房地產(chǎn)金融基本知識培訓(xùn)演示文檔

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.,房地產(chǎn)金融基本知識,引言：貨幣、信用、金融 房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來源 影響房地產(chǎn)金融市場的社會經(jīng)濟因素 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 資產(chǎn)收益率 信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款,.,引言：貨幣、信用、金融,什么是貨幣 什么是信用 什么是金融,.,一、什么是貨幣？,所謂貨幣，就是固定地充當(dāng)商品交換中的一般等價物的特殊商品?，F(xiàn)代貨幣有5 項基本職能：價值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣；而價值尺度和流通手段是其最基本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣。現(xiàn)代貨幣最主要的是由國家發(fā)行并強制流通的符號式象征物——紙幣。因此，國家的權(quán)威是現(xiàn)代貨幣的重要基礎(chǔ)?，F(xiàn)代社會，貨幣是分層次的，如在我國，貨幣有4 個層次： M0= 現(xiàn)金 M1= M0+企業(yè)、單位支票存款+基本建設(shè)存款 M2= M1+儲蓄存款+企業(yè)、單位定期存款+財政金庫存款 M3= M2+商業(yè)票據(jù)+短期融資債券 其中M1是通常所說的狹義貨幣供應(yīng)量，M2是廣義貨幣供應(yīng)量,.,二、什么是信用？,信用是現(xiàn)代經(jīng)濟的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系：借款方將某種權(quán)益——若干時間后歸還借款的承諾——給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。因此，信用體現(xiàn)了借貸和權(quán)益的雙向運動。事實上，信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系通過貨幣來體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)。,.,“信用”圖式,,,貸款人,借款人,,,資金（現(xiàn)金或支票）,權(quán)益,.,三、什么是金融？,金融是提供信用服務(wù)的專門領(lǐng)域。市場經(jīng)濟條件下，資金盈余者與資金短缺者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過金融市場和金融機構(gòu)來確立的。 在一個發(fā)達的信用經(jīng)濟體系中，中央銀行、商業(yè)銀行和非銀行金融機構(gòu)組成了完整的金融機構(gòu)體系。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，金融涉及的經(jīng)濟活動范圍越來越廣闊，金融服務(wù)的種類（所謂金融產(chǎn)品）越來越多，金融（所謂符號經(jīng)濟或象征經(jīng)濟）對實體經(jīng)濟（生產(chǎn)和消費）的影響越來越大、越來越密切、越來越不可捉摸。,.,第一節(jié)??? 房地產(chǎn)金融中的 資金流及資本來源,房地產(chǎn)金融中的資本流 資金來源 中國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運作,.,一、房地產(chǎn)金融中的資本流,隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡單變得比較復(fù)雜，形成了有多種主體參與的交易體系和過程，特別是形成了復(fù)雜的資本流——現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程。（如圖2—1） 在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了3個方面的參與者： A.?? 資本的使用者：開發(fā)商、房屋預(yù)購者 B.???資本的供應(yīng)者：家庭、銀行、保險公司、政府 C.?? 服務(wù)中介組織：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司,.,房地產(chǎn)金融中的資本流,,商業(yè)銀行 保險公司 養(yǎng)老金 房地產(chǎn)投資信托 政府 家庭 外國投資者,投資銀行 抵押貸款銀行 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 資本—債務(wù),開發(fā)商 家庭 商業(yè)資本家 土地所有者,,,,,資本供應(yīng)者,服務(wù)機構(gòu),資本使用者,,權(quán)益,資金,權(quán)益,資金,.,二、資金來源,資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵。目前世界各國房地產(chǎn)金融市場的資金來源有各自不同的特點，一般主要有如下來源： 保險公司 商業(yè)銀行 儲蓄貸款銀行 互助儲蓄銀行 抵押銀行 房地產(chǎn)投資信托公司,.,三、我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運作,目前，我國金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴大。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運作的基本模式可以圖2—2來作簡單描述。,.,房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運作的基本模式,,資金來源,政府撥款,銀行貸款,抵押貸款,金融市場,企業(yè)自籌（資本金）,集體集資,預(yù)收款,,,,,,,,,,國營公司,,各類公司,,,,,證券,股票,股份公司,,,,,,,,,各類公司,,各類公司,,用戶,,,住房公積金,住宅合作社,,,,,,,,特定城市政府與居民,,.,第二節(jié)?? 