2017年房地產經紀人考試重點摘要1-房地產交易制度政策第一部分

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1房地產交易制度政策第一部分整理數據來源：2016 年全國房地產經紀人職業(yè)資格考試用書房地產交易制度政策房地產業(yè)１、是從事房地產投資、開發(fā)、經營、服務和管理的行業(yè)，２、包括房地產開發(fā)經營、房地產中介服務、物業(yè)管理和其他房地產活動。房地產業(yè)關聯度高、帶動力強，是經濟發(fā)展的(基礎性、先導性)產業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產業(yè)房地產業(yè)與建筑業(yè)的關系１、建筑業(yè)是物質生產部門，屬于第二產業(yè)；２、房地產業(yè)兼有生產（開發(fā)）、經營、服務和管理等多種性質，屬于第三產業(yè)房地產業(yè)的地位和作用(1)可以為國民經濟發(fā)展提供重要的物質條件。(2)房地產業(yè)關聯度高，帶動力強，可以帶動建筑、建材、化工、輕工、電器等相關產業(yè)的發(fā)展，促進國民經濟持續(xù)快速健康增長。(3)可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境。(4)可以加快舊城改造和城市基礎設施建設。(5)有利于優(yōu)化產業(yè)結構。(6)可以擴大就業(yè)。(7)可以增加政府財政收入。房地產業(yè)的行業(yè)細分１、物業(yè)管理業(yè)：（勞動密集和知識密集）對已建成并經竣工驗收投入使用的各類房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，并提供相關服務。２、物業(yè)承接查驗制度：（查驗協議簽訂后１０日內辦理務業(yè)交接手續(xù)）物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照合同的約定，共同對物業(yè)共享部分、共享設施設備進行檢查　和驗收的活動。３、住宅專項維修資金制度：(1)專項用于住宅 共享部位 、 共享設施設備保修期滿后 的 維修和更新、改造 的資金。(2)業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于 業(yè)主 所有；公有住房售房款中提取的住宅維修基金屬于 公有住房的售房單位所有(3)商品住宅、非住宅業(yè)主，按所擁有物業(yè)的 建筑面積 交存住宅專項維修資金①每平方米建筑面積交存首期資金數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價 5%~8%(4)出售公有住房交存資金標準為①業(yè)主：按每平方米建筑面積交存首期住宅資金數額為當地房改成本價 2%。②售房單位：從售房款中一次性提取住宅專項維修資金(1)多層 住宅不低于售房款的 20%；2(2)高層 住宅不低于售房款的 30%４、房地產咨詢業(yè)：顧問服務，包括市場調查、投資可研、項目策劃等，由估價機構和經紀機構及估價是或經　紀人承擔５、房地產估價業(yè)：（知識密集）評估房地產的價值，為土地使用權出讓、轉讓和房地產買賣、抵押、征收征用補償、損害賠償、課稅等提供價值參考。６、房地產經紀業(yè)：（勞動密集和知識密集）(1)幫助房地產出售者、出租人尋找到房地產的購買者、承租人或者幫助房地產的購買者、承租人尋找到其欲購買、承租的房地產(2)在 成熟房地產市場，房地產經紀業(yè)居房地產主體地位房地產咨詢業(yè)、房地產估價業(yè)和房地產經紀業(yè)合稱為(房地產中介服務業(yè))目前，我國房地產業(yè)中占主體地位的是(房地產開發(fā)經營業(yè))。我國城鎮(zhèn)住房制度改革經歷了三個階段：１、試點探索階段 ２、全面推進階段 ３、深化改革階段《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》決定，從（1998 年下半年）開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。房地產法律的調整對象調整的是與房地產開發(fā)、交易和管理有關的各種社會關系１、房地產開發(fā)關系：獲得建設用地使用權，開發(fā)過程中產生的關系，包括兩方面內容(1)獲得建筑用地使用權(2)在獲得建筑用地使用權的土地上建造房屋２、房地產交易關系：買賣、租賃、抵押等交易行為中產生的關系3３、物業(yè)管理關系：修繕、養(yǎng)護、保管、看管等產生的法律關系４、行政管理關系：實施管理、監(jiān)督、檢查時發(fā)生的法律關系５、住房保障法律關系：保障性住房中雙方發(fā)生的法律關系住房保障法律關系中涉及的重點問題：(1)保障對象：住房困難且收入、財產等符合條件的城鎮(zhèn)常住家庭和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員(2)保障方式：配租、配售保障性住房、發(fā)放租賃補貼(3)房源籌集：建設、收購、租賃、受贈、政府投資、社會力量投資(4)租賃型保障房運作模式：市場租金、分檔補貼的運作模式(5)產權型保障房運作模式：共有產權的運作模式。（滿足條件的前提下才可以上市交易）(6)準入、退出：不符合條件或違規(guī)時退出。（可訴請法院強制執(zhí)行）典型特征是其主體法律地位不平等的房地產法調整對象是(房地產行政管理關系)房地產法的調整對象中，(房地產開發(fā)關系) 是指開發(fā)商依法取得土地使用權并進行基礎設施建設、建造房屋過程中產生的法律關系。房地產法規(guī)政策體系由房地產法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、地方性規(guī)章構成１、憲法：國家根本大法２、房地產法律：人大頒布，僅次于憲法《城市房地產管理法》《物權法》《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《民法通則》《合同法》；《擔保法》；資產評估法３、房地產行政法規(guī)：是以國務院令頒布的，主要有《城市房地產開發(fā)經營管理條例》；《國有土地上房屋征收與補償條例》；《物業(yè)管理條例》《中華人民共和國土地管理法實施條例》；《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》； 《住房公積金管理條例》等４、地方性法規(guī)：指有立法權的地方人民代表大會及其常務委員會依據憲法、法律和行政法規(guī)的規(guī)定５、行政(部門 )規(guī)章和規(guī)范性文件(1)行政規(guī)章包括國務院部委 制定的部門規(guī)章和 有立法權的地方政府制定的政府規(guī)章。房地產開發(fā)企業(yè)資質 管理辦法 、城市商品房預售 管理辦法 、商品房銷售管理辦法、商品房屋租賃管理辦法、城市房地產抵押管理辦法、閑置土地處置辦法、注冊房地產估價師 管理辦法 、城市危險房屋 管理規(guī)定 、建設部關于納入國務院決定的 15 項行政許可的條件的 規(guī)定 等(2)規(guī)范性文件是指行政機關依法制定的具有普遍約束力的文件，具有約束和規(guī)范人們行為的性質。①規(guī)范性文件：4房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度 暫行規(guī)定 、房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格考試 實施辦法 、國有土地上房屋征收 評估辦法②技術規(guī)范：房地產估價 規(guī)范 、房地產估價基本 術語標準 ；房地產登記 技術規(guī)程６、最高人民法院的司法解釋：最高人民法院在審理房地產案件中，會對房地產領域的有關問題 進行解釋，或者對疑難問題進行研究并就此發(fā)布指導性文件《房屋登記辦法》屬于(行政規(guī)章) 。