房地產(chǎn)估價程序與估價報告.ppt

《房地產(chǎn)估價程序與估價報告.ppt》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價程序與估價報告.ppt（86頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

第九章房地產(chǎn)估價程序與估價報告第一節(jié)房地產(chǎn)估價的程序第二節(jié)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》與估價報告第三節(jié)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與土地估價報告第四節(jié)《農(nóng)用地估價規(guī)程》和農(nóng)用地估價報告,學(xué)習(xí)目標,掌握房地產(chǎn)估價的基本程序熟悉《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，掌握房地產(chǎn)估價報告的含義和內(nèi)容熟悉《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，掌握土地估價報告的含義和內(nèi)容熟悉《農(nóng)用地估價規(guī)程》，掌握農(nóng)用地估價報告的含義和內(nèi)容,第一節(jié)房地產(chǎn)估價的程序,一、明確估價的基本事項二、擬定估價作業(yè)方案三、搜集所需要資料四、實地查看估價對象五、選定估價方法六、選定估價方法計算七、估價結(jié)果的書面表達,一、明確估價的基本事項,明確估價的基本事項的主要內(nèi)容包括：明確估價目的、明確估價對象、明確估價時點。在房地產(chǎn)估價中，估價目的、估價對象、估價時點是具有內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。（一）明確估價目的（二）明確估價對象（三）明確估價時點,二、擬定估價作業(yè)方案,在明確估價基本事宜的基礎(chǔ)后，應(yīng)對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案的內(nèi)容包括：擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；預(yù)計所需要的時間、人力、經(jīng)費；擬定作業(yè)步驟進度。（一）初選估價方法（二）擬定調(diào)查搜集的資料（三）其他估價作業(yè)環(huán)節(jié)安排,三、搜集所需要資料,估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理。（一）宏觀資料和市場狀況資料（二）估價方法所需資料（三）估價對象狀況資料包括：區(qū)位、權(quán)益和實物三方面。,四、實地查看估價對象,（一）實體確認1.估價對象房地產(chǎn)的所在地2.估價對象房地產(chǎn)的類型3.估價對象房地產(chǎn)數(shù)量（二）權(quán)利狀態(tài)確認估價應(yīng)明確估價對象房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，已確定為估價對象的權(quán)利的，應(yīng)以確認資料對照其權(quán)利內(nèi)容是否存在及其內(nèi)容是否一致。,五、選定估價方法,初步選定的估價方法能否最終在估價中采用取決于所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量。對于估價對象房地產(chǎn)類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量均滿足的房地產(chǎn)，可選定估價方法，根據(jù)估價方法的技術(shù)要求進行具體的計算。,六、選定估價方法計算,對不同估價方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進行比較分析，當這些結(jié)果差異較大時，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。（一）檢查不同方法的估價結(jié)果1.計算過程是否有誤2.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準確3.參數(shù)選擇是否合理4.是否符合估價原則5.公式選用是否恰當6.選用的估價方法是否適宜估價對象和估價目的（二）確定估價結(jié)果,七、估價結(jié)果的書面表達,（一）估價報告的形式估價報告的形式有敘述式和表格式報告。（二）估價報告的要求1.全面性2.公正性和客觀性3.準確性4.概括性（三）估價報告的內(nèi)容包括：封面、目錄、致委托方函、估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件，估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告，附件。,第二節(jié)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》與房地產(chǎn)估價報告,一、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》簡介國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T52091－1999）是由建設(shè)部負責主編，具有由中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會同建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價師學(xué)會等10個單位共同編制而成。本規(guī)范于1999年2月12日發(fā)布，并于1999年6月1日起開始實施。,二、估價報告概述估價報告的寫作要求由4方面：全面性、公正性和客觀性、準確性、概括性。三、房地產(chǎn)估價報告一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括下列八個部分內(nèi)容：封面；目錄；致委托人函；房地產(chǎn)估價師聲明；房地產(chǎn)估價的假設(shè)和限制條件；房地產(chǎn)估價結(jié)果報告；房地產(chǎn)估價技術(shù)報告；附件。