西安商業(yè)地產(chǎn)——2015年度市場報告

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,西安“商業(yè)地產(chǎn)”,2015年度市場報告,,I、西安宏觀經(jīng)濟及社會概況 II 、西安土地市場分析 III、西安商業(yè)地產(chǎn)市場分析I V、重點商業(yè)地產(chǎn)項目分析 V、商業(yè)地產(chǎn)市場趨勢及展望,報告體系,眼見整牛 洞察肌理 游刃有余,,,PART 1、西安宏觀經(jīng)濟及社會概況,大勢—— 國內(nèi)國外關(guān)注西安關(guān)天經(jīng)濟看好西安,西安市概況1、西北地區(qū)最大的中心城市 西安，古稱“長安”、“鎬京”，陜西省省會，國家歷史文化名城，是新歐亞大陸橋中國段隴海蘭新地帶最大的中心城市。自古以來是中國東部通往西北、西南以及西亞各國的交通要道。 2、西北地區(qū)重要交通樞紐 西安共有20家航空公司在機場經(jīng)營150余條航線，為全國十大機場增速最快的機場，鐵道線路有鄭西高速鐵路、西寶高速鐵路、大西客運專線等。已開通至北京、廣州、長沙、深圳、武漢、鄭州、石家莊的直達高鐵線路。 3、著名的旅游中心城市 西安是首批中國優(yōu)秀旅游城市，是中國六大古都，是世界四大文明古都。西安2014年共接待海內(nèi)外游客1.2億人次，比上年增長18.5%。旅游總收入950億元，比上年增長17.1%。旅游業(yè)成為西安經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和非外貿(mào)創(chuàng)匯的主要來源。 4、西北地區(qū)最大的工業(yè)中心 西安是中國重要的航天、航空工業(yè)中心，機械制造技轉(zhuǎn)化中心和紡織工業(yè)中心。2014年生產(chǎn)總值（GDP）5474.77億元，比2013年增長9.9%。財政總收入1019.56億元，比2013年增長12.9%。處于工業(yè)化、城市化雙加速的發(fā)展戰(zhàn)略機遇期，經(jīng)濟運行前景總體看好,西安宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r西安，從2000年實施“西部大開發(fā)”政策以來，以及近期借力一帶一路發(fā)展戰(zhàn)略，憑借地理、文化以及科研教育等方面的巨大優(yōu)勢，實現(xiàn)經(jīng)濟飛速發(fā)展。2015年上半年，全市實現(xiàn)GDP總值到2521.53億元，同比增長7.6%，增幅高于全國0.6個百分點。,PART 2、西安土地市場分析,供應(yīng)與成交 2015全年推出土地371宗，土地供應(yīng)量為16289.49畝與去年持平，成交土地224宗，土地成交總量8070.34畝，同比大幅下滑26.8%，成交樓面價1190元/㎡，微降1個百分點。,（一）供應(yīng)與成交,2015西安住宅用地共出讓6775.8畝，環(huán)比下滑17.6%，成交6027.5畝，環(huán)比下滑13.9%，推出量與成交量縮水，但供求趨于平衡，商業(yè)用地受二級市場高庫存風(fēng)險影響，供應(yīng)量下滑39.1%，達2628.97畝，成交量下滑，達1918.96畝，工業(yè)用地穩(wěn)步放量，倉儲用地供應(yīng)比重大幅提升，但在宏觀經(jīng)濟趨探底的大環(huán)境下，工業(yè)、倉儲用地有效需萎縮明顯，成交連續(xù)兩年為零。,（一）供應(yīng)與成交,2015西安成交土地為市場提供496.8萬平方米潛在供應(yīng)，住宅368.9萬㎡，商業(yè)127.9萬㎡,（一）供應(yīng)與成交,2015西安全年土地出讓金月198億元，同比下滑32.8%,低于248億的平均水平。,（二）出讓金,2015年西安整體樓面價1190元/㎡，其中住宅樓面價1208.9元/㎡，環(huán)比上漲9.9%，商業(yè)樓面價受下半年城市遠郊周至、閻良、臨潼等區(qū)域大量低價商業(yè)地塊成交影響，樓面價環(huán)比下降19.9%，達到1087.9元/㎡。