《遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》

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2011年1月24日,遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告 （討論稿）,www.adfaith.com,1、外部分析和發(fā)展模式研究,,,2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo),3、戰(zhàn)略階段劃分和舉措,從下游來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、城市化和服務(wù)業(yè)大發(fā)展將驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和空間重構(gòu)，為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和持有經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不容錯(cuò)過(guò)的歷史性機(jī)遇； 從上游來(lái)看，以住宅回歸消費(fèi)屬性為標(biāo)志的政策調(diào)整和房地產(chǎn)金融管制的放松，為商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)和商業(yè)地產(chǎn)金融帶來(lái)階段性機(jī)會(huì)； 能否通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式，有效突破資金瓶頸，擴(kuò)大實(shí)際控制的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，是遠(yuǎn)洋商業(yè)差異化發(fā)展后來(lái)者居上的關(guān)鍵； 轉(zhuǎn)型期的“租售并舉+輕資產(chǎn)運(yùn)作”，是遠(yuǎn)洋商業(yè)減少轉(zhuǎn)型期間“陣痛”的優(yōu)先選擇,從商業(yè)地產(chǎn)金融視角切入，通過(guò)中短期“三足鼎立”發(fā)展（商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理、商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)管理和商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)三塊業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展），實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期“一主兩翼”定位（以商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)為主導(dǎo)，以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理及持有經(jīng)營(yíng)管理為兩翼）,,核心結(jié)論,分析框架,1、2013年持有項(xiàng)目總規(guī)模（運(yùn)營(yíng)+在建+土地儲(chǔ)備）達(dá)到326萬(wàn)平米左右，租金以及物業(yè)管理收入為18億元,經(jīng)營(yíng)收入能力為50億元 2、完成內(nèi)部資源整合，樹(shù)立標(biāo)桿項(xiàng)目 3、搭建多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)、跨區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目管控平臺(tái) 4、組建針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者的PE，形成多渠道的投融資平臺(tái) 5、“租售并舉”模式成型，并嘗試輔以策略性投資和權(quán)益性投資來(lái)拓展新業(yè)務(wù),1、 2015年持有項(xiàng)目總規(guī)模（運(yùn)營(yíng)+在建+土地儲(chǔ)備）達(dá)到400萬(wàn)平米左右，租金以及物業(yè)管理收入為55億元，經(jīng)營(yíng)收入能力達(dá)到88億元 2、前期開(kāi)發(fā)培育的資產(chǎn)逐漸進(jìn)入成熟期，需不斷培養(yǎng)和提高商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力 3、通過(guò)股份回購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)收入規(guī)模的增長(zhǎng) 4、優(yōu)化完善投融資平臺(tái)和商業(yè)項(xiàng)目管控平臺(tái) 5、完善優(yōu)化租售并舉和股權(quán)合作模式 6、樹(shù)立針對(duì)投資者的基金品牌和針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的品牌,商業(yè)運(yùn)營(yíng)培育期（2014-2015） 積極擴(kuò)張PE規(guī)模，積極籌備REITS發(fā)行，積極沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，積極擴(kuò)大持有運(yùn)營(yíng)規(guī)模,投資開(kāi)發(fā)拓展期（2011-2013） 通過(guò)租售并舉、股權(quán)合作等杠桿，并嘗試搭建PE，最大限度撬動(dòng)實(shí)際主導(dǎo)的投資開(kāi)發(fā)規(guī)模，擴(kuò)充資源，樹(shù)立標(biāo)桿項(xiàng)目,1、外部分析和發(fā)展模式研究,,,2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo),3、戰(zhàn)略階段劃分和舉措,,,,1 外部分析和發(fā)展模式研究關(guān)鍵結(jié)論,從下游來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、城市化和服務(wù)業(yè)大發(fā)展將驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和空間重構(gòu)，為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和持有運(yùn)營(yíng)帶來(lái)歷史性機(jī)遇；從上游來(lái)看，以住宅回歸消費(fèi)屬性為標(biāo)志的政策調(diào)整和房地產(chǎn)金融管制的放松，為商業(yè)地產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)和商業(yè)地產(chǎn)金融帶來(lái)階段性機(jī)會(huì),中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng),投資拉動(dòng)放緩，調(diào)結(jié)構(gòu)擴(kuò)內(nèi)需成為主線,城市化發(fā)展將繼續(xù),地產(chǎn)調(diào)控政策密集,住宅開(kāi)發(fā)高額利潤(rùn)不可持續(xù),居民消費(fèi)逐年增長(zhǎng),商業(yè)地產(chǎn)需求增加、銷量增加,貨幣從緊,住宅開(kāi)發(fā)融資受限,REITs臨近，PE放松,商業(yè)地產(chǎn)金融管制放松，商業(yè)地產(chǎn)融資渠道拓寬,保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)歷史發(fā)展機(jī)遇,中西部是規(guī)劃重點(diǎn),金融環(huán)境,區(qū)域機(jī)會(huì)值得關(guān)注,當(dāng)前狀況,價(jià)值走向,,事實(shí)上，眾多知名地產(chǎn)企業(yè)也已看好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇和前景，加大投入,,同時(shí)，部分零售商也積極向上游拓展，分享商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的高溢價(jià),,紅星美凱龍創(chuàng)立了紅星地產(chǎn)，開(kāi)始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，主要項(xiàng)目有天津紅星國(guó)際廣場(chǎng)和昆明紅星國(guó)際,,紅星美凱龍創(chuàng)辦于1986年，業(yè)務(wù)方面以家具制造和家具連鎖賣場(chǎng)為主,,區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市為主，每年開(kāi)發(fā)5個(gè)左右的綜合體項(xiàng)目,,產(chǎn)品策略，一是大型城市綜合體，二是SOHO公寓，滿足辦公和居住需求,,盈利模式以增值和服務(wù)費(fèi)用為主，通過(guò)持有物業(yè)貸款進(jìn)行擴(kuò)張,1,2,3,4,5,紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)之路,,高市盈率上市，國(guó)美2004年凈利潤(rùn)僅為1.78億港元，以83億港元價(jià)值上市，市盈率高達(dá)49.5%,,買殼，黃光裕通過(guò)地產(chǎn)業(yè)務(wù)換股，配股增發(fā)等一系列手段，低價(jià)逐步獲得上市公司控制權(quán),,減持股份套現(xiàn)，02-03年黃光裕兩次以當(dāng)時(shí)市價(jià)減持凈得1.15億，之后又減持套現(xiàn)19.59億,,變相投資房地產(chǎn)，2005年黃光裕以7.5億港幣價(jià)格回購(gòu)鵬潤(rùn)地產(chǎn)的金樽大廈，4倍于當(dāng)時(shí)鵬潤(rùn)的收購(gòu)地價(jià),,東山再起，2009年出售鵬潤(rùn)建國(guó)大酒店之后，2010年又傳出鵬潤(rùn)準(zhǔn)備出售旗下為數(shù)不多物業(yè)中的大康鞋城，伺機(jī)尋找新投資項(xiàng)目,1,2,3,4,5,國(guó)美商業(yè)地產(chǎn)之路,華聯(lián)案例,華聯(lián)股份成功轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，2009年明確未來(lái)5年成為國(guó)內(nèi)社區(qū)購(gòu)物中心的領(lǐng)導(dǎo)者，且在公司章程中規(guī)定，每年分配利潤(rùn)不少于概念可分配利潤(rùn)的90%，實(shí)際上在為REITs的到來(lái)做準(zhǔn)備現(xiàn)狀：華聯(lián)股份目前擁有7家購(gòu)物中心，通過(guò)租賃形式經(jīng)營(yíng)管理6家購(gòu)物中心，合計(jì)面積40.66萬(wàn)平方米，未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展城市在北京、合肥、沈陽(yáng)、成都、南京等商業(yè)模式以投資物業(yè)開(kāi)發(fā)公司和引入高質(zhì)量的海外戰(zhàn)略合作者為主，拓展方式包括自建、租賃和受托管理，收購(gòu)已經(jīng)開(kāi)發(fā)或即將開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，投資回報(bào)率10%是重要評(píng)估指標(biāo),從外部訪談來(lái)看，由于目前資產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格較高，外部企業(yè)選擇商業(yè)項(xiàng)目主要看中其地段、未來(lái)的升值潛力，以及成熟后租金收入能否覆蓋其運(yùn)營(yíng)成本和財(cái)務(wù)成本,,,寫字樓項(xiàng)目選擇,非財(cái)務(wù)方面：看中地段、周邊交通是否符合公司的產(chǎn)品定位 收購(gòu)成熟項(xiàng)目還看中外立面、車位、大堂、電梯等硬件，或者硬件有無(wú)改造的空間,,,綜合體項(xiàng)目選擇,,,商業(yè)項(xiàng)目選擇,,,酒店項(xiàng)目選擇,,外部企業(yè)選擇商業(yè)項(xiàng)目訪談主要結(jié)論,財(cái)務(wù)方面：由于目前資產(chǎn)價(jià)格高，租金收入相對(duì)較低，收益法來(lái)算IRR比較低 主要看中未來(lái)的資產(chǎn)升值 成熟后租金收入能否覆蓋運(yùn)營(yíng)成本和財(cái)務(wù)成本,非財(cái)務(wù)方面：地段、周邊交通和配套 是否符合公司的產(chǎn)品和客戶定位 對(duì)公司品牌的影響 城市規(guī)劃,財(cái)務(wù)方面：配套商業(yè)確保3年內(nèi)現(xiàn)金 流平衡持有資產(chǎn)增值貢獻(xiàn)綜合項(xiàng)目，IRR10-15%自有資金收益率,非財(cái)務(wù)方面：地段、周邊交通和配套周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量 是否符合公司的產(chǎn)品定位住宅配套的需要城市規(guī)劃,財(cái)務(wù)方面： 成熟后租金收入能否覆蓋運(yùn)營(yíng)成本和財(cái)務(wù)成本 