房地產(chǎn)業(yè)稅收培訓(xùn)教學(xué)課件.ppt

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1,房地產(chǎn)業(yè)稅收培訓(xùn),上饒縣地方稅務(wù)局二0一二年六月十二日,2,目錄,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,房地產(chǎn)業(yè)稅收管理現(xiàn)狀,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),3,房地產(chǎn)稅收管理現(xiàn)狀,房地產(chǎn)行業(yè)日漸成為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的重要杠桿，財(cái)政貢獻(xiàn)率也逐年攀升，在縣（市）一級(jí)對(duì)財(cái)政更是產(chǎn)生了決定性作用。房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理一直是各級(jí)地稅機(jī)關(guān)關(guān)注的難點(diǎn)問題。綜觀我們地區(qū)房地產(chǎn)稅收管理現(xiàn)狀，可以概括為以下幾點(diǎn)。（一）整體管理日趨規(guī)范。目前，全地區(qū)各級(jí)地稅機(jī)關(guān)按照“法治、公平、效率”的治稅思想和國(guó)家稅務(wù)總局房地產(chǎn)稅收“一體化”管理思路，通過稅種管理與環(huán)節(jié)控制、臺(tái)帳管理相結(jié)合，初步建立了“一戶式”征管檔案，逐步解決了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)稅收管理難點(diǎn)，總體上是朝著法制化、規(guī)范化的軌道邁進(jìn)。,4,（二）管理模式各具特色。目前，基層稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)稅收具體管理模式不盡相同。一是稅收管理員模式。二是委托代征模式。（三）管理績(jī)效逐步提升。各基層局根據(jù)本地實(shí)際稅源和內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)實(shí)施不同的管理模式，體現(xiàn)了因地制宜、因事設(shè)崗、以崗定責(zé)的管理特點(diǎn)。,房地產(chǎn)稅收管理現(xiàn)狀,5,主要問題及成因,根據(jù)現(xiàn)行稅制設(shè)置，房地產(chǎn)稅收涉及稅種13個(gè)。從征稅環(huán)節(jié)看，可分為房地產(chǎn)取得、保有和流轉(zhuǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)。由于稅種紛繁復(fù)雜，各稅種在各環(huán)節(jié)的納稅主體、納稅時(shí)間、優(yōu)惠減免規(guī)定各異，房地產(chǎn)稅收管理不可避免存在很多難點(diǎn)熱點(diǎn)問題。（一）稅制設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾產(chǎn)生的征管難題。一是稅制設(shè)計(jì)上不盡合理。二是各環(huán)節(jié)中稅收優(yōu)惠減免政策過多。三是計(jì)稅依據(jù)確認(rèn)困難。,6,主要問題及成因,（二）稅源管理的粗放性框架導(dǎo)致稅收流失。主要表現(xiàn)：一是信息采集不夠。二是稅源監(jiān)控不到位。三是征管模式與征稅環(huán)境不適應(yīng)，導(dǎo)致稅源失控。（三）管理職能的分割性特點(diǎn)凸顯配合缺位。房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理部門包括建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、房管、物價(jià)、地稅等，稅務(wù)部門需要掌握的涉稅信息大多數(shù)需要相關(guān)部門提供，但目前整體配合情況不是太理想，外部合力沒有形成，各部門之間未達(dá)到信息共享，資料傳遞不到位、不及時(shí)、不準(zhǔn)確。（四）納稅人的利益性驅(qū)動(dòng)帶來(lái)稅基侵蝕。一是存在故意偷逃稅現(xiàn)象。二是鉆政策空子“合理避稅”。,7,對(duì)策與建議,（一）以稅源管理為核心，強(qiáng)力推動(dòng)稅收管理上臺(tái)階1、明確機(jī)構(gòu)，清晰權(quán)責(zé)。按現(xiàn)有機(jī)構(gòu)設(shè)置，確定房地產(chǎn)稅源管理、稅收征管、稅款征收和稅務(wù)稽查四個(gè)崗位，明確各崗位工作職責(zé)及信息交換辦法。2、突出重點(diǎn)，把握關(guān)鍵。一是全面采集涉稅信息。加強(qiáng)部門聯(lián)系，建立本地房地產(chǎn)宏觀稅源檔案；采集房地產(chǎn)開發(fā)的動(dòng)態(tài)和靜態(tài)信息。3、優(yōu)化手段，搞好結(jié)合。一是要優(yōu)化稅源管理手段。充分運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，建立電子信息檔案，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)稅源實(shí)施動(dòng)態(tài)和靜態(tài)的稅源監(jiān)控。二是要搞好結(jié)合。,8,對(duì)策與建議,（二）以綜合治稅為平臺(tái)，著力開創(chuàng)稅收管理新局面1、密切部門配合，善于外部借力?，F(xiàn)行地方稅收具有較強(qiáng)的依附性，部門的配合至關(guān)重要，爭(zhēng)取黨政和各部門的支持是實(shí)現(xiàn)信息共享、綜合治稅的關(guān)鍵。2、強(qiáng)化信息建設(shè)，推行電子管理。稅收的科學(xué)化精細(xì)化管理離不開信息化手段的支撐，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)、相關(guān)稅種征收管理數(shù)據(jù)的收集、分析、處理和傳輸，推行網(wǎng)絡(luò)和電子管理。,9,目錄,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,房地產(chǎn)稅收管理現(xiàn)狀,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),10,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,（一）營(yíng)業(yè)稅1、征稅范圍銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其他土地附著物。（《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》）建筑物、構(gòu)筑物，是指通過建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑產(chǎn)品，包括房屋，道路、水庫(kù)、設(shè)備基礎(chǔ)、操作平臺(tái)、各種設(shè)備的砌筑結(jié)構(gòu)工程、金屬結(jié)構(gòu)工程。