全國人民代表大會及其常務委員會頒布的 非專門法律 即相關的法律有(《民法通則》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《合同法》《擔保法》)。 專門法律 :《城市房地產管理法》房地產方面的 部門規(guī)章 主要是指國務院住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定的規(guī)章，具體包括(《城市商品房預售管理辦法》《城市房地產轉讓管理規(guī)定》《城市房地產抵押管理辦法》《城市房屋租賃管理辦法》)《城市房地產管理法》規(guī)定，國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內 劃撥 國有土地使用權的除外。（無償、 無使用期限 ）房地產成交價格申報制度（法定義務）１、房地產成交價格關系著當事人之間的財產權益，也關系著國家的稅費收益，成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。２、通過對房地產成交價格進行申報管理，既防止房地產交易價格失真，又能有效防止交易雙方為偷逃稅費對交易價格做不實的申報，保證國家的稅費不流失?！冻鞘蟹康禺a管理法》規(guī)定“國家實行房地產價格評估制度。１、房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以①基準地價、②標定地價和③各類房屋的重置價格為基礎，參照④當地的市場價格進行評估”２、基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度１、由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統(tǒng)一”。２、房屋產權和交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由住房城鄉(xiāng)建設（房地產）部門承擔5房地產交易管理是指政府及其房地產交易管理部門、其他相關部門以法律的、行政的、經濟的手段，對房地產交易活動行使的指導、監(jiān)督等管理活動，是房地產市場管理的重要內容。通過對房地產成交價格進行(申報) 管理，既防止房地產交易價格失真又能保證國家的稅費不流失根據《 房屋 登記辦法》的規(guī)定，(直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門) 是法定的房屋登記和發(fā)證機關房地產權利的種類房地產所有權和房地產他項權房地產權利的種類中，屬于用益物權的是（土地承包經營權）。房地產所有權：１、房地產所有權人對自己的房地產依法享有占有、 使用、收益和處分的權利。２、占有、使用、收益和處分四項基本權能，構成所有權完整的權能結構，３、所有權是一級權能，其他四項為二級權能，具有相對的獨立性，它們在一定的條件下同一級權能相分離時，一級權能不會因此而喪失，其條件是擁有二級權能者對所有權人應盡一定的義務或者在一定期限后將分離的二級權能復歸于所有權人。房地產所有權的特性１、完全性：房地產所有權是房地產為一般支配的完全權２、整體性（單一性）：不能在內容或者時間上加以分割３、恒久性：其存在沒有存續(xù)期間，不因時效而消滅４、彈力性：6當房地產被他人非法占有時，無論被任何人或任何組織控制，房地產所有權人有權索回。５、 絕對性 ：與債權相比，所有權不待他人積極作用而實現。而債權的行使必須以債務人的積極協助（即履行債務）為條件。房地產所有權的種類１、單獨所有：一個單位或個人享有所有權２、共有：兩個以上單位或個人共同享有所有權，包括按份共有和共同共有３、建筑物區(qū)分所有：業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。是一種復合性的權利。４、房地產所有權具體有土地使用權和房屋所有權(1)土地所有權只有國家所有權和集體所有權兩種，(2)房屋所有權則有國家所有權，集體所有權和私人所有權三種。房地產所有權的特性有（A 完全性 B 整體性 C 恒久性 D 彈力性）房地產所有權分類不包括(家庭所有)房地產他項權利１、建設用地使用權(1)建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施(2)取得方式 ： 出讓 、 劃撥 、 租賃 、 作價出資 （入股）和 授權經營 ，沒有轉讓２、宅基地使用權宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施３、土地承包經營權土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農業(yè)生產。４、地役權房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產，以提高自己的房地產效益的權利。包括通行地役權，排水地役權 ，眺望地役權，采光地役權，支撐地役權，排污地役權等(1)地役權人：房地產所有權人或土地使用權人(2)供役地：他人的房地產(3)需役地：自己的房地產５、抵押權債務人或者第三人不移轉房地產的占有，將該房地產作為履行債務的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權依照法律的規(guī)定以該7房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優(yōu)先受償。(1)抵押人：債務人或者第三人(2)抵押權人：債權人(3)抵押房地產：用于擔保債務履行的房地產６、租賃權以支付租金的方式從房屋所有權人或土地權利人那里取得的占有和使用房地產的權利下列各項中，不屬于房地產他項權利的有(農業(yè)用地使用權 )房屋所有制城鎮(zhèn)房屋所有制－按所有制結構劃分：１、全民所有制房產（國家授權國家機關、人民團體、企事業(yè)單位和軍隊管理），２、集體所有制房產：社會主義勞動群眾集體組織所有的房地產，３、私人所有房產（國家保護私人房產）：商品房、保障性住房、已購公有住房、軍產房等４、外資及中外合資房產（外國政府、企業(yè)、團體和僑民所有；我國企業(yè)或私人同外國企業(yè)、私人合資經營的房產），５、其他房產如宗教房產、私營股份公司房產城鎮(zhèn)房屋所有制－按產權占有形式劃分１、單獨所有房產、２、共有（公民個人共有房產，公民與集體、國家共有房產以及外國企業(yè)與中國企業(yè)的共有房產）3、建筑物區(qū)分所有權(1)對專有部分的所有權(2)對建筑區(qū)劃內的共有部分享有共有權(3)對共有部分享有共同管理的權利農村房屋所有制１、我國農村房屋實行農民自建、自用并以農民私有為主的制度。２、農民對宅基地擁有使用權，對在宅基地上建造的房屋擁有所有權。３、小產權房：由鄉(xiāng)村集體、鄉(xiāng)村集體與開發(fā)商合作或開發(fā)商協議租用集體土地后，在集體土地上自行開發(fā)建設并向社會公開出售的產權權能不完整或權能行使受限制的商品性住房。屬于違法建設和銷售，不受國家法律保護。房屋所有權的取得１、原始取得①依法建造房屋；②依法沒收房屋；③收歸國有的無主房屋；④合法添附的房屋（如翻建、加層）。２、繼受取得8(1)因法律 行為 繼受取得： ①如房屋買賣（包括拍賣）； ②房屋贈與；③房屋相互交換(2)因法律 事件 繼受取得：指因 ①被繼承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，②繼承人或受遺贈人依法取得房屋所有權房屋所有權的消滅因某種法律 事實 的出現，使原房產權利人失去對該房產占有、使用、收益和處分的權利。(1)房屋產權主體的消滅。房屋所有權人（自然人）死亡、法人被終止(2)房屋產權客體的消滅。