山東省2015年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：商品房預(yù)售合同主要內(nèi)容考試試卷

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.山東省 2015 年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：商品房預(yù)售合同主要內(nèi)容考試試卷本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時(shí)間為 180 分鐘，總分 100 分，60 分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1 個(gè)事最符合題意） 1、在按建筑物的層數(shù)分類中，普通辦公樓屬于__。 A．低層建筑 B．多層建筑 C．中高層建筑 D．高層建筑 2、拆遷人拆除超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑， 。 A：不予補(bǔ)償 B：按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償 C：減半補(bǔ)償 D：給予正常補(bǔ)償 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章3、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格的獨(dú)特之處。 A：等值 B：不等值 C：相同 D：不相同 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、有一宗三角形的土地需要進(jìn)行估價(jià)，其臨街路線價(jià)(土地單價(jià))為 2000 元/m2，如果該宗地臨街深度為 75 英尺，臨街寬度為 50 英尺，那么該宗三角形土地的價(jià)格為_(kāi)_萬(wàn)元。 矩形土地平均深度價(jià)格修正率表 A．臨街深度/英尺 B．25 C．50 D．75 E．100 F．125 G．150 H．175 I．200 J．平均深度價(jià)格修正率（ %） K．160 L．140 M．120 N．100 O．87.2 P．78.0 Q．70.8 R．65.05、 《房屋拆遷許可證》是由房屋拆遷管理部門發(fā)給拆遷房屋的法律憑證。 A：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 B：房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu) C：被拆遷人 D：拆遷申請(qǐng)人 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 6、2003 年國(guó)家出臺(tái)了國(guó)有土地使用權(quán)出讓實(shí)行“招拍掛”的政策，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的__。 A．需要適時(shí)的更新改造投資 B．投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C．易受政策影響 D．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 7、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成一般包括__。 ①管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利等；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造費(fèi)用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；④辦公費(fèi)用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；⑥物業(yè)管理區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；⑦物業(yè)管理企業(yè)的酬金；⑧物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；⑨物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 A．①②③④⑤⑥⑧⑨ B．①②③⑤⑥⑦⑧ C．①②③④⑤⑥⑦⑨ D．①③④⑤⑥⑧⑨ 8、某商場(chǎng)建成于 2000 年 10 月，收益期限從 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為 120 萬(wàn)元，年平均空置率 20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的 60%，則該商場(chǎng)在 2005 年 10 月的價(jià)值最接近于__萬(wàn)元。 A．536 B．549 C．557 D．816 9、某宗面積為 5 000㎡的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格（樓面地價(jià)）為 800 元／㎡，容積率為 2，受讓人需按照受讓價(jià)格 3％繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為萬(wàn)元。 A：824 B：924 C：844 D：944 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、實(shí)施裁決的房屋拆遷管理部門是。 A：鄉(xiāng)級(jí)以上地方人民政府 B：鄉(xiāng)級(jí)以.上地方人民政府房屋拆遷管理部門 C：縣級(jí)以上地方人民政府 D：縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章11、以下有關(guān)現(xiàn)房與期房之間的關(guān)系的表達(dá)式中，正確的是。 A：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 B：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格 -預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 C：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格+預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 D：期房?jī)r(jià)格= 現(xiàn)房?jī)r(jià)格+預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 12、結(jié)構(gòu)的建筑造價(jià)較低，是我國(guó)目前建造量較大的建筑。 A：磚木 B：砌體 C：鋼筋混凝土 D：鋼 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是。 A：行業(yè)平均收益率 B：資金成本 C：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) D：資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) E：借款合同14、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過(guò)程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算的，一般是__。 A．造價(jià)工程師 B．結(jié)構(gòu)工程師 C．設(shè)備工程師 D．監(jiān)理工程師 15、基本完好房的成新率為_(kāi)_。 