額返還抵押人， 　?、萑襞馁u(mài)所得不足支付前三項(xiàng)費(fèi)用，抵押權(quán)人向抵押人追償。 　　A ③①②⑤④ B ①②③④⑤ C ②③①④⑤ D④②①③⑤ E②①④③⑤ 10.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸過(guò)程中的借款人分析，可以衡量房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力的指標(biāo)是（ ）。 　　A.資產(chǎn)負(fù)債率 　　B.流動(dòng)比率 　　C.速動(dòng)比率 　　D.銷(xiāo)售利潤(rùn)率 11.環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的（ ）階段的內(nèi)容。 　　A借款人評(píng)估 B. 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估 C.市場(chǎng)評(píng)估 D. 投資估算與籌資評(píng)價(jià) 12.我國(guó)的住房公積金制度是配合城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)行的制度性安排，已成為住房金融體系的重要組成部分，屬于( )。 　　A．商業(yè)性住房金融 B．福利性住房金融 　　C．政策性住房金融 D．保障性住房金融 13.住房公積金的管理機(jī)構(gòu)是( )，這樣既保證了住房公積金的運(yùn)用安全，又可實(shí)現(xiàn)合理增值。 　　A．中國(guó)人民銀行 B．省、市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén) 　　C．住房公積金管理委員會(huì) D．住房公積金管理中心 14.收入還原法的基本假設(shè)是：( ) 　　A. 資產(chǎn)價(jià)值等于所有未來(lái)收入的現(xiàn)值 B. 資產(chǎn)價(jià)值等于所有未來(lái)收入的終值 　　C. 資產(chǎn)價(jià)值等于未來(lái)租金收入的現(xiàn)值 D. 資產(chǎn)價(jià)值等于未來(lái)所有凈營(yíng)業(yè)收入。 15.如果有一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是可行的，則該項(xiàng)目未來(lái)的收益率必須大于或等于（ ）。 　　A.期望收益率 B.內(nèi)部收益率 C.營(yíng)業(yè)率 D.保本占用率 16.有一房主向甲保險(xiǎn)公司投保該房屋火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額是80萬(wàn)元，同日向乙保險(xiǎn)公司投保該房屋火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額為180萬(wàn)元，其房屋價(jià)值為250萬(wàn)元。若發(fā)生火災(zāi)事故，被保險(xiǎn)人最多能得到( )萬(wàn)元損失賠償。 　　A．80 B．180 C．260 D．250 17.個(gè)人住房擔(dān)保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)明確( )為保險(xiǎn)的第一受益人。 　　A．抵押權(quán)人 B．商業(yè)銀行 　　C．貸款委托人 D．住房公積金貸款委托人 18.進(jìn)行房屋投保時(shí)，被保險(xiǎn)房屋的價(jià)值( )。 　　A．由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)認(rèn)定 B．根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值確定 　C．根據(jù)購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)值確定 D．由專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)評(píng)估確定 19.判斷保險(xiǎn)事故與保險(xiǎn)標(biāo)的損失之間的因果關(guān)系，從而確定保險(xiǎn)賠償責(zé)任的基本原則是保險(xiǎn)中的（ ?。? 　　A.最大誠(chéng)信原則　B.保險(xiǎn)利益原則 C.補(bǔ)償原則 D.近因原則 20.住房抵押貸款證券化是銀行將其持有的（ ）出售給特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV），再由該機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)出售住房抵押擔(dān)保證券的融資過(guò)程。 　　A.房地產(chǎn)股票 B.抵押貸款債務(wù) C. 房地產(chǎn) D.抵押貸款債權(quán) 二、多項(xiàng)選擇題（每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，多選、少選、錯(cuò)選均無(wú)分） 1.一般認(rèn)為，成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)應(yīng)該具有（ ）特征。 　　A.完善的法律體系 B.完善的市場(chǎng)結(jié)構(gòu) C.豐富的市場(chǎng)產(chǎn)品和大規(guī)模的交易 D.高效的市場(chǎng)效率和嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理 2.根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，不得設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)有( )。 　　A.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 　 B.抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn) C.列入文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的其他建筑物 D.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn) 3.