,四、房地產(chǎn)估價過程中方法的使用和選擇,1、房地產(chǎn)抵押價值評估的常見類型與方法商品房(已辦理土地使用權(quán)出讓，具有完全產(chǎn)權(quán))作為抵押物進行抵押時，可根據(jù)情況采用成本法、市場法或收益法估價。行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進行抵押價值評估時，可采用房產(chǎn)與土地分別估價再綜合的方法?？捎贸杀痉ā⑹袌龇?；也可先假設(shè)估價對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場法或收益法進行估價，從得出的估價額減去需要補交的土地出讓金的方法。,部分(局部)房地產(chǎn)作為抵押物進行抵押價值評估時，應(yīng)注意到該部分(局部)房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨立使用，是否可以獨立變現(xiàn)，并注意到土地的分攤和公共配套設(shè)施、人流、物流交通通道的合理的享用問題，估價方法可選用成本法、市場法或收益法。,鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進行抵押價值評估時，應(yīng)注意到其占地面積的土地征用批準權(quán)限和政府規(guī)劃管理部門對該用地的規(guī)劃限制條件。根據(jù)不同地區(qū)政府相關(guān)部門土地征用面積批準權(quán)限和規(guī)劃限制條件，獲得權(quán)限內(nèi)政府相關(guān)部門的認可，方可設(shè)定抵押，在估價過程中應(yīng)考慮補交土地征用補償費用、土地出讓金等因素，估價方法可選用成本法、市場法或收益法。,在建工程已完工部分作為抵押物，進行抵押價值評估時，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的成本、費用，確定開發(fā)成本中開發(fā)商利潤的取值時，因其利潤在完全竣工時才可能全部體現(xiàn)，應(yīng)采取保守原則。估價方法可選用成本法、假設(shè)開發(fā)法和市場比較法。,2、房地產(chǎn)投保時的保險價值評估房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應(yīng)包含土地價值，估價方法宜采用成本法、市場比較法。,3、房地產(chǎn)拆遷評估,根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》，拆遷評估應(yīng)根據(jù)拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定拆遷補償價格。因此，拆遷估價應(yīng)優(yōu)先選用能夠反映市場價格、模擬市場交易過程、體現(xiàn)客觀價格的市場法。,如在一些房地產(chǎn)市場尚不夠發(fā)育的地區(qū)，就難以采用市場法估價，即使在總體上房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不太實用。對于特殊用途的被拆遷對象，如學(xué)校、幼兒園、軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產(chǎn)市場不完善，不具備采用市場法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進行評估。由于拆遷估價目的的特殊性。盡量避免使用收益法、假設(shè)開發(fā)法，可采用成本法對估價對象的拆遷補償價值進行評估。,XX體育娛樂城部分房地產(chǎn)估價技術(shù)報告(節(jié)選)(一)房地產(chǎn)實物權(quán)益狀況因素分析XX體育俱樂部為一棟四層框架結(jié)構(gòu)商業(yè)用房。本次估價范圍為第一層軸7—9軸B—E及第二、三層整層，其中第一層軸7—9軸B—E用途為廚房操作室，建筑面積約120.20m2，第二、三層為餐飲營業(yè)用房，建筑面積約2508.50m2。裝修情況為：第一層軸7—9軸B—E為普通粉刷；第二層：地面鋪花崗巖或大理石，墻面為木質(zhì)墻裙鑲貼大理石，天棚為兩級藝術(shù)吊頂；第三層：普通裝修。因第二層裝修時間較早，裝修部分有不同程度的損壞。XX體育俱樂部1994年建成，XX實業(yè)有限公司擁有估價對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，土地使用年限截止至2034年。,(二)區(qū)位狀況因素分析XX俱樂部位于XX市XX區(qū)新華下路特5號，屬XX市城區(qū)四級地段。估價對象東臨新華下路，處于發(fā)展大道與建設(shè)大道中段，周邊有XX區(qū)區(qū)委、XX區(qū)房地產(chǎn)管理局等政府機關(guān)及建銀大廈、國貿(mào)大樓、XX圖書城等大型物業(yè)。估價對象所處地區(qū)屬XX市新建城區(qū)，隨著近幾年的建設(shè)開發(fā)，周邊大型物業(yè)較多，交通便利。(三)市場背景分析：(略)(四)最高最佳使用分析：(略),(五)估價方法選用估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地勘察和調(diào)查，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，確定運用市場比較法、成本法、收益法作為本次估價的基本方法，其技術(shù)路線如下：1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法作為主要估價方法”，本估價報告采用市場比較法，遵循市場比較法可比實例的選取原則，根據(jù)估價人員掌握的房地產(chǎn)交易市場資料，在估價對象同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相似的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進行交易情況修正、交易日期調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，求取估價對象房地產(chǎn)比準價格。,2．根據(jù)成本法估價的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)繳納的稅金來求其積算價格。3．