其他附著物，是指除建筑物、構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)，如樹木、莊稼、花草等。,11,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,2、征稅范圍的特殊規(guī)定①無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)行為單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)（《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》）。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。（國(guó)稅發(fā)[1995]156）②轉(zhuǎn)讓房屋有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的行為。③轉(zhuǎn)讓以不動(dòng)產(chǎn)投資入股取得的股權(quán)。,12,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,3、銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)額的確定單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額4、納稅時(shí)間的規(guī)定為銷售不動(dòng)產(chǎn)并取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。,13,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,5、納稅義務(wù)的判斷在房地產(chǎn)交易過程中，納稅人是否發(fā)生了應(yīng)當(dāng)繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅行為，除特殊規(guī)定外，一般從以下四個(gè)方面進(jìn)行把握①轉(zhuǎn)讓的是否是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)②被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是否屬于該單位或個(gè)人，或者說(shuō)是誰(shuí)轉(zhuǎn)讓了該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。③是否有償④不動(dòng)產(chǎn)是否為與中國(guó)境內(nèi)。只有同時(shí)具備上述四個(gè)條件，我們才能按銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征稅。,14,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,6、代建房屋行為的界定單位和個(gè)人受托代建房屋,必須同時(shí)符合下列條件,方可按”服務(wù)業(yè)”稅目的“代理”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅:1、必須是由受托方辦理建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)2、土地使用權(quán)屬于委托方,15,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,（二）土地增值稅土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。,16,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,2、土地增值稅征收方法土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%；（5）房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。,17,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,3、土地增值稅特點(diǎn)（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對(duì)象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。（2）征稅面比較廣。凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無(wú)論專營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。（3）實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來(lái)確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。（4）實(shí)行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。,18,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：有利于增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控；有利于國(guó)家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；有利于增加國(guó)家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。,19,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,4、土地增值稅征收范圍1.一般規(guī)定（1）土地增值稅只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。（2）土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其它附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。（3）土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。,20,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,2.特殊規(guī)定（1）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營(yíng)條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的就不能暫免征稅。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。