抵押人進(jìn)行二次抵押的原因?yàn)椋海?） 　　A.取得低利率貸款　　B.減少月還款額　 C.改善貸款狀況 D.減少貸款成本　　 4.與銀行其他信貸品種不同，個(gè)人住房貸款具有（ ）特點(diǎn)： 　　A.是銀行主要消費(fèi)信貸品種　B.必須設(shè)立擔(dān)保 C.基礎(chǔ)是抵押權(quán)　 D.業(yè)務(wù)具政策性且成本較高、效益較好 5.借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的資格審查要求證照齊全、資信條件好，其中的證照主要有（ ）。 　　A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 　C.國(guó)有土地使用權(quán)證 D.建設(shè)工程開(kāi)工證 6.以下說(shuō)法正確的是（ ）。 　　A.凈營(yíng)業(yè)收入就是營(yíng)業(yè)收入減去營(yíng)業(yè)成本后的凈值。 　　B.凈營(yíng)業(yè)收入是判斷債務(wù)償還能力的標(biāo)準(zhǔn)之一 　　C.凈營(yíng)業(yè)收入也被稱(chēng)為還債前收入 　D.應(yīng)稅收入=凈營(yíng)業(yè)收入-折舊-利息 7.影響盈利水平的因素主要包括（ ）。 　　A.購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 B.未來(lái)現(xiàn)金流　 C.融資可能性及融資期限 D.稅負(fù) 8.我國(guó)的住房公積金是國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，歸職工個(gè)人所有，并具有( )的特點(diǎn)。 　　A.專(zhuān)用性 B.福利性 C.強(qiáng)制性 D.政策性 9.從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)可按保險(xiǎn)對(duì)象劃分為( )。 　　A．房地產(chǎn)價(jià)值保險(xiǎn) B．房地產(chǎn)人身保險(xiǎn) C．房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn) D．房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 10.美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)三大重要機(jī)構(gòu)是（ ） 　　A. 房利美（Fannie Mae）B.房地美（Freddie Mac） C.聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)（FHLB） D.政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)（Ginnie Mae） 三、判斷題(以下陳述中，將正確的，錯(cuò)誤的) 1. 房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動(dòng)性特點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。（ ） 2. 房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，利用自有資金開(kāi)發(fā)建設(shè)的能力越強(qiáng)，對(duì)銀行業(yè)的依賴(lài)性越低。（ ） 3. 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋也屬于抵押財(cái)產(chǎn)。（ ） 4. 借款人將預(yù)購(gòu)房屋或其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱(chēng)為擔(dān)保貸款。（ ） 5. 還貸常數(shù)是月還款額與總借款額的比值。（ ） 6. 可調(diào)利率抵押貸款的利率是根據(jù)物價(jià)指數(shù)定期調(diào)整的貸款方式。（ ） 7. 我國(guó)商業(yè)銀行允許借款人提前償還全部貸款余額，但不允許部分提前償還。（ ） 8. 家庭年收入指家庭全體成員的工資、獎(jiǎng)金及其他合法收入。其高低能說(shuō)明家庭負(fù)債狀況，也能間接地說(shuō)明還債能力。（ ） 9. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估中遵循的三性原則是，貸款的效益性、安全性、流動(dòng)性。（ ） 10. 收益性房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)主體可以是單一股東，也可以是組合性主體。（ ） 四、論述題 1. 分析我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問(wèn)題，并提出解決思路。 2. 試述我國(guó)住房公積金制度的發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的問(wèn)題。 五、計(jì)算題 1.一筆30年的固定利率、等額本息還貸住房抵押貸款，貸款本金為100萬(wàn)元，假設(shè)貸款年利率6%，該貸款的每月償還額為多少？若購(gòu)房人計(jì)劃在第10年末提前清償全部貸款，屆時(shí)該抵押貸款的貸款余額為多少？ 2.某借款人申請(qǐng)了100萬(wàn)元個(gè)人住房商業(yè)貸款，貸款年利率6%，貸款期限為20年，若在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率不變： 　?。?）若在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率不變，在等額本息還款方式下，該借款人第一個(gè)月末應(yīng)償還的月還款額（本利和）、每月還本金、每月還利息，以及第一個(gè)月末貸款余額分別是多少? 　　（2）若在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率不變，在等額本金還款方式下，該借款人第一個(gè)月末應(yīng)償還的月還款額（本利和）、每月還本金、每月還利息，以及第一個(gè)月末貸款余額分別是多少？ 3.某一房地產(chǎn)項(xiàng)目第一年年初投入1,300,000元，第一年年末即收入200,000元，第二年到第四年年末都有400,000元的收入。