康養(yǎng)地產(chǎn)運(yùn)營及盈利模式研究.ppt

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康養(yǎng)地產(chǎn)運(yùn)營及盈利模式專題研究,康養(yǎng)地產(chǎn)概念,康養(yǎng)地產(chǎn)建立在旅游產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上，以中國傳統(tǒng)的養(yǎng)生的理念及方法去解決養(yǎng)老問題的復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)模式。,自然資源、人文資源,老年化市場、房地產(chǎn)市場,休閑產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),養(yǎng)老政策、旅游政策、金融政策、房地產(chǎn)政策、稅收政策等,發(fā)展階段,目前我國健康養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)正處于由第二階段向第三階段發(fā)展過程中,第一階段傳統(tǒng)養(yǎng)老院形成條件?老齡化初期運(yùn)營主體?政府社會保障?社會保障水平低,第二階段老年公寓?老齡化中期?政府+開發(fā)商?政府給予一定支持,第三階段老年社區(qū)?老齡化加劇?開發(fā)商為主?社會保障體系完善,康養(yǎng)五大分類模式,國內(nèi)目前康養(yǎng)模式可按驅(qū)動因素分為五大養(yǎng)生養(yǎng)老模式：,養(yǎng)生養(yǎng)老模式,康療型養(yǎng)生養(yǎng)老,居家式養(yǎng)生養(yǎng)老,異地養(yǎng)生養(yǎng)老,農(nóng)家休閑養(yǎng)生養(yǎng)老,立體化養(yǎng)生養(yǎng)老,康復(fù)型養(yǎng)生養(yǎng)老,療養(yǎng)型養(yǎng)生養(yǎng)老,,,,“季節(jié)性”養(yǎng)生養(yǎng)老,“候鳥式”養(yǎng)生養(yǎng)老,異地購房養(yǎng)生養(yǎng)老,,,,,綜合性養(yǎng)生養(yǎng)老,,,,,,康療型養(yǎng)生養(yǎng)老,嫁接專業(yè)醫(yī)療資源，強(qiáng)調(diào)提供專業(yè)化的健康管理服務(wù)，采取會員制方式，主要面向?qū)】蹈裢怅P(guān)注的中高端老年群體,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,產(chǎn)品特色,典型案例,用地性質(zhì)：一般為非居住用地，且土地通過劃撥、協(xié)議等方式取得,區(qū)位環(huán)境：依山傍水，生態(tài)資源良好；,務(wù)的老年公寓實(shí)行會員制入住，會員費(fèi)加管理費(fèi)，無產(chǎn)權(quán)。,臺灣長庚養(yǎng)生文化村、北京太申祥和山莊、北京燕達(dá)國際健康城,康療型養(yǎng)老住宅的功能體系,居住功能,學(xué)習(xí)交流功能,針對客戶運(yùn)營主體運(yùn)營方式,功能體系：通過與專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、康復(fù)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)合作，提供全方位的健康體檢、老年特色疾病的照料看護(hù)、病愈的康復(fù)療養(yǎng)等專業(yè)化的健康管理服務(wù)，并輔以滿足交流、學(xué)習(xí)、娛樂的活動中心。對年齡有一定限制，主要針對身體健康欠佳和對保健養(yǎng)生格外關(guān)注的老年人為主。以開發(fā)商為開發(fā)主體，政府、專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)協(xié)助出租及會員制，由于受用地性質(zhì)的限制，一方面依托自身養(yǎng)生、休閑等配套設(shè)施接待養(yǎng)生體驗(yàn)度假，另一方面并將提供醫(yī)療看護(hù)服,醫(yī)療護(hù)理功能,休閑娛樂功能,康療型養(yǎng)生養(yǎng)老,,,,,,,,,,案例鏈接：臺灣長庚養(yǎng)生文化村,用地性質(zhì)區(qū)位環(huán)境產(chǎn)品特色功能體系客戶運(yùn)營主體運(yùn)營方式,?非居住用地?位于臺灣桃園龜山鄉(xiāng)一座34公頃的山坡上?