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法”，由于估價對象系經(jīng)營用房，具有收益，因此可用適當?shù)膱蟪曷剩瑢⑵湮磥砀髂甑膬羰找嬲鬯愕焦纼r時點上，計算出估價對象房地產(chǎn)收益價格。4．對以上三種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象租賃價格。,(六)估價測算過程1．市場比較法（1）可比實例的選取(見表一),注：1．交易情況修正：可比實例A、B、C均為正常交易，交易情況無需修正，故可比實例A、B、C交易情況修正系數(shù)分別為100／100、100／100、100／100；2．交易日期調(diào)整：可比實例A、B、C均為近期交易案例，而近期內(nèi)房地產(chǎn)(商業(yè))無大波動，故可比實例A、B、C交易日期修正系數(shù)分別為l00／100、100／100、100／100；3．區(qū)位狀況調(diào)整：可比實例A、C在商業(yè)繁華程度、交通便捷度方面略優(yōu)于估價對象，可比實例B在商業(yè)繁華度、交通便利度方面稍差于估價對象，故可比實例A、B、C區(qū)狀況調(diào)整系數(shù)分別為100／105、100／95、100／105；4．實物狀況調(diào)整：可比實例A、B、C有不同檔次的裝修，而本次估價不含裝修費，故可比實例A、B、C實物狀況調(diào)整系數(shù)分別為100／115、100／110、100／115。,(3)根據(jù)調(diào)整系數(shù)測算估價對象房地產(chǎn)價格單價A＝42.0100／100100／100100／105100／115＝34.8(元／m2)單價B＝36.5100／100100／100100／95100／110＝34.9(元／m2)單價C＝43.5100／100100／100100／105100／115＝36.0(元／m2)取簡單算術(shù)平均值，得估價對象第二、三層比準單價為：(34.8+34.9+36.0)／3＝35.2(元／m2),2．成本法估價對象為多層框架結(jié)構(gòu)商業(yè)用房，建造成本為1000元／m2，耐用年限為60年，殘值率為0。(1)年折舊費年折舊費＝建造成本建筑面積X(1－殘值率)／耐用年限＝10002628.70(1－0)／60＝4.38(萬元)(2)年維修費年維修費取年折舊費的80％，則有：年維修費＝年折舊費80％＝4.3880％＝3.50(萬元),(3)年管理費年管理費取年租金收入的3％，則：年管理費＝年租金收入3％(4)年稅金主要指房產(chǎn)稅。稅率按國家有關(guān)稅制規(guī)定取年租金收入的12％。年稅金＝年租金收入12％(5)年利息以年折舊費和年維修費之和為計息數(shù)，利率取同期一年期貸款利率5.85％。年利息＝(4.38+3.50)5.85％＝0.46(萬元),(6)年保險費取房屋重置價格的2％。，則：保險費＝l0002628.702‰＝0.53(萬元)(7)年地租估價人員通過對同類地段、同類用途宗地使用權(quán)出讓市場的了解、分析，擬取估價對象土地使用權(quán)出讓費單價為100元／m2(按建筑面積計)，出讓年限為40年，則年地租為：1002628.70／40＝0.66(萬元),(8)年利潤利潤率按XX市同類物業(yè)平均利潤率15％計取。年利潤＝(年折舊費+年維修費)15％＝(4.38十3.50)15％＝1.18(萬元)(9)求取年租金年租金為上述1—8項之和，即：年租金＝(4.38+3.50+0.46+0.53+0.66+1.18)／(1-3％-12％)＝12.6(萬元)(10)月租金月租金＝12.6104122628.7＝3.99(元／m2月),3．收益法采用報酬資本化法進行測算(1)公式A＝Vy/[1-1/(1+y)n]+fA：年租金收入V：房地產(chǎn)價格y：報酬率n：尚可使用年限f:年費用支出,(2)測算過程①年費用支出f的測算年維修費，取折舊費的80％。估價對象為多層框架結(jié)構(gòu)商業(yè)用房，建造成本為1000元／m2，耐用年限為60年，殘值率為0，年維修費=10002628.70(1-0)／6080％=3.50(萬元／年)年管理費，取年租金收入的3％年管理費=租金收入3％房產(chǎn)稅，取年租金收入的12％房產(chǎn)稅=年租金收入12％保險費，取房屋重置價格的2‰保險費＝10002628.702‰=0.53(萬元／年)年費用f＝年租金收入15％＋3.50＋0.53(萬元／年),②報酬率y的確定采用公式：y＝安全利率+風險調(diào)整值安全利率：取國家一年期存款利率為1.98％。投資風險補償、缺乏流動性補償?shù)蕊L險調(diào)整值：取6.27％則報酬率y為8.25％③尚可使用年限n的確定由于委托方擁有的土地使用權(quán)截止至2034年，估價對象尚可使用年限為30年。,④估價對象房地產(chǎn)租金收入為：661.478.25％／[1—1／(1+8.25％)30]+4.03／(1—15％)＝75.50(萬元／年)⑤估價對象房地產(chǎn)租賃單價為：75.50／2628.70／12＝23.94(元／m2月)(七)估價結(jié)果確定經(jīng)以上計算，綜合分析三種方法所得價格，并根據(jù)租賃市場發(fā)育程度，取市場價、成本價、收益價格的權(quán)重分別為0.6、0、0.4，估價對象房地產(chǎn)租賃單價為每平方米人民幣叁拾元柒角整／平方米月。附件(略),分析本報告商業(yè)娛樂房屋租賃價格采用市場比較法、成本法、收益法等三種方法進行估價是適當?shù)?。報告總體結(jié)構(gòu)符合《規(guī)范》要求，測算思路及過程基本清晰。報告中存在的主要問題及評析如下：1．概況中估價對象用地情況描述不夠。土地使用權(quán)何時取得、依據(jù)何種法律文書證明等都應(yīng)做出相應(yīng)介紹。產(chǎn)權(quán)分配的依據(jù)沒有說明。2．市場比較法可比實例比較時，應(yīng)增加“層數(shù)”欄目?！皩訑?shù)”方面，多層與高層的建安工程造價也有較大差異。同時各層租金水平不同，應(yīng)有區(qū)別。,3．房地產(chǎn)價格具有較強的地域性特點。不同地區(qū)的建筑物建造成本是不盡相同的。成本法測算時，建造成本取1000元／m2，應(yīng)解釋其依據(jù)，應(yīng)說明其成本是根據(jù)所在城市同期多層框架結(jié)構(gòu)建筑安裝工程造價指數(shù)確定，還是依據(jù)其他確定。4．收益法測算時，租賃房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)租賃資料計算租金收入，然后扣除維修費、管理費、保險費和稅金。