影響房地產(chǎn)金融市場的 社會經(jīng)濟因素,資金的融通是房地產(chǎn)開發(fā)與交易最基本的金融保證，房地產(chǎn)金融活動對房地產(chǎn)市場的活躍起著至關(guān)重要的作用，影響房地產(chǎn)金融的社會經(jīng)濟因素必然影響房地產(chǎn)本身。,.,一、通貨膨脹的變化,在市場經(jīng)濟條件下，所謂通貨膨脹是指社會整體物價水平持續(xù)上漲的過程，而通貨緊縮則是指社會整體物價水平持續(xù)下降的過程。社會整體物價水平的變化必然會影響到房地產(chǎn)價格的變化，但一般而言，房地產(chǎn)的價格水平與社會整體物價水平的運行周期可能是不同步的，二者的關(guān)系非常復(fù)雜。 描述房地產(chǎn)周期的指示性指標(biāo)除房地產(chǎn)平均價格（一般為指數(shù)指標(biāo)）外，還有房屋空置率——空置房屋占房屋總量的比重。我國還有“房地產(chǎn)景氣指數(shù)”。,.,二、銀行利率的變化,利率是現(xiàn)代經(jīng)濟體系中進行宏觀調(diào)控最主要的控制變量，利率變化對房地產(chǎn)的影響一般是反方向作用：即銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。,.,三、所得稅法的變化,在成熟的市場體系中，稅法和稅率的變化對經(jīng)濟的影響是十分明顯的。在市場經(jīng)濟國家，房地產(chǎn)投資是最重要的減稅手段和避稅工具，稅法稅率的變化必然對其產(chǎn)生突出影響。 一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場交易，有利于投資，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不利于市場交易的增加，不利于投資，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。,.,四、貨幣匯率的變化,匯率就是一國貨幣對別國貨幣的匯兌比率。匯率變化的運行機制非常復(fù)雜，匯率的變動對實體經(jīng)濟的影響也非常復(fù)雜。 一般而言，匯率對房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為在一個較長的穩(wěn)定變動趨勢中，匯率上升產(chǎn)生資本流出，使國內(nèi)的房地產(chǎn)價格下降；匯率下降產(chǎn)生資本流入，使本國房地產(chǎn)價格上升。之所以會形成這樣的規(guī)律，最主要的原因在于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其流動性較差，變現(xiàn)比較困難，當(dāng)資金流向發(fā)生變化時，價格的變化幅度會很大，造成的后果也令人難于接受，甚至“崩盤”。,.,五、日用品價格的變化,日用品價格的變化對房地產(chǎn)價格的變化影響相對較小，只有形成長期穩(wěn)定的變化趨勢時，特別是與消費結(jié)構(gòu)的變化整合起來時，日用品價格變化對房地產(chǎn)的影響才會顯現(xiàn)出來。,.,六、房地產(chǎn)證券和其他投資工具 回報率的變化,當(dāng)房地產(chǎn)成為投資工具時，其回報率與其他各種投資工具回報率之間的比較是影響房地產(chǎn)價格的重要因素。流動性較差的特點，使得房地產(chǎn)投資的回報率應(yīng)該比其他投資工具更有吸引力時，才會被更多的投資者選擇。,.,七、金融政策,國家的金融政策是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對房地產(chǎn)發(fā)展形成重大影響，而房地產(chǎn)市場融資量巨大的特性，更進一步強化了金融政策的影響效應(yīng)，使得房地產(chǎn)對金融政策的變動特別敏感。如銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán)等，都對房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時會使房地產(chǎn)也成為所謂的“政策市”。隨著金融市場化的不斷發(fā)展，國家對金融的管制逐漸放松，直接的政策影響也會逐步下降，但其間接作用（特別是心理影響）仍然是重要的、不可忽視的。,.,八、社會福利制度,社會福利制度對房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個人買房就越踴躍，在同等社會經(jīng)濟發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。 我國福利制度的改革，正是最近10多年我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要原因之一。,.,第三節(jié)??? 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值,金融市場是對資金的使用和各種權(quán)益的調(diào)配進行交易，資金使用的價格如何，是人們最關(guān)心的問題之一。 利息對借款人來說就是資金占用的成本，而對放款人來講就是借出資金獲得的補償即收益；利率就是資金占用的單位成本即價格。利息或利率與占用資金的時間長短關(guān)系非常密切。,.,一、利率,1.名義利率和現(xiàn)值 名義利率：名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時共同約定的利率。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時間價值，實際上利率就是到期收益率。例如：甲向乙借款100萬，約定一年為期，到期一次性還本金100 萬并付利息10萬，則在這個合同中的名義利率就是： 利率i=利息/本金=10%/年 貼現(xiàn)率：由于資金具有時間價值，一筆資金若干時間之后的價值（購買力）與現(xiàn)在的價值（購買力）是不同的，二者的比值就是貼現(xiàn)率。 現(xiàn)值：資金的未來收益通過貼現(xiàn)的辦法換算成現(xiàn)在的價值量就是其現(xiàn)值，即時間為零時的價值量。,.,2.利率集,所謂利率集就是名義利率的組成，即在名義利率中到底包含了哪些利率，從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事實上就是資金使用的成本來源。