主要看中未來(lái)資產(chǎn)升值 資產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格高，收益法來(lái)算IRR比較低,非財(cái)務(wù)方面：地段、周邊交通和配套 拿地的需要 是否能提升公司的形象和品牌 是否對(duì)綜合體總體功能協(xié)調(diào)以及總體價(jià)值實(shí)現(xiàn) 有推動(dòng)作用收購(gòu)成熟項(xiàng)目還看中內(nèi)部裝修和設(shè)備水平，以及有無(wú)改造空間,財(cái)務(wù)方面：酒店投資回收期長(zhǎng)，回報(bào)率低主要用來(lái)沉淀資產(chǎn)，看中其資產(chǎn)增值現(xiàn)金流能否平衡,雖然許多企業(yè)紛紛介入商業(yè)地產(chǎn)，但多數(shù)企業(yè)尚處在戰(zhàn)略摸索階段，尚未形成清晰的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式,,,,,,,,,,,,,,,準(zhǔn)備期,成長(zhǎng)期,高速成長(zhǎng)期,成熟發(fā)展期,,,,,戰(zhàn)略摸索階段,產(chǎn)品復(fù)制階段,品牌經(jīng)營(yíng)階段,區(qū)域性發(fā)展，尚未形成全國(guó)布局尚未形成清晰的產(chǎn)品和區(qū)域定位面臨轉(zhuǎn)型帶來(lái)的團(tuán)隊(duì)、品牌、招商運(yùn)營(yíng)能力方面的不足,具有清晰的商業(yè)模式和增長(zhǎng)模式具有相對(duì)成熟的產(chǎn)品線以及清晰區(qū)域拓展戰(zhàn)略，能夠進(jìn)行快速?gòu)?fù)制,持有或代管大規(guī)模經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，商業(yè)物業(yè)以穩(wěn)健開(kāi)發(fā)為主，追求品牌溢價(jià),,,從遠(yuǎn)洋商業(yè)自身看，其商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模和收入在行業(yè)內(nèi)并不占優(yōu)勢(shì)，如何選擇合適的發(fā)展模式，抓住商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，快速發(fā)展，是遠(yuǎn)洋商業(yè)首先要解決的問(wèn)題,單位：（億元）,注：1.樣本企業(yè)平均水平中，萬(wàn)達(dá)和綠地集團(tuán)兩大巨頭，由于非上市公司，商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模無(wú)法估計(jì)確認(rèn)，按0值計(jì)。從其在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)模來(lái)看，規(guī)模遠(yuǎn)高于本圖中的平均數(shù)據(jù)，即：樣本企業(yè)實(shí)際平均值要略高于圖中數(shù)據(jù)。 2.新鴻基地產(chǎn)為各企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模最大；華潤(rùn)置地為在港上市的內(nèi)地企業(yè)中商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模最大。,數(shù)據(jù)來(lái)源：各企業(yè)2009年財(cái)務(wù)年報(bào)、企業(yè)訪談業(yè)績(jī)數(shù)據(jù),從發(fā)展模式看，國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)公司采取了重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩類發(fā)展模式，重資產(chǎn)更依賴于大量的資本投入，輕資產(chǎn)則以資本運(yùn)作和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力獲取全價(jià)值鏈的收益,備注：重資產(chǎn)模式股份比例大于50%，通過(guò)資本投入控制企業(yè)，輕資產(chǎn)模式股份比例小于50%，通過(guò)能力實(shí)際控制企業(yè),作為大陸商業(yè)地產(chǎn)的典型，寶龍和萬(wàn)達(dá)均采用了“租售并舉”的重資產(chǎn)模式，通過(guò)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”，利用地產(chǎn)發(fā)展的上升期，通過(guò)將物業(yè)銷售獲取的大量資金用以支撐商業(yè)持有的發(fā)展，有效緩解了資金壓力,寶龍和萬(wàn)達(dá)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式的區(qū)別,作為香港租售并舉的典型，恒隆地產(chǎn)順周期擴(kuò)張持有物業(yè)，逆周期投資開(kāi)發(fā)住宅，等待行業(yè)轉(zhuǎn)好時(shí)出售套利，其“租售并舉”模式的成功來(lái)自于雄厚的資金實(shí)力和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略,,投資商業(yè),,投資住宅,,賣出,,融資,,在投資商業(yè)物業(yè)方面，恒隆采取保守策略，在租金已確定上升趨勢(shì)時(shí)才出手買地，商業(yè)物業(yè)出租形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，為公司在最佳時(shí)間投資開(kāi)發(fā)物業(yè)套利提供保障 在投資開(kāi)發(fā)物業(yè)方面，恒隆選取低時(shí)點(diǎn)出手，以達(dá)到成本最小化套利的目的，98年樓市低迷期投資120億購(gòu)買住宅用地 在物業(yè)出售方面，恒隆把握高時(shí)點(diǎn)出售，如93到94年時(shí)的樓市小高峰和97年的樓市高峰；再如98年低谷期購(gòu)入土地之后，低迷的樓市持續(xù)了近10年，恒隆一直堅(jiān)持到04年樓市上升才開(kāi)始出售，之所以有這樣的耐心正是由于出租物業(yè)現(xiàn)金流對(duì)公司保持運(yùn)營(yíng)的支持，而高峰期售樓對(duì)收入和出租物業(yè)現(xiàn)金流形成支持,在融資方面，恒隆也根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)選取不同的策略 在樓市低谷時(shí)期，利率比較低而股價(jià)看漲，因而采取債券融資的方式，此時(shí)公司的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到比較高的水平；而在樓市上升期，則采取股權(quán)或可轉(zhuǎn)債融資的方式 即便在負(fù)債比較高的時(shí)期，恒隆也堅(jiān)持高分紅的政策，因?yàn)檫@是支撐其股價(jià)的底線，也是其未來(lái)順利融資的保障,港大綜合住宅指數(shù),作為新加坡輕資產(chǎn)模式的典型，嘉德置地采取了“私募+REITs”模式，REITs為私募基金提供退出渠道，而私募基金則為REITs輸送成熟物業(yè),傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)以資產(chǎn)為基礎(chǔ)（Asset-based Businesses），而嘉德戰(zhàn)略重組的重點(diǎn)是拓展以費(fèi)用收益為主的新模式，將地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展成為一個(gè)新的增長(zhǎng)引擎，并專門成立了嘉德金融部門(包含15個(gè)基金),,,,,,,嘉德集團(tuán),私募投資人,公眾投資人,私募,REITs,零售物業(yè),現(xiàn)金投資,收購(gòu)物業(yè),增發(fā)融資,資產(chǎn)升值收益,資產(chǎn)置入,穩(wěn)定分紅,資產(chǎn) 收購(gòu),管理支持 業(yè)績(jī)提成,零售物業(yè) 資產(chǎn)變現(xiàn),嘉德“私募+ REITs”的模式,嚴(yán)格的資產(chǎn)剝離政策,由于REITs只能吸收成熟物業(yè)，而孵化和培育優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的工作則需要借助集團(tuán)和私募投資人的力量，REITs為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITs輸送成熟物業(yè)，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關(guān)鍵,私募+REITs,在以基金方式實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)擴(kuò)張的同時(shí)，適時(shí)剝離集團(tuán)層面的非核心資產(chǎn)和其他投資資產(chǎn)，不僅能夠強(qiáng)化輕資產(chǎn)模式的效果，更能幫助集團(tuán)公司度過(guò)基金平臺(tái)構(gòu)建過(guò)程中可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)低谷，使轉(zhuǎn)型過(guò)程平穩(wěn)推進(jìn),作為美國(guó)輕資產(chǎn)模式的典型，波士頓堅(jiān)持穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略，控制融資成本和收購(gòu)成本，駕馭地產(chǎn)估值周期，低谷時(shí)低成本并購(gòu)，高估時(shí)出售物業(yè)套利,穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)：嚴(yán)格遵循P/FFO收購(gòu)原則，即高P/FFO出售、低P/FFO買入，有效控制了收購(gòu)成本，并維護(hù)了財(cái)務(wù)安全 歷史平均資產(chǎn)價(jià)格是每年?duì)I運(yùn)資金貢獻(xiàn)的12倍，在資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)達(dá)到營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流18倍的情況下賣出物業(yè)，當(dāng)樓價(jià)回到正常水平時(shí)，可以用同樣的錢買入1.5倍的物業(yè)，從而使租金收益率提高50% （凈營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流FFO=房地產(chǎn)的凈收入+房地產(chǎn)的折舊和攤銷-公司的管理費(fèi)用-利息）,定制開(kāi)發(fā)服務(wù)：商業(yè)地產(chǎn)是 一個(gè)長(zhǎng)周期行業(yè)，應(yīng)對(duì)長(zhǎng)周期為美國(guó)政府提供定制開(kāi)發(fā)服務(wù)產(chǎn)品 物業(yè)重開(kāi)發(fā)：在高估值年份對(duì)現(xiàn)有物業(yè)重開(kāi)發(fā)，不僅可以避免高價(jià)收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，還可以縮短開(kāi)發(fā)周期，使現(xiàn)有物業(yè)更好的享受資產(chǎn)升值的溢價(jià),股權(quán)置換控制收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)：利用上市公司優(yōu)勢(shì)，盡可能使用相對(duì)估值優(yōu)勢(shì)進(jìn)行換股擴(kuò)張，1997年在總價(jià)25億美元的收購(gòu)中，98%都是以股票單位支付的 控制融資成本：不同時(shí)期充分利用股票、債券、可轉(zhuǎn)債和私募基金等融資途徑，從而有效控制融資成本,而鐵獅門更是將輕資產(chǎn)模式發(fā)揮到極致，依托強(qiáng)大的品牌和優(yōu)秀管理運(yùn)營(yíng)能力，突破資本約束，以不到5%的資本投入分享項(xiàng)目40%的收益,,正所謂成也金融，敗也金融，如何在與金融機(jī)構(gòu)的合作中抵御誘惑，攫取主導(dǎo)地位、控制財(cái)務(wù)杠桿，是地產(chǎn)基金能否長(zhǎng)期存在的關(guān)鍵；理性的管理團(tuán)隊(duì)只分享管理能力控制范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)杠桿收益，而擯棄過(guò)度財(cái)務(wù)杠桿所創(chuàng)造的超額收益，以保持管理品牌的長(zhǎng)期可持續(xù)性,無(wú)論是重資產(chǎn)，還是輕資產(chǎn)發(fā)展模式，其發(fā)展都需要一定時(shí)間和資本投入，而輕資產(chǎn)模式可以有更高的財(cái)務(wù)杠桿和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，可以使遠(yuǎn)洋商業(yè)更好的突破資金瓶頸，獲得快速發(fā)展,租售并舉可有效的緩解資金壓力：萬(wàn)達(dá)、寶龍、恒隆等均采取租售并舉的模式，通過(guò)銷售補(bǔ)貼持有，有效緩自有解資金壓力 持有物業(yè)穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營(yíng)：出租物業(yè)在低谷期穩(wěn)定的租金收益對(duì)支撐企業(yè)股價(jià)、維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)具有明顯的效果 