(3)房產轉讓、受贈等引起原房產權利人對該房產權利的消滅。(4)因國家行政命令或法院判決而喪失。①房產征收、②法院判決使原房產權利人生法律效力而喪失該房屋的所有權。(5)房產所有權人放棄所有權。我國房屋所有權的特點(1)房屋的國家所有權、集體所有權和個人所有權同時并存，同等地受到憲法和法律的保護。(2)房屋所有權的客體是具有一定結構、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。(3)房屋所有權與其所依附的土地的使用權不可分離。(4)國家所有的房屋廣泛實行所有權與使用權的分離。國家享有所有權，國有企、事業(yè)單位和其他組織享有使用權。(5)房屋所有權可以轉讓，但受到土地使用權轉讓的制約。(6)房屋所有權的設立與移轉，需辦理房屋所有權登記和轉移登記手續(xù) 。房屋征收的概念國家為了 公共利益 的需要，依照法定權限和程序強制取得單位、個人及其他不動產并給予公平補償的行為，2011 年 1 月 21 日國務院公布了《國有土地上房屋征收與補償條例》房屋征收的限制條件(1)只能為了公共利益的需要；(2)必須嚴格依照法定的權限和程序；(3)政府以征收的執(zhí)行人身份出現，(4)以被征收房地產的客觀市場價值對被征收人的損失予以公平補償。房屋征收的前提條件公共利益 是國家征收國有土地上單位、個人的房屋的前提條件(1)國防和外交的需要(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城9區(qū)改建的需要；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。征收土地具有的明顯的特點包括(A 具有一定的強制性，征地是國家的特有行為，被征地單位和農民必須服從國家的需要；C 要妥善安置被征地單位和農民的生產和生活，依法給予被征地單位和農民補償；E 被征收后的土地所有權發(fā)生轉移，即集體所有的土地變?yōu)閲型恋?征收與征用的區(qū)別有（A 適用對象不同 B 前提條件不同 D 所有權轉移不同 E 補償內容不同）對被征收人給予的補償內容包括（A 被征收房屋價值的補償 B 因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償 C 因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償）土地所有制的性質和形式１、我國現行土地所有制的性質為社會主義公有制，其形式有兩種，一種是全民所有制，另一種是勞動群眾集體所有制。２、土地公有制是我國土地制度的基礎和核心，也是我國社會主義制度的重要經濟基礎土地的全民所有制全民所有制 的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權由 國務院 代表國家行使。國有土地所有權由（國務院 ）代表國家行使國有土地的范圍，其規(guī)定如下：１、城市市區(qū)的土地；２、農村和城市郊區(qū)中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；３、國家依法征收的土地；４、依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；５、農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；６、因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。土地的勞動群眾集體所有制勞動群眾集體所有制的土地采取的是農民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農民集體所有土地，簡稱集體土地農民集體的范圍有下列 3 種：１、農民集體；２、村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體；３、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：農村和城市郊區(qū)的土地， 除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外 ，屬于 集體所有 ；10宅基地和自留地、自留山，也屬于 集體所有 。第九條規(guī)定：礦藏、水流、 森林 、 山嶺 、 草原 、荒地、灘涂等自然資源，都屬于 國家所有 ，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外以下關于我國現行土地基本制度理解正確的是(A 全部土地為社會主義公有制 B 城市市區(qū)的土地屬于國家所有 D 實行土地有償使用制度； E 土地的勞動群眾集體所有制具體采取的是農民集體所有制的形式)。土地登記制度根據《土地管理法》和《不動產登記暫行條例》，國家依法實施土地登記制度。土地登記是指，不動產登記機構依法將土地權利及相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。土地登記的內容：１、集體土地所有權登記２、耕地、林地、草地等土地承包經營權登記３、建設用地使用權登記４、宅基地使用權登記５、土地他項權利（包括抵押權、承租權以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利）根據《不動產登記暫行條例》，土地登記由土地所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的土地登記依法登記的土地所有權、使用權和他項權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯土地用途管制制度１、根據土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為① 農用地 、② 建設用地 和③ 未利用土地 。２、土地用途管制的 核心 是 不能隨意改變農用地的用途 。農用地轉用須經有批準權的人民政府核準?？刂平ㄔO用地總量，嚴格限制農用地轉為建設用地耕地保護制度十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策?！段餀喾ā?，國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量耕地是指種植農作物的土地，包括①熟地、②新開發(fā)復墾整理地、③休閑地、④輪歇地草田輪作地：以種植農作物為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地；平均每年能保證收獲一季的已墾灘地和海涂（指海岸潮間淺灘）。耕地中還包括南方寬<1.0 米，北方寬<2.0 米的溝、渠、路和田埂中國耕地所具有的明顯特點包括(A 人均占有耕地少 B 耕地總體質量差 C 生產水平低 D 退化11嚴重，后備資源不足 )土地使用制－城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革改革開放前的行政劃撥、無償 、無限期、無流動的土地使用制度 改為 土地使用權有償出讓和轉讓制度。國有建設用地使用權的設立：《物權法》第一百三十七條規(guī)定：設立建設用地使用權，可以采?、俪鲎尰颌趧潛艿确绞?。另外還包括③租賃、④作價出資（入股）和⑤授權經營方式國有建設用地使用權劃撥的概念《城市房地產管理法》第二十三條規(guī)定：土地使用權劃撥，是指１、縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者２、將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為國有建設用地使用權劃撥的范圍１、國家機關用地和軍事用地；２、城市基礎設施和公益事業(yè)用地；３、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；４、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。