一般來講包括：⑴無風(fēng)險短期實際利率⑵通漲溢價⑶期限溢價⑷差價,.,3.實際利率,⑴定義 實際利率是名義利率經(jīng)實際或預(yù)測的貨幣購買力變化校正后的利率，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤）減去通貨膨脹后的利息率水平。 ⑵物價指數(shù)校正 90年代前期，我國的保值定期儲蓄的保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率，即所謂的保值率就是通漲溢價。 在個別的借貸合同中如何確定雙方都認同的校正水平，通常需要較多的談判，達成協(xié)議也需要雙方較多的理性判斷。,.,4.利率的期限結(jié)構(gòu),貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種因期限差異造成的利率差異，可以叫做期限結(jié)構(gòu)溢價。 期限結(jié)構(gòu)的成因有以下解釋： ⑴期限越長，貸款人失去的其他投資機會可能越多，為了彌補未來更高收益投資機會的損失，貸款人會提高長期貸款利率； ⑵借款人為了保證自己在較長期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的成本； ⑶期限越長，貸款人承擔(dān)的風(fēng)險和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當(dāng)?shù)难a償； ⑷期限越長，借款人越有機會在放款人不愿意的時候還款，從而對放款人不利，這種損失需要借款人作出適當(dāng)?shù)难a償——期權(quán)溢價。,.,5.利率和可貸資金,商品的市場價格是由商品的供給和需求共同決定的，金融市場上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價格——利率。 因此，在平衡的金融市場中，一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系?？梢酝ㄟ^圖2—3來解釋。,.,利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系,,,,利率,可貸資金數(shù)量,0,,,,,,,,I2,I1,F1,F2,D,資金需求曲線,S2,S1,資金供給曲線,.,6.利率同風(fēng)險溢價,本論題是利率風(fēng)險的概率解釋，涉及到較多的數(shù)學(xué)知識，實踐上對金融產(chǎn)品的設(shè)計意義較重大，此處從略。,.,二、未來值,未來值就是存款經(jīng)過一段時間后的價值，包括本金和利息。 利息計算通常有兩種方法：單利和復(fù)利。,.,1.單利的計算,單利是指僅計算本金的生息或時間價值。 例如：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%,以單利計息，到期一次還本付息，則其計算如下： 本金=100萬，利息=100*10%*2=20萬， 到期借款人應(yīng)還本付息共120萬。,.,2.復(fù)利的計算,復(fù)利則是根據(jù)利息計算周期，將每個周期的利息都作為下一期的本金的組成來計算下一個生息周期的利息。 例如：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%，以復(fù)利計息，到期一次還本付息，則其計算如下： 本金=100萬， 第一年的利息為100*10%=10萬， 第二年的利息為（100+10）*10%=11萬， 到期應(yīng)還本金為100萬，付利息為21萬，共還本付息121萬。,.,3.不同計息周期的復(fù)利計算,一般地，某筆貸款的年利率是i，本金是PV0，計息周期為每年計息一次，則其各年的未來值的計算公式為：FVn= PV0（1+i）n 在現(xiàn)實生活中，貸款的計息周期經(jīng)?？梢杂胁煌陌才?，如年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計息）等，其未來值的計算也有不同的公式。,.,⑴粗算模型（簡化計算）,若貸款的年利率為i，一年按m個周期計算復(fù)利，則n年后其未來值為：FVmn= PV0（1+i/m）mn 表2—3是不同復(fù)利計算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來值比較。,.,不同復(fù)利周期同樣數(shù)量（100元）的貸款未來值比較,,.,⑵精算模型（復(fù)雜計算）,粗算模型簡單地把年利率分解成為更小復(fù)利周期利率，影響了同樣一筆貸款在不同復(fù)利計算周期下的等效性，在借款期限較長的情況下嚴(yán)重影響借款人利益。因此，實際上在安排還貸計劃時，人們一般采用精算型式來計算。其最基本的思想是利率等效性——同樣的貸款不會因復(fù)利計算周期的不同而影響其未來值。 這樣，在計算時就要先算出不同復(fù)利周期的等效利率，公式為：（1+ia）=（1+isa）2=（1+iq）4=（1+imo）12=（1+id）360這里， i為年利率，isa為半年利率，iq為季度利率，imo為月利率，id 為連續(xù)（日）利率，這些利率相互之間都是等效利率。,.,三、未來收益的貼現(xiàn),未來值是資金未來價值的計算，同樣地，我們也可以計算未來某個時候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來的收益價值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價值，這種計算稱為未來收益的貼現(xiàn)，其計算參數(shù)是貼現(xiàn)率。,.,1.一年未來收益的貼現(xiàn),一年期的未來收益的貼現(xiàn)公式為： PV0=FV1/(1+i) 這里i是貼現(xiàn)率，1/(1+i)是貼現(xiàn)因子。 事實上是現(xiàn)值的一年未來值的逆運算。,.,2.多年未來收益的貼現(xiàn),如果一筆收益是在第n年實現(xiàn)的，那么其貼現(xiàn)值的計算就是：PV0=FVn/(1+i)n 如果不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5……CFn，則這些收益的總的貼現(xiàn)值就是：PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5……CFn/(1+i)n這里的貼現(xiàn)率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n為各年的貼現(xiàn)因子。