以4年為期評(píng)估： （1）不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，分析項(xiàng)目的可行性。 （2）考慮資金的時(shí)間價(jià)值，貼現(xiàn)率8%，用凈現(xiàn)值法（NPV）計(jì)算，分析項(xiàng)目的可行性。 (最后結(jié)果保留整數(shù)) 一、單項(xiàng)選擇題 題 號(hào) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 答 案 C D B C B C A A B D 題 號(hào) 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 答 案 B C D A A D D D D D 二．多項(xiàng)選擇題 題 號(hào) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 答 案 ABCD ABD ABCD ABCD ABCD ABCD ABCD ACD BCD ABD 三．判斷題 題 號(hào) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 答 案 √ √ √ √ 四、論述題 分析我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問(wèn)題，并提出解決思路。 存在問(wèn)題： 1. 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來(lái)源單一。住房公積金制度還很不完善，金融機(jī)構(gòu)利用儲(chǔ)蓄等方式籌集的資金存在著居民短期儲(chǔ)蓄和抵押貸款長(zhǎng)期期限不匹配的問(wèn)題，容易導(dǎo)致非周期性系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。 2. 房地產(chǎn)貸款具有過(guò)渡性，抵押貸款的類(lèi)型、還款方式較為單一。 3. 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與少，擔(dān)保機(jī)構(gòu)幾乎沒(méi)有，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)也有待改善。 4. 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律體系有待完善，有關(guān)法律主要是《擔(dān)保法》，其他配套法律尚待制訂和完善。 5. 商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)機(jī)制有待轉(zhuǎn)變，個(gè)人信譽(yù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和對(duì)抵押貸款發(fā)放后的追蹤、監(jiān)督機(jī)制亟需逐步建立和完善。 6. 商業(yè)銀行違規(guī)放貸現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，既有商業(yè)銀行個(gè)別職員道德水平不高，為開(kāi)發(fā)商違規(guī)放貸現(xiàn)象，也有一些商業(yè)銀行為了市場(chǎng)份額和追逐短期利益，有組織的違規(guī)放貸現(xiàn)象。 解決思路： 1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)先介入機(jī)制。房地產(chǎn)信貸從可行性研究開(kāi)始介入，制定科學(xué)的可行性研究報(bào)告是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的保證，也是成功借貸的保證。 2. 全程管理機(jī)制。房地產(chǎn)貸款的期限較長(zhǎng)，住房抵押貸款期限內(nèi)借款人的收入和工作情況可能出現(xiàn)波動(dòng)，房屋的不當(dāng)使用等行為可能降低房屋價(jià)值，從而增加貸款回收的風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)推行貸款發(fā)放經(jīng)手人責(zé)任制，付起貸款全程管理責(zé)任。 3. 科學(xué)決策機(jī)制。住房抵押貸款期限長(zhǎng)，涉及面廣，需要引入更多房地產(chǎn)管理、土地管理、MBA和保險(xiǎn)方面的專(zhuān)業(yè)人才加入，形成科學(xué)決策機(jī)制。 4. 呆壞賬預(yù)警處理機(jī)制。運(yùn)用科學(xué)的呆壞賬評(píng)估方法，對(duì)可能存在的呆壞賬問(wèn)題及時(shí)追蹤，適時(shí)披露。 5. 建立科學(xué)決策的方法和指標(biāo)。制定適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)決策的新方法和指標(biāo)體系，如個(gè)人誠(chéng)信評(píng)估方法、科學(xué)確定安全貸款額的方法和指標(biāo)、呆壞賬評(píng)估和預(yù)警方法、調(diào)整房貸比例及利率的指標(biāo)等。 2.試述我國(guó)住房公積金制度的發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的問(wèn)題。 現(xiàn)狀： 1. 住房公積金歸集進(jìn)一步加強(qiáng)。 2. 調(diào)整了使用方向，住房公積金的使用得到調(diào)整和改善。 3. 住房公積金管理工作逐步規(guī)范 。 4. 初步建立了住房公積金監(jiān)督體系。 問(wèn)題：我國(guó)公積金制度還不完善，管理不夠科學(xué)，資金增值手段有限，公積金立法層次不高，其強(qiáng)制性、義務(wù)性缺乏法律依據(jù)。尤其突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1. 住房公積金運(yùn)行的效率問(wèn)題：低存低貸的利率政策不合理，導(dǎo)致住房公積金使用效率低下；個(gè)人住房貸款比例偏低；住房公積金的用途受限；住房公積金歸集工作有待加強(qiáng)。 2. 