若四項費用部分為承租方負擔，其負擔部分不在扣除部分范圍。5．成本法計算建筑物折舊費時所取折舊年限是不妥當?shù)?，因為土地使用年限?0年，框架結(jié)構(gòu)建筑物耐用年限為60年。建筑物耐用年限大于土地使用年限時，按有關(guān)法規(guī)土地使用期屆滿時無償收回地上建筑物和其他附著物的規(guī)定，應(yīng)按土地使用年限計算建筑物折舊。,6．利息和利潤的折舊費與維修費之和為基數(shù)計算，沒有依據(jù)。7．成本法中年地租的計算方法不妥，應(yīng)按收益法中求取年凈收益的方法計算。8．收益法中年費用的測算遺漏了營業(yè)稅及附加。,第三節(jié)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與土地估價報告,一、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》概述《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508－2001）制定的目的是為了規(guī)范土地估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，做到估價結(jié)果客觀、公正、合理。該規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地的“基準地價”和“宗地地價”評估。獨立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國家重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的土地估價也適用本規(guī)程。本規(guī)程中具體、詳細地闡述了各類用地城鎮(zhèn)宗地估價、評估及不同土地權(quán)利的宗地價格評估。,（一）各類用地宗地價格評估1.居住類宗地價格評估2.商業(yè)金融業(yè)用地宗地價格評估3.工業(yè)、倉儲用地宗地價格評估4.交通用地宗地價格評估5.綜合用地宗地價格評估6.公共綠地價格評估,（二）不同土地權(quán)利的宗地價格評估1.土地所有權(quán)價格評估2.土地使用權(quán)價格評估3.土地租賃權(quán)價格評估4.土地抵押權(quán)價格評估5.土地地役權(quán)價格評估,二、土地估價報告（一）土地估價技術(shù)報告的封面主要內(nèi)容如下：標題、項目名稱、委托估價單位、土地估價報告編號、土地估價技術(shù)報告編號、提交估價報告日期、關(guān)鍵詞。（二）土地估價技術(shù)報告的正文1.第一部分：總述2.第二部分：估價對象描述及地價影響因素分析3.第三部分：土地估價4.第四部分：附件,三、土地評估方法的選擇,國有土地使用權(quán)出讓價格評估為政策性估價范圍。按照法律所規(guī)定的三種土地出讓方式，分別選用針對性、適應(yīng)性強的估價方法，是保證估價結(jié)果合法、合理的關(guān)鍵一步。拍賣方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點選取市場法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法。因為市場法充分考慮了市場行情、市場承受力；而假設(shè)開發(fā)法，則充分考慮了宗地自身使用情況、將來可能帶來的土地收益。,協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點選取成本法、基準地價修正法等評估方法。由于協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)是雙方協(xié)商的結(jié)果，沒有引入市場競爭機制，出讓透明度不高，主觀隨意性較大，因此，在對此方式出讓土地使用權(quán)出讓價格進行評估時，如其出讓金低于國家規(guī)定所確定的最低價，則應(yīng)依法調(diào)至國家規(guī)定最低價或適度高于最低價。通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等對應(yīng)的正常成本價格?；鶞实貎r修正法也是對不同土地用途的成本反映或成本的一定修正。,WP一97—155號國有土地使用權(quán)出讓估價結(jié)果報告(一)委托方：XX市土地管理局(二)估價方：XX土地估價事務(wù)所(三)估價對象(1)坐落：估價對象位于XX區(qū)XX路，具體方位是：北與省XX局宿舍相鄰，西臨學(xué)院路，南臨臺北一路，東臨XX路。該地塊用地面積為4522m2。(2)權(quán)利狀況：估價對象WP一97—155號出讓地塊原為XX漁場及其分住宅用地。2002年7月11日，XX漁場與XX物業(yè)發(fā)展有限公司和XX置業(yè)有限公司(已于2002年8月退出聯(lián)合開發(fā))達成有償移交地塊的協(xié)議。土地使用權(quán)規(guī)劃出讓年限為70年。該地塊用地面積為4522m2，規(guī)劃總建筑面積12401m2。,(3)規(guī)劃限制條件：估價對象地塊上主體建筑物的性質(zhì)為商住樓，規(guī)劃總建筑面積為12401m’，建筑容積率為2.74，建筑覆蓋率為36％。所有建筑物的設(shè)計均應(yīng)符合國家現(xiàn)行建筑設(shè)計標準、規(guī)程的規(guī)定。(四)估價目的：為估價對象出讓提供價格參考依據(jù)。(五)估價時點：2003年8月6日。(六)價值定義：本次估價采用公開市場價值標準。,(七)估價依據(jù)：1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；2．國務(wù)院(90)55號令(《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》)；3．國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；4．XX省人民政府(93)45號令(《XX省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》)；5．XX市人民政府(92)50號令(《XX市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》)；6．其他有關(guān)政策法規(guī)。