,.,3.通過未來收益的貼現(xiàn)值與投資初值的比較判斷房地產(chǎn)的投資價值,未來收益的貼現(xiàn)計算為我們對房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過比較在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小，我們就能進行簡單的價值判斷，從而得到某項投資是否合理的結(jié)論。 各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱為凈現(xiàn)值。若凈現(xiàn)值為正，就是未來收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負數(shù)，則可以斷定該項投資無利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說明該項投資在不考慮風(fēng)險因素時，還是基本可行的。,.,例子,在計算未來收益的貼現(xiàn)時，我們有個計算參數(shù)——貼現(xiàn)率，不同的貼現(xiàn)率對計算結(jié)果影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了我們的判斷。 例如：有所房子第一年有1萬元收益，第二年有2萬元收益，第三年有2萬元收益，第四年有2萬元收益，第四年還可以按12萬元賣出，而現(xiàn)在需要10萬元買這所房子。問現(xiàn)在買下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？ 這個問題實際上就是比較在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來收益的凈現(xiàn)值是正數(shù)。計算過程是這樣的： 因為現(xiàn)值計算公式涉及到指數(shù)運算，求得貼現(xiàn)率的運算相對較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)幾個貼現(xiàn)率水平來計算，如5%,10%,15%，20%，則計算結(jié)果如下：（表2—4）,.,表2-4 不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較,,.,結(jié)論,計算結(jié)果表明，在貼現(xiàn)率為20%水平，該項投資仍然是合理的。由此可見，可行的貼現(xiàn)水平事實上就是可行的內(nèi)部收益率。,.,第四節(jié) 資產(chǎn)收益率,資產(chǎn)收益率是任何經(jīng)濟實體進行經(jīng)營過程中必須十分注重的財務(wù)指標(biāo)之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營為最?？紤]到某項資產(chǎn)中經(jīng)營者自身所占權(quán)益比重的差異，在會計報表中，資產(chǎn)收益率有不同的概念和計算方法。,.,一、資產(chǎn)收益率,資產(chǎn)收益率是指該項資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項資產(chǎn)價值總額的比值，說明整個資產(chǎn)的收益水平。 其計算公式為： 資產(chǎn)收益率=凈營業(yè)收益/資產(chǎn)價值 =（營業(yè)收益-經(jīng)營費用）/資產(chǎn)購買價格,.,二、權(quán)益收益率,權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對應(yīng)的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即： 權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金 =（凈營業(yè)收入-年還款額）/自有資金 這里必須注意的是：權(quán)益收益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購房者了，這時，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。,.,簡單結(jié)論,由此可見，資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化；而權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例——首次付款比重與已償還貸款比重之和。,.,三、有效收益率,有效收益率是指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。其嚴(yán)格的定義如下：若房屋未來價值的貼現(xiàn)值 I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+…+IN/（1+IRR）N+IN‘/（1+IRR）N與房屋初始購買價相等，則稱IRR為有效收益率。 這里，IN 為房屋第N年的收益，IN‘為房屋的終值。 有效收益率是購房者實際能取得的收益率，所有又稱為內(nèi)部收益率。當(dāng)上式的年收益為稅后收益時，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率。,.,第五節(jié)???信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款,信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款是房地產(chǎn)金融最主要的基本業(yè)務(wù)內(nèi)容，涉及的主體包括貸款者——商業(yè)銀行，即資金的借出方；借款人——房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，即資金的借入方；第三方——擔(dān)保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供償還貸款保證的責(zé)任方，對貸款負有連帶責(zé)任。