戴德梁行-汶川地震對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀影響簡(jiǎn)析.ppt

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汶川地震對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀影響簡(jiǎn)析,我國(guó)主要地震帶分布示意圖,經(jīng)濟(jì)方面,GDP（↗） ※地震不改變中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì) 汶川大地震造成的直接經(jīng)濟(jì)損失將超過(guò)雪災(zāi)，但地震對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響并不比年初的冰雪災(zāi)害更嚴(yán)重。地震對(duì)2008 年中國(guó)GDP 增長(zhǎng)的影響僅會(huì)局限在第二季度， 而之后的重建工作還有助于實(shí)現(xiàn)下半年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)。 CPI（ ↗ ） ※短期將對(duì)全國(guó)的糧食及豬肉價(jià)格造成一定影響，增加國(guó)內(nèi)通脹壓力。 貨幣政策（ ↗ ） ※災(zāi)區(qū)將實(shí)施差異化經(jīng)濟(jì)政策，特事特辦 央行表示，對(duì)受災(zāi)嚴(yán)重的成都、綿陽(yáng)等6市州,地方法人金融機(jī)構(gòu)暫不提高存款準(zhǔn)備金率。貨幣政策整體繼續(xù)從緊，區(qū)域（如成都）結(jié)構(gòu)性放松是以非震區(qū)（如深圳）貨幣政策的進(jìn)一步緊縮為代價(jià)。,經(jīng)濟(jì)方面,財(cái)政政策（ ↗ ） ※區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的重新規(guī)劃、改善，將帶來(lái)更大的投資潛力 擴(kuò)張性財(cái)政政策在災(zāi)區(qū)將有明顯體現(xiàn)，加之差異化信貸政策和社會(huì)各界重建資金的援助，投入效果對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)為正面。這種正面效應(yīng)在中長(zhǎng)期對(duì)非重災(zāi)區(qū)大都市，經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用明顯； 房地產(chǎn)上游原材料價(jià)格（↗） ※四川輕災(zāi)非重建城市開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降，現(xiàn)金流進(jìn)一步惡化 上游原材料的需求放大將打破2007年鋼鐵、水泥等上游產(chǎn)業(yè)的供求平衡，造成供應(yīng)短缺，形成原材料漲價(jià)的驅(qū)動(dòng)力； 該區(qū)域房企將可能面臨原材料供應(yīng)短缺的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而推高該地房地產(chǎn)公司的建安費(fèi)用，加之四川是勞務(wù)大省，災(zāi)后農(nóng)民忙于災(zāi)區(qū)重建，人力或短缺、勞動(dòng)力成本上升。,政治方面,家庭地震財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（N/A） ※本次汶川大地震將引發(fā)購(gòu)房者對(duì)地震險(xiǎn)的重新關(guān)注，并根據(jù)中國(guó)地震險(xiǎn)（或配套類似險(xiǎn)種）的制度性安排而對(duì)四川及中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 地震險(xiǎn)若繼續(xù)制度性缺位，從長(zhǎng)期看，毫無(wú)疑問(wèn)將影響購(gòu)房者在四川的購(gòu)房投資意愿；反之，地震險(xiǎn)配合相對(duì)寬松的信貸政策，將有效釋放大規(guī)模的剛性需求。 住房抵押貸款處理（ ↗ ） ※銀監(jiān)會(huì)5月23日根據(jù)《金融企業(yè)呆賬核銷管理辦法（2008年修訂版）》規(guī)定，要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人因本次地震造成巨大損失且不能獲得保險(xiǎn)補(bǔ)償，或者以保險(xiǎn)賠償、擔(dān)保追償后仍不能償還的債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為呆賬并及時(shí)予以核銷。 其他（ ↗ ） ※2008年以來(lái)，雪災(zāi)、藏獨(dú)、火炬?zhèn)鬟f風(fēng)波等一系列事件，激發(fā)了國(guó)內(nèi)的民族情緒和社會(huì)責(zé)任感，汶川地震更是極大增強(qiáng)社會(huì)凝聚力。同時(shí)，汶川地震為中國(guó)在國(guó)際社會(huì)贏得了很高的正面評(píng)價(jià)，增強(qiáng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)在國(guó)際社會(huì)的認(rèn)可，為整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及國(guó)際合作提供良好契機(jī)。