,（三）樓面價,2015年多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)，西安商品房成交量創(chuàng)歷史新高，但高庫存壓力并未有效緩解，進而加劇土地市場流拍、底價成交的狀況，據(jù)統(tǒng)計顯示，西安全年出讓土地371宗，成交土地224宗，流拍土地147宗，流拍率高達40%，與去年20%的流拍率相比出現(xiàn)大幅激增，創(chuàng)近年新高，土地溢價現(xiàn)象更是難覓蹤跡，全年僅有兩宗土地溢價成交，分別是合能地產(chǎn)以7.45億（高于起拍價2.45億元）摘得長安區(qū)合能公館項目用地，西安鑫時達實業(yè)有限公司以3885萬元（高于起拍價100萬元）取得曲江新區(qū)新開門以東，曲江三路以南商業(yè)用地。,（四）流拍與溢價,西安經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，城市空間持續(xù)向外擴張，2015年政府繼續(xù)加大新興城區(qū)及經(jīng)濟快發(fā)展區(qū)域的推地量。經(jīng)開、灃東、高陵、港務(wù)四大區(qū)域成為全年土地供應(yīng)熱點，城市遠郊周至、臨潼等區(qū)域的供應(yīng)量較往年也有所增加。,（五）區(qū)域分析,（五）區(qū)域分析,2015年西安市土地類型以住宅與工業(yè)用地為主，供應(yīng)熱點區(qū)域灃東、港務(wù)、高陵等新興城區(qū)多以工業(yè)用地供應(yīng)為主，經(jīng)開，高新、城南、城北城、城西、浐灞等的城市核心區(qū)域土地供應(yīng)仍以住宅用地為主，此外政府會進一步加強曲江、長安等區(qū)域的商業(yè)配套，全年推出土地多為商業(yè)用途。,（五）區(qū)域分析,2015年西安土地成交百花齊放，全市各主城區(qū)及城市遠郊區(qū)域都有成交，浐灞、灃東、經(jīng)開三大區(qū)域成為全年土地成交熱點區(qū)域，城市遠郊多宗商業(yè)土地成交表現(xiàn)尤為突出。成交樓價方面曲江、灃東、長安三個區(qū)域居全市前三甲，整體均價超過2000元/㎡,（五）區(qū)域分析,2015年西安三大成交熱點區(qū)域浐灞、灃東、經(jīng)開、，浐灞區(qū)域以住宅成交為主，成交樓面價約為1476.6元/㎡，商業(yè)成交樓面價約1567.8元/㎡。灃東新區(qū)全為住宅成交成交樓面價2351元/㎡，經(jīng)開區(qū)主要以住宅成交為主，住宅成交樓面價1429.8元/㎡，商業(yè)成交樓面價1680.6元/㎡。,PART 3、西安商業(yè)地產(chǎn)市場分析,2000年西安商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展，由最初單一的市中心、南郊發(fā)展成為五大板塊，即市中心、高新、城南、曲江、經(jīng)開。,（一）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,1、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段,2、三大板塊分布,西安商業(yè)地產(chǎn)分布不平衡，多集中于城南，城北高新，3個版塊囊括了全市90%的商業(yè)地產(chǎn)，物業(yè)類型需要更進一步優(yōu)化。經(jīng)開板塊，隨著地鐵2號線和市政府帶動，中高端商業(yè)板塊形成。 城南板塊，高校林立的區(qū)位，諸如賽格百貨、小寨軍區(qū)之類的除了大型主力店，促進商業(yè)板塊升級。 高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)集中了大量代表城市高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)。,（二）商業(yè)地產(chǎn)市場走勢,1、西安商業(yè)地產(chǎn)從2010年開始進入快速上升期，連續(xù)供需保持上漲態(tài)勢，整體交易量處于高位。,（二）商業(yè)地產(chǎn)市場走勢,2、西安商業(yè)地產(chǎn)成交價格逐年攀升，錦業(yè)路超高層項目入市拉升整體均價，將迎新一輪發(fā)展潮。,（二）商業(yè)地產(chǎn)市場走勢,3、西安商業(yè)地產(chǎn)租金維持在5%以上的增長趨勢，空置率維持在19%左右，處于合理區(qū)間。