A．十、九成新 B．九、八成新 C．八、七成新 D．七、六成新 16、契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)__征收的一種稅。 A．交易的任何一方 B．交易雙方 C．產(chǎn)權(quán)承受人 D．出售方 17、利用__，可以看出數(shù)據(jù)變化的發(fā)展過(guò)程和演變趨勢(shì)，其實(shí)質(zhì)是取各段內(nèi)各點(diǎn)求平均值，且令其權(quán)數(shù)相等，而將以前的權(quán)數(shù)視為零。 A．移動(dòng)平均法 B．指數(shù)平滑法 C．加權(quán)指數(shù)法 D．移動(dòng)平滑法 18、投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)規(guī)模實(shí)行差別稅率，具體適用稅率為_(kāi)_5 檔。 A．0，5%，10%，15%，30% B．0，5%，10%，15% ，20% C．0， 5%，10%，15% ，25% D．5% ，10%，15%，20%，30% 19、經(jīng)批準(zhǔn)的臨時(shí)用地，同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂臨時(shí)用地協(xié)議，并按該土地前年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 20、以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是。 A：?jiǎn)卧浪惴?B：?jiǎn)挝恢笜?biāo)估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指標(biāo)估算法 E：借款合同 21、 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定，抵押權(quán)自時(shí)設(shè)立。 A：簽訂 B：登記 C：起草 D：簽字 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、已知某筆貸款的年名義利率為 12%，年實(shí)際利率為 12.55%，則該筆貸款是按照__作為計(jì)息周期的。 A．年 B．半年 C．季度 D．月23、若注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師注冊(cè)有效期屆滿需要繼續(xù)注冊(cè)的，應(yīng)當(dāng)在期滿前日內(nèi)辦理注冊(cè)手續(xù)。 A：30 B：15 C：45 D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為 100 萬(wàn)元，綜合資本化率為 7％，土地資本化率為6％，建筑物資本 化率為 8％，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為萬(wàn)元 (收益可視為無(wú)限年)。 A：30 B：40 C：50 D：60 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是（） 。 A．解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布 B．蒙.特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理 C．解析法建立在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上 D．蒙特卡洛法主要用于解決不多于 2～3 個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題二、多項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意，至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、價(jià)格指數(shù)中如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為_(kāi)_。 A．前期價(jià)格指數(shù) B．定基價(jià)格指數(shù) C．長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù) D．環(huán)比價(jià)格指數(shù) 2、以下難以使用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)有__。 A．標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房 B．寫字樓 C．古建筑 D．紀(jì)念館 E．學(xué)校3、工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單。 A：分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目 B：措施項(xiàng)目 C：其他項(xiàng)目 D：?jiǎn)雾?xiàng)工程項(xiàng)目 E：?jiǎn)挝还こ添?xiàng)目 4、房地產(chǎn)存在的形態(tài)有。 A：土地 B：房地 C：耕地 D：草地 E：建筑物5、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲知，某地區(qū) 2005～2008 年普通商品住宅平均價(jià)格水平分別為 4682 元/㎡、4887 元/㎡、5037 元/㎡、5192 元/㎡。若采用平均增減量法預(yù)測(cè)，該地區(qū)普通商品住宅 2010 年的價(jià)格為_(kāi)_元/㎡。 A．5362 B．5374 C．5532 D．5702 6、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)了一棟 6 層商品住宅樓，假設(shè)每層樓的建筑面積和戶型都相同，且第一層和第六層住宅售價(jià)同為 2000 元/m2，第二層和第五層的住宅售價(jià)同為 2100 元/m2，第三層和第四層的住宅售價(jià)同為 2200 元/m2，則該住宅樓的加權(quán)算術(shù)平均價(jià)格和簡(jiǎn)單算術(shù)平均價(jià)格相比，__。 A．前者高于后者 B．前者低于后者 C．前者等于后者 D．無(wú)法確定 7、某寫字樓 2006 年潛在毛租金收入為 1000 萬(wàn)元，空置和收租損失為 5%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的 30%，抵押貸款還本付息為 200 萬(wàn)元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì) 120 萬(wàn)元，則 2006 年的凈經(jīng)營(yíng)收入為（）萬(wàn)元。 A．330 B．450 C．650 D．700 8、強(qiáng)制拍賣標(biāo)的須符合以下三個(gè)要件。 A：強(qiáng)制拍賣標(biāo)的須為被執(zhí)行人所有或依法享有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn) B：強(qiáng)制拍賣標(biāo)的須為人民法院未采取控制性措施 (查封、扣押、凍結(jié))的財(cái)產(chǎn) C：強(qiáng)制拍賣標(biāo)的須為人民法院采取了控制性措施 (查封、扣押、凍結(jié))的財(cái)產(chǎn) D：強(qiáng)制拍賣標(biāo)的須為人民法院委托拍賣人進(jìn)行拍賣的財(cái)產(chǎn) E：強(qiáng)制拍賣標(biāo)的須為房管部門委托拍賣人進(jìn)行拍賣的財(cái)產(chǎn) 9、長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有__等方法。 