XXX市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告.doc

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公文寫作/調(diào)研報告 XXX市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 　　前言 　　XXX房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的同時，人們不得不冷靜下來思考一些問題：這種發(fā)展是否是可持續(xù)的？人口發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)速度是否適應(yīng)？城市文化和城市文明如何在城市建設(shè)中體現(xiàn)？市住建局會同相關(guān)部門對XXX市房地產(chǎn)市場進(jìn)行了初步調(diào)查。 　　一、XXX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 　?。ㄒ唬XX市概況 　?。ǘXX市國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與社會發(fā)展統(tǒng)計 　　居民生活水平不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1.3萬元，增長8.5%，農(nóng)村居民人均純收入6000元，增長13%。人均住房建筑面積24.8平方米，比上年增加0.8平方米。 　　由上表分析可知，XXX市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快，20XX年起國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長在10%以上。 　　由上表分析可知，XXX市城市建設(shè)加快，一拖、新能源汽車等多個大項目落戶我市，固定資產(chǎn)投資持續(xù)加大。 　　由上表可知，XXX市城市人民生活水平持續(xù)穩(wěn)步提高，收入不斷增長，消費(fèi)能力增長迅速。 　?。ㄈXX市"十二五"期間城市建設(shè)主要目標(biāo) 　　"十二五"時期，全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)綜合實力顯著增強(qiáng)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基本實現(xiàn)，新型工業(yè)化進(jìn)程加快，服務(wù)業(yè)明顯升級，城市環(huán)境優(yōu)美，社會事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平顯著提高，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，把我市建設(shè)成國家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地、國家生態(tài)園林城市、全國聞名的生態(tài)旅游勝地和國家歷史文化名城。 　　--經(jīng)濟(jì)保持快速增長。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益、降低能耗、保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。到20XX年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1660億元，年均增長15%以上。 　　--結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快。堅持提升第一產(chǎn)業(yè)、做強(qiáng)第二產(chǎn)業(yè)、做大第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。到20XX年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)達(dá)到15.5：45.5：39。 　　--城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。主體功能區(qū)格局初步形成，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，新農(nóng)村建設(shè)成效顯著，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，城鎮(zhèn)化率達(dá)到47%。 　　--可持續(xù)發(fā)展能力增強(qiáng)。森林覆蓋率達(dá)到12%，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到40.5%，晉升為國家園林城市。 　　--人民生活水平提高。社會保障體系進(jìn)一步健全，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生和環(huán)境條件有較大改善。 （四）我市重點(diǎn)區(qū)域未來規(guī)劃和建設(shè) 　　1、進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域新中心城市功能，增強(qiáng)城市輻射能力。 　　2、新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造同步實施，建設(shè)現(xiàn)代化城市。 　　3、舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境不斷完善。 　　4、城市道路、廣場、對外交通等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，為新世紀(jì)城市建設(shè)快速發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。 　　5、圍繞城市水系加快濱水地區(qū)建設(shè)，形成濱水綠化系統(tǒng)，初步形成生態(tài)市、園林城，城市骨架。 　　二、XXX市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 　　（一）20XX年及近年XXX市房地產(chǎn)市場情況 　　國十一條"，從而一系列的調(diào)控政策的緊密出臺，從調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和抑制商品房價格兩個方面調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場。這一年，我市認(rèn)真落實國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，有針對性地解決房地產(chǎn)市場中的突出問題，堅持以穩(wěn)定（住房價格、投資、消費(fèi)心理）為前提，以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主線，以改善中低收入家庭住房條件為重點(diǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標(biāo)，把各項宏觀調(diào)控政策落到實處。由于措施得力，20XX年我市房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了"住房供求總量基本平衡、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房價格基本穩(wěn)定、市民購房心態(tài)日趨理性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展基本適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調(diào)"的預(yù)期目標(biāo)，從快速增長期進(jìn)入到理性和平穩(wěn)發(fā)展期。 　　1、我市居民人均居住面積情況 　　由上表可知，中心城區(qū)人均居住面積不斷提高，平均每年增長0.8平方米左右，發(fā)展速度始終處于全省的平均水平。 　　