（3）房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對(duì)于個(gè)人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核，可以免征土地增值稅。,21,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,5、土地增值稅征收方式第一步核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。第二步減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購(gòu)房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。,22,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,6、土地增值稅計(jì)算方法計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。,23,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。,24,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額30%（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%－扣除項(xiàng)目金額5%（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%－扣除項(xiàng)目金額15%（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%－扣除項(xiàng)目金額35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。,25,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,7、土地增值稅征收實(shí)例假設(shè)張先生于2004年以50萬(wàn)元購(gòu)買了一套房產(chǎn)，2006年12月將以70萬(wàn)來(lái)出售。1．張先生不能提供購(gòu)房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，其以核定方式來(lái)繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000（7000001%）元；2．如果張先生能夠提供購(gòu)房發(fā)票，發(fā)票所載金額為50萬(wàn)，那么可扣除：原值：500000；加計(jì)金額：5000005%+500000（1+5%）5%=51250；稅金：契稅為7500（5000001。5%）元，轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅為38500（7000005。5%）、個(gè)人所得稅按核定方式繳納為7000（7000001%）、印花稅350元。那么該套房屋的增值額為：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超過扣除項(xiàng)目金額的50%，按照30%的稅率計(jì)算。那么，土地增值稅為：9540030%=28620元。,26,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,一、企業(yè)匯算清繳的概念與企業(yè)范圍（一）企業(yè)所得稅匯算清繳：是指納稅人自納稅年度終了之日起5個(gè)月內(nèi)或?qū)嶋H經(jīng)營(yíng)終止之日起60日內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計(jì)算本納稅年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)月度或季度預(yù)繳企業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅年度應(yīng)補(bǔ)或者應(yīng)退稅額，并填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)、提供稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款的行為。（二）企業(yè)匯算清繳的企業(yè)范圍：凡在納稅年度內(nèi)從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)（包括試生產(chǎn)、試經(jīng)營(yíng)），或在納稅年度中間終止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)，都是企業(yè)所得稅匯算清繳的納稅人。包括查賬征收所得稅的企業(yè)和核定征收中定率征收所得稅的企業(yè)。,27,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,二、納稅人的責(zé)任1.納稅人應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例和企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定，正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，如實(shí)、正確填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表及其附表，完整、及時(shí)報(bào)送相關(guān)資料，并對(duì)納稅申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)法律責(zé)任。2.納稅人需要報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批、審核或備案的事項(xiàng)，應(yīng)按有關(guān)程序、時(shí)限和要求報(bào)送材料等有關(guān)規(guī)定，在辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)前及時(shí)辦理。3.納稅人未按規(guī)定期限進(jìn)行匯算清繳，或者未報(bào)送《管理辦法》規(guī)定資料的，按照稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理。,28,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,三、納稅人的權(quán)利1、延期申報(bào)權(quán)：納稅人因不可抗力，不能在匯算清繳期內(nèi)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)或備齊企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)資料的，應(yīng)按照稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，申請(qǐng)辦理延期納稅申報(bào)。