集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂等功能于一體?依托長庚醫(yī)院，提供專業(yè)的高質(zhì)量健康咨詢和醫(yī)療服務(wù)?銀發(fā)學(xué)園、社區(qū)活動中心，組織豐富多彩的社區(qū)活動?完善的社區(qū)功能，包括超市、銀行、書店等?入住客人：年滿60歲的老年人?游客：13歲以上?臺塑集團(tuán)，不用政府補(bǔ)貼，接受慈善機(jī)構(gòu)捐助?出租：分長住與試住體驗(yàn)；?養(yǎng)生體驗(yàn)營：兩天一晚的體驗(yàn)之旅，13歲以上人士均可參加?場地出租：提供多功能會議場所，可提供,企業(yè)教育訓(xùn)練、研討、演出、學(xué)術(shù)文化交流等活動使用,,,家居型養(yǎng)生養(yǎng)老,在地產(chǎn)大盤中加入養(yǎng)老主題概念，僅提供基本養(yǎng)老服務(wù)和社區(qū)配套服務(wù)，面向中高收入的活躍長者，采取住宅直接銷售的經(jīng)營方式,,,,,,,,,,,,,,,,,,產(chǎn)品特色,用地性質(zhì)：居住用地，一般通過市場化的出讓方式獲?。粎^(qū)位環(huán)境：通常位于城郊，有一定的生態(tài)資源，空氣清新自然；功能體系：實(shí)質(zhì)上是養(yǎng)老主題地產(chǎn)，往往以在郊區(qū)大盤中配建針對老年人的養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老別墅的形式推出，大部分仍停留在概念,層面，僅為老年人提供基本的社區(qū)服務(wù)。,養(yǎng)老居住,社區(qū)醫(yī)療、文化娛樂等普通養(yǎng)老服務(wù)功能,基本社區(qū)服務(wù)功能,地產(chǎn)大盤,針對客戶運(yùn)營主體運(yùn)營方式典型案例,主要針對中高收入的活躍長者，健康狀況良好，充滿活力。開發(fā)商不受用地性質(zhì)限制，住宅直接銷售。綠地21世紀(jì)孝賢坊、萬科幸福匯中的養(yǎng)老公寓,家居式養(yǎng)老功能,家居型養(yǎng)生養(yǎng)老,,西城,東城,孝賢坊,案例鏈接：綠地21世紀(jì)孝賢坊,用地性質(zhì),?居住用地,區(qū)位環(huán)境產(chǎn)品特色功能體系客戶運(yùn)營主體運(yùn)營方式,?社區(qū)建有大面積的中心湖泊及綠化樹木群，營造純天然森林式的居住環(huán)境?孝賢坊與其他社區(qū)內(nèi)其他組團(tuán)互補(bǔ)共生，依托彼此功能配套，塑造不同風(fēng)格組團(tuán)，打造以養(yǎng)老為功能特色的城郊新城?考慮老年人的特殊需求，建造無障礙設(shè)施?醫(yī)院，文化館，餐廳，超市等配套設(shè)備齊全?55-65歲年齡段的上海地區(qū)高收入且身體健康的群體?綠地集團(tuán)?住宅直接銷售。建造住宅的同時引入了眾多老年人必備的配套設(shè)施，如同濟(jì)大學(xué)附屬醫(yī)院等，從而自然形成一個市,場話運(yùn)作的養(yǎng)老社區(qū),,,,異地養(yǎng)生養(yǎng)老,非主流養(yǎng)老方式，健康且具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人通過異地購房，異地旅游和養(yǎng)老相結(jié)合，靈活性強(qiáng),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,產(chǎn)品特色,用地性質(zhì)：居住用地，通過市場出讓方式取得；區(qū)位環(huán)境：強(qiáng)調(diào)山海等強(qiáng)勢生態(tài)資源及宜居的氣候條件；,功能體系：以海南冬季養(yǎng)老基地和北方濱海低區(qū)的夏季避暑養(yǎng)老基地為主，通過異地購房方式，使老年人可進(jìn)行異地旅游和養(yǎng)老，靈活性強(qiáng),異地養(yǎng)生養(yǎng)老的功能體系,居住功能,休閑度假功能,投資功能,針對客戶運(yùn)營主體運(yùn)營方式典型案例,針對有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的健康活躍長者，喜歡參加社會活動，和外界保持良好的聯(lián)系開發(fā)商直接銷售大連、青島、煙臺、三亞、?？