國有建設用地使用權劃撥的特征：１、以劃撥方式取得的土地使用權， 除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外 ，沒有使用期限的限制。２、劃撥土地使用權包括(1)土地使用者繳納征收（拆遷）安置、補償費用（如城市的存量土地或集體土地）和(2)無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。３、 除法律、法規(guī)另有規(guī)定外 ，以劃撥方式取得的土地使用權，未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。４、取得劃撥土地使用權，必須經有批準權的人民政府核準并按法定的程序辦理手續(xù)。５、在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地 ，均按劃撥土地進行管理。國有建設用地使用權出讓國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為國有建設用地使用權出讓方式：１、招標出讓方式市、縣人民政府 國土資源行政主管部門 發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。12２、拍賣出讓方式出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點、進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。３、掛牌出讓方式出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。４、協議出讓方式國家以協議方式將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為?！段餀喾ā返谝话偃邨l規(guī)定：工業(yè)、 商業(yè) 、旅游、娛樂和商品住宅 等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取 招標 、 拍賣 等公開競價的方式出讓。及 掛牌 方式出讓國有建設用地使用權出讓年限１、居住用地 70 年；２、工業(yè)用地 50 年； 工業(yè)廠房３、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年；４、商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； 大型超市５、綜合或其他用地 50 年。繼續(xù)使用土地申請方式１、住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期,２、非住宅建設用地使用權屆滿，繼續(xù)使用土地的，(1)屆滿前一年申請續(xù)期，(2)經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂建設用地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付出讓金等費用國有建設用地使用權出讓合同１、當事人的名稱和住所；２、土地界址、面積等；３、建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；４、土地用途；５、使用期限；６、出讓金等費用及其支付方式；７、解決爭議的方法國有建設用地租賃的概念國家將國有建設用地租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為國有建設用地租賃的方式13①招標、②拍賣或者③雙方協議國有建設用地租賃的期限１、租賃期限：短期租賃和長期租賃，２、短期租賃年限一般不超過 5 年，３、長期租賃具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期國有建設用地使用權作價出資（入股）：國家以一定年期的國有建設用地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)（股份有限公司或有限責任公司），該建設用地使用權由新設企業(yè)持有，相應的建設用地使用權轉化為國家對企業(yè)出資的國家資本金或股本金的行為國有建設用地使用權授權經營：國家根據需要，以一定年期的國有建設用地使用權作價后授權給國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團經營管理國家無償收回劃撥土地使用權有多種原因，主要有(A 土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因而停止使用土地的；B 國家根據城市建設發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權的；C 各級司法部門沒收其所有財產而收回土地使用權的；E 土地使用者自動放棄土地使用權的)。建設用地使用權劃撥的管理。未經原批準機關同意，連續(xù) 2 年未使用的劃撥土地使用權，國家可以無償收回建設用地使用權人有權將建設用地使用權(B 互換 C 贈與 D 出資 E 抵押)，但法律另有規(guī)定的除外集體土地使用權的概念１、民事主體依法取得對集體土地進行經營、使用和收益的民事權利。民事主體是指集體所有制單位承包經營戶和個人。２、物權法規(guī)定土地承包經營權和宅基地使用權在 性質上可合稱 為集體土地使用權。集體土地使用權分為兩種(1)農地使用權（現行規(guī)定為 ①土地承包經營權、② 自留地和③自留山使用權），農地包括耕地、其他農業(yè)用地、用于農業(yè)開發(fā)的荒地(2)農村建設用地使用權：包括 ①宅基地、②集體企業(yè)和 ③公益用地等集體土地使用權的流轉2014 年 11 月 21 日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《關于引導農村土地經營權有序流轉發(fā)展農業(yè)適度規(guī)模經營的意見》，為我國農村土地經營權流轉提供了政策支持房地產開發(fā)－規(guī)劃與設計管理城鄉(xiāng)規(guī)劃１、包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。14２、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。３、詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃規(guī)劃區(qū)是指城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設和發(fā)展需要，必須實行規(guī)劃控制的區(qū)域城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、 近 郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中城市規(guī)劃區(qū)是指（城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內）因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。