,,（三）各大板塊特征,1、市中心板塊,市中心板塊是西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最早的片區(qū)，優(yōu)質(zhì)項目現(xiàn)有供應(yīng)約15.4萬平米，典型代表項目如中大國際、長安國際、時代盛典、唐人街。憑借市中心的區(qū)位優(yōu)勢、完善的商務(wù)配套，租金水平為全市最高，空置率為全市最低，分別為每平米每月150元和3.7%。租戶以金融服務(wù)類、零售／貿(mào)易、高端制造等行業(yè)為主，外資企業(yè)占比較大。但由于物業(yè)相對陳舊，以及市中心面臨交通擁堵等問題，租戶有逐漸外溢趨勢，進而帶動租金同比微幅下跌約1.6%，空置率同比上升3.7個百分點。同時由于市中心的土地供應(yīng)有限,加上政府嚴格保護具有歷史價值的建筑物，該片區(qū)內(nèi)新建的辦公樓項目屈指可數(shù)，未來三年尚無新的優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)。,,高新區(qū)板塊是國務(wù)院首批批準的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一,經(jīng)過20多年發(fā)展，目前已吸引包括華為、IBM、中興、三星在內(nèi)的大量知名跨國企業(yè)落戶,設(shè)立生產(chǎn)和科研基地。高新區(qū)辦公樓市場可以劃分為高新區(qū)一期和高新區(qū)二期。高新區(qū)一期的辦公樓物業(yè)市場發(fā)展主要集中在唐延路及科技路。隨著政府繼續(xù)推動高科技產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展,一期的土地供應(yīng)愈加有限，整個高新片區(qū)的經(jīng)濟和區(qū)域發(fā)展逐漸向南拓展。未來將即將迎來大量優(yōu)質(zhì)寫字樓項目入市，總供應(yīng)量超過70萬平米，超過總供應(yīng)量的一半，且項目集中分布在高新區(qū)二期，典型項目如綠地中心雙子塔、永利國際金融中心、邁科商務(wù)中心、中鐵 西安中心等。高新區(qū)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)寫字樓存量達到27萬平米，為西安優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)的最大區(qū)域市場，代表項目如高新國際商務(wù)中心、林凱國際等。憑借區(qū)域政策優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霰憩F(xiàn)較好，僅次于市中心，租金水平達到每平米每月 114元，同比上漲4.6%；空置率為7.8%，同比降低2個百分點。租戶以金融服務(wù)類、高端制造類、專業(yè)服務(wù)類、建筑／房地產(chǎn)／工程類為主。2015年下半年，區(qū)域內(nèi)將錄得一個項目中鐵西安中心入市，新增供應(yīng)約13萬平米。,2、高新區(qū)板塊,,是較早發(fā)展的核心商務(wù)區(qū)之一。該片區(qū)已擁有便捷的交通體系以及呈現(xiàn)出良好的商務(wù)氛圍。但區(qū)域內(nèi)寫字樓以乙級寫字樓項目為主，優(yōu)質(zhì)寫字樓較為缺乏，現(xiàn)有項目僅凱德廣場一座，供應(yīng)約3.4萬平米，但未來將有凱德廣場二期、momopark、西安國際中心等項目相繼入市，總供應(yīng)量約32萬平米，約占未來總供應(yīng)量的1/4。凱德廣場平均租金達到每平米每月110元，較去年同期下跌8.3%；緣于租金調(diào)整，吸納情況好轉(zhuǎn)，空置率由去年同期超過80%，下降到目前的10.6%，租戶以金融及專業(yè)服務(wù)類型公司為主，外資企業(yè)占比亦較大。,3、城南與小寨,,憑借國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、市政府搬遷至此的區(qū)位優(yōu)勢，以及靠近高鐵站，機場到達便捷，地鐵2號線的開通帶來的交通優(yōu)勢，該片區(qū)成為新興的寫字樓集中區(qū)域?，F(xiàn)有代表項目有西北國金中心E&F座，吸引諸多大型國企和跨國企業(yè)進駐。