資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)

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附件 資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn) 第一章 總則 第一條 為規(guī)范不動產(chǎn)評估行為，保護(hù)資產(chǎn)評估當(dāng)事人 合法權(quán)益和公共利益，根據(jù)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》制定本準(zhǔn) 則。 第二條 本準(zhǔn)則所稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附 著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。 本準(zhǔn)則所稱不動產(chǎn)不包含海域、林木等。 第三條 本準(zhǔn)則所稱不動產(chǎn)評估是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及 其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則， 根據(jù)委托對評估基準(zhǔn)日特定目的下的不動產(chǎn)價值進(jìn)行評定 和估算，并出具資產(chǎn)評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。 不動產(chǎn)評估包括單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中 的不動產(chǎn)評估。 第四條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則，但法 律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)執(zhí)行其他準(zhǔn)則的，從其規(guī)定。 第二章 基本遵循 第五條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備不動產(chǎn)評估的 專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，能夠勝任所執(zhí)行的不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。 當(dāng)執(zhí)行某項特定業(yè)務(wù)缺乏特定的專業(yè)知識和經(jīng)驗時，應(yīng) 當(dāng)采取彌補(bǔ)措施，包括利用專家工作及相關(guān)報告等。 第六條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動產(chǎn)的權(quán)屬，收 集相關(guān)的權(quán)屬證明文件，對于沒有權(quán)屬證明文件的不動產(chǎn)應(yīng) 當(dāng)要求委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人對其權(quán)屬做出承諾或說 明。 第七條 不動產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)在評估對象符合用途管制要 求的情況下進(jìn)行。對于不動產(chǎn)使用的限制條件，應(yīng)當(dāng)以有關(guān) 部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年 限等技術(shù)指標(biāo)為依據(jù)。 第八條 當(dāng)不動產(chǎn)存在多種利用方式時，應(yīng)當(dāng)在合法的前提下，結(jié)合經(jīng)濟(jì)行為、評估目的、價值類型等情況，選擇和使用最優(yōu)利用方式進(jìn)行評估。 第三章 操作要求 第九條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求委托人明確資 產(chǎn)評估報告的用途、評估對象、范圍和評估目的。不動產(chǎn)評 估對象，可以是不動產(chǎn)對應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動產(chǎn)對 應(yīng)的部分權(quán)益。 第十條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)全面了解不動產(chǎn)的 實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，掌握評估對象的主要特征。 第十一條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的和 不動產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設(shè)，并在資產(chǎn)評估報告中予以披 露。 第十二條 不動產(chǎn)組成部分的價值存在相互影響關(guān)系。 建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損的可能。如 果建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損情形，評 估土地使用權(quán)價值時應(yīng)當(dāng)計算該損失金額并加以扣除。 對于土建工程與機(jī)器設(shè)備安裝為一體或者形成緊密關(guān) 聯(lián)的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注機(jī)器設(shè)備與不動產(chǎn)的關(guān)系，合理進(jìn)行 區(qū)分，并考慮機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。 第十三條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，一般情況下，應(yīng)當(dāng)對 所評估的不動產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，明確不動產(chǎn)存在狀態(tài)并關(guān)注 其權(quán)屬狀況。特殊情況下，如需采用抽樣等方法對不動產(chǎn)進(jìn) 行現(xiàn)場調(diào)查，應(yīng)當(dāng)充分考慮抽樣風(fēng)險。 對于不動產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進(jìn)行實 地查看的部分，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷并予以披露。 第十四條 對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)的價值特性和資產(chǎn)特點，通過設(shè)計概算、工 程圖紙、竣工決算、定額標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)資料，結(jié)合對不動產(chǎn)的 現(xiàn)場查看，了解不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、工程量、工程費用分?jǐn)?、? 設(shè)周期以及收益等情況。 第十五條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動產(chǎn)的相 鄰關(guān)系、租約限制和動產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。 第四章 評估方法 第十六條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、 評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益 法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地 價修正法等衍生方法的適用性，選擇評估方法。 第十七條 采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的 交易實例。收集交易實例的信息包括： （一）交易實例的基本狀況，主要包括：名稱、坐落、 四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用期限、 建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等； （二）成交日期； （三）成交價格，包括總價、單價及計價方式； （四）付款方式； （五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅 費負(fù)擔(dān)方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動機(jī)等。 第十八條 用作參照物的交易實例應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性 質(zhì)等方面與評估對象類似； （二）成交日期與評估基準(zhǔn)日接近； （三）交易類型與評估目的相適合； （四）成交價格為正常價格或者可以修正為正常價格。 第十九條 采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易情 況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。 交易情況修正是將參照物實際交易情況下的價格修正 為正常交易情況下的價值。交易日期修正是將參照物成交日 期的價格修正為評估基準(zhǔn)日的價值。