A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法 B．衰減曲線法 C．平均增減量法 D．平均發(fā)展速度法 E．指數(shù)修勻法 10、從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件是__。 A．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格 B．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格 C．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格證書 D．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊(cè)生效11、下列關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和貨幣補(bǔ)償兩種拆遷補(bǔ)償方式，表述正確的是。 A：產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋實(shí)質(zhì)上是按等價(jià)交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋 B：產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋以被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，多退少補(bǔ) C：產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋不存在多退少補(bǔ)問(wèn)題 D：無(wú)論實(shí)行貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一個(gè)基本原則必須明確，即等價(jià)原則 E：從價(jià)值量來(lái)衡量，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償是不等價(jià)的 .12、按貸款的用途，房地產(chǎn)貸款可以劃分為。 A：購(gòu)建房貸款 B：流動(dòng)資金貸款 C：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 D：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款 E：固定資產(chǎn)投資貸款 13、某類商品住宅價(jià)格變動(dòng)的比率大于其需求量變動(dòng)的比率，據(jù)此可以判斷為該類商品住宅的需求。 A：完全無(wú)彈性 B：為單一彈性 C：富有彈性 D：缺乏彈性 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、報(bào)建審批管理主要包括審批核發(fā)__。 A．項(xiàng)目選址意見(jiàn)書 B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C．建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D．國(guó)有土地使用證 E．施工開(kāi)工證 15、建筑剖面圖的內(nèi)容，不包括__。 A．建筑從屋面至地面的內(nèi)部構(gòu)造特征 B．各層樓面的標(biāo)高，窗臺(tái)、窗上口、頂棚的高度，以及室內(nèi)凈空尺寸 C．出入口處的做法及其裝修 D．注明一些裝修做法，樓、地面做法，對(duì)其所用材料等加以說(shuō)明 16、對(duì)項(xiàng)目手冊(cè)的實(shí)施作用，以下說(shuō)法正確的是。 A：加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè) B：及時(shí)了解和掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展情況 C：督促開(kāi)發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實(shí)施開(kāi)發(fā) D：督促開(kāi)發(fā)企業(yè)按要求分期投入開(kāi)發(fā)所需資金、進(jìn)行配套建設(shè)、完成拆遷安置 E：不能有效地防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生 17、價(jià)格領(lǐng)先制通常有三種形式。 A：被支配型價(jià)格領(lǐng)先 B：支配型價(jià)格領(lǐng)先 C：成本最高型價(jià)格領(lǐng)先 D：成本最低型價(jià)格領(lǐng)先 E：晴雨表型價(jià)格領(lǐng)先 18、從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含等。 A：房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用 B：抵押貸款還本付息額 C：房屋設(shè)備折舊費(fèi) D：所得稅 E：房屋裝修折舊費(fèi) 19、下列關(guān)于拍賣保留價(jià)規(guī)則，說(shuō)法正確的是。 A：保留價(jià)是拍賣的必備條件 B：保留價(jià)的修改權(quán)從屬于保留價(jià)的確定權(quán)，歸委托人享有 C：委托人擁有保留價(jià)的確定權(quán) D：拍賣人擁有保留價(jià)的確定權(quán) E：保留價(jià)通常是保密的，僅限委托人和拍賣人等有限人知情 20、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括。 A：土地供應(yīng)政策 B：金融政策 C：誠(chéng)信建設(shè) D：稅收政策 E：加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理 21、在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有。 A：空置量 B：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) C：平均建設(shè)周期 D：吸納率 E：失業(yè)率 22、下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作的有。 A：風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析 B：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小分析 C：風(fēng)險(xiǎn)因素檢驗(yàn) D：風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析 E：風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況分析23、房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)等級(jí)升級(jí)采取依次逐級(jí)上升，每次申請(qǐng)升級(jí)要間隔__以上，并不得越級(jí)升級(jí)。 A．1 年 B．2 年 C．3 年 D．4 年 24、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的（） 。 A．最佳規(guī)模 B．最佳經(jīng)營(yíng)手段 C．最佳集約度 D．最佳管理方式 E．最佳投資渠道25、下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定的有。 A：估價(jià)對(duì)象 B：估價(jià)時(shí)點(diǎn) C：價(jià)值類型 D：估價(jià)方法 E：估價(jià)所需材料