但西北國金中心自2012年高調(diào)入市以來，或因區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁不足，開始出現(xiàn)租戶退租現(xiàn)象。租金和空置率下行趨勢明顯。第二季度，租金達到每平米每月90元，同比下跌5.3%；空置率約14%，同比提高4.4個百分點。在政府規(guī)劃推動下,城北也是未來寫字樓新增供應(yīng)集中的區(qū)域之一，未來將有萬科賽高廣場、正尚國際金融中心、海悅廣場等項目相繼入市，總供應(yīng)量至少超過18萬平米。下半年2015年下半年，將有西北國金中心D座入市，為市場帶來約2.5萬平米的新增供應(yīng)。但或因目前區(qū)域發(fā)展后勁相對不足，寫字樓租戶需求不足，以及受房地產(chǎn)市場整體較低靡的影響，區(qū)域內(nèi)潛在項目開發(fā)進度放緩趨勢明顯，將延遲區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅恼w發(fā)展進程。,4、經(jīng)開板塊,,曲江板塊為西安市政府規(guī)劃的以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新興商務(wù)區(qū)。在政府的各項優(yōu)惠政策吸引下，已有效地引導(dǎo)該區(qū)域辦公樓市場快速發(fā)展。但由于此類企業(yè)對寫字樓品質(zhì)要求不高，且多數(shù)為孵化類企業(yè)，因此區(qū)域內(nèi)寫字樓以乙級寫字樓為主，優(yōu)質(zhì)寫字樓僅有中海大廈供應(yīng)，約2萬平米，租戶以建筑／房地產(chǎn)／工程類、金融服務(wù)類、物流交通運輸類等為主，租金水平每平米每月90元，與去年同期租金水平持平；空置率由去年同期90%，下降到22.2%，但仍為全市空置率最高的板塊。而未來3年，尚未錄入新增供應(yīng)項目，區(qū)域內(nèi)無新增優(yōu)質(zhì)項目競爭的情況下，預(yù)計中海大廈未來空置率將會降低。,5、曲江板塊,,特征解析： 市場趨勢——西安各版塊推貨全年平價上量，市場前冷后熱，銷售面積三季度回升較明顯，呈現(xiàn)價穩(wěn)量升態(tài)勢。 主要板塊——高新區(qū)占據(jù)榜首，城東、長安表現(xiàn)不俗 板塊特征——三大板塊聚集效應(yīng)明顯，城東商務(wù)板塊發(fā)展?jié)摿^大熱點解析 商業(yè)地產(chǎn)供需兩旺，辦公類供應(yīng)較大，競爭激烈。 開發(fā)商重硬件輕軟件，對于品牌、物業(yè)、增值方案等忽視 商業(yè)物業(yè)形態(tài)單一，為主題商業(yè)形態(tài)存在大量空間 各版塊物業(yè)呈現(xiàn)加快擴展，缺乏整體品質(zhì)，裝修標準、產(chǎn)品特色引領(lǐng)的代表項目。,小結(jié),PART 4、重點商業(yè)地產(chǎn)項目分析,,名詞解釋：商業(yè)地產(chǎn)盈利點：辦公為主導(dǎo)模式、商業(yè)主導(dǎo)模式 辦公為主導(dǎo)模式——以辦公功能為主導(dǎo)。作為商務(wù)地標建筑，商務(wù)、會議等功能必須是主導(dǎo)，基于泛辦公會展產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的構(gòu)架，融合商務(wù)會展、綜合商務(wù)辦公集群等多種功能在內(nèi)的“寫字樓綜合體化”的概念。商業(yè)主導(dǎo)模式——以商業(yè)功能為主導(dǎo)。作為商業(yè)中心建筑，餐飲、娛樂、購物等功能必須是主導(dǎo)，基于泛旅游商貿(mào)產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的構(gòu)架，融合購物、休閑、娛樂、餐飲、服務(wù)等多種功能在內(nèi)的“城市商業(yè)格局”的概念。 在實際開發(fā)中的功能綜合配置，不是多種功能的簡單的大糅合，而是要根據(jù)具體情況，側(cè)重打造其中某一項或幾項功能。,1、市場運行分析,西安典型商業(yè)地產(chǎn)——以辦公為盈利模式,2、產(chǎn)品特質(zhì)分析 西安商業(yè)地產(chǎn)寫字樓形態(tài)多元化，包含綜合寫字樓、標準型寫字樓、公寓寫字樓、獨棟寫字樓等。