,(八)估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。(九)估價方法：根據(jù)估價對象自身條件及地塊附近房地產(chǎn)開發(fā)情況，擬選成本法和假設(shè)開發(fā)法對估價對象進行估價。(十)估價結(jié)果：經(jīng)測算，估價對象在估價時點的土地使用權(quán)出讓總價值為人民幣玖佰貳拾柒萬壹仟貳佰元(RMB9271200元)。(十一)估價人員：(略)(十二)估價作業(yè)日期：2003年7月31日至2003年8月6日(十三)估價報告應(yīng)用的有效期：本報告有效期自估價時點起半年。在有效期內(nèi)如發(fā)生與土地價格相關(guān)的政策、市場等方面的重大變動調(diào)整，則需重新估價。,WP—97—155號國有土地使用權(quán)出讓估價技術(shù)報告(一)土地實物權(quán)益狀況因素分析估價對象WP—97—155號出讓地塊原為XX漁場及其部分住宅用地。2003年7月11日，XX漁場與XX物業(yè)發(fā)展有限公司和XX置業(yè)有限公司(已于2003年8月退出聯(lián)合開發(fā))達成有償移交地塊的協(xié)議。土地使用權(quán)規(guī)劃出讓年限為70年。該地塊用地面積為4522m2，規(guī)劃總建筑面積12401m2。,(二)區(qū)位狀況因素分析估價對象位于XX區(qū)XX路，地貌單元屬長江沖積一級階地與湖泊淤積洼地交匯地帶，地勢較平坦，海拔高度在20.55～21.86m。該土地類型為中軟場地。場地地下水對混凝土不具侵蝕性。估價對象緊鄰XX路及學(xué)院路，距臺北一路僅300m，距建設(shè)大道500m，臺北一路上有60、522、706等多條公汽線路的停靠站，沿臺北一路至XX新火車站、XX中心商業(yè)區(qū)、XX機場均十分便利，因此，該地塊的交通條件及道路狀況良好。由于該地塊位于XX路，周圍多為居民住宅，附近臺北一路、建設(shè)大道、新華路臨街商業(yè)網(wǎng)點及服務(wù)設(shè)施較多，居民購物比較方便。因此，該地塊商服繁華程度較好。估價對象地塊周圍多為居民住宅，環(huán)境比較優(yōu)美，地塊所在區(qū)域的供水、供電、供氣、電信、市政排水等基礎(chǔ)設(shè)施的技術(shù)水平和可靠性保證率均屬良好。因此，該地塊是生活居住的理想場所。,(三)市場背景分析：(略)(四)最高最佳使用分析：(略)(五)估價方法選用根據(jù)估價對象自身條件及地塊附近房地產(chǎn)開發(fā)情況，擬選成本法和假設(shè)開發(fā)法對該地產(chǎn)進行評估。該地塊各項繳費單據(jù)較為齊全，又屬新建拆遷待開發(fā)用地，因而適合用成本法進行評估。應(yīng)用成本法評估開發(fā)后的熟地價格時，主要考慮以下費用，即土地取得費用、土地開發(fā)費用、投資利息及合理利潤等。估價對象地塊為待開發(fā)用地，適宜用假設(shè)開發(fā)法進行地價評估，即通過相鄰地區(qū)商品房銷售市場行情相關(guān)性分析，預(yù)測估價對象地塊預(yù)期商品房售價、建筑成本、專業(yè)費用以及利息利潤等，再運用公式計算地價。,(六)估價測算過程1．成本法(1)土地取得費用估算①還建房成本費用：根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，應(yīng)開發(fā)建設(shè)兩棟還建住宅樓(B、C二棟，其中B棟為8層框架結(jié)構(gòu)，C棟7層磚混結(jié)構(gòu))，面積共計6970m2，估算還建房成本費用(含各種行政規(guī)費和其他費用)為606.39萬元；還建房煤氣安裝費為13.44萬元。因此，還建房成本費用共計619.83萬元。②拆遷管理費用：已經(jīng)支付2.12萬元。取得土地費用為①、②項之和，共計621.95萬元。,(2)土地開發(fā)費用估算根據(jù)委托方提供的資料，估算場地平整、圍墻以及臨時水電等開發(fā)費用為10.2萬元。(3)投資利息利潤①投資利息按年貸款利息率10％計算，計34.7l萬元。②根據(jù)該地塊自身條件以及目前房地產(chǎn)業(yè)狀況，預(yù)計投資年利潤率為12％，計41.67萬元。因此，利息利潤共計76.38萬元。(4)測算地價運用成本法測算出估價對象地塊土地出讓價格為：621.95+10.2+76.38＝708.53(萬元)周圍大多為居住用地，經(jīng)與同類地塊市場成交價比較，估價對象成本地價比較合理，可以反映出地塊的實際價格。因此，對上述評估地價將不予以調(diào)整。,2．假設(shè)開發(fā)法(1)預(yù)測樓價假設(shè)建設(shè)周期為2年，房屋建成即售完，根據(jù)商品房交易市場的有關(guān)資料，考慮到周邊地區(qū)地價的影響因素，在房地產(chǎn)正常發(fā)展的情況下，測算出該住宅樓達到使用條件的平均售樓單價為2750元／m2，底層商業(yè)門市平均售樓單價為4000元／m2，則樓價為：（275011862＋4000539）/10000=3477.85(萬元),(2)測算開發(fā)成本①開發(fā)建設(shè)成本(含樁基工程費)：取每平方米建筑面積開發(fā)建設(shè)成本720元，估算建筑總成本為892.87萬元。②專業(yè)費用：根據(jù)國家及XX市有關(guān)規(guī)定，估算各項專業(yè)費用平均單價為370元／m2，則專業(yè)費用為：37012401／10000＝458.84(萬元)(3)投資利息假設(shè)按年平均利率10％計，地價以X表示，則投資利息為：(X+458.84)[(1+10％)2-1)+892.87[(1+5％)2-1]＝0.2lX+187.88(萬元),(4)投資利潤按年平均利潤率20％計，則投資利潤為：(X+458.84)[(1+20％)2-1)+89287[(1+10％)2-1)＝0.44X+389.39(萬元)(5)用公式計算地價地價＝樓價-(2)-(3)-(4)X＝3477.65-892.87-458.84-0.21X-187.88+0.44X-389.39X＝938.59(萬元)因此，運用假設(shè)開發(fā)法測算估價對象土地使用權(quán)出讓價格為938.59萬元。,(七)估價結(jié)果確定運用上述兩種方法評估出地價分別為708.53萬元、938.59萬元，取其平均值作為估價對象價格，即為823.56萬元，單價為1821.23元／m2，樓面地價為664.11元／m2。,分析1．