行業(yè)上升周期是擴(kuò)張商業(yè)物業(yè)的較好時(shí)機(jī)：在上升周期購(gòu)買擴(kuò)張是較為穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)思路，從恒隆和新鴻基的案例也可以看到這一點(diǎn) 轉(zhuǎn)型期內(nèi)銷售物業(yè)利益的損失在所難免：在轉(zhuǎn)型階段，要達(dá)到一定持有物業(yè)規(guī)模勢(shì)必要犧牲短期物業(yè)銷售的利益，來(lái)補(bǔ)貼持有持有物業(yè)的投資 穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略：重資產(chǎn)模式以自有資金為主，轉(zhuǎn)型期運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較大，因此多采用穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略以規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),重資產(chǎn)模式借鑒意義,良好的資本運(yùn)作能力是輕資產(chǎn)模式成功的關(guān)鍵：物業(yè)前期的開(kāi)發(fā)和收購(gòu)需要占?jí)捍罅抠Y金，新加坡REITs采用私募基金合作的方式解決物業(yè)開(kāi)發(fā)和培育的問(wèn)題，而美國(guó)鐵獅門則采用高財(cái)務(wù)杠桿收購(gòu)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張 良好的運(yùn)營(yíng)管理能力是成功的依托：無(wú)論是新加坡還是美國(guó)模式，后期都是通過(guò)成熟優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理能力獲取超額收益 優(yōu)化資產(chǎn)組合是成功的推進(jìn)力：新加坡凱德以及美國(guó)鐵獅門等往往是通過(guò)不斷優(yōu)化資產(chǎn)組合，提升整體的投資回報(bào)水平 嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制是成功的保障：美國(guó)波士頓模式即通過(guò)嚴(yán)格的資產(chǎn)交易原則(P/FFO或租金回報(bào)率/資金成本)把握行業(yè)周期，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)低買高賣，以提高整體投資回報(bào)率,輕資產(chǎn)模式借鑒意義,,,能否通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式，借助商業(yè)地產(chǎn)金融有效突破資金瓶頸，擴(kuò)大實(shí)際控制的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，是遠(yuǎn)洋商業(yè)差異化發(fā)展后來(lái)者居上的關(guān)鍵,行業(yè)成熟度與商業(yè)模式演變示意圖,商業(yè)地產(chǎn)銷售,重資產(chǎn)模式,輕資產(chǎn)模式,時(shí)間,行業(yè) 成熟度,,,,,中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn),香港商業(yè)地產(chǎn) （銷售+持有）,,發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn) (REITs+商業(yè)運(yùn)營(yíng)、PE+REITs+商業(yè)運(yùn)營(yíng)),,高利潤(rùn)階段 高風(fēng)險(xiǎn)/高回報(bào) 獲取土地紅利和開(kāi)發(fā)收益,中等利潤(rùn)階段 適中風(fēng)險(xiǎn)/適中回報(bào) 資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì) 獲取資產(chǎn)溢價(jià)和運(yùn)營(yíng)收益,高利潤(rùn)階段 低風(fēng)險(xiǎn)/高回報(bào) 資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì)/能力優(yōu)勢(shì) 獲取資產(chǎn)溢價(jià)和管理收益,經(jīng)濟(jì)特征,業(yè)務(wù)特征,以房產(chǎn)銷售為主，持有少部分物業(yè) 銷售收入,以銷售和持有經(jīng)營(yíng)為主 物業(yè)經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)管理,資本市場(chǎng)完善，退出機(jī)制健全，以房地產(chǎn)投資和資本運(yùn)作為主 資產(chǎn)管理、資本運(yùn)作和物業(yè)經(jīng)營(yíng),國(guó)內(nèi)部分企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始向商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)作模式探索,,,,同時(shí)，轉(zhuǎn)型期的“租售并舉+輕資產(chǎn)運(yùn)作”，可以降低商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，盡快形成商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部造血機(jī)制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡，是遠(yuǎn)洋商業(yè)減少轉(zhuǎn)型期間“陣痛”的優(yōu)先選擇,商業(yè)地產(chǎn)資金占?jí)捍螅嘤芷陂L(zhǎng)，無(wú)論是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，在開(kāi)發(fā)和培育期都會(huì)對(duì)企業(yè)的收入和利潤(rùn)產(chǎn)生較大的影響； 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)歷史性發(fā)展機(jī)遇，許多企業(yè)加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，如果遠(yuǎn)洋商業(yè)不能有效的抓住發(fā)展機(jī)會(huì)，擴(kuò)大實(shí)際控制的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，遠(yuǎn)洋商業(yè)將可能成為被動(dòng)的跟隨者，甚至只是作為集團(tuán)沉淀資產(chǎn)的工具； 如果遠(yuǎn)洋商業(yè)想在未來(lái)取得領(lǐng)先地位和優(yōu)勢(shì)，避免在未來(lái)的發(fā)展處于被動(dòng)局面，甚至被邊緣化，則須權(quán)衡近期和遠(yuǎn)期的利弊得失。,,租售并舉,轉(zhuǎn)型期的商業(yè)地產(chǎn)租售并舉，可以有效的緩解集團(tuán)的資金壓力，盡快形成商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部自身造血機(jī)制，減少對(duì)集團(tuán)報(bào)表的影響,輕資產(chǎn)運(yùn)作,輕資產(chǎn)運(yùn)作可以使遠(yuǎn)洋商業(yè)實(shí)際控制更多的商業(yè)資產(chǎn)，獲得快速發(fā)展，而回購(gòu)條款的設(shè)立也可使遠(yuǎn)洋后期獲得并表收入成為可能,+,從產(chǎn)品和區(qū)域來(lái)看，城市綜合體仍是商業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)，寫字樓發(fā)展的重點(diǎn)仍在一線城市和部分有產(chǎn)業(yè)支撐的二線城市，高星級(jí)酒店發(fā)展集中在有經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和旅游優(yōu)勢(shì)的地區(qū)，建議遠(yuǎn)洋重點(diǎn)關(guān)注除一線城市外的天津、重慶、杭州、南京、蘇州等二線城市,商業(yè) 一線城市新城中心和二線城市核心區(qū)域的城市綜合體成為發(fā)展熱點(diǎn) 社區(qū)購(gòu)物中心作為解決住宅開(kāi)發(fā)配套公建存量處置問(wèn)題的重要手段，存在著較大的發(fā)展機(jī)會(huì) 二、三線城市逐漸成為商業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng) 寫字樓 “北上廣深”一線城市，仍然是寫字樓發(fā)展的主要區(qū)域，但天津、重慶、成都等經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的二線城市逐漸表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)趨勢(shì) 酒店 受市場(chǎng)需求降低、替代產(chǎn)品的出現(xiàn)等影響，低星級(jí)酒店數(shù)量規(guī)模逐步萎，經(jīng)濟(jì)型酒店和高星級(jí)酒店正經(jīng)歷著快速增長(zhǎng) 高星級(jí)酒店具有明顯的地域特征，主要集中于具有經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、旅游優(yōu)勢(shì)的地區(qū)，隨著一線城市市場(chǎng)的逐步飽和，近年來(lái)其向二、三線城市擴(kuò)張的趨勢(shì)較為明顯,1、內(nèi)外部分析,,,2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo),3、戰(zhàn)略階段劃分和舉措,,,,2.1 中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略 2.2 五年規(guī)劃目標(biāo)和資源需求,,,商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù),,,商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)管理,,,,,商業(yè)地 產(chǎn)金融服務(wù),商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理,商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)管理,,,商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù),商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理,商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)管理,,中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略：前期（2011年-2015年）商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)、開(kāi)發(fā)管理和持有經(jīng)營(yíng)管理“三足鼎立”，共同發(fā)展，適機(jī)拓展新業(yè)務(wù)，遠(yuǎn)期（2016年后）形成以地產(chǎn)金融服務(wù)為主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)管理和持有經(jīng)營(yíng)管理為支撐的“一主兩翼”發(fā)展格局，最終將商業(yè)地產(chǎn)打造成為集團(tuán)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的支柱、現(xiàn)金流和利潤(rùn)的穩(wěn)定支撐,前期定位：支柱業(yè)務(wù)之一，緩解集團(tuán)的資金壓力，盡快形成商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部自身造血機(jī)制； 未來(lái)定位：支撐商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)發(fā)展； 價(jià)值體現(xiàn)：銷售收入,前期定位：支柱業(yè)務(wù)之一，獲得穩(wěn)定的租金收益和資產(chǎn)增值溢價(jià)； 未來(lái)定位：支撐商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)發(fā)展； 價(jià)值體現(xiàn)：租金收入、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)收入（酒店）、資產(chǎn)溢價(jià)、物業(yè)費(fèi)等,前期定位：支柱業(yè)務(wù)之一，充分發(fā)揮其融資平臺(tái)功能，推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理和持有經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的發(fā)展； 未來(lái)定位：主導(dǎo)業(yè)務(wù)，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和持有經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的發(fā)展，并適機(jī)拓展集團(tuán)外業(yè)務(wù)。 