不動產(chǎn)狀況修正是將參 照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值，可以分為 區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正。 第二十條 采用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)了解： （一）不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益； （二）不動產(chǎn)未來收益及風(fēng)險能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測與量化； （三）不動產(chǎn)未來收益應(yīng)當(dāng)是不動產(chǎn)本身帶來的收益； （四）不動產(chǎn)未來收益包含有形收益和無形收益。 第二十一條 采用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)合理確定 收益期限、凈收益與折現(xiàn)率： （一）收益期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，并根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定； （二）確定凈收益時應(yīng)當(dāng)考慮未來收益和風(fēng)險的合理預(yù) 期； （三）折現(xiàn)率與不動產(chǎn)的收益方式、收益預(yù)測方法、風(fēng)險狀況有關(guān)，也因不動產(chǎn)的組成部分不同而存在差異。折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當(dāng)與預(yù)期收益口徑保持一致。 第二十二條 采用收益法評估不動產(chǎn)時，有租約限制的， 租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金 應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金，并在資產(chǎn)評估報告中披露租約情 況。 第二十三條 采用成本法評估不動產(chǎn)，估算重置成本時， 應(yīng)當(dāng)了解： （一）重置成本采用客觀成本； （二）不動產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估 算、然后加總的評估方式時，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當(dāng) 在兩者之間合理劃分或者分?jǐn)偅苊庵貜?fù)計算或者漏算； （三）不動產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當(dāng)評 估對象為具有特定歷史文化價值的不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)盡量采用 復(fù)原重置成本。 第二十四條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)所涉及 的土地使用權(quán)剩余年限、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限及設(shè)施設(shè)備的 經(jīng)濟(jì)壽命年限進(jìn)行分析判斷，確定不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命年限。 第二十五條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)綜合考慮可能引 起不動產(chǎn)貶值的主要因素，估算各種貶值。建筑物的貶值包 括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實 體性貶值時，通常綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年 限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。 確定住宅用途建筑物實體性貶值時，需要考慮土地使用 權(quán)自動續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動續(xù)期時，可以根據(jù)建 筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。 第二十六條 采用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)了解： （一）假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且 其開發(fā)完成后的價值可以確定的不動產(chǎn)； （二）開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值是開發(fā)完成后不動產(chǎn)狀 況所對應(yīng)的價值； （三）后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤包括：后續(xù) 開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開 發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動產(chǎn)的稅費等； （四）假設(shè)開發(fā)方式通常是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā) 利用方式。 第二十七條 采用基準(zhǔn)地價修正法評估土地使用權(quán)價 值時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的差異，確定調(diào)整內(nèi)容。在土地級別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致的情況下，調(diào)整內(nèi)容包括交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、使用年期修正和開發(fā)程度修正等。 第五章 企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估 第二十八條 企業(yè)所擁有的不動產(chǎn)通常在存貨、投資性 房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程以及無形資產(chǎn)等科目中核算， 且可能存在同一不動產(chǎn)賬面價值由多筆余額構(gòu)成的情形。作 為存貨的房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)等，其價值影 響因素存在差異。 第二十九條 在企業(yè)價值評估中，應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營方 式及不動產(chǎn)實際使用方式對不動產(chǎn)價值的影響。 第三十條 在企業(yè)價值評估中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)價值評估 的價值類型合理設(shè)定不動產(chǎn)評估的假設(shè)前提和限制條件。 第三十一條 在企業(yè)價值評估中，應(yīng)當(dāng)分析不動產(chǎn)的財 務(wù)核算方式以及是否存在不動產(chǎn)未結(jié)合同和尚未支付款項， 明確不動產(chǎn)的評估價值內(nèi)涵與實際已發(fā)生支出、尚未發(fā)生支 出之間的關(guān)系，避免重復(fù)計算或者漏算。 第三十二條 在企業(yè)價值評估中，不動產(chǎn)作為企業(yè)資產(chǎn) 的組成部分，評估價值受其對企業(yè)貢獻(xiàn)程度的影響。 第三十三條 在企業(yè)價值評估中，對于溢余不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)考慮不動產(chǎn)的持有目的、收益狀況和實現(xiàn)交易的可能性，采用恰當(dāng)?shù)脑u估方法確定其評估價值。 第六章 披露要求 第三十四條 無論單獨出具不動產(chǎn)評估報告，還是將不 動產(chǎn)評估作為資產(chǎn)評估報告的組成部分，都應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估 報告中披露必要信息，使資產(chǎn)評估報告使用人能夠正確理解 評估結(jié)論。 第三十五條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，在編制資產(chǎn)評估報 告時應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)的總體情況、主要特點和權(quán)屬狀況進(jìn)行披 露。 第七章 附則 第三十六條 本準(zhǔn)則自 2017 年 10 月 1 日起施行。中國 資產(chǎn)評估協(xié)會于 2007 年 11 月 28 日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈資 產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報告〉等 7 項資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的通知》（中 評協(xié)〔2007〕189 號）中的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》同 時廢止。 — END —