2、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 　　從圖中可見，20XX年以前，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著較快的增長幅度，直接促進(jìn)了近幾年我市的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。在20XX年國家進(jìn)行一系列的調(diào)控措施后，房地產(chǎn)開發(fā)投資略有減少，但通過召集開發(fā)企業(yè)召開市場形勢分析座談會，開發(fā)商對未來我市房地產(chǎn)市場形勢依然看好。 　　3、商品房市場情況 　　----土地市場供應(yīng)情況 -----商品房開發(fā)建設(shè)情況 　　近年房地市場產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況 　　-----商品房銷售情況 　　商品住房購買主體：我市商品住房的銷售主體以本市和外縣為主，占全市去年商品住房銷售套數(shù)的85.1%以上。外地人士購買房屋僅占14.9%。購房消費(fèi)者大多為剛性需求，但也有部分為投資性和投機(jī)性購房，我們通過委托 （二）現(xiàn)階段我市居民房地產(chǎn)市場需求（問卷調(diào)查形式） 　　我們協(xié)調(diào)市直機(jī)關(guān)工委和城調(diào)隊等相關(guān)部門，區(qū)分不同階層，從家庭收入、住房情況、戶型選擇、環(huán)境要求等方面總結(jié)出20余個問題進(jìn)行問卷調(diào)查，發(fā)放調(diào)查問卷7000份，回收有效問卷6400份，其中有意購房問卷2886份，占45%，無意購房問卷3514份，占55%。 　　---家庭收入情況 　　----調(diào)查對象目前居住面積 　　從上圖可以看出，目前居住面積23平方米以下的占27.6％，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％，占絕大多數(shù)。 　　----購房目的 　　解決住房問題的占54%，改善居住條件的占38%，投資性購房占8%。 　　上圖可以看出，希望改善居住環(huán)境的購房意向者占38%，說明消費(fèi)者已經(jīng)開始認(rèn)識到在滿足基本居住的情況下，需要更好的居住環(huán)境。投資客戶占到8%，在當(dāng)前宏觀調(diào)控出臺系列政策后，回歸到比較理性的狀況。 　　----購買房屋的類型 　　----希望購買房屋的面積 　　從上圖可以看出，絕大多數(shù)消費(fèi)者考慮120㎡以下的中小戶型住宅（占86.4%）。 　　----購買房屋能承受的單價 　　3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。 　　能承受房屋單價在4500元/㎡以下的占86%，占絕大部分。 　　----擬購買房屋區(qū)域 　　選擇中華路以北(A)的占8.8%，中華路以南民航路以北(B 　　從上圖可以看出，我市大部分居民比較看好沿勞動湖區(qū)域，另外學(xué)區(qū)房和傳統(tǒng)意義上的市中心地帶還是主要選擇。 　　----理想的起居室（客廳）面積 　　----理想的臥室面積 　　----選擇房屋裝修 　　希望開發(fā)商裝修好的占42.7%，希望買了自己裝修的占57.3%。 　　----采暖方式選擇 　　喜歡傳統(tǒng)熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計量式的占42.5%，喜歡電采暖方式的占5.2%，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。 　　從上圖可看出，選擇傳統(tǒng)供熱方式的占近一半，而熱計量方式正被廣大市民所接受。 　　 三、影響房地產(chǎn)市場的因素 　　---土地政策： 　　3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》。該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被"凍結(jié)"等19條內(nèi)容。該《通 　　知》的出臺主要是落實"國11條"精神，增強(qiáng)土地政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性和靈活性，增加保障性為重點(diǎn)的住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率，促進(jìn)地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序運(yùn)行。 　　9月27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》?！锻ㄖ访鞔_，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。從此通知不難看出，在未來土地競買過程中，國土部門將采取更為嚴(yán)格的土地競買資格審查。 　　-----房地產(chǎn)政策： 　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于20XX年4月13日發(fā)布實施《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》?！锻ㄖ访鞔_要求各地加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。今后，未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。房地產(chǎn)市場監(jiān)管是政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要手段，對維護(hù)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，我國部分城市出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為。為此，《通知》要求各地切實負(fù)起責(zé)任，加大查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。 　　4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》?！锻ㄖ访鞔_，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫 　　停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。國務(wù)院下發(fā)此通知的目的就是為了進(jìn)一步落實各地區(qū)、各有關(guān)部門的責(zé)任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度。號稱十年來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場。 　　-----其他政策： 　　3月9日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》。通知明確，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。從該通知的規(guī)定看，兩人或多人共同購買90平方米及以下普通住房的，這套房子，對其中任何一位購房者來說，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。 　　9月29日，三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》。《通知》規(guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。顯然，新的契稅規(guī)定已與相關(guān)部門的"二套房"認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)趨于一致，即以家庭為單位核定是否是"二套房"。 　　 2、經(jīng)濟(jì)因素 　　-----宏觀經(jīng)濟(jì)形勢：房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)有所波動，房地產(chǎn)市場將會迅速作出反應(yīng)。