,.,一、信貸和擔(dān)保貸款的定義與區(qū)別,1.信貸 信貸就是借款人由于自己的良好市場信譽，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。 2.擔(dān)保貸款 擔(dān)保貸款是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。在實踐中，擔(dān)保貸款有4種基本形式：,.,擔(dān)保貸款的4種基本形式,⑴保證貸款（狹義的擔(dān)保貸款）——在借款人出現(xiàn)違約時，由第三人（擔(dān)保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式； ⑵質(zhì)押貸款——是指借款人或第三方將等價的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系； ⑶抵押貸款——抵押貸款是指房屋所有人或購買人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。一般地，以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（mortgage）。 ⑷質(zhì)押（或抵押）+保證貸款——指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。,.,3.信貸與抵押貸款的關(guān)系,信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系，但二者有著重要的區(qū)別： ⑴信貸以借款人的信譽和經(jīng)濟實力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價值為還款保證； ⑵抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易； ⑶房屋的不可移動性、價值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普遍的住房消費的實現(xiàn)手段。,.,二、抵押貸款,抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最主要的內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細節(jié)多，貸款周期較長，管理比較復(fù)雜。,.,1.抵押貸款的操作程序,抵押貸款的操作流程，見圖2—5； 抵押貸款合同的管理流程，見圖2—6。,.,抵押貸款的操作流程,,抵 押 房 屋 實 物 認 定,產(chǎn) 權(quán) 證 書 的 驗 證,售房公司資質(zhì)審定 所有權(quán)驗證 產(chǎn)權(quán)證書 同實物的核驗 所有權(quán)歷史變化 共有人、租賃人調(diào)查 其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查 土地使用證、 規(guī)劃許可證、 銷售許可證,房 屋 價 值 評 估,確 定 抵 押 價 值,,,,,,.,,,填 寫 抵 押 房 屋 清 單,簽 訂 抵 押 貸 款 合 同,辦 理 房 屋 抵 押 登 記,合 同 終 止,,,,,抵押物建設(shè),抵押物使用,,,,,,,,房 屋 產(chǎn) 權(quán) 登 記,,按約還款 歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證,違約處置 拍賣抵押物清償,,,,,,,,,.,抵押貸款合同管理流程,,選 擇 借 款 合 同 格 式,固定資產(chǎn)類,流動資產(chǎn)類,,,,,,,,借 款 合 同 的 書 寫 審 核,,借款申請書,抵押合同,借款合同,審批資料,借款合同報審單,,,,,,,借 款 合 同 簽 章,,,借款人簽章,擔(dān)保人簽章,經(jīng)辦行簽章,,,,,,,,,.,,,借 款 人 及 抵 押 合 同 公 證,,借 款 合 同 抵 押 合 同 編 號 分 發(fā),,借款合同變更,借款合同解除,借款合同終止,借款合同違約,,,,,,,,,,抵押合同,借 款 合 同 保 管,,,,,法院 裁決,,,.,2.設(shè)定抵押的條件,可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn)包括： ⑴依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的國有土地使用權(quán)； ⑵企業(yè)、公司、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物； ⑶依法獲得的房屋期權(quán)； ⑷依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物； ⑸依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權(quán)。,.,3.不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn),⑴權(quán)屬有爭議或不清的房地產(chǎn)； ⑵已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)； ⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ⑷列為文物保護的古建筑，有重要紀(jì)念意義的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)； ⑹未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)； ⑺未經(jīng)中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)； ⑻行政機構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)； ⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外； ⑽劃撥土地使用權(quán)。,.,4.