,社會(huì)方面,災(zāi)區(qū)房屋重建計(jì)劃（ ↗ ） ※5月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確提出，要用3個(gè)月時(shí)間在四川地震重災(zāi)區(qū)建設(shè)100萬(wàn)套過(guò)渡安置房，已組織3批共201名專家進(jìn)入四川災(zāi)區(qū)，展開(kāi)危震房屋建筑的安全評(píng)估工作； ※6月1日，國(guó)家汶川地震災(zāi)后重建規(guī)劃組已經(jīng)成立，主要負(fù)責(zé)組織災(zāi)后恢復(fù)重建規(guī)劃的編制和相關(guān)政策的研究，計(jì)劃用3個(gè)月的時(shí)間完成前期工作和災(zāi)后重建的總體規(guī)劃，用3年時(shí)間基本完成災(zāi)后重建的主要任務(wù)。 舊城改造（ ↗ ） ※本次汶川大地震將加快非重災(zāi)區(qū)舊城改造的力度與進(jìn)程，對(duì)舊城改造可能會(huì)提出更高的要求，不符合國(guó)家抗震設(shè)防要求的區(qū)域、本次地震中所造成的危房會(huì)納進(jìn)舊城改造范疇； 另外，隨著公共建筑的翻建、重建、改造、加固等工作的深入開(kāi)展，城市中心區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或?qū)⒂瓉?lái)新的機(jī)遇。,技術(shù)方面,建筑抗震規(guī)范（ ↗ ） ※深刻認(rèn)識(shí)到抗震規(guī)范的重要性，有關(guān)部門將出臺(tái)更為細(xì)化的建筑抗震標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)相關(guān)工作管理，公建建筑、商業(yè)等大開(kāi)間建筑設(shè)計(jì)、抗震要求和防災(zāi)害意識(shí)將增強(qiáng)。 ※本次地震將對(duì)城市規(guī)劃與規(guī)劃執(zhí)行產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，片面追求集約化土地利用的策略可能將在規(guī)劃執(zhí)行、土地出讓階段受到市場(chǎng)的質(zhì)疑。 ※隨著抗震等級(jí)的提高、相關(guān)抗震防災(zāi)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范的重新修訂和嚴(yán)格執(zhí)行，將使開(kāi)發(fā)商建筑施工安裝成本進(jìn)一步提高；同時(shí)，建筑設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管力度也將有實(shí)質(zhì)性的提升。,市場(chǎng)方面,建筑產(chǎn)品（ ↗ ） ※地震對(duì)購(gòu)房者選擇物業(yè)類型產(chǎn)生重大影響，低密度、中低樓層和框架結(jié)構(gòu)需求將提升 地震將為多層住宅帶來(lái)最大的溢價(jià)空間，別墅其次，而高層建筑將面臨銷售價(jià)格回落、價(jià)格體系重建的挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，框剪結(jié)構(gòu)型物業(yè)獲青睞，磚混型結(jié)構(gòu)建筑受冷遇。 房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)理念 （ ↘ ） ※地震打破了住房投資價(jià)值永遠(yuǎn)上升的神話，使人們對(duì)住房的偏好和理念將發(fā)生很大變化 一部分人認(rèn)為，與其住高層不如住低層，甚至認(rèn)為與其購(gòu)買住房不如租房，至少在短期內(nèi)低密度住宅將成為購(gòu)房者的首選，高層建筑中低層位置的熱銷程度將超過(guò)高層位置。 對(duì)于全國(guó)樓市而言，地震的巨大負(fù)面影響將使部分購(gòu)房者改變消費(fèi)預(yù)期暫緩入市，加之貨幣政策進(jìn)一步緊縮，從而使原本低迷的市場(chǎng)更加下滑，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛將更為濃厚。,地震對(duì)災(zāi)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響,地震在給災(zāi)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)消極影響的同時(shí)，也伴隨著發(fā)展契機(jī)。 對(duì)災(zāi)區(qū)開(kāi)發(fā)商而言，地震對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響是顯而易見(jiàn)的，地震嚴(yán)重影響了購(gòu)房者的信心和購(gòu)買偏好。這就直接導(dǎo)致銷售量面臨萎縮，影響銷售資金回籠，現(xiàn)在銀行又暫停房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，使得開(kāi)發(fā)商融資更加困難；加上地震促使建筑材料PPI指數(shù)的上漲和成都及周邊地區(qū)住房防震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的提高，加大了房屋建筑成本。因此，開(kāi)發(fā)商將面臨很大的成本壓力，資金鏈將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 但，這次地震從需求的源頭抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的非理性發(fā)展，擠壓行業(yè)內(nèi)過(guò)多的投資、投機(jī)行為，對(duì)行業(yè)的健康發(fā)展未嘗不是一件好事；而且，在恐慌平復(fù)、災(zāi)情過(guò)后，市場(chǎng)將逐步回歸良性發(fā)展的軌道，那些高品質(zhì)、高安全性的產(chǎn)品會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，其價(jià)值會(huì)被重新發(fā)掘，出現(xiàn)“品質(zhì)溢價(jià)”，成為市場(chǎng)追捧的對(duì)象。