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨穩(wěn)，預(yù)計未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢，但增幅會進(jìn)一步放緩；如果宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落，預(yù)計房地產(chǎn)市場也會進(jìn)入一定調(diào)整期。房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響而波動,特別是國民經(jīng)濟(jì)的分配、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、貨幣政策和財政政策都會影響房地產(chǎn)市場的走勢。 　　------地方經(jīng)濟(jì)因素：當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展因素對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有重要的影響，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)? 　　況,儲蓄、消費(fèi)、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費(fèi),居民收入等。而XXX市作為我國北部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的三線甚至四線城市，一方面，受全球經(jīng)濟(jì)下滑沖擊較??；另一方面，XXX市委、市政府重新調(diào)整整體布局，由原來向江西開發(fā)調(diào)整向南部開發(fā)，以南苑開發(fā)區(qū)為主線，圍繞著新火車站建設(shè)、勞動湖南擴(kuò)改造。五個城中村開發(fā)建設(shè)等，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間，也對購房者支付能力提供了保證。 　　3、社會因素 　　-----人口因素：房地產(chǎn)市場與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時,對房地產(chǎn)的需求就會增加,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時,對房地產(chǎn)的需求就會減少,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會下落。人口素質(zhì)，人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場的變化。人類社會隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行情看好。如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)行情必然低落。家庭人口規(guī)模，這里所說的家庭人口規(guī)模,是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動,從而引起需用住房數(shù)量的變動,隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)市場。 　　------城市化進(jìn)程：我市正處于城市化進(jìn)程加速階段，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，對我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性，商品房的剛性需求增加，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 　　------房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資者會利用房地產(chǎn)價格的漲落變化,以期從價差中獲利。一般來說,房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)3種情況; 　　(1)引起房地產(chǎn)價格上漲 　　(2)引起房地產(chǎn)價格下跌 　　(3)起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用 　　我國個別城市房地產(chǎn)價格居高不下的很大原因是在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,政府不僅應(yīng)在交易稅方面進(jìn)行規(guī)范,還應(yīng)該對購房者的購房資格進(jìn)行限制。 　　4、其他 　　因素： 　　----消費(fèi)者心理因素：購房者心理預(yù)期變化左右房價走勢。 　　心理預(yù)期是人們對市場走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認(rèn)為，在今后一段時期，由于受各方面因素的影響，人們對未來房價上漲的預(yù)期不斷上升，購房意向仍然看好。在這種心理預(yù)期的驅(qū)動下房地產(chǎn)市場將會進(jìn)一步擴(kuò)大，商品房價格將穩(wěn)中有升，但增幅放緩，如果沒有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢不會在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。 　　---保障性住房的建設(shè)：棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房等保障性住房的大力實施，旨在通過政府調(diào)控，形成與市場需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，維持住房價格的基本穩(wěn)定。大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，緩解解決困難家庭住房條件，初步形成以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長，保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，政府的建設(shè)投資可回收和循環(huán)使用。政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，勢必使普通商品房市場的需求相對減少，或等同于增加了市場供給。政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當(dāng)于增加住房供給，將相應(yīng)減少住房租賃市場的需求，進(jìn)而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產(chǎn)生影響。保障性住房大量入市，會拉低房地產(chǎn)價格。 　　 四、XXX房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析 　　1、我市房地產(chǎn)市場形勢在未來一段時間內(nèi)將持續(xù)看好，價格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升，但增幅會逐步放緩。 　　一是房屋建設(shè)成本增加推動了房價上漲。近年來，土地成本、拆遷費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用、稅費(fèi)等都有較大增長，對房價上漲起到了一定推動作用，特別是棚戶區(qū)改造以來，實施"拆一還一"的惠民政策，低保戶、無證房等優(yōu)惠政策，使拆遷費(fèi)用增加。二是由于近幾年我市采取了房地產(chǎn)開發(fā)總量宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)市場處于供略小于求的局面，這種賣方市場為主導(dǎo)的局面在一定程度上會推動了房價穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。三是消費(fèi)者對住房剛性需求的增加促進(jìn)房價上漲。如戶籍制度改革、城市化進(jìn)程加快、婚房需求、周邊縣市進(jìn)入市中心城區(qū)購房的比例明顯增加