設(shè)定抵押貸款時應(yīng)注意的事項,目前我國房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時應(yīng)注意以下問題： ⑴共有房屋的抵押共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。 ⑵出租房屋的抵押已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。 ⑶房改房的抵押“房改房”可以抵押，但抵押估價受到較大限制；不同類型的房改房，其評估價差異較大。 ⑷新增添附物問題房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。在需要拍賣時添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。,.,5.抵押期限,房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。 抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。,.,6.抵押權(quán)的物上請求權(quán),貸款人對自己的抵押權(quán)有物上請求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨立請求法律保護。 物上請求權(quán)包括： ⑴停止侵害請求權(quán) ⑵請求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保 ⑶消除危險請求權(quán) ⑷排除妨礙請求權(quán) ⑸損害賠償請求權(quán),.,7.拍賣抵押房屋的注意事項,當(dāng)?shù)盅喝诉`約不按時償還借款時，抵押權(quán)人可以依法進行處置，包括折價、拍賣和變賣等，其中拍賣是最常用的公開處置方式，是一個嚴(yán)格的法律過程。,.,⑴拍賣應(yīng)辦理的手續(xù),拍賣是由委托方委托拍賣人進行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價最高者付出相應(yīng)的購買款后得到標(biāo)的物的過程。實踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的委托方，抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。拍賣一定要按法定程序公開進行，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認，可能還會導(dǎo)致嚴(yán)重的法律責(zé)任。,.,⑵房屋拍賣后的清償順序,房屋拍賣所得的清償順序是： A支付處分抵押房屋的費用， B扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款， C償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金， D剩余金額返還抵押人， E若拍賣所得不足于支付前三項費用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。,.,⑶重復(fù)抵押時價款的分配,同一抵押物依法可以重復(fù)抵押，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，按照登記的順序來實現(xiàn)。 因此，房地產(chǎn)抵押必須進行抵押登記，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護。,.,⑷房屋拍賣時的優(yōu)先購買權(quán),法律規(guī)定，在房屋被拍賣時，抵押權(quán)人應(yīng)書面通知下列人員以保證他們的優(yōu)先購買權(quán)： A已出租的抵押房屋的承租人； B共有房屋的其他共有人； C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人； D按優(yōu)惠價購買的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。,.,8.期房抵押貸款的辦理,期房是尚未竣工的預(yù)售房屋，其抵押應(yīng)做二次登記： 一是簽訂抵押貸款合同時的期樓抵押登記； 二是房屋竣工在通過質(zhì)量檢查和驗收后的房屋抵押登記。,.,三、質(zhì)押貸款,質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)是債權(quán)人享有的通過占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為出質(zhì)人，享有質(zhì)權(quán)的人為質(zhì)權(quán)人。,.,1.質(zhì)押的基本特征,⑴質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán) ⑵質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán) ⑶質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財產(chǎn)的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務(wù),.,2.質(zhì)押與抵押的異同,⑴質(zhì)押與抵押的共同點 A都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式； B都以取得所押財產(chǎn)的價值為目的； C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離； D都以所押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償。,.,⑵質(zhì)押與抵押的區(qū)別,A質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。 B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。 D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。,.,3.