價(jià)值體現(xiàn)：基金管理費(fèi)、基礎(chǔ)資產(chǎn)管理費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、交易提成、業(yè)績(jī)提成、收益分紅等,產(chǎn)品和區(qū)域定位：重點(diǎn)關(guān)注一線和部分二線城市的綜合體和高端寫字樓，積極探索社區(qū)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)模式，以滿足集團(tuán)住宅配套的需要,產(chǎn)品：以遠(yuǎn)洋天津項(xiàng)目和杭州項(xiàng)目為依托，打造遠(yuǎn)洋城市綜合體的標(biāo)桿項(xiàng)目 區(qū)域：一線城市（新城中心）；二線城市（核心區(qū)域+新城中心，結(jié)合前期城市分析結(jié)論，建議優(yōu)先考慮天津，南京，重慶，杭州等城市）；三線城市（核心區(qū)域）,以遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)(擬)為品牌的城市綜合體,根據(jù)集團(tuán)業(yè)務(wù)拓展需要，出于配套的考慮視機(jī)會(huì)發(fā)展,酒店業(yè)務(wù),1、內(nèi)外部分析,,,2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo),3、戰(zhàn)略階段劃分和舉措,,,,2.1 中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略 2.2 五年規(guī)劃目標(biāo)和資源需求,表2.2 集團(tuán)未來(lái)土地儲(chǔ)備中的配套公建面積分析,注：2010年配套公建部分項(xiàng)目包含大連遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)、大連鉆石灣、長(zhǎng)春凈月項(xiàng)目,現(xiàn)有項(xiàng)目和集團(tuán)未來(lái)配套資源：事業(yè)部?jī)?nèi)外均存在大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，應(yīng)優(yōu)先考慮整合此類資產(chǎn),表2.1 現(xiàn)有項(xiàng)目權(quán)屬分析,單位:萬(wàn)元,單位:億元,現(xiàn)有項(xiàng)目和集團(tuán)未來(lái)配套資源(續(xù))：考慮未來(lái)遠(yuǎn)洋商業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展需要，針對(duì)天津B地塊、大連鉆石灣、長(zhǎng)春凈月、運(yùn)河商務(wù)區(qū)和中山遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目中的部分業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行了調(diào)整,表2.3 現(xiàn)有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式調(diào)整分析,注：天津A地塊寫字樓已安排銷售，未考慮,現(xiàn)有項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模分析,,,調(diào)整后事業(yè)部?jī)?nèi)5年累計(jì)物業(yè)規(guī)模,調(diào)整后事業(yè)部外5年累計(jì)物業(yè)規(guī)模,調(diào)整后,176萬(wàn)m2, 54%,150萬(wàn)m2, 46%,事業(yè)部?jī)?nèi),事業(yè)部外,調(diào)整后,調(diào)整前事業(yè)部?jī)?nèi)5年累計(jì)物業(yè)規(guī)模,調(diào)整前事業(yè)部外5年累計(jì)物業(yè)規(guī)模,,,,,現(xiàn)有項(xiàng)目和集團(tuán)未來(lái)配套資源(續(xù))：調(diào)整后，事業(yè)部外的持有項(xiàng)目比重由20%增大至63%，有利于發(fā)揮事業(yè)部專業(yè)優(yōu)勢(shì)，挖掘商業(yè)物業(yè)的最大價(jià)值,單位：億元,遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年規(guī)劃收入目標(biāo)：2015年，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入能力注達(dá)88億元，但100%權(quán)益的運(yùn)營(yíng)收入為55億元，考慮股權(quán)結(jié)構(gòu)后的實(shí)際收益為35億元,事業(yè)部2015年要形成約400萬(wàn)m2左右的物業(yè)規(guī)模，可在形成88億元經(jīng)營(yíng)收入能力 未來(lái)銷售物業(yè)在拓展項(xiàng)目規(guī)模中的比重為30%，即主動(dòng)和被動(dòng)(集團(tuán)未來(lái)配套公建)獲取的項(xiàng)目中有30%的物業(yè)將用于租售并舉,表2.4 遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年規(guī)模收入目標(biāo),注：1. 經(jīng)營(yíng)收入能力指當(dāng)年持有的物業(yè)總規(guī)模在未來(lái)能夠形成的經(jīng)營(yíng)收入能力；2. 租金和物業(yè)收入等不考慮抵消因素；3. 100%權(quán)益指假設(shè)所有項(xiàng)目均按照并表收入計(jì)算，實(shí)際權(quán)益指按照實(shí)際股權(quán)結(jié)構(gòu)計(jì)算； 4. 基金管理費(fèi)收入按新增項(xiàng)目30%的規(guī)模，并參照標(biāo)桿企業(yè)收益水平，按35%估算,遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年規(guī)劃利潤(rùn)目標(biāo)：2011-2012年由于大量物業(yè)處于投入期，因而凈利潤(rùn)均為負(fù)值，將對(duì)集團(tuán)整體報(bào)表產(chǎn)生一定影響，2013-2015年，隨著物業(yè)逐漸進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期，資產(chǎn)大幅溢價(jià)將彌補(bǔ)營(yíng)運(yùn)凈利潤(rùn)的虧損，將對(duì)集團(tuán)凈利潤(rùn)產(chǎn)生較大貢獻(xiàn),新增土地儲(chǔ)備面積,一線城市,二線城市,自建物業(yè) (銷售物業(yè)占20%),收購(gòu)物業(yè),自建物業(yè) (銷售物業(yè)占20%),收購(gòu)物業(yè),65%,35%,60%,40%,100%,0%,由于目標(biāo)一線城市商業(yè)項(xiàng)目盈利水平較高且土地稀缺，近 期土地儲(chǔ)備以一線城市為主，遠(yuǎn)期二線城市比重逐漸增加當(dāng)前物業(yè)收購(gòu)價(jià)格較高，因而一線城市以拿地自建為主， 收購(gòu)為輔，二線城市全部自建進(jìn)行培育,新增項(xiàng)目測(cè)算假設(shè),備注: 持有項(xiàng)目增量部分的凈利潤(rùn)=毛利潤(rùn)(營(yíng)業(yè)收入*毛利率)-三費(fèi)(營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，取投資的10%)-稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、所得稅)；銷售項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率按經(jīng)驗(yàn)值15%計(jì)；評(píng)估增值，按開(kāi)發(fā)期總投資20%估算，且已預(yù)提所得稅,表2.5 遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年規(guī)模利潤(rùn)目標(biāo),遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年規(guī)劃資源需求：2011年事業(yè)部主動(dòng)拓展的項(xiàng)目規(guī)模為50萬(wàn)m2，至2015年，事業(yè)部持有物業(yè)總規(guī)模達(dá)到400萬(wàn)m2，能夠形成88億元經(jīng)營(yíng)收入能力，當(dāng)年在營(yíng)面積為269萬(wàn)m2，貢獻(xiàn)55億元收入,備注：項(xiàng)目拓展規(guī)模指用于持有和銷售的土地儲(chǔ)備和成熟項(xiàng)目收購(gòu),表2.6 遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資源需求-按經(jīng)營(yíng)方式劃分,遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年規(guī)劃資源需求 (續(xù)),表2.7 遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資源需求-按權(quán)益劃分,遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年資源需求(續(xù))：2011年事業(yè)部總投資為130億元，項(xiàng)目拓展（包括土地和成熟項(xiàng)目）資金需求為70億元,表2.8 遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)資金資源需求,遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年資源需求(續(xù))：通過(guò)對(duì)遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)板塊所有項(xiàng)目進(jìn)行融資條件分析，天津AB地塊具備PE合作的條件，部分未出讓股權(quán)的項(xiàng)目可以考慮出讓股權(quán)獲取運(yùn)作資金,表2.9 遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有項(xiàng)目融資條件分析,遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)五年資源需求(續(xù))：采用債權(quán)和股權(quán)融資后，2011年資金投入為35億元，2014年可能實(shí)現(xiàn)事業(yè)部整體現(xiàn)金流平衡,現(xiàn)有項(xiàng)目,PE合作項(xiàng)目,出讓49%股權(quán)項(xiàng)目,天津AB地塊,天津遠(yuǎn)洋城,新增項(xiàng)目,PE合作項(xiàng)目,出讓49%股權(quán)項(xiàng)目,30%的項(xiàng)目用于PE合作，因而部分收入無(wú)法并表,70%的項(xiàng)目保持絕對(duì)控制權(quán)，因而出讓49%股權(quán),備注：2011-2015年均不考慮還款，則2015年遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)總量為474億元；分項(xiàng)資金流出見(jiàn)表2.8,表2.10 遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)資金缺口分析,1、內(nèi)外部分析,,,2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo),3、戰(zhàn)略階段劃分和舉措,,,,3.1 戰(zhàn)略路徑 3.2 戰(zhàn)略舉措,未來(lái)五年的發(fā)展路徑：2011-2013年為投資開(kāi)發(fā)拓展期，2014-2015年為運(yùn)營(yíng)培育期,投資開(kāi)發(fā)拓展期 (2011-2013),商業(yè)運(yùn)營(yíng)培育期 (2014-2015),戰(zhàn)略主題,積極擴(kuò)張PE規(guī)模，積極籌備REITS發(fā)行，積極沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，積極擴(kuò)大持有運(yùn)營(yíng)規(guī)模,通過(guò)租售并舉、股權(quán)合作等杠桿，并嘗試搭建PE，最大限度撬動(dòng)實(shí)際主導(dǎo)的投資開(kāi)發(fā)規(guī)模，擴(kuò)充資源，樹(shù)立標(biāo)桿項(xiàng)目,階段目標(biāo),1、 2015年持有項(xiàng)目總規(guī)模（運(yùn)營(yíng)+在建+土地儲(chǔ)備）達(dá)到400萬(wàn)平米左右，租金以及物業(yè)管理收入為55億元，經(jīng)營(yíng)收入能力達(dá)到88億元 2、前期開(kāi)發(fā)培育的資產(chǎn)逐漸進(jìn)入成熟期，需不斷培養(yǎng)和提高商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力 