,西安商業(yè)地產(chǎn)寫字樓外立面以現(xiàn)代風(fēng)格為主，多采用玻璃幕墻。,2、產(chǎn)品特質(zhì)分析,西安商業(yè)地產(chǎn)寫字樓以高層為主，層高3.0-3.6米，大堂挑高8-12米,2、產(chǎn)品特質(zhì)分析,2、產(chǎn)品特質(zhì)分析,西安商業(yè)地產(chǎn)寫字樓以綜合建筑群的形式引領(lǐng)市場,2、產(chǎn)品特質(zhì)分析,現(xiàn)存重點寫字樓物管公司及費用，自持型的高端物業(yè)費用，3-4倍于銷售型寫字樓。,西安商業(yè)地產(chǎn)寫字樓租賃狀況良好，高端品質(zhì)和核心地段寫字樓租金溢價較強。,2、產(chǎn)品特質(zhì)分析,3、重點個案分析,旺座國際城,（二）商業(yè)類項目分析,1、市場運行狀況分析,西安典型商業(yè)地產(chǎn)——以商業(yè)為盈利模式,萬達廣場（民樂園）,李家村萬達廣場,立豐國際,PART 5、商業(yè)地產(chǎn)市場趨勢及展望,,1、經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大 2016年三大需求仍將大體維持當(dāng)前的格局，即投資與外貿(mào)疲弱，消費表現(xiàn)很穩(wěn)定，整體經(jīng)濟將繼續(xù)下行。 投資方面房地產(chǎn)制造業(yè)投資將維持在低位，基建投資的支撐力度將大大減弱，固定資產(chǎn)投資僅能維持個位數(shù)的增長，外貿(mào)方面疲弱的內(nèi)外需決定了出口與進口都難見到明顯回暖，但人民幣對美元匯率的貶值將對出口有積極影響， 2015年低基數(shù)將使得外貿(mào)增速的數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)，消費方面，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和石油制品消費仍將是支撐消費增速的兩大動力，在兩者的拉動下，消費增速有望回升。 2、貨幣信貸環(huán)境維持寬松，去庫存相關(guān)政策的實施 2016年，中央層面將維持較為寬松的貨幣信貸環(huán)境，以求穩(wěn)住經(jīng)濟下滑的趨勢，另一方面將出臺實質(zhì)性的房地產(chǎn)去庫存政策，幫助庫存高企的三四線城市走出泥潭,(一) 商業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境趨勢,,（二）商業(yè)地產(chǎn)市場趨勢 全國市場仍延續(xù)分化格局，西安市場商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)去庫存征程， 從全國市場來看，2016年隨著去庫存利好政策落地，基本面健康的一二線城市，繼續(xù)強勢反彈，而庫存量較大的三四線城市，將呈弱反彈甚至繼續(xù)下滑的態(tài)勢。 西安市場2015年去庫存效果明顯，商業(yè)項目去化周期已下降至20個月警戒線之下，但目前近900萬的庫存絕對量依然較大，2016年去庫存仍將是首要任務(wù)，此外2016年萬通、招商等全國布局的房企將在西安商業(yè)市場逐鹿，與華潤、萬達、立豐等在西安根基已深的商業(yè)房企展開爭奪市場份額，市場競爭環(huán)境依然激烈，預(yù)計2016西安市場整體成交量將會繼續(xù)小幅攀升，但增幅將會低于2015年。,,（三）商業(yè)地產(chǎn)營銷趨勢2016年房地產(chǎn)營銷趨勢特點：1、大規(guī)模營銷趨勢將延續(xù)，強勢宣傳提升關(guān)注度，例如萬達廣場金街“投資跟著萬達走、買鋪就買萬達鋪”，采取全媒體營銷和多輪招商推介會，華潤二十四城主題轟炸式營銷取得了不錯的效果，2，利用大數(shù)據(jù)描摹客戶畫像，精準營銷成為可能，借助線上線下渠道獲得客戶數(shù)據(jù)后，企業(yè)可以將這些大數(shù)據(jù)進行分析，進而為客戶畫像實現(xiàn)精準營銷。3商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式及資本運作回歸，經(jīng)營性盈利點和物業(yè)增值定式帶來營銷升級，隨著“資本化運作”營銷的不斷升級，資產(chǎn)增值定制營銷方式已引起廣泛關(guān)注。,Thanks 感謝聆聽,