城鎮(zhèn)體系規(guī)劃分為①全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、②省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、③市域(鎮(zhèn)域)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃以及④縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的內容應當包括：①城鎮(zhèn)空間布局和規(guī)?？刂疲谥卮蠡A設施的布局，③為保護生態(tài)環(huán)境、資源等需要嚴格控制的區(qū)域省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，報 國務院 審批。城市規(guī)劃管理的基本概念城市規(guī)劃監(jiān)管體制和機制不斷創(chuàng)新，并逐步建立了綠線、紫線、藍線、黃線管理制度城市總體規(guī)劃的內容應當包括：城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設的地域范圍，各類專項規(guī)劃等城市總體規(guī)劃的強制性內容１、規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內建設用地規(guī)模、基礎設施和公共服務設施用地、水源地和水系、基本農田和綠化用地、環(huán)境保護、自然與歷史文化遺產保護以及防災減災等內容，應當作為城市總體規(guī)劃的強制性內容２、城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為 20 年城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應當依據國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接；從事城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作應當具備 法人 資格。城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。社會公眾參與、 同級人大常委會 審議、 上級政府 審批城市規(guī)劃修改有下列情形之一的，組織編制機關方可按照規(guī)定的權限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃：(1)上級人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的；(2)行政區(qū)劃調整確需修改規(guī)劃的；15(3)因國務院批準重大建設工程確需修改規(guī)劃的；(4)經評估確需修改規(guī)劃的；(5)城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機關認為應當修改規(guī)劃的其他情形。城市規(guī)劃的實施１、城市規(guī)劃經審批頒布后，即具有法規(guī)效力。２、城市規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內容。(1)報建審批管理包括①對建設項目選址審批核發(fā)項目 選址 意見書，②對城市用地審批核發(fā)建設 用地規(guī)劃 許可證（未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權），③對建設工程審批核發(fā)建設 工程規(guī)劃 許可證。(2)批后管理主要是按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系 對違章占地和違章建設的查禁工作 。城市規(guī)劃報建審批管理包括(A ．建設項目選址管理 C．建設用地規(guī)劃管理 D．建設工程規(guī)劃管理)。不屬 于城市規(guī)劃的實施管理范疇的是（B.建設工程施工許可證）【解析】《建設工程施工許可證》是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，由建設行政主管部門頒發(fā)兩證一書１、建設項目 選址 意見書國家對于建設項目，特別是國家的大、中型建設項目的宏觀管理，在可行性研究階段，主要是通過計劃管理和規(guī)劃管理來實現?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：按照國家規(guī)定需要有關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準 前 ，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請 核發(fā)選址意見書 。２、建設用地規(guī)劃許可證在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以 劃撥 方式提供國有土地使用權的建設項目，經有關部門批準、核準、備案后， 建設單位 應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出 建設用地規(guī)劃許可 申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范嗣，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。３、建設工程規(guī)劃許可證(1)在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府 申請辦理建設工程規(guī)劃許可證 。(2)申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。(3)建設工程規(guī)劃許可管理的主要內容：核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證 前 的管理工作有：16(1)建筑管理；(2)道路管理；(3)管線管理；(4) 審定設計方案；核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證 后 的管理工作有：(1)放線、驗線制度；(2)建設工程的竣工驗收；(3)竣工資料的報送在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證前，城市規(guī)劃行政主管部門應對(C .建設工程施工圖 )進行審查臨時性建設規(guī)劃管理在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行臨時建設的，應當經城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準，臨時建設應當在批準的使用期限內自行拆除城市規(guī)劃實施的監(jiān)督檢查１、縣級以上人民政府及其城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責對城鄉(xiāng)規(guī)劃編制、審批、實施、修改的監(jiān)督檢查。未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；２、尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處 建設工程造價 5%以上10%以下 的罰款；３、無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處 建設工程造價百分之十以下 的罰款４、建設單位未在建設工程竣工驗收后６個月內向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關竣工驗收資料的，由所在城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責任限期補報，逾期不補報的，處１萬元以上５萬元以下的罰款5、工程竣工報告應經 項目經理 和 施工單位有關負責人 審核簽字。