本報告在成本費用構(gòu)成比較明晰、土地規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)審批的條件下，采用成本法和假設(shè)開發(fā)法作為估價方法是適宜和可行的。2．土地權(quán)屬狀況介紹中，該地塊原為出讓還是劃撥，未作說明；其出讓方式是否為協(xié)議方式，也沒有清楚交待。3．土地規(guī)劃用途是影響土地價格的重要因素?；厩闆r中只說明原土地用途，未按城市規(guī)劃、土地管理等規(guī)定，指出其法定用途。另外，土地出讓方式有拍賣、招標、協(xié)議三種，本報告宗地出讓具體方式也應(yīng)予交待。,4．從規(guī)劃要求可知，該土地上擬建商住樓，概況中說明其為居住較理想場所，但忽略商業(yè)服務(wù)環(huán)境描述，既不能充分支撐下文確定的商服用房價格，也沒有充分表明城市規(guī)劃合理配置土地資源的要求。5．應(yīng)將拆遷安置補償費用具體列齊所包含的各分項構(gòu)成：①被拆除房屋及附屬物補償費；②購建拆遷安置用房費；③安置補助費；④被拆遷單位或個人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費；⑤房屋拆遷服務(wù)費及管理費；⑥政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。6．運用成本法估價時，如成本為估價對象的實際成本，應(yīng)當說明該實際成本與社會平均成本相近或基本一致。,7．報告中采用假設(shè)開發(fā)法評估投資利息、投資利潤時不妥之處為：①應(yīng)假定相關(guān)費用在計息周期內(nèi)均勻投入，才有如此計算結(jié)果。②未說明應(yīng)計息項目及計息周期，投資利息按10％也不妥。③建筑成本計息期取建設(shè)期的一半，并不等于建筑成本應(yīng)計算利息在計息期與建設(shè)期相同條件下所取利率的一半。因此所選取5％作為利率和仍選用2年作為計息期是錯誤的。8．報告采用假設(shè)開發(fā)法評估土地價格時，預(yù)期房地價值中還應(yīng)扣減管理費用、銷售稅費和買方購買土地的稅費。在許多土地估價實踐中，買方購買土地的稅費一項常被忽略，成為常見錯誤之一。,9．估價結(jié)果中，估價對象土地使用權(quán)出讓價格應(yīng)有單價表示，在估價技術(shù)報告的估價結(jié)果確定的表達式中還需要以大寫形式表示。10．報告的有效期不應(yīng)是自估價時點起計，而應(yīng)該是自估價報告完成之日起計。11．用假設(shè)開發(fā)法計算時宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。,第四節(jié)《農(nóng)用地估價規(guī)程》和農(nóng)用地估價報告,一、《農(nóng)用地估價規(guī)程》概述《農(nóng)用地估價規(guī)程》（TD/T1006－2003）規(guī)定了我國農(nóng)用地估價的范圍、引用標準、總則、估價方法、宗地估價方法、基準地價評估方法以及征用價格評估方法?！掇r(nóng)用地估價規(guī)程》可適用于中華人民共和國境內(nèi)的農(nóng)用地和其他可開發(fā)整理為農(nóng)用地的后備土地資源的價格評估。,（一）不同利用類型的農(nóng)用地宗地估價1.耕地地價的評估2.園地地價的評估3.林地地價的評估4.牧草地地價的評估5.養(yǎng)殖水面地價的評估6.未利用地地價的評估（二）不同估價目的的農(nóng)用地估價1.承包農(nóng)用地價格評估2.轉(zhuǎn)用農(nóng)用地價格評估3.農(nóng)用地租金評估4.荒地拍賣底價評估5.荒地抵押價格評估,二、農(nóng)用地估價結(jié)果報告（一）農(nóng)用地估價結(jié)果報告封面內(nèi)容主要內(nèi)容如下：封面標題、項目名稱、受委托估價單位、委托估價方、編號、估價日期。（二）農(nóng)用地估價結(jié)果報告正文內(nèi)容包括：正文標題、估價項目名稱、委托估價方、受委托估價單位、估價目的、估價期日、估價日期、估價對象概況、價格定義、估價依據(jù)與原則、估價方法、估價結(jié)果、說明事項、土地估價師簽字、審核人、估價機構(gòu)簽章及法人代表簽字、附件。,三、農(nóng)用地估價技術(shù)報告（一）農(nóng)用地估價技術(shù)報告封面內(nèi)容及其說明（二）農(nóng)用地估價技術(shù)報告正文內(nèi)容（三）農(nóng)用地估價技術(shù)報告總述的內(nèi)容及其說明（四）農(nóng)用地估價技術(shù)報告估價對象描述及其地價影響因素分析的內(nèi)容及其說明（五）農(nóng)用地估價技術(shù)報告地價估算內(nèi)容及其說明（六）農(nóng)用地估價技術(shù)報告附件內(nèi)容及其說明,某中等城市平均每畝耕地產(chǎn)值為1500元/年，人均耕地為0.2畝。該地區(qū)耕地的土地補償費以前三年平均產(chǎn)值的8倍計算；每安置人口補償費用按前三年平均產(chǎn)值的5倍計算；青苗補償費用根據(jù)每類城市的最低標準補償。則計算（1）、每畝土地補償費；（2）、每畝安置補助費；（3）、每畝青苗補償費；（4）、每畝征地補償費,（1）每畝土地補償費=15008=12000元（2）每畝安置補助費=10.251500=37500元因為每畝安置補助費應(yīng)≤15倍前三年平均產(chǎn)值=151500=22500元則每畝安置補助費=22500元（3）由于該城市為中等城市，青苗補償標準為5000元—7000元/畝，按5000元/畝計算每畝青苗補償標準=5000元（4）征地補償費=土地補償費+安置補助費+青苗補償費其中土地補償費+安置補助費應(yīng)≤30倍前三年平均產(chǎn)值=301500=45000元土地補償費+安置補助費=12000+22500=34500元≤45000元征地補償費=34500+5000=39500元,第五節(jié)各種方法的實質(zhì)和難點,一、市場比較法(一)市場比較法的實質(zhì)市場比較法是最常用、最能反映房地產(chǎn)估價的價值標準的方法，市場比較法的實質(zhì)也就是房地產(chǎn)估價過程的實質(zhì)，即：通過大量已經(jīng)成交的相同或類似房地產(chǎn)的成交價格，來確定估價房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價(即估價對象的公開市場價值)。,(二)市場比較法的難點如果市場上能夠找到與估價對象個別因素和區(qū)域因素完全一樣，交易日期和估價時點也一樣，交易情況也完全符合公開市場的要求的可比實例，那么市場比較法不存在任何難度。