2、糾錯(cuò)重報(bào)權(quán)：納稅人在匯算清繳期內(nèi)發(fā)現(xiàn)當(dāng)年企業(yè)所得稅申報(bào)有誤的，可在匯算清繳期內(nèi)重新辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)。3、結(jié)清稅款權(quán)：納稅人在納稅年度內(nèi)預(yù)繳企業(yè)所得稅稅款少于應(yīng)繳企業(yè)所得稅稅款的，應(yīng)在匯算清繳期內(nèi)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)繳的企業(yè)所得稅稅款；預(yù)繳稅款超過應(yīng)納稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)按有關(guān)規(guī)定辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意后抵繳其下一年度應(yīng)繳企業(yè)所得稅稅款。4、延期繳款權(quán)：納稅人因有特殊困難，不能在匯算清繳期內(nèi)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅款的，應(yīng)按照稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，辦理申請(qǐng)延期繳納稅款手續(xù)。,29,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,四、納稅人匯算清繳報(bào)送的資料（1）企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表及其附表；（2）財(cái)務(wù)報(bào)表；（3）備案事項(xiàng)相關(guān)資料；（4）總機(jī)構(gòu)及分支機(jī)構(gòu)基本情況、分支機(jī)構(gòu)征稅方式、分支機(jī)構(gòu)的預(yù)繳稅情況；（5）委托中介機(jī)構(gòu)代理納稅申報(bào)的，應(yīng)出具雙方簽訂的代理合同，并附送中介機(jī)構(gòu)出具的包括納稅調(diào)整的項(xiàng)目、原因、依據(jù)、計(jì)算過程、調(diào)整金額等內(nèi)容的報(bào)告；（6）涉及關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)往來(lái)的，同時(shí)報(bào)送《中華人民共和國(guó)企業(yè)年度關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來(lái)報(bào)告表》；（7）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他有關(guān)資料。納稅人采用電子方式辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定保存有關(guān)資料或附報(bào)紙質(zhì)納稅申報(bào)資料。,30,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,五、匯總納稅企業(yè)所得稅的匯算清繳1、實(shí)行跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)匯總繳納企業(yè)所得稅的納稅人，由統(tǒng)一計(jì)算應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額的總機(jī)構(gòu)，按照上述規(guī)定，在匯算清繳期內(nèi)向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)，進(jìn)行匯算清繳；分支機(jī)構(gòu)不進(jìn)行匯算清繳。2、經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)行合并繳納企業(yè)所得稅的企業(yè)集團(tuán)，由集團(tuán)母公司（簡(jiǎn)稱匯繳企業(yè)）在匯算清繳期內(nèi)，向匯繳企業(yè)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送匯繳企業(yè)及各個(gè)成員企業(yè)合并計(jì)算填寫的企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表，以及《管理辦法》規(guī)定的有關(guān)資料及各個(gè)成員企業(yè)的企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表，統(tǒng)一辦理匯繳企業(yè)及其成員企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算清繳。,31,房地產(chǎn)企業(yè)如何預(yù)繳企業(yè)所得稅,企業(yè)所得稅采取季度（月）預(yù)繳，年度匯算清繳的方法繳納。但房地產(chǎn)企業(yè)如何預(yù)繳企業(yè)所得稅，一直存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)以會(huì)計(jì)利潤(rùn)額加上預(yù)售收入計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤(rùn)減去以前年度待彌補(bǔ)虧損后的余額為應(yīng)納稅所得額預(yù)繳企業(yè)所得稅。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)直接按照預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)額乘以適用稅率預(yù)繳企業(yè)所得稅。兩種觀點(diǎn)的存在，使廣大房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)繳季度企業(yè)所得稅時(shí)無(wú)所適從。那么，房地產(chǎn)企業(yè)究竟應(yīng)該如何預(yù)繳企業(yè)所得稅呢？,32,房地產(chǎn)企業(yè)如何預(yù)繳企業(yè)所得稅,首先，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度的實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因其開發(fā)產(chǎn)品周期長(zhǎng)，并且存在對(duì)未完工產(chǎn)品——房屋預(yù)先進(jìn)行銷售，收取預(yù)收款現(xiàn)象。其次，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表〉等報(bào)表的通知》（國(guó)稅函[2008]44號(hào)）規(guī)定，“利潤(rùn)總額”填報(bào)會(huì)計(jì)制度核算的利潤(rùn)總額，其中包括從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在本行填寫按本期取得預(yù)售收入計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤(rùn)額等。