城市紫線、綠線、藍線和黃線劃定１、城市紫線是指國家歷史文化名城內的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線。２、城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。控制性詳細規(guī)劃應當提出不同類型用地的界線、規(guī)定綠化率控制指標和綠化用地界線的具體坐標。３、城市藍線是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線。４、城市黃線是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線城市紫線、綠線、藍線和黃線管理１、在城市紫線范圍內確定各類建設項目，必須先由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依據保護規(guī)劃進行審查，組織專家論證并進行公示后核發(fā)選址意見書。２、城市綠線內的用地，不得改作他用，不得違反法律法規(guī)、強制性標準以及批準的規(guī)劃進行17開發(fā)建設，不符合規(guī)劃要求的建筑物及其他設施應當限期遷出。３、在城市藍線內進行各項建設，必須符合經批準的城市規(guī)劃。４、在城市黃線內新建、改建、擴建各類建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，應當依法向建設主管部門(城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門) 申請辦理城市規(guī)劃許可城市紫線、綠線、藍線和黃線監(jiān)督１、城市紫線監(jiān)督對擅自調整和改變城市紫線，擅自調整和違反保護規(guī)劃的行政行為，或者由于人為原因，導致歷史文化街區(qū)和歷史建筑遭受局部破壞的，省、自治區(qū)建設行政主管部門和直轄市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門等監(jiān)督機關可以提出糾正決定，督促執(zhí)行。２、城市綠線監(jiān)督各類建設工程要與其配套的綠化工程同步設計，同步施工，同步驗收。３、城市藍線、黃線監(jiān)督城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門 定期 對城市藍線、黃線管理情況進行監(jiān)督檢查，對違反《城市藍線、黃線管理辦法》在城市藍線、黃線范圍內進行各類建設活動的，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰城市基礎設施用地和城市地表水體的控制界線分別為(D.城市黃線與城市藍線)經城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界線是 （A、用地紅線 ）城市和建筑設計管理１、提高城市設計水平鼓勵開展城市設計工作，通過城市設計，從整體平面和立體空間上統(tǒng)籌城市建筑布局，協調城市景觀風貌，體現城市地域特征、民族特色和時代風貌。２、加強建筑設計管理按照“適用、經濟、綠色、美觀”的建筑方針，突出建筑使用功能以及節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)保，防止片面追求建筑外觀形象３、保護歷史文化風貌有序實施城市修補和有機更新，解決老城區(qū)環(huán)境品質下降、空間秩序混亂、歷史文化遺產損毀等問題，促進建筑物、街道立面、天際線、色彩和環(huán)境更加協調、優(yōu)美。項目報建制度１、凡在我國境內投資興建的房地產開發(fā)項目，都必須實行報建制度，接受當地建設行政主管部門或其授權機構的監(jiān)督管理。２、報建的程序為：開發(fā)項目立項批準列入年度投資計劃后，須向當地建設行政主管部門進行報建，交驗有關批準文件，領取《工程建設項目報建表》，認真填寫后報送，并要求進行招標準備。３、報建內容主要包括：工程名稱、建設地點、投資規(guī)模、資金來源、當年投資額、工程規(guī)模、開工日期、竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況共十項。建筑工程施工許可管理的范圍18１、在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。２、工程投資額在 30 萬元以下 或者建筑面積在 300m2 以下 的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。３、按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。４、必須申請領取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。申領建筑工程施工許可證的條件１、應當辦理用地批準手續(xù)的，已經辦理該建筑工程用地批準手續(xù)。２、在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經取得建設工程規(guī)劃許可證。３、施工場地已經基本具備施工條件４、已經確定施工企業(yè)。５、有滿足施工需要的技術資料，設計文件已按規(guī)定審查合格。６、有保證工程質量和安全的具體措施。７、按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。８、建設資金已經落實。(1)建設工期 不足一年 的，到位資金原則上不得少于工程合同價的 50%，(2)建設工期 超過一年 的，到位資金原則上不少于工程合同價的 30%。９、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件建筑工程施工許可證的管理１、建設單位應當自領取施工許可證之日起 3 個月內開工。２、因故不能按期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過 3 個月。３、既不開工又不申請延期或者超過延期次數、時限的，施工許可證自行廢止4、在建的建筑工程因故中止施工的，建設單位應當自中止施工之日起 1 個月內 向發(fā)證機關報告，并做好建筑工程的維護管理工作。因故不能按期開工的建設單位，應當在施工許可證期滿前向發(fā)證機關申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過(C．3 )個月工期超過一年的建設工程，申領建設工程施工許可證，其到位資金原則上不得少于工程合同價的(B ． 30％)１、建設工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。２、建設單位應當將工程發(fā)包給具有相應資質等級的單位。３、建設單位不得將建設工程肢解發(fā)包。19４、建設工程發(fā)包單位不得迫使承包方低于成本競標，不得任意壓縮合理工期。５、施工單位應當依法取得相應等級的資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承攬工程。６、施工單位對建設工程的施工質量負責。建設工程建設單位的質量責任和義務包括( )。