诘鹊貥潜P,異地養(yǎng)生養(yǎng)老,農(nóng)家休閑養(yǎng)生養(yǎng)老,養(yǎng)老與農(nóng)業(yè)休閑相結(jié)合的農(nóng)家寄養(yǎng)式異地養(yǎng)老，主要面向城市中高收入的活躍長者，采取將集體土地使用權(quán)出售的運(yùn)營方式,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,產(chǎn)品特色,針對客戶,用地性質(zhì)：集體土地，僅有使用權(quán)無所有權(quán)；區(qū)位環(huán)境：擁有田園景觀等鄉(xiāng)村原生態(tài)資源；,功能體系：結(jié)合農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動、農(nóng)村文化及農(nóng)家風(fēng)情生活，借鑒分時度假模式，將農(nóng)業(yè)休閑旅游和生態(tài)養(yǎng)老相復(fù)合，提供養(yǎng)老居住、瓜果采摘、綠色農(nóng)家餐飲等功能，基本無其他配套設(shè)施。針對城市中高收入的活躍長者，渴望田園生活，希望回歸自然。,農(nóng)家休閑養(yǎng)老的功能體系,居住功能,瓜果采摘,綠色農(nóng)家膳食,農(nóng)村文化體驗(yàn),運(yùn)營主體運(yùn)營方式典型案例,以開發(fā)商為主，社會機(jī)構(gòu)協(xié)助出租或銷售使用權(quán)：在鄉(xiāng)村景區(qū)周邊利用農(nóng)村閑置資源建設(shè)度假物業(yè)，并將該物業(yè)一定年限的使用權(quán)銷售給城市養(yǎng)老客戶江蘇生態(tài)農(nóng)莊、浙江城仙居,農(nóng)家休閑養(yǎng)生養(yǎng)老,,,,,,,,,,,,案例鏈接：浙江城仙居,用地性質(zhì)區(qū)位環(huán)境產(chǎn)品特色功能體系客戶運(yùn)營主體運(yùn)營方式,?集體土地?位于山水景區(qū)，有農(nóng)業(yè)休閑資源?讓城市人體驗(yàn)“候鳥式”生活，通過采摘蔬菜，農(nóng)家餐飲等鄉(xiāng)村休閑度假方式，讓心靈回歸自然，回歸純樸，深度體驗(yàn)田園生活?上海，杭州等地年齡在50-60歲的中高收入的老年人?聯(lián)眾集團(tuán)，由賽伯樂中國投資基金、杭州市政府創(chuàng)業(yè)基金、上城區(qū)政府創(chuàng)業(yè)基金及自然人共同持有?結(jié)合鄉(xiāng)村休閑度假等市場需求，通過自建、收購、合作、租賃等經(jīng)營方式，底層用于農(nóng)民自住，將2~4層經(jīng)營權(quán)出售給養(yǎng)老客戶，,使其獲得使用權(quán)，并吸引風(fēng)險投資注資，借鑒分時度假模式，形成鄉(xiāng)村休閑度假網(wǎng)絡(luò)。,立體化養(yǎng)生養(yǎng)老,綜合性強(qiáng)、功能多元復(fù)合、面向全齡段老人的全方位需求，采取租售結(jié)合的運(yùn)營方式，對開發(fā)商的資源整合能力和持續(xù)經(jīng)營能力要求較高,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,產(chǎn)品特色,針對客戶,典型案例,用地性質(zhì)：居住用地，但往往會帶有一些土地附加條件；,功能體系：大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，包括住宅、購物中心、老年大學(xué)、酒店、醫(yī)院、康體娛樂等多種業(yè)態(tài)，提供滿足居住、休閑娛樂、學(xué)習(xí)交流、親子、醫(yī)療護(hù)理、康體養(yǎng)生等需求的豐富多元配套,設(shè)施。面向各階段中高收入的老年客戶，涵蓋從活躍、可自理自立的低,齡長者、到需低度照看護(hù)理及高度醫(yī)護(hù)的高齡長者。,北京太陽城、上海親和源,精神實(shí)現(xiàn)功能,休閑娛樂功能,區(qū)位環(huán)境：安靜恬然，有一定的景觀資源；文化交流功能,親子功能,康體養(yǎng)生功能,醫(yī)療護(hù)理功能,居住功能,休閑需求,服務(wù)需,求,立體化養(yǎng)老住宅的功能體系,服務(wù)性需求,功能需求,休閑性需求,健康活躍期60—64歲,年齡階段高度護(hù)理期75歲以上低度護(hù)理期65—74歲,精神實(shí)現(xiàn),文化交流,休閑娛樂,親子,康體養(yǎng)生,醫(yī)療護(hù)理,運(yùn)營主體運(yùn)營方式,民辦公助，開發(fā)商為運(yùn)營主體，政府機(jī)構(gòu)協(xié)助租售結(jié)合，居家養(yǎng)老住宅銷售，將提供醫(yī)療看護(hù)服務(wù)的老年住宅持有經(jīng)營，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房養(yǎng)老,立體化養(yǎng)生養(yǎng)老,,,,,,,,,,,,案例鏈接：北京太陽城,用地性質(zhì)區(qū)位環(huán)境產(chǎn)品特色功能體系客戶運(yùn)營主體運(yùn)營方式,?