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利與義務(wù),⑴質(zhì)押的參與人質(zhì)押的參與人包括：債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者；債務(wù)人，對債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)償還債務(wù)的義務(wù)人；出質(zhì)人，對債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。法律對出質(zhì)人有嚴(yán)格的資格規(guī)定。 ⑵出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)法律上對出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。隨著我國法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會更加清晰、嚴(yán)格。,.,4.質(zhì)押物,我國的《擔(dān)保法》對質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實踐中質(zhì)押物主要是指各種債券和存款單等有價證券。,.,5.權(quán)利質(zhì)押合同,根據(jù)《擔(dān)保法》第65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容：⑴被擔(dān)保的主債權(quán)的種類和數(shù)額⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限⑶質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況⑷質(zhì)押擔(dān)保的范圍⑸質(zhì)物移交的時間⑹當(dāng)事人認為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項⑺補正 《擔(dān)保法》第64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時應(yīng)當(dāng)采用書面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無效的。,.,6.權(quán)利質(zhì)押的效力,對個人住房質(zhì)押貸款的質(zhì)押標(biāo)的主要為各種債券和存款單，其標(biāo)的范圍的效力包括：憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請求權(quán)及其他權(quán)利。同時，還應(yīng)特別注意如下方面： ⑴優(yōu)先受償?shù)男Я?⑵對出質(zhì)人權(quán)利的限制 ⑶質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù) ⑸權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅,.,四、保證貸款,保證是債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對債務(wù)人履行債務(wù)負保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任。 保證債務(wù)履行的第三方為保證人，其債務(wù)被擔(dān)保履行的債務(wù)人為被保證人。,.,1.參與人及其關(guān)系,保證是為擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)而設(shè)立的，參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方（保證人），他們的關(guān)系如下： ⑴債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位； ⑵主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無直接關(guān)系。 ⑶保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書面合同，確定對主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。,.,2.保證的特征及其性質(zhì),⑴保證的特征保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，因此： A保證人負無限責(zé)任， B保證易于設(shè)定和執(zhí)行， C保證沒有特定的財產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。 ⑵保證的性質(zhì)A人身性B從屬性C代償性D轉(zhuǎn)移性E獨立性,.,3.保證人的條件,⑴保證人須具有民事主體資格 ⑵保證人須具有代為清償債務(wù)的能力,.,4.保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍,⑴公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍 ⑵企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍,.,5.保證合同的概念與法律特征,⑴保證合同的概念保證合同即保證人與債權(quán)人訂立的，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時，代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。 ⑵保證合同的法律特征A保證合同是從合同；B保證合同是有名合同；C保證合同是單務(wù)合同；D保證合同是諾成性合同。,.,6.保證合同的內(nèi)容,⑴被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額； ⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限； ⑶保證的方式； ⑷保證擔(dān)保的范圍； ⑸保證期限，以及雙方認可的其他事項。,.,,,.,,,