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，只是月（季）預(yù)繳所得稅的計(jì)稅依據(jù)“利潤(rùn)總額”的其中的一部分，而不是其全部。,33,房地產(chǎn)企業(yè)如何預(yù)繳企業(yè)所得稅,再其次，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2008]635號(hào)）規(guī)定，《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）》第4行“利潤(rùn)總額”修改為“實(shí)際利潤(rùn)額”，填報(bào)按會(huì)計(jì)制度核算的利潤(rùn)總額減除以前年度待彌補(bǔ)虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。從國(guó)稅函[2008]635號(hào)文的規(guī)定看，以前年度虧損在季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)，是完全可以沖減實(shí)際利潤(rùn)額的。綜合以上理由，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接按照預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)額乘以適用稅率預(yù)繳企業(yè)所得稅的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)以會(huì)計(jì)利潤(rùn)額加上預(yù)售收入計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤(rùn)減去以前年度的待彌補(bǔ)虧損后的余額為應(yīng)納稅所得額預(yù)繳企業(yè)所得稅。,34,目錄,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,房地產(chǎn)稅收管理現(xiàn)狀,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),35,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：新營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)支付境外企業(yè)或個(gè)人提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)、咨詢勞務(wù)不再區(qū)分是否在境內(nèi)發(fā)生，需要代扣代繳營(yíng)業(yè)稅，但因?yàn)橥鈬?guó)企業(yè)不需要交納城建稅及教育費(fèi)附加，所以只需要代扣營(yíng)業(yè)稅，如果勞務(wù)完全在國(guó)外發(fā)生，企業(yè)所得稅勞務(wù)以歸屬地來(lái)判斷所得來(lái)源地，不需要扣交預(yù)提所得稅，如果勞務(wù)在國(guó)內(nèi)發(fā)生，構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)的，不需要扣交，由外國(guó)企業(yè)申報(bào)繳納。,36,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用問題，代收的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)如果符合營(yíng)業(yè)稅新條例的3個(gè)條件，不必作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，企業(yè)所得稅處理上作為代收代付款處理，但要注意一定要付出去，否則將作為應(yīng)稅收入處理。,37,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：代銷還是自銷的區(qū)別，房地產(chǎn)商開發(fā)票給中介，中介開發(fā)票給購(gòu)房人并代辦產(chǎn)權(quán)證，雖然中介和房產(chǎn)商簽的合同是按基價(jià)代銷，實(shí)際上不屬于代銷，房地產(chǎn)商按基價(jià)結(jié)算銷售不動(dòng)產(chǎn)收入，中介按購(gòu)銷差價(jià)同樣按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，見國(guó)稅函（2005）917號(hào)，但如果說(shuō)發(fā)票由房地產(chǎn)商直接開給購(gòu)房戶呢，中介就按代理業(yè)來(lái)納稅，稅率一樣，稅目不致。,38,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：轉(zhuǎn)讓出讓土地使用權(quán)差額還是全額納稅？財(cái)稅［2003］16號(hào)文件規(guī)定：“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額”。單位和個(gè)人銷售其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)的原價(jià)是指購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)發(fā)票上注明的價(jià)款，不包括購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)過程中支付的各種費(fèi)用和稅金。,39,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：新舊合同銜接問題。財(cái)稅（2009）112號(hào)規(guī)定，應(yīng)稅行為和計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定以合同到期日和09年12月31日孰先為原則。A和B08年1月1日簽3年租房合同，當(dāng)時(shí)就收了360萬(wàn)租金，老營(yíng)業(yè)稅按權(quán)責(zé)發(fā)生制，08年每個(gè)月10萬(wàn)來(lái)交營(yíng)業(yè)稅，因?yàn)楹贤?0年12月31日到期，因?yàn)榧{稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、稅率、納稅地點(diǎn)、扣繳義務(wù)人、人民幣折合率、減免稅優(yōu)惠政策等從09年1月1號(hào)要按新營(yíng)業(yè)稅來(lái)，所以09年1月1日租賃合同納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，所以2月15號(hào)前得把240萬(wàn)租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅12萬(wàn)交了。A和境外B簽境外咨詢合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，當(dāng)天就收了180萬(wàn)咨詢費(fèi)，那么08年一年的120萬(wàn)因?yàn)槭蔷惩獾牟恍枰欢悾?9年呢？