房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng).ppt
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1,第一章,房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng),2,第一節(jié)房地產(chǎn),一、房地產(chǎn)概念1.房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。2.房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)(1)土地：如一塊無(wú)建筑物的城市空地，或建筑物與土地合為一體時(shí)，可無(wú)視建筑物的存在，如為征收土地稅費(fèi)或確定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額而單獨(dú)評(píng)估土地價(jià)格。(2)建筑物：建筑物雖然必須建造在土地之上，但在某些情況下卻把它單獨(dú)看待。如為房屋入火災(zāi)保險(xiǎn)，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)取?3)房地：把建筑物和其占用的土地作為一個(gè)整體來(lái)考慮。,3,,3.房地產(chǎn)用詞(1)房地產(chǎn)：泛指土地、建筑物或土地與建筑物合成一體。(2)房地：指土地與建筑物合成一體，如說(shuō)房地價(jià)格時(shí)，即指此價(jià)格包含土地價(jià)格及建筑物價(jià)格。(3)土地：僅指土地部分。(4)建筑物：僅指建筑物部分。4.房地產(chǎn)的別名(1)不動(dòng)產(chǎn)：指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)破壞其功能或損失其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。(2)物業(yè)：在香港，通常使用“物業(yè)”這個(gè)詞，其實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)。,4,房地產(chǎn)概念的總結(jié),,5,思考,土地與地產(chǎn)的區(qū)別房屋與房產(chǎn)的區(qū)別,6,二、房地產(chǎn)的特點(diǎn),（一）物理特征1、不可移動(dòng)性；2、異質(zhì)性；3、不滅性。（二）經(jīng)濟(jì)特征1、稀缺性；2、經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)；3、適應(yīng)性；4、位址。,7,第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng),一、概念（1）狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)：指房地產(chǎn)商品交易的場(chǎng)所。（2）廣義的市場(chǎng)：一是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實(shí)和潛在的消費(fèi)者總和；二是房地產(chǎn)商品流通過(guò)程中各種交換關(guān)系的總和。具體地說(shuō)，它包括房地產(chǎn)所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)及產(chǎn)權(quán)互換以及土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等活動(dòng)，還包括各種中介對(duì)土地、房屋所進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。,8,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他的市場(chǎng)不同，其差別是因?yàn)閭€(gè)人資產(chǎn)的價(jià)值、政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的角色，人們獲得資產(chǎn)的方式和人們希望資產(chǎn)帶來(lái)的效用等因素造成的。（1）價(jià)值量大；（2）政府干預(yù)；（3）感覺(jué)；（4）愿望；（5）心理效用。,9,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類,現(xiàn)階段中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)其組成可以分為房產(chǎn)市場(chǎng)、地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)和房地產(chǎn)信息市場(chǎng)五種類型。（1）房產(chǎn)市場(chǎng)按交換形式分：買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和互換市場(chǎng)從供房時(shí)間分：現(xiàn)貨市場(chǎng)和期貨市場(chǎng),10,（2）地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)：即城市土地出讓市場(chǎng)，各級(jí)政府代表國(guó)家這一所有權(quán)主體將指定地段通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議出讓等形式提供給開(kāi)發(fā)者，開(kāi)發(fā)者一次性支付出讓期內(nèi)享有的土地使用權(quán)的出讓費(fèi)用。二級(jí)市場(chǎng)：即城市地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，指土地在一級(jí)市場(chǎng)上出讓后，受讓者將土地通過(guò)一定的投資過(guò)渡，再轉(zhuǎn)讓給其他的土地或房屋需求者。思考:原行政劃撥的土地使用權(quán)可否直接轉(zhuǎn)讓？,11,（3）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)：指通過(guò)房地產(chǎn)專業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部，采用信貸、發(fā)行股票和債劵以及開(kāi)展住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，或者運(yùn)用按揭等方式為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和租賃活動(dòng)融通資金而形成的輔助性的金融市場(chǎng)。（4）房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)：指為住戶和用戶提供房屋修繕、加固、改造、危房鑒定、方案設(shè)計(jì)、室內(nèi)外裝修、房屋附屬建筑和設(shè)備的維修、房屋管理以及中介活動(dòng)等綜合活動(dòng)的房地產(chǎn)輔助市場(chǎng)。（5）房地產(chǎn)信息市場(chǎng)：指圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和技術(shù)咨詢、房地產(chǎn)租賃和買(mǎi)賣(mài)行情以及有關(guān)資料等所形成的供需市場(chǎng)。,12,四、不完全競(jìng)爭(zhēng)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題,（一）基本概念和術(shù)語(yǔ)1、交易價(jià)格：指房地產(chǎn)在進(jìn)行交易過(guò)程中發(fā)生的價(jià)格，是雙方議價(jià)的結(jié)果，也稱為實(shí)際價(jià)格。2、最可能銷(xiāo)售價(jià)格：是對(duì)未來(lái)交易中成交價(jià)格的一種最可能的估計(jì)。3、市場(chǎng)價(jià)值：是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中認(rèn)為的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的中心，也稱為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值或理論價(jià)格。4、評(píng)估價(jià)格：是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種最可能的估計(jì)、推測(cè)或判斷。5、投資價(jià)值：對(duì)于投資者而言，就是預(yù)期的未來(lái)收益的價(jià)值。反映了投資者對(duì)某一房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期利潤(rùn)能力的一種假定。,（二）房地產(chǎn)交易價(jià)值的形成,當(dāng)Vp≥Vs，賣(mài)，Vs為最低價(jià)（a端）,當(dāng)Vb≤VI，買(mǎi)，VI為最高可接受價(jià)格（d端）,賣(mài)方,買(mǎi)方,當(dāng)a下載提示(請(qǐng)認(rèn)真閱讀)
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