但由于上述幾個“一樣”實際上是不可能達到要求，所以要求進行交易修正，市場比較法的難點也正在于交易修正。所謂房地產(chǎn)估價，是房地產(chǎn)估價人員模擬市場價格的形成過程確定估價對象的客觀合理價格，根據(jù)房地產(chǎn)估價的定義，最直觀、最能反映房地產(chǎn)估價的實質(zhì)的估價方法應(yīng)該是市場比較法。,市場比較法是參照市場上已經(jīng)成交的房地產(chǎn)的價格來確定估價對象的價格，為了保證估價結(jié)果是客觀合理的，就要求選取的可比實例的成交價格是客觀合理的，但怎樣才能保證可比實例的成交價格是客觀合理的呢?又需要估價人員來判斷。這可以說是房地產(chǎn)估價中的一個悖論，一個無法解決的悖論。退一步說，即使這個問題能夠解決，估價人員能夠“客觀地”判定可比實例的成交價格是否客觀合理，也能夠確定可比實例的成交價格偏離正常市場價格的幅度并進行相應(yīng)的修正，(也就是市場比較法估價時所進行的交易情況、交易日期，區(qū)域因素、個別因素等四項修正)，我們?nèi)匀坏贸姓J，對于那些非量化的因素造成的價格偏差仍然是無法修正的，或者即使能夠大致知道對這類偏差修正的幅度，也很難保證修正的準確。,其實，選取多個可比實例，主要還不是因為“如果可比實例少于3個，其代表性較差，可能造成估價結(jié)果因其個別性出現(xiàn)偏差，不能客觀反映市場狀況”，而是為了盡可能的克服市場比較法(乃至其他各種房地產(chǎn)估價方法)所固有的缺陷。,二、成本法(一)成本法的實質(zhì)成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法的實質(zhì)是：通過對估價對象房地產(chǎn)的各組成部分的市場價格的估算，最終確定估價對象整體的市場價格。在確定房地產(chǎn)各組成部分的市場價格時，我們是將估價對象房地產(chǎn)視為通過社會化生產(chǎn)的方式建造完成的，因此這里的“各組成部分”不僅包括土地、建筑物，還包括投資開發(fā)過程中的其他支出：管理費用、投資利息、銷售稅費，還包括開發(fā)利潤。,(二)成本法的難點相對于求取重置價格或重建價格而言，折舊的求取要更難一些，這也是成本法的難點所在。這里所說的折舊計算當然不是會計意義上的折舊計算，那不是難事，估價中所說的折舊是指估價對象房地產(chǎn)因為使用和時間的推移而造成的價值減損。嚴格說，這不是靠計算可以確定的，而要靠市場來確定：市場認可的某類舊房的交易價格為同類新房價格的80％，則該舊房的“折舊”就是其重置價格的20％。但在實際估價中，由于新房的一致性程度較高，而舊房的新舊程度千差萬別，所以舊房的公開市場價值較難形成，靠市場來確定舊房的折舊也就只能是理論上的希望。由于折舊求取難的問題，因此相對于全新房地產(chǎn)的估價而言，采用成本法對舊房進行估價要更難一些。,三、收益法(一)收益法的實質(zhì)收益法到實質(zhì)是以房地產(chǎn)在估價時點之后所能創(chuàng)造的收益確定房地產(chǎn)在估價時點的價值，具體的計算方法是將房地產(chǎn)未來(這里用“未來”代指“估價時點之后”)所創(chuàng)造的收益逐年折現(xiàn)到估價時點并累加，累加之和即為房地產(chǎn)在估價時點的價值。因為我們估算的是房地產(chǎn)本身的價值，因此在計算收益時就只考慮房地產(chǎn)本身所能創(chuàng)造的收益，但房地產(chǎn)在創(chuàng)造收益時不可能不和其他生產(chǎn)要素相配合，例如總要和流動資金、人力資本一起配合才能創(chuàng)造出收益，而如何從各種生產(chǎn)要素創(chuàng)造的總收益中剝離出房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益，這是一個十分復(fù)雜的問題。在實際估價計算中，我們把這個問題簡單化了，我們把一切不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益都當作是“運營費用”，由有效毛收人中扣除運營費用，得到的凈收益，就是房地產(chǎn)本身創(chuàng)造的收益。,(二)收益法的難點收益法的難點一是求取凈收益時扣除項目的準確界定，二是確定資本化率。(三)熟悉收益法的各種運用形式根據(jù)房地產(chǎn)的銷售價格和租賃價格可以相互轉(zhuǎn)換的原理，我們可以運用收益法通過房地產(chǎn)的租金求取其售價，同樣可以運用收益法通過售價反算其租金。,四、假設(shè)開發(fā)法(一)假設(shè)開發(fā)法的實質(zhì)在估價實踐中，假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常用于評估地價，但實際上假設(shè)開發(fā)法可以用于評估一切非最終產(chǎn)品的房地產(chǎn)，例如：用于建造房屋的生地、毛地或熟地，用于開發(fā)為熟地然后租售的生地或毛地，可改造為新房的舊房，未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目或未完工的工程，等等。房地產(chǎn)本身的個別性已經(jīng)是非常強了，而非最終產(chǎn)品的房地產(chǎn)的個別性就更強，在市場上通常很難找到完全一樣的(或類似)的非最終產(chǎn)品房地產(chǎn)，因此對這類房地產(chǎn)的估價就很難用市場比較法進行。,假設(shè)開發(fā)法實際上是可以看作是市場比較法原理和成本法原理的綜合運用：如果采用積算的方法求取作為估價對象的非最終產(chǎn)品房地產(chǎn)的價格，就是成本法。如果先用市場比較法確定該非最終產(chǎn)品房地產(chǎn)在稱為最終產(chǎn)品房地產(chǎn)以后的價格，再扣除由非最終產(chǎn)品到最終產(chǎn)品過程中所需的各項投入和稅費、利潤，采用這種做減法的方式反算出估價對象在非最終產(chǎn)品狀態(tài)的價格，就是假設(shè)開發(fā)法。以估算一塊熟地的價格為例，我們可以采用積算的辦法估算出購買生地、拆遷、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施所需的成本和利潤、稅費，由此得出其價格，這是成本法的估價過程；我們也可以先根據(jù)市場比較法估算在這塊熟地上開發(fā)建設(shè)的房屋的價格，再減去由熟地建成房屋所需的各項投入和利息、利潤、稅費，由此得出這塊熟地的價格，這就是假設(shè)開發(fā)法?？