需要完善住房公積金風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制：住房公積金管理中心是公積金資金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作主體，那么資金運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)理應(yīng)由住房公積金管理中心來(lái)承擔(dān)。但按現(xiàn)行政策，住房公積金管理中心可能難擔(dān)其責(zé)。住房公積金管理中心是一個(gè)不以盈利為目的的事業(yè)單位，無(wú)自有資本，不是金融機(jī)構(gòu)，不具備風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力。住房公積金管理中心并不是一個(gè)完全自主決策的機(jī)構(gòu)，住房公積金政策等都不是住房公積金管理中心所決定的，它只是一個(gè)管理運(yùn)作機(jī)構(gòu)。 3. 管理制度有待規(guī)范：住房公積金的監(jiān)督流于形式。多年來(lái)，住房公積金實(shí)行“管委會(huì)決策、中心運(yùn)作、銀行專(zhuān)戶(hù)、財(cái)政監(jiān)督”的管理機(jī)制。住房公積金管理委員會(huì)作為公積金管理的決策機(jī)構(gòu)，實(shí)際上是一個(gè)虛設(shè)的機(jī)構(gòu)，委員多為政府官員，即使2002年新條例出臺(tái)后，管委會(huì)的成員增加了工會(huì)代表、職工代表和專(zhuān)家代表的席位，但由于一些人員的法律觀(guān)念比較淡薄，總把廣大儲(chǔ)戶(hù)繳存的公積金，當(dāng)作“準(zhǔn)”政府資金在支配使用，不可避免地導(dǎo)致擠占、截留、挪用公積金的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。 五、計(jì)算題 1.一筆30年的固定利率、等額本息還貸住房抵押貸款，貸款本金為100萬(wàn)元，假設(shè)貸款年利率6%，該貸款的每月償還額為多少？若購(gòu)房人計(jì)劃在第10年末提前清償全部貸款，屆時(shí)該抵押貸款的貸款余額為多少？ 解：貸款年利率 i =6%, PV=1,000,000元, n= 3012=360月 查月復(fù)利表“抵押貸款常數(shù)”：0.005996 每月還款額（本利和）：PMT= 1,000,0000.005996=5,996元； 第10年末抵押貸款余額（現(xiàn)值法），查“余額表”， i =6%，30年期貸款第10年末“貸款余額系數(shù)”為0.836857 第5年末抵押貸款余額：MB5= 1,000,0000. 836857=836,857元 2.某借款人申請(qǐng)了100萬(wàn)元個(gè)人住房商業(yè)貸款，貸款年利率6%，貸款期限為20年，若在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率不變： （1）若在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率不變，在等額本息還款方式下，該借款人第一個(gè)月末應(yīng)償還的月還款額（本利和）、每月還本金、每月還利息，以及第一個(gè)月末貸款余額分別是多少? （2）若在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率不變，在等額本金還款方式下，該借款人第一個(gè)月末應(yīng)償還的月還款額（本利和）、每月還本金、每月還利息，以及第一個(gè)月末貸款余額分別是多少？ 解： (1)等額本息還款方式 貸款年利率 i=6%, PV=1,000,000元, n= 2012= 240月 　查月復(fù)利表“抵押貸款常數(shù)”：0.007164 　則等額本息還款方式下的每月還款額（本利和）： 　PMT= 1,000,0000.007164 = 7,164元 　第1月償還利息： I1=6%/121,000,000=5,000元 　第1月償還本金： P1=PMT-I1=7,164-5,000= 2,164元 第1月末貸款余額：MB1=PV－P1=1,000,000－2,164 = 997,836元 (2)等額本金還款方式 每期所還本金 元 第1個(gè)月應(yīng)付利息 I1=i*PV =6%/121,000,000=5,000 元 則第1月末還款額（本利和） PMT1= P1+ I1=4,166.67+5,000=9,166.67 元 第1月末貸款余額：MB1= 1,000,000－4166.67 =995,833.33元 3.某一房地產(chǎn)項(xiàng)目第一年年初投入1,300,000元，第一年年末即收入200,000元，第二年到第四年年末都有400,000元的收入。以4年為期評(píng)估： （1）不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，分析項(xiàng)目的可行性。 （2）考慮資金的時(shí)間價(jià)值，貼現(xiàn)率8%，用凈現(xiàn)值法（NPV）計(jì)算，分析項(xiàng)目的可行性。 (最后結(jié)果保留整數(shù)) 解：（1）不考慮資金的時(shí)間價(jià)值 CF=200,000+400,0003-1,300,00=100,000元>0 不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)4年有100,000的凈現(xiàn)金流入，項(xiàng)目可行。 　　（2）考慮項(xiàng)目資金的貨幣時(shí)間價(jià)值，以8%貼現(xiàn)率，查年復(fù)利表之“現(xiàn)值因素”第1-4年末的貼現(xiàn)系數(shù)分別為： 0.925926，0.857339，0.793832，0.73503 計(jì)算該項(xiàng)目前4年的凈現(xiàn)值NPV NPV= 前4年收入的貼現(xiàn)值總和-第1年年初投資額 NPV=200,000(1+8%)-1 +400,000(1+8%)-2+400,000(1+8%)-3+400,000(1+8%)-4-1,300,000 = 200,0000.925926+400,0000.857339+400,0000.793832+400,000 0.73503-1,300,000 =185,185.2+342,935.6+317,532.8+294,012-1,300,000 = -160,334 <0 因?yàn)閮衄F(xiàn)值（NPV）<0, 說(shuō)明在8%的貼現(xiàn)率水平下該項(xiàng)目4年內(nèi)運(yùn)營(yíng)收入的貼現(xiàn)值小于該項(xiàng)目期初投資額，說(shuō)明項(xiàng)目虧損，該項(xiàng)目不可行。