居住用地?位于北京小湯山，社區(qū)周邊有綠色長廊、河流、果園、草坪等?集醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式，從醫(yī)院，購物中心到老年大學(xué)、酒店、各類俱樂部，提供豐富的配套設(shè)施?北京地區(qū)的高收入老年客戶，年齡跨度較大，從50歲的中老年人到80歲以上的老年人均為社區(qū)居民?寶氏華商經(jīng)濟(jì)集團(tuán)，北京市計(jì)委、建委、規(guī)劃局及昌平區(qū)政府各級領(lǐng)導(dǎo)和專家給予大力支持?居住形式靈活多樣，租售并舉，有居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式四種,方式。,五大運(yùn)營模式,五大運(yùn)營模式,盈利模式,,美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：會所費(fèi)用：16000人140美元/人=224萬美元高爾夫球會費(fèi)（按1/3居民入會計(jì)）：6000人1500美元/人=900萬美元合計(jì)：224+900=1124萬美元。即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá)1000多萬美元，相當(dāng)于賣掉50多套別墅（按均價17.5萬美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對社會公開經(jīng)營，這部分收入還未計(jì)入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。,盈利模式,目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”；對于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離的經(jīng)營模式。,收費(fèi)方式,養(yǎng)生養(yǎng)老住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：醫(yī)療護(hù)理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心體育活動方面——適合老年人的各類運(yùn)動如門球、保齡球、高爾夫等；休閑活動方面——如棋牌、書畫、釣魚等教育配套方面——老年大學(xué)、圖書館中介資源提供——家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等社區(qū)活動的組織——如各類表演活動、交友活動、聚會等。收費(fèi)方式費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面：日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收?。粚I(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收?。慌涮自O(shè)施使用費(fèi)，按會員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。,研究小結(jié),,,,3,盈利模式:,康養(yǎng)地產(chǎn)收益主要來源分一次性銷售收益和長期性租賃及相應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)增值收入。,,,2,發(fā)展趨勢:,,1,運(yùn)營模式:,目前康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營以開發(fā)商為主體,采取俱樂部會員制、連鎖經(jīng)營、分時度假、以房養(yǎng)老等模式。,國內(nèi)康養(yǎng)地產(chǎn)處于第二代單一養(yǎng)老階段向第三代多元養(yǎng)老社區(qū)階段過渡時期,形成產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)運(yùn)營模式。,