梢娫诩僭O(shè)開發(fā)法中既應(yīng)用了市場比較法，又應(yīng)用了成本法。,(二)假設(shè)開發(fā)法的難點利潤的估算、預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值是假設(shè)開發(fā)法的主要難點。(三)假設(shè)開發(fā)法的各種表現(xiàn)形式由于假設(shè)開發(fā)法可以用來估算各種各樣的非最終產(chǎn)品房地產(chǎn)，因此在估價過程中假設(shè)開發(fā)法的表現(xiàn)形式也是多種多樣的?！耙缘負Q房法”的實質(zhì)就是假設(shè)開發(fā)法，是假設(shè)開發(fā)法的一種表現(xiàn)形式。,(四)假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)利潤的計算《規(guī)范》5.5.5條規(guī)定：“開發(fā)利潤的計算基數(shù)可取待開發(fā)房地產(chǎn)價值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。利潤串可取同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)的平均利潤率?！北砻婵磥恚@里規(guī)定的開發(fā)利潤的計算基數(shù)和成本法中是—樣的，也是待開發(fā)房地產(chǎn)價值(成本法中是“土地取得費用”)與開發(fā)成本之和，也沒有包括建設(shè)期利息。但如果考慮資金時間價值，結(jié)果就和表面看到的情況不同了。,《規(guī)范》5.5.6條規(guī)定：“運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時，可采用計算利息的方法?！庇捎诳紤]了資金的時間價值，因此這時的開發(fā)成本已經(jīng)是包含了利息的開發(fā)成本了，待開發(fā)房地產(chǎn)的價值也同樣包含了利息。按照《規(guī)范》中對假設(shè)開發(fā)法計算方式(即：必須考慮資金的時間價值)的規(guī)定，假設(shè)開發(fā)法的開發(fā)利潤計算基數(shù)實際上是包含了建設(shè)期(開發(fā)期)利息的，雖然沒有明說，但卻是隱含在計算過程(考慮資金的時間價值的過程)中的。,(五)關(guān)于利潤率《規(guī)范》的5.4.2條的“注”和5.5.5條分別規(guī)定：“開發(fā)利潤應(yīng)根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤水平來求取?！薄袄麧櫬士扇⊥皇袌錾项愃品康禺a(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)的平均利潤率?！比欢?，目前房地產(chǎn)開發(fā)過程中利潤率的測算是不大規(guī)范的，一是利潤的計算基數(shù)不規(guī)范，我們上面已經(jīng)看到，《規(guī)范》中規(guī)定的利潤計算基數(shù)和通常的工業(yè)投資項目評估采用的利潤計算基數(shù)就是不一樣的：《規(guī)范》規(guī)定的利潤計算基數(shù)并不是投資項目評估時通常采用的“總投資”。二是房地產(chǎn)開發(fā)的投資周期較長，一個公司往往同時開發(fā)多個項目，成本的分攤往往不甚嚴格，所以最終很難準確地測算單個項目的總投資和總利潤，自然也就難以測算準確的利潤率。,,另外，《規(guī)范》的5.5.5條規(guī)定“開發(fā)利潤的計算基數(shù)可取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值”，這也與通行的做法不符。當然，這些問題并非僅靠《規(guī)范》可以解決，建設(shè)部在2000年已經(jīng)制定了專門的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，對此有—定的幫助。,五、基準地價修正法(一)基準地價修正法的實質(zhì)基準地價修正法的估價過程是：利用政府已經(jīng)確定公布的基準地價，依據(jù)替代原理，通過交易日期、區(qū)域因素和個別因素(包括土地使用權(quán)年限)的比較修正，由基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格。由基準地價修正法的定義不難看出，基準地價修正法的實質(zhì)是市場比較法，基準地價就是“可比實例”的價格。,(二)基準地價修正法的難點基準地價修正法估價的難點可從兩方面來看，一是建立基準地價是一個復(fù)雜困難的過程，準確地說，這不是基準地價修正法“估價”的難點，而是建立基準地價的難點；二是要準確把握基準地價的價格內(nèi)涵，因為有的城市的基準地價是生地價，只包含土地使用權(quán)出讓金，有的則是熟地價，不僅包含土地出讓金，還包括了拆遷費用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，甚至在同一城市，對于不同的土地，也采用不同的基準地價標準：城市建成區(qū)的土地采用熟地價，新區(qū)土地則采用生地價。把握基準地價的價格內(nèi)涵其實也不難，只是容易被忽視。,房地產(chǎn)估價方法選用首先以現(xiàn)行《規(guī)范》的規(guī)定為準則，《規(guī)范》5.1節(jié)規(guī)定：“5.1.1估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用?！薄?.1.2對同—估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價?！薄?.1.3根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應(yīng)同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由?！?“5.1.4有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法?！薄?.1.5收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法?！薄?.1.6具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法?！薄?.1.7在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。”,,,