A 建設單位應當依法對工程建設項目勘察、設計、施工以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購進行招標B 建設單位不可將建設工程適當的肢解發(fā)包C 建設工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價格競標，不得任意壓縮合理工期建設D 建設單位應當將施工圖設計文件提交有資格的施工圖設計文件審查機構審查E 建設單位應當將工程發(fā)包給具有相應資質等級的單位建設工程質量監(jiān)督管理制度１、國務院建設行政主管部門對全國的建設工程質量實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。２、國務院建設行政主管部門和國務院鐵路、交通、水利等有關部門應當加強對有關建設工程質量的法律、法規(guī)和強制性標準執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。３、國務院發(fā)展改革部門按照國務院規(guī)定的職責，組織稽查特派員，對國家出資的重大建設項目實施監(jiān)督檢查。建設工程質量保修管理房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算建筑工程項目 最低保修期限地基基礎和主體結構工程 設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏 ５年供熱與供冷系統(tǒng) ２個采暖期、供冷期電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝 ２年裝修工程 ２年１、存續(xù)期：承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期 減去 商品房竣工至交付之間的時間２、 商品住宅 的保修期 不得低于 建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續(xù)期，３、當存續(xù)期 少于 施工單位對房地產開發(fā)企業(yè)的最低保修期限時，房地產開發(fā)企業(yè) 對 購買人的保修期不得低于下列最低保修期限(保修期自商品住宅交付之日起計算)房地產開發(fā)企業(yè)保修期自商品住宅交付之日起計算建筑工程項目 最低保修期限地基基礎和主體結構 在合理使用壽命年限內承擔保修20屋面防水3 年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足 3 年的，適用此款 )墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1 年墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年地面空鼓開裂、大面積起砂 1 年門窗翹裂、五金件損壞 1 年管道堵塞 2 個月供熱、供冷系統(tǒng)和設備 1 個采暖期或供冷期衛(wèi)生潔具 1 年燈具、電器開關 6 個月４、 非住宅商品房 的保修期 不得低于 建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續(xù)期。（按照前項作法）５、因不可抗拒力或者使用不當造成的損失，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。保修期自商品住宅交付之日起計算建設工程的竣工驗收管理工程竣工驗收的監(jiān)督管理機構１、國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全國工程竣工驗收的監(jiān)督管理。２、縣級以上地方人民政府建設主管部門負責本行政區(qū)域內工程竣工驗收的監(jiān)督管理，具體工作可以委托所屬的工程質量監(jiān)督機構實施。３、工程竣工驗收由 建設單位 負責組織實施工程竣工驗收的條件(1)完成工程設計和合同約定的各項內容；(2)提出工程竣工報告；(3)提出工程質量評估報告；(4)提出質量檢查報告；(5)有完整的技術檔案和施工管理資料；(6)有進場試驗報告。(7)建設單位已按合同約定支付工程款。(8)有施工單位簽署的工程質量保修書。(9)對于住宅工程，進行分戶驗收并驗收合格，建設單位按戶出具《住宅工程質量分戶驗收表》。(10)建設主管部門及工程質量監(jiān)督機構責令整改的問題全部整改完畢。(11)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件21在正常使用下，下列符合施工單位對房屋建筑工程的最低保修期限規(guī)定的有（A.屋面防水為5年C.裝修工程為2年）工程竣工驗收的程序(1)工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。(2)建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位組成驗收組，制定驗收方案。(3)建設單位應當在工程竣工驗收 7個工作日前 將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質量監(jiān)督機構。(4)建設單位組織工程竣工驗收。由(A.國務院建設行政主管部門) 負責全國工程竣工驗收的監(jiān)督管理工作房地產開發(fā)項目的質量責任制度房地產開發(fā)企業(yè)應對其開發(fā)的房地產項目承擔質量責任１、房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定。２、房地產開發(fā)企業(yè)作為房地產項目建設和營銷的主體，是整個活動的組織者。其他所有參與部門都是房地產開發(fā)企業(yè)選擇的，都和房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生合同關系，出現問題也應當由房地產開發(fā)企業(yè)與責任單位協調對質量不合格的房地產開發(fā)項目的處理方式１、房屋竣工后，必須驗收合格后方可交付使用。２、商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗，主體結構質量不合格的， 購買人有權退房 ，甚至要求開發(fā)企業(yè)依法承擔賠償責任。３、注意的問題(1)交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后， 與房屋所有權證辦理與否無關，主體結構質量問題與使用時間關系不大， 房屋主體結構不合格的，均可申請退房 。(2)是確屬主體結構質量不合格的，而不是一般性的質量問題。一般性的質量問題主要通過質量保修解決。(3)必須向工程質量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質量監(jiān)督部門核驗的結論為依據 ，其他單位檢測結果無效。(4)對給購房人造成的損失應當有合理的界定，只應包含直接損失，不應含精神損失 等間接性損失。關于因房地產開發(fā)企業(yè)的責任導致主體結構質量不合格的已售商品住房處理方式的說法，正確的是(C.購房人有權選擇退房或換房)住宅質量保證和住宅使用說明制度住宅質量保證書22１、內容住宅質量保證書，應當列明工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。２、保修項目和保修期(1)存續(xù)期：承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期減去商品房竣工至交付之間的時間。