3、通過(guò)股份回購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)收入規(guī)模的增長(zhǎng) 4、優(yōu)化完善投融資平臺(tái)和商業(yè)項(xiàng)目管控平臺(tái) 5、完善優(yōu)化租售并舉和股權(quán)合作模式 6、樹(shù)立針對(duì)投資者的基金品牌和針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的品牌,1、 2013年持有項(xiàng)目總規(guī)模（運(yùn)營(yíng)+在建+土地儲(chǔ)備）達(dá)到326萬(wàn)平米左右，租金以及物業(yè)管理收入為18億元,經(jīng)營(yíng)收入能力為50億元 2、完成內(nèi)部資源整合，樹(shù)立標(biāo)桿項(xiàng)目 3、搭建多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)、跨區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目管控平臺(tái) 4、組建針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者的PE，形成多渠道的投融資平臺(tái) 5、“租售并舉”模式成型，并嘗試輔以策略性投資和權(quán)益性投資來(lái)拓展新業(yè)務(wù),1、內(nèi)外部分析,,,2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo),3、戰(zhàn)略階段劃分和舉措,,,,3.1 戰(zhàn)略路徑 3.2 戰(zhàn)略舉措,要實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，遠(yuǎn)洋商業(yè)要整合資源，搭建統(tǒng)一的商業(yè)項(xiàng)目管控平臺(tái)，同時(shí)解決資金缺口，能力提升的問(wèn)題,,,,,解決資金缺口： 租售并舉：采用租售并舉的模式，快速補(bǔ)充現(xiàn)金流，盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)自我平衡 搭建PE平臺(tái)：成立針對(duì)開(kāi)發(fā)階段、培育階段和成熟階段的不同PE基金，針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者，形成多渠道的投融資平臺(tái) 股權(quán)合作：通過(guò)股權(quán)合作的方式，實(shí)際控制更多的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模,整合資源： 整合集團(tuán)商業(yè)資產(chǎn)：整合集團(tuán)除體量較?。ㄐ∮?萬(wàn)平方米）的零散商業(yè)項(xiàng)目之外的商業(yè)資產(chǎn) 優(yōu)化資產(chǎn)配置：處置非核心商業(yè)資產(chǎn)，收購(gòu)具有升值潛力的成熟項(xiàng)目，優(yōu)化資產(chǎn)配置 整合上下游資源：積極與上游投資者、下游經(jīng)營(yíng)商、業(yè)內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)商等展開(kāi)合作,提升能力： 深化合作：加強(qiáng)與上游投資者和下游零售商的合作，通過(guò)合作，快速提升資本運(yùn)營(yíng)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力 培養(yǎng)人才：積極引進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)金融、投資拓展、定位策劃、運(yùn)營(yíng)管理等專業(yè)人才，加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn) 樹(shù)立標(biāo)桿：打造自建項(xiàng)目、收購(gòu)項(xiàng)目和運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目各類型項(xiàng)目的標(biāo)桿，通過(guò)標(biāo)桿項(xiàng)目的打造培養(yǎng)人才，鍛煉隊(duì)伍，同時(shí)通過(guò)標(biāo)桿項(xiàng)目的打造來(lái)彰顯實(shí)力，吸引更多合作伙伴,搭建管控平臺(tái)： 搭建管控平臺(tái)：優(yōu)化組織架構(gòu)，搭建商業(yè)地產(chǎn)多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)、跨區(qū)域的項(xiàng)目管控平臺(tái) 優(yōu)化制度流程體系：根據(jù)戰(zhàn)略要求和管控模式明，建立與之相匹配的制度流程體系,戰(zhàn)略目標(biāo),在整合資源方面，首先遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)需要整合內(nèi)部項(xiàng)目資源，包括除體量較?。ㄐ∮?萬(wàn)平方米）的零散商業(yè)項(xiàng)目之外的其他商業(yè)資產(chǎn),,整合目的 專業(yè)化分工，打造商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)能力，在充分體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)，更好的發(fā)揮與住宅的協(xié)同效應(yīng)，提升住宅的產(chǎn)品溢價(jià)； 便于商業(yè)資產(chǎn)整體優(yōu)化配置，為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)金融打下良好基礎(chǔ)； 整合原則 除體量較小（小于1萬(wàn)平方米）的零散商業(yè)項(xiàng)目之外的商業(yè)資產(chǎn)全部整合； 管理權(quán)限優(yōu)先整合，股權(quán)根據(jù)項(xiàng)目情況逐步整合； 整合方式 首先將所有項(xiàng)目的管理權(quán)限統(tǒng)一歸入商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部； 針對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司（或下屬全資子公司）控股的商業(yè)項(xiàng)目，如萬(wàn)和城，建議逐步整合遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司（或下屬全資子公司）的股權(quán)； 針對(duì)由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（香港）有限公司（或下屬全資子公司）控股的商業(yè)項(xiàng)目，如中山遠(yuǎn)洋城，暫不做股權(quán)變動(dòng)； 針對(duì)目前不控股的合作項(xiàng)目，比如將臺(tái)項(xiàng)目， 股權(quán)暫不做變動(dòng)； 在項(xiàng)目層面，如有可能，優(yōu)先考慮將持有部分和銷售部分拆分成立項(xiàng)目公司。,然后，遠(yuǎn)洋商業(yè)處置非核心商業(yè)資產(chǎn)，并通過(guò)并購(gòu)整合方式收購(gòu)中小型企業(yè)或項(xiàng)目公司股權(quán)，以及購(gòu)買具有升值潛力的成熟項(xiàng)目資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張、優(yōu)化資產(chǎn)配置,優(yōu)化資產(chǎn)組合 處置非核心資產(chǎn),處置在手商業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備中與戰(zhàn)略不符的非核心資產(chǎn)，換取部分現(xiàn)金用以收購(gòu)和自建其他物業(yè),,優(yōu)先持有一、二線城市核心區(qū)域和新城中心的購(gòu)物中心和一、二線城市的核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫字樓 處置公寓、普通寫字樓及非核心商鋪 視機(jī)會(huì)持有位置好、品質(zhì)高的酒店項(xiàng)目，以提升公司品牌,,,商業(yè)項(xiàng)目收購(gòu)建議,同時(shí)，積極與上游投資者、下游經(jīng)營(yíng)商、業(yè)內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)商等展開(kāi)合作,整合下游零售商資源,整合上游資源,通過(guò)定制化的方式為下游客戶提供服務(wù)，積累相應(yīng)資源,收購(gòu)下游零售商部分股權(quán)，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略合作,,,通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或改造為戰(zhàn)略性商戶量身定制商業(yè)空間，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展積累戰(zhàn)略性合作伙伴資源,收購(gòu)估值偏低零售商的部分股權(quán)，一方面滿足招商要求，另一方面分享收益分紅,,,自建項(xiàng)目，在前期定位策劃時(shí)充分考慮戰(zhàn)略性零售商的需要，進(jìn)行定制化開(kāi)發(fā)收購(gòu)項(xiàng)目，在翻新和改造過(guò)程中，要充分考慮戰(zhàn)略性商戶意見(jiàn)由專門部門負(fù)責(zé)管理主要零售商的戰(zhàn)略合作關(guān)系,分析目前零售商的經(jīng)營(yíng)水平和估值狀況選擇與發(fā)展戰(zhàn)略相匹配的零售商作為備選的收購(gòu)標(biāo)的公司層面合作，要具有話語(yǔ)權(quán)；項(xiàng)目層面合作，要具有絕對(duì)控股權(quán)簽訂長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作協(xié)議,與金融機(jī)構(gòu)合作,與金融機(jī)構(gòu)、知名商業(yè)地產(chǎn)商三方合作,,注：平臺(tái)公司是指從事房地產(chǎn)私募基金業(yè)務(wù)的公司,2010年1月18日銀泰百貨與京投銀泰股份達(dá)成戰(zhàn)略合作，銀泰百貨將采取向京投銀泰“下訂單”的合作模式開(kāi)店 2010年11月20日，綠地、正大正式“牽手”大連·綠地中心商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)，又一對(duì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的合作現(xiàn)身商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,“商業(yè)+金融+開(kāi)發(fā)”模式,西蒙集團(tuán)（32.5%）,摩根士丹利（32.5%）,深國(guó)投（35%）,案例,案例,深國(guó)投商用置業(yè)有限公司、西蒙集團(tuán)和摩根士丹利和合作開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心-格瑞印象城,目前，遠(yuǎn)洋商業(yè)目前擁有一定的商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)備，但并未形成統(tǒng)一的商業(yè)地產(chǎn)管理平臺(tái),遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（香港）有限公司,商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部,光華國(guó)際,遠(yuǎn)洋大廈,遠(yuǎn)洋國(guó)際中心A座,商業(yè)項(xiàng)目n,商業(yè)項(xiàng)目1,……,光華國(guó)際、遠(yuǎn)洋大廈、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心A座、天津A地塊、萬(wàn)合城、沁山水、京棉項(xiàng)目、將臺(tái)、大慈寺項(xiàng)目歸屬商業(yè)事業(yè)部管理，其他商業(yè)項(xiàng)目由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司區(qū)域事業(yè)部或城市公司管理,天津A地塊,萬(wàn)和城,沁山水,京棉項(xiàng)目,將臺(tái),大慈寺,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下商業(yè)項(xiàng)目股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，基本分為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限獨(dú)資、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)香港獨(dú)資、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋香港合資、以及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)香港與其他公司合資幾種情況,未形成統(tǒng)一的商業(yè)項(xiàng)目管理平臺(tái),項(xiàng)目股權(quán)結(jié)構(gòu)多樣,100%,100%,建議遠(yuǎn)洋商業(yè)成立實(shí)體的商業(yè)地產(chǎn)管理公司，作為遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)金融管理、開(kāi)發(fā)管理和運(yùn)營(yíng)管理主體，搭建統(tǒng)一的商業(yè)地產(chǎn)管理平臺(tái),注：1、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司為“一套人馬，兩塊牌子”；2、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資管理公司僅為示意，代表遠(yuǎn)洋地產(chǎn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)板塊為其分項(xiàng)業(yè)務(wù)，具體業(yè)務(wù)由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資管理公司和遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)有限公司合作開(kāi)展。