因?yàn)?9年6月30日早于09年12月31日，所以應(yīng)稅行為確定仍適用舊稅法，1分錢不用交。,40,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：村委會(huì)的土地如果辦理了政府征用改為國(guó)有土地，村委會(huì)收到的補(bǔ)償款作為土地使用者將土地歸還給土地所有者不征收營(yíng)業(yè)稅。如果村委會(huì)私下與開發(fā)商搞小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，集體土地還是那個(gè)集體土地，還在村委會(huì)名下，那么取得的開發(fā)商給的鈔票應(yīng)當(dāng)作為租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅，什么時(shí)候收到什么時(shí)候產(chǎn)生納稅義務(wù)。如果是農(nóng)民房屋被拆遷取得的補(bǔ)償費(fèi)呢？是否需要按照國(guó)稅函（1997）87號(hào)規(guī)定：對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)-其他土地附著物稅目征收營(yíng)業(yè)稅。,41,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：B房地產(chǎn)商以零價(jià)格銷售給C一套房產(chǎn)，從政府處取得100萬(wàn)收入，營(yíng)業(yè)稅怎么辦？根據(jù)新營(yíng)業(yè)稅，將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與企業(yè)或個(gè)人需要視同銷售申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)所得稅也需要視同銷售處理，對(duì)于從政府處取得的100萬(wàn)因?yàn)闆]有為政府提供應(yīng)稅行為，所以不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，但應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)所得稅的收入。,42,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：誠(chéng)意金需要交納營(yíng)業(yè)稅？一房地產(chǎn)公司3月1日某樓盤正式開盤，每位欲購(gòu)房戶需交納一萬(wàn)元誠(chéng)意金，才享有搖號(hào)選房的權(quán)利，規(guī)定在3月10日搖號(hào)并正式簽訂購(gòu)房合同時(shí)，如簽訂合同則此誠(chéng)意金抵充房款，如不簽訂合同，作為違約金歸房地產(chǎn)公司所有，那么房地產(chǎn)公司收取誠(chéng)意金時(shí)需要交納營(yíng)業(yè)稅嗎？簽訂合同時(shí)因購(gòu)房戶不簽合同導(dǎo)致的違約金要交營(yíng)業(yè)稅嗎？根據(jù)新修訂的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第25條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，那么誠(chéng)意金是否屬于預(yù)收帳款呢？根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，預(yù)收帳款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收帳款是建立在購(gòu)貨合同基礎(chǔ)上的，對(duì)應(yīng)于本例，即納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，所收到的預(yù)收款應(yīng)當(dāng)建立在購(gòu)房合同基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)公司3月1日收取誠(chéng)意金時(shí)，顯然是尚未簽訂購(gòu)房合同的。,43,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),由上述分析可見本例的誠(chéng)意金均不屬于建立在購(gòu)房合同上的預(yù)收款性質(zhì)，因此房地產(chǎn)公司3月1日收取的誠(chéng)意金不應(yīng)作為預(yù)收帳款征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，如果3月10日購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，則建立在購(gòu)房合同上的此一誠(chéng)意金便符合了預(yù)收帳款的性質(zhì)，此時(shí)應(yīng)與其他房屋銷售價(jià)格與價(jià)外費(fèi)用合并征收營(yíng)業(yè)稅，如果購(gòu)房者放棄簽訂合同，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定的應(yīng)稅范圍，房地產(chǎn)公司取得的此項(xiàng)收入并不屬于營(yíng)業(yè)稅法所規(guī)定的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，即房地產(chǎn)公司所沒收的這筆違約金并不是建立在應(yīng)稅行為基礎(chǔ)上的，因此不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不予征收營(yíng)業(yè)稅，至于購(gòu)房戶是否可以索回誠(chéng)意金，則是相關(guān)民事法律的問題，購(gòu)房戶可以在民事法律范圍內(nèi)要求房地產(chǎn)商返還這筆預(yù)付款，因?yàn)楸纠蟹康禺a(chǎn)商規(guī)定的不購(gòu)房即沒收違約金的合同本質(zhì)上違背了合同法。,44,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：房地產(chǎn)商賣房后承諾每平方米100元替購(gòu)房戶租出去，如果以120元租出去的話，因?yàn)樽赓U合同是購(gòu)房戶和租戶簽的，房地產(chǎn)商以20元差價(jià)按代理業(yè)納稅，如果只租了80元，房地產(chǎn)商虧了，自然沒有營(yíng)業(yè)稅，但倒找給購(gòu)房戶的20元差價(jià)因?yàn)闆]有向購(gòu)房戶提供應(yīng)稅行為所以不涉及營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)商沒錢了，想法子將房子抵押給小張2年，小張給房地產(chǎn)商20萬(wàn)，小張想想房子空著也是空著，于是租給小王30萬(wàn)，房地產(chǎn)商屬于租賃業(yè)按20萬(wàn)貸款利率核定征收，小王這20萬(wàn)里面肯定含本利，就利錢再核定征收小王的金融保險(xiǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅，小王轉(zhuǎn)租的部分營(yíng)業(yè)稅不得差額扣除，統(tǒng)統(tǒng)的交租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅。,45,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)免稅的例外。財(cái)稅（2009）111號(hào)，離婚財(cái)產(chǎn)剖析，無(wú)償贈(zèng)與配偶父母子女祖父母外祖父母孫子女外孫子女兄弟姐妹（體現(xiàn)了男女平等），承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人（撫養(yǎng)是大養(yǎng)小，贍養(yǎng)是小養(yǎng)大），房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼續(xù)人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。這里的死亡應(yīng)當(dāng)包括宣告死亡。,46,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：免租期的營(yíng)業(yè)稅處理，前兩年免租，后三年每年收取100萬(wàn)租金，前兩年無(wú)償提供勞務(wù)且有正當(dāng)理由，不需要交營(yíng)業(yè)稅，后三年收到時(shí)就產(chǎn)生租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)，房產(chǎn)稅前兩年納稅人無(wú)租使用，由實(shí)際使用人按房產(chǎn)余值交房產(chǎn)稅，后三年看各省的規(guī)定，有的規(guī)定分年算，有的規(guī)定一次預(yù)收幾年房租的一次性交。城鎮(zhèn)土地使用稅無(wú)租使用的，由實(shí)際使用人來(lái)交。,47,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)和補(bǔ)充年金保險(xiǎn)的問題。兩險(xiǎn)的重要前提是符合相關(guān)政府出臺(tái)的法律、法規(guī)、規(guī)章，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕27號(hào)）規(guī)定：自2008年1月1日起，企業(yè)根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，分別在不超過職工工資總額5%標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除；超過的部分，不予扣除。可見前提是“國(guó)家有關(guān)政策”，目前補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)（年金）的國(guó)家政策是2004年5月1日開始施行的《企業(yè)年金試行辦法》，而補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)則由各地省市政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。無(wú)論是哪項(xiàng)政策，都強(qiáng)調(diào)了兩險(xiǎn)需分別以社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)和社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)為基礎(chǔ)，即只有在繳納了社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)與社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)后才可以參保兩險(xiǎn)。,48,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：2008年某企業(yè)支付補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)6萬(wàn)元，工資薪金總額100萬(wàn)元，其中歸屬直接生產(chǎn)工人3萬(wàn)元，管理人員3萬(wàn)元。（為說(shuō)明問題，例題簡(jiǎn)化處理）計(jì)提并繳納補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)的會(huì)計(jì)分錄：借：生產(chǎn)成本30000借：管理費(fèi)用30000貸：應(yīng)付職工薪酬-補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)60000借：應(yīng)付職工薪酬-補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)60000貸：銀行存款60000根據(jù)27號(hào)文規(guī)定，企業(yè)作納稅調(diào)增所得額10000元（60000-100萬(wàn)5%）。其實(shí)企業(yè)真正進(jìn)入當(dāng)期損益的只有30000元，如果按照進(jìn)入損益的30000元調(diào)整，只需調(diào)整5000元（30000-50萬(wàn)5%）。類似于對(duì)固定資產(chǎn)折舊的處理。,49,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項(xiàng)目占地10000㎡，土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬(wàn)元，其中支付土地價(jià)款3500萬(wàn)元，拆遷貨幣補(bǔ)償1500萬(wàn)元?？偨ㄔ烀娣e75000㎡，建造成本7000萬(wàn)元。平均售價(jià)3000元/㎡。另外，在本項(xiàng)目中，需要按照1∶1的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房40套（平均每套150㎡）。1.土地成本貨幣性支出為35001500=5000（萬(wàn)元）借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)5000貸：貨幣資金5000。2.第一期回遷房40套建造支出（700075000）40150=560（萬(wàn)元）借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)560貸：開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)560。3.土地成本合計(jì)5000＋560＝5560（萬(wàn)元）4.單位可售建筑面積土地成本5560（75000－40150）=805.805.