(2)商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續(xù)期，如竣工時間2016年1 月、商品房交付時間2017年7月，相距1 年6個月，存續(xù)期＝約定2年保修期－１年６個月＝６個月，此６個月＜保修期２年，則開發(fā)單位對購買人之保修期限不得低于下列保修期限(3)當存續(xù)期 少于 施工單位對房地產開發(fā)企業(yè)的最低保修期限時，房地產開發(fā)企業(yè)對購買人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3 年的，適用此款）；③墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；④墻面、頂棚抹灰層脫落1年；⑤地面空鼓開裂、大面積起砂1年；⑥門窗翹裂、五金件損壞1年；⑦管道堵塞2個月；⑧供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；⑨衛(wèi)生潔具1年；⑩燈具、電器開關6個月。(4)非住宅商品房的保修期 不得低于 建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續(xù)期。(5)因不可抗拒力或者使用不當造成的損失，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。保修期自商品住宅交付之日起計算。住宅使用說明書的內容(1)開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；(2)結構類型；(3)裝修、裝飾注意事項；(4)上水、下水、電、燃氣、熱力、通信、消防等設施配置的說明；(5)有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；(6)門、窗類型，使用注意事項；23(7)配電負荷；(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；(9)其他需說明的問題。關于《住宅質量保證書》中商品住宅有關項目 最低保修期限 的說法，正確的有(B.墻面抹灰層脫落1年C. 衛(wèi)生間地面滲漏1年D. 電氣開關6個月E. 管道堵塞2 個月 )商品房交付使用管理(1)房地產開發(fā)企業(yè)按期交付符合交付使用條件的商品房(2)房地產開發(fā)企業(yè)向購房人提供 《住宅質量保證書 》 和 《住宅使用說明書》(3)房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。①測繪結果與合同中約定面積數據有差異，合同未作約定，依照商品房銷售管理辦法20條辦理②面積誤差比絕對值在 3%以內（含 3%）的，據實結算房價款③面積誤差比絕對值超出 3%時，買受人有權退房。１、買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起 30 日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。２、買受人不退房的，(1)產權登記面積大于合同約定面積時，①面積誤差比在 3%以內（含 3%）部分的房價款由買受人補足；②超出 3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。(2)產權登記面積小于合同約定面積時，①面積誤差比絕對值在 3%以內（含 3%）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；②絕對值超出 3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。(4)房地產開發(fā)企業(yè)協助購買人辦理 土地使用權變更 （開發(fā)單位變更為個人）和房屋所有權登記手續(xù)①房地產開發(fā)企業(yè)當在商品房交付使用之日起60日內，將辦理房屋權屬登記數據報送房屋所在地房地產行政主管部門房地產轉讓的概念1、《城市房地產管理法》規(guī)定：房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法24方式將其房地產轉移給他人的行為。２、房地產轉讓的實質是房地產權屬發(fā)生轉移。《城市房地產管理法》規(guī)定，房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內的土地使用權同時轉讓。３、房地產轉讓可分為有償和無償兩種方式。(1)有償轉讓 主要包括房地產 買賣 、房地產 抵債 、、房地產 作價入股 等行為，(2)無償轉讓 主要包括房地產 贈與 、 繼承 等行為。 注意所有人名稱變更不算轉讓４、房地產買賣屬于雙務行為，房地產贈與屬于單務行為，受讓人不需承擔任何義務下列情形中，屬于房地產有償轉讓的有（A．房地產買賣B．房地產入股 D．房地產抵債）房地產轉讓的條件(1)達不到下列條件的房地產 不得轉讓 。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于 房屋建設工程的 ，應完成開發(fā)投資總額的 25％以 上；②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；③按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定 查封 或以其他形式限制房地產權利的 。(3)依法 收回 土地使用權的。(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的。(5)權屬有 爭議 的。(6)未 依法登記 領取 權屬證書的 。(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情況。以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的(C.25% )以上，否則房地產不得轉讓《城市房地產管理法》及《城市房地產轉讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產轉讓應當符合的條件，其中不得轉讓的房地產包括(B.權屬有爭議的；C. 共有房地產，未經其他共有人書面同意的；D.依法收回土地使用權的；E. 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的 )房地產轉讓的程序(1)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；(2)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后 90日內 持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；(3)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在 7日內 作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；25(4)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；(5)房地產轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；(6)登記機構辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)權屬證書根據《城市房地產轉讓管理規(guī)定》，關于房地產轉讓的程序的規(guī)定，表述正確的有 (A.房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；D.房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；E .房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產權屬證書)房地產轉讓合同合同的內容由當事人協商擬定，一般應包括：(1)雙方當事人的姓名或者名稱、住所；(2)房地產權屬證書的名稱和編號；(3)房地產坐落位置、面積、四至界限；(4)土地宗地號、 土地使用權取得的方式 及 年限