,小結(jié),行業(yè)的思考與啟示,一直以來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展商，乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都是“趨利”式的價(jià)值觀，另一個(gè)最重要的側(cè)面“避害”被我們忽視，或者說(shuō)被“邊緣化”了。 家園，被人們賦予的多重想象的功能，全都建立在其應(yīng)當(dāng)具備的基本功能——遮風(fēng)、避雨和安全的基礎(chǔ)上。 從“趨利”到“避害”： 土地——重點(diǎn)考慮的是位置的稀缺性→注重區(qū)位的同時(shí)尊重科學(xué)選址； 規(guī)劃——重點(diǎn)考慮的是可開(kāi)發(fā)實(shí)施的成本和效益→規(guī)劃科學(xué)合理，設(shè)施齊全先進(jìn)； 產(chǎn)品——重點(diǎn)考慮的是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、利潤(rùn)空間→回歸房屋本質(zhì)屬性，強(qiáng)調(diào)安全宜居、價(jià)位合理； 營(yíng)銷——主要賣點(diǎn)是財(cái)富、升值、尊貴、生活方式轉(zhuǎn)換→科技創(chuàng)新、建筑安全、人性化設(shè)計(jì)和居住舒適度等。,小結(jié),我們應(yīng)該做些什么,◇質(zhì)量安全與品牌承建 此次地震災(zāi)后，除地段和價(jià)格以外，消費(fèi)者將會(huì)更重視房屋的建設(shè)質(zhì)量，品牌房企在管理和質(zhì)量控制上的優(yōu)勢(shì)將獲得更多的發(fā)展機(jī)遇和市場(chǎng)認(rèn)可。 建議開(kāi)發(fā)商主動(dòng)借鑒國(guó)外地震多發(fā)國(guó)家的抗震減災(zāi)領(lǐng)先技術(shù)，提升建筑設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管力度；同時(shí)，對(duì)所建的商品房進(jìn)行質(zhì)量鑒定，由政府部門或權(quán)威機(jī)構(gòu)出具鑒定書并公示給客戶，可以消除地震對(duì)購(gòu)房者造成的負(fù)面心理影響。 此外，通過(guò)這次地震后，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)會(huì)更加注重安全防護(hù)設(shè)施的實(shí)用性、逃生通道的便捷性。開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)對(duì)產(chǎn)品和需求重新做出審視和定位，規(guī)劃社區(qū)避難場(chǎng)所，引進(jìn)先進(jìn)的物管系統(tǒng)，積極推動(dòng)產(chǎn)品的更新?lián)Q代，在產(chǎn)品品質(zhì)、安全性、抗震能力和成本控制方面做出新的探索； 另一方面， 可組織業(yè)主參加防災(zāi)培訓(xùn)和應(yīng)急演練，加強(qiáng)品牌宣傳與建設(shè)，熱心災(zāi)區(qū)重建公益事業(yè)等……總之，要打造出住宅產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，切實(shí)體現(xiàn)出為業(yè)主高度負(fù)責(zé)的姿態(tài)和強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感，進(jìn)一步提升企業(yè)的社會(huì)形象。,小結(jié),◇順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，轉(zhuǎn)變營(yíng)銷方式 汶川地震發(fā)生后，人們對(duì)住房的消費(fèi)理念發(fā)生了很大變化，購(gòu)房者無(wú)論是投資還是消費(fèi)，都會(huì)把住房的抗震能力、居住安全性作為其購(gòu)買選擇的首先條件。 同時(shí)，必要時(shí)重新考慮高低層定價(jià)原則。隨著地震使購(gòu)房者對(duì)高層和超高層產(chǎn)品恐懼心理的深入，原有高層加價(jià)的定價(jià)模式或許會(huì)受到影響，由于需求的推動(dòng)，低樓層價(jià)格或出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。 鑒于此，當(dāng)順應(yīng)形勢(shì)將以往的營(yíng)銷重點(diǎn)由財(cái)富、升值、尊貴、生活方式轉(zhuǎn)換等傳統(tǒng)賣點(diǎn)，轉(zhuǎn)向工程質(zhì)量、科技升級(jí)、建筑安全、抗震等級(jí)、以人為本等方向上來(lái)，注意宣傳角度和推廣方式，將體驗(yàn)營(yíng)銷、事件營(yíng)銷和口碑營(yíng)銷等上升到新的高度。,我們應(yīng)該做些什么,附：國(guó)外建筑的抗震設(shè)計(jì),日本的抗震設(shè)計(jì)： 1. 剛性結(jié)構(gòu)提高建筑物的抗震性能 2． 使用橡膠提高建筑物的抗震性能 3. “局部浮力”的抗震系統(tǒng) 4. “滑動(dòng)體”基礎(chǔ)提高建筑物抗震性能 國(guó)際最新抗震設(shè)計(jì)理念： 美國(guó)紐約的42層高層建筑物，建在于基礎(chǔ)分離的98個(gè)橡膠彈簧上； 日本的建在弧型鋼條上防地震建筑物； 前蘇聯(lián)的建在與基礎(chǔ)分離的沙墊層上的建筑物； 印度低技術(shù)條件下，用簡(jiǎn)易鋼筋和灰泥粘在墻邊緣加固墻角就可以承受地震的沖擊； 中國(guó)的剛?cè)嵝愿粽稹p震、消震建筑結(jié)構(gòu)與低層樓房加層結(jié)構(gòu)，都成功的應(yīng)用于工程實(shí)踐，明顯的在建筑結(jié)構(gòu)體型上，改變了傳統(tǒng)的插入式剛箍捆住內(nèi)力（吸收地震能量）的結(jié)構(gòu)體系。,謝謝！,THE END,