,為理順投資關(guān)系，管理關(guān)系，便于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)金融的運(yùn)作，建議成立由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司控股的實(shí)體商業(yè)管理公司——遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)有限公司（與商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部“一套人馬，兩塊牌子”），由其牽頭整合現(xiàn)有商業(yè)資源，并投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目； 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司，定位于管理型總部，通過(guò)戰(zhàn)略管理、重大決策（投資決策、非銀行融資決策、項(xiàng)目方案決策等）管理、年度計(jì)劃考核管理、財(cái)務(wù)管理和商業(yè)地產(chǎn)高層（副總及以上）人員管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有限公司進(jìn)行管控； 遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)有限公司（對(duì)內(nèi)仍為商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部），整體定位于商業(yè)業(yè)務(wù)管理中心，作為遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)板塊的商業(yè)地產(chǎn)金融管理主體、商業(yè)開(kāi)發(fā)管理管理主體和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理主體。,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司注1,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（香港）有限公司,遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)有限公司,商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目公司1,酒店物業(yè)公司,,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資管理公司注2,商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司1,商業(yè)地產(chǎn)PE,商業(yè)地產(chǎn)信托基金,…,商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)板塊,商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司n,……,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理板塊,商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目公司n,商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)管理板塊,……,100%,100%,100%,住宅或其他業(yè)務(wù)金融服務(wù),同時(shí)明確事業(yè)本部與下屬各業(yè)務(wù)板塊之間的定位，理順管理關(guān)系，形成商業(yè)地產(chǎn)多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)、跨區(qū)域的項(xiàng)目管控平臺(tái),商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)板塊為集團(tuán)金融板塊子業(yè)務(wù)，在集團(tuán)統(tǒng)一規(guī)劃和業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，由商業(yè)事業(yè)部開(kāi)展相關(guān)工作，重大決策按集團(tuán)相關(guān)流程報(bào)批； 充分利用集團(tuán)在房地產(chǎn)金融方面的資源和能力，加強(qiáng)與外部金融機(jī)構(gòu)和投資者的合作，盡快的推出針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的金融服務(wù)產(chǎn)品； 優(yōu)先選擇成立商業(yè)地產(chǎn)PE,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為GP，根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者，可成立針對(duì)商業(yè)項(xiàng)目不同發(fā)展階段的PE； 以事業(yè)部投融資部門為基礎(chǔ)，引進(jìn)人才，提高能力，組建商業(yè)地產(chǎn)金融管理團(tuán)隊(duì)，與集團(tuán)地產(chǎn)金融板塊對(duì)接。,建議將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中銷售和持有的物業(yè)分開(kāi)成立項(xiàng)目公司，以便于后期商業(yè)地產(chǎn)金融的運(yùn)作； 對(duì)于控股項(xiàng)目，北京和異地的項(xiàng)目在部門設(shè)置和權(quán)限劃分上應(yīng)有所區(qū)別，以便于平衡效率和風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)于非控股項(xiàng)目，按合作協(xié)議進(jìn)行管理。,商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊目前可按項(xiàng)目來(lái)劃分業(yè)務(wù)單元，未來(lái)可按業(yè)態(tài)分為商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司、寫字樓運(yùn)營(yíng)公司和酒店運(yùn)營(yíng)公司，以便于商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)能力的提升和有效利用； 利用現(xiàn)有項(xiàng)目強(qiáng)化寫字樓運(yùn)營(yíng)管理的能力，培養(yǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力； 酒店物業(yè)公司目前負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作，未來(lái)強(qiáng)化其酒店管理運(yùn)營(yíng)的職能，打造成為商業(yè)地產(chǎn)板塊酒店運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)和高端商業(yè)物業(yè)管理平臺(tái)。,遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)有限公司整體定位于商業(yè)業(yè)務(wù)管理中心，作為遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)板塊的商業(yè)地產(chǎn)金融管理主體、商業(yè)開(kāi)發(fā)管理主體和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理主體； 事業(yè)部本部層面定位于綜合管理中心，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)的運(yùn)作和管理，并通過(guò)事前的計(jì)劃和預(yù)算，事中的重大決策和例外決策，以及事后的決算和考核來(lái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)板塊進(jìn)行管控； 商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司、商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目公司和酒店物業(yè)公司定位于業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)中心，負(fù)責(zé)具體商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理和運(yùn)營(yíng)工作。,遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)有限公司,商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目公司1,酒店物業(yè)公司,商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司1,商業(yè)地產(chǎn)PE,商業(yè)地產(chǎn)信托基金,……,商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)板塊,商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司n,……,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理板塊,商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目公司n,商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)管理板塊,……,同時(shí)，優(yōu)化目前“專業(yè)和產(chǎn)品混搭”的組織架構(gòu)，采用矩陣式的項(xiàng)目管理模式，按專業(yè)劃分部門，整合專業(yè)資源，集中力量，沉淀組織能力,投資發(fā)展部,產(chǎn)品研發(fā)部,對(duì)外合作部,商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心,商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部,財(cái)務(wù)部,戰(zhàn)略與計(jì)劃管理 項(xiàng)目拓展與投資 商業(yè)定位規(guī)劃與開(kāi)發(fā)組織,寫字樓部,人事行政部,會(huì)計(jì)核算 財(cái)務(wù)管理 預(yù)算管理 資金管理 稅務(wù)管理,規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程管理 預(yù)算管理,對(duì)外合作 品牌建設(shè) 綜合協(xié)調(diào),寫字樓租售及拓展 寫字樓運(yùn)營(yíng)管理 寫字樓市場(chǎng)推廣,商業(yè)業(yè)態(tài)及空間規(guī)劃 招商管理 商業(yè)項(xiàng)目籌備 商業(yè)營(yíng)銷管理 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理,人力資源管理 行政管理 法務(wù)合約管理,優(yōu)化現(xiàn)有的“專業(yè)和產(chǎn)品混搭”的組織架構(gòu)，按專業(yè)劃分部門，采用矩陣式的項(xiàng)目管理模式，整合專業(yè)資源，集中力量，以便于組織內(nèi)部的協(xié)調(diào)與協(xié)作，以便于沉淀組織能力； 明確管控模式和管理層級(jí)，明確責(zé)權(quán)劃分，明確遠(yuǎn)洋商業(yè)事業(yè)本部與下屬項(xiàng)目公司之間的業(yè)務(wù)接口，增強(qiáng)管控能力，滿足業(yè)務(wù)擴(kuò)張需要 ； 平衡效率與風(fēng)險(xiǎn)，平衡現(xiàn)狀和未來(lái)，建議權(quán)限“先收后放”，基于風(fēng)險(xiǎn)分析，同時(shí)兼顧提升效率的需要； 對(duì)于新業(yè)務(wù)比如旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)等，建議不再按產(chǎn)品獨(dú)立成立新的部門，而是按專業(yè)分工負(fù)責(zé)。