單位可售建筑面積建筑成本（7000－560）（75000－40150）=933.33（元/㎡）,50,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第一款可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)發(fā)票不足金額據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預(yù)提費(fèi)用最高不得超過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過本條款規(guī)定的合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后實(shí)際支付時(shí)可按規(guī)定稅前扣除。,51,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：預(yù)租問題，31號(hào)文規(guī)定：與承租人簽訂預(yù)約租賃協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租人取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，也就是說(shuō)企業(yè)所得稅規(guī)定是只有在交付使用時(shí)，才可以按租金確認(rèn)收入，但是營(yíng)業(yè)稅呢？營(yíng)業(yè)稅租賃業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是收到預(yù)收款的當(dāng)天，這個(gè)預(yù)收款前提是有合同，那么1月1號(hào)簽合同，當(dāng)天收到租金10萬(wàn)，當(dāng)天就產(chǎn)生了營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)，而企業(yè)所得稅到2月1號(hào)交付時(shí)才產(chǎn)生納稅義務(wù)。,52,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：房地產(chǎn)企業(yè)老板有錢，以公司名義在美國(guó)租了套房，邁阿密一套、夏威夷一套，白宮附近一套，付租金，這個(gè)租金需要扣交預(yù)提所得稅，但如果不是房地產(chǎn)企業(yè)而是制造業(yè)企業(yè)，在休斯敦租一套房子用于倉(cāng)儲(chǔ)，在芝加哥也租了一套，則因?yàn)閭}(cāng)儲(chǔ)租賃不屬于租賃而屬于勞務(wù)，勞務(wù)發(fā)生在美國(guó)，不需要代扣預(yù)提所得稅。捐款時(shí)注意，該公司老板出的老板出，該公司出的公司出，比如向農(nóng)村義務(wù)教育、通過紅十字會(huì)總會(huì)、中華慈善總會(huì)捐款等可以全額扣除，反正公司也是老板的，象這種情況就要考慮考慮，是以老板名義了還是以公司名義。因?yàn)楣久x只能按利潤(rùn)總額的12%來(lái)扣。,53,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：利息問題，如果沒有利息發(fā)生，視同沒有財(cái)務(wù)費(fèi)用，其他開發(fā)費(fèi)用只能按5%來(lái)扣除，因?yàn)橥恋卦鲋刀惱⒖鄢谥季褪秦?cái)務(wù)費(fèi)用按5%，管理和銷售費(fèi)用按5%，既然無(wú)利息支出，視同財(cái)務(wù)費(fèi)用為0。假如有利息發(fā)生，但利息不是金融機(jī)構(gòu)的利息，說(shuō)明發(fā)生了財(cái)務(wù)費(fèi)用，但財(cái)務(wù)費(fèi)用沒有取得金融機(jī)構(gòu)證明，所以財(cái)務(wù)銷售管理統(tǒng)按10%來(lái)扣除，取得金融機(jī)構(gòu)貸款，但收息時(shí)有的是以利息來(lái)收，有的是以顧問咨詢費(fèi)來(lái)收取，筆者認(rèn)為不好判斷，就按形式來(lái)判斷，如果開具的是金融保險(xiǎn)業(yè)票據(jù)，視同利息，如果開的是服務(wù)業(yè)發(fā)票，視同管理費(fèi)用。,54,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。而按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)———借款費(fèi)用》文件規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。納稅人在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)特別要注意，在房地產(chǎn)完工前已計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出部分已經(jīng)在“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”中，因此，這里所說(shuō)的能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，是指在房地產(chǎn)完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的部分，不包括在房地產(chǎn)完工前已計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出部分。,55,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：零地價(jià)出讓要不要交契稅？國(guó)稅函（2005）436《關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》規(guī)定：對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅，不得因減免土地出讓金，而減免契稅。用于限價(jià)房、危改房、棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房的土地，哪怕減免（注意包括減和免）土地出讓金，城鎮(zhèn)土地使用稅也免了，但是契稅不能免。,56,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：房地產(chǎn)企業(yè)取得土地后，建了個(gè)半垃子工程，然后轉(zhuǎn)手出去，這個(gè)契稅怎么辦?根據(jù)財(cái)稅（2007）162號(hào)《關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》規(guī)定：土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款計(jì)征契稅，也就是說(shuō)雖然在建房屋沒有產(chǎn)權(quán)，但一樣要計(jì)征契稅。,57,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：房地產(chǎn)出租，當(dāng)月按租金還是按房產(chǎn)余值來(lái)計(jì)征房產(chǎn)稅？觀點(diǎn)：從次月按從租，當(dāng)月從價(jià)。,58,謝謝大家!!,爭(zhēng)創(chuàng)一流的服務(wù)提高納稅服務(wù)質(zhì)量打造納稅服務(wù)品牌,結(jié)束語(yǔ),納稅服務(wù)中心制作,