,遠(yuǎn)洋商業(yè)現(xiàn)階段組織架構(gòu),為解決資金缺口的問(wèn)題，建議遠(yuǎn)洋商業(yè)首先采用“租售并舉”的模式，快速補(bǔ)充現(xiàn)金流，盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的自平衡,要實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，光靠租金是無(wú)法完成的，在持有資產(chǎn)的同時(shí)，銷售部分增值能力較小的物業(yè)，以支持快速發(fā)展，同時(shí)可以提高項(xiàng)目的短期回報(bào)，吸引PE投資 優(yōu)先持有一、二線城市核心區(qū)域和新城中心的購(gòu)物中心和一、二線城市的核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫字樓 公寓、普通寫字樓及非核心商鋪增值能力較小的物業(yè)用于銷售，銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流用于歸還銀行貸款 視機(jī)會(huì)持有位置好、品質(zhì)高的酒店項(xiàng)目，以提升公司品牌 建議采用委托代理的方式進(jìn)行銷售，優(yōu)先考慮整售，盡快的回籠現(xiàn)金 持有部分的物業(yè)租金收入用于歸還利息，資產(chǎn)溢價(jià)可以吸引PE投資者和助于REITs上市，融資獲得更多的資金用于物業(yè)開(kāi)發(fā) 租金收入和資產(chǎn)溢價(jià)可以以資產(chǎn)抵押或者租約抵押貸款的方式獲得更多的銀行貸款，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式擴(kuò)張開(kāi)發(fā),,遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)“租售并舉”模式,通過(guò)案例分析不難發(fā)現(xiàn)，租售并舉模式能夠提高商業(yè)項(xiàng)目的資金使用效率，進(jìn)而提高項(xiàng)目投資回報(bào)率,天津A地塊,天津A+B地塊,項(xiàng)目類型為商業(yè)，總建面為11萬(wàn)m2經(jīng)營(yíng)方式為全部持有,增加了B地塊項(xiàng)目，AB地塊總建面 22萬(wàn)m2B地塊以銷售為主，AB地塊持有和 銷售的比例分別為67%、33%,項(xiàng)目情況,主要指標(biāo)計(jì)算以經(jīng)營(yíng)計(jì)劃為基礎(chǔ)， 將所有凈現(xiàn)金流折現(xiàn)到2011年主要指標(biāo)包括A地塊總投資額以及 NPV(凈現(xiàn)值),主要指標(biāo)計(jì)算以商業(yè)事業(yè)部項(xiàng)目資 源數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，將收入、投資和成本 折現(xiàn)到2011年主要指標(biāo)包括總投資額和NPV,計(jì)算方法,NPV=1.5億元，總投資=10億元 NPV/總投資=15%,NPV=12億元，總投資=28億元 NPV/總投資=40%,計(jì)算結(jié)果,租售并舉模式能夠提高商業(yè)項(xiàng)目的資金使用效率，進(jìn)而提 高項(xiàng)目投資回報(bào)率天津A地塊由于補(bǔ)充部分B地塊的銷售物業(yè)，能夠較早實(shí)現(xiàn) 資金自平衡，同時(shí)滿足基金回報(bào)要求,計(jì)算分析,,,,,租售并舉模式案例分析：以天津AB地塊項(xiàng)目為例，分析租售并舉模式,同時(shí)積極搭建融資平臺(tái)，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持有的各個(gè)階段可采用不同的融資工具進(jìn)行組合，提供充分的資金保障支持,融資期,建設(shè)期,培育期,成熟期,,,,,,,,,,,,保險(xiǎn)資金,開(kāi)發(fā)貸款/并購(gòu)貸款,經(jīng)營(yíng)貸款/并購(gòu)貸款,經(jīng)營(yíng)貸款,保險(xiǎn)資金,保險(xiǎn)資金,保險(xiǎn)資金,REITs,房地產(chǎn)私募基金,房地產(chǎn)私募基金,房地產(chǎn)私募基金,房地產(chǎn)私募基金,REITs,信托資金,信托資金,信托資金,信托資金,REITs,,現(xiàn)階段可通過(guò)與其他金融機(jī)構(gòu)合作，嘗試作為GP成立針對(duì)開(kāi)發(fā)階段、培育階段和成熟階段不同的PE基金，針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者，搭建多渠道的投融資平臺(tái),遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)三階段PE的金融模式,開(kāi)發(fā)基金,遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn),培育基金,運(yùn)營(yíng)基金,開(kāi)發(fā)階段物業(yè),培育階段物業(yè),成熟階段物業(yè),退出渠道,退出渠道,充分利用遠(yuǎn)洋拿地優(yōu) 勢(shì)，獲取土地紅利,獲取房產(chǎn)增值或運(yùn)營(yíng) 增值,獲取穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)收益,險(xiǎn)資/產(chǎn)業(yè)投資者,王府井、翠微、太古等下游企業(yè),風(fēng)險(xiǎn)投資基金等,REITs,適機(jī)選擇,出售,資金回籠,出售,資金回籠,出售,資金回籠,,,,GP(普通合伙人) 搭建投融資平臺(tái),基金管理公司,,直接以房地產(chǎn)金融思路切入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)持有的各個(gè)環(huán)節(jié)，搭建投融資平臺(tái)，然后與租售并舉的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式相互 協(xié)同，共同支撐遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展通過(guò)在不同階段引入不同的合資基金，緩解不同階段資金壓力，同時(shí)后一階段的基金能夠提供穩(wěn)定的退出渠道通過(guò)專業(yè)的基金管理公司能夠培育自己的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)國(guó)外相關(guān)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，具備類似REITs結(jié)構(gòu)和運(yùn)作模式的基金能夠享受稅收優(yōu)惠，國(guó)內(nèi)REITs出臺(tái)后可能采取相 似的優(yōu)惠政策，為未來(lái)成為在國(guó)內(nèi)發(fā)行REITs的先行者做好充分的準(zhǔn)備,獲取穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng) 收益,公眾投資者,模式 優(yōu)點(diǎn),通過(guò)案例分析可以看出通過(guò)股權(quán)合作和PE，可以在實(shí)際控制開(kāi)發(fā)面積不變的情況下，投入更少的啟動(dòng)資金，獲得更大的杠桿效應(yīng),股權(quán)合作,PE模式,遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目類型為商業(yè)，總建面8.7萬(wàn)m2經(jīng)營(yíng)方式為全部持有，土地成本單價(jià)為5600元/m2，建安成本單價(jià)為11000元/m2，則土地成本為4.9億元，建安成本為10億元,項(xiàng)目情況,,在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段即出讓49%股權(quán)考慮土地溢價(jià)，且溢價(jià)100%不考慮債權(quán)融資,成立開(kāi)發(fā)基金，且遠(yuǎn)洋股權(quán)比例為20%在開(kāi)發(fā)階段，將項(xiàng)目全部出售給基金管理方面，遠(yuǎn)洋成立管理公司受托管理基金的權(quán)屬 項(xiàng)目，且委托遠(yuǎn)洋進(jìn)行代建,計(jì)算假設(shè),,計(jì)算結(jié)果,,融資收入 =土地成本*49% =2.4億元 合作模式啟動(dòng)資金=土地成本*51%=2.5億元,融資收入 =(土地成本+溢價(jià))*49% =4.8億元溢價(jià)收入=溢價(jià)*49%=2.3億元 合作模式啟動(dòng)資金=5億元,未考慮溢價(jià),考慮溢價(jià),融資收入 =土地成本*80% =3.9億元 合作模式啟動(dòng)資金=土地成本*20% =1億元,融資收入 =(土地成本+溢價(jià))*80% =7.7億元溢價(jià)收入=溢價(jià)*80%=3.9億元合作模式啟動(dòng)資金=2億元,未考慮溢價(jià),考慮溢價(jià),基金管理費(fèi)(基礎(chǔ)管理費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi))=總投資*6.6%=8900萬(wàn)股權(quán)分紅=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)*20%=3.3億元商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的實(shí)際控制權(quán)以及未來(lái)的期權(quán),,股權(quán)合作未能最大限度的使用股權(quán)杠桿，因而考慮采用PE模式,股權(quán)合作和PE合作模式案例分析：以遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城為例,注：萬(wàn)和城不一定具備股權(quán)合作或成立PE的條件，此處僅為示例,PE基金管理方面，建議委托遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資管理公司和商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部負(fù)責(zé)基金的運(yùn)作，同時(shí)在價(jià)值鏈各個(gè)環(huán)節(jié)與遠(yuǎn)洋商業(yè)下屬多個(gè)公司形成協(xié)同合作,商業(yè)地產(chǎn)PE,投融資,委托遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資管理公司負(fù)責(zé)基金運(yùn)作，具體業(yè)務(wù)由商業(yè)事業(yè)部負(fù)責(zé)開(kāi)展 收取相應(yīng)基金管理費(fèi),建設(shè),委托遠(yuǎn)洋建設(shè)負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的代建工作收取相應(yīng)的代建費(fèi),運(yùn)營(yíng),委托商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目公司進(jìn)行招商和運(yùn)營(yíng)收取相應(yīng)業(yè)績(jī)提成和管理費(fèi),物業(yè)管理,委托遠(yuǎn)洋酒店物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理收取相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi),,借助集團(tuán)資源，加強(qiáng)與外部金融機(jī)構(gòu)合作，盡快成立商業(yè)地產(chǎn)PE,從多個(gè)渠道尋找LP， 集資金,持續(xù)研究資金投向、注 冊(cè)地、法律環(huán)境、合作 伙伴、投資架構(gòu)等,在設(shè)計(jì)資產(chǎn)組合時(shí)，搭配 部分銷售物業(yè)的資產(chǎn)包為 主，以滿足高回報(bào)率要求,建議遠(yuǎn)洋以項(xiàng)目股權(quán)+部分 現(xiàn)金的方式入股基金,主要舉措,,開(kāi)發(fā),委托商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) 收取相應(yīng)的開(kāi)發(fā)管理費(fèi),PE的退出，通過(guò)上市或者 回購(gòu)的方式實(shí)現(xiàn)PE退出,在PE注冊(cè)地方面，京津滬為吸引PE投資落戶，已先后出臺(tái)地方規(guī)章，其中天津市門檻低，條件較優(yōu)，建議遠(yuǎn)洋在天津注冊(cè)成立PE,天津：《關(guān)于私募股權(quán)投資基金、私募股權(quán)投資基金管理公司(企業(yè))進(jìn)行工商登記的意見(jiàn)》(2007年）、《天津股權(quán)投資基金和股權(quán)投資基金管理公司(企業(yè))登記備案管理試行辦法》(2007年） 上海：《關(guān)于本市股權(quán)投資企業(yè)工商登記等事項(xiàng)的通知》(2008年） 北京：《關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資基金業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》(2009年),組織形式：天津更多樣 北京：公司制、合伙制 上海：公司制、合伙制 天津：公司制、合伙制、契約制和信托制（股權(quán)投資基金），公司制、合伙制（股權(quán)投資基金管理企業(yè)）,稅收優(yōu)惠及鼓勵(lì)政策：三地均享受，京滬較明確 北京：鼓勵(lì)按照《創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理暫行辦法》進(jìn)行備案，并按照《企業(yè)所得稅法》第31條和《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第97條享受稅收優(yōu)惠 符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的公司制股權(quán)投資基金，其獲利年度起，按其所繳企業(yè)所得稅區(qū)縣實(shí)得部分全額獎(jiǎng)勵(lì)，后三年減半獎(jiǎng)勵(lì)；市政府給予股權(quán)基金或管理企業(yè)有關(guān)人員的獎(jiǎng)勵(lì)免征個(gè)人所得稅 上海： 根據(jù)《浦東新區(qū)促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)和股權(quán)投資管理企業(yè)發(fā)展的實(shí)施辦法(2009年3月)》，給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)、創(chuàng)新企業(yè)投資獎(jiǎng)勵(lì)等 天津：按照《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于在天津?yàn)I海新區(qū)先行先試股權(quán)投資基金有關(guān)政策問(wèn)題的復(fù)函》完成備案，按照《天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)投資的暫行規(guī)定》提供跟進(jìn)投資及風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼,京津滬地方法規(guī),截至2009年底，在發(fā)改委備案的市場(chǎng)化PE達(dá)22家，其中天津股權(quán)投資基金中心落戶的為11家，占到一半 2010最新案例：天津活立木 （50億元）、天圖興盛（5.05億元）,天津注冊(cè)案例,在LP的選擇上，建議遠(yuǎn)洋商業(yè)關(guān)注國(guó)內(nèi)企業(yè)投資者、 社保基金、大型金融機(jī)構(gòu)資金以及其他富裕的個(gè)人、家族投資者,同時(shí)，積極的尋求與外資金融結(jié)構(gòu)合作組建PE,,投資區(qū)域：從上海和北京，逐漸向其他一線城市和潛力二線城市擴(kuò)展,投資方向：商業(yè)、寫字樓、高檔公寓,投資路徑：直接購(gòu)買房產(chǎn)、進(jìn)行項(xiàng)目合作、直接參股內(nèi)地房地產(chǎn)公司、設(shè)立獨(dú)資公司、債權(quán)投資等,投資組織形式：以房地產(chǎn)投資基金為主，另有風(fēng)險(xiǎn)投資基金、個(gè)人資金等,,,,,外資PE投資中國(guó)商業(yè)地產(chǎn),設(shè)立人民幣基金已成為外資進(jìn)入的新熱點(diǎn),2010年1月美國(guó)凱雷投資集團(tuán)與北京市金融工作局簽署了協(xié)議，在北京設(shè)立一只50 億元規(guī)模的純?nèi)嗣駧呕?，?duì)較大成長(zhǎng)型企業(yè)進(jìn)行投資 2010年2月，凱雷與中國(guó)最大的綜合類民營(yíng)企業(yè)——上海復(fù)星集團(tuán)宣布共同成立一只以人民幣計(jì)價(jià)的股權(quán)投資基金，初步募集1 億美元，成為外資合伙制股權(quán)投資基金的第一個(gè)試水者 全球頂級(jí)PE 巨頭百仕通集團(tuán)宣布，在浦東設(shè)立其首只地區(qū)性人民幣基金，募集資金約50 億元 里昂證券也與上海國(guó)盛在上海共同設(shè)立資產(chǎn)管理公司，并發(fā)起設(shè)立一只境內(nèi)的人民幣私募股權(quán)基金，基金目標(biāo)規(guī)模為100 億元人民幣,在LP退出機(jī)制方面，建議遠(yuǎn)洋商業(yè)考慮股份回購(gòu)的方式，以便在物業(yè)培育成熟時(shí)，獲得并表收入，實(shí)現(xiàn)收入規(guī)模的增長(zhǎng),公開(kāi)上市,收購(gòu)兼并,股份回購(gòu),基金清盤,向公眾公開(kāi)發(fā)行上市，IPO或REITs，但受到當(dāng)前國(guó)家政策調(diào)控的影響，IPO難度較高，不建議采用。國(guó)外發(fā)行REITs難度較大，且國(guó)內(nèi)REITs出臺(tái)時(shí)間不明確，因此適機(jī)選擇,被大企業(yè)或產(chǎn)業(yè)投資者收購(gòu)、兼并或私募基金之間進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。難點(diǎn)在于找到具有穩(wěn)定收益要求的企業(yè)或投資機(jī)構(gòu)。,在PE成立時(shí)在合同中增加相應(yīng)條款，即一定期限后，遠(yuǎn)洋商業(yè)按照約定價(jià)格從投資者手中購(gòu)回全部或部分股權(quán)。其中，回購(gòu)資金來(lái)源于租售并舉或銀行貸款,不太理想的退出方式，不建議采用。2007年6月1日正式施行的《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》為清算退出提供了依據(jù),發(fā)達(dá)國(guó)家私募股權(quán)不同退出途徑,數(shù)據(jù)來(lái)源：Thomson Financial，正略鈞策研究,,2009年初普凱基金與中華房屋在西安共同投資灞橋區(qū)640,000平方米住宅項(xiàng)目 2009年8月太平洋中國(guó)地產(chǎn)基通過(guò)旗下子公司出資約1.52億元購(gòu)買萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)少數(shù)股權(quán) 2009年9月，由華潤(rùn)中國(guó)注資的一家國(guó)際地產(chǎn)基金公司“華潤(rùn)中國(guó)地產(chǎn)成長(zhǎng)基金”，收購(gòu)了北京第五廣場(chǎng)置業(yè)有限公司中方全部權(quán)益 宏璟資本管理的馬來(lái)西亞投資財(cái)團(tuán)在佛山與開(kāi)發(fā)商股權(quán)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,同時(shí)，積極進(jìn)行股權(quán)合作尤其是項(xiàng)目層面的股權(quán)合作，通過(guò)股權(quán)合作，緩解資金壓力，增加實(shí)際控制的商業(yè)規(guī)模,能有效解決項(xiàng)目融資問(wèn)題，緩解因拓展造成的資金壓力，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 “表外融資”，不影響企業(yè)的負(fù)債 由于不涉及土地使用權(quán)的變更，不需要繳納土地增值稅，減少合作費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本 財(cái)務(wù)杠桿有限，如果加大杠桿，則可能會(huì)失去對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)，同時(shí)收入無(wú)法在報(bào)表中體現(xiàn) 股權(quán)合作的項(xiàng)目的現(xiàn)金流無(wú)法像全資項(xiàng)目那樣自由調(diào)配，更多的是在項(xiàng)目?jī)?nèi)部循環(huán),積極尋找新的合作伙伴，深化與現(xiàn)有合作伙伴的股權(quán)合作 優(yōu)先選擇財(cái)務(wù)投資者進(jìn)行股權(quán)合作，遠(yuǎn)洋商業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)作管理 對(duì)于財(cái)務(wù)投資者，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和培育期股份持有比例可低于50%，成熟期后建議采用股份回購(gòu)的方式，沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，滿足并表要求 與非財(cái)務(wù)投資者進(jìn)行股權(quán)合作時(shí)，建議遠(yuǎn)洋商業(yè)絕對(duì)控股,股權(quán)合作的特點(diǎn),對(duì)遠(yuǎn)洋商業(yè)的建議,股權(quán)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成為外資投資中國(guó)房地產(chǎn)的主流模式,在提升能力方面建議遠(yuǎn)洋商業(yè)前期依托標(biāo)桿項(xiàng)目，通過(guò)與合作、引進(jìn)培養(yǎng)人才等方式，著重提升投資拓展能力、融資管理能力，商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、項(xiàng)目定位策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)能力,加強(qiáng)與上游投資者和下游零售商的合作，通過(guò)合作，快速提升資本運(yùn)營(yíng)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力,積極引進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)金融、投資拓展、定位策劃、運(yùn)營(yíng)管理等專業(yè)人才，加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn),打造自建項(xiàng)目、收購(gòu)項(xiàng)目和運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目各類型項(xiàng)目的標(biāo)桿，通過(guò)標(biāo)桿項(xiàng)目的打造培養(yǎng)人才，鍛煉隊(duì)伍，同時(shí)通過(guò)標(biāo)桿項(xiàng)目的打造來(lái)彰顯實(shí)力，吸引更多合作伙伴,,,,1,2,3,深化合作,培養(yǎng)人才,樹(shù)立標(biāo)桿,項(xiàng)目選址,研究決策,規(guī)劃設(shè)計(jì),工程建設(shè) (成本控制),資產(chǎn)管理,招商,商業(yè)運(yùn)營(yíng),定位策劃,融資方案,項(xiàng)目并購(gòu),融資實(shí)施,資產(chǎn)處置,物業(yè)管理,在投資拓展方面，重點(diǎn)在于明確項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)流程，以及各層級(jí)、各部門的職能分工，同時(shí)通過(guò)專業(yè)人才的引進(jìn)和現(xiàn)有人員的培訓(xùn)，打造專業(yè)團(tuán)隊(duì),完善、統(tǒng)一的投資投資拓展計(jì)劃和明確的職能分工； 及時(shí)準(zhǔn)確的土地信息反饋、甄別機(jī)制； 基于市場(chǎng)調(diào)研的項(xiàng)目立項(xiàng)，科學(xué)、完備的可行性研究及取得預(yù)案； 專業(yè)人才的引進(jìn)，現(xiàn)有人員的培訓(xùn)，投資經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)交流,投資機(jī)會(huì)：投資發(fā)展部對(duì)土地市場(chǎng)信息進(jìn)行集中管理，加強(qiáng)區(qū)域投資項(xiàng)目決策篩選功能 項(xiàng)目立項(xiàng)：明確項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)，提高對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的關(guān)注程度 可行性研究：由投資發(fā)展部牽頭，其他專業(yè)部門配合對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析 項(xiàng)目獲?。好鞔_各下屬公司獲取項(xiàng)目的指標(biāo)與考核辦法，形成總部—公司—項(xiàng)目的土地投資管理?xiàng)l線 投資后評(píng)估：加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有已投資項(xiàng)目的投資評(píng)估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),